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건폐율 및 용적률 계산기::부동산계산기.com

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주제에 대한 기사 평가 용적률 계산

  • Author: 이장림부동산TV
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  • Date Published: 2019. 9. 21.
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용적률 건폐율이란? 개념 및 계산방법

기 타 용적률 건폐율이란? 개념 및 계산방법 링크에이스 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 용적률, 건폐율이란? 부동산의 상세사항을 살펴보다보면 제일 기본적으로 건축물의 면적에 대한 규모를 표현해야 하는데, 이때 사용하는 용어가 건폐율과 용적률입니다. 가장 많이 쓰이는 단위인데, 대략적인건 알지만 구체적인 사항에서 약간씩 헷갈리는 부분이 있습니다. ​ 오늘은 건축물의 건폐율과 용적률은 어떤 개념이고 계산은 어떻게 하는지 살펴보도록 하겠습니다. ​ 우선 용적률, 건폐율을 알아보기 위해서는 대지면적, 연면적, 건축면적에 대한 개념을 먼저 정리해야 합니다. ​ 대지면적은 건축물을 건축하기 위한 면적을 말합니다. 토지를 매입했을때의 면적과 건축을 위한 대지면적은 다를 수 있음을 주의해야 합니다. 대지면적을 산정하는 기준은 ‘건축법’에 규정하고 있으며 ‘접도요건’에 따라 건축하려는 대지의 크기가 정해집니다. ​ ​ 연면적은 대지에 지어진 건축물의 바닥면적의 합계를 말합니다. 예를들어 지하1층, 1층, 2층, 3층까지 각층의 바닥면적이 300㎡라고 하면 연면적은 300㎡x4=1200㎡입니다. 연면적은 지상층 및 지하층, 주차장시설을 모두 포함한 면적입니다. ​ ​ 건축면적은 건축물의 외벽 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는데 보통 1층의 바닥면적이 해당됩니다. 아래 그림에서 그림자면적이 건축면적입니다. ​ ​ ​ 먼저 건폐율에이란, 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. ​ 위의 그림을 예로 건폥율을 계산해보겠습니다. 대지면적이 100㎡, 건축면적이 60㎡인 경우 건폐율은 60%입니 다. ​ 건폐율 = 60㎡/100㎡ = 60% ​ 건폐율은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에의해 지방자치단체의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있습니다. 건폐율은 토지를 집약적으로 사용하는 용도일수록 비율이 크고, 지가가 높고 고밀도로 이용하는 중심상업지역의 건폐율이 가장 높습니다. ​ 용적률이란, 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 다만, 용적률계산시 연면적은 위의 기본개념에서의 연면적과 다릅니다. 용적률 계살할때의 연면적에는 지하층의 면적, 지상층의 주차장면적은 제외합니다. ​ 이와같이 용적률은 건폐율과 함께 지역별로 개발밀도를 가늠하는 척도로 사용합니다. ​ ​ ​ 위의 그림을 예로들면, 지하1층, 지상1층, 지상2층, 지상3층 – 총4개층이 각각 50㎡인 경우로 ​ 연면적 = 50㎡x4 = 200㎡ 용적률 계산을 위한 연면적은 지하층을 제외합니다. 그러므로 용적률 계산을 위한 연면적은 50㎡x3 = 150㎡입니다. ​ 용적률 = 150㎡(연면적)/ 100㎡(바닥면적)= 150%입니다. 용도지역.용도지구별 용적률의 최대한도 _ ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ ​ 인쇄

건폐율 및 용적률 계산방법 알아보기!

건축 비용 문제를 제외하면 건축을 희망하는 사람들은 보유한 땅에 어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을까가 최대의 관심사일 것 입니다. 어느 정도라는 것은 건축물의 면적 규모와 함께 몇 층까지 지을 수 있는지 등의 건축 가능한 층수 규모에 대한 관심일 것 입니다.

이러한 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다. 건축사의 정확한 설계 이전에 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있는데, 이를 위해서는 땅에 대한 정보(지역·지구)를 우선 알아야 합니다.

땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있는데, 이는 토지이용규제정보시스템(LURIS: Land Use Regulation Information System)을 활용하면 됩니다.

토지이용계획 열람 등을 통해 기본적인 대지 정보가 수집되면, 「건축법」에 따른 면적 산정 규정(「건축법 시행령」 제119조)을 적용하여 건폐율과 용적률 등 최대 건축 가능 규모를 산출할 수 있습니다.

국토교통부의 토지이용규제정보시스템(LURIS)을 활용한 토지이용계획 열람 사례

<출처: luris.molit.go.kr>

01. 건폐율(建蔽率, Building-to-Land Ratio)

건폐율이란 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는(building coverage) 비율 입니다.

국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 및 동법 시행령 제84조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 건폐율을 구체적으로 규정합니다.

예를 들어 A씨의 대지는 전면도로 폭이 3m이고, 크기는 가로, 세로가 각각 25m, 20m로 토지면적이 500㎡인 땅입니다. 용도지역은 제2종 일반주거지역으로 건폐율의 최대 한도는 60% 이하일 때, A씨는 가로, 세로가 각각 15m, 10m의 건축물을 신축하고 싶은데 법에서 규정하는 건폐율 한도 범위 안에 드는것일까요?

A씨가 희망하는 신축 규모와 대지 현황 ⓒ이재인

건폐율을 산정하기 위해서는 먼저 대지면적과 건축면적을 구해야 합니다. 첫째, 대지면적을 산정해야 합니다(※대지면적 산정 참고). A씨의 대지는 3m도로에 접도하고 있으므로 「건축법」 상의 접도요건인 4m 도로 폭에 미달합니다. 따라서 도로 중심선에서 건너편 대지와 함께 4m도로 폭을 A씨의 토지에서 확보해 주어야 하므로 대지면적은 19.5m×25m = 487.5㎡입니다.

A씨의 대지면적 산정 ⓒ이재인

둘째, 건축을 희망하는 신축 건축물의 건축면적을 산정하여야 합니다. 가로, 세로 각각 15m, 10m 크기의 건축물을 건축 하기를 희망하므로 건축면적은 15m×10m = 150㎡ 입니다. 셋째, 건폐율 계산합니다. 건폐율 공식에 의해 산정을 하면 건축면적(150㎡) / 대지면적(487.5㎡)×100 ≒ 30.77% 입니다.

따라서 법에서 규정하고 있는 건폐율의 최대 한도 60% 이하 이므로 A씨는 건폐율 규정에 적합한 건축물을 건축하게 되는 것 입니다. 만약 A씨가 법에서 규정한 최대 건폐율 60%로 건축물을 건축하고 싶다면, 얼마만큼 건축하였을 때 건폐율 60%로 건축하는 것일까요?

대지면적 산정은 변함이 없으므로 대지면적(487.5㎡)×최대 건폐율(60%) = 292.5㎡(최대 건축면적)까지 건축할 수 있습니다. 즉, 가로, 세로 각각 17m정도 크기의 건축물을 건축할 수 있다는 계산이 도출됩니다.

A씨의 대지면적 산정 ⓒ이재인

이러한 계산 과정에서 알 수 있듯이 건폐율은 평면적인 규모를 가늠할 수 있을 뿐 전체 건축물의 면적(연면적)이나 층수 등의 입체적인 규모는 알 수 없습니다. 건축물의 입체적인 규모를 가늠할 수 있는 것은 용적률입니다.

02. 용적률(Floor Area Ratio)

바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 적용을 위한 기준으로 작용하기도 하지만, 용적률 산정의 기준이라는 중요한 의미가 있습니다.

국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 용적률에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 용적률을 구체적으로 규정합니다.

조례로 용적률을 규정할 때는 관할 구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 규정합니다. 따라서 건축물의 건축에 있어서 용적률의 실제적 적용 기준은 「도시계획조례」입니다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율로 산정됩니다(「건축법」 제56조). 국토계획법에서 용적률의 최대 한도를 규정하는 것은 지상 부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함입니다.

따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들의 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외합니다(이하, 용적률 산정에 관여하는 연면적은 편의상 ‘지상층 연면적3’이라고 부르기로 하겠습니다).

용적률의 개념 ⓒ이재인

03. 최대건축 가능 규모의 산정

땅에 건축물을 건축할 경우 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다. 건폐율과 용적률을 기준으로 보유한 땅을 최대한 활용하여 건축할 때 개략적인 건축물의 면적과 층수의 산정 과정은 다음과 같습니다.

예를 들어 B씨는 근린생활시설을 건축하고 싶어 할 때, B씨 땅의 토지이용계획을 열람해보니 제2종 일반주거지역이고, 토지면적이 500㎡이며 전면도로 폭이 4m라고 가정하겠습니다. 또한 B씨의 대지 주소는 00시에 위치하며, 00시의 홈페이지에서 「도시계획조례」를 확인해보니 제2종 주거지역의 최대 허용 건폐율은 50%이고 용적률 200%입니다.

건폐율과 용적률이 확인되면 다음은 「건축법」을 적용할 차례입니다.

첫째, 먼저 토지이용계획 상의 면적에서 건축 가능한 대지면적을 산정하여야 합니다(※대지면적 산정 참고). B씨의 대지는 전면도로 폭이 4m이므로 「건축법」에서 규정하는 접도요건을 갖추었습니다. 따라서 도로 미달 폭 확보 등으로 토지면적에서 제외할 부분 없이 전체를 대지면적(500㎡)으로 하여 건축 규모를 검토할 수 있습니다.

단, 연면적이 2,000㎡ 이상인 경우는 도로 폭 6m를 확보해야 하므로 이 경우는(※접도요건중 ‘대지접도(연면적 2천㎡ 이상)’ 이미지 참조) 도로 폭 6m확보분을 제외하여 대지면적 산정을 다시 해야합니다.

둘째, 최대 건축면적을 산정할 차례로, 이는 산정된 대지면적(500㎡) × 조례 상의 건폐율(50%)로 구할 수 있습니다. 따라서 최대 건축면적은 250㎡입니다.

셋째, 최대 지상층 연면적은 대지면적(500㎡) × 조례 상의 용적률(200%) = 1,000㎡ 입니다.

넷째, 마지막으로 최대 층수는 1,000㎡ / 250㎡ = 4층이 됩니다.

B씨의 대지 현황 ⓒ이재인

최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 250 ㎡

건축 시 4층까지 건축 가능 ⓒ이재인

최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 200 ㎡

건축 시 5층까지 건축 가능 ⓒ이재인

최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 100 ㎡

건축 시 10층까지 건축 가능 ⓒ이재인

이런 개략적인 산술식으로 최대 건축면적(250㎡), 지상층 최대 연면적(1,000㎡), 최대 층수(4층)를 산출했습니다. 여기서 최대 4층까지 건축할 수 있다는 말은 최대 건축면적인 250㎡을 유지한다는 전제를 가지고 있습니다.

그래서, 건축면적을 200㎡으로 한다면 건축물은 5층까지 지을 수 있고, 건축면적을 100㎡으로 한다면 10층까지 지을 수 있다는 의미입니다. 구해진 최대 건축면적과 지상층 최대 연면적은 그 이상으로는 건축될 수 없지만, 층수는 건축면적을 얼마로 하는가에 따라 지상층 최대 연면적 범위를 조정하면서 더 높게 건축할 수 있습니다.

04. 용적률 산정을 위한 지상층 연면적(Total Floor Area)

건폐율이 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단이라면, 용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 수단이다. 여기서 밀도란 건축물의 물리적 밀도 및 사람들의 거주성 밀도 를 동시에 함의합니다.

따라서 지하층처럼 지상 건축물의 물리적 밀도에 영향을 주지 않는 부분은 용적률을 산정할 때 면적에서 제외하는 것이며, 주차장, 피난안전구역 및 대피공간은 사람들의 거주성이 없는 148 그림으로 이해하는 건축법 공간이므로 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외합니다. 그런데, 이때 연면적은 「건축법」에서 규정하고 있는 ‘각 층 바닥면적의 합’으로서의 연면적과는 다르며 다음 4가지의 면적은 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외합니다.

지하층의 면적

지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적

용적률 산정시 제외되는 부분: 지하층 면적과 지상 주차장 면적

초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역(shelter safetyzone)

(「건축법 시행령」 제34조제3항 및 제4항)의 면적

「건축법」에서 규모 측면으로 건축물은 일반건축물과 고층건축물로 구분하고, 고층 건축물은 다시 초고층 건축물과 준초고층 건축물로 구분하고 있습니다.

규모 측면에서 본 건축물의 구분

「건축법」에서 고층건축물을 일반건축물과 특별히 구분하고 있는 이유는 건축물의 층수가 많고 높이가 높아 화재시 방화 및 이용자들의 대피성 안전 규정을 일반건축물과 동일시 할 수 없고 특별한 관리가 필요하다고 판단하기 때문입니다. 고층건축물이 일반건축물과 「건축법」에서 특별히 구분되는 것은 ‘피난안전구역’의 설치의무로, 피난안전구역은 건축물의 1개 층을 피난용도로 사용하기 위하여 비워두는 층입니다.

고층건축물의 개념이 「건축법」에 규정된 것은 최근의 일로 2011.9.16. 일부 개정(법률 제11057호)을 통해서입니다.피난안전구역은 사람들이 상시적으로 머무는 공간이 아니라 유사시를 위해 비워두는 공간(층)이므로 이 층의 면적은 용적률 산정 시에 제외하도록 규정하고 있습니다.

용적률 산정시 연면적에서 제외되는 고층건축물의

피난안전구역의 면적. 초고층 건축물의 피난안전구역

설치 기준(왼쪽)과 준초고층 건축물의 피난안전구역

설치 기준(오른쪽)

건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간(「건축법 시행령」 제40조 제3항 제2호)의 면적

층수가 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 10,000㎡ 이상인 건축물의 옥상에는 화재시 사람들이 대피할 수 있는 공간을 확보하여야 하는데, 이는 건축물의 지붕 형태에 따라 의무 규정이 다릅니다.

평지붕 형태의 건축물이라면 헬리포트를 설치 기준에 맞게 설치하여 헬리콥터를 통하여 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 옥상에 마련해야 하고, 경사지붕 형태의 건축물이라면 경사지붕 아래에 지붕수평투영면적의 1/10만큼의 공간을 ‘대피공간’으로 마련해야 합니다.

(「건축법 시행령」 제40조 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제13조). ‘대피공간’ 역시 고층건축물의 ‘피난안전구역’과 같은 개념으로 용적률 산정시의 연면적에서 제외합니다.

(좌) 용적률 산정시 연면적에서 제외되는 대피공간 면적 (우)용적률 산정시의 연면적과 바닥면적 제외 부분

더불어 연면적은 ‘각 층 바닥면적의 합’인데, 바닥면적 산정 시에 제외되는 부분은 용적률 산정을 위한 연면적에서도 제외됩니다(※바닥면적 및 바닥면적 산정의 예외 참고).「건축법」 상 건축물의 면적(건축면적, 바닥면적, 연면적)에 대한 규정은 건축 관련 규정의 개정, 정책적 변화 및 건축기술의 발달에 따른 고층건축물의 출현 등으로 면적 산정 기준에 많은 예외 규정이 생겨났습니다.

따라서 면적 산정 기준을 이해하기란 그리 쉬운 일이 아닐지 모른다. 그러나 「건축법」 적용 기준이 건축물의 용도나 면적 기준으로 이루어져 있어, 면적 산정을 이해하는 것이 「건축법」 적용 시스템을 이해하는 시작이라 할 수 있겠습니다. 이런 복잡한 면적 산정 규정을 마무리하면서 면적에 포함되거나 포함되지 않는 부분들을 요약정리하면 아래 그림과 같습니다.

건축물의 면적 산정 기준 요약

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.

계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률

국가는 도시기반시설의 용량에 맞추어서 ‘용적률’과 ‘건폐율’로 해당 지역의 밀도를 관리 하는데요.이번 시간에는 건축물의 입체적(수직적)인 밀도를 의미하는 용적률 개념과 건축물의 평면적(수평적)인 밀도를 의미하는 건폐율의 개념 그리고건폐율 · 용적률 계산방법 및용도지역별 건폐율과 용적률에 대해 설명을 해드리겠습니다.

목차

건폐율과 용적률의 개념

건폐율 용적률 계산방법

용도지역별 건폐율과 용적률

용적률과 건폐율의 개념

1) 건폐율이란?

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율 을 말합니다.

을 말합니다. 여기서 대지면적 이란 건축할 수 있는 대지의 넓이 를 말하며, 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적입니다.

이란 를 말하며, 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적입니다. 단, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로 산정합니다.

즉, 건폐율은 한마디로 “얼마나 넓게 지을 수 있나”를 말해주는 것입니다.

2) 용적률이란?

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율 을 말합니다.

여기서 건축물의 지상층 연면적 이란 지상건물 각 층의 바닥면적 합계 를 말합니다.

이란 를 말합니다. 단, 1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계를 지상층 연면적으로 산정합니다.

또한, 지하층의 면적은 포함하지 않고 지상 부분 건축물의 바닥면적만을 기준으로 계산합니다.

즉, 용적률은 한마디로 “몇 층높이 까지 높게 건물을 지을 수 있나”를 말해주는 것입니다.

용적률과 건폐율 계산방법

1) 건폐율 계산방법

“건폐율 = 대지면적에 대한 건축면적의 비율”

즉 , “건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100” 입니다.

입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 건축면적을 구하는 수식으로 변경해서 활용하시면 편리합니다.

변경하면, “건축면적 = 대지면적 × 건폐율” 이 됩니다.

이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 면적이 300㎡이고 건폐율이 60%라고 가정을 한다면, A라는 토지에는 ” 300㎡ × 60% = 180㎡ “입니다. 따라서, A라는 토지에는 건축물의 바닥면적이 최대 180㎡까지 건물을 지을 수 있는 것입니다.

2) 건폐율 계산방법 예제

건폐율-설명-예시

위 그림의 예제처럼 대지면적 100평에 건축면적 50평의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.

” 건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100 = (50 ÷ 100) × 100 = 50% “가 됩니다.

“가 됩니다. 따라서, 만약 건폐율이 80%라면 건축물 바닥면적으로 80평까지 건물을 더 넓게 지을 수 있습니다.

3) 용적률 계산방법

“용적률 = 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율”

즉, “용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100” 입니다.

입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 지상층 연면적을 구하는 수식으로 변경하면 편리합니다.

변경하면, “지상층 연면적 = 대지면적 × 용적률” 이 됩니다.

이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 대지면적이 300㎡이고 용적률이 200%라고 한다면, ” 300㎡ × 200% = 600㎡ “가 됩니다. 따라서, A라는 토지에는 최대 600㎡ 한도 내에서 지상층 연면적을 건축할 수가 있습니다.

4) 용적률 계산방법 예제

용적률-설명-예시

위 그림의 예제처럼 ‘대지 100평’에 ‘지상 1 ~4층까지 각층 50평씩 총 200평’ 그리고 ‘지하 1층에 50평’의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.

“용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100 = (200 ÷ 100) × 100 = 200%” 가 됩니다.

가 됩니다. 다만, 위에 용적률 계산할 때는 지하층의 면적은 포함하지 않는 것에 주의하셔야 합니다.

용도지역별 건폐율과 용적률

[국토계획법]에 의한 용도지역은 9개로 나누어져 있고, 그중에서 “도시지역”은 시행령에 의해 16가지로 세분화되어 있어 총 21개의 용도지역이 있는데요. (▶용도지역 확인방법) 정부는 토지의 효율적인 이용을 위해 용도지역별 건폐율과 용적률을 다음과 같이 법으로 규정하고 있습니다.

1) 도시지역

용도지역 건폐율 용적률 주거지역 제1종 전용주거지역 50% 이하 100% 이하 제2종 전용주거지역 50% 이하 150% 이하 제1종 일반주거지역 60% 이하 200% 이하 제2종 일반주거지역 60% 이하 250% 이하 제3종 일반주거지역 50% 이하 300% 이하 준주거지역 70% 이하 500% 이하 상업지역 중심상업지역 90% 이하 1,500% 이하 일반상업지역 80% 이하 1,300% 이하 근린상업지역 70% 이하 900% 이하 유통상업지역 80% 이하 1,100% 이하 공업지역 전용공업지역 70% 이하 300% 이하 일반공업지역 350% 이하 준공업지역 400% 이하 녹지지역 보전녹지지역 20% 이하 80% 이하 생산녹지지역 100% 이하 자연녹지지역 100% 이하

2) 관리지역

용도지역 건폐율 용적률 보전관리지역 20% 이하 80% 이하 생산관리지역 20% 이하

80% 이하 계획관리지역 40% 이하 100% 이하

3) 농림지역

용도지역 건폐율 용적률 농림지역 20% 이하 80% 이하

4) 자연환경보전지역

용도지역 건폐율 용적률 자연환경보전지역 20% 이하 80% 이하

지금까지 용적률과 건폐율의 개념 및 계산방법 그리고 용도지역별 건폐율과 용적률에 대해서 소개를 해드렸는데요. 여러분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다.

건폐율, 용적률 계산 방법

건축법상 면적의 종류에는 대지면적, 바닥면적, 건축면적, 연면적이 있습니다.

이들 면적은 건폐율과 용적률의 산정기준이 되며, 그 이외의 건축 시 지켜야 할 법규의 기준이 되기도 합니다.

건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있고 용적률이 높으면 건물의 층수를 올릴 수 있다. 건폐율과 용적률이 높아지면 그만큼 큰 건물을 지을 수 있는 것이다. 그래서 건폐율과 용적률이 높은 지역의 토지 가격은 상대적으로 비싼 편이다. 건폐율과 용적률이 높을수록 대지를 효율적으로 이용할 수 있어 건축주나 토지 소유주 입장에서는 유리하다.하지만 주택은 다르다. 아파트의 건폐율이 높다는 것은 동과 동 사이의 공간이 좁다는 뜻이다. 이미 완성된 건물의 입장에서는 건폐율과 용적률이 높을 경우 밀도가 높아 그만큼 일조, 통풍, 채광 등에서 불리하고 이는 거주측면에서 단점으로 작용해 주택가격에도 부정적인 영향을 줄 수 있다.

건축면적, 대지면적, 연면적 이란

대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데 수평투영면적이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외됩니다.

건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.

연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 100㎡ 이라면 연면적은 100×3=300㎡이 됩니다.

건폐율 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다

예)대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 50/100으로 50%가 됩니다. 나머지 50%는 공지인데 현실적으로 50%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다. 그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다. 건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여처마나 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다.

용적률 용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 용적률을 공식으로 표현하면 다음과 같습니다.

예)대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 50㎡×4=200㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 됩니다. 여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 피로티, 공중의 통행로, 공동주택의 피로티, 승강기탑/계단탑/망루,장식탑.옥탑,굴뚝.물탱크.기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 은 바닥면적에 산입 하지 않습니다.

용적률 산전용 연면적

연면적은 건축물 전체 면적을 합한 것입니다. 용적률이 여유가 있으면 더 건축을 할 수 있겠으나 단순히 용적률로 계산하는 것은 아닙니다.건폐율을 따져야 하며 이웃 건물과의 이격거리 일조권등을 산정하여 추가 건축할 수 있는 면적을 산정하여야 합니다.

용도지역별 건폐율, 용적률

용도지역의 지정권자와 결정: 용도지역은 국토교통부장관, 시.도지사, 대도시시장이 지정하게 됩니다. 용도지역을 지정하거나 변경할 때는 도시.군관리계획으로 결정해야 합니다.

용도지역 지역의 세분 건폐율 용적률 비고 도시지역 주거지역 제1종전용 50% 100% 단독주택중심 제2종전용 50% 150% 공동주택중심 제1종일반 60% 200% 저층(4층이하) 제2종일반 60% 250% 중층(조례) 제3종일반 50% 300% 고층(제한없음) 준주거지역 70% 500% 주거,상업,업무기능 모두 상업지역 중심상업지역 90% 1,500% 도심,부도심의 업무 및 상업기능의 확충 일반상업지역 80% 1,300% 일반적인 상업 및 업무기능 담당 유통상업지역 80% 1,100% 도시 안 및 지역 간의 유통기능 증진(도매) 근린상업지역 70% 900% 일용품 및 서비스 공급(소매) 공업지역 전용공업지역 70% 300% 중화확공업, 공해성공업 일반공업지역 70% 350% 환경을 저해하지 않는 공업 준공업지역 70% 400% 경공업/주거,상업,업무기능 모두 녹지지역 보전녹지지역 20% 80% 도시의 자연환경.경관.산림 보전 생산녹지지역 20% 100% 주로 농업적인 생산 자연녹지지역 20% 100% 불가피한 경우 개발 허용 관리지역 보전관리지역 20% 80% 자연환경보전지역에 준하는 관리지역 생산관리지역 20% 80% 농림지역에 준하는 관리지역 계획관리지역 40% 100% 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 농림지역 20% 80% 농림업의 진흥과 산림의 보전 자연환경보전지역 20% 80% 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보전, 수산자원의 보호.육성

용적률, 건폐율 특례

자연취락지구, 자연공원, 개발진흥지구, 수산자원보호구역, 농공단지, 공업지역은 별도규정에 따라 용적률과 건폐율이 정해져 있습니다.

자연취락지구 – 건폐율:60%이하 / 용적률:별도규정 없음

개발진흥지구(도시 외 지역) – 건폐율:40%이하 / 용적률:100%이하

개발진흥지구(자연녹지지역) – 건폐율:30%이하 / 용적률:100%이하

수산자원보호구역 – 건폐율:40%이하 / 용적률:80%이하

자연공원 – 건폐율:60%이하/ 용적률:100%이하

농공단지 – 건폐율:70% / 용적률:150%이하

공업지역 내 국가.일반.도시첨단산업단지, 준산업단지 – 80%이하 / 용적률:별도규정없음

건폐율, 용적률 너무 쉽게 계산하기

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* 건폐율 = 건물 바닥면적 / 대지 면적 × 100

* 용적률 = 건물의 각 층 바닥면적 총 합 / 대지 면적 × 100

예)

200평 대지에 100평 면적의 건물을 짓습니다.

건폐율은 100/200 딱 50%입니다. 건물이 몇층까지 올라가든 상관 없습니다.

건물이 땅의 반을 차지하고 있으므로 50%입니다.

만약 건물이 2층, 3층 올라가면 건물의 총 면적은 100평에서 200평, 300평으로 늘어납니다.

그럼 용적률이 변합니다.

같은 바닥 너비로 5층까지 올라가면 건물을 500평입니다.

이때 용적률은 500 / 100 = 500%입니다.

이렇게 단순한 건물, 저층 건물, 모든 층의 너비가 같은 건물은 계산이 암산으로도 쉽지만 하나의 대지에 여러 건물이 올라가고, 층마다 너비가 다르다면 계산이 까다롭습니다.

이럴때는 http://부동산계산기.com/capacity 에 들어가면 아쉬 쉽게 계산을 할 수 있습니다.

http://부동산계산기.com/capacity http://부동산계산기.com/capacity http://부동산계산기.com/capacity

이렇게 건물이 몇개든, 몇층이든, 얼마나 복잡하게 나누어져있든 쉽게 계산이 가능합니다.

건폐율, 용적률 계산 시 적용하지 않는 면적이 있는데요

지하층의 면적

지상층의 주차용으로 쓰는 면적

주민공동시설의 면적

초고층 건축물의 피난안전구역 등의 면적

입니다. 이런 면적은 빼놓고 입력하시면 됩니다.

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건폐율과 용적률 이란? 계산방법 알아보기

안녕하세요. 우주소녀입니다. 지난글에서는 부동산에서 자주 등장하는 면적에 대해서 알아보았습니다. 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적 자세하게 알아보기)

오늘은 건폐율과 용적률이 무엇이며, 계산방법에 대해서 알아보겠습니다.

::: 건폐율 이란?

대지면적 대비 건축면적의 비율을 의미합니다. 즉 건물을 지을수 있는 땅(대지면적)에 비해 건물이 차지하는 면적(건축면적)이 얼마 되는지에 대한 비율입니다.

대지면적 100㎡에 건축면적이 60㎡에 해당되면 건폐율은 60%가 됩니다. 같은 대지면적에 건물이 많이 들어서면 건폐율이 높다고 말합니다.

건폐율 계산식 = (건축면적/대지면적) X 100

( 60 ㎡ / 100㎡) X 100 = 60%

건폐율

::: 용적률 이란?

건물을 지울수 있는 대지면적에 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지에 대한 비율입니다. 용적률을 산정할 때는 지하면적, 지상층의 주차장 면적, 준초고층 또는 초고등 건축물의 피난안전구역의 면적, 대피공간의 면적은 제외합니다.

대지면적이 100㎡같은 건축물 A, B가 있는 경우 A는 2층으로 연면적100㎡ (50㎡ X 2 층) B는 연면적 300㎡ (50㎡ X 6 층)으로 A건물은 용적률이 100%, B건물은 용적률이 300%입니다. 즉 B건물이 용적률이 높아 더 높게 지을 수 있는 것입니다.

용적률 계산방법 = (연면적 / 대지면적 ) X 100

A건물 (100 ㎡ / 100㎡) X 100 = 10 0 %

B건물 (300 ㎡ / 100㎡) X 100 = 30 0 %

용적률

::: 건폐율과 용적률을 사용하는 이유?

건폐율은 건물을 얼마나 넓게 지을수 있을지에 대한 비율, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지울 수 있을지에 대한 비율로 보면 됩니다. 내가 구매한 토지의 건폐율과 용적률을 알아야 토지에 건물을 얼마나 넓게, 높게 지을 수 있을지를 나타냅니다.

정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 건폐율, 용적률을 용도 지역별로 제한합니다. 대지의 여유공간을 두어 도시과밀화를 억제하고 일조, 채광, 통풍을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성합니다.

다음은 용도지역에 따른 건폐율과 용적률을 알아보겠습니다.

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용적률과 건폐율 모든 것(뜻+계산 방법+a)

뉴스나 기사에서 흔히 “용적률”과 “건폐율”이란 단어를 종종 들어볼 수 있습니다. 특히, 용적률은 부동산 관련 기사에서는 빠지지 않는 단어입니다. 이는 땅 투자를 하거나, 재건축 및 재개발하는 지역에 투자하는 경우에 유심히 알아보아야 하는 가장 기초가 되는 부분입니다.

그럼 정확한 뜻과 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.

I 용적률이란?

용적률의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

용적률이란 – 전체 대지면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율. (연면적은 건물의 바닥 면적의 총합입니다.)

즉, 대지면적이 100평이고 용적률이 200% 일 경우, 총연면적을 200평까지 지을 수 있습니다. 각 층을 20평으로 짓는다면 총 10층짜리 건물을 지을 수 있는 것이고, 각 층을 40평으로 짓는다고 한다면 5층짜리 건물을 지을 수 있다는 의미입니다.

그래서 재건축 및 재개발 지역에서 용적률 몇% 확정!이라는 문구를 흔히 볼 수 있습니다. 뿐만 아니라, 부동산 시장에 공급량이 수요량을 따라가지 못하면 부동산 가격이 상승하므로 용적률을 대폭 상향하여 주택 공급량을 늘리기도 합니다. 주로 수도권 근처 신도시에 용적률을 높임으로서, 수도권에 집중된 인구를 수도권 외 지역으로 수용하려고 노력하기도 합니다.

단, 용적률 계산에 포함되는 연면적의 총합에서는 지하 또는 주차장, 주민공용시설 및 대피공간 등은 포함되지 않습니다. 지상 1층부터 연면적에 포함되며 주차장이나 공용시설 등은 연면적에 포함되지 않는다는 것을 놓치시면 안 됩니다.

I 용적률 계산 방법

용적률 계산 방법은 “(총 연면적 ÷ 대지면적) x 100 = 용적률”입니다.

위와 동일한 예로, 대지면적 100평에 40평짜리 5층 건물이 있다고 가정하겠습니다. 이때 용적률은 [(40×5)÷100] x100입니다. 이를 계산하면 용적률 200%가 나옵니다.

용적률 200%

즉, 용적률이 높을수록 지을 수 있는 건물의 층수가 높아진다고 생각하시면 편합니다. 용적률이 높은 지역이 낮은 지역에 비해 땅 값이나 건물 값이 비싼 이유입니다.

I 용도지역 별 용적률

각 지역의 용도에 따라 용적률은 모두 다릅니다. 기존 오래된 지역은 용적률이 낮았으나, 이번에 재개발 또는 재건축을 통해 용적률을 높여 높은 건물을 지을 수도 있으며, 또 어떤 지역은 용적률이 낮고 앞으로도 용도 변경이 이뤄지지 않아 용적률 상승을 기대하기 어려운 곳은 투자가치가 낮습니다.

해서 지역 별 용적률을 알고 투자한다면 실패 가능성을 낮출 수 있습니다. 용도 지역 별 용적률은 아래와 같습니다.

제1종 주거지역 : 50~100% 이하

제2종 주거지역 : 100~150% 이하

제1종 일반주거지역 : 100~200% 이하

제2종 일반주거지역 : 150~250% 이하

제3종 일반주거지역 : 200~300% 이하

준주거지역 : 200~500% 이하

중심 상업지역 : 400~1500% 이하

일반 상업지역 : 300~1300% 이하

근린상업지역 : 200~900% 이하

유통상업지역 : 200~1100% 이하

전용 공업지역 : 150~300% 이하

일반공업지역 : 200~350% 이하

준공업지역 : 200~400% 이하

계획관리지역 : 50~100% 이하

이 외에도, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 농림지역 등 모든 지역에 대한 용적률은 네이버 지식백과에서 찾아보실 수 있습니다.

I 건폐율이란?

건폐율의 사전적 의미는 아래와 같습니다.

건폐율이란? 전체 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다.

즉, 대지면적은 100평이고 건물 면적이 60평이라면 이는 건폐율 60%를 의미합니다. 용적률도 마찬가지지만, 건폐율은 도시계획을 수립함에 있어 굉장히 중요한 요소입니다. 건폐율이 높을수록 도시가 건물로 빽빽하게 지어지므로 주거 환경에 해를 끼칠 수 있습니다.

적당한 건폐율이여만 주거 환경이 좋아지고 교통 체증이 줄 수 있으며 도시 경관도 해치지 않습니다. 이와 더불어 좁은 대지면적에 건폐율이 높아 건물들이 빽빽하게 들어선다면 해당 지역은 바람이 잘 통하지 않아 기온이 높은 답답한 지역이 될 수 있습니다.

그래서 일반적으로 주거지역은 건폐율이 낮으며, 상업지역은 건폐율이 높습니다.

예시 – 네이버 지식백과

이 때문에 도시 계획을 수립하는데 건폐율이 매우 중요한 요소이며, 각 지역 용도에 따라 건폐율은 각각 다르게 정해져 있습니다. 또한, 하나의 대지에 두 개 또는 세 개의 건물이 들어설 경우, 모든 건물의 면적을 합하여 계산됩니다.

I 건폐율 계산 방법

건폐율 계산 방법은 “(건축면적 ÷ 대지면적) x 100 = 건폐율”입니다.

예를 들어, 대지면적이 1000평이고 건폐율이 70%라면 700평짜리 건물 한 개가 들어올 수 있고 또는, 350평짜리 건물 두 개가 들어올 수 있습니다.

건폐율 70%

건폐율 역시 땅 값이나 건물 값에 영향을 주는 중요한 요소이므로, 투자 목적으로 부동산 투자를 하신다면 건폐율도 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

I 용도지역 별 건폐율

위에서 말씀드린 바와 같이, 지역에 따라 건폐율이 모두 다릅니다. 자신이 투자하고자 하는 지역의 건폐율이 어떻게 되는지 미리 조사하여 인지하고 있다면, 추후 투자 결정에 있어 큰 도움이 됩니다.

각 지역에 따른 건폐율은 아래와 같습니다. 참고하시어 도움이 되었으면 좋겠습니다.

주거지역 : 70% 이하

상업지역 : 90% 이하

공업지역 : 70% 이하

녹지지역 : 20% 이하

보전관리지역 : 20% 이하

생산관리지역 : 20% 이하

계획관리지역 : 40% 이하

농림지역 : 20% 이하

자연환경보전지역 : 20% 이하

이렇게 용적률과 건폐율의 기본 개념 및 계산방법까지 모두 알아보았습니다. 투자하고자 하는 지역의 용적률과 건폐율을 미리 확인해보고 투자 결정하시는 것이 조금이라도 리스크를 줄일 수 있는 방법이라고 생각합니다.

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