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청약당첨후 계약금 중도금 잔금 대출절차 – 유용한 경제 꿀팁
아파트 청약 당첨 후 가장 먼저 대출이 걱정입니다. 대부분 현금이 없기때문에 계약금부터 중도금, 잔금까지 대출을 받죠.
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○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차. 일반적으로는 계약금이 10%인데요.
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아파트 청약 당첨 후 대출(계약금, 중도금, 잔금)
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아파트 청약 당첨 대출 총정리[계약금 중도금 잔금]:입주 절차
아파트 청약 당첨 대출 총정리[계약금 중도금 잔금]:입주 절차. 3차 4차 5차 6차 7차 재난지원금 대상 신청방법 2020. 7. 25. 10:13.
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주제에 대한 기사 평가 아파트 잔금 대출 절차
- Author: 할미언니
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- Date Published: 2021. 11. 12.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Zr66XlWCHPg
청약당첨후 계약금 중도금 잔금 대출절차
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아파트 청약 당첨 후 가장 먼저 대출이 걱정입니다.
대부분 현금이 없기때문에 계약금부터 중도금, 잔금까지 대출을 받죠.
1. 계약금 20% : 신용대출(1억원, 연소득2배까지)
2. 중도금 60% : 건설사와 도시주택보증공사에서 지원.
3. 잔금 20% : LTV 주택담보대출(일명 ‘주담대’)
보통 이런식으로 청약당첨후에 계약금, 중도금, 잔금을 마련하는데요.
아래 누구나 이해하기 쉽게 상세히 설명드리겠습니다.
청약 당첨후 계약금 대출
첫번째. 계약긍 20%는 보통 모아둔 돈으로 자력으로 준비합니다.
1. 계약금 20% 마련하기
하지만 전세금으로 묶여있거나 당장 돈을 찾을수없을때는 신용대출을 받는데요.
1억원이 한도이며 연소득 기준으로 200%(2배)까지 가능한점 참고하세요.
다음은 중도금 60%을 마련해야하는데요.
보통 3년동안 6개월마다 10%씩 총 6회를 납부합니다.
10%X6회=60%이며 3년동안 분할납부하는겁니다.
청약 당첨후 중도금 대출
건설사와 주택도시보증공사(HUG)를 통해서 연계된 은행에서 중도금 대출을 받습니다.
2. 중도금 40% 마련하기.
문제는 중도금 대출은 40%정도 나오기때문에 나머지 20%는 자력납부해야하는데요.
하지만 돈이 없는경우에는 ‘연체’와 ‘이자 후불제’를 이용할수있습니다.
20%(2회)에 해당되는 중도금을 납부하지않고 연체하는거죠.
그리고 나머지 40%(4회)는 중도금 대출로 납부하고 이자는 잔금 치를때 보통 결산합니다.
중도금 납부를 연체하는것은 건설사마다 허용할지 안할지 한번 꼭 체크해봐야하는 사항입니다.
아파트 청약 당첨 후 잔금
마지막으로 잔금 20%가 남았습니다.
3. 잔금 20% 마련하기
잔금 대출은 매우 깔끔하고 간단한데요.
바로 주택담보대출 LTV를 받는겁니다.
아파트 분양지역별로 LTV 비율이 다른데요.
1. 투기과열지구 : 40%.
2. 조정대상지역 : 50%.
3. 비규제지역 : 70%.
청약 당첨후 계약 안하면 불이익
잔금을 납부할떄가 사실 가장 계산을 잘해야합니다.
예를 들어서 서울 13억 시세 아파트가 8억 분양가격에 나왔다고해볼꼐요.
그럼 LTV 주담대는 투기과열지구로 40%(9억이하, 초과문은 20%)로 4.4억이 나옵니다.
신용대출을 1억원을 받았다고하면 대출금은 총 5.4억입니다.
8억에서 5.4억을 제외하고 나머지 내가 꼭 갖고있어야할 청약 자금은 2.6억인셈이죠.
중요한건 고정금리가 낮아야하며, 변동금리는 위험할수있습니다.
물론 가능하면 영끌로 아파트를 구입하기보다는 여유자금으로 마련하는것이 가장 안전하고 좋죠.
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중도금대출 . 잔금대출 – 부동산닥터1
청약자금 마련방법 . 주택청약 당첨이 돠더라도 돈이 없어서 포기한다? 입주시점에 전세 세입자 구해서 중도금 갚고 잔금치루고 해야하는데 중도금 대출을 받으면 입주 의무가 있어서 힘들지 않을지? 대출규제가 많아 대출도 안되는데 어떻게 해야할지?
이번 포스팅에서는 청약자금 마련방법 등에 대해 알아보겠습니다.
청약자금 마련방법 FLOW 1.계약금은 자비로 마련한다. 2.청약 계약서 작성후 중도금 집단대출을 실시한다. 3.중도금 대출 부족분 자금을 별도로 준비한다. 4.잔금시 집단대출 은행을 통해 중도금을 상환하고 주택담보대출로 전환한다. 5.대출은행에서 주택 소워권 이전등기등 행정절차를 마무리한다. 주택담보대출 가능금액은 청약당시의 청약가가 아닌 입주시점의 아파트 평가금액을 기준으로 산정함.
부동산 가격이 많이 오른 지역은 대출금액이 많아 지므로 유리함.
청약 당첨시 필요금액
계약금 10~20% 청약당첨후 1개월 내 중도금 60% 입주자모집공고문의 날짜(통상 6회분납) 잔금 20~30% 입주지정일
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중도금대출 이란?
중도금대출 기준 분양가 ” 9억 이하 “
중도금은 아파트를 청약후 대금을 납부할때 계약금과 잔금 중간에 치루는 금액을 말합니다.
일반적인 주택 매매의 보증금 개념이 아니므로 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)에서 아파트 완공 전까지 보증을 해줍니다.
중도금대출은 입주 전 잔금 납부 시점에서 전액 상환해야 되는게 원칙입니다.
주택 입주시점의 잔금 납부시에 중도금대출이 주택담보 대출로 전환되며 개인 상환능력에 따라 대출금액 조정됩니다.
아파트 준공전 입주자 사전점검이나 또는 입주예정기간에 보면 아파트내에 각 은행별로 상담부스를 설치해서 홍보하는 것을 볼수 있습니다. 계약금만 납부하고 중도금은 이자후불제 등으로 시행사에서 대납하다가 중도금과 잔금까지 묶어서 은행에서 대출 가능 총금액을 개인별로 산정하고 여기에서 부족한 부분만 개인이 준비하면 됩니다.
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중도금대출 형태
중도금대출은 시행사에서 은행을 선정하고 계약시 집단대출의 형태로 이루어짐.
대출이자 무이자 : 대출실행 기간동안 이자가 발생하지 않는것
대출이자 유이자 : 대출실행 기간동안 이자가 발생하는 것
이자후불제 : 매월 발생하는 중도금대출에 따른 이자를 유예해주고, 마지막 잔금시점에 한꺼번에 납부하는 것
중도금대출 비율
구 분 중도금대출 비율 비조정대상지역 60% 조정대상지역 50% 투기과열지구 40%
투기과열지구 입주시점 주택가격에 따른 담보대출( LTV 담보대출비율 ) 9억이하분 : LTV 40% 적용
9억초과분 : LTV 20% 적용 입주시점 주택 가격이 10억이면 9억까지는 40% 적용 , 나머지 1억에 대해 20% 적용 대출가능금액 : 9억*40%+1억*20% = 3.6억+0.2억 = 3.8억
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입주시점에 주택가격이 15억 초과시 가계,개인사업자,법인등 모든 차주에게 투기지역,투기과열지구의 초고가 아파트 (시가 15억원 초과)를 담보로한 주택구입용 주택담보대출 금지. 재건축,재개발 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간 (1년이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사정이 있는 경우 예외허용
잔금대출 (집단대출)
집단대출 이란?
소유권 이전 등기가 없는 상태에서 대출을 받을수 있도록 은행에서 절차를 간소화하여 만든 대출 상품.
집단대출 절차
1.입주 예정자 협의회에서 법무 법인과 계약
2.법무법인과 협의 한 1,2금융권 은행 선정
3.각 은행별 조건확인후 계약
4.소유권 이전등기등 모든 절차 처리
유의사항
1.중도금 자납은 최대한 늦춘다.
중도금에 해당하는 금액을 본인이 마련할수 있더라도 중도금 대출을 받아서 실투입금액을 줄인다.
만약에 입주시 분양권을 전매할 상황이 생기더라도 중도금 대출을 미리 받아 놓으면 분양권 매수자의 실투자 금액이 줄어들어 분양권 매도가 쉽다.
2.잔금 부족분으로 신용대출을 추가할 경우 1억원 미만으로 대출 받을 것.( 대출 회수 가능성 검토 )
3.중도금 대출 이자 유무 확인하고 이자후불제인지 확인
4.중도금 대출이 있는 경우 실거주의무, 전입신고 의무도 있으므로 청약공고문을 정확히 확인하고 대처.
5.집단대출의 경우 총 대출한도가 있으므로 대출금이 소진되기 전까지 빠르게 자서한다.
6.중도금대출의 중도 상환 수수료도 예외적으로 있으므로 확인한다.
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대출 잘받는법
대출 잘받는법은 아래 내용을 참고하시기바랍니다.
주택청약 관련 알아야할 필수상식
이상으로 주택청약 자금마련 방법에 대해 살펴보았습니다.
아래 포스팅을 통해 다양한 정보를 추가로 확인하시기 바랍니다.
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생애최초 주택구입자금대출 자격 | 6가지 분석 내집마련이 처음이신 분은 본인의 가용 자금으로 주택을 구매하기 어려울 만큼 주택가격이 비쌉니다. 이에 정부에서는 생애최초 주택구입 자금 대출 이라는 제도를 통해 저금리로 부족한 자금을 대출해 내집마련을 쉽게하여 주거 여건을 안정시키기 위해 노력하고 있습니다
주택담보대출 | 보금자리론,적격대출,디딤돌대출 3개 비교 주택담보대출 비교 . 시중에 출시된 주택담보대출은 보증기관이나 금융기관에 따라 많은 종류가 있고 각 상품마다 조건과 금리 대출 한도가 다양합니다. 그래서 대출이 필요한 수요자 입장에서는 핵심적인 내용을 파악하기가 굉장히 어렵습니다.
생애최초 취득세 감면 | 조건|신청방법 생애최초 취득세 감면 은 최초로 주택을 취득하는 무주택자에 한해 취득세를 감면해주는 제도 입니다.
기존에 신혼부부만 대상 특별혜액이었는데 그 대상을 확대하여 혼인여부나 연령에 관계없이 생애최초 취득세 감면 혜택을 주고 있습니다.
주택담보대출 규제 | LTV | DTI | DSR 주택담보대출 규제 는 주택을 담보로 대출을 받을때 대출금의 상환 능력을 종합적으로 판단하여 개인별 대출금의 상한을 규제하기 위해 만든 제도로 LTV ,DTI ,DSR 등이 있습니다.
청약가점 | 무주택기간 | 청약통장 가입기간 | 부양가족수 내집마련을 위해 주택청약을 함에 있어 무주택자는 특별공급 등의 혜택을 받으므로 일반 경쟁자 보다 좀더 유리하고 당첨 확율을 높일수 있습니다. 이번 포스팅은 청약 가점에 이용되는 무주택기간, 주택청약 통장 가입기간, 부양가족수 등의 세부 규정에 대해 알아보겠습니다. 끝까지 정독하시기 바랍니다.
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청약자금 마련방법 | 중도금대출 . 잔금대출 . 끝.
아파트 청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 처리 절차 안내
아파트 청약에 당첨되면 안정된 공간이 마련된다는 행복은 이루 말할 수 없습니다. 하지만 얼른 마음을 가다듬고 자금 계획을 차질 없이 세워야 진짜 내 집이 됩니다. 계약금, 중도금, 잔금 처리 시 대출액과 납부 절차는 어떻게 되는지 쉽고 자세하게 알려드릴 테니 꼭 확인해 보세요.
1. 청약 당첨된 아파트의 계약금, 중도금, 잔금 납부일정 확인
2. 계약금 납입
3. 중도금 대출 및 납입
4. 중도금 대출의 주택담보대출 전환 및 잔금 납입
1. 청약 당첨된 아파트의 계약금, 중도금, 잔금 납부일정 확인
분양에 당첨되셨다면 얼른 모집공고문을 다시 꺼내서, 내가 당첨된 동 호수에 해당하는 주택가격을 먼저 확인하셔야 합니다. 동의 위치나 층수 등에 따라 아파트 가격에 조금씩 차이가 있기 때문입니다.
아파트 분양 후 입주까지는 2~3년이 걸리기 때문에, 확인한 주택가격도 계약금-중도금-잔금으로 나눠서 납입합니다. 모집공고문을 보면 계약금은 얼마인지, 중도금은 얼마씩 몇회에 걸쳐 언제 내는지, 그래서 잔금은 얼마인지에 대한 정보가 다 담겨 있기 때문에 이를 보고 자금계획의 틀을 세우셔야 합니다.
2. 계약금 납입
계약금은 보통 분양가의 10%를 납입하는데, 이 금액은 집단 대출이 되지 않으므로 자기 자본이 필요합니다. 당첨자 발표 후 계약일에 납입하니까 미리미리 현금이나 개인대출을 활용해서 준비해 놓아야 합니다. 경우에 따라서는 계약금이 20%인 곳도 있으니 위에서 말씀드린 것처럼 모집공고에서 확인해 놓으세요.
예를 들어, 아파트 공급가액이 5억 일 경우 계약금으로 5천만 원만 준비하면 되지만, 발코니 확장이나 추가옵션을 선택한다면 이에 대한 계약금도 준비해야 합니다. 큰 금액은 아니더라도 갑자기 알게 되면 당황스러울 수 있으니 체크해 보세요.
3. 중도금 대출 및 납입
중도금은 보통 공급가액의 60%를 납입하며, 금액이 큰 만큼 6회 정도로 나누어 냅니다. 여유자금이 있으면 선납해서 할인을 받을 수도 있지만 그렇지 못한 경우는 집단으로 중도금 대출을 받으면 됩니다.
집단 대출은 시행사와 연계된 은행에서 다 같이 대출을 받는 것으로 일반 개인 대출과 달리 까다로운 심사 절차를 생략하고 계약자임이 확인되면 일괄적으로 이루어집니다. 그리고 HUG와 주택도시보증공사가 보증을 해주기 때문에 신용등급에 큰 문제만 없다면 대출이 안 나오는 걱정은 하실 필요가 없습니다. 단, 기존 대출이나 카드론, 현금서비스 등을 사용 시 상습적으로 연체되지 않아야 합니다.
그리고 과거와 달리 대출 규제가 강화되었기 때문에 아래 내용을 반드시 확인하셔야 합니다.
아파트 분양 지역이 규제지역인 경우 대출 제한 확인
비규제지역일 경우 60%에 해당하는 중도금이 전액 대출되지만 조정대상지역이면 50%, 투기과열지구이면 40%만 대출이 나옵니다. 예를 들어, 투기과열지구에 있는 5억짜리 아파트를 분양받았다고 하면, 중도금으로 5억의 60%(3억)를 대출받아야 하는데, 5억의 40%(2억)만 대출이 나오는 것입니다. 그러면 1억은 자기 자본으로 납부해야 합니다.
이 경우 중도금을 5천만씩 총 6회에 나눠서 낸다고 하면, 1~4회 차까지의 중도금(2억)은 대출이 되고 5,6회 차를 자기 부담으로 할 수도 있고, 1,2회 차를 자기 부담으로 할 수도 있는데 이는 건설사마다 다를 수 있기 때문에 미리 확인해서 자금 계획에 차질 없도록 합니다.
만약, 2회차분을 자기 부담금으로 납부할 여력이 안된다면 연체를 할 수 있습니다. 연체할 경우 원래의 금리에 가산금리(ex. 약 3%)를 더하므로 약 7%대의 높은 이자를 내야 합니다. (이자는 시행사에 따라 다를 수 있음) 분양공고문을 확인하시면 작은 글씨로 표시되어 있을 테니 꼭 확인해 보시고, 정해진 기준을 넘어선 연체는 계약 해지 통보가로 이어질 수 있으니 유의하세요.
중도금 납부 시기와 금리 확인
중도금 대출 무이자라면 신경쓸 일이 없겠지만 이자가 있다면, 금리가 몇 % 인지, 언제 납부해야 하는지를 확인해야 합니다. 이자 후불제의 경우 이자를 안 내다가 잔금 때 한 번에는 내는 것으로, 공사기간 2~3년 동안의 이자를 몰아서 내므로 금액이 클 수 있으니 마냥 좋아할게 아니라 얼마인지 확인해 보셔야 합니다. 참고로, 건설사에서 주는 중도금 혜택으로 중도금 무이자, 중도금 이자후불제, 연체이자 할인, 선납할인 등이 있으니 해당 사항이 있는지 체크해 보세요.
4. 중도금 대출의 주택담보대출 전환 및 잔금 납입
드디어 코 앞으로 다가온 입주를 위해, 입주일 전날까지 잔금 30%를 납부해야 하며 중도금 대출 받은 것도 상환해야 합니다. 내가 살던 집 보증금을 빼더라도 잔금과 중도금 대출을 상환하기에 자금이 부족하면 어떡할까요?
바로 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하면 됩니다. 즉, 중도금 대출액과 부족한 잔금액을 주택담보대출을 받아 처리하면 되는 것입니다. 이때 주택담보대출은 분양공급가가 아닌 입주시점의 감정 가격 또는 KB시세를 기준으로 합니다.
투기과열지구일 경우 9억까지는 40%가 대출이 되고 9억 초과분은 20%만 대출됩니다. 조정대상지역이라면 9억까지는 50%, 9억 초과는 30% 적용됩니다. 만약 감정 가격이 15억이 넘었다면 대출은 전혀 되지 않으므로 주변 시세를 잘 살펴봐야 합니다. 예전 같으면 세를 놓아서 부족한 잔금을 대체할 수 있었지만 분양가 상한제 적용 아파트라면 전매제한과 실거주 의무가 있다는 점 기억해 두세요. (★)
(예시) 분양가 5억, 입주시점 감정가격 7억, 서울(투기과열지구)인 경우
계약금 : 5천만원 자기 자본으로 납입
중도금 : 2억 대출 받음
중도금 : 1억 자기자본으로 납입 (cf. 경우에 따라 연체 가능)
잔금 : 1억 5천 ※ 주택담보대출 7억 * 40% = 2억 8천 실행 시, 중도금 2억 갚고 8천만 원이 남기 때문에 추가로 필요한 자기 자본은 1억 5천 – 8천 = 7천만 원임)
위의 예시를 보면 결과적으로 준비해야할 자기 자본금은 계약금 5천 + 중도금 1억 + 잔금 7천 = 1억 3천만 원입니다. 다른 경우라도 이런 방식으로 계산해 보면 자금 계획을 세우실 수 있습니다.
여기까지 다 계획되었다면 마지막으로 취득세와 발코니 확장 및 추가옵션에 대한 비용도 감안해 놓으시기 바랍니다.
지금까지 분양 아파트 청약 당첨 후 계약금, 중도금 그리고 잔금은 어떻게 처리되는지와 대출은 어떻게 얼마나 되는지 알아보았습니다. 처음이신 분들은 어려워 보일 수 있지만 아무리 어렵다 한 들 청약 당첨만큼 어려울까요? 그 어려운 청약에 당첨되셨다면 이후 절차는 천천히 확인하시고 준비하셔서 새 아파트에 잘 입주하시기 바라겠습니다.
민간분양과 공공분양에서의 청약 1순위 자격 기준 한 방에 정리.
장위 10구역 푸르지오 분양 대비하기! (예측분양가, 일정, 청약 자격 등)
청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)
청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)
Categories : 부동산 마인드맵
5~6억원 아파트에 당첨되었을 때 내 돈이 얼마나 들어갈까요? 청약당첨 후 돈이 없으면 자금조달은 어떻게 해야할지 모르시는 분들을 위해 청약당첨 후 잔금 치는 절차에 대해 시리즈로 포스팅을 작성하고 있습니다. 오늘은 청약 당첨 시 전체적인 자금 흐름에 대해 알아보고 아파트 청약 잔금대출에 대해 중점적으로 알아보겠습니다.
청약당첨 후 내돈은 얼마나 필요할까? 대출 방법
먼저 청약에 당첨되면 납부금이 3가지로 나뉩니다.
바로, 계약금, 중도금, 잔금 입니다.
먼저 청약이 되기 전에 자금을 어떻게 마련해야하는지 계획을 세울 수 있도록 입주자 모집 공고문을 보는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
○첫번째는 청약을 어느 지역에서 하는지 알아본다
청약홈 홈페이지에 들어갑니다. 청약홈 사이트에서는 청약일정과 청약신청을 하고 청약당첨결과도 다 나옵니다. 현재 분양중인 청약일정과 전국 분양정보를 확인하는 방법을 알려드리겠습니다.
청약일정및 통계 메뉴에서 “APT 분양정보/경쟁률”로 들어가면 전국 분양정보에 대해 확인하실 수 있습니다.
내가 들어갈 아파트의 조건을 넣고 조회를 하면, 입주자모집공고정보를 확인하실 수 있습니다. 여기에서 내가 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 비규제지역인지 확인을 해야합니다.
입주자 모집공고정보로 들어가서 “청약일정” 항목을 보면 표밑에 특이사항에 나옵니다.
지역의 유형: 투기대상지역, 조정대상지역, 비규제지역
○두번째는 잔금흐름을 어떻게 하는지를 확인한다
이것도 역시 입주자모집공고문으로 확인이 가능합니다. 공고문PDF를 다운로드 하여서 “공급금액 및 납부 일정”으로 이동합니다.
모집공고문 PDF 다운로드
여기에서 계약금, 중도금, 잔금을 확인하실 수 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금의 비율이 다양하다는 것을 사진을 통해 확인하실 수 있습니다.
칸다빌-수유팰리스-입주자-모집공고문
칸다빌 수유팰리스의 경우 계약금이 10%, 중도금이 20%씩 2회 납부, 잔금이 50% 입니다.
래미안-원베일리-일반분양-아파트-입주자-모집공고문
래미안 원베일리의 경우 계약금이 20%, 중도금이 60%(6회), 잔금이 20%입니다.
세운-푸르지오-헤리시티-아파트-입주자-모집공고문
세운 푸르지오 헤리시티의 경우 계약금이 20%, 중도금이 50%(5회차), 잔금이 30% 입니다.
왜 반드시 청약 입주자 모집 공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 하는지 아시겠죠? 또한 중도금 간격과, 중도금과 잔금의 간격도 함께 체크를 하시기 바랍니다.
○세번째는 거주요건 확인 하기
분양가와 시세가 차익이 많이 나면 분양가 상한제가 되어 거주요건이 들어올 수 있습니다. 즉, 분양가 상한제 지역인 경우 거주 의무를 확인해야합니다. 이부분을 확인하지 않으시고 전세계약을 하면 청약해지가 되게 됩니다.
입주공고문
○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차
일반적으로는 계약금이 10%인데요. 따라서 청약을 5억짜리를 하겠다 라고 하면 10%인 5천만원을 자가로 모아두셔야 합니다. 계약금이 20% 들어가는 경우도 있기때문에 그부분도 공고문을 통하여 꼭 확인을 하셔야 합니다. 보통 중도금은 60% 이지만 위의 예시와 같이 중도금이 1~2회인 경우도 있습니다.
계약금과 중도금 납부 절차 및 방법에 대해서는 본 시리즈 글에서 자세히 설명하고 있으니 다음 글을 참고해주시기 바랍니다.
○잔금 절차 20~30%
잔금일은 입주할 때 정해진 입주지정 기간 내에 내가 이사할 수 있는 기간을 정해서 그 날전까지 잔금을 납부하시면 됩니다. 일반적으로 잔금은 30%를 내야하며, 20~50%으로 다양하기도 합니다. 내가 받은 중도금대출을 갚는 날(만기일)도 이때입니다.
처음 분양 받을 때는 아파트가 지어지기 전이어서 무형이었으나, 잔금 치룰 때에는 유형으로 변하기에 이제 집이 생겼습니다. 이때부터는 분양가가 아니라 가격이 새롭게 형성되어 시세가 만들어집니다. 즉, KB시세가 나오게 됩니다. 이 때는 주택담보대출로 변경을 해야하는데요. 바로 이게 잔금 대출이 되겠습니다.
분양가격만큼 대출이 나오려면, 주변시세가 높아야 하고 그래야 내 돈이 안들어가지 않습니다. 즉, 주변시세에 비해 분양가가 낮으면 낮을 수록 내돈이 많이 안들어가는 것이지요.
돈이 없는데, 중도금대출 상환은 어떻게 해야할까요?
잔금대출은 “주택담보대출”을 받아서 하게 되는데요. 분양가를 기준으로 하는 중도금 대출과 달리, 잔금대출은 시세대비 50% 대출이 가능합니다. 예를들어 9억에 분양받은 아파트가 시세 14억이 되었다고 가정해보면, 14억의 50%가 잔금대출이 가능하니까 7억원의 잔금대출이 가능합니다. 그래서 처음 아파트 분양가격에 비해 시세가 많이 오른 경우에는 더 많은 금액을 대출할 수 있게되는 것이죠. 즉, 이론적으로는 잔금대출을 받은 대출금액으로 중도금대출을 상환하고 남은 금액은 자납을 통해 납부를 하시면 됩니다.
[비규제지역] 6억원 아파트 당첨시 자납해야할 돈계약금 10% -> 6천만원
중도금대출 60% -> 3억 6천만원
잔금 30% -> 1억 8천만원
만약 이 분양가 6억원 아파트에서 시세가 8억까지 상승한다고 가정하면, 시세대비 주택담보대출(LTV)은 50%까지, 3억까지 받을 수 있습니다.
하지만 이것은 이론적인 부분이고, 실제로는 좀 다릅니다. 잔금대출에서는 DSR을 따지는데요. DSR이란 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환금액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 개인 상환능력을 보는 지표인데요.
DSR 40%가 적용되는 것을 반드시 확인해야합니다. DSR이란 개인상환능력을 보는 것으로, 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다.
그러니까 LTV 50%이라는 부분은 최대로 받을 수 있는 비율인 것이고(이론적인), 실제로는 내 금리나 소득을 따지기 때문에 사람마다 다다르고 50%까지 나올 수가 없습니다.
또한 이 DSR이라는 것이 계속 정책이 변화가 많기 때문에, 청약시 반드시 정책을 체크하시고 들어가시는 것이 좋습니다.
즉, 소득을 따져 잔금대출을 하는 것이기 때문에, 이럴 경우 소득이 낮거나 돈이 없는 사람은 청약이 당첨되더라도 대출한도가 나오지 않아서 잔금을 치룰 수가 없는 상황이 되게 됩니다. 따라서 올해는 전세대출, 잔금대출에 있어서는 DSR 규제를 예외로 한다고 다시 발표를 했습니다만, 다시 정권이 바뀌고 정책이 바뀌니까 입주 모집 공고일 기준으로 정확한 확인이 필요하겠습니다. (2022월 1월 13일 기준)
아파트 청약 당첨 후 대출(계약금, 중도금, 잔금)
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아파트 청약 당첨후에 대출을 어떻게 받아서 내는지 쉽게 알려드리겠습니다.
1. 계약금(20%) : 처음에 계약할때 지급.
2. 중도금(60%) : 3년간 6회 나눠서 지급.
3. 잔금(20%) : 완공후 입주시점에 지급.
아파트 대금은 총 3개로 나눠서 내게되는데요.
아래에 누구나 이해하기쉽게 상세히 설명드렸리겠습니다.
아파트 계약금 대출 방법
첫번째. 계약금 20%는 보통은 본인 돈으로 자기부담하는데요.
1. 계약금20% 어떻게 마련?
이마저 돈이 없다면 우선 신용대출를 1억원까지 받을수있습니다.
보통은 본인 연소득의 최대 2배까지만 나옵니다.
하지만 신용등급이 5등급이하라면 불가능할수있으니 참고하세요.
계약금 20%는 예를들어서 8억 아파트는 20%인 1억6천만원을 준비해야합니다.
아파트 중도금 대출 방법
두번쨰. 중도금 60%는 건설사를 통해서 보증받아서 무이자 대출을 받습니다.
2. 중도금60% 어떻게 마련?
중도금대출은 주택도시보증공사(HUG)에서 보증서를 담보로 건설사 연계 은행에서 받게됩니다.
건설사(시공사 혹은 시행사)에서 무이자로 지원하는 경우도 있는데요.
하지만 무이자가 아닌경우, 건설사가 일단 이자를 지급하고 나중에 입주자가 건설사에게 이자를 내야합니다.
이를 이자 후불제라고도 합니다.
예시로든 8억 아파트라면 4억8천만원을 6번에 나눠서 내는데요.
6개월에 1번씩 8천만원씩 낸다고하면, 총 3년동안 6회에 걸쳐서 4억8천만원을 내게됩니다.
중도금 대출은 대부분 40%가 나온다고하면 3억2천원이 나오고 나머지 1억6천만원를 준비하셔야합니다.
다른방법으로는 4회분은 중도금대출을 받아서 내고, 나머지 2회분은 납입하지않고 연기하면서 연체합니다.
그리고 나중에 잔금 20%낼때, LTV 주택담보대출받은 돈으로 납부하는 경우도 있습니다.
그런데 분양가격이 9억이상인 아파트는 주택도시보증공사 HUG에서 중도금대출이 안나옵니다.
이런경우 건설사에서 일명 ‘연체 마케팅’이라고하여, 2회분내고 나머지 4회분은 연체하도록 해줍니다.
그리고 연체된 4회분은 잔금납부시 이자와함께 납부하도록 배려해주는겁니다.
아파트 잔금대출 절차
세번쨰. 잔금 20%는 주택담보대출(일명 ‘주담대’)를 받아서 냅니다.
3. 잔금20% 어떻게 마련?
주담대는 중도금대출과 다른겁니다. 이해하셨죠?.
주담대 LTV는 서울의 경우, 아파트 KB시세에서 40%까지 나옵니다.
분양가격 8억의 40%가 아닙니다.
만약 실제 주변 같은평수 아파트 시세가 12억이면 12억의 40%입니다.
(정확히는 9억까지 40%, 9억초과분은 20%입니다.)
KB시세 15억이상 아파트는 주택담보대출이 안나오니 참고하세요.
아파트 청약 당첨 후 대출
그럼 이제 총정리 해보겠습니다.
총 정리
아파트 청약 당첨후 계약금과 중도금, 잔금까지 대출받는 방법을 모두 알려드렸습니다.
이제 실질적으로 내돈이 얼마가 필요한지 계산해보겠습니다.
KB시세가 12억인 아파트를 분양가격 8억에 청약 당첨되었습니다.
LTV 주담대는 4억4천만원이 나옵니다.
(9억의 40%인 3.6억 + 9억 초과분인 4억의 20% 8천만원.)
신용대출은 연소득의 2배인 1억까지 나옵니다.
총 5.4억을 대출받을수있으며 어쨋든 내돈 2.6억은 있어야합니다.
만약 2.6억도 없다면, 의무거주기간이 없는 경우에 입주시 전세를 내놓을수있습니다.
전세가격이 5억이라고하면 내가 필요한돈 2.6억을 이로 충당합니다.
그리고 나머지 2.4억원을 대출받은 5.4억원을 갚아서 이자를 줄일수있겠죠.
하지만 최근 서울 수도권 아파트는 대부분 의무거주기간이 적용되니 이러한 점은 2년전에나 가능했습니다.
아파트 청약 당첨 후 포기
이렇게 아파트 청약 당첨후에 계약금부터 중도금, 잔금까지 대출받는 방법을 알려드렸습니다.
부동산 정책이 바뀌는 부분도 있고, 제가 잘못알고있는 부분이 있을수있습니다.
꼭 진행하시기전에 자세히 재확인하시고 정확하게 준비하시기 바랍니다.
안두푼 들어가는것이 아니니, 아파트 청약 당첨후 대출 잘받아서 안전하게 입주하시기 바랍니다.
아파트 청약 당첨후 포기할경우에는 크게 4가지 불이익이 있습니다.
아파트 청약 포기시 불이익
1. 청약통장 효력 상실.
2. 재당첨 최대 10년간 제한.
* 세대원 모두가 청약 지원이 제한될수있습니다.
3. 계약금을 납입했을경우네는 계약금 몇천에서 몇억이 날라갈수도 있습니다.
4. 더이상 특별공급 청약을 지원하지 못할수도 있습니다.
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이사준비 – 잔금처리를 위한 집단 대출 및 입주 처리절차의 모든 것
안내문의 잔금과 옵션금에 대한 입금일이 나와 있는데요. 해당 금액은 보통 제공되는 2달간의 입주기간 안에만 내면 따로 연체료는 없습니다.
이와 함께 중도금 대출을 4회차 혹은 6회차 받게 되는대, 이에 맞춰 중도금 대출이자와 입금 방법에 대한 부분도 자세히 나와 있습니다.
2. 대출 규모 결정
현금 여유가 많으신 분들의 경우 바로 입금하고, 입주날짜를 본인의 스케쥴에 맞춰 바로바로 지정할 수 있지만, 저희는 그런 여유는 없어요..ㅋㅋ
그래서 저희 집이 처리되는 일정에 맞추어 해당하는 금액만큼을 제외하고 집단 대출을 받는 것으로 금액을 확인했어요. 혹, 해당 집이 매도가 잘 되지않 거나 신규로 올 전세 세입자가 구해 지지 않는다면 집단 대출을 한도가 가능한 범위까지 최대한 받아 입주 기한일까지 처리를 하고 연체료를 내지 않는다거나, 아예 연체료를 내면서 입주 시기를 조율 하시는 분들도 계시더라구요.
3. 은행 금리 및 한도 확인
요즘은 입주 전부터 입주자분들로 구성된 협의회 까페들이 활발히 운영되는대요. 저희 역시 잔금 대출 관련하여 진행하는 은행들이 총 4곳이었는대. 은행별 금리와 상담 진행 일정, 대출 진행일정을 온라인 까페를 통해 확인할 수 있었어요.
소유권 등기가 나지 않은 아파트의 경우 주택담보대출 등의 일반 대출이 불가하기 때문에 시중의 은행에서 진행을 할 수가 없어요. 해당 건설사에서 지정한 몇 개의 은행 안에서 상담을 받고 진행을 해야하는데요.
저희는 총 4개의 시중 은행이 참여했어요. 대출의 경우 은행 직원이 직접 진행하는 것이 아닌 해당 은행에서 고용한 대출 상담사분이 전문적으로 처리하시더라구요.
주말의 경우에도 집단 대출건으로 해당 은행이 문을 열고, 대출 상담사를 통해 진행이 가능함으로 집단 대출 접수 받는 기간이 되시면 관련 서류를 가지고 주말을 피하셔서 방문해보시길 추천드려요.
저흰 주말 밖엔 시간이 되지 않아 1시간 이상 대기 했던 것 같아요.
■ 집단대출 공통서류
– 분양계약서 원본 및 옵션/확장계약서 원본
– 인감도장, 인감증명서 2부
– 주민등록등본 2부 (주민등록번호 모두 나오게 발급)
– 가족관계증명서 1부
– 주민등록원초본 2부 (주민등록번호 정정내역 및 과거주소이력 포함)
– 신분증
– 재직증명서 / 소득금액증명원 (2년동안의 소득금액 증명원 필요)
– 자녀 기본증명서 (상세)
※ 모든 서류는 주민번호 전체가 나와야 합니다.
※ 공동명의시 명의 당사자가 함께 참석해야 합니다.
저희는 공동명의를 진행했는대요. 서류 보완이 필요하고 대출 금액도 수정이 필요해서 재 방문 문의를 드렸더니 남편도 함께 와야하더라구요. 공동명의는 대출 금액을 정정을 하거나 내용 수정이 필요하시면 함께 가셔야해요.
더불어, 금리의 경우 주거래 은행을 이용한다고 해서 특별히 혜택을 받는 것은 아니더라구요.^^;
집단 대출은 말그대로 아파트를 기준으로 받는 것이기에, 주거래 여부와 상관 없이 DSR과 DTI를 검토하고 한도는 대출 받으시는 분 따라 달라질 수 있지만, 금리의 경우 일괄 동일하게 금리가 적용 됩니다.
4. 잔금 처리 방법
잔금은 총 3가지예요
– 분양금 잔금
– 옵션 잔금
– 대출 받은 중도금과 중도금 이자
만약 집단 대출 받는 금액이 분양잔금, 옵션 잔금과 대출받은 중도금+중도금 이자까지 포함할만큼 많으시다면 해당 금액을 일괄 집단 대출을 실행하는 은행에서 자동 상환해 준 후 입금 확인증을 은행에서 받아오면 되는대요.
보통 이사날짜에 맞추어 1~2일 먼저 대출을 실행함으로, 집단대출을 받은 금액에서 미리 상환한 것 외에 모자른 잔금을 이사날 오전에 은행에서 납부 한 후 입금확인증을 아파트 관리사무소에 내셔야합니다.
잔금 대출 방법 및 dsr 규제
잔금 대출 방법 및 dsr 규제 신청 방법
잔금 대출 방법 및 dsr 규제 | 한도 | 잔금대출 주택담보대출 전환 | 잔금 대출 기준 | 신축 아파트 잔금대출 | 아파트 잔금대출 절차 2022년 에 대해 알아보겠습니다.
아파트 청약 후 납부해야 하는 금액은 계약금, 중도금, 잔금입니다. 부동산 규제와 정부의 가계 대출관리 요구로 인해 이전보다 대출 가능한 금액이 줄어든 상태입니다.
또한 지역과 소득, 기 대출 금액도 대출 가능 금액에 영향을 주기 때문에 아파트 분양을 하기 위해서는 잔금 대출 방법 및 dsr 규제를 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다.
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잔금 대출 방법 및 dsr 규제 한도 신청 방법
아파트 청약에 당첨되면 계약금, 중도금, 잔금을 납부해야 합니다. 계약금은 보통 분양가의 10~20%에 해당하는 금액입니다.
일단 청약을 넣었는데 덜컥 당첨이 되고 계약금 마련으로 허둥지둥 대는 분들이 있으신대요, 계약금은 대출이 안되기 때문에 미리 마련해두어야 합니다.
중도금은 계약금과 잔금 사이에 지불해야 하는 금액이며 보통 분양가의 60% 입니다.
선분양 후준공의 아파트는 입주까지 약 2~3년이 소요되므로 이 기간에 중도금은 5~6 나누어 지급합니다.
중도금 대출 한도는 지역에 따라, 또한 규제 지역별로 세대당 건수도 달라집니다.
주택도시보증공사는 수도권과 광역시에 위치한 분양주택에 1인당 5억원, 한국주택금융공사는 3억원의 보증 한도가 적용됩니다.
지방에 위치해 있다면 주택도시보증공사는 1인당 3억원, 한국주택금융공사는 1인당 2억원까지 한도가 적용됩니다.
반면 규제지역에서 중도금 대출 실행 중일 때, 비규제지역 추가 대출 실행은 가능합니다.
잔금은 계약금과 중도금을 지불한 후 남은 금액을 말합니다. 보통 분양가의 30%에 해당하는 금액이며 입주일까지 완납해야 실질적인 아파트 소유권을 얻게 됩니다.
조정대상지역의 잔금 대출도 LTV(담보인정비율)는 50%로 중도금 대출 기준과 동일합니다.
잔금 대출은 DSR 규제를 받기 때문에 신용대출은 개인별로 각 1억원 미만으로 유지하는 것이 유리하며 주택 담보 대출은 부부공동으로 진행하는 것이 DSR 수치를 조금이라도 낮출 수 있습니다.
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잔금 대출 주택담보대출 전환 신청 방법
부동산 시장이 과열됨에 따라 주택담보대출의 한도가 줄어 투기지역이나 투기과열지역에는 집값의 40%만 나오게 되었습니다.
조정대상지역의 경우에는 집값의 50%만 대출이 나오게 됩니다.
보통의 경우에는 아파트 분양사에서 주택담보대출을 집단대출로 받는 경우가 많이 있습니다. 분양업체에서 상세하게 안내해주며, 보통 지정된 은행에서 괜찮은 조건의 금리로 받게 됩니다.
국가가 보증하는 주택담보대출을 이용하게 되면 디딤돌 대출이나 보금자리론을 이용하면 더 저렴한 고정금리로도 이용이 가능하지만, 일정한 소득조건과 무주택 요건을 반드시 채워야 합니다.
소유권 이전을 한 후(등기가 끝난 뒤)에 집단대출(중도금, 잔금 대출)을 주택담보대출(가계대출)로 전환하는 건 어느 은행이나 가능합니다.
하지만 집단대출은 시행사, 건설사와 협약을 맺은 금융기관으로 선택이 제한됩니다.
따라서 해당 아파트 단지의 집단대출을 취급하는 은행의 지점(1~3개)에서만 대출을 받을 수 있고, 상담도 해당 지점에서만 가능합니다.
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잔금 대출 기준 신청 방법
금융당국의 가계대출 관리 요구로 인해 은행들이 잔금 대출 한도에 시세가 아니라 분양가를 반영하는 추세입니다.
하나은행은 잔금대출 한도를 분양가의 70% 이내로 제한하고 있으며 신한 은행도 잔금대출 한도를 ‘분양가 이내’로 제한하고 있습니다.
기존에는 시세를 기준으로 주택담보대출비율(LTV)을 적용해 잔금대출 한도를 산정했는데, 여기에 분양가라는 상한선을 설정했습니다.
KB국민은행도 잔금대출 담보 기준을 기존 ‘KB시세 또는 감정가액’에서 ‘분양가격, KB시세, 감정가액 중 최저금액’으로 바꾼 뒤 통상 분양가격을 기준으로 잔금대출 한도를 정하고 있습니다.
우리은행은 분양아파트의 현 시세를 기준으로 잔금대출 한도를 산출하긴 하지만 총부채원리금상환비율(DSR)이 높은 고위험 대출자에 대한 잔금대출 한도 심사를 강화했습니다.
NH농협은행은 잔금대출을 중도금 대출을 내준 아파트 사업장에만 취급하고 있습니다.
따라서 신축 아파트 잔금대출에 대해 대출금액이 얼마까지 가능한지 충분한 계획과 검토가 있어야 합니다.
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아파트 잔금대출 절차 신청 방법
집단대출이란 소유권 이전 등기가 없는 상태에서 대출을 받을 수 있도록 은행에서 절차를 간소화하여 만든 대출상품이며 집단대출을 통해 잔금대출을 받을 수 있습니다.
잔금대출 절차
입주 예정자 협의회에서 법무 법인과 계약 법무법인과 협의 한 1,2금융권 은행 선정 각 은행별 조건확인후 계약 소유권 이전등기등 모든 절차 처리
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아파트 분양 절차와 잔금 유의점
아파트 청약은 당첨까지 준비 과정과 당첨 후 입주까지 과정으로 구분됩니다. 아파트 분양 절차에 따른 분양 계약과 옵션 계약의 소요 기간 및 주의점을 정리해 보았습니다. 중도금 대출 시 주의해야 하는 보증서 발급 불가 사유와 잔금 주의점을 정리해 보았습니다.
◑ 아파트 분양 절차
아파트 청약은 당첨 전 준비 단계와 청약 당청 후 입주까지 단계로 구분되는데 청약 당첨 전 준비 과정은 3가지 단계로 나눌 수 있습니다.
1. 아파트 청약을 위한 청약 통장 개설 및 주택 공급 계획과 지역 정보 수집
2. 대상자 모집 공고 확인과 입주자 모집 공고 확인 후 모델 하우스 견본 주택 방문
3. 우선 순위 및 일반 공급 대상과 신청 자격 확인 후 신청 순위 확인
아파트 청약 당첨 시 아파트 분양 절차는 분양 계약과 옵션 계약, 중도금 대출 계약 자서, 입주 순으로 진행됩니다.
◑ 아파트 분양 및 옵션 계약 소요 기간과 주의점
아파트 청약 당첨 후 분양 계약은 약 2주 안으로 하게 되는데 계약 전 청약 자격에 문제가 없는지 서류 검수를 하는 과정을 거쳐 본격적으로 분양 절차가 진행됩니다. 제출 서류 리스트는 시행사 안내문을 확인하면 됩니다.
청약 당첨 발표 후 모집 공고에 따라 차이가 있지만, 2주 ~ 4주 사이로 계약금을 납부해야 합니다. 계약금은 1차와 2차로 나누어 납부하게 되는데 계약 시 시행사에서 정한 일부 금액을 납부 후 나머지 계약금은 한 달 안에 납부하게 됩니다.
계약금 납부는 계약서 작성 전 시행사에서 안내 받은 신탁 계좌로 이체하고, 이체 증빙을 지참해 계약하는 날 모델 하우스에 방문하면 됩니다.
아파트 분양에서 대부분 발코니 확장과 시스템 에어컨은 옵션으로 추가하고 있습니다. 옵션은 분양가와 별도 비용이기 때문에 간과하면 안됩니다. 옵션 비용은 취등록세 납부에 포함되는 금액으로 추가 옵션 선택은 신중해야 합니다.
청약 아파트 옵션 계약은 대략 분양 계약서를 작성하고, 2달 정도 후에 하는데 옵션 금액도 계약할 때 10%만 납부하면 되고, 나머지 금액은 입주 잔금과 함께 납부하게 됩니다.
사회보장차량 복지로 기준가액 계산법
◑ 청약 중도금 대출 분양 잔금 주의점
옵션 계약 후 약 2달 정도 후 중도금 대출 계약을 하는데 시행사에서 지정한 은행의 중도금 대출 서류에 자서(자필 서명)만 하면 나머지 절차는 은행 측에서 진행되게 되는데 자서할 때 카드 발급이나 보험 가입 동의서가 없는지 확인하여 서명하는 것이 좋습니다.
중도금 대출 시에는 대출을 실행하는 은행의 계좌 개설과 인지대 약 7만 5천원, HUG 보증료 약 50만원만 이체하면 됩니다. HUG 보증료는 은행의 대출 실행에 필요한 보증서의 수수료이며, 중도금 대출 시 필요 서류는 해당 공고문을 확인하면 됩니다.
입주 지정일은 일반적으로 2달 정도인데 이 기간 안에 중도금 대출 60%의 이자가 있다면 이자 부분과 잔금 30% + 옵션 비용을 모두 납부해야 합니다. 고액이기 때문에 보통 잔금 30%를 납부하고, 중도금 대출은 주택담보대출로 전환하게 됩니다.
P2P 금융 투자 대출 활용방법
주택담보대출의 LTV 기준은 원래 현재 시세였지만, 대부분의 은행들이 분양가를 기준으로 변경하였으니 주택담보대출로 전환할 때 고려해야 할 사항입니다. 전세로 주택담보대출을 대신할 수 있는데 실거주 요건이 없는 단지에만 적용할 수 있는 방법입니다.
보금자리론 한도 증액 방법
분양가 9억원 초과 아파트는 주택도시보증공사(HUG) 보증서 발급이 되지 않아 중도금 대출이 실행되지 않습니다. LTV 제한으로 투기지구, 투기 과열지구는 LTV 40%가 적용되는데 생애 최초 주택 구입자는 지역이나 주택 가격과 관계없이 80% 최대 6억원까지 대출이 가능합니다.
지역에 따라 HUG 보증 한도 5억, HF 보증 한도 3억 등으로 나누어지기에 보증 한도를 미리 확인해야 하며, 중도금 대출 횟수 제한이 조정지역 세대당 1건, 비조정 지역 세대당 2건이라는 것도 주의해야 합니다.
아파트 입주대란? 부동산 규제와 잔금대출
살만한 아파트를 찾고 결정하기도 쉽지 않은 일이지만 그 후 입주까지의 절차들 또한 복잡하고 어려운 과정입니다. 오늘은 아파트 분양 후 입주까지의 절차와 부동산 규제의 영향을 살펴보도록 하겠습니다.
한국의 아파트 분양절차
우리나라의 아파트는 보통 선분양 후준공의 형태를 보입니다. 먼저, 아파트를 짓는 시공사(주로 건설회사)가 ‘새로운 아파트를 짓겠다’라고 공고를 한 후 입주자를 모으기 시작합니다. 실제 입주할 아파트가 아직 건설되지 않은 상태이므로 완공된 아파트와 유사한 견본 건물을 만드는데, 흔히 모델하우스라고 부르는 게 이에 해당합니다. 입주 희망자들이 모델하우스에 방문해 여러 정보를 고려한 후 주어진 기간 동안 청약(분양신청)을 하면 당첨자를 선정합니다. 이렇게 분양을 통해 예비 입주자를 선정하면 예비 입주자들은 아파트에 대한 값(분양대금)을 지급하고 건설회사는 이렇게 받은 돈과 금융기관에서 빌려온 돈을 바탕으로 아파트를 완공하는 방식입니다.
계약금 – 중도금 – 잔금
아파트의 가격은 기본 억 단위의 금액으로 매우 크기 때문에, 현실적으로 예비 입주자들이 금액을 한 번에 지불하기가 어렵습니다. 따라서 아파트의 분양대금은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 나눠서 지급합니다.
계약금 계약금은 부동산 계약을 시작하면서 발생하는 비용이며 통상적으로 분양가의 10%를 계약금으로 지불합니다. 계약금을 내는 단계에서는 아직 아파트가 본인의 것이 아니므로 은행을 통한 담보대출을 받을 수가 없습니다. 또한, 매수인(아파트를 사는 사람)이 계약금 지불 후 계약을 포기할 경우 계약금을 포기해야 하며, 매도인(아파트를 파는 사람)이 계약을 포기할 경우 계약금에 추가적으로 위약금을 지불해야 합니다.
중도금 중도금은 계약금과 잔금 사이에 지불해야 하는 금액이며 보통 분양가의 60%를 계약금으로 지불합니다. 선분양 후준공의 과정에서는 아파트 분양부터 실제 입주까지 약 2~3년의 시간이 소요되기 때문에 중도금은 이 기간에 따라 5~6번으로 나눠서 지급합니다. 중도금을 약속한 기간 내에 지급하지 못하면 연체 기간에 따라 연체 이자가 부과됩니다. 중도금을 치른 후에는 해지 시 쌍방 합의가 필요하며 일방적인 계약 해지의 경우 손해배상청구 등 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
중도금은 계약금과 비교하여 매우 크기 때문에 단기간에 현금을 조달하기가 쉽지 않습니다. 따라서 이에 대한 자금 확보 계획을 미리 마련해 놔야 하는데요.
대부분은 ‘집단대출’을 사용하여 중도금을 마련하게 됩니다. 집단대출은 해당 아파트를 구매하려는 여러 명의 계약자가 단체로 비슷한 조건하에 대출을 받는 것을 말합니다. 집단대출은 돈을 빌리는 사람의 입장에서는 일반 대출에 비해서 금리가 싼 편이라 좋고, 은행과 같이 돈을 빌려주는 대출기관의 입장에서는 많은 고객을 한 번에 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 대출 과정에서 주택도시보증공사(HUG) 혹은 주택금융공사(HF)의 보증, 아파트를 짓는 건설사의 연대보증이 들어가기 때문에, 은행 입장에서는 빌려준 돈을 못 받을 확률도 훨씬 적은 편입니다.
잔금 잔금은 계약금과 중도금을 지불한 후 남은 금액을 말합니다. 보통 분양가의 30%에 해당하는 금액이며, 입주일까지 잔금을 완납해야만 실질적으로 아파트에 대한 소유권을 얻게 되며 입주가 가능합니다.
입주절차를 모두 마치기 위해서는 위에서 말한 중도금과 잔금을 약속된 날짜 안에 완납하는 것이 중요합니다. 액수가 큰 만큼 많은 현금을 보유한 사람이 아니라면 중도금과 잔금을 확보하는 일은 쉽지 않습니다. 따라서 대부분의 사람들은 다음과 같은 방법 중 하나로 중도금과 잔금을 납부하게 됩니다.
1) 중도금을 집단대출로 조달하고 입주 시기에 이를 주택담보대출로 전환 하여 대출을 받은 뒤,
대출금에 자신이 보유한 현금을 더해 잔금과 남은 중도금을 상환합니다.
2) 분양받을 집을 전세 매물로 내놓고 세입자를 받은 뒤에 전세 보증금 으로 남은 잔금 및 중도금을 지급합니다.
3) 이미 다른 주택을 보유하고 있다면 기존 주택을 매매 해서 신규 주택의 잔금을 확보합니다.
부동산 규제 – 지역별 LTV, DTI 비율
작년 9월 13일에 시행된 부동산 대책과 대출 관련 규제들로 인해 위와 같은 방식으로 중도금과 잔금을 확보하는 것이 매우 까다로워졌습니다.
투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역 등 지역별로 LTV와 DTI의 비율이 재설정 되었고 구매하려는 아파트가 어느 지역에 속해있느냐에 따라서 대출을 받기가 더욱 힘들어질 수 있습니다.
특히, 기존에 주택을 보유하고 있는 경우 투기과열지구 및 투기지역, 조정 대상 지역에서 원칙적으로 LTV가 0%입니다. 물론, 기존주택을 2년 이내로 처분, 혹은 신규 주택으로 전입을 증명하는 등 실제 거주용 주택을 구매한다는 것을 입증하면 신규 주택담보대출이 허용됩니다. 또한, 의료비, 교육비 등 생활자금 확보를 목적으로 주택담보대출을 받는 것 역시 허용되지만 이 경우에는 대출 기간 동안은 주택을 추가 구매하지 않겠다는 약정을 체결해야 합니다. 2주택 이상을 보유한 세대의 경우 조정대상지역 외 수도권 지역을 제외하면 은행과 같은 기존 대출기관에서는 추가적인 주택담보대출이 불가능합니다.
또한, 신규 중도금 대출의 경우 DSR이 적용되지 않지만, 중도금 대출을 이미 받은 사람이 추가로 주택담보대출이나 신용대출을 받으면 기존의 중도금 대출 내역 또한 DSR 규제를 받게 됩니다. 즉, 기존처럼 중도금대출을 주택담보대출로 전환하며 잔금과 중도금을 치르는 경우 강화된 LTV뿐만 아니라 DSR 규제도 받게 되기 때문에, 대출이 승인되더라도 대출액의 한도가 작아서 잔금과 중도금을 갚을 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.
이 경우 아파트 분양에 성공한 후에도 전체 분양대금 중 90%에 해당하는 중도금이나 잔금을 내지 못해 아파트에 입주하지 못하게 되는 경우가 발생하게 되는 소위 입주 대란이 일어날 수 있습니다.
효과적인 잔금 마련 계획
따라서 자신의 신용상태와 대출 내역, 입주할 아파트의 가치를 정확하게 파악하고 중도금과 잔금을 어떤 식으로 낼지 자금계획을 미리 세워두는 것이 중요합니다. 무주택자나 서민 실수요자에 해당하고, 투기지역 및 투기과열지구만 피한다면 여전히 LTV 70%까지 대출이 가능하므로 남은 30%의 금액을 마련할 수 있는 계획을 세워야 합니다. 내집마련디딤돌 대출 같은 저금리의 대출상품을 고려하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
하지만 기존에 주택을 보유하고 있는 경우나 주택담보대출 내역이 있는 경우, 규제로 인해서 새로운 담보대출을 받기가 굉장히 힘들기 때문에 더욱 더 신중하게 잔금 마련 계획 을 세워야 합니다.
따라서,
1) 기존의 주택담보대출이 있어도 추가로 대출이 가능하며
2) LTV와 한도 및 금리가 나의 상황에 맞는 최적의 조건을 갖춘 담보대출 상품을 찾아보는 것이 중요합니다.
2019년부터는 DSR 관리지표가 전 금융권으로 확대될 예정입니다. 규제 범위가 확대되면서 대출의 문턱은 점점 높아질 것을 예상되는데요. 현명한 계획을 바탕으로 내 집 마련의 꿈을 이루시길 기원합니다.
아파트 청약 당첨 대출 총정리[계약금 중도금 잔금]:입주 절차
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아파트 청약 당첨 입주 절차 :
대출 총정리[계약금 중도금 잔금]
아파트 청약 당첨 입주 절차 :
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아파트 청약을 준비해서 당첨되고 입주까지 어떤 과정을 거치고 준비해야 할 것은 무엇인지 알아볼께요. 또한 현금으로 집을 사는 사람은 없기에 아파트 당첨이후 계약금 중도금 잔금 대출에 대한 정보 함께 얻어가세요. 보다 자세한 정보는 아래를 참고하세요.
대한민국에서 가장 비싼 집의 가격부터 한번 알아볼께요.
3위, 상지리츠빌 카일룸 3차 – 53억 9천
2위, 한남동 더힐 – 55억 6천
14년째 부동의 1위, 서초 트라움하우스 5차 – 68억 5천
아파트 아니며, 4층 고층주택으로 시세는 위 금액보다 30% 이상 높습니다.
아파트 청약 준비의 시작은 청약통장입니다.
청약통장
가입조건 / 납입횟수 / 납입금액
(민영주택 1순위 기준)
1. 누구나 가입 가능
단, 주택청약 가점 계산 시 ‘가입기간’부분에서는 만17세 이상부터 적용되며
미성년자시기에 납입한 회차에서는 24회까지만 인정합니다.
2. 시중 은행 대부분이 가능 1인 1통장
3. 청약 ‘당첨’ 될 경우 청약통장은 해지
‘당첨’된 후 포기 경우에도 마찬가지 당첨이 된 청약통장은 해지하고 그다음 청약 준비를 위해 새로운 청약통장을 만든다. (*참고. 당첨 후 포기한 경우 재당첨기간 제한된다.)
수도권 내 조정지역의 경우
85m2 이하 : 5년 / 85m2 초과 : 3년
그 외의 경우
85m2 이하 : 2년 / 85m2 초과 :1년 )
4. 납입횟수 / 기간
*민영주택의 투기과열지구/조정대상지역의 경우
납입횟수 24회이상/ 가입기간 2년이 지나야
1순위 자격 (수도권,비수도권 모두) 주어진다.
보다 자세한 청약가점 계산은 아래를 참고하세요.
아파트 주택 청약 가점 계산기 : 무주택기간 : 부양가족수 : 가입기간
아파트 주택 청약 1순위 조건 자격 방법
청약가점제 가장 높은 순위
1. 부양가족수
2. 무주택기간
주의, 미혼인 경우 만 30세 미만은 – 가산점 해당X
3. 청약저축 납입기간 (정확히 횟수)
15년이상 17점 만점
집을 사는 방법, 절차(주택청약당첨이 된 이후의 절차)
계약금 → 중도금 → 잔금 → 취등록세 → 내 집 마련
계약금은 분양금의 얼마?
통상적으로 10%
분양가가 4-5억이라면 최소 종잣돈으로 4-5천은 있어야 함
계약금을 대출을 받아야 한다면 한계는 있다.
(은행대출은 중도금에서)
중도금이 보통 60%
주택담보대출 (대출 난 안될꺼야? 내가 아닌 아파트를 담보)
주택금리 및 주택 조회 및 신청:
굳이 은행에 가지 않고도 APP으로 확인할 수 있음
그래서 나의 대출 금리를 먼저 알아보기
어느 지역에 내 집을 마련할 것이냐?
TIP1, 현실적으로 가능한 2-3군데를 정하라
TIP2, 앱에 관심지역 설정해두기(푸시알람 받기)
TIP3, 분양 공고 뜨면 바로 알림보는 습관화하기
분양가격도 볼 수 있으니 진행 가능여부 판단하기
분양 계약
청약 당첨 후 한 달 이내로 계약 일정을 받게 됩니다.
당첨 사실이 맞는지 건설사 직원들이 각종 서류를 확인합니다.
가점으로 당첨되신 분들은 가점 확인을 합니다.
가점 체크를 잘못하신 분들은 부적격으로 탈락하게 됩니다.
부적격이 나오면 예비 당첨자들한테 기회가 돌아갑니다.
아파트 분양은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 납입하게 됩니다.
계약금 중도금에 대해서 궁금하신 분들은 아래를 참고하세요.
계약금
계약금은 건설사에 따라 분양가의 10%~20%까지 다양합니다.
꼭 입주자모집공고 통해서 계약금 확인하세요.
대부분의 아파트의 경우 분양가의 10%입니다.
예를 들어 분양가 5억이면 계약금은 5,000만 원이 필요합니다.
당첨되고 계약금 납부하려면 현금으로 4~7천만원 정도는 있어야 합니다.
계약금 대출이 가능한가요?
계약금 만큼은 현금으로 청약이나 주택 매매 진행이 좋습니다.
추후 중도금과 잔금을 치룰 때에도 대출을 이용해야 하는데요.
계약금마저 대출이 필요한 상태라면
조금더 시간과 여유를 가지고 빠르게 돈을 모으셔야 합니다.
성향 차이에 따라 공격적으로 하면 계약금 또한 대출로 해결할 수 있습니다.
부동산 및 금융, 최저금리 정보 관련(주택담보대출, 전세자금대출, 대환대출 등등)
궁금하신 점은 아래를 참고하세요.
시중의 모든 금융사 통합하여
최저금리 적용받으실 수 있는 금융사 비교 가능합니다.
중도금 : 통상 분양가의 60%
건설사마다 납부 방식이 다르며
분양가의 10%씩 6회에 걸쳐 납입하는 경우가 있고
분양가의 15%씩 4회에 걸쳐 납입하는 경우 등 다양합니다.
입주자모집공고 통해서 꼭 중도금 납입 일정과 금액 등을
미리 체크해 놓으세요.
분양가 5억 아파트의 경우 중도금 3억이다.
중도금의 경우 주택도시보증공사 HUG에서 보증서 발급을 해준다.
이 보증서를 통해 건설사와 연계된 중도금 대출 은행에서 중도금 대출을 받습니다.
중도금 대출의 이자는 무이자 또는 이자후불제 등이 있습니다.
이자후불제는 중도금 대출 이자를 건설사에서 대납을 하다
입주할 때 입주자가 모두 한번에 납부하는 방식입니다.
중도금 대출에서 꼭 체크할 부분은
조정지역, 비조정지역, 투기과열지구 중 어디에 해당되느냐 입니다.
3가지 지역.지구에 따라 중도금 대출의 제한이 있습니다.
# 내 집 마련을 위해 지금부터 해야 할 일은?
– 종잣돈(계약금 10%) 마련
#주택담보대출은 나 아닌 집이 담보
계약금 10% 납부하고 약 3년 정도 시간동안 잔금을 마련하고
나머지는 LTV 기준으로 은행에서 대출을 받는 내용입니다.
그렇다면 중도금(60%)은 건설사가 지정한 은행에서
그냥 대출을 해주는 것일까요? 뭘 믿고 해줄까요?
그래서 정부기관 주택도시보증공사(HUG)와
한국주택금융공사(HF)가 보증을 서줍니다.
아래처럼 비조정지역 아파트를 2건 모두 대출을 받을 수 있습니다.
통상 HUG에서 보증을 많이 서주고
무한대로 해주는 것이 아닌 한도가 정해져 있습니다.
* 단 분양가 9억 원 이상은 보증이 제한됩니다.
예를 들어서 중도금(60%)을 HUG 보증 기준으로
3억 원 x 80% = 2.4억 원이 보증됩니다.
중도금 60% 전액 대출 받았을 경우.
분양사고가 나면 HUG가 80% 보장해 주고,
은행에서 20% 손해를 봅니다.
그래도 은행 입장에서는 100%
손해 보는 것보다는 훨씬 안전한 장치이니다.
통상 조정 지역 1건
비 조정 지역 1건 보증을 받을 수 있습니다.
비조정지역에서는 세대당 2건 최대 5억 한도입니다.
비조정지역 1건을 이미 받았다면,
조정지역은 보증이 불가합니다.
그래서 전략적으로 조정지역 1건,
비조정지역 1건을 받는 게 효과적입니다.
그리고 건수 계산은 HUG와 HF는
합산되고 별도로 받을 수 없습니다.
보다 자세한 정보는 아래에서 확인하세요.
주택도시보증공사
중도금 대출 꿀팁! 꼭 기억하세요. 4대 보험 가입자는 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 소득 증빙이 어렵거나 직장이 없으신 분들은 본인 명의 신용카드사용내역서, 국민연금냅부내역서 등 자신의 경제 활동을 증명하는 서류가 있다면 중도금 대출이 가능합니다.
주택담보대출은 중도금 대출과 별개로 보기 때문에 주택담보 대출이 있어도 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 중도금 대출받는 순서가 중요합니다. 조정지역에 1건이 있어도 비조정 지역 1건 추가 대출 가능 비조정 지역 1건이 있다면 조정지역 대출 불가능 그러므로 조정지역 중도금 대출을 받은 후 비조정 지역 중도금 대출을 받아야 합니다. 조정지역은 세대주만 중도금 대출 신청이 가능하다. 비조정 지역은 세대주, 세대원 모두 대출 신청이 가능하다.
잔금
통상적으로 분양가의 30%이다.
분양 받은 아파트에 입주하려면
중도금 및 잔금을 상환해야 한다.
분양가의 80%~90%의 돈으로
현금으로 납부가 거의 불가능하다.
그래서 준공된 아파트를 담보로
주택담보 대출을 받는다.
<지역별 주택담보 대출 비율>
구분 9억 원 이하 9억 원 초과 비조정지역 70% 70% 조정지역 50% 30% 투기지역 40% 20%
주택담보대출은 분양가 가격이 아닌
KB시세를 기준으로 대출이 나옵니다.
금리는 2% 초중반에서 시작하여
신용도에 따라서 가감이 됩니다.
잔금(소유권이전)
청약-계약 후 3년가량 지나면 아파트가 준공이 됩니다.
이때, 모든 잔금이 모두 준비가 안되면
새로운 대출을 실행 시 금액을 늘려야합니다.
집단대출했던 은행에서 다른은행으로 갈아타는 경우가 있으며
은행은 같더라도 대출은 새롭게 갈아타야 합니다.
(중도금 집단대출이 아닌 개인 주택담보대출로 전환)
보통 잔금치르는 시기는 준공완료되어
아파트 사전점검을 하는 시기와 비슷합니다.
사전점검 기간에 아파트 입구 등에
각 은행에서 나와 대출상담을 하는데,
이중 대출금리 비교해보고 가장 유리한 곳에서 하면 됩니다.
보다 자세한 대출금리는 아래에서 알아보세요.
사전점검/입주
사전점검이란 아파트 입주 전
시공이 잘 되었는지 체크하는 시기입니다.
즉 분양당시 시공사에서 공고한 사항과 같은지
시공 상의 하자는 없는지 체크하는 절차입니다.
사전점검 후, 입주일정에 맞추어
이사를 하면 입주까지 완료됩니다.
사전점검시에도 챙겨야 리스트가 많습니다.
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