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국세청 임대 사업자 등록 주제에 대한 동영상 보기
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임대사업자 등록을 할까말까 고민하시는 분들의 궁금증을 듣다보면 주택임대사업자 라는 용어에서부터 서로 다른 이야기를 하는 경우가 적지 않습니다~
헷갈리시는 분들을 위해 정리했습니다^^
국세청 임대 사업자 등록 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
개인신고안내 – 주택임대소득 – 주택임대업의 사업자등록 – 국세청
｢소득세법｣에 따른 사업자등록만 신청하는 경우 · 인터넷을 통해 신청 : 홈택스(www.hometax.go.kr)▸신청/제출▸사업자등록 신청/정정 등 ▸사업자등록신청(개인) · 세무서 …
Source: www.nts.go.kr
Date Published: 3/30/2022
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주택임대사업자 등록방법(세무서) – 네이버 블로그
일반 사업자등록 낼때 쓰는 신청서를 그대로 사용합니다. 국세청에서 주택임대사업자등록신청서 작성법을 안내하고 있으니 국세청자료를 참고로 설명 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 9/24/2021
View: 5388
주택임대업 사업자등록 신청 방법은? – 한국세정신문
이와 관련, 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록 신청할 수 …
Source: www.taxtimes.co.kr
Date Published: 6/17/2021
View: 9362
주택임대사업자의 사업자등록 신고청은 주소지관할청인지 …
소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 …
Source: txsi.hometax.go.kr
Date Published: 6/20/2021
View: 2613
등록절차 안내 < 임대사업자 안내 < 렌트홈
③ 세제혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시ㆍ군ㆍ구(세무과)에 확인하시기 바랍니다. 이용 …
Source: www.renthome.go.kr
Date Published: 3/30/2022
View: 2920
사업자등록(세무서) – 찾기쉬운 생활법령정보
사업자등록, 부가가치세, 사업자등록신청, 사업자등록증, 세무서 직권등록. … 임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당하므로, 사업장 관할의 세무서에 사업자등록을 …
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 12/19/2021
View: 1642
지자체 임대사업자 VS 세무서 임대사업자 차이점 – 브런치
주택임대사업자의 세법 | 주택을 임대하고 있는 사람들은 주택임대사업자 등록을 해야 한다고 지난번에 말씀드렸습니다. 그런데 임대사업자 등록에는 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 11/10/2022
View: 7608
국세청-주택임대업의 사업자등록
사업자등록신청 방법 · 인터넷을 통해 신청 : 렌트홈(www.renthome.go.kr)▸임대사업자등록 신청▸화면 제일 아래 “국세청 사업자 신고” 체크 · 시군구청을 …
Source: 123tax.tistory.com
Date Published: 6/1/2022
View: 2720
혜택 줄어든 주택임대사업자 등록 할까? 말까? – 매일경제
이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 주택임대사업자 등록의 장단점을 … 국세(임대소득세, 종합부동산세 등) 혜택을 위해서는 세무서에 사업자등록을 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 3/26/2021
View: 1862
주제와 관련된 이미지 국세청 임대 사업자 등록
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주제에 대한 기사 평가 국세청 임대 사업자 등록
- Author: 엄근진기자대유잼뉴스
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- Date Published: 2020. 3. 27.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=u3wjq03fy9M
주택임대사업자 등록방법(세무서)
2.사업장 현황
1) 업종
– 주업태 : 부동산임대
– 주종목 : 주택임대
– 주업종코드 : 국세청에서 아래 4가지 업종코드중 선택하라고 안내하고 있습니다.
701101(기준시가 9억원 초과 주택)
701102(일반주택 )
701103(장기임대 공동·단독주택)
701104(장기임대 다가구주택)
※ 장기임대(701103, 701104)는 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
만약 부업종이 있는 경우 주업종과 동일한 방법으로 작성하시면 됩니다.
2)개업일
개업일에는 2019.1.1.을 적으시면 됩니다.
3) 사업장 구분
자가면적 : 면적을 적으시면 됩니다.
4) 허가등여부
민간임대주택에 관한 특별법 제 5조에 따라 시군구청에 임대사업자 등록을 한 경우 ‘등록’란에 체크하고, 등록하지 않은 경우 공란으로 둡니다.
3. 그 밖의 신청사항(공동사업자 신청 여부)
공동사업인 경우 “여”에 체크하고 3페이지의 공동사업자 명세 작성합니다.
만약 공동사업이 아닌 경우 “부”에 체크합니다.
주택임대업 사업자등록 신청 방법은?
□사업자등록 신청
임대사업자는 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
이와 관련, 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록 신청할 수 있다. 이 때 임대주택명세서를 첨부해야 하며, 임대사업자 등록증 사본으로 갈음 가능하다.
□사업자미등록 가산세
주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 않으면 가산세가 부과된다.
가산세액은 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액이다.
적용시기는 2020년1월1일 이후 주택임대사업을 시작하는 사업자부터며, 2019년12월31일 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 2020년1월1일을 사업개시일로 본다.
□사업자등록신청 방법
소득세법에 따른 사업자등록만 신청하는 경우, 홈택스 홈페이지에 접속해 신청/제출, 사업자등록 신청·정정 등, 사업자등록신청(개인)순으로 들어가면 된다.
세무서 방문신청하려면 국세청 누리집에 게시한 작성사례를 따라 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성해 관할 세무서를 방문해야 한다.
민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록과 소득세법에 따른 사업자등록을 함께 신청하는 경우는 인터넷을 통한 신청방법과 시군구청 방문 신청이 있다.
인터넷을 통한 신청은 렌트홈(www.renthome.go.kr) 홈페이지내 임대사업자등록 신청 메뉴에서 화면 제일 아래 ‘국세청 사업자 신고’를 체크하면 된다.
또한 시군구청 방문 신청은 국세청 누리집에 게시한 작성사례를 따라 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성해 주소지 시군구청을 방문하면 된다.
작성사례는 국세청 홈페이지내 성실신고 지원메뉴에서 주택임대소득 안내, 주택임대업의 사업자등록, 사업자등록 신청서 작성사례 순으로 들어가면 된다.
등록절차 안내 < 임대사업자 안내 < 렌트홈
등록자격 : 임대목적의 주택 소유자 및 소유예정자
※ 소유권 확보기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우, 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있습니다.
※ 다만, 분양계약은 등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금지급일 3개월 이내 이거나 잔금지급일 이후인 경우에만 등록이 가능합니다.
등록절차
※ 임대사업자 등록신청(온라인ㆍ방문) 시 면세사업자로 동시신청 가능
※ 세제혜택을 제공받기 위해 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 임대사업자 등록과 함께 「부가가치세법」 에 따른 면세사업자로등록 필요
임대등록 전 유의사항
① 등록임대주택은 임대의무기간(10년 이상) 동안 임대하여야 하며 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다.
② 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한규정을 적용받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다.
③ 세제혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시ㆍ군ㆍ구(세무과)에 확인하시기 바랍니다.
민간임대주택사업자 > 민간임대주택사업 준비 > 민간임대사업자 등록 > 사업자등록(세무서) (본문)
사업자등록(세무서)
임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당하므로, 사업장 관할의 세무서에 「부가가치세법」 에 따른 사업자등록을 신청해야 합니다.
인쇄체크 사업자등록
“사업자등록”이란? “사업자등록”이란?
영리 목적의 유무에 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 ‘사업자’라고 하는데, 이 사업자는 부가가치세를 납부할 의무를 부담합니다. 이 때 부가가치세 납세의무자에 해당하는 사업자 및 그에 관계된 사업 내용을 관할 세무서에 신고하는 것을 “사업자등록”이라고 합니다[ 영리 목적의 유무에 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 ‘사업자’라고 하는데, 이 사업자는 부가가치세를 납부할 의무를 부담합니다. 이 때 부가가치세 납세의무자에 해당하는 사업자 및 그에 관계된 사업 내용을 관할 세무서에 신고하는 것을 “사업자등록”이라고 합니다[ 「부가가치세법」 제2조 제3호, 제3조 제1호 및 「법령용어사례집」(법제처·한국법제연구원) 참조].
사업자등록 신청기관 사업자등록 신청기관
사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 등록을 해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다( 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 등록을 해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다( 「부가가치세법」 제8조 제1항).
사업자는 사업자등록의 신청을 사업장 관할 세무서가 아닌 다른 세무서에도 할 수 있습니다. 이 경우 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청한 것으로 봅니다( 사업자는 사업자등록의 신청을 사업장 관할 세무서가 아닌 다른 세무서에도 할 수 있습니다. 이 경우 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청한 것으로 봅니다( 「부가가치세법」 제8조 제2항).
둘 이상의 사업장이 있는 사업자(사업장이 하나이나 추가로 사업장을 개설하려는 사업자를 포함)는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소의 관할 세무서장에게 등록할 수 있습니다( 둘 이상의 사업장이 있는 사업자(사업장이 하나이나 추가로 사업장을 개설하려는 사업자를 포함)는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소의 관할 세무서장에게 등록할 수 있습니다( 「부가가치세법」 제8조 제3항 전단).
제출서류 제출서류
사업자등록을 하려는 사업자는 사업장마다 다음의 사항을 적은 사업자등록 신청서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신청인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 의한 제출 포함)해야 합니다( 사업자등록을 하려는 사업자는 사업장마다 다음의 사항을 적은 사업자등록 신청서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신청인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출(국세정보통신망에 의한 제출 포함)해야 합니다( 「부가가치세법 시행령」 제11조 제1항, 「부가가치세법 시행규칙」 제9조 제1항 및 별지 제4호서식 ).
사업자의 인적사항 사업자의 인적사항
사업자등록 신청 사유 사업자등록 신청 사유
사업 개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일 사업 개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일
그 밖의 참고 사항 그 밖의 참고 사항
위의 신청서에는 다음의 서류를 첨부해야 합니다( 위의 신청서에는 다음의 서류를 첨부해야 합니다( 「부가가치세법 시행령」 제11조 제3항 제1호, 제2호 및 제3호).
임대사업자 등록증 사본 1부 임대사업자 등록증 사본 1부
임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우에 한함) 1부 임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우에 한함) 1부
상가건물의 일부분을 임차한 경우 해당 부분의 도면( 상가건물의 일부분을 임차한 경우 해당 부분의 도면( 「상가건물임대차보호법」 의 적용을 받는 건물에 한함) 1부
사업자등록증의 발급 사업자등록증의 발급
신청을 받은 사업장 관할 세무서는 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항을 적은 사업자등록증을 신청일부터 2일 이내(토요일, 공휴일 또는 근로자의 날은 산정에서 제외)에 신청자에게 발급해야 합니다( 신청을 받은 사업장 관할 세무서는 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항을 적은 사업자등록증을 신청일부터 2일 이내(토요일, 공휴일 또는 근로자의 날은 산정에서 제외)에 신청자에게 발급해야 합니다( 「부가가치세법 시행령」 제11조 제5항 본문).
다만, 사업장 시설이나 사업 현황을 확인하기 위해 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 발급기한을 5일 이내에서 연장하고 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 발급할 수 있습니다( 다만, 사업장 시설이나 사업 현황을 확인하기 위해 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 발급기한을 5일 이내에서 연장하고 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 발급할 수 있습니다( 「부가가치세법 시행령」 제11조 제5항 단서).
인쇄체크 미등록 시 불이익
세무서의 직권등록 세무서의 직권등록
사업자가 사업자등록을 하지 않는 경우에는 사업장 관할 세무서장이 조사하여 직접 등록시킬 수 있습니다( 사업자가 사업자등록을 하지 않는 경우에는 사업장 관할 세무서장이 조사하여 직접 등록시킬 수 있습니다( 「부가가치세법 시행령」 제11조 제6항).
미등록 시 불이익 미등록 시 불이익
사업자등록을 신청기한 내에 하지 않거나 사업자등록 없이 사업을 하는 경우에는 다음과 같은 불이익이 따릅니다. 사업자등록을 신청기한 내에 하지 않거나 사업자등록 없이 사업을 하는 경우에는 다음과 같은 불이익이 따릅니다.
사업자등록을 신청기한 내에 신청하지 않은 경우에는 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 공급가액의 합계액에 1%가 가산세로 부과됩니다( 사업자등록을 신청기한 내에 신청하지 않은 경우에는 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 공급가액의 합계액에 1%가 가산세로 부과됩니다( 「부가가치세법」 제60조 제1항제1호).
사업자 등록을 하지 않으면 등록 전의 매입세액은 공제를 받을 수 없습니다. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일( 사업자 등록을 하지 않으면 등록 전의 매입세액은 공제를 받을 수 없습니다. 다만, 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일( 「부가가치세법」 제5조 제1항에 따른 과세기간의 기산일을 말함)까지 역산한 기간 이내의 매입세액은 공제받을 수 있습니다( 「부가가치세법」 제39조 제1항제8호).
지자체 임대사업자 VS 세무서 임대사업자 차이점
주택을 임대하고 있는 사람들은 주택임대사업자 등록을 해야 한다고 지난번에 말씀드렸습니다. 그런데 임대사업자 등록에는 두 종류 가 있다는 것도 알고 계신가요?
많은 분들이 헷갈리는 ‘ 세무서 ’ 임대사업자 와 ‘ 지자체 ’ 임대사업자 의 차이에 대해서 이야기해 보도록 하겠습니다.
세무서 임대사업자 등록은 의무
세무서 임대사업자 등록은 세무서나 홈택스에서 신청합니다.
그리고 주택을 임대하는 사람 중 특정 조건에 해당 되는 사람이라면 ‘세무서’임대사업자 등록을 의무적으로 해야 합니다.
* 의무자 판단기준은 링크 참조 < https://brunch.co.kr/@kldsa82/5>
만약 임대사업자 등록을 하지 않으면, 수입금액의 0.2% 의 가산세 가 부과되며, 세무서에서 직권으로 사업자등록을 할 수도 있습니다.
지자체 임대사업자 등록은 선택
한편, 지자체 임대사업자 등록은 지방자치단체(시청, 군청, 구청)나, 렌트홈 홈페이지에서 신청할 수 있습니다.
또한 지방자치단체에 임대사업자를 등록하는 것은 선택사항 입니다. 그렇다면, 지자체에 임대사업자를 등록하는 이유는 무엇일까. 여러 가지 세제 혜택 이 주어지기 때문입니다. 다만, 그만큼 다른 제약사항 이 있으므로 득과 실을 모두 검토해 본 뒤에 지자체 임대사업자 등록을 검토해야 합니다 .
1. 지자체 임대사업자 등록 조건
주택을 1호 이상 소유하고 있거나, 분양,매매,건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인자는 임대사업자 등록이 가능합니다. 물론, 의무가 아니라 선택사항입니다. 또한 오피스텔의 겨우 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용만 등록이 가능합니다.
2. 지자체 임대사업자 등록시 혜택
자체 임대사업자 등록의 경우, 꽤나 다양한 혜택이 있습니다.
보유 단계별 혜택을 짚어 보자면, 해당 부동산 취득시 취득세가 감면 됩니다.
한편, 보유시에 매년 부과되는 재산세 가 25%에서 최대 75%까지 감면됩니다. 종합부동산세 는 일정금액, 일정규모 이하의 경우에 합산배제에 해당하여 세부담이 줄어듭니다. 또한 임대료 수입에 대한 임대소득세 가 감면되고 필요경비가 크게 적용되어 세금이 적게 산출됩니다. 그리고 2020년 말까지 등록한 연2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분이 40%~80% 감면됩니다.
마지막으로 처분시에 양도소득 세 필요경비 혜택, 양도세 비과세 등의 다양한 혜택이 있습니다. 이 양도세 때문에 지자체 사업자등록을 선택하는 사람들이 많을 정도로 양도세 혜택은 큰 혜택이라고 볼 수 있습니다. 다만, 양도소득세 세법의 잦은 개정으로 인해 취득시기에 따라 적용되는 규정이 다르므로 구체적인 규정을 꼭 따져봐야 합니다.
취득시기, 규모에 따라 구체적인 혜택내용이 달라지므로 정확한 내용은 링크를 참고하시기 바랍니다.
3. 지자체 임대사업자 등록시 의무
지자체에 임대사업자로 등록할 경우 몇가지 의무가 따릅니다.
첫번째로 가장 결정적인 의무는 4년/8 년간 매각이 제한 된다는 점입니다. 단기임대주택은 4년, 장기임대주택은 8년인데, 장/단기는 임대주택사업자 등록시 본인이 선택하도록 되어 있습니다.
다만, 다행스럽게도 매각 가능한 경우 도 관련법령에 별도로 규정되어 있습니다. 다른 등록 임대사업자에게 양도하되, 포괄적 양도양수 계약서를 작성한 경우 매각이 가능합니다. 이 경우 지자체에 신고해야 합니다. 또한, 임대의무 기간 내에 경제적 사정이 발생하여 임대를 계속할 수 없는 경우, 양도 허가를 신청하여 매각 승인을 받을 수도 있습니다. 이때 경제적 사정이란, ⓵2년 연속 적자가 발생한 경우, ⓶최근 12개월간 미임대주택이 20% 이상이고, 특정 임대주택이 계속하여 임대되지 않는 경우, ⓷관련 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 철거가 예상되어 임대사업을 계속하기 어려운 경우 등입니다.
두 번째 의무는 임대기간 내 임대료를 5% 이상 증액하지 못한다 는 것입니다. 보증금을 월세로 전환시에는 [주택임대차보호법] 제7조의2에 따라 적용하는 비율을 초과할 수 없습니다.
세 번째는 표준 임대차계약서를 사용해야 한다는 것 입니다. 임대차계약 체결시 임대료, 계약기간, 임대보증금 보증, 선순위 담보권 등 권리관계등을 적도록 되어 있는데, 최근 서식을 첨부해 놓았으니 다운받아서 사용하시면 되겠습니다.
마지막으로 임차인에게 아래 내용을 설명하고 확인받을 의무 가 있습니다. 대부분 임대차계약 체결시에 서로 확인하는 내용이므로 크게 신경쓰이는 부분은 아닌 것 같습니다.
선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항(등기부등본 제시)
임대의무기간 중 남아있는 기간
임대료 증액 제한에 관한 사항
이는 개략적인 내용일 뿐이므로, 좀더 구체적인 의무사항은 다음 링크를 참고하시기 바랍니다.
이상 세무서 임대사업자와 지자체 임대사업자의 차이를 살펴보았습니다.
요약하자면, 세무서 임대사업자는 의무이기 때문에 등록시의 혜택은 없고 , 미등록시의 제재만 있습니다 . 반면 지자체 임대사업자는 선택이기 때문에 등록시 혜택과 의무가 모두 있습니다 .
둘의 차이를 이해하고, 의사결정에 도움이 되시기를 바랍니다.
국세청-주택임대업의 사업자등록
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사업자등록 신청
사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 사업장 소재지1) 관할 세무서장에게 제출2)
1) 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록신청 할 수 있음(서면인터넷방문상담1팀-728, ʼ06.06.05) 2) 임대주택명세서 첨부(｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣에 따른 임대사업자 등록증 사본으로 갈음 가능)
사업자등록 미신청 가산세
가산세 부과대상 : 주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 아니한 경우
가산세액 : 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2% 에 해당하는 금액 * 적용시기 : ʼ20.1.1. 이후 주택임대사업을 시작하는 사업자부터 적용(ʼ19.12.31. 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는 ʼ20.1.1.을 사업개시일로 봄)
사업자등록신청 방법
｢소득세법｣에 따른 사업자등록만 신청하는 경우
인터넷을 통해 신청 : 홈택스(www.hometax.go.kr)
세무서를 방문하여 신청 : 아래 게시한 작성사례를 따라 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성하여 관할 세무서 방문
* 신분증과 임대차계약서 지참(시군구청에 임대사업자 등록을 한 경우에는 임대사업자 등록증 사본)
｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록과 ｢소득세법｣에 따른 사업자등록을 함께 신청하는 경우
인터넷을 통해 신청 : 렌트홈(www.renthome.go.kr)
시군구청을 방문하여 신청 : 아래 게시한 작성사례를 따라 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성하여 주소지 시군구청 방문
작성사례
사업자등록신청서 작성사례 ↓
02_Ⅱ_주택임대사업자의_사업자등록_신청서_작성사례.pdf 0.17MB
임대주택명세서 작성사례 ↓
02_Ⅳ_임대주택명세서_작성사례 (1).pdf 0.08MB
2020년 귀속분면세사업자 수입금액신고 및 사업장현황신고-2/10까지-국세청 (tistory.com)
국세청-주택임대소득이란~ (tistory.com)
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혜택 줄어든 주택임대사업자 등록 할까? 말까?
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정부가 지난해 발표한 12.16대책에 따라 올해부터 종합부동산세 등 보유세 부담이 대폭 늘어날 것으로 예상됩니다. 특히 조정대상지역 내 2채 이상 보유한 다주택자들의 세부담은 훨씬 더 커질 전망입니다. 또 올해 5월에는 2019년 귀속 2000만원 이하의 주택임대소득도 소득세를 내야 합니다.이제 세금을 줄이기 위해서라도 다주택자에게 남은 옵션 중 하나가 주택임대사업자 등록일 텐데요. 지금이라도 임대사업자 등록을 해야 할지, 과거보다 혜택이 줄어든 만큼 하지 말아야 할지 고민되는 분들이 많이 계실 것 같습니다. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 주택임대사업자 등록의 장단점을 체크해봤습니다.# 주택임대사업자 등록 조건은 ‘1주택’부터 된다주택임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다. 임대주택은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원∙장기일반∙단기민간임대주택으로 구분됩니다.# 사업자등록 시 ‘취득세, 재산세’ 감면 대상은?주택임대사업자를 등록하려는 이유 중 하나는 등록함으로써 얻을 수 있는 혜택 때문입니다. 대표적인 세제혜택은 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세를 들 수 있는데요. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.우선 지방세입니다. 관할 시군구에 주택 임대사업자로 등록하면 지방세인 취득세와 재산세 각각의 요건을 충족할 경우 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세의 경우 단기∙공공지원∙장기일반 모두 해당이 되며, 전용면적 60㎡ 이하일 경우 200만원 이하의 취득세는 면제받을 수 있으며, 200만원을 초과할 경우 85% 감면을 받을 수 있습니다. 전용면적 60~85㎡의 경우에는 8년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우에 한해서 50% 감면이 가능합니다.재산세는 단기인지 공공지원∙장기일반인지에 따라 혜택이 달라집니다. 단기임대인 경우 최대 50% 감면되며, 공공지원∙장기일반은 최대 85%감면(전용면적 40㎡이하+50만원 이하는 면제)이 가능합니다.다만, 유의해야 할 점은 이 지방세 혜택은 2021년 12월 31일까지 적용이 된다는 점입니다. 법률의 적용 기한이 연장되지 않는다면 그 이후엔 임대사업자라 하더라도 혜택을 받을 수 없습니다. 또한 재산세의 경우 공동주택 또는 오피스텔 2세대 이상 임대목적으로 등록하여 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 임대목적으로 직접 사용해야만 혜택을 받을 수 있습니다. 물론, 모든 호수의 전용면적이 40㎡이하인 다가구주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우는 예외적으로 1채만 등록하더라도 가능하지만, 그 외의 경우에는 1개의 임대주택만 등록했을 경우엔 재산세 혜택은 해당되지 않습니다.# 올해부터 임대소득세 2천만원 이하도 임대소득세 낸다올해부터 임대를 놓아 소득을 얻고 있는 모든 분들은 임대사업자 등록에 관계없이 주택임대소득세를 고려해야 합니다. 2018년까지는 2000만원 이하의 주택임대소득은 비과세였으나 2019년 소득분부터는 2000만원 이하라 하더라도 임대소득세를 내야 합니다. 기준시가 9억원을 넘는 주택을 월세로 준 1주택자, 월세 수입이 있는 2주택자 이상 소유자, 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 소유자가 대상이 되는데요. 임대소득세 계산에 있어서 주택수 계산은 부부합산으로 합니다.특히 관할 세무서에 주택임대사업자 등록을 않은 경우 임대 수입의 0.2%에 해당하는 가산세 대상이 됩니다. 만약 작년 12월 31일 이전에 주택 임대를 시작하고 올해에도 계속 임대주택을 유지하는 경우 1월 21일까지 사업자 등록을 마친 경우 가산세 부과대상이 되지 않습니다.세무서와 관할 시군구에 모두 임대사업자 등록을 완료하고 일정 조건을 충족한 경우 임대소득세 감면 혜택이 있습니다. 임대소득세 때문이라도 주택임대사업자로 등록을 해야 하나 고민이셨던 분들은 등록 시 혜택을 꼼꼼하게 살펴보시길 바라겠습니다. 우선 수도권 및 수도권 외 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 외 비도시지역 중 읍면 지역은 전용면적 100㎡ 이하인 경우에만 임대소득세 혜택이 가능합니다. 임대사업자 기간이 단기(4년)인 경우 30% 감면, 공공지원∙장기일반(8년)인 경우 75% 감면을 받습니다.다만, 임대개시일 당시 기준시가 합계액(주택 및 부수토지)이 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한합니다. 즉 모든 조건이 맞는다 하더라도 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과하는 주택이라면 임대소득세 혜택은 받을 수 없는 것이죠. 임대차 계약을 기준으로 임대료 증가율은 5% 이내여야 한다는 조건도 추가 됩니다. 즉, 기존 세입자이든 새로운 임대차 계약을 할 때에도 제한을 받습니다.# 조정대상지역 내 거주 주택에 대한 양도소득세 비과세 대상은?다주택자들이 양도소득세에 있어 조정대상지역 주택에 대한 다주택자 중과배제 및 장기보유특별공제를 적용 받기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖춰야 합니다. 양도소득세에서 적용하는 기준은 사업자등록(세무서, 관할 시군구 모두 등록)과 아울러 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(비수도권 3억원) 그리고 8년이상 임대, 임대료의 5% 이하 증액 이라는 조건을 충족해야 합니다. 여기에 추가로 장기보유특별공제 특례(8년 임대 50%, 10년 임대 70%)를 적용 받기 위해서는 임대주택 면적이 전용면적 85㎡ 이하 이어야 합니다.단, 1주택 이상자가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에 새로 취득(9월 13일 이전 취득 매매계약과 계약금 지불한 경우 제외)한 주택은 임대 등록을 하더라도 양도세가 중과되며 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.이렇게 주택 임대사업자로 등록을 하면 임대사업자 본인이 거주하는 거주주택 양도 시에 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 역시 일정한 요건을 만족해야 하는데요. 먼저 임대주택의 조건은, 임대사업자 등록(세무서와 관할 시군구 모두 등록)이 완료되어야 합니다. 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하이고, 5년 이상 임대해야 합니다. 역시 임대보증금 등 임대료 5% 이하 증액 제한을 만족해야 합니다. 거주주택에는 2년 이상 거주해야 하고 임대주택 외 거주주택 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다.단, 2019년 2월 12일 전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙된 경우에는 양도소득세 비과세 횟수 제한이 없습니다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택은 평생 한번 거주 주택에 대한 비과세 특례 제한을 받습니다.# 18년 9월 13일 이전 취득한 주택, 요건 갖추면 ‘종합부동산세’ 배제된다종합부동산세 혜택입니다. 임대주택으로 등록하면 종부세 과세 대상에서 제외가 되는 것인데요. 임대개시일 공시가격이 수도권 6억원 이하(비수도권 3억이하)이며 임대기간이 8년 이상, 그리고 임대료 증액률 또한 5% 이내여야 적용이 가능합니다.특히 이번 2019년 12.16 부동산대책을 통해 다주택자의 종부세 세율 인상으로 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되는데요. 종부세 합산 배제를 받아 세금 부담을 낮출 수 있다면 주택 임대사업자 등록이 도움이 될 수 있습니다.다만 1주택 이상 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 새로 취득한 주택을 임대 등록할 경우에는 종부세 합산 배제가 되는 것이 아니라 그대로 합산된다는 점 주의하셔야 합니다.# 주택임대사업자 등록하면 지켜야 할 의무는?그렇다면 주택임대사업자 등록에 따른 혜택을 누리기 위해 지켜야 할 의무는 무엇일까요? 우선 임대의무기간입니다. 민간임대주택에 관할 특별법상 의무기간은 단기는 최소한 4년, 장기는 8년을 임대해야 하고 소득세 및 종합부동산세 등 세제 혜택을 받기 위해서는 별도로 세무서에 사업자 등록하고 8년 이상(2018년 3월 31일 이전 등록한 경우 5년) 임대를 유지하여야 위에 언급한 혜택을 받을 수 있습니다.만약 약정 임대기간 내에 임대의무조건을 위반하거나 임대의무기간 중에 주택을 처분하게 된다면 최대 3000만원의 과태료가 부과됩니다. 또한 그동안 받았던 세제 혜택을 추징당할 수 있습니다. 따라서 주택임대사업자 등록 시 의무임대기간을 지킬 수 있는지 여부를 파악한 후 등록 여부를 결정해야 합니다.두번째는 임대료 상승률이 임대료의 5%로 제한이 됩니다. 또한 표준임대차계약서를 사용해 계약을 체결해야 하며, 임차인이나 임대 조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 있습니다. 이를 제대로 지키지 않으면 각종 세금 혜택은 받지 못하기 때문에 주의해야 하겠습니다.# 사업자등록을 여전히 고민한다면?지금까지 주택임대사업자 등록 시 생기는 세제 혜택 및 의무사항에 대해서 알아봤습니다. 다주택자임에도 불구하고 아직 임대주택을 신청하지 않은 분들은 가까운 시일 내에 팔려고 하셨던 분들, 혹은 임대주택에 대한 확신이 없어 머뭇거리는 분들이지 않을까 싶습니다.정리하면 세제 혜택이 줄었다고는 하지만 2018년 9월 13일 이전에 취득했고, 전용면적 85㎡ 이하이거나 기준시가 6억원 이하의 주택이라면 아직 받을 수 있는 세제 혜택이 있습니다.또한 지방세 혜택은 관할 시군구에 주택임대사업자 등록으로 가능하지만 국세(임대소득세, 종합부동산세 등) 혜택을 위해서는 세무서에 사업자등록을 추가로 해야 하고 임대의무기간에 대한 규정이 민간임대주택에 관한 특별법과 세법에서 각기 다르게 적용한다는 점을 유의하셔야 합니다.지금 주택임대사업자로 등록을 해야 할지 말아야 할지 고민하시는 분들은 전문가를 통한 본인의 상황에 맞는 상담을 진행한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.[출처: KB부동산 Liiv ON][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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