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서브프라임 모기지 사태 – 나무위키:대문
집값이 폭등하자 아무에게나 돈을 무분별하게 펑펑 빌려줬고, 집값이 폭락하자 다 망했다. 세부 골자는 다르지만 큰 틀에서 보자면 대한민국에서 1997년 …
Source: namu.wiki
Date Published: 1/11/2021
View: 447
금융위기 가장 먼저 극복한 한국 | 나라경제
2008년 리먼 사태를 시작으로 등장한 이번의 초대형 금융위기는 이전과 달리 세계경제가 상호 밀접하게 연결된 글로벌 경제하에서 미국의 서브프라임 모기지 부실 등 …
Source: eiec.kdi.re.kr
Date Published: 3/25/2021
View: 4965
서브프라임 모기지 사태의 분석과 전망
따라서 이번 사태를 반면교사로. 삼아 향후 부동산담보대출, 중소기업대출, 제2금융권대출, 엔캐리자금을 포함한 단기. 외채 등 향후 국내 금융시장의 …
Source: www.fsc.go.kr
Date Published: 11/18/2022
View: 3825
‘한국판’ 서브프라임 모기지 사태, 그 가능성은 – 성대신문
영화 를 통해 부동산 금융과 서브프라임 모기지 사태, 나아가 우리나라의 주택담보대출 시장까지 살펴 … 한국 주택담보대출 시장의 현재와 미래
Source: www.skkuw.com
Date Published: 12/28/2022
View: 5026
서브프라임 모기지 사태 – 위키백과, 우리 모두의 백과사전
서브프라임 모기지 사태(subprime mortgage crisis)는 미국에서 2007년부터 2010년까지의 일련의 경제위기 사건들로, 국제금융시장에 신용경색을 불러 2007–2008년 …
Source: ko.wikipedia.org
Date Published: 4/7/2021
View: 4820
미국 서브프라임 모기지 사태의 국내 주택시장 영향 연구
A Study on the Impact of Sub-prime Mortgage Crisis on the Housing Market in Korea – Sub-prime mortgage;housing price;Granger causality test;Impulse Response …
Source: www.kci.go.kr
Date Published: 8/9/2021
View: 5695
‘제2 서브프라임 사태’ 한국 부동산 시장 덮치나 – 매일일보
[매일일보 성동규 기자] 지난 2008년 국제 금융위기를 불러온 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보 대출) 사태가 재현될 것이라는 경고가 …Source: www.m-i.kr
Date Published: 6/12/2022
View: 5514
‘영끌’ 아파트, 서브프라임 모기지처럼 ‘죽음의 서약’ 될 수도
주택담보대출이 죽음의 서약이라고 불리게 된 것은 어느 쪽으로든 계약이 소멸되기 때문이다. 우리는 2007년 서브프라임 모기지 사태를 기억하고 있다.
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 10/29/2021
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서브프라임 모기지 사태와 기업의 사회적 책임에 대한 연구
따라서 본 연구에서는 먼저 미국. 의 부동산시장과 관련된 모기지 론 제도와 그로부터 발생된 금융위기 등을 살펴. 본다. 한편 한국경제신문 10월 21일자 보도에서는 …
Source: oak.chosun.ac.kr
Date Published: 6/11/2021
View: 6045
서브프라임 모기지 사태의 전망과 교훈 – 한국경제연구원
세계금융시장을 강타했던 미국발 신용경색 위기인 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)사태가 진정 국면을 보이고 있다.
Source: www.keri.org
Date Published: 5/6/2022
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주제에 대한 기사 평가 서브 프라임 모기지 사태 한국
- Author: 리뷰엉이: Owl’s Review
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- Date Published: 2020. 4. 17.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=aLFbFLepUjM
‘한국판’ 서브프라임 모기지 사태, 그 가능성은
주택 시장의 부실함에 대한 안일한 대처가 세계적 금융위기로 이어져
현재 우리나라 부동산 시장의 부도 발생 가능성은 낮아
2008년 9월 15일 월요일, 세계 4위 투자은행이었던 리먼 브라더스의 주가는 0달러였다. 말 그대로 휴지 조각이 된 것이다. 영화 <빅쇼트(The Big Short)>는 이 사태의 원인인 서브프라임 모기지 사태를 날카롭게 보여준다. 안일한 월가의 대처와 그로 인해 집과 일자리를 잃은 수백만 명의 사람들. 영화 <빅쇼트>를 통해 부동산 금융과 서브프라임 모기지 사태, 나아가 우리나라의 주택담보대출 시장까지 살펴봤다.
금융 활동의 중요한 자산, 부동산
부동산을 활용한 금융인 부동산 금융에는 △주택담보대출 △프로젝트금융 △리츠 등이 있다. 건국대 부동산학과 고성수 교수는 “일반 국민들에게는 주택담보대출이 가장 보편적인 부동산 금융이며 주택공급자들에게는 프로젝트금융, 부동산 투자자들에게는 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts) 등의 상품이 있다”고 설명했다. 주택담보대출이란 주택을 담보로 하는 대출이다. 이러한 주택담보대출의 대출금액은 LTV(Loan to Value Ratio)와 DTI(Debt To Income)를 종합적으로 고려해 결정된다. 주택 가격 대비 대출금이 차지하는 비율인 LTV와 주택담보 대출에서 채무자의 채무상환능력을 뜻하는 DTI를 고려해 대출금액이 결정되는 것이다. 프로젝트 금융이란 특정 프로젝트를 통해 미래에 얻을 것으로 예상되는 수익을 담보로 자금을 조달하는 부동산 금융으로, *민자고속도로가 그 예다. 리츠란 부동산투자회사가 투자자들로부터 자금을 조달받아 부동산에 투자한 후, 투자수익을 다시 투자자들에게 배분하는 부동산 금융의 한 종류다.
주택담보대출, 금융위기의 시발점이 되다
영화 <빅쇼트>는 이 중 주택담보대출로 인해 일어난 서브프라임 모기지 사태를 다룬다. 서브프라임 모기지는 신용도가 낮은 사람을 대상으로 한 주택담보대출이다. 저소득층과 소득이 일정하지 않은 사람들이 서브프라임 모기지의 주 고객이었다. 당시 주택은 절대적으로 안정된 자산으로 위험성이 매우 낮다고 여겨졌다. 이에 은행과 대출 기관은 채권을 판매해 수수료를 얻기 위해 대출 조건을 무리하게 낮춰 주택담보대출을 진행했다. 실질적으로 돈을 갚을 능력이 부족한 경우까지도 대출을 승인한 것이다. 이에 대해 고 교수는 “주택가격의 상승률이 주택담보대출인 서브프라임 모기지의 대출 금리보다 높았기 때문에 대출자가 파산하더라도 대출금이 주택가격으로 보전돼 금융 회사가 손해를 보지 않는 구조였다”며 거래량이 대폭 증가한 이유를 설명했다. 이러한 상황에 부채담보부증권이 기름을 끼얹었다. 영화에서는 부채담보부증권을 다음과 같이 설명한다. 먼저 두 사람 A, B가 내기를 하고 있다. 그러면 뒤에 있는 사람 C, D가 A가 이길 것이라고 내기를 한다. 그 후에 또 C, D 뒤에 있는 사람 E, F가 C가 내기에서 이길 것이라는 내기를 한다. 즉 채권자가 갚아야 할 부채를 담보로 증권이 발행되는 것이다. 이후 미국 정부의 저금리 정책 중단으로 금리가 인상되자 저소득층을 중심으로 파산이 이어졌다. 서브프라임 모기지를 갚을 능력이 되지 않는 사람의 대출이 줄줄이 연체됐고, 이 영향으로 사람들의 집을 담보로 돈을 빌려준 은행과 금융 기관이 연이어 파산했다. 영화에서는 이러한 주택 시장의 위험성과 부실함을 예견한 주인공들이 주택담보대출을 공매도하고 신용부도스와프를 이용했다. 공매도란 보유하지 않은 주식 중 하락할 것으로 예상되는 주식을 미리 파는 것으로, 실제로 해당 주식의 가격이 하락했을 때 이익을 본다. 영화 제목인 <빅쇼트> 또한 공매도의 영어 단어인 ‘short stock selling’의 뜻을 담고 있다. 또한 주인공들은 신용위험을 거래하는 파생보험상품인 신용부도스와프를 이용해 주택시장의 부도에 대해 금융회사에서 투자원금을 받았다. 서브프라임 모기지 사태는 미국을 넘어 전 세계적인 금융 위기를 불러일으켰다. 다만 지역별 시장이라는 부동산 시장의 특성 때문에 우리나라에서는 그 영향이 장기적으로 이어지지는 않았다.
한국 주택담보대출 시장의 현재와 미래
우리나라의 주택담보대출 상황은 어떨까. 현재 우리나라의 주택은 주식과 같은 다른 금융상품의 변동성과 비교했을 때 상대적으로 안정적인 자산으로 평가받는다. 한편 우리나라의 주택담보대출 시장은 상대적으로 크지 않은 편이다. 미국 등의 경우 훨씬 큰 주택담보대출 시장을 유지하고 있다. 대한부동산학회 서진형 회장은 “부동산 가격이 10%~20%씩 극단적으로 떨어지지는 않기 때문에 실거주를 목적으로 한 수요자들의 내 집 마련을 위해 LTV 한도를 완화하는 것은 나쁘지 않다고 생각한다”고 말했다. 또한 고 교수는 “현재 서울 지역의 경우 LTV 한도가 40%~50% 수준으로, 집값이 절반으로 떨어지지 않는 한 금융 회사의 파산 가능성이 작아 현재 우리나라에서 서브프라임 모기지 사태와 같은 위기가 발생할 가능성은 그리 크지 않다고 생각한다”며 “주택담보대출은 저소득, 저자산가들이 주택을 마련할 수 있는 제도”라고 말했다. 이어 그는 “시장 상황이 개선되는 경우 현재보다 규제를 완화해 주거 복지에 이바지할 필요가 있다”고 덧붙였다.
*민자고속도로=민간 자본이 투입돼 건설된 고속도로.
주택 시장의 위험성에 대해 논쟁하는 등장인물들.
영화 속 대부분의 금융업 종사자들은 그 당시 가장 안정적인 자산으로 평가받았던 주택 시장의 위험성을 역설하는 주인공의 말을 불신했다.
ⓒ영화 <빅쇼트> 스틸컷.
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서브프라임 모기지 사태
서브프라임 모기지 사태(subprime mortgage crisis)는 미국에서 2007년부터 2010년까지의 일련의 경제위기 사건들로, 국제금융시장에 신용경색을 불러 2007–2008년 세계 금융 위기를 일으키는 데 직접적인 영향을 준 전세계적 금융 위기이다.[1][2] 미국에서 부동산 거품이 꺼진 후 발생한 부동산 가격의 급락으로 촉발됐으며, 이는 모기지론 부실, 대규모 차압 및 주택저당증권 가치 하락을 일으켰다. 이로 인한 부동산 투자 침체 이후 대침체가 발생했으며, 그 후 소비자지출 및 사업 투자가 감소하는 현상이 일어났다. 소비자지출의 경우 높은 가정부채와 부동산 가격 감소폭이 높은 지역에서 감소세가 특히 높았다.[3]
모기지 사태 발발 직전의 부동산 거품은 주택저당증권(MBS)와 부채 담보부 증권(CDO)로 이뤄져있었다. 이 증권 상품들은 초기에 이자율로 인한 고수익율과 신용평가기관의 저위험 평가로 인기를 누렸다. 2007년부터 경제위기의 조짐이 보였으나, 2008년 9월 대형 대부업체들의 파산으로 본격적으로 가시화됐다.[4]
모기지 사태 원인으로는 금융 기관, 규제, 신용평가기관, 정부 부동산 정책, 소비자를 포함한 다양한 요인들이 거론됐다.[5] 이 중 근인은 서브프라임 모기지의 증가와 부동산 투기 급증 두 가지였다. 고위험성 금융상품인 서브프라임 모기지의 비율은 2004년 8% 이하에서 2006년 추정치 20%로 급증했으며, 일부 미국 지역에선 이보다 현저히 높은 서브프라임 모기지 비율을 기록했다.[6][7] 이 서브프라임 모기지의 대부분(2006년 기준으로 90% 이상)은 일정 기간 후 이자율이 상승하는 조건이 붙었다.[4] 동시기, 부동상 투기 또한 증가해, 소유 부동산에 거주하지 않는 투자자의 모기지 비율이 2000년 20%에서 2006–2007년 경 35%로 상승했다. 이 투자자들은 프라임 평가를 받은 이들을 포함해도 부동산 가격 하락시 채무 불이행(디폴트)을 선언하는 비중이 비투자자들보다 훨씬 높았다.[8][9][10] 이는 고위험성 모기지 상품의 대출조건 완화로 말미암아 생긴 변화로, 미국의 가정부채를 증가하는 현상으로 이어졌다. 가처분 소득에 대한 가정부채 비율은 1990년 77%에서 2007년 말 127%까지 치솟았다.[11]
미국 거주지 가격이 2006년 중반 정점을 기록하고 급락하자, 차입자가 대출을 상환하는 데에 차질이 생겼다. 변동 금리 모기지가 계약기간 후 이자율을 높여 월세가 증가하자, 모기지 연체 수가 급증했다. 때문에 서프프라임 모기지를 포함한 모기지 론으로 구성된 증권은 가치를 상실하면서 이에 투자한 국제금융기업들의 손실이 발생했다. 국제 투자자들은 사금융 대출이 감소하면서 모기지 기반 대출 및 증권들의 구입을 사양하게 됐다.[6] 미국의 신용 및 경제 건전성에 대한 우려가 높아지자, 이에 따라 전세계적 신용위축과 미국과 유럽의 경제성장률 감소가 발생했다.
서브프라임 모기지 경제위기는 미국과 유럽 국가들에게 장기간의 악영향을 끼쳤다. 미국은 심각한 수준의 경제 공황에 접어들어 2008년과 2009년 동안 전체 노동인구의 6%에 해당하는 900만 명의 노동자들이 실업자가 됐다. 미국 실업율은 2014년 5월에 들어서야 공황 이전인 2007년 12월 경 수치로 회복됐다.[12] 미국의 가구순자산은 공황전 2007년 2분기에서 13조 달러 (20%) 가량 추락해 2012년 4분기에서야 원래 수치로 회복할 수 있었다.[13] 미국 부동산 가격과 주식시장은 2009년 초까지 각각 평균 30%, 50% 감소했으며, 주식은 2012년 9월에 들어서야 2007년 12월의 수치로 회복했다.[14] 유럽 또한 서브프라임 모기지 사태로 인해 유럽 국가 부채 위기를 겪었으며, 2008년부터 2012년까지 실업 해결 및 금융 건전성 회복에 추정치 9400억 유로를 투입해야 했다.[15]
원인 [ 편집 ]
서브 프라임 모기지 사태 [ 편집 ]
사태의 발단은 2000년대 초반부터 시작되었다. 2000년대 초반 IT버블 붕괴, 911테러, 아프간/이라크 전쟁 등으로, 미국 경기가 악화되자 이에 미국은 경기부양책으로 초 저금리 정책을 펼쳤다. 이에 따라 주택융자 금리가 인하되었고 그러자 부동산가격이 상승하기 시작했다. 주택담보대출인 서브프라임모기지의 대출금리보다 높은 상승률을 보이는 주택가격 때문에 파산하더라도 주택가격 상승으로 보전되어 금융회사가 손해를 보지 않는 구조여서 거래량은 대폭 증가하였다. 증권화된 서브프라임 모기지론은 높은 수익률이 보장되며 신용등급이 높은 상품으로 알려져 거래량이 폭증했다.
하지만, 2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 미국 부동산 버블이 꺼지기 시작했으며, 서브프라임모기지론 금리가 올라갔고 저소득층 대출자들은 원리금을 제대로 갚지 못하게 된다. 증권화되어 거래된 서브프라임 모기지론을 구매한 금융기관들은 대출금 회수불능사태에 빠져 손실이 발생했고, 그 과정에 여러 기업들이 부실화된다. 미 정부는 개입을 공식적으로 부정했고 미국의 대형 금융사, 증권회사의 파산이 이어졌다. 이것이 세계적인 신용경색을 가져왔고 실물경제에 악영향을 주었고, 이는 세계 경제시장에까지 타격을 주어 2008년 이후에 세계금융위기까지 이어지게 되었다.
영향 [ 편집 ]
2007년 4월 – 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센추리 파이낸셜이 파산신청을 하였다.
2007년 8월 – 미국 10위권인 아메리칸 홈 모기지 인베스트먼트(AHMI)사가 델라웨어주 웰밍턴 파산법원에 파산보호를 신청하였다. AHMI는 알트-A 등급(프라임과 서브프라임의 중간 등급) 모기지가 전문인 업체이다.
세계 3위 은행인 HSBC는 미국 주택시장에 뛰어 들었다가 107억 달러(약 10조 1,000억 원)를 회수 못할 위기에 놓였다.
미국 보험사인 CAN 파이낸셜이 서브프라임 투자로 9,100만 달러의 손실을 입었다.
AIG는 최악의 경우 50억 달러의 손실을 기록할 것으로 추정되었다. [16]
스탠더드 앤드 푸어스 (S&P)는 미국의 대출회사들이 성장세를 유지하기 위해 최근 수년간 신용도가 낮은 사람들에 대한 대출을 늘려왔다면서, 부동산 서브프라임 위기가 자동차 서브프라임 위기로 확산될 수 있다고 보고서를 발표했다.
산은경제연구소, 삼성경제연구소 등 한국의 일부 경제관련단체에서는 미국의 서브프라임 모기지 부실이 미국 가계소비 위축에 따른 미국 경기의 급격한 침체로 이어질 경우, 한국내 금융시장 충격과 대미수출도 지장을 우려하고 있다. 미국은 세계 GDP의 20%를 차지하는 매우 큰 경제시장이다.
2007년 8월 9일 프랑스 최대은행 BNP 파리바은행은 자사의 3개 자산유동화증권(ABS)펀드에 대한 자산가치 평가 및 환매를 일시 중단했다. 서브프라임 부실로 인한 신용경색이 그 이유이다. 상환을 중단한 3개 펀드는 BNP파리바 ABS유리보, 파베스트 다이나믹ABS, BNP파리바ABS에오니아 등이고, 그 규모는 27억 5천만 유로에 달한다.
대응 [ 편집 ]
벤 버냉키 미국 연방준비제도이사회(FED) 의장이 서브프라임 모기지 부실에 따른 금융손실이 최대 1천억 달러(약 91조 7천억 원)로 추산된다고 미국 상원 은행위원회의 청문회에서 밝혔다. 그러나 미국 경제 전반에 주는 영향은 제한적일 것이라고 말했다.
리먼브라더스 구제금융 거부
미국 연방준비제도이사회(FED)와 미 재무부가 리먼 브러더스에 대한 구제금융을 불가입장을 고수했다. 미국 정부의 이런 입장은 우선 국민 세금으로 개별 업체의 경영부실에 따른 손실을 막아주는 것은 좋지 않은 선례를 남겨 도덕적 해이를 확산시킬 우려가 있다는 점을 의식한 것으로 분석된다.[17]
AIG 구제금융
미국 연방준비제도이사회(FED)는 2008년 9월 16일 AIG에 850억 달러의 구제금융을 제공키로 하였다. FED는 AIG의 무질서한 몰락은 이미 심각한 금융시장의 취약성을 더 심화시키고 자금조달 비용을 크게 높이는데다 가계의 자산을 감소시키고 경제의 활력을 더욱 약화시키는 결과를 가져올 수 있기 때문에 이런 결정을 내렸다고 밝혔다. 부시대통령도 FED의 조치에 지지한다면서 금융시장의 안정을 강조하며 대변인을 통해 밝혔다. 정부도 이번 AIG 구제로 납세자 부담은 없을 것으로 밝히며 ‘도덕적 해이’에 대한 비난에 미리 대응하는 모습을 보이고 있다. 그러나 AIG 구제는 리먼브러더스는 몰락하게 놔둔 것과 비교해 누구는 살리고 누구는 몰락하게 놔두는가에 관한 ‘대마불사’의 기준을 둘러싼 논란을 불러오고 다른 기업들도 정부에 손을 벌리게 하는 여지를 만들어 준 것으로 분석되고 있다. AIG는 정부의 지원을 받는 대가로 경영진 교체, 자산매각 등의 구조조정을 겪을 것으로 보인다. 로이터 통신은 미 정부가 리먼을 구하는 것을 거부한 지 이틀 만에 AIG를 구제키로 함으로써 ‘대마불사’의 기준을 어떻게 정하는지에 관한 논란을 불러왔다고 전했다. 뉴욕대의 누리엘 루비니 교수는 로이터에 자동차나 항공사 등도 정부의 도움을 청할 것이라면서 “이익은 사유화하고 손실은 사회화하는 시스템이 지속되고 있다”고 말해 경영 잘못으로 어려움에 빠진 기업들을 정부가 납세자 부담으로 구제하는 것에 문제를 제기했다.[18]
비판 [ 편집 ]
미국 재무부는 TARP라는 특수 기금을 창설하여 금융 기관들에게 퍼부었으나 엉뚱한 회사에까지 돈을 퍼 주어서 도덕적 해이를 유발했다는 비판을 받았다. 그 대표적인 경우가 아메리칸 익스프레스(American Express)에 대한 구제금융과 에이비스(Avis)에 대한 구제금융이다..
아메리칸 익스프레스 구제금융
제2금융권의 거물이었던 아메리칸 익스프레스는 금융위기가 진행 중이던 때에 금융지주회사로의 전환을 신청하고 그에 필요한 자본금을 확충하기 위해서 수십억 달러 규모의 구제금융을 신청했다. 그 결과 구제금융은 ‘먼저 먹는 사람이 임자인’ 눈먼 돈이 되었다는 비난이 쏟아졌다.
에이비스 구제금융
렌터카 업체인 에이비스는 금융기관들을 대상으로 하던 TARP에 구제금융을 신청했다. 에이비스의 논리는 재무부가 에이비스에게 구제금융을 지원해 주면 에이비스가 더 많은 렌터카를 구입해 둘 것이며, 그러면 미국 자동차업체가 살아날 수 있다는 억지 논리였다. 이 사례 역시 업계의 도덕적 해이를 잘 보여주는 예다.
각주 [ 편집 ]
같이 보기 [ 편집 ]
‘제2 서브프라임 사태’ 한국 부동산 시장 덮치나
6월 말 기준 주담대 1경1935조원… 사상 최고치 경신
지난해 미국 집값 상승률 한국보다 2배 넘게 웃돌아
집세 못 내 강제 퇴거 위기 650만명 달하는 것도 문제
2008년 서브프라임 사태 당시 380만명 강제 퇴거
‘제2 서브프라임 사태’ 우려 점차 고조되고 있어
미국의 한 집 앞에 판매를 알리는 간판이 붙어 있다. 사진=iStock 제공
[매일일보 성동규 기자] 지난 2008년 국제 금융위기를 불러온 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보 대출) 사태가 재현될 것이라는 경고가 잇따르고 있다.코로나 대유행으로 인한 유동성 과잉 탓에 부동산 가격 거품이 한계치를 넘어서고 있고 한편에선 밀린 집세를 내지 못해 거리로 쫓겨나게 생긴 이가 수백만명에 달한다.
18일 업계에 따르면 6월말 기준 미국 가계부채 잔액이 14조9600억달러(약 1경7189조원)를 나타냈다. 이는 2008년 3분기 서브프라임 모기지 사태 당시 최고치를 기록했던 12조6800억달러보다 약 2조2800억달러 높은 수준이다
가계부채 중 가장 많은 비중을 차지하는 주택 구입자금 대출이 6월 말 기준 10조4000억달러(약 1경1935조원)를 나타냈다. 코로나19의 영향으로 주택담보대출 금리가 역대 최저치로 하락하면서 주택 구매 수요가 커진 영향이다.
이렇다 보니 집값은 폭등했다. 국토연구원이 이달 4일 공개한 ‘경제협력개발기구(OECD) 글로벌 부동산 통계지도’를 보면 지난해 미국의 실질주택가격지수 변동률은 9.6%로 한국(4.3%)의 변동률과 비교해 2배를 넘게 웃돌았다.
실질주택가격지수는 물가를 반영한 집값 지수다. 5년간 변동률을 기준으로는 미국은 28.5%로 한국(2.4%)의 10배를 넘어섰다. 집값을 집계하는 방식이 달라 단순 비교에 한계가 있다는 지적이 있으나 미국 주택시장이 과열되고 있다는 것은 충분히 확인할 수 있다.
미국 전국부동산협회(National Association of Realtors)가 최근 발표한 자료를 봐도 그렇다. 2분기 단독주택 평균가격은 35만7900달러로 1년 전보다 23% 올랐다. 조사 대상 183곳 중 약 94%가 두 자릿수 상승으로 1분기 89%에 비해 늘었다.
1968년 해당 자료를 집계한 이후 사상 최고치다. 주택시장에서 거품이 급격하게 형성되고 있다는 주장에 힘이 실리는 이유다. 미국인들에게 집값 붕괴 실체적 위협이다. 2008년 국제 금융위기 당시의 상흔이 아직 가슴 속에 남아있어서다.
마켓워치가 지난 3월 구글트랜드를 분석한 결과 ‘주택시장 붕괴 시기가 언제인가’라는 문장 검색량은 지난달 2450% 증가했다고 발표했다. 아울러 미국인들은 왜 주택시장이 이처럼 뜨겁고 가격이 오르는지 이유를 찾고 있었다.
또 다른 위험요인도 있다. 코로나19가 몰고 온 경제위기로 집세를 내지 못한 수백만명의 세입자가 오는 10월이면 강제로 쫓겨날 위기에 몰렸다. 미 주택도시개발부 집계를 보면 지난 3월 말 현재 640만 가구가 집세를 내지 못한 것으로 나타났다.
이중 최소 350만명이 강제 퇴거당할 전망이다. 서브프라임 모기지 사태가 발생했을 때 약 380만명이 길거리에 나 앉게 됐던 것과 비슷한 상황이 연출될 수 있는 형국이다. 임차인의 위기는 임대인 금융기관으로 전이되기 때문이다.
강제 퇴거 유예조치는 지난해 9월부터 연장되고 있다. 야당인 공화당에선 월세를 못 받고 있는 집주인들의 경제적 피해가 상당한 데다 세입자를 교체하지 못하도록 한 것은 재산권 침해라고 주장한다.
이에 따라 공화당에선 정부의 강제 퇴거 유예조치를 지속해서 반대하고 있다. 연방대법원에서조차 지난 6월 명백하고 구체적인 의회 승인이 없다면 강제 퇴거 유예조치를 다시 연장해서는 안 된다는 결정을 내리기도 했다.
조 바이든 미국 대통령이 최근 코로나19가 확산하는 지역에 한해 임차인을 쫓아낼 수 없게 하는 새로운 지침을 내놓으며 진화에 나섰으나 얼마나 효과를 낼지는 아직 미지수다. 법원이 제동을 걸 가능성이 매우 크다.
미국에서 제2의 서브프라임 모기지 사태가 발생한다면 우리 경제도 타격이 불가피하다. 특히 2008년 경기 침체는 금융시장에서 촉발된 위기가 실물시장에 전이됐다. 코로나19 사태는 결이 조금 다르다. 실물시장 위기가 금융시장으로 전이된다는 점에서 차이가 있다.
위기의 확산 과정이 느리지만, 과거보다 장기화할 수 있다는 의미다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 “우리나라의 자산시장은 최근 몇 년간 호황을 거치며 거품이 잔뜩 끼어있는 만큼 외부에서 충격이 왔을 때 전보다 더욱 취약할 수 밖에 없다”고 경고했다.
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‘영끌’ 아파트, 서브프라임 모기지처럼 ‘죽음의 서약’ 될 수도
콩글리시 인문학
‘서울 시내 아파트/평균가격 15억/얼마를 일해야/장만할 수 있을까/이공이공 최저시급/팔천오백구십원/십원도 안 쓰고/30년을 모으면/그제야 6억4천.’ 작곡가 류재준이 이달 완성한 연가곡 ‘아파트’ 중 10번째 곡 일부다.
한은, 주택담보대출 급증 경고
언제 터질지 모르는 ‘시한폭탄’
미국 주요 도시에선 미주중앙일보, 미주조선일보 등 한국어신문이 매일 나온다. 한식당이나 한국인들이 많이 모이는 별다방(Starbucks), 콩다방(Coffee Bean & Leaf)에 가면 이들 신문이 가판대에 놓여 있다. 이 신문들은 고국 소식과 함께 현지 식당 안내, 여행 광고 그리고 구인구직과 아파트 매매 등 매우 유용한 정보를 제공한다.
언젠가 눈에 띄는 광고를 하나 보았다. 쇼트세일(short sale)이다. 쇼트세일이란 집값 폭락 시 은행과 집주인의 합의하에 은행빚보다 낮은 값에 집을 팔되 채권채무 관계를 종료시키는 제도다. 손해를 보더라도 은행은 빌려준 돈을 빨리 회수할 수 있고 집주인은 경매처분보다는 비싼 값에 집을 팔 수 있으니 서로에게 이익이다. 일종의 급매(急賣)인데, 우리에게 시사하는 바가 크다. 금리가 오르고 실직하면 아파트 매입 시 은행에서 빌린 돈의 이자와 원금을 낼 수 없다. 재산세 부담까지 겹쳐 집 내놓는 사람이 늘면 집값은 폭락한다. 투매 현상이 나타나면 원매자도 사라진다.
모기지(mortgage)가 집 살 때 금융권에서 집을 담보로 돈 빌리는 일임은 누구나 안다. 그러나 모기지가 죽음의 서약(dead pledge)임을 알고 있는 사람은 많지 않다. 어원상 ‘mort’는 죽음(dead)이고 ‘gage’는 서약(pledge)이다. 이름 그대로 빌린 돈을 갚지 못하면 집이 날아간다. 곧 이자를 제때 내지 못하면 계약은 소멸되고 집은 은행이 경매처분해 버린다. 미국의 경우는 90일 연체면 집이 은행으로 넘어간다. 반대로 대출금을 다 갚으면 계약은 소실되고(mortal) 집은 100% 내 것이 된다. 주택담보대출이 죽음의 서약이라고 불리게 된 것은 어느 쪽으로든 계약이 소멸되기 때문이다. 우리는 2007년 서브프라임 모기지 사태를 기억하고 있다. 2000년 초 IT 버블 붕괴, 9·11테러, 아프가니스탄·이라크 전쟁 등으로 경기가 악화되자 미국은 부양책으로 초저금리정책을 쓰기 시작한다. 금리인하는 부동산 가격의 폭등과 버블을 가져왔다. 2004년 금리가 올라가자 부동산 버블이 꺼지고 저소득층은 모기지 이자와 원리금을 내지 못하게 된다. 금융기관과 증권사들은 대출금을 회수하지 못하자 줄도산했고 일련의 사태는 2008년 세계 금융위기를 가져온다. 미국의 경우 지난해 2분기 모기지 연체율이 이미 8%를 넘어섰다. 서브프라임 사태 때는 연체율이 10%가 넘었다. 이에 비하면 우린 아직 안심해도 좋을지 모른다. 그러나 대량실업 시대를 맞아서 ‘영끌’해서 산 버블 아파트(apartment)가 사랑하는 가족을 영영 떼어놓는(apart) 죽음이 될까 걱정이다. 아파트는 집합주택(apartment)인데 콩글리시 아파트(apart)의 의미는 ‘떨어져’이니 정반대다. 대체로 미국의 아파트는 셋집(rent house)이고 콘도미니움(condominium)은 자가소유다.
서울 아파트 평당가격이 4000만원을 넘었다. 미친 집값은 지난 1년 사이 20% 이상 올랐고 문재인 정부 출범 후 3년 반 동안 74% 폭등했다. 24번에 걸친 땜질정책으로 헛발질한 결과, 우리들의 아파트는 한국은행의 경고처럼 언제 터질지 모를 시한폭탄이 돼 가고 있다! 아직껏 어두운 터널의 끝은 보이지 않고 있다.
김우룡 한국외대 명예교수(언론학)
서브프라임 모기지 사태의 전망과 교훈
세계금융시장을 강타했던 미국발 신용경색 위기인 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)사태가 진정 국면을 보이고 있다. 선진국 중앙은행들의 긴급유동성 공급과 미국 연방준비제도이사회(FRB)의 재할인율 인하는 신용경색에 대한 시장의 불안을 잠재우는데 크게 기여한 것으로 평가된다. 벤 버냉키 FRB 의장의 모기지 개혁안과 의회에 대한 세제개편 요구 의지, 부시 대통령의 모기지 차환 대출 지원책 발언 등도 증시의 심리적 불안을 완화하는데 도움을 준 것으로 보인다.
그러나 시장에서는 아직도 불안감이 가시지 않고 있다. 수많은 파생금융상품과 얽혀 있어 연루된 금융기관과 펀드의 손실을 정확히 파악하기 어려운 서브프라임 모기지의 특성상 리스크가 불확실성을 안고 있기 때문이다. 최근의 안전자산 선호 및 부분적 신용경색이 완화되기까지는 3개월에서 6개월 정도가 소요될 것이라는 분석이 우세하다. 서브프라임 부실 확산의 여파로 미국 경제의 성장세 둔화 조짐이 뚜렷해지고 주택시장의 상황이 개선될 기미가 보이지 않을 경우 FRB가 금리를 인하할 가능성이 높을 것으로 전망된다.
서브프라임 사태가 아직 해결이 된 것이 아니지만 이 단계에서 그동안의 사태진전과 대응과정이 주는 교훈이 무엇인지 살펴보자. 우선, 이번 사태는 글로벌 경제의 금융불안의 신속한 전염성과 과민성에 대한 경종을 울렸다. 지난 3월 서브프라임 리스크로 국제금융시장이 가벼운 홍역을 앓았으나 그것이 8월에 쓰나미로 다시 찾아올 것으로 본 전문가들은 거의 없었다. 적도에서 발생한 태풍은 아열대지역의 해수면 온도가 예년보다 높을 경우 크기가 급속히 커진다. 마찬가지로 서브프라임 사태는 글로벌 유동성의 과잉, 엔캐리 트레이드 및 파생금융상품의 확대와 세계금융의 통합화 등 새로운 금융환경의 뜨거운 바다를 타고 초대형 태풍으로 돌변했다. 금융시장의 통합이 가속화됨에 따라 미국발 금융위기가 한국시장에 미치는 시간과 경로가 더욱 단축될 것임이 새삼 확인되었다.
둘째, 이번 사태는 금융시장의 위기경고 시스템 가동과 파생금융상품에 대한 리스크관리의 중요성을 새삼 일깨워주었다. 이번의 경우 아시아 국가들의 서브프라임 관련 상품 투자가 적은데다 중국의 자본시장이 상대적으로 덜 개방되어 충격이 적었다고 볼 수 있다. 그러나 앞으로 상황이 바뀌면 아시아 국가들은 미국발 금융위기에 훨씬 더 크게 노출될 가능성이 높다. 금융시장의 불안을 미리 알리는 시스템이 제대로 가동되어 충격을 줄여야 한다. 금융기관은 파생금융상품에 대한 리스크관리기법이 발전하더라도 전체 리스크가 줄어드는 것은 아니라는 점을 직시하고 투자위험 분산에 노력해야 한다.
셋째, 이번 사태는 금융불안 상황에서 초기대응과 국제정책협조의 중요성을 새삼 일깨워주었다. 금융불안 사태가 발생할 경우 정부의 초기 대응에서 가장 중요한 것은 시장의 불안심리를 해소하는 것이다. 이런 점에서 이번 사태의 경우 정부의 초기 대응은 비교적 적절했다고 할 수 있다. 우리 금융기관의 서브프라임 투자규모가 적어 파급효과가 제한적이며, 신용경색조짐이 나타날 경우 긴급유동성을 공급하겠다고 한 것은 시장의 동요를 잠재우는데 상당한 효과가 있었던 것으로 보인다. 이번 사태에서 선진국 중앙은행들은 미국발 신용경색위기가 유럽 등 다른 지역으로 확산될 조짐을 보이자 대규모 긴급유동성을 공급하는 공조체제를 보여 위기수습의 물꼬를 텄다. 만일 아시아에서 금융위기 발생가능성이 높아질 경우 한국, 중국, 일본, 동남아 등 주변국 정부와 중앙은행들의 정책 협조가 무엇보다 중요하다. 주변국가들과 평소에 정책협조체제를 구축해 놓아야 한다.
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