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차입형 토지신탁
개발 노하우가 없거나 자금력이 부족한 토지 소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁하는 상품입니다. 신탁회사는 토지 소유자의 …
Source: www.kitrust.com
Date Published: 12/28/2022
View: 5113
금융계열 신탁3사도 차입형 토지신탁 진입… “위험 안고 고수익 …
차입형 토지신탁은 신탁사가 자금을 투입해 사업비를 지원하는 방식이다. 사업 위험성을 일부 짊어지는 대신 신탁보수율이 3~4%로 높다.
Source: biz.chosun.com
Date Published: 3/17/2022
View: 4160
상품안내 > 차입형토지신탁
차입형 토지신탁은 개발 노하우가 없거나 자금력이 부족한 토지 소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁하는 상품입니다.
Source: mghat.com
Date Published: 9/12/2021
View: 9300
관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁의 비교 – 브런치
차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다.
Source: brunch.co.kr
Date Published: 2/13/2022
View: 3816
차입형토지신탁 호조, 부동산시장 향방은 – 팍스넷뉴스
차입형토지신탁은 부동산 시장이 불황에 진입하면서 은행과 증권사들이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 사실상 중단했을 때, 시행사들이 어쩔 수 없이 …
Source: paxnetnews.com
Date Published: 4/17/2021
View: 4483
토지신탁 Land Trust – KB부동산신탁
2) 토지신탁의 종류 (신탁사 자금투입 여부에 따른 분류) ; 차입형 · ① 신탁회사가 사업비 자금조달 ② 건축주로서 사업수행 의무 부담 ③ 신탁회사의 Risk가 큼 ④ 신탁 …
Source: kbret.co.kr
Date Published: 12/19/2021
View: 4130
차입형토지신탁과 관리형토지신탁의 비교 – 고봉주 변호사
차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다.
Source: kobongjootrust.tistory.com
Date Published: 6/16/2021
View: 8690
차입형 토지신탁 계약서
와 한국자산신탁 주식회사(이하 “수탁자”라 한다.)는. 아래와 같이 차입형 토지신탁계약(이하 “신탁계약”이라 한다.)을 체결한다. 제1조 ( …
Source: kait.com
Date Published: 5/16/2022
View: 1144
부동산신탁사 차입형 토지신탁 늘리는 이유 – 네이버 블로그
우선 차입형 토지신탁(개발신탁)은 소유주가 보유한 부동산에 신탁사가 자금을 투입해 부동산개발사업을 시행한 후 이를 분양하거나 임대해 그 수익을 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 8/12/2021
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- Author: 로엘법무법인_법률라이프
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- Date Published: 2021. 10. 21.
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상품안내 > 차입형토지신탁
차입형 토지신탁은 개발 노하우가 없거나 자금력이 부족한 토지 소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁회사에 신탁하는 상품입니다. 신탁회사는 토지 소유자의 의견과 전문지식을 결합하여 건설자금을 조달하고 택지를 조성하거나 건물을 건축한 후, 이를 분양 또는 임대한 후 발생한 수익을 토지 소유자에게 환원합니다.
장점 01 자금이나 건축 경험이 없어도 전문가에 의한 효과적인 토지개발 가능
02 사업운영에 따른 자금부담과 절차상의 번거로움 회피 가능
03 토지 소유자의 수익 극대화 추구
04 공신력 높은 사업주체가 직접 분양 및 임대, 사업을 진행하여 분양성 향상
관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁의 비교
1. 토지신탁의 유형과 특징
토지신탁이란 부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.
토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다.
2. 차입형 토지신탁의 내용
차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다.
3. 관리형 토지신탁의 내용
그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다.
관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉, 부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다.
4. 사업약정서 체결 시 주의할 점
차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질 여부에 따라 사업약정 체결 여부도 다릅니다.
관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.
그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.
5. 토지신탁 종류 결정 시 주의할 점
부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다.
차입형토지신탁 호조, 부동산시장 향방은
대주단 혹은 주관사로 참여하는 은행, 증권사, 저축은행 등이 분양 완료 뒤 투자금 회수를 대부분 완료하는 것과는 대조적이다. 신탁시장 중에서도 개발사업과 직결되는 차입형 토지신탁의 호조를 어떤 식으로 해석하느냐에 따라 부동산 시장의 호황과 불황을 미리 예상할 수 있는 것이다.
신탁 시장은 향후 부동산 시장의 흐름을 미리 짚어볼 수 있다는 점에서 의미가 크다. 부동산 신탁사의 경우 개발사업의 자금조달, 분양, 착공, 준공, 수익 정산 등 모든 단계에 참여하기 때문이다.
그중에서도 차입형토지신탁의 호조를 놓고 부동산 시장의 호황 종료를 의미하는 것 아니냐는 분석이 제기된다. 차입형토지신탁은 부동산 시장이 불황에 진입하면서 은행과 증권사들이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 사실상 중단했을 때, 시행사들이 어쩔 수 없이 부동산 신탁사를 찾아가 자금을 조달받는 시장이기 때문이다.
올해 부동산 신탁 시장은 신규수주 기준으로는 최초로 2조원을 돌파할 것이란 전망이 나오고 있다. 이미 상반기에만 1조원을 넘어섰다. 신규수주가 2~3년의 격차를 두고 신탁사의 매출로 반영된다는 점을 감안하면 지난해 1조4000억원 규모였던 14개 신탁사의 매출은 2023~2024년쯤 2조원으로 성장할 것이란 분석이 지배적이다.
이 같은 신탁시장의 성장은 개발사업의 호조 덕분이다. 자연스럽게 신탁사 본연의 사업인 책임준공 관리형 토지신탁 수주가 늘었을 뿐 아니라, 그동안 침체됐던 차입형 토지신탁 수주도 반등했다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
여기서 중요한 점은 차입형토지신탁의 수주 증가를 어떤 식으로 해석해야 하느냐다. 보통 신탁사의 차입형 토지신탁 수주가 늘어나는 시기는 부동산 시장이 불황에 빠졌을 때다. IMF와 글로벌 금융위기 직후가 대표적이다.
한국토지신탁이 추진 중인 여수 학동 코아루 시티코어 생활숙박시설 조감도(한국토지신탁 홈페이지 발췌)
부동산 개발을 위해 시행사들이 PF 대출을 시도하지만 은행과 증권사들이 리스크가 높다며 대출을 거부할 때, 어쩔 수 없이 신탁사로 몰려가 차입형 토지신탁을 통해 신탁계정대출을 받는 것이다.
특히 은행과 증권사는 시행사가 토지를 매입할 때 브릿지론 성격의 대출이 가능하지만 신탁사는 이것이 불가능하다. 시행사 입장에서는 자기자본만으로 토지를 매입한 뒤에야 신탁사에 손을 벌리는 것이 가능해지는 구조다. 더욱이 신탁사의 차입형 토지신탁 금리는 연 7~8%로 은행, 증권사에 비해 높은 수준이다.
이 때문에 차입형 토지신탁의 호조가 지방을 중심으로 부동산 시장의 하락을 의미하는 것 아니냐는 해석이 나오고 있다. 여기에 최근 들어 대구와 광주광역시를 중심으로 지방에 미분양이 서서히 발생하고 있다는 점도 불안감을 키우는 요인으로 지목한다.
◆금융당국 규제로, 신탁사에 개발사업 몰려
과거 사례를 되짚어볼 때 차입형 토지신탁의 수주 증가가 불안한 측면이 있는 것은 사실이지만 이번만큼은 사정이 다르다는 반론도 만만치 않다. 우선 금융당국의 강화된 규제를 감안해야 한다는 지적이다.
금융위원회는 2019년 증권사의 부동산 PF 익스포저 건전성 관리 방안을 내놓고 ▲자기자본 대비 부동산 채무보증(우발부채) 한도 100% 설정 ▲부동산PF 채무보증에 대한 신용위험액 산정시 위험 값을 18%로 상향 조정 ▲조정 유동성비율 100% 미만 증권사에 대한 리스크 관리 및 점검 강화 등을 추진했다.
이후 증권사의 PF 대출이 어려워지면서 시행사들이 대안으로 신탁사에 쏠리고 있다는 분석이다. 대형 신탁사 관계자는 “과거에는 지방 사업장의 시행사들이 신탁사에 자금조달을 요청했는데 최근에는 수도권 사업장의 시행사들도 신탁사에게 달려간다”며 “자연히 신탁사의 차입형토지신탁 매출이 늘어날 수밖에 없는 구조”라고 말했다.
중소형 신탁사 대표는 “일단 전국에 개발을 진행 중인 프로젝트 건이 상당히 많다”라며 “분양만 했다 하면 완판이 되니까 과거에는 감히 엄두도 못 냈던 사업을 추진하는 것”이라고 말했다.
일각에서는 차입형 토지신탁의 반등은 일종의 착시현상이라고 꼬집는다. 대형 신탁사 대표는 “한국토지신탁과 한국자산신탁 등 대형 신탁사의 차입형 토지신탁 수주 내역에는 정비사업이 대거 포함돼 있다”며 “이들 정비사업은 기존 차입형 토지신탁과는 성격이 다를 뿐만 아니라, 수익 실현 시점도 늦은 편”이라고 말했다. 그는 “차입형 토지신탁 수주가 크게 늘어났다고 보기 어렵다”고 진단했다.
신탁사 고위임원은 “신탁사의 사업 영역은 고유의 신탁업뿐 아니라 리츠(REITs) 사업도 포함돼 있다”며 “최근 신탁사의 리츠가 보유한 건물을 매각하면서 상당수 이익이 유입됐고 이것이 신탁사의 실적 증가로 이어진 측면도 고려해야 한다”고 설명했다.
차입형토지신탁의 호조를 부동산 시장의 불황으로 연결 짓기 어렵다는 의견이 다수이긴 하지만 상당수 관계자들은 현재의 호황이 앞으로도 지속될지 여부는 불투명하다고 입을 모은다. 오히려 지방에서도 청약통장을 동원해 분양 완판이 이어지는 시장 상황이 비정상적인 과열 양상을 띠고 있다고 지적한다. 리스크 관리가 중요한 시점이라는 것이다.
중소형 신탁사 대표는 “서울 시장에 한정할 때 향후 2년간은 뚜렷한 공급 물량이 없기 때문에 호황이 지속되긴 하겠지만 지방만 내려가도 얘기가 달라질 수 있다”며 “과거 사례를 되짚어보면 한 달 차이로 분양 완판이 된 반면, 한 달 이후에는 분양에 실패한 사례도 있다”고 말했다. 그는 “워낙 변동성이 높은 곳이 부동산 시장이기 때문에 지금이라도 개발사업을 적극적으로 추진해야 하는지에 대해서는 업체마다 의견이 엇갈린다”고 강조했다.
차입형토지신탁과 관리형토지신탁의 비교
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토지신탁이란 부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.
토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다.
차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다.
그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다.
관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉, 부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다.
차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질여부에 따라 사업약정 체결여부도 다릅니다.
관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.
그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.
부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다.
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부동산신탁사 차입형 토지신탁 늘리는 이유
차입형 토지신탁(개발신탁) 규모가 클수록 신탁계정대여금(신탁계정대) 보유로 인해 자산 규모가 크고, 신탁계정대 관련 자금조달 과정에서 차입부채에 일정부분 의존함에 따라 부채 규모도 크게 나타나게 됩니다. 부동산신탁사 입장에서는 차입형 토지신탁(개발신탁) 사업이 많을수록 높은 신탁수수료 수익 및 신탁계정대 이자수익 발생으로 영업수익 규모가 크게 나타나게 됩니다.
부동산 신탁사는 높은 신용등급을 바탕으로 은행에서 낮은 금리로 대출을 받은 뒤 시행사에게 상대적으로 높은 금리에 대출을 해주고 있습니다. 은행과 마찬가지로 예대마진의 법칙이 그대로 적용됩니다. 자연히 차입형 토지신탁은 보수율도 높아 350bp에 달합니다. 관리형 토지신탁 보수율이 50bp 안팎인 것에 비해 7배가량 높습니다. 이 때문에 부동산신탁사는 차입형 토지신탁(개발신탁)에 영업을 공격적으로 할 수 밖에 없던 것입니다.
그러나 중요한 점은 부동산신탁사는 은행에서 차입조달로 이자비용이 수반되는 가운데 저조한 분양률, 시공사 부도 등으로 개발사업이 부실화될 경우 대규모 소송 비용, 신탁계정대 대손상각 등의 비경상적인 손실 발생 가능성이 상존하고 있습니다.
이 때문에 비경상 손실로 인해 이익 변동 폭이 크게 나타나게 됩니다. 또 대규모 자금이 소요되는 개발사업의 특성과 전반적인 부동산신탁사의 자기자본 규모를 감안할 때 개별 사업장의 부실 여하에 따라 관련 부동산신탁사의 재무구조가 크게 악화될 가능성이 내재되어 있습니다.
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