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미국 부동산 & CENTURY 21 Global에서 미국의 상업용 매물
미국에서 부동산을 검색하고 미국에서 부동산 등록 매물을 찾습니다. CENTURY 21 Global에서 미국의 상업용 매물. 부동산 정보를 받고 사진을 봅니다.
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Date Published: 2/23/2021
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최근 미국 상업용 부동산 시장 현황 및 시사점 | 국내연구자료
– 미국 상업용 부동산 시장은 저금리 장기화에 따른 대체투자 확대의 일환으로 투자가 활성화되며 2010~2016년 중 연평균 약 10%의 가격상승률을 기록하는 등 견조한 …
Source: eiec.kdi.re.kr
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[곽용석의 뉴욕부동산] 미국 상업용 부동산 올 강세 전망
이 자료에 따르면 현재 상업용 부동산의 공실률은 매우 낮으며, 수요가 매물 공급을 앞지르고 있다. 3월 현재 임대주택(5%), 산업물류(4%), 소매 상가(4.5 …
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미국 부동산 펀더멘털 강세 지속될까? – Barings
상업용 부동산의 상대 가치는 다른 자산군에 비해 여전히 높게 유지되고. 있습니다. Cap Rate(자본 환원률) 및 미국 국채 수익률 간 스프레드가 여전히 …
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美 상업용 부동산 시장, 금리 상승에도 성장 예상 – 초이스경제
[초이스경제 곽용석 기자] 미국 상업용 부동산 시장이 올해 급격한 금리 상승에도 불구하고 꾸준하게 성장할 것이라는 전망이 나왔다.Source: www.choicenews.co.kr
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“한국인 큰손 돈냄새 맡았나”…작년 쓸어담았던 미국 부동산은
한국 투자자들이 미국 상업용 부동산시장에 적극 투자하며 현지에서 2년 연속으로 국가별 투자금액 3위를 기록했다. 8일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 …
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KB 상업용 부동산 | 미국 부동산 – KB증권
코로나19로 상업용 부동산 거래규모가 감소했던 2020년 이후로 미국 상업용 부동산. 투자시장은 주거, 물류센터, 오피스를 중심으로 글로벌 주요 도시 중 …
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미국 상업용 부동산의 변화 – 호텔 투자개발
미국 상업용 부동산의 변화 · Office (오피스): 주로 시내 쪽에 위치하며, 임대 기간이 5~10년 됩니다. · Retail (상가/쇼핑몰): 입지와 유동인구 등이 많은 …
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Date Published: 4/21/2022
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미국 상업용 부동산 투자 Key Point! 부동산 적정 가치평가에 …
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Date Published: 8/2/2022
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주제에 대한 기사 평가 미국 상업용 부동산
- Author: 미국부동산 민팀장 MinTeam Realty Group
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- Date Published: 2022. 1. 10.
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미국 부동산 & CENTURY 21 Global에서 미국의 상업용 매물
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[곽용석의 뉴욕부동산] 미국 상업용 부동산 올 강세 전망
산업용 물류자산 전년대비 10%이상 상승하고 소매 상가도 올라
주택담보대출 금리가 높아지면서 구매 수요가 임대 쪽으로 쏠려
뉴욕 맨해튼 다운타운 오피스 거리 모습. 사진=이코노텔링 곽용석기자.
미국 상업용 부동산 시장이 지난해에 이어 올해도 활황세를 보이고 있다. 특히 상업용 자산 가치가 모든 영역에서 걸쳐 상승하고 있다.
다세대 임대주택부동산과 산업용 물류 자산 가격은 전년 대비 10% 이상 상승했고 소매 상가 및 사무용 부동산의 매매도 5% 미만이지만 완만한 상승률을 보였다고 글로벌 부동산회사 코스타(CoStar)가 분석했다.
이런 가격 상승은 오피스 부문을 제외하고, 코로나19 이전 증가율을 웃돌고 있다.
이 회사는 금리가 상승함에 따라 발생하는 자연스런 문제 중 하나는 상업용 가격에 미치는 영향이라고 설명했다. 이러한 부동산 시장의 수요와 공급 상황에 근거해, 높은 공실률에 직면하고 있는 오피스 시장을 제외하고, 상업용 부동산의 평가액은 안정세를 유지할 가능성이 높다고 설명했다.
소매 부동산 시장의 가격 상승 속도 또한 인플레이션이 구매력을 잠식함에 따라 소비 지출 감소로 인해 둔화될 수 있다고 덧붙였다.
이 자료에 따르면 현재 상업용 부동산의 공실률은 매우 낮으며, 수요가 매물 공급을 앞지르고 있다. 3월 현재 임대주택(5%), 산업물류(4%), 소매 상가(4.5%) 시장은 낮은 공실률을 유지하고 있다. 사무용 부문(12.3%)에서만 공실률이 높아졌다. 금리 상승은 자금 조달 비용에도 영향을 미쳐 건설 활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 순매물 공급이 이미 순수요에 뒤처져 있는 상황에서(오피스 시장 제외), 높은 금리는 상업 공간의 양을 줄이게 하고, 임대료를 상승시키면서, 결국, 자산의 가치를 뒷받침하는 경향이 있다고 제시했다.
뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C.와 같은 대도시 지역에서 임대주택 시장의 경우, 연간 순수요는 매물 공급량을 앞지르고 있다.
나아가 주택담보대출 금리가 높아지면 주택 구입에 영향을 미쳐 구매수요가 임대 쪽으로 쏠린다. 전미부동산중개인협회(NAR)의 올해 중간규모 주택 매매 가격이 36만 4700달러 전망에 기초한다면, 주택담보대출 금리가 3.6%에서 5%로 상승하면 25~44세 인구인 180만 임차인 가구의 주택 소유를 더욱 어렵게 한다.
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美 상업용 부동산 시장, 금리 상승에도 성장 예상
[초이스경제 곽용석 기자] 미국 상업용 부동산 시장이 올해 급격한 금리 상승에도 불구하고 꾸준하게 성장할 것이라는 전망이 나왔다.최근 미국의 금리 상승이 경제성장에 위험을 초래하고 있지만, 특히 단기적인 역풍에도 불구하고 상업용 부동산 시장이 좋은 성과를 거둘 것이라고 전미부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 예상한다고 밝혔다.
그는 최근 개최한 부동산 포럼을 통해 “상업용 시장이 전반적으로 경제 전반을 따라가고 있지만 이번에는 좀 다른 점이 있다”고 설명하면서, “회사들이 인재 유치를 위해 늘어난 원격 근무 유연성을 허용하면서 침체를 벗어나지 못하고 있는 사무용 분야 이외, 상업용 부동산 섹터는 계속 강세를 보이고 있다”고 말했다. “산업용 부문이 호황을 누리고 있고, 소매상가 업종이 호조를 보이고 있다. 호텔 업종이 회복세를 보이고 있으며, 임대아파트 분야는 매우 호조를 보이고 있다. 나아가 임대료도 모든 상업용 부문에 걸쳐 상승하고 있다”고 평가했다.
미국 뉴욕 맨해튼. /사진=AP, 뉴시스
그는 또한 “아파트 임대료가 10% 이상 계속 오를 것으로 전망되는 등 주거용 주택난으로 향후 2년간 견고한 임대료 상승이 나타날 것”이라고 덧붙였다.
그러면서 “도전기를 맞고 있는 사무용 분야와 비교할 때, 산업 부동산 시장이 대형 유통회사의 판매 호황 속에 이 부동산 분야도 제2의 바람을 받고 있다”고 언급했다.
그는 이어 “수요가 강한 여파로 산업용 부동산 임대료는 향후 2년 동안 견조한 상승세를 이어갈 것이며 공실률은 5%를 밑돌 것으로 보인다”고 제시했다.
오피스 부문은 계속해서 난관에 봉착하고 있지만 미국내 지역별로 약간의 차이가 있다. 일부 중견 기업들이 미국 주요 도시에서 벗어나 보다 경제적인 사무실 입지를 모색함에 따라 개선되고 있다고 그는 설명했다.
한편, 글로벌 부동산 회사 CBRE의 한 전문가에 따르면, 작년 임대 아파트 투자 규모는 3520억 달러로 역대 어느 분야보다도 많은 역사상 최대 규모를 보이기도 했다.
이 전문가는 “그러나, 글로벌 경제 불확실성과 지속적인 인플레이션, 금리 상승으로 자본 비용과 전반적인 자본시장 변동성이 커졌다”고 설명했다. 그는 “이러한 조건들은 대출 수익을 제한하고 있으며, 자산 가격에도 부정적인 영향을 미쳤다”고 포럼에서 제시했다.
“한국인 큰손 돈냄새 맡았나”…작년 쓸어담았던 미국 부동산은
한국의 부동산 가격이 크게 오른 가운데 미국 부동산시장으로 눈길을 돌리는 국내 투자자들이 급증한 것으로 조사됐다. 한국 투자자들이 미국 상업용 부동산시장에 적극 투자하며 현지에서 2년 연속으로 국가별 투자금액 3위를 기록했다.8일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 부동산시장 분석기관인 리얼 캐피털 애널리틱스 자료를 인용해 지난해 외국인 투자자들이 708억달러(약 84조7000억원) 규모의 미국 상업용 부동산을 사들였다고 보도했다. 2020년과 비교하면 2배 가까이 불어난 금액으로 2018년(946억달러) 이후 최대 규모다. 이 가운데 한국 비중은 캐나다(270억달러), 싱가포르(157억달러)에 이어 2년 연속 3위를 유지했다.투자금액은 전년 대비 11.5% 늘어난 58억달러(약 6조9000억원)를 기록했다. 코로나19 사태 전인 2019년만 해도 한국의 투자 규모는 10위였지만, 코로나19로 미국이 초저금리 정책을 도입한 2020년 3위로 순위가 급등했다. 초저금리 여건 덕에 한국 투자자들의 차입금 부담이 낮아졌고, 부동산과 같은 고수익 상품에 대한 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.상업용 부동산 회사 JLL의 리아즈 카섬 국제자본 책임자는 “대형 기관투자자들이 텍사스주의 댈러스나 오스틴, 테네시주의 내슈빌처럼 성장률이 높고 세금이 낮은 지역을 주목하기 시작했다”고 설명했다.WSJ는 올해에도 외국인들의 미 상업용 부동산 투자 열기가 계속될 것으로 전망했다. WSJ는 “물류, 임대아파트, 최고급 사무실·건물 등에 대한 투자자 수요가 여전히 강하다”고 전했다.[신혜림 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
미국 상업용 부동산의 변화
우연한 계기로 3월 27일에 ‘클럽하우스 SNS’를 통해 ‘미국 상업용 부동산의 변화’라는 주제로 대화를 한 적이 있습니다. 아쉽게도 클럽하우스는 안드로이드 폰이나 클럽하우스 초대를 받지 못한 분들은 참여하지 못하게 되어 있습니다. 그래서 그때 제가 이야기한 것들을 간략하게 정리하여 제 블로그에 올려 봅니다.
저의 주 전공은 미국 호텔 부동산 개발입니다. 하지만 호텔을 개발할 때 다른 부동산 자산들이 Demand Generator가 되기에 항상 다른 부동산 자산에 대해 공부하고 주시하고 있답니다. 좀 더 생생한 정보를 사람들과 공유하고자 오피스, 리테일, 인더스티리얼, 멀티 패밀리, 호텔 등에 투자하고 있는 미국의 투자가들이나 부동산 변호사들에게 전화하여 여러 가지 이야기를 나눠 봤고, 그 내용을 사람들과 공유하였답니다. 미국의 부동산 산업이 어떤 방향으로 흐르고 있는지 알고 가시면 좋을 것 같아 글을 써봅니다.
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일반적으로 부동산이란 토지나 건물가 같이 움직여 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 저는 부동산을 “공간”에 대한 이야기 라고 말합니다. 토지 위에 건물을 지어 우리가 생활하고 사용할 있는 공간을 어떻게 사용하느냐에 따라서 부동산의 종류가 나누어집니다.
부동산은 크게 주거용 부동산 (residential real estate)과 상업용 부동산 (commercial real estate)으로 나누어집니다. 주거용 부동산은 사람들이 거주하려는 목적으로 자산을 사들이고, 상업용 부동산은 건물의 공간을 타인이게 임대를 해주고 매달 수익을 얻고자 자산을 매입하게 됩니다. 주거용 부동산은 자산을 팔았을 때 자본이득 (Capital Gain)이 일어날 수 있는데 반하여, 상업용 부동산은 매달의 임대료 (rent income)와 자본이득 (Capital Gain)이라는 두 가지 수익을 얻게 됩니다.
상업용 부동산에는 크게 다음과 같이 5가지로 나뉘게 됩니다.
Office (오피스): 주로 시내 쪽에 위치하며, 임대 기간이 5~10년 됩니다.
Retail (상가/쇼핑몰): 입지와 유동인구 등이 많은 곳에 위치하며, 임대 기간이 3~5년 됩니다.
Industrial (산업/물류시설): 주로 시외 쪽에 위치하며, 임대 기간이 5~10년 됩니다.
Multi-family (아파트/오피스텔): 주로 거주지역에 위치하며, 임대 기간이 짧게는 몇 개월에서 1년 정도 됩니다. 참고로 미국에서는 임대주택이 Apartment로 불리고, 한국형 아파트(개개인들이 소유)는 Condominium으로 불립니다.
Hotel (호텔): 주로 도심지와 리조트 지역에 위치하며, 임대 기간이 몇일에서 몇 주입니다. 호텔은 객실을 고객들에게 하루 단위로 임대해주고 (객단가; Average Daily Rate) 서비스를 같이 제공하여 수익을 얻게 됩니다. 서비스라는 업무가 추가되기 때문에 일반 부동산 투자보다 고려해야 할 사항이 많습니다.
한국시장과 미국 시장의 상업용 부동산은 성격이 약간 다릅니다. 한국은 일일생활권이 가능하고, 절반 이상의 인구와 기업들이 서울/경기 지역에 모여 있습니다. 미국은 여러 개의 대도시들이 있고, 사람들도 여러 곳에 퍼져 살고 있으며, 기업들이 한 도시에 몰려 있지 않습니다. 이런 특징들이 나라별 라이프스타일의 차이를 만들어 내고 부동산 시장의 성격을 다르게 만듭니다.
이제 본격적으로 미국의 상업용 부동산의 변화에 대해 이야기해보겠습니다.
1. Office (오피스)
코로나 19가 있기 전에도 미국은 remote working이나 conference call이 일반적이었습니다. 같은 회사의 부서원들도 다른 도시에 사는 경우가 많아 일 년에 한두 번 정도 부서원 전체 인원이 모일 수 었기에 컨퍼런스콜을 주로 이용하였답니다. 필자도 15년 전부터 GoToMeeting이나 WebEx를 이용하여 클라이언트, 컨설턴트, 건축가, 시공사, 등 회사 내외부 사람들과 미팅들을 많이 진행하였었답니다. 이번에 팬데믹으로 인하여 많은 기업들이 모든 직원들에게 remote working을 실시할 수밖에 없는 상황아 오게 되었고, 결과적으로 Work Place에서 5년~10년에 일어날 일들이 1년 사이에 적용되게 되었습니다.
최근 포춘 500대 기업들의 분기/연간 보고서들을 보면, 현재 많은 기업들이 remote working을 실시하고 있고, 코로나가 끝나고 나서는 hybrid working (remote working + office working)을 유지할 것이라 말합니다. 또한 기존의 office lease에 대해서는 일정 부분 sublease로 돌리고, lease기간이 끝나는 시점에는 계약 연장을 하지 않을 것이라고 합니다. 이는 기존 계약에 의해 당장의 office rent에는 영향을 미치지 않겠지만, 3~5년 뒤에는 오피스 공실률이 높아지고, rent는 낮아지며, office sell price가 낮아질 수 있는 요인이 될 수 있습니다.
CBRE는 2021년 2월 리포트에서 remote working이 미국의 오피스 수요를 2025년까지 약 15% 감소시킬 수도 있다고 이야기합니다. 저는 현재 오피스 빌딩을 가지고 있는 미국 투자가들과 이야기해 보았는데, 그분들의 관점도 다르지 않았습니다. 그분들은 remote working이 영향을 많이 미칠 지역의 오피스 빌딩들을 최근에 팔았고, 앞으로도 더 팔 생각이 있다고 이야기하였답니다.
하지만 팬데믹이 끝나고 나면 많은 사람들이 Office도 돌아가고 싶어 하기 때문에, remote working이 office에 미치는 부정적 영향은 크지 않을 수 있습니다. 따라서 팬데믹이 끝난 이후에 Office 시장에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.
미국의 많은 기업들이 회사 유지 비용이 많이 드는 Gateway cities (뉴욕, 샌프란시스코 등)에서 기업 운영 환경(availability and cost of talent, favorable personal income tax rates, and pro-business governance)이 좋은 썬벨트 지역과 덴버로 옮겨가고 있습니다. 오피스 시장을 보실 때 인구와 회사들의 유입이 많은 도시들을 살펴보시면 좋은 투자 기회를 얻을 수 도 있을 것입니다.
<미국의 기업들이 썬벨트 지역으로 사무실을 옮기거나 늘리고 있음>
2. Retail (리테일/상가)
이번 팬데믹으로 전통적 리테일 수요가 전자상거래 (E-commerce)로 상당히 많이 옮겨가는 계기가 되었습니다. 그 이유와 결과에 대해서는 저보다 많은 분들이 이미 말씀하였기에 여기에서는 자세히 쓰지 않겠습니다.
CBRE는 2021년 2월 리포트에서 2025년까지 약 20%의 리테일 공간이 사라질 것이라고 예상하고 있습니다. 그래서 저는 미국 전역에 약 80개의 리테일 몰들을 가지고 있는 회사의 임원과 대화를 나눠 보았는데, 그분은 리테일 시장이 다음과 같이 변화될 것이라고 합니다.
대면 서비스 리테일: Health & Wellness (개인병원, 스파, 미용실 등)와 애견 샾 등 대면 서비스가 필요한 리테일들이 리테일 시장에 차지하는 비중이 늘어날 것입니다. 용도 변경 (Alternative Use): 큰 몰들이 물류센터 (distribution center), 병원, 교육(college satellite campuses), 문화, 교회 등의 다른 시설로 바뀔 수 있습니다. 또한 오피스 빌딩으로 들어가던 사무실 공유 서비스 (Co-working Space) 회사들이 retail의 빈 공간을 빌려 오피스 공간으로 변경시키고 있습니다. 비어있는 리테일 공간에 오피스 공간이 들어오게 되어 오피스 공간의 공급이 늘어나는 효과가 생길 수 있습니다. 재개발/재건축 (Redevelopment / Adaptive Reuse): 대형 몰이 오피스, 호텔, 임대주택, 영화관 등이 같이 모여있는 복합용도 개발 (mixed-use development)로 재개발될 수 있습니다. 미국에는 요즘 먹고, 자고, 쇼핑하고, 즐기고, 일하는 공간이 함께 공존하는 Lifestyle Center의 개념의 복합용도 개발이 트렌드입니다. Lifestyle Center에는 임대주택(multi-family) 건물 아래 리테일과 식당들이 있고, 몇 개의 오피스 건물과, Whole Foods 같은 그로서리, 멀티플렉스 영화관, 문화센터, 다수의 주거용 주택 등이 모두 함께 있어, 그 지역을 벗어나지 않고 모든 생활을 가능하게 됩니다.
3. Industrial (산업용 부동산)
CBRE는 2025년까지 오피스 수요가 15% 줄어들 수 있고 리테일 공간이 20% 감소될 수 있다고 이야기합니다. 그 retail과 office의 감소된 공간은 이제 Zoom (화상회의)과 Amazon (전자상거래)이라는 사이버 공간 (Cyber Space)으로 옮겨간 것입니다. 그 사이버 공간은 실물 공간을 필요로 합니다. 그게 서버를 가지고 있는 데이터 센터 (i.e. AWS Data Center) 이고 물류센터 (i.e. Amazon Distribution Center)입니다. 다시 말해, Office와 Retail의 공간이 Industrial 공간으로 이동된 것입니다.
앞으로의 산업용 부동산은 상당한 수요의 증가기 있을 것입니다. 산업용 부동산은 전망도 좋고 안정적 수익을 얻을 수 있을 것이라는 것은 모든 분들이 알기 때문에 자세한 설명은 줄이도록 하겠습니다. 다만, 현재 높은 투자 수요로 인하여 자산 가격대가 높게 형성되어 있고, 주로 교외 외곽의 지역에 지어지는 산업용 부동산의 경우에는 옆의 빈 땅이 많을 경우 경쟁 회사들이 쉽게 들어설 수 있다는 점을 체크해 봐야 할 것입니다.
<산업용 부동산의 수요는 높아지고 있다; 이머징 마켓은 산업용 부동산의 공실률이 상대적로 높지만 인구 유입이 많아 성장성이 높다>
4. Multi-family (임대주택)
팬데믹은 회사들로 하여금 remote working을 실시하게 만들었고, office의 공간이 multi-family의 공간 (서재와 일할 수 있는 공간)으로 이동하게 되었습니다. 자연스럽게 사람들은 더 큰 공간을 원하게 되었고, 결국 도심지의 임대주택 (미국의 아파트)보다 교외 지역의 넓은 임대주택을 선호하게 되었습니다.
<도심지역의 월세는 전월 대비 낮아지고 교외지역의 월세는 높아지고 있다>
JLL에 따르면 2020년 도심지역의 임대주택 월세는 전월 대비 감소하고 있는데 반하여 교외 지역의 임대주택 월세는 증가하는 추세를 보였습니다. 하지만 도심지역의 낮아지는 임대주택 월세는 밀레니얼 세대들에게 도시 생활의 기회로 여겨질 것이고, 코로나가 종식된 후에는 도심지 임대주택도 코로나 이전의 상황으로 돌아갈 것입니다.
현재는 미국 시장의 낮은 이자율로 인하여 많은 투자가들이 임대주택에 대한 관심이 많아지고 있습니다. 사람들이 많이 유입되고 있는 도시나 대기업들이 옮겨가고 있는 도시들이 투자의 좋은 기회가 될 것입니다.
5. Hotel (호텔)
부동산 자산 중에 팬데믹으로 크게 영향을 받은 산업은 호텔과 리테일 자산들입니다. 호텔의 경우에는 그전 불경기 때에도 사람들은 여행을 하였고 비즈니스 고객들이 있었지만, 이번 팬데믹으로 인하여 사람들은 움직이지 못하였고 호텔은 영향을 크게 받았습니다. 평균적으로 호텔들은 50%의 매출 감소가 있었고, 이자는 물론이고 영업비용을 못내는 호텔들이 속출하고 있습니다. 다행스럽게도 미국 정부의 경제부양책의 일환인 PPP Loan (Paycheck Protection Program) 프로그램으로 영업비용을 충당하는 호텔들이 생겨났지만, 은행에 이자를 내기에는 어려운 호텔들이 많이 있습니다. 코로나가 터진 이후에 은행들은 이자 유예기간 (Forbearance Period)을 적용하여 코로나 기간동안의 이자를 부채의 원금에 올리는 프로그램을 가동중에 있지만, 은행들의 적자도 늘어나고 있어 더이상의 이자 유예기간을 늘리기 어려운 실정 입니다. 따라서 많은 전문가들이 올 하반기에 Distressed Hotel 자산들이 시장에 많이 나올 것으로 예상하고 있습니다.
Remote working도 호텔의 공간에 영향을 미칠 것입니다. Zoom 미팅을 통하여 화상회의를 하게 된다면 비즈니스 여행의 감소가 일어 날 수 있습니다. 그러나 우리는 비지니스를 하는데 상대방을 직접 만나고 악수와 식사를 하면서 유대관계를 쌓아 나가야만 하기 때문에 비지니스 여행의 감소는 크지 않을 수 있습니다. 오히려 remote working이 호텔의 수요를 더 크게 증가시킬 것으로 보고 있습니다. Work from Home (자택 근무)이 Home이 아니라 Work from Hotel이 될 수 있습니다. 주중에 관광지 (올랜도, 하와이, 캔쿤 등)로 이동하여 주중에는 일상의 업무를 하고 저녁과 주말에는 여가를 즐기는 여행 수요가 더 많아질 수 있습니다. 최근에는 “B-Leisure (비레저)”라는 용어를 종종 접하게 되는데, 비지니스차 다른 도시의 출장을 마친 후에 사무실로 복귀하지 않고 그 지역에서 며칠을 머물며 호텔에서 일상업무를 하고 저녁과 주말을 레져로 즐기는 고객들을 종종 볼 수 있다고 합니다. 다시 말해 remote working이 사람들의 working style/lifestyle의 변화를 가져오면서 호텔의 레져 수요를 더 늘릴 수 있게 됩니다.
미국 호텔 전문 데이터/컨설팅 (CBRE, HVS, STR) 회사들은 미국의 호텔 산업이 향후 3~4년 동안 매년 약 20%의 매출 상승이 있을 것이고, 2023과 2024년 사이에 2019년도의 매출로 돌아갈 것이라고 예측하고 있습니다.
따라서 Distressed 된 호텔들을 사들여서 2025~2026년에 판매할 수 있다면 좋은 투자 수익을 얻을 수 있는 기회가 될 것입니다. 하지만 도시들과 호텔의 클래스에 따라서 회복 속도가 크게 다를 수 있습니다. 개인적 의견으로는 이번 투자 사이클에서는 Gateway (NYC, SF)의 대도시들의 호텔 투자는 피하시기를 바랍니다. 대도시의 호텔이 싸게 나왔다고 쉽게 접근하시다가 오히려 투자에 물리는 상황이 나올 수 있습니다.
일반적으로 호텔 자산은 다른 자산보다 변동성이 큰 자산이지만 반대로 투자 수익률도 높은 자산입니다. 호텔 자산은 운영이 크게 영향을 미치는 자산이기 때문에 시장과 운영에 대한 지식, 투자 개발의 경험 등이 투자 수익에 크게 작용합니다. 그래서 꼭 호텔 투자를 전문가들과 함께 일하시기 바랍니다.
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클럽하우스 SNS를 통한 대화에서 다양한 분야 전문가들이 질문을 던져 주셨습니다. 간략하게 제가 받은 질문과 오갔던 대화 내용을 정리해 보았습니다.
Q1) 미국에서 부동산 산업의 창업을 알아볼 때 중요한 것은?
– 부동산은 대규모 초기 자본 투자를 요구하는 산업입니다. 일반적으로 자본 투자가 분들은 투자회사를 검토할 때 그들의 과거 실적, 자산의 규모 등을 보고 투자를 결정하게 됩니다. 하지만 과거 사례들을 보면 불경기 이후 미국에 신설 부동산 투자 회사들이 창업되는 경우가 상당히 많습니다. 일반적으로 신규 부동산 투자 회사의 임원들이 그전에 대형 회사에서 부동산 투자를 직접 담당하고 경험이 많이 쌓인 사람들로 구성됩니다. 따라서 신규 부동산 회사들은 Track Record를 중시하는 기관 투자가들 보다는 고액순자산보유자 (High-net-worth individual)로 부터 투자를 받아 투자를 진행합니다. 오래되고 규모가 큰 투자펀드일수록 많은 선취 수수료와 펀드 수수료를 요구하는 경향이 있습니다. 그런데 작년의 경우 부동산 거래가 거의 일어나지 않아 많은 회사들이 부동산 투자 전문가들을 내보낼 수밖에 없었습니다. 따라서 오래된 회사라고 하더라도 실제로 그 일을 담당할 전문가가 있는지 (CEO나 CDO가 실제로 투자업무를 하는지), 혹시나 펀드 조성 후에 사람들을 고용하려고 하는지 따져 보셔야 할 것입니다. Business Plan이 뚜렷하고 유능한 파트너들이 있다면 이번 불경기가 신규 부동산 투자 회사들과 자본 투자가 들에게 좋은 기회가 될 것입니다.
Q2) 한국 부동산과 비교하여 미국 부동산의 가장 큰 차이점은?
위에서도 잠깐 설명을 드렸지만, 미국은 remote working을 실시하는데 충분한 요건을 가지고 있는 나라입니다. 반면 한국은 오피스에서 함께 일하고 고객을 직접 만날 수 있는 조건을 가지고 있는 시장입니다. 이러한 환경적/사회적 차이가 부동산 시장의 변화에도 다르게 일어날 것입니다.
Q3) 백신 접종 이후에 미국 호텔 산업이 다시 호황이 올 것인가? 한국 호텔 산업은 어떻게 보고 있나?
미국의 호텔 시장은 5% 외국인과 95%의 내국인 수요로 이루어져 있습니다. 현재 미국의 백신의 보급이 순조롭게 이루어지고 있는 상황에서 내국인 고객의 수요가 다시 예전의 상황으로 돌아올 것이라고 합니다. 우선 레저 고객, 비즈니스 고객, 그 후에 그룹이나 컨벤션 고객들과 외국인 고객들이 이 순차적으로 돌아와 2024년 정도에는 2019년 호황기로 돌아갈 것이라고 보고 있습니다.
하지만 한국의 호텔 시장은 외국인의 비중이 높은 시장입니다. 한국은 반도의 나라이지만 북한으로 인해 섬처럼 Fly-to-market이 되어 버렸습니다. 외국인 비중이 높고 비행기를 통한 관광객이 들어오는 나라일수록 호텔들은 사회/경제/정치/질병에 영향을 많이 받습니다. 사스, 한일 외교갈등 (독도), 메르스, 한중 외교갈등 (사드), 코로나 등이 터질 때마다 한국 호텔들의 수요가 크게 휘청이는 이유입니다. 이는 비단 한국뿐만 아니라 외국인 관광객 비중이 높은 동남아 나라들도 마찬가지 입니다. 이런 나라일수록 호텔 공급을 낮게 컨트롤 해주어야 합니다.
Q4) 이야기를 듣고 보니 미국 호텔 부동산 시장이 좋은 투자 기회로 보인다. 최근 미국 회사들의 호텔 투자가 보이는지?
미국 정부의 PPP Loan과 은행들의 이자 유예기간들이 있어서 아직 Distressed Hotel 투자건 들은 많이 나오고 있질 않습니다. Trepp 리포트에 따르면 호텔 산업의 2021년 2월의 CMBC Special Servicing Rate (특별관리자산비률) 은 24.3%이고 Delinquency Rate(연채율) 은 16.4% 입니다. 호텔 CBMS의 2020년 8월 연채율은 23%까지 올라갔었는데, 미국 정부의 2021년 1월에 경재 부양책의 도움으로 PPP Loan을 받은 기업들이 일부 이자를 낼 수 있어서 연채율이 잠시 떨어진 상태입니다. 그러나 요즘 은행들이 이자 유예기간을 늘려주는 조건으로 $1M~$2M의 예비금 (reserve)를 요구하고 있는 추세여서, 추가 자본투입이 어려운 호텔들의 경우 차압 (foreclosure)의 상황을 맞이할 수 있을 것으로 보입니다. 따라서 올해 후반기에 들어서면 시장에 많은 호텔들이 나올 것으로 보고 있습니다.
최근에 투자금이 많이 쌓인 펀드들은 호텔 자산들을 사들이는 기회를 보고 많은 검토를 하고 있습니다. Blackstone과 Starwood Capital은 2021년 3월에 600개의 호텔을 보유하고 운영 중인 Extended Stay Amercia (ESA)를 $6B (6조 6천억 원)에 사들이고 Public 회사에서 Private으로 전환할 것이라고 발표하였습니다. 블랙스톤이 ESA를 사들인 것은 이번이 3번째입니다. 블랙스톤은 2004년 ESA를 사들였다가, 2007년에 $8.0B으로 판매하였고, 2010년에 Paulson/Centerbridge 와 함께 ESA를 $3.9B 사들여서 2016년에 IPO를 하였답니다. 제가 2010년에 블랙스톤에 ESA를 판매하는 업무를 담당했었는데, 그때 Starwood와 Blackstone이 서로 ESA를 사들이겠다고 경쟁 (bidding) 하고 있었답니다. 이번에는 그 두 회 사가 같이 ESA를 사들인다고 하니 저에게는 감회가 새롭답니다. 가민히 보면 Blackstone은 호텔의 up-cycle에 사들이고 부동산 사이클의 피크 전에 호텔들을 팔아 큰 수익을 얻었습니다.
Q5) 부동산 관련 프롭테크 (Property + Technology)회사의 전망은? 그리고 그 예는?
일반적으로 프롭테크는 대규모의 데이터를 요구합니다. 그런데 상업용 부동산은 규모가 크고 매매의 숫자가 많지 않고, 매매자들이 정보를 외부에 오픈하는 것을 꺼리기 때문에 프롭테크가 발달할 수 있는 시장은 아닙니다. CoStar 라는 회사가 미국 상업용 부동산 데이터 회사로 있지만, 그들이 데이터를 업데이트 하는데에는 한계가 있습니다. 저도 CoStar로 부터 전화를 많이 받았지만, 내부 정보라는 이유로 데이터를 주는 것을 꺼려 하였답니다.
반면 주거용 부동산은 풍부한 거래내역이 존재하고 있어서 프롭테크가 발달할 수 있는 시장이 되었습니다. 특히 미국 최대 주거용 부동산 데이터는 Zillow에서 보유하고 있고 여러 브로커 회사들도 같이 데이터를 업데이트 하는데 참여하고 있습니다. 제 생각으로는 주거용 부동산에 가장 큰 변화를 주고 있는 회사는 Redfin 이라고 생각합니다. 미국에서는 주택 판매자가 매매가의 6%를 브로커 비용으로 지불하면 3%는 구매자 브로커가 나머지 3%는 판매자 브로커가 가져가게 됩니다. 예전 브로커들은 ‘Open House’라고 하여 주말에 판매하고자 하는 집을 여러 살 사람들에게 직접 보여 주었습니다. 그러나 온라인이 발달한 요즘에는 3D-walkthrough 기법으로 직접 주택을 보지 않더라도 대략적인 모습과 구조를 알 수 있게 되었습니다. 따라서 구매자들은 여러 집들을 직접 보러 돌아다닐 필요가 없고, 실제 보고싶은 집을 원하는 시간에 방문시간을 약속잡아 들어갈 수 있게 되었습니다. 구매할 집에 들어갈 때도 비치 되어있는 디지털 키박스 (Key Box)를 구매자 브로커가 스마트폰으로 키박스를 열고 들어가면 됩니다. 따라서 판매자 브로커는 오픈하우스를 하기 위해 직접 판매할 집에 기다릴 필요가 없게 되고, 구매자 브로커도 구매자가 미리 선택한 집만 보여주면 되기에 시간을 절약할 수 있게 되었답니다. 따라서 전통적 브로커의 역할은 점점 없애고 브로커 비용을 판매가의 4.5%로 낮춰서 (구매자 브로커 3% + 판매자 Redfin 브로거 1.5%) 더 많은 사람들이 Redfin 브로커에게 주택 판매를 맡기게 되었답니다. 또한 Redfin을 구매자 브로커로 설정할 경우 구매가격의 1%를 리베이트 형식 (3%의 브로커 비용을 받아 Redfin이 2%를 받고 1%는 구매자에게 closing cost로 쓸 수 있게 해줌) 으로 구매자에게 돌려줍니다. 쓰고 나니 Redfin을 추천하는 예시가 되어 버린 것 같습니다.
원래 클럽하우스 대화는 1시간을 예상하였는데, 정말 다양한 이야기가 오가다 보니 2시간 가까이 진행이 되었고 저에게는 나름 유익하고 즐거운 시간이었습니다.
끝으로 여러 스타트업 회사들에게 도움을 주고 계시고 이번 클럽하우스의 대화의 장을 열어주신 재단법인 ‘홍합밸리’의 고경환 대표님께 감사의 말씀을 드립니다.
미국 상업용 부동산 투자 Key Point! 부동산 적정 가치평가에 대해 알아보자!
미국 상업용 부동산 투자 Key Point! 부동산 적정 가치평가에 대해 알아보자!
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과거에는 국내 연. 기금 등 기관투자자 위주의 미국 대형 Landmark 빌딩 건물 투자가 주였으나 최근 들어서는 고액 자산가 또는 법인들이 글로벌 포트폴리오 투자, 또는 현지 사업 진출 차원에서 중. 소형 미국 상업용 부동산(Commercial Property)에 대한 투자가 증가되고 있다. 특히 미국 경제가 건실한 성장을 지속하고 있어 이에 따른 상업용 부동산의 꾸준한 가격 상승도 기대되고 있어 향후에도 그 투자가 지속될 전망이다.미국 상업용 건물은 크게 아파트(Multi-Family), 사무실(Office), 산업용(Industrial), 쇼핑몰(Retail)로 크게 구분되고 이러한 상업용 부동산 투자 시 제일 중요한 것은 그 부동산의 적정 가치평가일 것이다.여러 가지 투자 평가 기준이 사용되고 있으나 미국 실무에서 가장 많이 사용되는 척도는 Capitalization Rates이다. Cap Rate는 영업이익(Net Operating Income)/부동산 시장 가격(Current Market Value)로 표현된다. 임대로 인한 영업 순이익을 해당 부동산의 Market Value로 나눈 것이다. 그 외 평가 방가 방법으로는 아파트 투자에서 주로 사용되는 연간 임대 수입의 몇 배로 표시되는 Gross Rent Multiplier(GRM) 라는 것도 있다. 물론 GRM이 낮을수록 투자 자금 회수 기간이 빨라 지니 좋은 것이다. 하지만 편리성은 있지만 정교하지 못하여 많이 쓰이지는 않는다. 아울러 수익 외에 일정기간 보유 후에 예상되는 자산가격 상승까지 감안한 총투자수익률 IRR (Internal Rate of Returns)이 있는데 자본 차익까지 포함한 총 수익액을 투자금액으로 나누면 산출되는데 장기적으로는 향후 매도 가격의 예상이 어렵기 때문에 여기서는 Cap위주로 설명한다.Cap Rate을 간단히 이야기하면 상업용 부동산 임대투자수익률로서 임대수입에서 재산세, 수리비, 예상 공실(Vacancy)로 인한 손실, 기타 관리비용 등 제반 비용을 공제한 영업 이익(Net Operating Income)을 현재 시장가격 또는 구입가로 나누면 산출된다. 여기서 영업이익에는 금융비용을 고려하지 않는 즉 융자 없이 100% 현금으로 상업용 부동산을 구입했을 시 연간 산출되는 임대수익률인 것이다. 보통 5% 내외로 표현된다. 주요 상업용 부동산 Data 전문기관에서 기간별, 지역별, 자산 종류별 Cap Rate을 계산하여 유료로 제공하고 있다. 대표적으로는 Costar가 있다.위의 Cap Rate공식은 Current Market Value=Net Operating Income/Cap Rate으로도 전환 가능하다. 따라서 역으로 적정 가격 산정을 위해 주변에 거래된 비슷한 상업용 부동산의 Cap Rate을 구하고 실사를 통해 예상 영업이익을 산출해 내고 이를 주변의 Cap Rate로 나누면 적정 가격 산정이 산출된다. 예를 들어 특정 매물로 나온 아파트의 주변의 유사한 아파트의 평균 Cap Rate이 5%이고 실사를 한 뒤 해당 자산으로부터의 일년 예상 영업이익이 $100,000이면 예상 적정 시장가격은 100,000/5%하여 $2,000,000이 되는 것이다. 만약 주변 Cap Rate이 6%이면 적정 가격은 1,666,667이 된다. Cap Rate가 1% 차이 나면 가격은 16% 차이가 나는 것이다. 그 만큼 Cap Rate의 계산이 중요하다는 의미이다.다음은 현재 실제 매물로 나온 5가구로 구성된 LA에 위치한 아파트의 Cap Rates계산의 예이다.위에서와 같이 1년 뒤 또는 연말 기준의 Financial Summary(Pro Forma)의 마지막 줄인 Net Operating Income은 $103,802 이고 Property Facts에서의 매도 희망가격은 $1,599,000이다 따라서 매도자는 Cap Rate을 6.49% (=103,802/1,599,000)로 표시하게 된다.Cap Rate은 이론적으로는 소위 증권투자론에 나오는 자본자산 가격 결정 모델, CAPM(Capital Asset Pricing Model)에 근거한 것이다 CAPM에 따르면 해당 자산의 예상 기대수익률은 미국 10년 만기 국채 같은 무위험 자산의 수익률에 위험프리미엄을 합한 것으로 표현된다. 즉 채권, 주식, 부동산 등 투자를 결정할 때 10년 미국 국채 수익률에 대한 위험프리미엄의 정도에 따라 투자가 결정된다. 일반적으로 국채, 부동산, 주식의 순으로 투자 위험도가 높아 진다. 따라서 Risk가 크면 Cap Rate(기대수익률)이 오르고 Risk가 낮으면 Cap Rate이 낮다. 위험도가 적으면 그 만큼 비싸더라도 부동산을 매입한다는 이야기 이다.위험의 척도는 여러 요인에 의해 결정 되는데 첫째는에 달라 진다. 예를 들어 아파트는 오피스나 산업용 부동산, Retail 보다 Cap Rate이 낮다. 아파트가 상업용 부동산중 가장 안전하다는 이야기이다. 주택임차인들이 다른 모든 부채보다 Rent를 먼저 지급하기 때문이다.둘째는 해당에 따라 다르다. 큰 대도시의 부동산 Cap이 교외지역보다 낮다. 그리고 경제가 발전하고 성장 가능성이 높은 지역이 Cap이 낮다.셋째, 해당에 따라 달라 진다. 건물의 연식, 건물상태, 임차인의 구성, 리스 계약 내용 등에 따라 Cap이 달라 진다. 신용도가 좋은 임차인이 있는 건물은 그렇지 못한 건물보다 Cap이 낮다.마지막으로도 중요한 요소이다. 향후에 임대소득이 얼마나 증가하는 정도에 따라 현재의 Cap Rate에 차감한다. 향후 경제 활성화 또는 다른 이유로 임대소득이 증가가 기대되는 부동산이 그렇지 못한 지역의 부동산 보다 Cap이 낮다.아래는 미국 최대 상업용 부동산 중개사인 CBRE에사 작성한 2021년 1분기의 미국 전체의 Multi-Family, Office, Industrial의 CAP을 보여 주는 자료이다.위에서 보듯이 아파트가 5.4% 정도로 Cap이 가장 낮음을 보여 준다. 그리고Office의 경우는 최근 팬데믹 영향으로 사무실 공실율이 높아져 가격이 떨어져 Cap이 약간 상승하였고 마지막 차트인 Industrial의 경우는 산업 활동은 여전히 견실하여 공실율이 꾸준히 하락하고 이에 따라 Industrial의 Cap도 꾸준히 하락하고 있다. 특히 전자 상거래의 영향으로 Industrial중 창고(Warehouse)수요가 늘어 가격이 상승하고 있음을 보여 준다.아래는 미국 주요 지역별 아파트 Cap Rate이다. 캘리포니아, 워싱턴주 같은 서부 지역이 4.42%로 가장 낮다. 그 만큼 이 지역의 경제가 좋고 임대 수요가 많아 상업부동산 가격이 높다는 설명이다.Cap Rate이 투자용 부동산의 주요 투자 판단 기준이 되지만 아울러 한계도 있다. 예를 들어 현금흐름은 미래에 바뀔 수 있고 미래의 투자 즉 자본 지출 또는 적절한 부동산관리 등으로 현금흐름이 증감 될 수 있고, 또한 주변 부동산의 매도 가격이 비정상 거래가 포함되어 주변 부동산의 평균 Cap Rate이 왜곡될 수 도 있다.특히 융자가 포함 안되어 있기 때문에 금융비용까지 감안하면 수익률이 상황에 따라 많이 달라 질 수 있다. 무엇보다도 영업비용을 계산할 때 예상 공실로 인한 손실, 그 외 관리 비용은 Seller의 상황마다 다르기 때문에 다소 주관적일 수 있다. 이를 방지하기 위해 주변 부동산의 임대수입 대비 평균 영업 비용 비율을 알 수 있으면 도움이 될 것이다.위의 모든 단점에도 불구하고 이론적이나 실무적으로 Cap Rate이 가장 많이 사용되고 있어 실제 미국 상업용 부동산 투자를 할 경우는 반드시 Cap Rate에 대한 이해를 하고 적절한 Cap Rate 산정을 하는 것이 중요하다.
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