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▶추천도서 : 지역주택조합의 진실(2021년 개정판) 외 다수
(본 영상의 마지막 부분에서 추천도서를 확인하실 수 있습니다)
▶법무법인 강산
– 홈페이지 : http://www.114gs.kr
– 이메일 : [email protected]
– 전화번호 : 02-592-6390
– 주소 : 서울시 서초구 서초중앙로 119, 3층(서초동, 세연타워)
◈ 1장 소규모 주택정비사업 개요
○ 법 연혁
○ \”소규모주택정비사업\” 이란?
○ 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 규모
○ 소규모재개발사업
○ 자율주택정비사업
○ 가로주택정비사업
○ 소규모재건축사업 대상지역
○ 공공성 요건 충족시 분양가 상한제 적용 대상 제외
○ 양도 금지, 재당첨 제한 여부
#사업대상지역 #김은유변호사
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소규모주택정비사업이란 – 구로구청
「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역. ◎ 주택단지의 정의 ▷「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 …
Source: www.guro.go.kr
Date Published: 9/8/2022
View: 5406
소규모주택정비법 시행령 개정안 입법예고 – 사업요건 및 층수 …
국토교통부는 2022. 5. 11. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 일부개정령안(이하 “개정안”)을 2022. 5. 11.부터 2022. 6. 20.
Source: www.lexology.com
Date Published: 2/20/2021
View: 6348
국토부, 소규모정비법 시행령 개정안 입법예고 | 면적 늘리고 …
역세권에서 추진하는 소규모재개발사업의 면적 기준이 1만㎡로 2배 확대되고, 가로주택정비사업의 층수제한이 사라진다.
Source: www.arunews.com
Date Published: 9/19/2021
View: 6286
소규모주택정비법의 체계정당성과 규범성에 관한 연구
이러한 현상을 개선하고, 소규모주택정비사업을 활성화시키고자, 관련 법제도를 분석하고, 개선방안을 제안하고자 한다. 첫째, 법체계정당성의 측면에서, 「도시정비법 …
Source: www.kci.go.kr
Date Published: 6/28/2021
View: 8932
서울 소규모 주택정비사업 지원 – 국토교통부
(개선방안) 사업성 제고를 위한 추가조치 + 소규모 재건축 신규 지원. 모든 소규모 주택정비사업 추가 지원. 용적률 완화 조건 개선(소규모정비법 및 서울시 조례 개정).
Source: www.molit.go.kr
Date Published: 11/8/2021
View: 2270
「소규모주택정비법」·「재건축이익환수법」·「국토기본법 …
주요 내용□ 「소규모주택정비법」 시행령 개정안 : 5년 소유 , 3년 거주 소규모주택정비 조합원 지위 양도 허용□ 「재건축이익환수법」 시행령 …
Source: www.korea.kr
Date Published: 2/29/2022
View: 4506
「소규모주택정비법」에 따른 자율주택정비사업 시행자가 관리 …
[ 제 목 ]. 「소규모주택정비법」에 따른 자율주택정비사업 시행자가 관리처분계획에 따라 토지등 소유자에게 소유권 이전고시를 한 경우, 환지처분에 해당되는지 여부.Source: txsi.hometax.go.kr
Date Published: 6/12/2022
View: 3859
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주제에 대한 기사 평가 소규모 주택 정비법
- Author: 부동산채움tv
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- Date Published: 2021. 9. 12.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=YnTObchKkDA
소규모 주택정비 사업이란?
도심 내 노후된 소규모 주택의 주거환경을 개선하여 주거생활의 질을 향상시키기 위한 사업 입니다.
소규모 주택정비사업의 종류
자율주택 정비사업 단독주택 및 다세대 주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 가로주택 정비사업 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업 소규모 재건축사업 정비 기반 시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
소규모 주택정비사업의 비교
구분 소규모 주택정비사업 자율주택정비사업 가로주택정비사업 소규모재건축사업 대상 단독․ 연립‧다세대주택 단독․ 공동주택 공동주택 시행자 주민합의체 주민합의체(20인미만)조합(20인이상) 주민합의체(20인미만)조합(20인이상) 사업요건 범위 도시재생활성화지역 지구단위계획구역 등 1만제곱미터 미만의 가로구역 1만제곱미터 미만의 「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지 노후도 사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상 사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상 사업시행구역 전체 건축물수의 3분의2이상 기준세대수 20호(20세대)미만 20호(20세대)이상 200세대 미만
소규모 주택정비사업 활성화를 위한 특례
구분 내용 비고 보조 및 융자 지방자치단체는 비용의 일부를 출자 및 융자 가능 제44조 사용료 등의 감면 사업시행구역 내 공동이용시설에 대한 사용료 또는 대부료 감면 가능 제45조 건축규제 완화특례 공동이용시설 설치시 해당 시설물의 용적률 완화 노상 및 노외 주차장 확보시 주차장 설치기준 완화 등 제48조 임대주택건설특례 정비사업으로 공동임대주택 등을 전체 연면적의 20%이상 건설하는 경우 법정 상한 용적률까지 건축가능 제49조
소규모 재건축 사업의 경우「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」제48조에 따른 건축규제 완화 규정은 동법 제18조제1항제1호의 취약주택 정비사업만 해당됨
자율주택 정비사업
노후 단독·다세대 밀집지역에서 10필지 내외를 통합 개발하여 다양한 저층주거(다세대, 연립, 저층아파트)를 조성하는 주민 주도형 주택 정비사업 입니다.
사업대상지역
도시활력증진지역 개발사업의 시행구역
지구단위계획구역
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비예정구역·정비구역 해제지역
주거환경개선사업의 정비구역
도시재생활성화 지역
사업요건
노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 미만일 것 ※ 건축위원회 심의를 거칠 경우 80% 추가 가능 1) 단독주택인 경우 : 10호(18호) 2 )연립주택, 다세대주택인 경우 : 20세대(36세대) 3 )단독주택과 연립주택‧다세대주택이 혼재된 경우 : 20채 (단독주택의 호수와 연립주택‧다세대주택의 세대수를 합한 수 (36채)
추진절차
01 사업성 분석 02 주민합의체 구성(전원동의) 03 건축심의(필요시 통합심의) 04 사업시행계획인가
05 공사착공 06 준공
사업의 장점
건축인·허가만으로 사업착수 가능(구역지정, 조합인가 등 불필요)
짧은 사업기간
다양한 주거형태 구성과 통합개발에 따른 지상층 여유공간 확보가능(주차장, 주민공동시설 설치 등)
가로주택 정비사업
가로로 둘러싸인 지역을 대상으로 기존 기반시설과 가로망을 유지하면서 소규모로 노후주택을 정비하기 위해 도입된 블록단위 소규모 정비사업
사업대상지역
1만㎡미만의 가로구역(도시계획 도로로 둘러싸인 구역), 해당 지역을 통과하는 도로(4m이하인 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니한 구역 ※도시계획도로로 둘러싸인 구역 : 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공용지, 공용주차장, 너비 6m이상 건축법상 도로일 경우 도시계획 도로로 인정
사업요건
노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 이상일 것
1) 단독주택인 경우 : 10호
2) 공동주택인 경우 : 20세대
3) 단독주택과 공동주택이 혼재된 경우 : 20채(단독+공동주택 세대수 합)
진행절차
01 조합설립인가신청 02 조합설립인가 03 건축심의 04 분양공고 및 매도청구 05 사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)
06 공사착공 07 준공인가 08 이전고시 9 청산
소규모 재건축 사업
정비기반시설이 양호한 지역에서 노후된 공동주택 단지를 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업
사업대상지역
「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역 ◎ 주택단지의 정의
▶「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지
▶「건축법」에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지 등
사업요건
사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
추진절차
01 조합설립인가신청 02 조합설립인가 03 건축심의 04 분양공고 및 매도청구 05 사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)
06 공사착공 07 준공인가 08 이전고시 9 청산
사업의 장점
「도시 및 주거환경정비법」상 재건축과 달리 안전진단 및 구역지정, 관리처분계획인가 등 추진절차가 간소화 되어 빠른 사업 추진가능
소규모주택정비법 시행령 개정안 입법예고 – 사업요건 및 층수제한 완화 등
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국토부, 소규모정비법 시행령 개정안 입법예고 | 면적 늘리고, 층수 높이고… 소규모정비 주택공급 속도 낸다
소규모재개발, 5,000㎡→1만㎡ 확대
역세권 내 면적 절반 포함되면 가능
가로주택정비, 15층 제한 규정 삭제
소규모정비 10만가구 주택공급 탄력
5년 소유·3년 거주 조합원 양도 허용
용역계약 등 관련 자료 보관 의무화
역세권에서 추진하는 소규모재개발사업의 면적 기준이 1만㎡로 2배 확대되고, 가로주택정비사업의 층수제한이 사라진다. 이에 따라 윤석열 정부의 공약사항인 소규모주택정비사업을 통한 10만 가구 주택공급이 속도를 낼 것이란 전망이다. 또 투기과열지구 내 소규모정비구역 내에서 일정기간의 소유·거주 요건을 충족한 조합원은 지위양도가 가능해진다.
국토교통부는 지난 11일 이 같은 내용을 담은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령·시행규칙 일부개정안을 내달 20일까지 입법예고한다고 밝혔다. 지난 2월 개정된 소규모주택정비법에서 위임한 사항을 구체적으로 정한 것으로 개정법과 함께 오는 8월 4일부터 시행에 들어갈 예정이다.
[그래픽=홍영주 기자]▲소규모재개발, 1만㎡ 면적까지 사업추진 가능… 가로주택은 시·도조례로 층수 설정
우선 이번 소규모주택정비법 시행령 개정안에는 소규모정비사업에 대한 규제를 완화하는 내용이 담겼다. 먼저 소규모재개발의 경우 사업시행면적이 기존 5,000㎡ 미만에서 1만㎡ 미만으로 확대됐다.
소규모재개발은 역세권이나 준공업지역에서 소규모로 주거환경이나 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. 역세권의 범위는 승강장 경계로부터 반경 350m 이내인 지역으로 시·도조례를 통해 30% 범위에서 증감할 수 있다. 서울시의 경우 지난 8일 지구단위계획 수립기준 개정을 통해 역세권의 범위를 기존 승강장 경계 350m에서 420m로 20% 확대를 발표한 상황이다.
역세권을 벗어난 지역을 포함할 수 있는 기준 면적도 새롭게 마련됐다. 현행 기준에는 역세권인 지역으로 규정하고 있지만, 개정안에는 사업시행구역의 절반 이상이 포함되면 사업을 추진할 수 있다. 즉 역세권 이외의 지역을 50% 포함해 소규모재개발을 추진할 수 있다는 의미다.
가로주택정비사업의 건축물 층수에 대한 규제도 완화됐다. 현행 시행령에는 2종일반주거지역에서 가로주택정비를 추진할 경우 15층 이하의 범위에서 가로구역의 규모와 도로너비 등을 고려해 정하도록 규정하고 있다. 하지만 개정안에는 ‘15층 이하의 범위’를 삭제함에 따라 시·도조례를 통해 자율적으로 층수를 정할 수 있게 된다.
■소규모주택정비법 시행령 개정안 주요내용 (시행 예정일:8월 4일) [표=홍영주 기자]
▲5년 소유·3년 거주한 1세대 1주택자 등은 조합원 전매금지 대상서 제외
투기과열지구 내 소규모정비사업의 조합원이 지위를 양도할 수 있는 예외 사항도 신설됐다. 먼저 1세대 1주택자로 5년 이상 소유하고, 3년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있다. 이때 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하고, 소유자가 거주하지 않고 배우자나 직계존비속이 거주한 경우에는 해당 기간을 합산해 계산하게 된다. 또 주택을 상속 받은 경우에도 피상속인이 주택을 보유한 기간과 거주기간을 인정받게 된다.
조합이 조합설립인가 후 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 못한 경우의 조합원 지위양도 허용 방안도 구체화했다. 현행 시행령에는 사업시행계획인가 신청이 없는 경우 건축물을 2년 이상 계속 소유하고 있는 경우로 규정하고 있다.
문제는 2년이 지난 시점에서 사업시행인가를 신청한 경우 2년 이상 건축물을 소유한 사람의 조합원 지위양도가 가능한지에 대해 논란이 있어왔다는 점이다. 법제처는 조합원 지위양도가 불가능하다는 취지의 법령해석을 내린 바 있지만, 법적 안정성에 대한 우려는 여전한 상황이다. 이에 따라 개정안에는 조합원 지위양도가 가능한 시점을 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우로 한정했다. 즉 조합설립인가 후 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없었더라도 향후 인가 신청이 이뤄지면 조합원 지위양도가 불가능해진다는 것이다.
더불어 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물이나 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래를 신고한 경우에도 조합원 지위를 인정하는 조항도 신설됐다.
▲소규모정비구역 내 행위제한 구체화, 용역계약 관련 자료 등 청산 시까지 보관해야
소규모주택정비구역 내 행위제한이 법제화되면서 구체적인 허가사항도 신설됐다. 건축물을 건축하거나 용도변경, 인공 시설물 설치, 절토·성토·정지 등 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지 분할·합병, 물건 적재 등의 행위를 진행하가 위해서는 사전에 허가를 받아야 한다. 이미 허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지다.
이와 함께 조합 등이 청산 시까지 보관해야 하는 자료도 정했다. 용역계약(변경계약 포함) 및 업체 선정과 관련된 대의원회·이사회 자료와 주민합의체 대표자·조합임원·대의원의 선임·해임·징계, 토지등소유자 자격에 관한 대의원회와 이사회 등에 대해서는 속기록이나 녹음 또는 영상자료를 만들어 청산 시까지 보관하도록 규정했다.
심민규 기자 [email protected]
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소규모주택정비법의 체계정당성과 규범성에 관한 연구
저출산･고령화 영향과 구도심의 빈집 증가는 쓰레기 무단투기와 범죄발생 등 도시의 주거여건 악화를 야기하였으며, 장기적으로는 도시의 공동화와 인구소멸로 주거기능을 상실하게 될 우려가 있다. 구도심의 빈집 방치는 도시의 미관을 훼손하고 헌법상 쾌적한 주거환경을 조성하여야 할 국가의 책무를 소홀히 할 뿐만 아니라 토지의 효율적인 활용 면에서 국가적인 손실로 이어지고 있다. 그리고 기존의 「도시정비법」은 대규모 도시주거환경의 정비사업을 주요내용으로 하고 있어서 저소득층의 거주환경개선을 위한 제도적 지원이 미흡한 실정이다. 이러한 문제를 해결하기 위하여, 2017년 2월에 「소규모주택정비법」이 제정되어, 2018년 2월에 시행되었다. 소규모주택정비사업은 비용과 시간이 많이 소요되는 대규모 정비사업의 한계를 극복하고자 도입된 제도로서, 건축규제 완화, 사업 절차 간소화 등의 이점이 있다. 그러나, 소규모사업이다 보니, 높은 공사단가로 인한 사업추진비용 부담의 증가로 사업성이 낮을 뿐만 아니라, 최근 부동산 규제강화로 인하여 부동산시장이 냉각되면서, 사업 활성화의 동력이 떨어지고 있다. 이러한 현상을 개선하고, 소규모주택정비사업을 활성화시키고자, 관련 법제도를 분석하고, 개선방안을 제안하고자 한다. 첫째, 법체계정당성의 측면에서, 「도시정비법」과 「소규모주택정비법」은 일반법과 특별법의 지위를 가지므로, 「소규모주택정비법」에서 소규모주택정비사업상의 특성을 반영하여 제도를 개선할 것을 제안한다. 구체적인 예로는, 조합설립을 위한 임의기구로서의 추진위원회, 주민대표회의 또는 공공관리 강화 등을 고려해 볼 것을 제안하였다. 그리고 빈집의 정비･관리는 「소규모주택정비법」, 「농어촌정비법」 그리고 「건축물관리법」이라는 3개의 법이 해체나 철거의 처분권한과 처분절차에 관하여 대동소이한 대집행절차를 직접 규정하고 있다. 그러므로 법규정의 간소화차원에서 「행정조사법」과 「행정대집행법」을 준용하여도 되는 부분은 준용하도록 하고, 해당 법률상의 절차에 특별한 것만을 규율하여, 법령의 내용을 간략히 할 것을 제안한다. 또한 ‘빈집’ 혹은 ‘빈 건축물’에 관한 구체적인 규정이 가장 잘 정비되어 있는 「소규모주택정비법」을 기본법으로 보고, 필요한 부분은 「소규모주택정비법」을 준용하도록 법체계를 정비하는 것도 한 방편이다. 둘째, 세제 개선의 측면에서 자율주택정비사업과 빈집상속 등에 있어서 양도소득세를 비과세 혹은 감면하거나 해야 할 부분들을 제시하였으며, 「지방세법」상 빈집에 대한 재산세 과세합리화와 「지방세특례제한법」에 따른 취득세 감면대상 조정 및 조합원 분양분에 대한 부가가치세 면제 적용 등을 구체적으로 제안하였다. 마지막으로 기타 개선방안으로는 소규모정비사업과 관련된 부담금(광역교통시설부담금) 감면범위, 보조금 지급의 확대 등을 제안하였다.
Low birth rates, aging populations, and the increase of vacant homes in old towns have worsened the urban living conditions, including fly tipping and crime. In the long run, there is a fear that the housing function will be lost due to the urban empiness and depopulation. Negligence of unoccupied houses in the old city neglects the duty of the nation to create a constitutional pleasant living environment, and it is also a national loss due to the inefficient use of land. The existing Urban Redevelopment Act is mainly focused on the maintenance of large-scale urban residential environments, and there is a lack of institutional support for improving the living environment for low-income families. In order to solve this problem, the Small-Scale House Improvement Act was enacted in February 2017 and was implemented in February 2018. The small-scale housing improvement project was introduced to overcome the limitations of costly and time-consuming large-scale maintenance projects. It has the advantages of easing building regulations and simplifying business procedures. However, since the cost of construction is high because it is a small project, the business value is low due to an increase in business promotion cost. In addition, as the real estate market has cooled due to the recent tightening of real estate regulations, the driving force of business activation is falling. In order to improve this phenomenon and to revitalize small-scale housing improvement projects, the relevant legal system will be analyzed and improvement plans will be proposed. First, in terms of the System Legitimacy, the Urban Improvement Act and the Small-Scale House Improvement Act have the status of general and special law. Therefore, this paper proposes to improve the system by reflecting the characteristics of the Small-Scale House Improvement project in the Small-Scale House Improvement Act. As a specific example, it is suggested to consider the promotors’ committee as an arbitrary organization for the establishment of a association, a residents representatives’ committee, strengthening public management system in improvement projects. And the improvement and management of unoccupied house has three Small-Scale House Improvement Act, the Agricultural and Fishing Villages Improvement Act, and the Building Management Act, which directly define similar the disposal rights and disposal procedures of vicarious execution. Therefore, in order to simplify the legislation, it is suggested that the Administrative Investigation Act and the Administrative Vicarious Execution Act be applied mutatis mutandis, and the contents of the legislation should be simplified by regulating only those specific to the legal procedures. In addition, the Small-Scale House Improvement Act, where the specific rules for ‘unoccupied house’ or ‘unoccupied building’ are best maintained, is considered the basic law. In some cases, the legal system is adapted to comply with the Small-Scale House Improvement Act. Second, in terms of taxation improvement, non-taxation, reduction, exemption and transfer of income tax is suggested in an autonomos housing improvement project and unoccupied housing inheritance. In addition, the taxation rationalization of property tax on unoccupied housing under the Local Tax Act, the reduction and exemption of acqusition tax under the Restriction of Special Local Taxation Act, and the application of VAT exemption on the units allocated to association members. Finally, other improvement measures were proposed, to increase the scope of reduction and exemption from charges for the Metropolitan Transportation Facilities, subsidies for the Small-Scale House Improvement project.
「소규모주택정비법」·「재건축이익환수법」·「국토기본법」시행령 개정안 국무회의 통과
주요 내용
□ 「소규모주택정비법」 시행령 개정안 : 5년 소유 · 3년 거주 소규모주택정비 조합원 지위 양도 허용
□ 「재건축이익환수법」 시행령 개정안 : 부대·복리시설 소유자(상가조합원) 재건축부담금 부담 완화
□ 「국토기본법」 시행령 개정안 : 초광역권계획 수립기준 및 절차 마련 □ 「소규모주택정비법」 시행령 개정안 : 5년 소유 · 3년 거주 소규모주택정비 조합원 지위 양도 허용□ 「재건축이익환수법」 시행령 개정안 : 부대·복리시설 소유자(상가조합원) 재건축부담금 부담 완화□ 「국토기본법」 시행령 개정안 : 초광역권계획 수립기준 및 절차 마련
국토교통부(장관 원희룡)는 7월 26일 국무회의에서 「소규모주택정비법 시행령」, 「재건축이익환수법 시행령」 및 「국토기본법 시행령」 개정안이 의결되었다고 밝혔다.
국무회의를 통과한 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 8월 4일부터 시행될 예정이다.
「소규모주택정비법 시행령」 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
이번 시행령 개정안은 1세대 1주택자의 조합원 지위양도를 허용하는 소유·거주요건 기준을 마련하고, 조합설립을 위한 창립총회 절차를 세부적으로 정하는 등 「소규모주택정비법」 개정법률(’22.2.3 공포)에서 위임된 내용과, 가로주택정비사업 건축물의 층수제한 완화 등 규제 개선사항을 담고 있다.
① 1세대 1주택자의 조합원 지위 양도 허용
지난 2월 3일에 공포된 「소규모주택정비법」에서는 그간 투기과열지구 내에서 시행하는 소규모주택 정비사업의 경우, 조합설립 인가 이후에 1세대 1주택자로서 일정기간 이상 주택을 소유하고 거주한 양도인은 양수인에게 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용하여 실거주자의 재산권을 보호할 수 있도록 개정하였다.
이에 시행령에서는 주택을 5년 이상 소유하고 3년 이상 거주한 1세대 1주택자의 경우에 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용하였다.
② 가로주택정비사업의 층수제한 규정 완화
현재 제2종 일반주거지역에서 시행하는 가로주택정비사업에 대해 지방자치단체 조례로 15층 이하에서 층수를 제한할 수 있어 서울시, 경기도 일부 지방자치단체에서는 건축물의 층수를 15층 이하로 제한하고 있다.
이에 가로주택정비사업의 활성화를 위해 “15층 이하의 범위에서” 라는 문구를 삭제하고, 가로구역의 규모와 도로의 넓이 등을 고려하여 각 지자체가 자율적으로 층수를 제한할 수 있도록 하였다.
③ 조합설립을 위한 창립총회 절차 구체화
또한, 개정법률에서는 투명하게 정비사업을 추진할 수 있도록 조합 설립을 위한 창립총회를 의무적으로 개최하도록 하고, 시행령에서 창립총회 절차와 의결사항 등을 정할 수 있도록 위임 근거를 마련하였다.
* (절차) 창립총회 → 조합설립 인가 → 건축심의 → 사업시행계획 인가 → 착·준공
이에 시행령에서는 소규모주택 정비사업을 추진하려는 경우 토지등 소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임하고, 토지등소유자 1/5 이상의 요구로 대표자가 창립총회를 소집하도록 절차를 마련하였다. 또한 창립총회에서 조합의 정관을 확정하고, 조합 임원과 대의원을 선임하도록 하였다.
④ 사업시행구역 내 허가를 받아야 하는 행위 추가
개정법률에서는 사업시행구역에서 시행하는 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등의 행위는 정비사업의 목적에 부합하지 않고 사업을 지연시킬 수 있는 행위로 보아 시장·군수의 허가를 받도록 제한하는 규정을 신설하였다.
이에 시행령에서는 법률에서 정하고 있는 행위 외에도 가설건축물의 건축, 건축물의 용도변경, 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 등도 시장·군수의 허가를 받아야 하는 행위로 추가하였다.
국토교통부 남영우 공공주택추진단장은 “이번 시행령 개정을 통해 불합리한 규제를 개선하고, 정비사업의 투명성을 높여 소규모주택 정비사업이 보다 활성화될 것으로 기대한다”면서, “올해는 소규모주택 정비사업의 한 유형인 가로주택정비사업이 도입된 지 10년이 되는 해로서, 정부는 소규모주택 정비사업이 시장에서 신속한 주택공급 모델로 자리잡을 수 있도록 지속적으로 제도를 보완해 나가겠다”라고 밝혔다.
「재건축이익환수법 시행령」 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
이번 개정은 「재건축이익환수법」개정(’22.2.3 공포)에 따른 후속 조치로 상가조합원이 재건축 주택을 공급받는 경우 기존에 소유하고 있던 부대·복리시설의 가격을 재건축부담금 산정 시 반영할 수 있도록 부대·복리시설 가격의 평가 및 반영 방법에 대한 근거 및 절차를 마련하였다.
부대·복리시설의 가격은 감정평가로 구하고, 개시시점 주택가액 조정방법과 동일하게 그 평가액에 종료시점 주택의 공시가격과 실거래가격과의 비율(현실화율)을 반영하여 조정한다.
국토교통부는 이번 「재건축이익환수법 시행령」 개정을 통해, 재건축 주택가액에서 부대·복리시설 가격만큼 차감할 수 있게 됨으로써 그간 형평성 논란이 제기되었던 상가조합원의 불합리한 점(개시시점 주택가액 0원 반영)을 개선할 수 있게 되었으며, 이에 따라, 재건축 추진과정에서 재건축부담금으로 인한 조합원 간의 분쟁이 줄어들고, 재건축 사업추진 속도가 빨라지는 등 공급촉진 효과도 나타날 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.
< 재건축부담금 산정방식 >
◈ 재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 – {개시시점 주택가액(부대·복리시설의 가격 포함) + 정상주택가격상승분 + 개발비용)}〕× 부과율*
* 조합원 1인당 평균이익별 부과율
「국토기본법」 시행령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
이번 개정은「국토기본법」개정(‘22.2.3 공포, 8.4 시행)에 따른 후속 조치로 초광역권*계획**의 수립기준 등 법률에서 위임한 사항을 규정하였다.
* 지역의 경제·생활권역 발전에 필요한 연계·협력사업 추진을 위해 2개 이상의 광역 지자체가 상호 협의하거나, 특별지자체가 설정한 권역(예: 부산울산경남특별연합)
** 초광역권의 장기적인 발전방향을 제시하는 국토계획 / (내용) 초광역권의 범위 및 발전목표, 초광역권 공간구조 및 기능분담, 기반시설, 산업발전 관련 사항 등
초광역권계획은 국토종합계획에 부합하고 지역의 경제와 생활권 발전에 관한 장단기 정책방향을 제시하여야 하며, 이를 위해 국토교통부 장관은 초광역권계획의 내용, 수립절차 등을 포함한 초광역권계획 수립지침을 작성하고, 관계 중앙행정기관의 장과 협의 후 초광역권계획 수립주체(시·도지사 또는 특별지방자치단체장)에게 송부해야 한다.
초광역권계획 수립주체가 초광역권계획 수립 시에는 계획의 협의·조정을 위해 초광역권계획위원회를 구성·운영하여야 하며, 초광역권계획위원회는 초광역권을 구성하는 지방자치단체의 지방의회 의원, 관계 공무원 및 민간 전문가 등 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성한다.
위원장 및 부위원장의 선임·역할, 위원의 임기(2년), 위원의 해임 및 위원회의 개의·의결 조건 등을 규정하고, 그 외 위원회의 운영에 필요한 구체적인 사항은 초광역권계획 수립주체가 정한다.
국토교통부는 법령 시행에 따라 지역 주도의 초광역협력·연계사업을 통해 지역의 경쟁력을 강화할 수 있도록 초광역권계획 수립을 지원할 계획이다.
이를 위해서 초광역권을 구성하려는 지자체가 초광역권계획을 수립할 수 있도록 연내에 초광역권계획 수립지침을 마련하여 지방자치단체에 배포할 예정이다.
※ 개정문은 8월 4일 이후 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr) “정책자료/법령정보/법령” 또는 국가법령정보센터 누리집(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.
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