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오피스텔 투자 주의점 주제에 대한 동영상 보기
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오피스텔은 크게 원룸형 오피스텔과 아파트형 오피스텔로 나뉩니다.
아파트형 오피스텔은 아파텔이라고 불리는데,
오피스텔 투자에 있어 원룸 오피스텔과 아파텔은 가격 상승 원리가 다릅니다.
이번 영상에서 시세차익을 얻을 수 있는 오피스텔과
시세차익을 얻을 수 없는 오피스텔에 대해 정리하고자 하며,
오피스텔 유형별로 투자 주의사항에 대해 정리하겠습니다.
오피스텔 분양을 받더라도 해당 영상을 참고하시면 도움이 될 것으로 생각합니다.
#직장인재테크 #부동산투자 #오피스텔투자
오피스텔 투자 주의점 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
2022년 오피스텔 투자 장단점 및 주의 사항 (주택수 포함 …
3. 오피스텔 투자 시 주의사항 · 1) 오피스텔은 용도에 따라 다른 임대사업자를 등록해야한다. · 2) 오피스텔 전매 제한 · 3) 취득세 – 1억 이상 오피스텔은 …
Source: halfmoon.tistory.com
Date Published: 3/1/2022
View: 9039
오피스텔 투자 장단점과 주의점 정리
또한 오피스텔 투자를 할 때는 반드시 주의해야 할 사항들도 있습니다. 오피스텔 투자의 장점과 단점, 주의점에에 대해 자세히 살펴보고 공부해보도록 …
Source: realestate-asset.tistory.com
Date Published: 12/24/2021
View: 4080
오피스텔 투자시 주의할점은 무엇이 있을까요?
부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다. 최근 뉴스를 보다 보면 오피스텔의 청약률이 몇천대일이 넘는다는 기사가 계속하여 나오고 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 11/23/2022
View: 2021
오피스텔 매매 주의사항 8가지 – 익꿍
오피스텔 매매 주의사항 8가지 요즘 부동산 투자 열기가 매우 뜨겁다. 그래서 작은 금액으로 할 수 있는 현금흐름 만들기 혹은 자산으로서의 투자 두 …
Source: ikggung.kr
Date Published: 12/3/2022
View: 6028
오피스텔 투자의 주의점과 전망은? – 꿈꾸는 세상
1. 오피스텔의 가격이 평당 얼마인지? 오피스텔 투자를 할 때는 가격수준을 잘 살펴봐야 한다. 아파트의 가격과 분양가를 책정할 때 흔히 적용되는 …
Source: dentjcs.tistory.com
Date Published: 4/27/2022
View: 2608
오피스텔 투자 주의점, 시세차익 가능??
오피스텔 투자 주의점, 시세차익 가능?? by 직장인 여리 2021. 9. 27. 안녕하세요. 직장인 여리입니다. 오늘은 아파트 규제로 뜨고 있는 수익형 부동산에 대한 내용 …
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Date Published: 2/12/2022
View: 9148
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주제에 대한 기사 평가 오피스텔 투자 주의점
- Author: 돈덕후 최대리
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- Date Published: 2021. 7. 18.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=7OhosFkHcwA
2022년 오피스텔 투자 장단점 및 주의 사항 (주택수 포함? 무주택 인정? 취득세
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2022년 오피스텔 투자 장단점 및 주의 사항 (주택수 포함? 무주택 인정?취득세/보유세/양도세)
주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 세금, 비교해서 보기 쉽게 표로 만들어봤습니다.
구분 주거용 오피스텔 업무용 오피스텔 신청기간 ▶잔금 납부후 60일이내 ▶주택임대사업자등록가능 (단기4년 or 장기8년 중 택일) ▶분양계약후 20일이내 ▶일반임대사업자등록가능 (10년) 부가세 ▶환급안됨 ▶건물분에 대해 10%환급 취득세 ▶분양가에 대해 4.6% ▶ 전용면적 60㎡ 이하만 감면 — 주택임대사업자로 등록후 4년간 임대시 — 신규취득자만 감면 됨. — 200만원 이하시 면제 — 200만원 초과시 85%감면 ▶감면 없이 4.6% –취득세 4% –농어촌특별세 0.2% –지방교육세 0.4% 재산세 ▶건물분 : 0.1%~4% — 과세표준 : 시가표준액 +공정시장가액비율 60% ▶ 감면 조건 — 전용면적 40㎡이하 :면제 — 전용면적 40㎡~60㎡이하 : 50%감면 — 전용면적 60㎡~85㎡ : 25%감면 ▶토지분 : 0.2%~0.4% — 과세표준 : 개별공시지가 +공정시장가액비율 70% ▶ 건물분 : 과표의0.25% –과세표준 : 개별공시지가 +공정시장가액비율 70% ▶ 토지분 : — 2억원이하 : 0.2% — 2억~10억 : 40만원 + 2억 초과분 0.3% — 10억 초과 : 280만원 + 10억 초과분 0.4% 종합 부동산세 ▶매입 기준시가 6억이하 합산배제(비수도권3억) ▶18년 4월부터 8년이상 임대해야 배제 ▶ 종합부동산세 비과세임 임대소득세 ▶연2천만원 이하 분리과세 선택가능 ▶종합소득세 과세 ▶신고의무 없음. ▶종합소득세 과세 ▶월세에 부가세 10%부과 ▶1년에 2회 -월 임대료의 10%신고 전입신고 ▶전입신고 가능 ▶전입신고 불가능 — 전세권 설정해야 함. 양도세 ▶주택으로 봄. 주택수에 포함 ▶주택수에 불포함
최근 청약 광풍에 전세난으로 주거형 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’에 관심을 가지는 분들이 많이 늘었는데요.
실제로 85㎡ 이하 바닥 난방과 욕조 설치 등을 허용하고, 비싼 관리비 문제도 줄어드는 추세라서 방 2~3개에 거실과 주방을 모두 갖추고 있는 전용 59~85㎡의 경우 아파트 대체제로 각광을 받고 있습니다. 서울 도봉구 도봉동 일대 ‘힐스테이트 도봉역 웰가’는 총 355가구 모집에 3421명이 청약하며 평균 9.64대 1의 성적을 기록하는 등 최근 분양한 오피스텔 청약성적도 좋았습니다.
이번 시간에는 오피스텔 투자 시 장단점 및 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 오피스텔 투자 장점
1) 오피스텔은 아파트 청약 시 무주택으로 간주한다.
주택청약시의 오피스텔은 건축법 제2조 및 동시행령[별표1]에서 업무시설(오피스텔)로 분류되며 주택법 제2조 및 동시행령 4조에 의해 준주택에 해당됩니다. 공부상(등기부등본)으로 주택인지 아닌지를 판단하기 때문에 등기부등본을 출력하여 용도란에 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있다면 주거용, 업무용 구분 없이 무주택으로 간주되어 청약이 가능합니다.
단, 공공분양의 경우 특별분양 또는 60제곱미터이하 분양시에는 오피스텔이 자산보유기준에는 포함되므로 오피스텔을 포함하여 기준이하이어야 청약이 가능합니다. 세부기준은 LH청약센터/분양임대정보/청약주택 해당지역(지구) 모집공고문을 참고하거나 마이홈상담센터 1600-1004(교환1번)로 상담사 통한 확인을 하시는 것을 권유드립니다.
2) 아파트에 비해 대출이 잘나온다.
아파트의 경우 조정대상지역 내 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%까지 대출이 가능하고, 투기과열지구의 경우 LTV가 40%밖에 적용되지 않습니다. 심지어 15억원 초과 주택은 대출이 불가능합니다. 오피스텔은 금액에 상관없이 주택담보대출(LTV)이 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.
3) 아파트보다 청약기준 및 경쟁률이 낮다.
아파트는 무주택기간, 자녀 수, 소득인정액 등 기준이 복잡하고 경쟁률도 높은 반면, 오피스텔 청약은 청약에 자격 제한이 없습니다. 그에 비해 요즘 오피스텔은 실제로 85㎡ 이하 바닥 난방과 욕조 설치 등을 허용하고, 비싼 관리비 문제도 줄어드는 추세라서 방 2~3개에 거실과 주방을 모두 갖추고 있는 전용 59~85㎡의 경우 아파트 대체제로 각광을 받고 있습니다. 최근 오피스텔(아파텔)의 인기가 높아져 청약경쟁이 올라갔다고는 하지만, 특정 지역을 제외한 대부분의 오피스텔 청약 경쟁률은 1:1 내외입니다.
4) 아파트에 비해 소자본 투자가 가능하다.
2020년 말 기준 서울 아파트의 평균 가격이 10억509만원을 기록했습니다. 평균 매매가가 10억이 넘는 아파트는, 대출도 막히고 자산 포트폴리오 상 너무 큰 비중을 차지하고 있어 투자가 부담스럽습니다. 이에 반해 2~4억대의 오피스텔은 소자본 투자가 가능하면서도 대출도 잘 나오니 인기가 높아지고 있습니다.
5) 취득세가 무조건 4.6%이다.
아파트 등 주택은 조정/비조정대상지역 및 주택수에 따라 취득세가 다릅니다. (아래 표)
하지만 오피스텔은 대상지역, 주택수, 크기에 상관없이 취득세가 4.6%로 고정되어있습니다. 처음 구입할 때는 주거용인지, 업무용인지 구분되지 않기 때문입니다. 1주택자기준으로는 오피스텔이 취득세가 높지만, 2주택자부턴 아파트보다 오피스텔이 오히려 취득세가 낮아집니다.
* 오피스텔은 내집마련용도가 아닌 다주택자의 월세 수입 용도로 사용되는 것이 적합합니다.
2. 오피스텔 단점
1) 가격하락 및 감가상각률이 높다.
아파트에 비해 오피스텔은 시간이 지날수록 매매가격이 떨어지는 경향을 가지고 있습니다. 아파트는 감가상각에 대한 가격방어가 뛰어난 반면, 오피스텔은 가감없이 시간에 따라 매매가격이 떨어집니다. 따라서 자칫 잘못하면 양도시 그동안 받았던 월세보다 양도손실을 입게 될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해선 역세권 등 최대한 목이 좋은 위치에 오피스텔을 청약하는 것이 필요합니다.
2) 초기 분양가가 높다.
아파트에 비해 오피스텔은 초기 분양가가 높은 경향이 있습니다. 분양가상한제를 적용받지 않기 때문입니다. 만약, 목이 좋지 않은 위치에 오피스텔을 높은 가격에 분양받았다가, 높은 가격하락 및 감가상각을 당하게 되면 실패하는 투자가 될 위험이 높습니다.
3) 아파트에 비해 미분양률이 높다.
오피스텔은 초기 분양가가 높아, 미분양률이 아파트에 비해 높습니다. 지난 8월, 전국 아파트 가격이 미친듯이 오를때에도 서울 및 수도권의 주요 오피스텔은 완판을 기록하지 못한 곳이 더 많았습니다. 청약 및 분양에 대한 낮은 진입 장벽은 역설적이게도 오피스텔 매도시 큰 위험요소로 작용합니다.
최근의 패닉바잉 패러다임에서 강남이나 역세권 등 주요 오피스텔에서나 청약경쟁률이 높지, 사실 오피스텔은 큰 인기를 끌지 못했습니다.
3. 오피스텔 투자 시 주의사항
1) 오피스텔은 용도에 따라 다른 임대사업자를 등록해야한다.
오피스텔 등기완료 후 업무용 / 주거용에 따라 각각 다른 임대사업자를 등록해야합니다. 만약 각 용도에 다른 사업자를 등록하게되면 가산세 등 불이익이 있습니다. (만약 주거용 오피스텔에 일반사업자를 등록하게되면 임차인은 임대차보호법을 적용받지 못합니다.) 용도 불일치 오피스텔은 임대인 임차인 모두 손해입니다.
* 예를 들어 업무용으로 신고 후 주거용 사용은 불법입니다.
2) 오피스텔 전매 제한
*전매 제한 : 분양권을 매매하는 행위를 제한하는 것.
① 조정대상지역 내 100실 이상 규모의 오피스텔 : 전매제한 1년 (등기 후 1년 후 매도 가능)
② 비조정대상지역 or 조정대상지역 내 100실 이하 규모의 오피스텔 : 1인 1채에 한해 전매제한 없음
비규제지역이거나 100실 이하인 규제지역 오피스텔은 1년의 전매제한을 적용받지 않습니다.
하지만 건축물 분양에 관한 법률에서 모든 건축물 분양시 ‘2명 이상에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없다’는 규정이 있습니다. 가격이 저렴하고 규제가 적다고 해서비규제지역 오피스텔을 여러 채 샀다간 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 비 규제지역의 동일한 사업지에서 분양하는 오피스텔은 살 때는 여러 개를 사도 상관없지만, 완공 전 전매할 경우 한 사람에게 다 팔거나 여러채 중 한 채만 한 사람에게 팔아야 합니다.
예를 들면 한 사업지에서 오피스텔 3채를 분양받은 A씨가 있다면, 준공 전에는 이를 각각 B씨와 C씨, D씨에게 나눠 팔 수 없습니다. 심지어 매수자가 부부 공동명의여도 안됩니다. 국토교통부 부동산개발정책과 관계자는 “부부 중 한 사람에게 오피스텔을 전매하고, 이 오피스텔을 구입한 사람이 부부 간에 일부를 증여하는 것은 가능하지만, 부부 공동명의로 전매하면 이는 2인에게 판매한 것으로 간주돼 전매제한법에 위반된다”고 말했습니다.
대신 3채 전체를 B씨, 혹은 C씨 한 사람에게 매도하는 것은 가능합니다. 오피스텔 완공 후 취득세를 납부하면 여러 사람에게 자유롭게 팔 수 있습니다.
위와 같은 정부의 조치는 한 사람이 여러 채씩 오피스텔을 사들여 과도한 시세차익을 남길 투기로 이어질 수 있어 만든 규제다. 이를 어길 경우 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.
3) 취득세 – 1억 이상 오피스텔은 주택수에 포함된다.
오피스텔을 취득시 보유 주택수와 상관없이 취득세가 4.6%가 부과되지만, 주거용 오피스텔을 보유한 사람이 추후에 주택을 취득시 주택수에 포함되어 취득세가 부과됩니다.
<오피스텔 취득 시 - 주택 수 상관없이 4.6% 취득세 부과>
<오피스텔 이후 아파트 취득 시 - 주택수에 포함되어 취득세 부과>
*단, 오피스텔 공시지가 1억 이상일 경우
4) 종부세 – 무조건 주택수에 포함된다.
주거용 오피스텔은 종부세 계산시 주택수에 포함되어 계산됩니다. (업무용 제외)
5) 양도세 – 조정대상지역은 무조건 주택수에 포함, 비조정대상지역은 공시지가 3억이상일 경우 주택수에 포함된다.
주거용 오피스텔은 조정대상지역 및 공시지가에 따라 양도세 계산시 주택수에 포함되어 계산됩니다. (업무용 제외) 특히 조정대상지역 내 오피스텔을 매각할 경우, 2주택자: 20%, 3주택자: 30%의 양도세를 중과합니다.
참고로 조정대상지역에서 주택수에 포함되지 않는 주택은 아래와 같습니다.
5) 주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔 구분 방법
– 건축물대장을 보면 주거용 오피스텔은 ‘오피스텔’ 업무용 오피스텔은 ‘업무시설(오피스텔)’로 표기된다.
주거용 오피스텔
업무용 오피스텔
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오피스텔 투자시 주의할점은 무엇이 있을까요?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
최근 뉴스를 보다 보면 오피스텔의 청약률이 몇천대일이 넘는다는 기사가 계속하여 나오고 있습니다.
주택시장의 규제와 주택 가격의 상승에 따른 피로감에 풍선효과로 오피스텔이 또 다른 투자처로 많은 사람들의 관심이 집중되고 있습니다.
그런데 오피스텔에 투자를 할 때는 주의해야 할 점들이 몇 가지 있기 때문에 이번 시간에는 오피스텔 투자 시 주의할 점에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.
뉴스를 보면 아파트의 가격이 10억, 20억 등 하루하루 치솟고 있어 그에 대한 차선책으로 오피스텔에 투자를 하려고 하는 분들이 계십니다.
오피스텔의 광고를 보면 가장 눈에 띄는 것이 바로 ‘오피스텔을 보유하고 있어도 주택수에 포함되지 않기 때문에 다주택자가 되지 않고, 새롭게 주택을 청약하려고 할 때 청약자격을 그대로 유지할 수 있다는 것’을 많이 보셨을 것입니다.
아파트 같은 경우 분양권만 가지고 있어도 주택수에 포함이 되어 다주택자가 되는 반면, 오피스텔은 분양권 상태에서도 주택수에 포함되지 않기 때문에 세금적인 혜택을 많이 받을 수 있다고 광고를 합니다.
오피스텔을 분양할 때는 거의 대부분이 업무용으로 분양을 하고 있습니다.
업무용이라 함은 거주자가 사업을 하는 목적으로 오피스텔을 분양받거나, 만약 임대를 하였다면 임차인이 사업목적으로 이용하여야 한다는 것입니다.
이렇게 업무용으로 사용하고 있다면 당연히 주택수에 포함되지 않아 세법상 여러 가지 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만, 만약 주거용으로 사용하게 된다면 주택으로 판정되어 다주택자가 되는 것입니다.
처음 분양을 받을 때는 업무용으로 분양을 받았다고 하여도 사용을 하는 자(임차인 포함)가 주거용으로 사용을 하고 있다면 주택이라는 것입니다.
그래서 임대차 계약을 할 때 전입신고를 하면 안 된다고 이야기하는 경우가 생기는 것입니다.
2018년 9월 13일 이전 취득한 오피스텔은 임대주택으로 등록을 하였다면 중합 부동산세의 혜택을 받았지만, 지난해 7.10 대책으로 관련 제도가 변경되면서 세금 혜택을 받을 수 없게 되었습니다.
즉 지난해까지는 단기 임대사업자로 등록해 합산배제를 받았지만, 지난해 정부로부터 임대등록을 강제 말소당하면서 다주택자가 되어 종부세 폭탄을 맞은 사례가 많이 생겼습니다.
종부세뿐만 아니라 양도세도 문제가 발생할 수 있는데, 오피스텔을 업무용으로만 사용하였다면 비과세를 받을 수 있지만, 주거용으로 사용하다가 기존에 살던 주택을 먼저 팔게 되면 양도세 중과를 받을수 있다는 것도 알아야 합니다.
오피스텔의 사전적 의미는 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 오피스텔(officetel)이 된 것입니다.
풀어서 이야기하면 사무실 겸 호텔이란 뜻으로 일을 하다 잠깐 쉴 수 있는 공간이란 의미입니다.
호텔이 잠을 자거나 쉴 수는 있지만, 집(house)은 될 수 없듯이 오피스텔의 주된 목적은 사무실이고 잠을 자거나 쉬는 것은 부가적인 업무시설이란 개념입니다.
그렇기 때문에 오피스텔을 본래의 목적인 업무용 도로 사용하였다면 여러 가지 혜택을 받을 수 있지만, 주거용으로 사용하였다면 그 혜택을 받지 못하게 되는 것입니다.
오피스텔을 분양할 때는 본래 목적인 업무용으로 분양을 하지만, 실제 사용할 때 주거용으로 사용할 수도 있는 경우가 생길 수 있기 때문에 이점을 기억하셔야 합니다.
이번 시간에는 최근 많은 분들이 관심 있어하는 오피스텔 분양에 대하여 한번 알아보았습니다.
도움이 되셨다면 구독과 좋아요 부탁드리겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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오피스텔 매매 주의사항 8가지
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오피스텔 매매 주의사항 8가지
오피스텔 매매 주의사항 8가지
요즘 부동산 투자 열기가 매우 뜨겁다. 그래서 작은 금액으로 할 수 있는 현금흐름 만들기 혹은 자산으로서의 투자 두 가지 방법으로 오피스텔 매매를 생각하는 사람들이 점차 많아지고 있는 것 같다. (대출을 이용한 레버리지투자도 포함)
하지만 이렇게 투자열기가 부풀어 올라 남들이 사니까 같이 사야겠다는 생각에 대출을 끼고 소액으로 구매가 가능한 오피스텔을 너도나도 주의사항을 살피지 않은 채 충동구매를 해버림으로 인해서 나타나는 문제들이 있다.
이런 문제들이 오피스텔을 매입한 이후에 나타나지 않도록 하기 위해서 오늘은 오피스텔 매매할 때 주의사항 8가지에 대해 알아보고자 한다.
오피스텔이란 뭘까?
오피스텔은 법적으로 보면 일반업무시설에 해당한다. 즉 Office와 Hotel의 ‘tel’을 합성해서 만든 합성어로 우리나라에서 시장이 형성되기 시작한건 1980년대부터이므로 약 30년 정도의 역사를 가진 부동산의 한 종류다.
오피스텔 매매는 비교적 소액으로도 가능하며, 지역만 잘 골라서 투자한다면 지속적인 현금흐름을 만들어낼 수 있는 좋은 수단이 되기에 많은 이들이 관심을 가지고 있는 부동산이자 투자 수단이다.
오피스텔 매매시에 주의해야 될 사항은 뭐가 있을까?
오피스텔은 위에도 언급한 것처럼 일반업무시설에 해당한다. 업무공간이면서 주거공간으로 활용이 가능하지만, 원칙적으로는 ‘업무’공간에 가깝다고 할 수 있다. 문제점은 오피스텔을 주거의 목적으로 사용할 때 발생하게 된다. 무슨 문제들이 있을까?
8가지로 나누어서 알아보도록 하겠다.
1. 감가상각 리스크
오피스텔을 매매할 때 입지를 신경써야 하는 이유가 하나 있는데, 오피스텔이 지속적으로 생겨나는 지역이라면 새로운 오피스텔의 가격이 오르면서 기존 오피스텔 가격은 하락하게 되어있기 때문이다. 입지가 좋은 오피스텔의 경우라면 시간이 지나도 그 가치는 유지될 수 있겠지만, 오피스텔 매매시에는 감가상각에 대한 것을 생각하고, 주변 오피스텔들에 비해서 내가 구매하는 오피스텔이 어떤 위치에 있고 앞으로 신규 오피스텔들의 진입확률은 얼마나 되는지 알아보는 것도 매우 중요하다.
2. 공실 위험
오피스텔도 부동산인만큼 현금흐름을 만들 때 공실이 길어진다면 손해가 생길 수 밖에 없다. 현재 오피스텔 과잉공급으로 인해서 임차인을 찾는 것이 어려워진다는 예상이 많은 사람들의 입에 오르내리고 있다.
따라서 오피스텔의 입지를 잘 확인해서 오피스텔의 수요가 많거나, 공급이 많아도 공실률이 낮을법한 교통수단이 매우 편리하거나 지하철역 근처의 오피스텔을 매매하는 것이 공실률을 줄일 수 있는 좋은 방법이 될 것이다.
3. 오피스텔 입지
위에서 언급한 것들과 일맥상통하는 이야기이다. 시세차익을 보려고 매매를 하던, 아니면 월세를 세팅해서 추가적인 현금흐름을 만들어내던, 혹은 자신이 실거주를 하더라도 입지는 거의 부동산의 90%를 먹고 들어간다고 할 수 있다. 가급적 초보라면 교통편이 매우 편리한 곳, 지하철과 주차장이 넉넉하게 있는 곳을 선택하기를 추천하고 싶다.
다른 부동산들보다 오피스텔은 시세차익이 적기에 되도록이면 월세 세팅을 통해서 추가적 현금흐름을 만들기를 개인적으로 추천한다.
4. 임대사업자의 유무
임대사업자 유무가 왜 오피스텔 매매 주의사항일까 하고 생각하겠지만, 매도자가 임대사업자인 경우에는 매수자도 함께 임대사업자로 등록하게 되면 포괄적 양수양도로 취득이 가능해진다.
하지만 매수자, 매도자 둘 중 하나가 임대사업자가 아니라면 의무 임대기간이 얼마나 남았는지, 그리고 부가세와 취득세 감면 등은 어떻게 되는지에 대해서도 반드시 파악을 해보아야 한다.
생각지도 못한 불이익이 생길 가능성이 있기 때문이다.
5. 사용용도가 업무용인지 파악하기
오피스텔의 사용용도는 업무용과 주택용이 있다
오피스텔을 매입시 주택용으로 사용한다면 양도소득세 부과 대상이 될 수 있다. 현재 1가구 2주택 이상은 양도소득세가 부과되기 때문인데, 주택으로 보느냐 마느냐는 바로 전입신고 여부에 달려있다.
그래서 오피스텔을 매매한 이후에 가끔 세입자들에게 전입신고를 하지 말라고 하는 경우도 있지만, 세입자들이 나중에 세금혜택을 받기위해 주거지로의 임대료 신고를 하는 경우가 많아서 추천하지 않는 방법이다.
결국 양도소득세를 내지 않기 위해서는 오피스텔의 용도가 업무용으로 사용되어야 한다.
6. 세금문제
부동산의 과열을 잡기 위해서 정부차원에서 세금을 계속 만지는 중이기 때문에 오피스텔 매매할 때는 반드시 세금문제를 잘 파악해야 한다.
오피스텔 매매할 때는 취득세와 재산세, 양도소득세를 잘 파악해야 한다.
– 취득세
오피스텔의 기본용도는 업무용으로 판단하기 때문에 취득세율이 4.6%이지만, 취득세는 오피스텔 매매시점에 따라서 달라질 수 있다.
만약 주택을 먼저 취득하고 오피스텔을 취득했다면 4.6%의 취득세가 책정되지만, 오피스텔을 먼저 매매한 뒤에 다른 주택을 매매했다면 후에 산 주택의 취득세는 8%가 된다.
오피스텔 매매를 업무용으로 했다면, 부가가치세 신고와 납부를 해야한다. 분양 계약서나 등기부등본을 첨부해서 사업자등록을 했다면 보유기간과 관계없이 임대료에 관한 부가세도 과세된다.
부가세 역시 포함이냐 별도냐에 따라서 금액이 달라지기때문에 미리 협의를 하고 서면으로 확실히 해놓아야 나중에 문제의 소지가 되지 않는다.
– 재산세
재산세는 업무용이 주거용보다 더 높다. 업무용의 경우에는 건물분 그리고 토지분의 재산세가 따로 나오지만, 주거용은 주택분 재산세만 납부하기 때문이다.
재산세를 주거용으로 내려면 주민등록 세대 확인서, 입주자 카드, 수도/전기/가스 사용 현황 등 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 것에 대한 입증이 가능하면 된다.
– 양도소득세
양도소득세는 주거용오피스텔을 여러채 보유하고 있는 경우 양도세 중과의 대상이 된다. 주택 임대사업자는 보유기간에 따른 감면 혜택이 있으니 참고하기 바란다. 하지만 주거용 오피스텔은 ‘종합부동산세’의 대상이 된다는 점도 알아두자.
7. 관리비
오피스텔은 아파트보다 관리비가 더 비싼 경우도 많다. 모든 오피스텔이 동일하지는 않겠지만, 같은 평수대비 아파트보다 1.5~2배 정도 더 나올 수 있다. 그 이유는 아파트의 경우에 주택법 적용을 받아서 법적 규제가 있으나 오피스텔은 건축법의 적용을 받으므로 규제가 따로 없기 때문이다.
그래서 직방이나 다방같은 앱에 부동산업자가 올려놓은 관리비를 믿지 말고, 오피스텔에 거주하는 사람들에게 실질적인 관리비를 물어본 이후에 오피스텔 매매를 진행하기를 추천한다.
8. 전용면적
오피스텔 전용면적 아파트와 다르다?
오피스텔을 일반 주택과 동일하다고 생각하고 구매하는 사람들 중에서 가장 많이 간과하는 부분이 바로 전용면적이다.
일반적 아파트보다 오피스텔은 전용면적율이 다르기 때문에 같은 평수여도 직접 방문하면 생각보다 공간이 작다고 느껴질 수 있다.
그건 바로 아파트와 오피스텔의 전용면적의 차이 때문이다.
일반 아파트는 전용면적이 70% 이상이지만, 오피스텔의 경우는 40%에서 60%정도이기 때문이다. 평균적으로 전용면적율이 50% 정도 되는데, 아파트와 20%나 차이가 나는 것이다.
전용면적의 차이가 나는 이유는 공용면적과 주차장 면적이 차지하는 비율이 높기 때문이라고 한다.
오늘은 오피스텔 매매를 할 때 주의해야 할 점들에 대해서 알아보았다. 오피스텔 매매는 생각보다 신경써야 할 것들이 많다. 아무래도 초보가 투자하기 가장 좋은 부동산은 누가 뭐래도 아파트일 것이다. 하지만 소액으로 부동산 투자에 도전해보고 싶은 사람이라면 한번쯤 오피스텔을 매매해보는 것도 좋은 경험이 될 것이라 생각하며 글을 마친다.
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오피스텔 투자의 주의점과 전망은?
1. 오피스텔의 가격이 평당 얼마인지?
오피스텔 투자를 할 때는 가격수준을 잘 살펴봐야 한다.
아파트의 가격과 분양가를 책정할 때 흔히 적용되는 면적 3.3㎡(평당) 얼마라는 공식이 오피스텔에도 해당된다.
아파트에 익숙해지면 오피스텔 가격이 상대적으로 낮아 보인다.
하지만 계산을 할 때는 반드시 전용률을 기준으로 계산해야 한다.
보통 아파트의 전용률이 80% 정도라면 오피스텔은 50%를 밑돈다.
2. 오피스텔 단점
(1) 주거 시 소음과 보안에 취약하다.
오피스텔은 사무공간과 주거가 혼합된 공간인 만큼 소음과 주변 사용자의 잦은 출입으로 불편할 수 있다.
(2) 환금성이 떨어진다.
오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 단점이 있다.
따라서 오피스텔 투자를 하려면 교통 등 입지 여건이 우수하고 배후 임대수요가 풍부한 지역에 국한해야 한다.
(3) 취득세, 재산세, 부가가치세를 내야 한다.
오피스텔은 상업지역에 건설된다.
주거지역에 비해 상대적으로 상업지역의 지가가 높기 때문에 재산세가 높게 부과된다.
한편 아파트는 취득세가 1.1~3.5%가 부과되는 반면 오피스텔은 획일적으로 4.6%의 취득세를 내야 한다.
오피스텔 분양을 받아 취득하는 경우에는 건물에 해당하는 부가가치세를 내는 것도 고려해야 한다.
오피스텔은 면적 크기에 상관없이 부가가치세를 납부해야 한다.
( 아파트는 전용면적 85㎡를 초과할 때 납부 )
(4) 관리비가 비싸다.
오피스텔의 관리비는 아파트에 비해 상대적으로 비싸다.
오피스텔의 전용률이 50% 이하라는 것을 고려하면 본인 사용분보다 공동의 부담이 커지는 구조다.
(5) 오피스텔은 주차가 어렵다.
일반적으로 주택은 1가구 1차량이 원칙이지만, 오피스텔은 호실당 0.5대 기준으로 설계된다.
따라서 주차조건이 열악하고 주차난에 시달릴 수도 있다.
그렇다면 앞으로 오피스텔의 전망은 어떨까?
3. 오피스텔의 전망
앞으로도 오피스텔은 도시형생활주택과 더불어 대표적인 1인 가구의 주거형태로 존재할 것이다.
소형 아파트 가격이 지나치게 높아 갈아타기 쉽지 않은데다, 교통이 편리하고 주변 생활기반이 잘 갖춰진 곳에 입지한 경우가 많기 때문이다.
향후 주택시장은 1~2인 가구의 비율이 60%에 이르는 상황을 맞이해야 한다.
따라서 소형 오피스텔을 대체할 공급처는 도시형생활주택 외에는 없다.
커뮤니티 및 주거 편의시설을 확충하고 주차공간을 확보하면서 차별성이 부각되는 시장으로 오피스텔이 재편될 것이다.
오피스텔 투자 주의점, 시세차익 가능??
안녕하세요. 직장인 여리입니다.
오늘은 아파트 규제로 뜨고 있는 수익형 부동산에 대한 내용으로 포스팅을 합니다. 수익형 부동산은 시세차익보다는 꾸준한 월세 수익을 노리고 투자하는 부동산을 말하는데요. 보통의 경우 오피스텔과 생활형 숙박시설이 이에 해당합니다. 아파트 시장에 규제가 강해지고 아파트는 더 이상 임대사업자 등록이 되지 않기 때문에 이미 주택을 소유하고 있는 분들에게는 수익형 부동산이 좋을 투자처로 각광받고 있는 상황입니다. 이번 포스팅을 끝까지 보시고 수익형 부동산을 어떤 방향으로 투자하면 좋을지 확인해 보시기 바랍니다.
목차 – 뜨고 있는 오피스텔 투자 – 주거형 오피스텔은 시사차익도 볼 수 있습니다.
뜨고 있는 오피스텔 투자
오피스텔은 용도에 따라 주거용과 상업용으로 구분되며 해당 용도에 따라 다른 세법이 적용되며 주택수에 포함 여부 등 세금적인 면에서도 많이 다릅니다. 먼저 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 간주되기 때문에 각종 주택 세법에 영향을 받습니다. 주택수에 포함되는 걸 피하기 위해 보통의 경우 임대사업자를 등록해서 장기적으로 월세 수익을 받는 형태로 진행합니다. 상업용은 말 그대로 업무용 오피스텔로 주택이 아니기 때문에 세금적인 면에서는 자유로운 편인데요. 편법이지만, 신고는 상업용으로 하고 주택용으로 리모델링해서 임대를 놓는 경우도 있습니다. 이런 경우는 세입자에게 전입신고가 불가능하기 때문에 보증금이 안전하지 않아 세입자들도 비선호하는 형태입니다.
오피스텔 투자 방법 1) 주거용으로 신고하고 임대사업자 등록 2) 상업용으로 신고하고 상가로 임대 (편법으로 전입신고 불가 조건으로 임차인 받기는 가능…)
추천드리는 방법은 주거용 오피스텔 투자
” 1~2인 가구가 선호하는 1.5~2룸 주거용 오피스텔 ”
최근 높아진 아파트 가격으로 대체주택으로 오피스텔을 많이 찾고 있는 상황입니다. 또한, 보통 오피스텔의 경우 지하철과 가깝고 깨끗하기 때문에 2030 사이에서는 아파트 대체제로 빌라가 아닌 오피스텔을 찾는 경우가 많아지고 있습니다. 1~2인 가구의 경우 1.5~2룸의 수요가 많기 때문에 주거용 오피스텔은 1.5~2룸 투자하시는 걸 추천드립니다. 주거용 오피스텔은 아파트 대체제로 매매가도 점점 상승하고 있는 중이기 때문에 주거용 오피스텔을 투자해서 시세차익도 노려보시기 바랍니다.
키워드에 대한 정보 오피스텔 투자 주의점
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