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1 이사가려는 집의 등기부 등본을 떼어 집주인과 등기부상의 소유주가 같은지 확인한다. 2 전세인 경우 가압류나 근저당 설정 여부를 확인해야 한다. 3 가압류 등 군더더기가 붙어있는 집은 말썽의 소지가 많으므로 피해야 한다.
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집구하는 사회 초년생들 꼭 보세요. 처음 집/상가 등 계약하실 때 주의할 점!
전세/월세 계약 과정에 대해서
그리고 겪어봐야 아는 혹독한 현실에 대해 공유해보았어요.
결혼도 하고, 사업도 확장 하면서 이사를 정말 많이 다녔는데요!
부동산 관련 계약을 여러번하게 되었는데, (최근 6년간 8번 와.. 세 보니까 진짜 많네)
초기엔 저도 많이 버벅거렸어요~
제가 정답은 아닐 수 있겠지만, 영상 내용을 토대로 멋진 곳에서 시작하시길 바라겠습니다 🙂
영상 너무 길다 그죠….
매번 이걸 좀 쪼개야 하는데 싶다가도
처음부터 끝까지 다 이어지고 필요한 내용인데…. 하면서 긴 영상을 방치해둡니다..
사실 편집하기도 촉박해서 내용 줄이고, 잘라보고 할 시간이 충분치 않아요ㅠㅠ
말도 참 길다!!!! 여튼 너무 길어진 영상 정말 죄송하고요
그럼에도 불구하고 시청해주신 분들 감사합니다
좋은하루되세요^^
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부동산 계약 시 7가지 주의점 – 네이버 블로그
집이 경매에 넘어가면 통상적으로 시세보다 20% 저렴한 가격에 낙찰되는데, 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 하니 주의하시길 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 4/26/2021
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부동산계약 시 알아두어야 할 주의사항 – M이코노미뉴스
등기부등본 열람 및 권리관계 확인. 부동산계약을 체결할 때 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 미리 확인해야 한다. · 계약서 작성은 가급적 임대인과 할 …
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전세, 월세 계약시 주의사항 – 써니퍼니의 부동산 이야기
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1. 부동산이나 공인중개사를 너무 믿지 마시고 본인이 직접 모든 것을 확인해야 합니다. · 2. 계약 전/후 계약하고자 하는 집에 대한 등기부 등본은 확인해 …
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주제에 대한 기사 평가 집 계약 주의 사항
- Author: 금융 읽어주는 여자 천덩이
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- Date Published: 2019. 11. 19.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=QJMGoWO6fzY
부동산 계약 시 7가지 주의점
[추심 노하우]부동산 사기 피하려면?
부동산 계약 시 7가지 주의점
( Posted by 추심의 정석 )
장기 불황이 이어지면서 경기침체와 금리 인상으로 국민들이 허리띠를 졸라매고 있습니다. 그럼에도 열심히 돈을 모아 ‘내 집 마련’에 대한 희망을 놓지 않고 있지요. 하지만 사람 일이란게 순탄하게 흘러가면 좋겠으나, 부동산 계약 시 사기를 당한 소식도 심심치 않게 들립니다.
부동산 사기에 당한다면 자칫 전세보증금 또는 월세보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 세입자가 조금만 더 신경 쓰고, 계약서를 잘 이해했다면 유연하게 대비할 수 있겠지요. 그래서 부동산 계약 시 주의할 몇 가지를 소개해 드리려고 합니다. 사기당할 염려가 줄어드니 한번 참고해 보시기 바랍니다.
:: 부동산 계약 시 주의해야 할 3가지 사기 유형
(1) 등기부등본 사기
부동산 거래 시 등기부등본 열람은 기본이 되는 절차입니다. 해당 서류에 집주인이 실소유자인지 확인하고 근저당권, 가압류 등 다양한 권리관계를 파악할 수 있지요. 하지만 등기부등본만 믿고 계약했다 낭패를 볼 수 있습니다 . 예를 들어 집주인이 담보대출을 이용해 은행에 빚을 졌고, 집이 경매에 넘어간다면 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하는데요. 등기부등본 사기를 피하려면 먼저 등기부등본은 당일 기점으로 직접 확인해 봐야 합니다. (등기부등본은 법원 인터넷 등기소를 이용하면 확인할 수 있습니다)
또한 집주인이 집을 담보로 은행에 대출을 받았다면 전, 월세 보증금+대출금액이 현재 매매 시세의 70%가 넘는지 확인해야 합니다. 집이 경매에 넘어가면 통상적으로 시세보다 20% 저렴한 가격에 낙찰되는데, 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 하니 주의하시길 바랍니다.
(2) 이중계약 사기
전세로 계약했는데 월세 계약된 사기 유형 입니다. 주거용 건물 소유주들은 건물 관리인을 따로 두는 경우가 많습니다. 그래서 계약시 관리인이 임대인(집주인)에게 월세로 계약하기로 하고 임차인(세입자)에게는 전세계약을 맺어 관리인이 전세보증금을 가로채는 방식입니다. 실제 연예인 K씨가 전세로 계약하고 6개월 동안 잘살고 있는데, 집주인이 월세를 받으러 온 황당한 사건이 있었는데요. 결국, K씨는 보증금의 40%밖에 돌려받지 못했습니다.
그래서 위임받은 대리인과 계약 시 집주인의 인감증명서와 위임장, 도장이 필요하고 대리인은 신분증이 필요하니 잊지 말고 확인하시기 바랍니다. 인감증명서와 위임장 도장 날인이 일치하는지, 집주인이 대리인에게 위임했는지, 전세계약인지 월세계약인지 집주인에게 전화로 확인은 필수입니다.
(3) 기획 부동산 사기
부동산 계약도 있지만 토지 위치를 속이는 사기유형 도 있습니다. 흔히 기획 부동산 사례인데요. 대표적인 기획부동산 사기 수법은 개발 가능성이 높다며 현장에 데리고 가 토지를 보여줍니다. 그리고 건축공사 진행 중인 평탄화 작업만 해놓은 토지를 투자 대상이라고 지목하지요. 하지만 매매상 토지는 평평한 토지가 아닌 근처에 있는 논이나 바위로 이루어진 토지인 경우가 있습니다. 말 그대로 사기를 당한 셈입니다. 투자를 생각하는 많은 분들이 건축공사가 진행 중인 건물만 믿고 매매계약을 체결하니 주의하시기 바랍니다.
:: 부동산 사기 예방하는 4가지 방법
첫 번째, 집주인인지 확인한다
부동산 계약 시 집주인을 대신한 대리인 또는 집주인이 직접 옵니다. 이때 계약하러 온 사람이 주인이 맞는지 확인은 필수입니다. 부동산 사기 유형 중 집주인을 가장해 사기하는 임차인이 있거나 관리인이 전세로 가장해 중간에 전세보증금을 취하려는 유형이 있기 때문입니다. 그래서 집주인인 소유자가 등기사항증명서의 명의인과 맞는지 꼭 확인 해야 하지요.
확인 방법은 인터넷 민원 24시 사이트를 이용하거나 국번없이 ‘1382’ 전화로 확인 가능합니다. 민원 24시 사이트는 공인인증이 필요해 다소 번거로울 수 있으니 되도록 전화를 이용하는게 편리합니다. 1382로 전화하면 주민등록 번호와 발행일자를 입력하라는 멘트가 나오는데요. 입력 후 ‘일치한다’면 집주인이니 어느 정도 안심하셔도 됩니다.
두 번째, 시세보다 싼 집이라면 의심
시세보다 싼 집이라면 의심해 봐야 합니다. 보통 주택 하자가 있는 경우, 법적으로 하자가 있는 경우, 이중계약하는 사기일 가능성이 높지요. 예를 들어 주변 전세 시세가 1억 2천~ 2억 원인데, 7천만원짜리 전세라면 충분히 의심해볼 만하지요. 부동산 시세는 여러 부동산을 돌아다녀 보고 자신이 직접 시세를 책정하는 방법과 주위 부동산을 방문해 물어보는게 효과적인 방법입니다.
세 번째, 부동산 중개업자인지 확인
사기가 이루어지려면 부동산 중개업자와 공모된 경우가 많습니다. 그래서 부동산을 방문했다면 공인중개사 자격증이 있는지 없는지 확인해 봐야합니다. 공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 중개업을 하는 것은 엄연한 불법이니깐요. 그리고 부동산 사무소에 거제된 자격증 사진과 등록증 사진이 일치하는지 꼭 확인 해 봐야 합니다.
부동산 중개업자는
또는 라는 문구를 반드시 사용하게 되어 있으니 만약 , 등 상호를 사용한다면 피하는게 상책입니다. 적법하게 등록된 업소인지 확인하는 방법은 등록관청 및 ‘한국토지정보시스템’사이트를 통해서 확인할 수 있습니다. 네 번째, 불리한 조건이 서류는 철저히 검토
집을 계약하는데 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 바로 특약사항입니다. 특약사항은 법적 효력을 갖고 있으므로 계약 시 불리한 사항이 실릴 경우 불이익을 당합니다 . 실제 전·월세 부동산 사기 사례를 보면 대부분 특약사항을 꼼꼼히 살펴보지 않습니다. 그리고 나름 꼼꼼하게 본다고는 하지만 ‘설마 사기를 당하겠어?’ 라는 생각으로 마음 한편으론 중개인을 믿고 있지요. 일반인 대부분은 법에 취약하기에 사기당할 수 있으니 꼭 계약서, 특히 특약사항을 유심히 살펴볼 필요가 있습니다.
인터넷이나 스마트 폰 보급으로 부동산 사기에 관한 정보를 쉽게 얻을 수 있습니다. 그만큼 부동산 사기도 날이 갈수록 철저하고 새로워 지고 있습니다. 세입자가 사기를 당하지 않으려면 집주인인지 확인은 물론 등기부등본, 계약서 등 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 내집마련을 생각하는 분들은 부디 원활한 계약성사가 이루어지길 바랍니다.
부동산계약 시 알아두어야 할 주의사항
얼마 전 대구지방법원은 임대차보증금을 승계하면서 소액 자금을 더해 주택을 사들이는 이른바 ‘갭투자’ 형식으로 다가구주택 8채를 매입한 뒤 이를 임대하는 과정에서 14명으로부터 임대차보증금 12억9천 여 만원을 받아 돌려주지 않은 집주인에게 사기죄로 징역 5년을 선고했다.
임대차보 증금을 반환할 능력이 없는 소위 ‘깡통전세’인지 모르고 계약을 체결했던 세입자들은 어쩌면 평생을 마련한 목돈을 한 순간에 잃어버리게 되었을지 모른다. 부동산 전세사기를 당 하지 않으려면 부동산 계약 시 어떤 점을 살펴보아야 할까? 이번 호에서는 부동산 계약 시 알아두어야 할 주의사항들을 살펴보도록 하자.
등기부등본 열람 및 권리관계 확인
부동산계약을 체결할 때 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 미리 확인해야 한다. 계약과정에서 부동산 등기부등본을 제대로 확인하지 않았다가 낭패를 보는 사람들이 의외로 많다. 부동산 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부를 말한다.
부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 표제부·갑구·을구로 구성되어 있는데, 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현 황이 나와 있고, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계 (예:가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등)를, 을구에는 소유권 이외의 권리 관계(예:저당권,전세권,지역권,지상권 등) 가 표시되어 있다.
공인중개사가 등기부등본을 발급해 주면 권리관계를 꼼꼼히 살펴보고 만약 저당권 등이 있다면 해당 부동산의 시세에서 선순위채권을 제외한 금액이 전세보증금보다 충분히 높아서 깡통전세가 될 우려는 없는지 확인해야 한다.
선순위근저당이 시세의 70%를 넘을 경우 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문에 계약을 피하는 것이 좋다. 특히, 아 파트와 달리 시세확인이 어려운 주택은 주의를 요한다. 만약, 해당 부동산에 가압류, 가처분, 선순위 담보권 등의 권리가 기재되어 있는 경우 권리관계를 꼼꼼히 질문하여 확인하고, 그 등기사항의 말소를 특약으로 기재하는 것이 안전하다. 또한, 등기부등본은 최근에 발급된 것인지 발급일자를 확인하고, 계약당일에도 다시 발급하여 권리관계의 변동사항이 없는지도 체크해야 한다.
계약서 작성은 가급적 임대인과 할 것
부동산등기부등본의 권리관계에 이상이 없다면 전세계약서 또는 월세계약서를 작성하게 된다. 이때 계약서 작성은 가급적 임대인 본인과 체결하는 것이 좋다. 간혹, 임대인이 해외 또는 지방 체류를 이유로 대리인에게 권리를 위임하고 제3자인 대리인이 현장에 나타나 계약을 체결하는 경우가 있다.
임대인과 대면계약이 어렵다면 전화통화로 소유자와 대리인의 관계가 무엇인지, 왜 대리인이 계약을 체결하는지, 권리를 위임한 것이 맞는지 확인해야 한다. 위임장과 소유자 인감증명서가 최근 발급된 문서인지 체크한다. 계약체결 후 전세금 또는 월세는 반드시 소유자의 계좌로 지급해야 한다. 전세금이나 월세를 대리인에게 지급하라고 요구하는 경우 전세사기 계약이거나 향후 법적분쟁이 발생할 소지가 있으니 가급적 피하는 것이 좋다.
전입신고 및 확정일자 받기
전세계약 체결 후에는 전입신고를 해야 집주인이 바뀌더라도 매수인에게 보증금 반환과 계약기간 동안 해당 주택에서 살 수 있는 권리, 즉 대항력을 인정받을 수 있다. 또한, 구청이나 주민센터를 방문해 계약서에 확정일자를 받아두어야 집이 팔렸을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다.
전세사기 피해를 당한 경우 신속히 대응해야 한다. 임대인이 전세금을 반환할 수 없는 깡통 전세 피해인 경우에는 사기죄 성립이 가능하고, 임대인을 상대로 가압류 등 임시조치를 취한 뒤 보증금반환소송을 빨리 시작하는 게 바람직하다. 만약, 부동산이 경매로 넘어간다면 해당부동산의 권리관계를 꼼꼼히 분석하고 전세보증금을 최대한 안전하게 회수하기 위한 낙찰 등 대응방안에 대해 변호사 등 전문가의 조력을 받을 필요가 있다.
MeCONOMY magazine July 2020
전세, 월세 계약시 주의사항
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
우리나라는 높은 집값때문에 아직 집을 가지고 있지 못한 사람들이 주변에 많이 있습니다.
혹은 집을 가지고 있지만 사정상 전세나 월세로 거주하고 있는 사람들도 있습니다.
신문이나 인터넷을 보면 임대차계약을 잘못해서 보증금을 돌려받지 못하는 경우들이 종종 보이곤 하는데 이번시간에는 전월세 계약시 주의할점에 대하여 알아보겠습니다.
조금만 조심하면 안전하게 집을 구할수 있는데 귀찮아 하거나 시간이 없다는 핑계로 대충 집을 선택해서 손해를 보는 경우가 많습니다.
천천히 읽어보시면 앞으로 그런 일은 절대 없을 것입니다.
꼭 한번 정독해 보시기 바랍니다.
1. 직접 방문하여 집생태 확인하기.
과거에는 전세나 월세를 구하기위해서는 원하는 지역의 부동산에 방문하여 임대차계약을 하는 경우가 많았습니다.
하지만 최근에는 인터넷의 발달로 인하여 직접가보지 않고 사진으로 보고 계약을 하는 경우가 많아 졌습니다.
인터넷상에 나오는 사진만 보고 맘에 든다고 바로 계약금을 입금하고 계약을 진행하는데 이럴경우 문제가 생길수 있습니다.
사진상에 보는 것과 직접 보는것은 많은 차이가 날수 있습니다.
광고를 위한 사진을 찍은것이기 때문에 최대한 집이 크게 보이게 사진을 찍기도 하고 실제로 보이는 것과는 많은 차이가 날수 있습니다.
이런것을 확인하고 계약금을 지불하면 그 피해는 고스란히 임차인이 책임을 져야 하는 것입니다.
그러기 때문에 반드시 집을 직접 방문해서 확인을 해야 합니다.
방문을 한다면 누수나 결로, 곰팡이 같은 같은 것도 확인하고 수압이나 보일러가 잘 작동하는지도 확인해봐야 합니다.
또한 도배 장판 상태도 잘 확인해야 합니다.
문제가 있을경우 이를 해결해준다는 확답을 받고 계약을 하는것도 늦지 않습니다.
집안 내부를 확인했다면 집 주변도 확인을 해야 할것입니다.
주변에 편의시설이 얼마나 잘 갖추어져 있는지도 확인을 해야 임대차기간동안 편안게 살수 있는 것입니다.
자차가 있다면 주차시설은 되어있는지? 없다면 주변에 주차는 편리한지? 병원이나 마트, 편의점등이 집과 얼마나 가까이 있는지등도 확인해 두시는것이 좋습니다.
집상태는 너무 좋은데 주변 편의시설이 불편하다면 다시 한번 생각해보시기 바랍니다.
2. 계약기간 결정하기.
흔히들 임대차계약을 할 경우 2년단위로 해야만 한다고 생각할수 있는데 그렇지 않습니다.
집주인이 편의상 2년을 요구하는것이지 법으로 2년을 꼭 계약한다는 것은 없습니다.
집주인 입장에서는 세입자가 자꾸 바뀌면 집을 수리해야 할점도 생기고, 부동산 수수료도 내야 되기 때문에 2년을 요구하지만 그 이하의 계약도 집주인과 협의가 되면 가능하다는 것입니다.
그리고 만약 1년 단위로 계약을 하였다고 하여도 주택임대차보호법상 2년간의 주거를 보장하기 때문에 걱정은 안하셔도 됩니다.
중간에 이사계획이 있거나 2년이 길경우 집주인과 잘 합의하여 그 이하로 계약기간을 결정하기 바랍니다.
3. 계약시 집주인 확인하기.
부동산에서 임대차계약을 할경우 간혹 집주인이 바쁘다는 이유로 부동산에서 공인중개사와 계약서를 작성하는 경우가 있습니다.
하지만 아무리 적은 금액의 임대차계약을 한다고 할지라도 등기부등본상의 소유주인 집주인과 직접계약을 하는 것이 좋습니다.
만약 등기부등본상의 집주인이 못나오고 대리인이 참석할경우, 대리인의 신분증 확인 및 소유주와의 관계, 인감증명서, 위임장등을 꼭 확인하여야 합니다.
4. 등기부등본 확인하기.
임대차계약서를 작성하기전에 반드시 등기부등본을 확인해서 집의 상태를 확인해야 합니다.
임대차하려고 하는 건물이 압류가 되어있는지, 가처분, 가등기건물인등 문제가 있는지에 대하여 등기부등본을 보고 분석을 할줄 알아여 합니다.
등본상에 근저당이 설정되어 있다면 채권최고액을 확인하고 전세나 월세로 들어갈시 보증금이 안전한가도 확인해야 합니다.
매년 등기부등본을 위조한 부동산 사기사건이 발생하고 있는데 이런 등기부등본 위조여부를 막기위해서는 계약바로 전에 새로운 등기부등본을 요구하는 것입니다.
아니면 직접 대법원사이트에 방문하여 등기부등본을 발급받아보는 것도 하나의 방법이 될수 있습니다.
미리 발급받아놓은 등기부등본은 위조가 가능할수도 있기 때문에 그자리에서 바로 요구를 하셔도 됩니다.
공인중개사는 그 요구를 들어주어야할 의무도 있습니다.
5. 계약서 작성시 특약사항 적기.
임대차계약서의 특약사항을 보면 대부분 임대인이 유리한 것들만 적어 놓는 것들이 많습니다.
하지만 임차인도 요구하는 것이 있다면 특약사항을 요구하여도 됩니다.
계약서는 한번 작성하면 그대로 유지되는 것이기 때문에 분쟁여지가 있을 만한것은 모두 특약사항에 기입하는 것이 좋습니다.
별거아니라고 생각할수 있는 것들도 적는것이 중요합니다.
하자보수에 대한 내용이나, 문제가 발생될수 있는 것들이 있다면 전부 기재하기 바랍니다.
6. 잔금은 입주와 동시에 지급하기.
간혹 성질이 급하신 분들이 계약과 동시에 계약금과 잔금을 모두 지불하는 경우들이 있습니다.
하지만 돌다리도 두들겨 보라는 속담이 있듯이 계약후 입주할때 까지 그 집에 무슨 문제가 발생될지 모르는 것입니다.
계약후 입주전까지 새로운 근저당이 생길수도 있고 압류나 경매등 어떤 문제가 발생될수도 있는 것입니다.
그렇기 때문에 계약시에는 계약금만 지불하고 잔금은 입주와 동시에 지불하는 것이 중요합니다.
그리고 계약시에 등기부등본을 확인했다면 잔금지급전에 다시 한번 등기부등본을 확인하여 변화가 있는지 없는지 확인하는 것도 중요합니다.
계약과 입주의 기간이 차이가 있다보니 그 기간동안 해당 주택에 문제가 발생될수도 있기 때문이니다.
그리고 잔금지급은 반드시 등기부등본상의 소유주의 통장으로 입금하여야 합니다.
만약 현금을 지급하였다면 현금을 주고 받았다는 영수증을 꼭 받는것이 중요하고, 될수있으면 입금을 해서 이력을 남기는게 좋습니다..
7. 이사를 했다면 전입신과 확정일자 받기.
잔금을 치루고 이사를 했다면 반드시 해야 하는 것이 있습니다.
바로 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다.
주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 지킬수 있는 것입니다.
전입신고 및 확정일자는 가까운 주민센터를 방문하거나 인터넷을 통해서 간편하게 할수 있으니 꼭 받으시기 바랍니다.
이상으로 전세나 월세로 임대차계약을 진행할때 주의할점에 대하여 알아보았습니다.
읽어보면 간단하지만 이렇게 간단한것들을 지키지 않아서 보증금을 돌려받지 못하거나 집주인과 문제로 인하여 고통받는 세입자들이 생각보다 많이 있습니다.
천천히 읽어보시고 앞으로는 임대차에 대한 걱정없이 계약서를 작성하시기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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부동산 돋보기 부동산 매매계약할 때 유의점 5가지
고준석
전 신한은행 부동산투자자문센터장, PWM프리빌리지서울센터장
맞벌이 부부인 회사원 A씨. 그녀는 자녀육아 문제 때문에 친정 부모님과 함께 살아야 할 형편이다. 그래서 주말이면 친정어머니와 집을 보러 다니고 있다. 그러던 중 지하 1층, 지상 3층 규모의 상가주택을 소개받았다. 지하 1층과 지상 1층 점포는 임대를 놓고, 2층은 부모님이 거주하고, 3층과 옥탑방은 직접 사용하면 딱 좋을 것 같았다. 두 집 살림하기에는 아파트보다 훨씬 더 편리해 보였다. 마음에 쏙 들었다. 하지만 처음으로 상가주택을 매수하는 것이기 때문에 걱정도 앞선다. 매매계약을 체결하고 소유권을 넘겨받는 데 아무런 사고가 없었으면 한다. 그런데 매도자(소유자)가 병원에 입원 중이어서, 계약을 배우자와 해야 하는 상황이다. 매매계약서를 쓰는데, 주의 사항은 무엇이고, 배우자와 계약해도 되는지 궁금해졌다.
매매계약은 매도자가 부동산의 소유권을 매수자에게 이전할 것을 약정하고, 매수자는 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다. 매매계약에 관한 비용은 당사자(매도자·매수자) 쌍방이 균분하여 부담한다(민법 제566조 참조). 매매계약서를 작성할 때에는 해당 주소지 각각의 공적장부들을 확인해야 한다. 즉, 등기부, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물관리대장, 지적도 등을 통해 상호 간의 일치 여부를 확인해야 한다는 뜻이다. 예를 들어 땅의 면적이 등기부와 토지대장이 서로 맞지 않는 경우도 있다. 이때 토지대장상의 면적을 기준으로 계약서를 작성해야 한다. 매매계약서를 쓰는 데 아래 다섯 가지 사항에 대해서는 주의해야 한다.
유의점 1│매매계약은 당사자가 중요
매매계약은 당사자가 직접 서명하고 날인하는 것이 원칙이다. 여기에 계약서의 내용은 구체적이고 명백한 문구를 사용해야 한다. 하지만 당사자 중에는 부득이한 사정으로 대리인을 내세우는 경우가 있다. 매수자의 경우에는 매도자의 대리인보다 매도자와 직접 계약하는 것이 좋다. 그런데 매도자의 불가피한 사정으로 매도자가 내세운 제삼자와 계약할 때도 있다. 이렇게 제삼자와 계약하는 경우에는 매도자로부터 대리권을 부여받았는지 확인해야 한다. 즉, 부동산 처분행위에 관한 위임장과 함께 인감증명서가 있는지 확인해야 한다.
유의점 2│수량 표시가 정확해야
매매 대상 부동산의 토지 면적을 비롯해 건물(부속건물)과 함께 미등기 건물까지 정확한 수량(면적)을 표시해야 한다. 이때 토지 면적은 등기부가 아닌 토지대장을 기준으로 표시해야 한다. 또한 건물에 대해서도 건축물관리대장을 기준으로 표시해야 한다. 만약 미등기 건물이 있는 경우에는 등기한 후에 매수하는 것이 원칙이다.
여기에 건축물관리대장에 없는 무허가 건물이 있으면 철거한 후에 매수하거나, 철거가 불가능한 경우에는 사진을 첨부해 매매 대상 물건임을 명시해야 한다. 참고로 정원에 고가의 소나무 등이 식재(植栽)되어 있는 경우에도 그 수량을 명시해 매매 대상으로 표시해야 한다.
매매계약서를 작성할 때는 당사자, 수량 표시, 매매 금액의 지급 방법, 인도 주체, 특약 사항을 확인해야 한다.
유의점 3│매매 금액 지급 방법을 명시해야
매매 금액은 계약금, 중도금, 잔금 및 지급(계좌 송금 등) 방법에 대해 정확하게 표시해야 한다. 매매 대금의 지급 시기에 따라 계약해제권이 생기기 때문이다. 매매계약이 체결된 경우에도 당사자인 매도자 또는 매수자는 이행기(중도금 또는 잔금 지급)에 착수하기 전까지 계약을 해제할 수 있다. 계약해제는 당사자 일방의 의사 표시에 의해 유효하게 성립된 효력을 원래부터 없었던 것으로 하는 것이다. 계약해제권은 형성권이기 때문에 당사자 일방의 의사 표시로 계약을 해제할 수 있다. 이때 매도자가 계약의 해제를 선언한 경우, 다른 약정이 없다면 계약금의 배액을 상환해야 한다. 물론 매수자도 계약을 해제할 수 있다. 당연히 다른 약정이 없다면 계약금은 포기해야 한다(민법 제565조 참조).
유의점 4│임차인의 인도(引渡) 주체를 표시해야
인도는 임대인과 임차인의 합의에 따라서 임대 목적물의 점유를 이전하는 것을 말한다. 매매 대상 부동산에 임차인이 있는 경우, 임차인의 인도가 걸림돌이 되는 경우가 있다. 그래서 계약서에 임차인에 대한 인도에 관한 책임을 보다 분명히 명시해야 한다. 즉, 인도 주체를 비롯해 인도 시기 및 인도에 따른 각종 비용 부담에 대한 내용을 명시해야 한다. 예를 들어 ‘임차인의 인도에 관한 책임은 매도인에게 있으며, 인도에 따른 비용은 매도인이 부담한다. 임차인의 인도는 잔금 지급 전까지 책임진다’는 인도 책임의 주체를 정확하게 명시해야 한다는 뜻이다.
유의점 5│특약 사항에 관한 표시
매매계약상 특별한 내용이 있는 경우에는 특약 사항으로 명시할 필요가 있다. 예를 들어 ① 제세 공과금은 잔금 지급일 기준으로 전까지는 매도인이 부담하고, 기준일 이후에는 매수인이 부담한다. ② 미등기 건물은 잔금 지급일 전까지 매도인이 등기한다. ③ 붙박이장과 에어컨은 무상으로 매수인에게 넘겨준다. ④ 마당에 있는 정원석 등은 매수인에게 넘겨준다. ⑤ 당사자 협의에 따라 현 시설물 상태로 매매계약을 체결한다. 참고로 특약 사항에 ⑤번을 명시했어도 소유권이전 후, 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인은 하자 담보 책임을 져야 한다. 즉, 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다는 뜻이다(민법 제580조, 제582조 참조).
다시 강조하자면, 부동산 매매계약은 당사자 간에 하는 것이 원칙이다. 이때 매도자가 정확히 맞는지 본인 확인을 하는 것이 중요하다. 하지만 불가피한 사정으로 당사자 간에 계약할 수 없는 경우도 있다. 만약 매도자와 대면하지 못하고, 대리인인 배우자와 계약하는 경우에는 일상가사 대리권에 의한 계약은 하지 말아야 한다. 배우자가 소유자의 의사에 반해 일방적으로 매매계약을 할 수도 있기 때문이다. 그러면 그 계약은 무효가 될 수 있다. 물론 부부에게는 일상가사에 관해 서로 대리권이 있다(민법 제827조 참조). 여기에 부부의 일방이 일상가사에 관해 제삼자와 법률 행위를 한 때에는 다른 일방은 이로 인한 채무에 대해 연대책임을 지도록 규정하고 있다(민법 제832조 참조). 일상가사란 부부의 공동생활에서 필요로 하는 통상의 사무(식료품·연료·의복 구입 및 자녀의 양육 및 교육비 등)를 말한다. 하지만 부부라 해도 배우자 상대방의 부동산을 처분하거나, 또는 담보로 제공하는 행위는 일상가사에 들어가지 않는다는 것이 대법원의 판단이다(대법원 2008다95861 참조).
따라서 일상가사의 범위를 벗어난 부동산 처분 행위에 대해서는 일상가사대리가 아닌, 표현대리 방법에 의해 매매계약을 해야 한다(민법 제126조 참조). 즉, 매도자(소유자)의 인감증명서가 첨부된 위임장에 부동산 처분행위에 관한 내용이 정확하게 명시되어 있는지 확인해야 한다. 참고로 매수자는 매도자와 전화 통화에 의한 방법으로 다시 한 번 처분의사를 확인하는 것이 좋다. 특히 계약금을 비롯해 중도금·잔금의 지급은 반드시 배우자 통장이 아닌 매도자(소유자) 명의의 통장으로 입금해야 한다.
송강 정철은 ‘부부유은(夫婦有恩)’ 즉, 부부는 일심동체이자 상호 간의 존경의 대상이다라고 얘기하고 있다. 그러나 자산 관리에 있어서는 부부는 일심동체라는 얘기가 무색할 정도로 배우자의 법률적인 행위는 제한적이라는 사실을 명심하자.
월세 계약 시 주의사항 -꼭 알아야 할 5가지
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내가 어느 정도 나이를 먹었다고
실감이 되는 것 중의 하나가
바로 집을 계약할 때가 아닌가 싶어요.
부모님 집에서 독립해 나오는 순간
두려워도, 귀찮아도 실행해야 하는 것이
떼려야 뗄 수 없는 것이 바로
집 계약일 텐데요.
하지만 몇 번 해보았다고 해도
매번 챙겨야 할 것이 많고,
방심하지 말아야 할 것이
집 계약이 아닌가 싶습니다.
우리나라의 집세 개념
우리나라의 집세 개념은
크게 전세와 월세로 구분되는데요,
전세는 우리나라에만 있는
독특한 계약방식이라고 해요.
매달 빠져나가는 돈이 없으니
저축에 용이하지만 최근엔
거의 찾아볼 수 없어 전셋집
대란의 주인공이기도 하죠.
2년마다 재계약을 하며
집 주인이 정한 일정한 금액을
보증금으로 넣어두고 사는 것이고요,
월세는 월 단위로 집세를 내는
계약방식이에요.
여기에도 집주인이 정한 일정 금액의
보증금을 걸어두고 매월 집세를 내는
‘보증부 월세’와 보증금이 아예 없이
다달이 월세만 내는 ‘무보증 월세’도
있으니 내가 하는 계약 형태가
무엇인지 잘 확인해봐야겠죠.
요즘은 어느 정도의 보증금을 걸고
매달 월세와 관리비를 내는 것이
일반적이에요.
그래서 오늘은 월세 계약 시 주의사항에
대해서 확실히 알아보도록 합시다!
월세 계약 시 주의사항
첫 번째: 집의 상태
집의 상태는 내가 가진 돈에 크게 좌우되는
것이 현실이지만 내가 지불할 수 있는
금액 대비 최고의 컨디션을 찾아야 합니다.
1) 교통편이 좋은지, 곰팡이 누수 등으로
도배나 장판 상태가 나쁘지 않은지
2) 창가의 결로 흔적은 없는지
3) 해가 잘 드는지
4) 온수/냉수 물은 잘 나오는지
5) 양변기와 샤워기 수압은 괜찮은지
6) 빌트인 기기 냉장고 및 에어컨 등의
전자기기 작동은 잘하는지
….등을 잘 알아보셔야 합니다.
입주 후에는 잘 고쳐주지 않는 집주인들도
많고 무엇보다 계약 기간 만료 때
처음부터 고장 나 있던 기기를 나의 과실로
떠맡을 수 있기 때문이죠.
두 번째: 입지환경
1) 지하철 및 버스 정류장 등의 교통편이 좋은지
2) 마트나 편의점이 가까운지
3) 경찰서, 병원, 은행 등 기타
편의시설과 가까운지
4) 집 근처 집 아래 고깃집 또는
술집이 있지 않은지 (밤사이
냄새와 소리와 빛의 심할 수 있음)
세 번째: 등기부 등본
부동산 또는 인터넷에서 쉽게 등기부
등본 발급과 열람이 모두 가능합니다.
등본의 내용이 계약자 명의와 같은지,
소유권 및 전세권, 지역권, 지상권, 저당권
내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
네 번째: 임대차 계약 작성
1) 계약서에 적힌 임대인의 이름이
주택을 실제 소유한 사람과 같은지,
2) 입금 계좌가 임대인의 실제 본인의
계좌인지,
3) 대리인과 계약한다면
위임장이나 인감증명서를 가지고 있는지
4) 계약 조건으로 들었던 임대 기간과
임대금액이 올바르게 기재 되어있는지 등을
확인해야 합니다.
다섯 번째: 전입신고와 확정일자
이사 후 14일 내 새로운 주소지로
전입신고 후 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
만약 내가 살고 있는 동안 집주인이 바뀌어도
임차권 보장을 받을 수 있고
채권자들보다 보증금을 우선 변제받을 수
있으니 빠른시일 내 받는 것이 좋아요.
요즘엔 주민센터 방문 말고도
온라인/모바일로도 신고가 가능합니다.
오늘은 월세 계약 시 주의사항에 대해
알아보았는데요.
자금은 언제나 부족하고
마음에 차는 매물은 구하기가 힘들지만
앞서 말씀드린 다섯 가지 정도만
꼼꼼히 살펴보아도 안전한 월세 계약을
진행할 수 있으니 꼭 잊지 마시길 바라요.
그럼 아늑하고 예쁜 집 구하시길
기도할게요~~~
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전세계약시 주의사항 7가지 잘 지켜 안전하게 입주하자
최근 부동산 가격이 폭등하면서 이에 따르는 전세가격 역시 급등한 상태입니다. 이렇다보니 전세금은 고액이 되고 피해시에 고통도 큰 법입니다. 오늘 이글을 통해서 전세계약시 주의사항 몇가지를 알아보고 보다 안전하게 입주할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
이 글의 순서
1. 전세계약시 주의사항
일정부분 보증금과 월세로 합쳐진 월세와 보증금만을 임대인에게 맡기고 입주하는 전세계약은 조금의 차이가 있습니다.
월세계약은 매월 월세를 납입해야 하는 부담이 있지만 전세계약에 비해서는 안전하고, 전세계약은 월세를 내지 않아도 되는 부담은 적지만 고액을 통채로 맡겨야 하는 부담도 있습니다.
아래 제가 알려드리는 전세계약시 주의사항을 살펴보시고 실천해보시면 보다 안전한 입주가 가능해보입니다.
내가 살집, 직접 눈으로 확인하기
집을 보지도 않고 계약을 진행하는 사람은 거의 없을테지만, 가끔 지방출장등을 이유로 혹은 자녀의 집을 구해주는 목적으로 “집이 다 똑같지”라고 생각하며 집을 보지도 않고 계약하는 사람이 있습니다.
이렇게 되면 차후 원초적인 집내부의 하자등을 보지도 않고 막상 계약만료로 퇴실시에는 보상여부가 발생할 수 있습니다.
계약 전 등기부등본 확인 필수!
공인중개사를 통하여 전세계약을 하시는분은 계약전 등기부등본 확인은 필수가 됩니다. 왜냐하면 공인중개사법에 그렇게 하라고 정해놓았으니까요.
하지만, 공인중개사를 통하지 않은 일명 ‘직접 거래’시에는 모든 절차를 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 알아서 진행해야하므로 꼭 확인하셔야 합니다.
가끔 ‘우리집은 대출도 없고 안전해요”라는 흘리는듯한 집주인의 말만 믿고 덜컹 등기부등본 확인도 하지 않고 계약을 했다가 나중에 확인해보니 근저당설정이 되어 있는걸 흔히 볼 수 있습니다.
이를 악용하는 사례도 있지만 반대로 근저당설정은 그대로 두고 대출금만 상환했을 경우에 대출이 없다고 말할 수도 있습니다.
하지만, 근저당의 범위에서 추가 대출을 받을 수도 있는 상황이기에 결국 후순위가 되는 경우도 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.
등기부등본 발급은 인터넷이나 가까운 등기소등을 방문하시면 되겠습니다.
등기부등본 발급 방법 3가지 및 주의사항(인터넷, 직접방문, 무인발급기)
대법원인터넷등기소
계약시 임대인(집주인)의 신분확인 대조
이제 정말 중요한 절차중 하나입니다.
전세계약시 등기부등본을 확인하셨다면 소유자가 명시되어 있을것입니다.
전세계약시 임대인란의 이름과 등기부등본의 소유자 이름이 일치 하는지 확인하셔야 합니다. 그러기 위해서는 집주인에게 신분증 제시를 요구하셔야 하고 직접 확인하셔야 합니다.
대리인과의 계약시 주의사항
집주인의 위임을 받아 대리인이 계약을 하러 오는경우가 있습니다.
위임장 확인
확인 집주인 및 대리인 신분증 확인
확인 집주인과의 전화통화 로 전세계약을 인지하고 있는지 확인을 녹음 을 통하여 보관
계약금 및 잔금입금시 집주인 계좌인지 확인
계약서의 임대인란의 이름과 등기부등본의 소유자 이름이 일치하다면, 계약금을 건내주셔야 하는데요.
이 때 현금으로 건낼때는 꼭 영수증을 받으시고, 가급적이면 계좌이체의 방법이 좋겠고, 계좌명의가 계약서의 임대인, 등기부등본의 소유자와 일치하는지 확인하시고 입금하셔야 합니다.
가끔 ‘난 우리 아내가 돈 관리를 하기때문에 아내 통장으로 입금해줘’라고 하시는 집주인이 있는데요. 여기에 현혹되시면 안되고 꼭 집주인 명의의 계좌로 입금하시고 만약 끝까지 집주인의 계좌를 거부한다면 그 전세집이 아무리 좋아도 그 계약은 하지 않는것이 좋아요.
잔금입금시 주의사항
잔금입금시에도 주의사항이 필요한데요.
먼저 계약시와 마찬가지로 등기부등본을 다시한번 확인 하셔야 합니다. 왜냐하면 계약시와 잔금시의 기간동안 등기부등본에 추가 기재사항이 있을지도 모르기 때문입니다.
그리고 잔금입금시에도 꼭 집주인의 계좌에 입금을 하세요.
잔금을 마치고 전입신고 및 확정일자 받기
잔금까지 무사히 입금을 하셨다면 사실상 전세계약은 끝이 났나고 볼 수 있겠는데요.
그렇다고, 모두 끝난게 아닙니다. 이제 전입신고 및 주택을 인도 받음으로써 대항력을 갖추고, 확정일자를 받아 후순위 채권자등으로부터 우선변제권을 획득하셔야 합니다.
전입신고는 인터넷이나 가까운 주민센터등에서 받을 수 있고, 집주인에게 현관문의 열쇠나 디지털 도어락이라면 비밀번호등을 받으심으로써 인도를 받으시면 되겠습니다.
확정일자는 전입신고시 함께 받으시면 되는데요.
이 확정일자는 후순위 채권자등으로부터 내가 선순위자라는것을 명시하는것과 같은 효과입니다. 그래서 만약의 전세집의 경매시 우선해서 보증금을 받을 수 있는것입니다.
2. 가계약금 반환여부
전세계약서를 작성하기 전 보통 일명 “찜”을 해둔다는 의미에서 몇십만원 혹은 몇백만원의 가계약금을 걸어놓곤 합니다. 그런데 여러가지 이유로 가계약금을 반환을 받아야 할 때가 있죠.
가계약금 지불시 구체적인 해약금약정이 체결된 경우가 아니라면 반환받을 수 있다고 합니다. 왜냐면 구체적인 내용이 정해져 있지 않아서 그렇습니다. 만약 이 부분의 분쟁이 발생한다면 변호사분들의 조언도 좋은 방법이겠죠.
여기까지 전세계약시 주의사항을 알아보았구요. 이 정도만 잘 지켜도 안전한 내 전세금을 지킬 수 있을거에요.
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주택 임대차 계약서 작성 시 유의 사항
계약서만 잘 작성해도 임대인과의 분쟁을 줄일 수 있다
원하는 방을 찾았다면 이제 계약을 해야한다. 이때 작성하게 되는 것이 바로 주택 임대차 계약서. 주택 임대차 계약서는 추후 임대인과 분쟁이 발생했을 시 참고가 되는 자료이기 때문에 두 번, 세 번 확인해도 모자라지 않다. 오늘은 임대인과의 분쟁 소지를 줄일 수 있는 임대차 계약서 작성에 대해 소개한다.
주택 임대차 계약서는 표준양식이 있지만 상호 협의 하에 자유롭게 계약내용을 작성할 수 있다. 내용은 크게 부동산의 표시, 계약내용, 특이사항, 계약자들의 인적사항 등으로 구성된다.
주택 임대차 계약서 (출처 : 한국공인중개사협회)
부동산의 표시 항목에는 등기부등본을 기준으로 부동산의 소재지, 건물 구조, 용도, 면적 등이 표시된다. 이 부분을 최대한 자세히 적어야 추후 발생할 수 있는 부동산 계약 분쟁을 방어할 수 있다 . 특히 다가구주택일 경우 등기부등본에 호수까지 적혀 있지 않는 경우가 많은데 몇 층인지, 몇 번 째 집인지까지 상세히 기록해야 보호를 받을 수 있다.
계약내용에는 방의 보증금, 계약금, 중도금 등의 금액이 기입된다. 부동산 관련 계약금, 보증금은 소유주에게 직접 주고 영수증을 받거나 소유주 명의의 통장으로 이체하는 것이 좋다. 추후 문제가 될 수 있는 부분들이 이체내역을 통해 투명하게 관리될 수 있기 때문이다.
특약사항은 가장 중요한 항목 중 하나로, 임차인과 임대인이 구두로 협의한 사항을 모두 기록 할 수 있다. 특히 임대인이 약속해준 사항은 계약서에 최대한 구체적으로 명시해야 한다. 예를 들어 도배를 새로 해주기로 했다거나 계약 중간에 나가도 된다는 합의가 있었다던가 하는 내용들을 세세하게 적어 분란의 소지를 없애야 한다.
현장 답사를 했다면 이에 대해 상세히 기록하고, 해당 건물에 근저당이 있다면 말소 여부를 적는다. 그 외 주차장 사용 여부, 관리비, 수도세 등의 납부 방법 등도 꼼꼼히 기록하는 것이 좋다. 공인중개사가 작성하는 중개대상물확인서에는 파손 여부가 자세히 기록되어 있는데 여기에 적힌 내용이 실제와 일치하는지도 확인해야 한다. 아래와 같은 내용은 반드시 확인하자.
· 임차인이 주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 내용
· 임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서 임대인이 수리를 한다는 내용
· 입주 전 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용
· 임대차 중도해지에 대한 내용
인적사항에는 임대인, 임차인, 공인중개사의 정보를 기록한다. 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우 소유자의 신분을 증명할 수 있는 주민등록증이나 주민등록등본으로 계약자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 확인 한다.
만약 임대인의 대리인과 계약을 진행할 경우라면 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서 등을 확인 해야 한다. 대리인 인감증명서는 최신본으로 확인하는 것이 좋고 사용 용도가 명확히 기재돼 있는지 본다. 위임장에 날인된 인감도장과 인감증명서 상의 도장이 동일한지도 보도록 하자. 공인중개사의 신분 확인도 중요한데 이름, 주소, 등록 번호 등이 사업자등록증과 일치하는지 확인한다. 한국공인중개사협회로부터 받은 보험 공제 증서를 확인하는 것도 방법이다.
부동산 임대차 계약서에 도장을 찍는 순간 효력이 발생한다. 때문에 임대차 계약서 작성 후 바로 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 좋다 . 전입신고는 계약한 방에 입주해 살기 시작한 날짜를 서류상으로 신고하는 행위다. 방이 경매 등으로 넘어갈 경우 보증금 반환의 유무를 판단하는 기준이 된다. 확정일자는 부동산 계약체결일자를 관련 기관에서 확인해주는 것으로, 임대차 계약 후 주택이 경매 등으로 넘어갈 경우 제 3자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위를 확보할 수 있다.
최근 부동산 관련 사기가 늘면서 임차인들의 불안이 늘고 있다. 안전한 부동산 거래를 위해 계약서의 중요성을 다시 한 번 인지하고 꼼꼼히 확인해 나의 자금을 지켜주는 안전벨트로 활용하시기 바란다.
주택임대차 계약서 작성시 유의사항 요약
1. 계약내용은 세부적인 항목까지 꼼꼼하게 작성하기
2. 부동산 소유주와 계약자가 일치하는지 확인하기 (주민등록증/주민등록등본 이용)
3. 계약금과 보증금은 되도록 은행계좌로 이체하기
4. 임대차 계약서 작성 후 곧바로 전입신고/확정일자 신청하기
전세, 월세 계약 시 주의사항
벌써 따뜻한 봄의 계절이 불쑥 다가왔습니다.
환경오염과 이상기온으로 인해 추운 봄, 더운 봄이 되어가고 있지만 결혼과 이사를 함에 있어 그 열기는 막을 수 없을 것입니다.
결혼하기에도, 이사하기에도 좋은 날씨니깐요^^
오늘은 결혼을 막 끝낸 신혼부부나 집 계약이 만료되어 이사를 준비해야 하는 분들에게 몇가지 알려드릴 내용이 있어 글을 적어 내려갑니다.
보통 집을 사서 이사를 가시는 경우에는 큰 문제가 될 소지가 없겠지만 집이 없어 서러운 우리같은 서민들에게 있어서 전세 계약이나 월세 계약은 몇년에 한번씩 꼭 거쳐야 하는 관문이 되어버렸습니다.
그러한 중에 임대차 계약서를 잘못 쓰거나 계약 전 미리 확인해 보지 못한 사항들로 인해 불이익을 당하거나 전세 계약금 모두를 잃어버리는 크나큰 실수를 하는 사람들이 있습니다.
제 주위에서도 큰 마음 먹고 상경하였지만 전세금을 모조리 날려버리고 돌아오는 경우를 봐왔습니다. 정말 안타까운 현실입니다.
평생 힘들게 한두푼 모아 벌어온 목돈을 한순간에 날려버리는 일은 없어야 되겠죠?
자, 아래의 몇가지 유의사항을 숙지하시고 전세나 월세 등 임대차 계약서 작성 전 후에 해야할 일들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
보통은 부동산이나 공인중개사를 통하여 집을 알아보고 계약을 맺을 것입니다. 이 경우에는 큰 금액을 거래하는 것을 걱정하여 부동산을 거치게 되는 것이 사실인데요, 만약 공인중개사를 거쳐 공식적으로 거래를 성사시켰더라도 집이 경매로 넘어간다던지 임대자의 부도 등 집이 압류될 경우 법적으로 소송이 제기되면 본인의 과실을 더 크게 보는 것이 현실입니다.
계약하려는 집의 소유자와 동일 인물인지도 확인하지 않고 무턱대고 계약서를 작성하고 계약금을 송금한 경우 누구에게도 돈을 돌려받을 수 없습니다.
그래서 당부해 드리고 싶은 내용은, 부동산이나 공인중개사만 너무 믿고 의지하지 마시고 개인적으로 더 알아봐야 한다는 것입니다.
1. 부동산이나 공인중개사를 너무 믿지 마시고 본인이 직접 모든 것을 확인해야 합니다.
하나씩 열거해 보도록 하겠습니다. 굵은 글씨를 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
사진출처 : 송탄동부동산카페
2. 계약 전/후 계약하고자 하는 집에 대한 등기부 등본은 확인해 봅니다.
등기부 등본은 인터넷으로 손쉽게 열람 및 발급이 가능 합니다. 몇백원의 수수료를 아끼려다 몇천만원의 돈을 날릴 수 있습니다.
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계약하고자 하는 집의 주소만 알고 계시다면 건물 및 대지에 대한 등본을 확인하여 근저당 설정이 되어있지는 않는지, 모든 사항이 말소되어 집에 아무 문제가 없는 상태인지를 반드시 확인해야 합니다.
등기부 등본상의 집 소유주와 현재 거래하려는 사람이 동일 인물인지를 반드시 확인해야 합니다. 부동산에서는 주민등록증이나 신분증을 먼저 확인하는 이유이죠.
개인적으로 집 계약 전 한번, 계약 직 전 한번, 계약 후 한번, 계약 후 집 이사 전 한번, 잔금 지불 때 한번씩 반드시 확인해 보는 가장 중요한 사항이 되겠습니다.
3. 이사 당일 전입신고를 할 때 확정일자를 받아둡니다.
전입신고는 당연히 이사를 하였기에 해당 동사무소로 가서 전입신고를 해야 하는 것으로 주민등록증을 갖고 방문하시면 무료로 십분 이내로 신고가 완료됩니다.
주민등록증 뒷부분에 새로운 주소지가 기록되는 거 아시죠?^^ 물론 인터넷으로 가능하지만 확정일자를 함께 받기 위해 방문하는 것을 추천해 드립니다.
계약서 뒷부분에 확정일자를 받습니다.
전입신고를 하는 겸! 확정일자를 반드시 받아두어야 하는데요, 확정일자는 전세나 월세 등 임대차 계약서를 소지하고 해당 동사무소로 방문하시면 600원의 수수료와 함께 계약서 뒷부분에 해당 동사무소장의 직인이 찍히고 확정된 날짜를 기입해 줍니다.
이것이 바로 집 등이 경매로 넘어가게 될 경우 국가에서 임차인(세입자)을 위해 보호해주는 것으로 경매 시 후순위 권리자들보다 우선적으로 보증금을 받을 권리를 주는 것입니다.
입주 날짜, 주민등록증 전입 일자, 확정일자 이 세가지의 요건을 모두 갖추어야 인정이 되며 이 세가지중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지니 가급적 이사 당일, 당일 하지 못했다면 다음 영업일에 반드시 해주는 것이 좋습니다.
계약 금액보다 높은 금액으로 경매가 성사되었을 때, 그리고 1순위로 지정되었을 때 계약금액을 100% 받을 수 있으며 그 외의 경우에는 예외와 변수가 많으니 전입신고와 확정일자를 받는 날을 앞당겨야 하겠습니다.
4. 계약하는 날 집 외부/내부 상태를 꼼꼼히 확인하고 계약에 서명합니다.
보통 임대인과 임차인이 가장 많은 씨름을 하는 것이 생활 시설에 대한 하자 여부에 대한 의견 충돌에 있습니다.
씽크대가 낡고 악취가 심해 교체를 해야할 경우 반드시 의사를 전달해야 합니다. 집주인이 끝내 교체해 주지 않더라도 계약 기간 내 하자가 생길 경우 임대인이 모두 수리해주어야 하는 것을 알고 계셔야 합니다.
수도의 상태를 확인하여 물이 힘차게 나오는지, 배수구(씽크대) 상태가 적절하며 물이 새는 곳이 없는지 확인합니다.
집주인은 벽지와 장판은 기본적으로 재정비를 해주어야 합니다. 안해준다면 할말 없으니 계약 전 반드시 확인해야 한는 사항이겠죠?
보일러를 구동시켜 상태를 확인해 주고 문제가 있을 시 계약날 또는 빠른 시간 내에 수리공을 불러 수리를 합니다. 출장비는 세입자의 몫이 될 수 있겠지만 수리비에 대해서는 당연히 집주인의 몫입니다.
방문이나 창, 창틀 등 바람이 새어들어오지 않는지 확인 후 계약 전 모든 것을 요청하시면 되겠습니다.
5. 계약할 당시 집 전체의 상태를 꼼꼼히 사진으로 촬영해 둡니다.
이 내용은 그다지 중요하지는 않겠지만, 악성 임대인의 경우 계약 만료 시 집 상태를 꼬집으며 계약 당시에는 이런 큰 하자가 없었는데 왜 이렇게 부셔졌냐 등을 들먹이며 샷시의 교체나 문짝의 교체를 강제 요구하는 경우가 있다고 합니다.
어이없는 세입자의 억울한 누명을 벗기 위한 도구가 되겠죠. 되도록 집주인이 보는 앞에서 찍어둡니다. 뜨끔 하는 분들이 계시겠죠.
이렇게 몇가지 알려드렸는데요 이 사항들만 숙지하고 계신다면 굳이 부동산이나 공인중개사를 거치지 않고도 임대차 계약서를 작성하고 권리를 보호받을 수 있을 것입니다.
참고호 한가지 알려드릴 내용이 있는데요, 에어컨의 시공이나 벽걸이TV 등의 가전제품 설치 시 벽에 구멍을 뚫을 경우 반드시 임대인(집주인)의 동의를 얻어 시공하는 것을 원칙으로 합니다.
동의 없이 함부로 뚫었다가 나중에 구멍 막고 벽 다시 세워놓고 나가라는 엄벌이 있을 수 있습니다.
또한 옥상 등에 물탱크가 있을 시 추운 겨울 한파에 의해 수도관 등이 동파되었을 때는 메인 상수도관의 문제일 경우 집주인이 수리비를 책임지고, 물탱크에서 분리관을 거쳐 각 층으로 내려오는 수도관이 파손되었을 경우 세입자가 부담을 해야 합니다.
머리가 깨질 정도의 추운 겨울인데도 집에 내려오는 상수도관을 확인하지 않고 물을 조금씩 틀어놓지도 않는 실수를 범했으니깐요^^;
예전에 한번 실랑이를 벌였던 기억이 있어서요^^
집 계약에 있어 위 사항을 반드시 숙지하시고 단 몇천원의 피해를 보시는 일이 없도록 처신하시기 바랍니다.
수십번을 읽고 수백번을 알아두셔야 하는 내용들입니다.
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