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대규모 재개발 사업에 비해 사업기간이 짧고 절차가 신속 간편하여 소규모 지역에도 꼭 맞는 제도라고 평가되는 소규모 주택정비사업. 수익성이 낮다, 나홀로 아파트가 될 수 있다, 여러가지 이유로 반대에 부딪히기도 하지만, 꾸준히 관심을 받고 있는데에는 이유가 있다는데… 법무법인혜안 재개발전문 공대호 변호사와 함께 소규모주택정비사업의 A부터 Z까지 설명드립니다!
문의)
재개발팀(청산자,조합) 02-535-1971
토지수용팀(피수용자) 02-535-1972
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서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준
< 소규모재건축 사업 요건 >. – 「도시 및 주거환경정비법」제2조제7호의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역. ▸ 해당 사업시행구역 …
Source: news.seoul.go.kr
Date Published: 7/26/2022
View: 635
소규모재건축사업
노후·불량건축물의 기준은 해당 지자체 조례에 따름. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 시행령 제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) …
Source: jeongbi.lh.or.kr
Date Published: 2/13/2021
View: 9043
소규모주택정비사업이란 – 구로구청
소규모 재건축 사업 · 사업대상지역 · 사업요건 · 추진절차 · 조합설립인가신청 · 조합설립인가 · 건축심의 · 분양공고 및 매도청구 · 사업시행계획인가(관리처분계획내용포함).
Source: www.guro.go.kr
Date Published: 7/5/2021
View: 2097
소규모재건축 사업성분석 공모 가이드라인
ㅇ 소규모재건축사업 활성화를 위한 소규모재건축사업 업무처리기준* 수립. * 서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준 (‘21.06.03). 업무처리기준 주요내용.
Source: www.nowon.kr
Date Published: 2/8/2022
View: 2078
서울시, ”소규모재건축” 활성화 위한 ｢소규모재건축사업 업무 …
서울시는 이번에 수립한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 관련 공무원이 지침으로 활용할 수 있도록 설명회를 개최하고, 사업을 추진하고자 하는 주민 …
Source: www.aurum.re.kr
Date Published: 11/13/2022
View: 4268
소규모주택정비 공동위원회 『심의 가이드라인』 안내
소규모주택정비 공동위원회 통합심의 가이드라인.hwp 미리보기 … 소규모주택정비사업 시행 시 노후 저층 주거지의 주거환경 및 도시미관이 보다 …
Source: www.daejeon.go.kr
Date Published: 2/27/2021
View: 8122
성남시 가로주택정비사업 가이드라인
1-8 (소규모주택정비 관리지역). ① 시장은 노후·불량 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적. 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충 …
Source: www.seongnam.go.kr
Date Published: 6/11/2022
View: 3246
빈집및소규모주택정비에관한특례법 – 국가법령정보센터
③ 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다. <개정 2021. 7. 20.> 1. 토지등소유자가 …
Source: www.law.go.kr
Date Published: 5/29/2022
View: 7132
개요 및 추진절차 – 정비사업 통합
가로주택정비사업, 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업. 소규모재건축사업, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 …
Source: dynamice.busan.go.kr
Date Published: 4/24/2022
View: 5669
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주제에 대한 기사 평가 소규모 재건축 사업 가이드 라인
- Author: 법무법인혜안
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- Date Published: 2022. 4. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=TfKAE_YykuI
서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준
< 소규모재건축 사업 요건 >
– 「도시 및 주거환경정비법」제2조제7호의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역
▸ 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡미만일 것
▸ 노후. 불량건축물의 수가 해당사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
▸ 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
< 업무처리기준 목적 >
– 이 기준은「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 서울특별시에서 추진되는 소규모재건축사업에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
– 이 기준은 소규모재건축사업의 관련 규정과 정합성을 유지함을 원칙으로 하고, 사업의 신속한 추진 및 활성화를 목표로 한다.
< 업무처리기준 적용범위 >
-「소규모주택정비법」에 의해 소규모재건축사업 시행과 관련하여 사업계획을 수립 하는 사업시행자와 관련 협의 및 심의, 사업시행계획을 인가하는 행정기관의 장은 이 기준을 따라야 한다.
-「소규모주택정비법」,「도시 및 주거환경 정비법」,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관련 규정에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 본 업무처리기준을 따른다.
– 관련 규정이 개정된 경우는 개정된 규정을 따른다.
서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준(2021.06.03)
소규모재건축사업-LH정비사업지원기구
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조(소규모주택정비사업의 시행자)
노후·불량건축물의 기준은 해당 지자체 조례에 따름
노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체건축물 수의 2/3 이상
주택단지로서 아래의 요건을 모두 충족한 지역에서 시행 가능
정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
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소규모 주택정비 사업이란?
도심 내 노후된 소규모 주택의 주거환경을 개선하여 주거생활의 질을 향상시키기 위한 사업 입니다.
소규모 주택정비사업의 종류
자율주택 정비사업 단독주택 및 다세대 주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 가로주택 정비사업 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업 소규모 재건축사업 정비 기반 시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
소규모 주택정비사업의 비교
구분 소규모 주택정비사업 자율주택정비사업 가로주택정비사업 소규모재건축사업 대상 단독․ 연립‧다세대주택 단독․ 공동주택 공동주택 시행자 주민합의체 주민합의체(20인미만)조합(20인이상) 주민합의체(20인미만)조합(20인이상) 사업요건 범위 도시재생활성화지역 지구단위계획구역 등 1만제곱미터 미만의 가로구역 1만제곱미터 미만의 「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지 노후도 사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상 사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상 사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상 기준세대수 20호(20세대)미만 20호(20세대)이상 200세대 미만
소규모 주택정비사업 활성화를 위한 특례
구분 내용 비고 보조 및 융자 지방자치단체는 비용의 일부를 출자 및 융자 가능 제44조 사용료 등의 감면 사업시행구역 내 공동이용시설에 대한 사용료 또는 대부료 감면 가능 제45조 건축규제 완화특례 공동이용시설 설치시 해당 시설물의 용적률 완화 노상 및 노외 주차장 확보시 주차장 설치기준 완화 등 제48조 임대주택건설특례 정비사업으로 공동임대주택 등을 전체 연면적의 20%이상 건설하는 경우 법정 상한 용적률까지 건축가능 제49조
소규모 재건축 사업의 경우「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」제48조에 따른 건축규제 완화 규정은 동법 제18조제1항제1호의 취약주택 정비사업만 해당됨
자율주택 정비사업
노후 단독·다세대 밀집지역에서 10필지 내외를 통합 개발하여 다양한 저층주거(다세대, 연립, 저층아파트)를 조성하는 주민 주도형 주택 정비사업 입니다.
사업대상지역
도시활력증진지역 개발사업의 시행구역
지구단위계획구역
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비예정구역·정비구역 해제지역
주거환경개선사업의 정비구역
도시재생활성화 지역
사업요건
노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 미만일 것 ※ 건축위원회 심의를 거칠 경우 80% 추가 가능 1) 단독주택인 경우 : 10호(18호) 2 )연립주택, 다세대주택인 경우 : 20세대(36세대) 3 )단독주택과 연립주택‧다세대주택이 혼재된 경우 : 20채 (단독주택의 호수와 연립주택‧다세대주택의 세대수를 합한 수 (36채)
추진절차
01 사업성 분석 02 주민합의체 구성(전원동의) 03 건축심의(필요시 통합심의) 04 사업시행계획인가
05 공사착공 06 준공
사업의 장점
건축인·허가만으로 사업착수 가능(구역지정, 조합인가 등 불필요)
짧은 사업기간
다양한 주거형태 구성과 통합개발에 따른 지상층 여유공간 확보가능(주차장, 주민공동시설 설치 등)
가로주택 정비사업
가로로 둘러싸인 지역을 대상으로 기존 기반시설과 가로망을 유지하면서 소규모로 노후주택을 정비하기 위해 도입된 블록단위 소규모 정비사업
사업대상지역
1만㎡미만의 가로구역(도시계획 도로로 둘러싸인 구역), 해당 지역을 통과하는 도로(4m이하인 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니한 구역 ※도시계획도로로 둘러싸인 구역 : 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공용지, 공용주차장, 너비 6m이상 건축법상 도로일 경우 도시계획 도로로 인정
사업요건
노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 이상일 것
1) 단독주택인 경우 : 10호
2) 공동주택인 경우 : 20세대
3) 단독주택과 공동주택이 혼재된 경우 : 20채(단독+공동주택 세대수 합)
진행절차
01 조합설립인가신청 02 조합설립인가 03 건축심의 04 분양공고 및 매도청구 05 사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)
06 공사착공 07 준공인가 08 이전고시 9 청산
소규모 재건축 사업
정비기반시설이 양호한 지역에서 노후된 공동주택 단지를 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업
사업대상지역
「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역 ◎ 주택단지의 정의
▶「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지
▶「건축법」에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지 등
사업요건
사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
추진절차
01 조합설립인가신청 02 조합설립인가 03 건축심의 04 분양공고 및 매도청구 05 사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)
06 공사착공 07 준공인가 08 이전고시 9 청산
사업의 장점
「도시 및 주거환경정비법」상 재건축과 달리 안전진단 및 구역지정, 관리처분계획인가 등 추진절차가 간소화 되어 빠른 사업 추진가능
서울시, ”소규모재건축” 활성화 위한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣ 시행
서울시, ‘소규모재건축’ 활성화…2종7층→2종 의무공공기여 없앤다
흩어져 있는 절차‧기준 망라하고 규제 손질 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣ 시행
‘2종7층’ 일반주거지역 2종으로 용도상향시 의무공공기여 요건 없애 사업성 높인다
임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획 가능하도록 용적률 기준, 인센티브도 안내
6월 중 소규모재건축사업 희망 토지등소유자 대상 공모 통해 무료 사업성분석
서울시가 소규모재건축사업을 활성화해 저층주거지 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하기 위해 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 수립했다. 관련 법 등에 흩어져있는 절차와 기준을 망라하고, 불필요한 규제는 손질해 담았다.
‘소규모재건축사업’은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나다.
‘소규모재건축사업’은▴해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만 ▴노후‧불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상 ▴기존주택의 세대수가 200세대 미만인 주택단지가 대상이다.
대표적으로, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역에서 소규모재건축사업을 추진하기 위해 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여를 없앴다. 의무공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해지는 것.
기존에도 일정 요건을 충족하는 경우 통합심의를 거쳐 층수규제 완화를 위한 용도지역 상향이 가능했다. 그러나 용도지역 상향시 일정 비율을 의무공공기여로 제공해야 하는 규정 때문에 사업성이 떨어진다는 지적이 있었다.
소규모재건축사업은 대규모 재개발‧재건축과 달리 안전진단,정비구역 지정이 생략되고 관련 심의를 통합심의로 한 번에 받을 수 있기 때문에 사업절차가 간소하고 신속한 추진이 가능하다. 그러나 층수제한 등으로 인한 사업성 저하와 자금력 부족 등의 이유로 활성화되지 못하고 있어 업무처리기준을 마련했다고 시는 설명했다.
서울시가 파악하고 있는 ‘소규모재건축사업’이 가능한 대상지는 총 2,070개소로, 이중 70개 단지(3.4%)에서만 사업이 추진 중이다.
｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에서는 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 건축할 수 있도록 하고 있지만, 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수제한 등으로 용적률의 상한까지 건축이 어려운 실정이다. 현재까지 용적률 인센티브를 받기 위해서 임대주택을 건설한 사례는 없다.
서울시는 이번에 수립한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 관련 공무원이 지침으로 활용할 수 있도록 설명회를 개최하고, 사업을 추진하고자 하는 주민과 민간사업자가 알 수 있도록 서울시 홈페이지(분야별정보→주택건축)에 게시한다.
｢소규모재건축사업 업무처리기준｣의 주요내용은 ▴통합심의 대상 및 절차 ▴용도지역 변경기준 ▴용적률 기준 및 허용 용적률 인센티브 항목 등이다.
우선, 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 의무공공기여 규정을 없애 사업성을 높인다. 입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보‧차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 시 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다.
시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%)단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측하고 있다. 이번 규제 완화로 사업성이 높아지면 소규모재건축사업이 보다 활성화될 것으로 전망된다.
주민과 민간사업자가 용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획이 가능하도록 용적률 기준도 담았다.
예컨대, 제2종일반주거(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해진다.
｢소규모재건축사업 업무처리기준｣에선 기준 용적률에서 추가로 받을 수 있는 허용 용적률 인센티브 항목과 비율도 안내하고 있다. 친환경‧녹색 건축물 활성화 등 서울시 주택정책 목표 달성을 위한 것으로, 최대 20% 이내로 용적률 인센티브를 받을 수 있다.
건축심의와 도시‧군관리계획 관련 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’ 대상은 용도지역을 변경하거나, 임대주택을 건설해 용적률 상한까지 건축하는 경우 등으로 명시했다.
서울시와 SH공사는 이번에 마련한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 기반으로 한 무료 사업성 분석도 추진한다. 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자를 대상으로 개략적인 건축계획을 검토하고 사업성을 분석해준다. 주민들의 관심도를 높이고 사업을 활성화한다는 목표다. (*6월 중 대상지 공모 실시 예정)
이밖에도 서울시는 소규모재건축사업 활성화를 위해 주택도시보증공사와 사업비 등 융자상품 개발을 위한 협의도 추진한다. 올해 1월 국회에 발의된 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 일부개정법률안(‘21.1.8.발의) 개정과 연계해 조례개정도 추진할 예정이다.
김성보 서울시 주택건축본부장은 “새롭게 마련한 ｢소규모재건축사업 업무처리기준｣을 통해 저층주거지 주거환경개선을 위한 소규모재건축사업이 활성화되고, 주택공급도 속도를 낼 것으로 기대한다. 주민과 민간사업자도 사업의 예측가능성을 높일 수 있다.”며 “서울시는 소규모재건축사업 촉진을 위한 행정‧예산지원 등 공공지원 기틀을 지속적으로 마련하겠다. 저층주거지 주거환경을 개선하고 서민주거 안정을 이루도록 최선을 다하겠다.”고 말했다.
부산시 정비사업 스킵네비게이션
소규모주택정비사업 이란
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에서 정하는 절차에 따라 노후·불량건축물의 밀집 등 일정한 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 다음의 사업
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