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Source: world.moleg.go.kr
Date Published: 11/16/2021
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[호치민 부동산]2016 베트남 부동산 법 개정 전과 후
오늘은 베트남부동산법 개정 전과 후에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이미 베트남 부동산투자 관심이 있는 분들은 2015년 7월 이후로. 이전까지는 불가능 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 3/14/2022
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현지 부동산 전문가가 알려주는 베트남 부동산 투자 실전 Tip
하지만 명(明)이 있으면 암(暗)도 있는 법. 베트남 부동산 역시 장밋빛 미래 못지않게 문제점과 리스크가 존재한다. 소비자, 즉 투자자의 입장에서, …
Source: veyond.asia
Date Published: 8/21/2021
View: 1173
베트남 외국인으로서 부동산을 구입하는 방법? 질문과 답변
부동산 부문에 대한 투자가 전 세계에서 우리나라로 쏟아지고 있습니다. 베트남 부동산 시장에 관심이 있는 외국인 투자자는 먼저 해당 부동산이 베트남에서 어떻게 작동 …
Source: beachandhouses.com
Date Published: 7/5/2022
View: 3252
[법률칼럼] 2022년 베트남 부동산 관련 새 법규와 개정 동향
2022년 베트남 부동산 관련 새 법규와 개정 동향로투비Law2B | 대표 … 베트남 법’을 참고하였고, 코트라 월간 베트남 비즈니스 뉴스와 법률신문에도 …
Source: www.vietnamkoreatimes.com
Date Published: 8/26/2022
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외국인의 베트남 부동산 구매
외국인은 베트남의 주거용 주택(아파트, 상가주택, 빌라)을 매매계약을 통해 구입할 수 있습니다. 오피스텔은 아직 법령이 갖춰지지 않아 법 적용이 애매한 상태 …
Source: www.beinvestor.net
Date Published: 8/14/2022
View: 6991
외국 개인 및 기업의 베트남 부동산 거래 범위, 유형 및 방법
현재 큰 관심이 집중된 3가지 이슈, 즉 베트남 부동산 시장에서 외국인 투자자의 투자 … 베트남 법에 따르면 해외 거주 베트남인 및 외국투자자본이 있는 기업은 …
Source: shinnambang-economy.co.kr
Date Published: 1/30/2022
View: 6656
<리걸인사이트> 베트남 부동산투자, 법을 알아야 한다
박항서 감독이 이끈 베트남 23세 이하 축구대표팀이 AFC U-23 챔피언십 대회 준우승을 차지하면서 베트남에 대한 관심이 더욱 커졌다.
Source: news.einfomax.co.kr
Date Published: 3/24/2021
View: 2597
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주제에 대한 기사 평가 베트남 부동산 법
- Author: 무연 글로벌 mooyoun global
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- Date Published: 2021. 6. 28.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=04rlADmmpxg
부동산사업법(Luật Kinh doanh bất động sản) < 베트남 < 법령정보 < 세계법제정보
법령정보
중점
부동산사업법(Luật Kinh doanh bất động sản)
작성일 2022.06.02.
조회수 5595
법률 상법
개요 베트남 “부동산사업법” 원문본, 번역본, 영문본입니다.
유용하게 활용하시기 바랍니다.
유용하게 활용하시기 바랍니다. <목차>
제1장 총칙
제2장 건축된 부동산 사업
제3장 선 분양 후 착공 방식의 부동산 사업
제4장 부동산 용역사업
제5장 부동산 사업에 관한 국가 관리
제6장 시행조항
제1장 총칙 제2장 건축된 부동산 사업 제3장 선 분양 후 착공 방식의 부동산 사업 제4장 부동산 용역사업 제5장 부동산 사업에 관한 국가 관리 제6장 시행조항 제정일 : 2014.11.25.
시행일 : 2015.07.01.
출처: 베트남 법률문서데이터베이스(원문본) (방문일 : 2022.05.19.)
베트남 산업무역정보센터(영문본) (방문일 : 2022.05.19.)
원문본
번역본
영문본
세계법제정보센터는 연구인력·시간 등의 사정으로 주요 법령부터 순차적으로 요약 및 번역본을 제작하고 있습니다. 필요한 조문은 ‘맞춤형 법령정보서비스’로 신청해 주시면 조속히 회신하여 드리겠습니다. 감사합니다.(맞춤형 신청 예시) 벨기에 「관세 및 소비세에 관한 일반법」 제2조부터 제5조에 대한 번역을 요청합니다.
* 굵은 글씨로 표시된 파일이 최신버전입니다.
법률 정보 제공 법률 베트남_부동산사업법_원문본.doc 베트남_부동산사업법_번역본.pdf 베트남_부동산사업법_영문본.docx
연관 법령 정보 제공 연관 법령 베트남 부동산사업법의 일부 시행 세부규정에 관한 의정(Nghị định Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản)
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[호치민 부동산]2016 베트남 부동산 법 개정 전과 후
베트남 부동산 법 개정 전과 후
안녕하세요.
오늘은 베트남부동산법 개정 전과 후에 대해 알아보도록 하겠습니다.
이미 베트남 부동산투자 관심이 있는 분들은 2015년 7월 이후로
이전까지는 불가능 하던 베트남 내의 외국인 주택 소유가 가능해졌습니다.
아마 이에 따른 궁금증들이 많으실텐데요,
대체적으로 많은 분들이 궁금해 하시는 베트남부동산 투자 부분은 아래의 질문으로 예상됩니다.
– 아무 베트남부동산 품목을 내가 원하면 다 살 수 있는건가?
– 몇개나 살수 있는거지?
– 베트남에 안 살아도 구매 후 임대가 가능한가?
– 구매하면 어디에 구매하는 게 추후 수익률이 가장 높을까?
– 호치민 아파트 한 채 당 가격은 얼마나 되는거지?
베트남 부동산 법 개정 전 베트남 부동산 법 개정 후 해당대상(외국인) 1. 개인 직접 투자자 2. 베트남에 기여하는 바가 큰 개인 (수상 특별 승인) 3. 개인 중 석사학위 이상 (수상 특별 승인) 4. 베트남 현지인과 혼인신고를 마친 개인(서류증명) 5. 부동산 개발업을 영위하지 않는 기업 1. 부동산 투자기업 (판매, 임대 목적을 가진) 2. 기업, 대표사무소, 지점, 은행지점, 투자펀드 등(거주목적을 가진) 3. 베트남 입국이 허용된 개인 투자자(거주 및 임대 목적을 가진) 대상 주택 거주목적용 아파트 국가 관리 제한 주택 아니면 모두 가능 소유 가능 수량 1채 제한 없음(단 지역별, 단지별 제한) 토지사용권 기간 및 권한 – 50년(기업은 투자허가서 상의 기간) – 기간 연장 가능 – 50년(연장 가능) – 상속 및 증여 가능
Q. 아무 베트남부동산 품목이나 구매 투자가 가능한 걸까?
A. 위의 표의 내용처럼 현재 베트남 입국이 허가 된 개인 외국인 모두는 베트남 내 주택 구매소유가 가능합니다. 다만 국가가 지정 제한한 주택은 소유가 불가능하고 대체적으로 새로 분양건설 중인 아파트가 까다로운 조건 없이 구매 가능합니다.
Q. 몇 채나 살 수 있는 거지?
A. 각 아파트 별로 %이상은 구매 불가능하다거나 하는 조건이 있지만 아주 많은 수량일 경우이고, 보통은 원하시는 수량만큼 대부분 구매 가능합니다.
Q. 50년 주택 소유? 그럼 그 이후는 어떡해?
A. 50년이라고는 하지만 그 이후에 소유기간 연장 신청이 가능하기 때문에 문제 될만한 부분은 없습니다.
Q. 베트남에 안 살아도 임대가 가능한걸까?
A. 물론입니다. 특히나 현재 한국부동산 중에는 임대 수익료를 매달 주인에게 송금해 주는 방식으로 임대관리부터 세금계산 까지 처리해주는 베트남 현지 부동산 업체가 있습니다.
Q. 베트남 호치민 아파트를 구매한다면 어디에 구매하는 게
가장 추후 투자수익률/임대수익 이 보장될까?
현재로써는 타오디엔, 투팀신도시, 2군안푸, 7군, 9군이 가장 핫한 지역입니다.
더 자세한 설명은 아래의 블로그를 참고하세요~
http://blog.naver.com/apollo6699/220668986179
http://blog.naver.com/apollo6699/220699743840
Q. 호치민 아파트 1채당 가격은 평균 어느정도일까?
2군안푸, 투팀 등 고급 지역을 위주로 살펴보면 원룸은 1억원대, 투룸은 2억원대입니다.
호치민 아파트 중에서도 위의 지역은 국가에서 엄청난 투자를 쏟고 있는 지역으로
우리나라로 따지면 강남권의 주상복합건물이 즐비한 지역이라고 볼 수 있습니다.
9군은 투룸이 5천정도에 구매가능하고, 추후 시세차익을 매매를 기대하기보다는 임대가 보장되는 지역이라고 말할 수 있겠습니다. 현재 9군의 포스코건설의 더이스턴의 평균 임대가는 투룸은 약 500~550$, 쓰리룸은 600~650$ 정도 입니다.
투자가 대비 임대 수익률이 높아 9군 역시 매력적인 투자 상품임에 분명합니다.
감사합니다.
현지 부동산 전문가가 알려주는 베트남 부동산 투자 실전 Tip
베트남 부동산, 지금 투자해도 되나?
국내 부동산 관련 각종 규제 탓에 해외투자에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 특히 COVID-19가 전 세계를 강타하기 전 베트남 부동산에 대한 한국인들의 관심과 열기는 각별했다. 2017년 여름부터 시작해 정점에 달했던 2019년까지, 하노이와 호찌민 등 주요 도시의 한국계 중개업체들은 투자 상담을 위해 방문한 한국인들로 문전성시를 이룬 바 있다.
코로나 광풍이 휩쓸고 간 지금 베트남의 부동산 시장은 과연 어떤 상태일까? 여전히 투자의 매력은 있는 것일까? 베트남 부동산, 특히 아파트의 최근 동향과 가격 부침사를 먼저 살펴보기로 하자. 또한 어느 도시, 어느 지역에, 어떤 부동산을 구매해야 좋을지, 그리고 아파트 구매와 임대, 세금 등 세부적인 절차도 알아보고자 한다. 베트남 부동산에 관심을 가진 독자들을 위한 전반적인 내용들을 상세히 게재할 예정이다. 단독주택, 토지 등 다양한 상품이 존재함에도 굳이 아파트에 대상을 국한하는 이유는 한가지다. 현지 법인 설립이나 국제결혼 등의 사유를 제외하면 외국인이 베트남 부동산에 투자할 수 있는 방법은 현재로선 아파트밖에 없기 때문이다.
해외 투자의 기본은 발생 가능한 위험 요소를 최대한 예측하고 회피하는 데 있다. 인터넷에 차고 넘치는 베트남 부동산 투자 관련 정보는 대부분 판매자의 관점에서 투자 가치와 장점만을 강조하는 것들이다. 하지만 명(明)이 있으면 암(暗)도 있는 법. 베트남 부동산 역시 장밋빛 미래 못지않게 문제점과 리스크가 존재한다. 소비자, 즉 투자자의 입장에서, 공인중개사의 눈으로 바라본 베트남 부동산의 현실을 알려드리고자 한다. 시리즈로 지속될 이 칼럼의 내용을 숙지한다면, 합리적 의사결정을 함으로써 잘못된 투자로 인해 낭패를 보게 될 소지를 예방하는데 많은 도움이 될 것이라 믿는다.
베트남 아파트 가격 변천사 및 코로나19 이후 현황
베트남의 아파트 가격은 2008년과 2020년, 두 차례의 커다란 부침을 겪은 바 있다. 베트남 경제가 7%대의 성장세를 기록하던 2004년부터 2007년까지 부동산 경기는 최고의 호황기였다. 주식시장도 함께 활황세였기에 사람들은 주식에서 얻은 소득을 고급 아파트와 빌라에 투자했다. 2007년 당시 호찌민 시내의 고급 아파트 가격은 ㎡당 최고 6,250달러에 달하기도 했다. 환율이 1달러당 930원이었으므로 ㎡당 581만 원, 평당 1,920만 원인 셈이다. 2007년 베트남의 1인당 GDP가 901달러에 불과했고, 당시 서울 시내 아파트 평균 매매가격이 평당 1,719만 원이었다는 점을 감안하면 엄청나게 거품 낀 가격이었음을 알 수 있다.
2008년 글로벌금융위기 이후 베트남 부동산 시장은 침체 일로를 걷게 된다. 경기 하락과 환율 급등으로 미분양이 늘고 부동산 매물은 쌓여갔다. 부동산 경기가 장기 침체에서 벗어나게 된 것은 외국인의 아파트 구매를 허용한 신주택법이 공표된2015년 이후의 일이다. 문제는 해외 투자 자금이 몰려들기 시작하자 고가 분양이 다시 재연되었다는 점. 2017년부터 급등하기 시작한 신규 분양 아파트 가격은 2019년 정점에 달했다. 대도시 최요지에 위치한 아파트를 분양하며 지나치게 높은 가격을 책정하는 풍조는 하노이보다 호찌민이 더 심했다. 2019년 호찌민 아파트의 최고 분양가는 평당 4천만 원. 강남 등 일부 지역을 제외한 서울 아파트 분양가보다 높은 가격이었다.
2018년 3차 분양시 ㎡당 8,000달러까지 호가했던 호찌민 투티엠지역의 Empire City Project. 현재 부분 완공된 상태에서 128㎡의 3 Room 아파트가 74만 달러, 2 Room (93㎡)은 50만 달러 등 ㎡당 5천 달러대의 가격대를 형성하고 있다. 임대료는 3 Room 기준 월 2,000달러 수준.
이러한 분위기에 찬물을 끼얹은 것은 다름 아닌 코로나19. 2020년 초부터 전 세계로 확산되자 베트남 부동산 투자에 적극적이었던 중국인, 한국인 등 외국인들이 썰물처럼 빠져나갔다. 외국인 대상으로 고가 분양을 하던 호찌민, 하노이의 최고급 아파트 가격 또한 하향 곡선을 그렸다.
현재 베트남 고급 아파트의 매매가격은 코로나 이전보다는 다소 상승했으나, 2007년에는 못 미치는 수준이다. 임대시장의 경우 연초에는 반값 임대료도 있었다고 하나, 최근에는 2019년 대비 10~20% 정도 할인된 가격으로 거래되고 있다.
어떤 아파트에 투자할 것인가 – 고급이냐 중저가냐?
코로나19 이후 하노이와 호찌민 등 주요 도시 요지의 프리미엄급 아파트의 매매 및 임대 시장은 침체 국면에 있다. 신규 분양이 급감했고 기존의 아파트들도 거래 절벽 상태다. 주 고객층인 외국인들의 왕래가 현격하게 줄었기 때문이다. 위드 코로나가 확산되면 점차 회복되겠지만, 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다. 반면 베트남 현지인 중심의 중저가 아파트들은 꾸준한 인기와 상승세를 보이고 있다. 2021년 3분기 하노이와 호찌민의 중저가 아파트 가격은 ㎡당 평균 1,500달러 (평당 600만 원)로 연초 대비 20~30% 상승했다. 이처럼 양극화 현상을 보이는 이유는 외국인에게 아파트 물량의 30%만 허락하는 법규 탓에 베트남 부동산이 베트남인과 외국인, 두 개의 시장으로 분리돼 있기 때문이다.
베트남에서 평당 천만~4천만 원에 육박하는 프리미엄급 아파트를 구입해 거주하는 현지인들은 많지 않다. 그 정도의 부유층들은 단독주택을 선호한다. 베트남 사람들에게 프리미엄 아파트란 일부 부유층과 투자자들이 외국인 대상으로 임대수입을 거두고, 장기적으로 아파트 가치 상승을 기대하는 투자 상품이다. 수요가 한정적이라는 얘기다. 따라서 외국인들이 30%의 한정된 물량 안에서 서로 프리미엄을 붙여 거래하는 아파트라 할지라도, 베트남인들에게 허락된 70%의 물량은 미분양 상태인 경우가 많다. 그만큼 거품의 소지가 있다는 의미이기도 하다.
최고급 아파트는 가격 부담이 크기에 투자에 신중을 기해야 한다. 이들 아파트의 입지가 해당 도시의 핵심 위치에 있다는 점을 들어, 향후 시세차익 또한 클 것이라는 견해도 있다. 물론 부동산에서 입지는 불변의 가치다. 압구정동이나 반포 등에서 알 수 있듯, 최고 위치의 최고급 아파트는 언젠가는 최고의 가치를 창출한다. 하지만 지나치게 비싸면서 외국인에 한정된 수요를 가진 부동산은 위험부담이 크다. 자금적 여유가 충분한 경우가 아니라면 현지인 수요가 탄탄한 중저가 아파트에 관심을 갖는 편이 현명하다고 본다.
Vincity는 베트남 최대 기업인 Vin그룹이 자국내 주요 도시에 건설 중인 중산층을 위한 대규모 아파트 건설 프로젝트의 명칭이다. 그중 하노이 부도심에 건설중인 Vinhomes Smart City는 4만 5천세대의 신도시급 아파트단지. 2018년 1차 분양시엔 평당 400~450만원 정도였으나, 최근에는 2 Room(59㎡) 아파트가 11만 달러, 3 Room (83㎡)이 16만 달러로써 ㎡당 1,800~1,900달러의 가격대를 형성하고 있다. (평당 700~750만원)
투자의 중점을 이익률이냐 안전성에 두느냐에 따라 달라지겠지만, 외국에서의 투자 판단 기준은 개발 기대감보다는 탄탄한 실수요를 우선해야 한다. 여기서 실수요란 외국인 수요보다 현지인 수요가 더욱 중요하다. 코로나19 사태가 종식되면 한국과 베트남 간 교류 역시 이전 수준으로 회복될 가능성이 높다. 날이 갈수록 심해지는 미중 (美中)분쟁의 여파로 제조업의 탈중국화는 가속될 것이며, 그 대체지로서 베트남의 입지는 여전하다.
(주)대원도 호찌민시에 현지인을 타깃으로 한 중가형 아파트를 선보인 바 있다. 총 544세대 중 사전분양 160세대가 완판될 정도로 현지인들의 큰 관심을 모았다.
베트남 경제가 상당 기간 안정적 성장을 할 것으로 기대되는 만큼, 베트남의 도시화와 중산층 성장은 필연적이다. 특히 각종 인프라(교통, 쇼핑, 교육, 병원, 근린생활 등 시설) 개발과 생활 환경 개선에 따라, 아파트에 대한 선호도와 가치는 계속 높아질 전망이다. 따라서 하노이와 호찌민 양대 도시와 인근 공업도시의 중산층 아파트 시장은 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준한 가치 상승이 예상된다. 대도시 최중심지의 최고급 럭셔리 아파트보다는, 부도심의 중산층 대상 아파트들을 주시하라.
글쓴이 김영배
국제투자연구소 소장
책 ‘나 홀로 가는 부동산 투자 여행 : 베트남 편’
외국인으로서 베트남에서 부동산을 구입하는 방법?
2015년에 베트남은 많은 분야를 외국인 투자자에게 개방하기로 결정했습니다. 그 이후로 베트남은 빠른 발전을 이루었고 이 급성장하는 시장의 일부를 잡기 위해 전 세계의 기업, 투자자, 국외 거주자, 관광객 및 재산을 환영했습니다.
연평균 국내총생산(GDP)이 7%를 초과하는 “차세대 중국”으로 불리는 베트남은 외국인 투자자들에게 큰 잠재력과 기회가 있다는 것을 어렵지 않게 알 수 있습니다.
경제 성장에 기여하는 베트남에서 가장 유망한 시장 중 하나는 부동산 시장입니다. 부동산 부문에 대한 투자가 전 세계에서 우리나라로 쏟아지고 있습니다.
베트남 부동산 시장에 관심이 있는 외국인 투자자는 먼저 해당 부동산이 베트남에서 어떻게 작동하는지 이해해야 합니다. 이 기사는 무엇보다도 외국인에 대한 부동산 구매 제한 완화 및 외국인의 베트남 부동산 구매 법적 권리에 대한 필수 정보를 제공합니다.
[법률칼럼] 2022년 베트남 부동산 관련 새 법규와 개정 동향
2022년 베트남 부동산 관련 새 법규와 개정 동향
로투비Law2B | 대표 김유호 | 베트남 법무부 공식 등록 미국 변호사 | 파산관재인 | 중재인
[email protected] | +84(0)90 438 7074
레반탄(Le Van Thanh) 베트남 부총리는 베트남 제15대 국회 2차 정기회의(2021년 10월)에서 2022년 국회에 제출할 토지법 개정안에 관해 설명하면서, 많은 프로젝트가 위치적으로 좋은 토지를 차지하고 있음에도 상당 기간 진행되고 있지 않다면서, 부처별로 국가 토지 이용계획을 효과적으로 수행할 방법을 주문했다. 응웬찌즁(Nguyen Chi Dung) 기획투자부 장관은 상업용 주택건설 투자 프로젝트의 수행에 있어 전체 면적 중 단 1 m2라도 상업 주택 용도가 아니라면 사업 진행 자체를 할 수가 없는 것은 매우 불합리하다면서, 이런 이유로 중단된 프로젝트가 호찌민과 하노이에만 각 150개나 있다고 하며, 지방 분권화, 절차의 단순화, 투자자에게 유리한 환경 조성이 필요하다고 역설하였다. 팜밍찡(Pham Minh Chinh) 베트남 총리는 지난 2021년 12월 21일, 경매를 통한 시장 교란 행위 방지하고 토지사용권 경매와 관련된 법률 규정 위반 사례를 신속하게 감지하고 엄격하게 처리하도록 하는 ‘토지이용권 경매의 시행’에 관한 공보 제1767호에 서명했고, 2022년 1월 29일에는 토지 및 토지 개발 프로젝트와 관련된 문제를 해결하기 위해 총리실 산하의 실무 그룹을 구성하는 결정문(Decision 153/QD-TTg)에도 서명했다.
특히, 컨떠(Can Tho) 시 개발을 위한 6가지 구체적인 메커니즘과 정책이 2022년 3월 1일부터 5년간 시범 운영되는데, 시범 운영 방침과 더불어 총리와 부총리가 강조한 사안을 통해, 탈중앙화, 상업 주택 건설을 위한 쉬운 토지용도 변경, 지역의 토지 사용권 경매에서 종종 발생하는 담합과 미공개 정보를 이용한 시장 교란 행위 등에 대한 관리•감독 강화 등 향후 베트남의 토지 정책 방향을 엿볼 수 있다.
2022년 3월 1일 시행된 부동산 사업법(Law 12/VBHN-VPQH)의 여러 조항의 시행에 대한 구체적인 안내를 담은 시행령(Decree 02/2022/ND-CP; “시행령 02/2022”)에서는 기존 주택 및 건설 공사에 대한 임대 및 구매 계약, 미래에 건설될 주택의 임대 및 구매 계약, 부동산 프로젝트의 전체 또는 일부 양도 등에 대한 구체적인 안내를 하고 있다.
관련하여, 주택매매, 임대차 계약, 건설공사에 대한 계약의 양도는 다음 4가지 조건을 충족해야 한다.
1) 판매 및 구매 계약, 규정에 따라 작성된 임대 및 구매 계약서가 있어야 한다. 만약 시행령 02/2022 시행일 이전인 2022년 3월 1일 이전에 계약을 체결한 경우에는 서명한 관련 계약서가 있어야 한다.
2) 토지 사용권 및 주택 및 기타 토지 부속 자산의 소유권 증서 발급 신청 서류가 접수되지 않은 상태여야 한다.
3) 주택 또는 건설 공사 프로젝트에서, 판매, 구매, 임대-구매 계약하는 부동산 물건은 분쟁이나 소송의 대상이 되어서는 안 된다.
4) 저당권자(즉, 저당 채권자 mortgagee)가 동의한 경우를 제외하고, 의무이행을 담보하기 위한 제한 또는 저당권의 대상이 되지 않아야 한다.
또한, 부동산 사업을 하는 기관과 개인은 다음 3가지 조건을 충족해야 한다.
1) 기업법에 따라 부동산 사업을 할 수 있는 회사를 설립해야 한다.
2) 부동산 사업법 제6조 2항에 규정된 기업 정보(이름, 본사 주소, 전화번호, 법적 대표자 이름, 부동산 규모 등), 주택담보대출, 건설공사, 사업에 투입된 부동산 프로젝트(있는 경우), 거래되는 부동산 상품의 수량 및 유형, 판매, 양도, 임대-구매한 부동산 물건의 수량과 유형에 대한 정보 및 매매 중인 부동산 매물의 수량과 유형을 프로젝트 관리위원회 본부(부동산 투자 프로젝트의 경우) 그리고/또는 기업 웹사이트에 공개해야 한다.
3) 부동산 프로젝트의 투자자로 선정된 경우, 토지이용 규모가 20헥타르 미만이라면 해당 투자자는 프로젝트에 대한 총투자 자본의 20% 이상의 자기 자본을 보유해야 하고, 토지이용 규모가 20헥타르 이상인 프로젝트의 경우는 총투자 자본의 15% 이상의 자기 자본을 보유해야 한다. 이전 시행령(Decree 76/2015/ND-CP) 하에서는 부동산 사업을 하기 위한 최소 자본금은 200억 동(한화 약 10억 6천만 원)이었다. 그러나 현 투자법(Law 61/2020/QH14)을 통해 부동산 사업에 대한 법적 최소 자본금에 관한 규정을 공식적으로 폐지했었는데, 시행령 02/2022의 자기 자본 규정을 통해 부동산 사업 회사에 대한 최소 자본금 규정을 삭제한 현 투자법의 규정을 재확인하고 있다.
또, 시행령 02/2022는 부동산 사업과 관련해 (1) 아파트 매매 계약서; (2) 개인 주택 매매 계약서; (3) 콘도텔 및 오피스텔 매매계약서; (4) 주거용 주택 또는 건설 프로젝트의 임대 계약서; (5) 토지 사용권 임대 및 전대 계약서; (6) 부동산 프로젝트 양도 계약서 등 여러 가지의 표준 계약서 양식을 제공하고 있다. 특히 콘도텔은 주택법(Law 65/2014/QH13)의 적용 대상이 아니었고, 몇 년 전만 해도 이런 유형의 부동산에 관한 명확한 법률 규정도 없었다. 이에 2019년 12월 말에 건설부에서는 콘도텔 표준을 발표하고, 2020년 2월 자원환경부(MONRE)의 공문(Official Letter 703/BTNMT-TCQLDD)을 통해 콘도미니엄 운영관리에 관한 규정도 제정되는 등 법적 근거를 마련하기 시작했는데, 시행령 02/2022를 통해 콘도텔과 오피스텔의 매매와 임대 계약에 대한 표준 계약서를 제공했다는 것은 관련 시장에 고무적인 소식이라고 할 것이다.
다만 이전 시행령(Decree 76/2015/ND-CP)에서는 부동산 거래에 대한 표준 계약서의 사용은 선택 사항이었고, 법률에서 요구하는 모든 필수 사항만 포함되어 있다면 표준 계약서도 자유롭게 수정해 사용할 수 있었는데, 2022년 3월 1일 이전에 서명된 부동산 계약서를 수정하는 경우에 반드시 시행령 02/2022에 첨부된 표준 계약서의 내용을 따라야 하는지 등 아직 불명확한 부분이 있다. 이와 관련된 당사자 간의 분쟁이 사업 수행에 부정적인 영향을 줄 수 있고, 실무 처리 시 담당 공무원이 시행령 02/2022의 표준 계약서 형식에 따라 작성되지 않은 문서를 거부할 수도 있어 빠른 시일 내에 이에 대한 명확한 추가 지침이 나와야 할 것이다.
<상기 내용은 필자의 저서 ‘베트남 투자∙창업자가 꼭 알아야 할 베트남 법’을 참고하였고, 코트라 월간 베트남 비즈니스 뉴스와 법률신문에도 게재되었습니다>
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<리걸인사이트> 베트남 부동산투자, 법을 알아야 한다
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▲박항서 감독이 이끈 베트남 23세 이하 축구대표팀이 AFC U-23 챔피언십 대회 준우승을 차지하면서 베트남에 대한 관심이 더욱 커졌다. 그러나 일반적인 관심이 아닌 베트남에 대한 투자는 이미 몇 년 전부터 국내에서도 열기가 뜨거웠다.그도 그럴 것이 베트남은 최근 몇 년간 6% 이상의 경제성장률을 유지하고 있으며, 향후 몇 년간 이러한 추세가 유지될 것으로 예상되고 있다.이러한 경제성장률 덕분에 베트남 주식시장(VN Index) 역시 2013년 400포인트 초반에 불과하던 것이 5년 만에 1,100포인트를 넘나들고 있다.또 우리 국민의 부동산에 대한 관심은 베트남에서도 이어지고 있다. 혹자는 베트남의 부동산시장이 우리나라 80년대와 유사하다며 투자원금의 수배에 이르는 수익이 발생할 것이라는 기대감을 숨기지 않고 있다.실제 호찌민시의 투득(Thu Duc)이나 9군 지역의 평균 토지가격은 2012년 평방미터당 1천만~1천200만 동에 불과하였는데, 2017년에는 평균 2천700만~2천800만 동에 거래됐다.그렇다고 장밋빛 미래만을 꿈꾸며 베트남의 부동산에 무턱대고 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다. 부동산에 대한 베트남의 규제는 우리나라와 많은 차이가 있다.우선 베트남은 ‘모든 토지는 전체 인민의 소유’라는 헌법 규정을 토대로 사인의 토지에 대한 사적 소유를 인정하지 않고 있으며, 사인은 토지에 대한 사용권만을 보유할 수 있다.다만 토지사용권은 통상 50년간 인정되고 양도와 증여, 상속, 임대, 담보 제공이 가능하므로 사실상 소유권과 유사하다.외국인이나 외국인 투자기업이 토지사용권자로부터 토지사용권을 양도받거나 토지를 전대받아 토지사용권을 취득하는 것은 원칙적으로 인정되지 않는다.다만 국가로부터 직접 토지를 임차 또는 할당받아 토지사용권을 취득하거나, 공단 개발업자 등과 같이 예외적으로 외국인 투자기업에 토지 전대가 허용된 임대인으로부터 토지를 전대 받아 토지사용권을 취득하는 것은 가능하다.베트남 내에 합작기업을 설립하는 경우 합작기업의 현지 파트너사가 토지사용권을 합작기업에 현물 출자하여 해당 합작기업을 통해 토지사용권을 취득하는 것도 가능하다.이러한 토지사용권을 증명하기 위해 베트남 자연자원환경국(DONER)은 ‘토지사용권과 주택 및 기타 지상물의 소유권 증서'(이를 실무상 ‘Red Book’이라고 부른다)를 발급해 준다. 이 증서에는 토지의 주소, 면적, 용도, 사용 기간, 사용근거, 지상 주택이나 건축물, 입목 등의 자산, 담보권 등이 기재된다.다만 아직 이 증서에 대한 공시제도가 마련되어 있지 않기 때문에 부동산 거래 시에 각별한 주의가 필요하다.상가건물과 같은 상업용 부동산의 경우 외국인이 직접 이를 취득해 임대업을 하는 것이 불가능하고, 이를 위해서는 외국인 투자기업을 설립해야 한다.외국인 투자기업은 국가로부터 토지를 임차하거나 할당받아 건물을 신축하여 분양 또는 임대하는 것이 가능하다.또 외국인 투자기업은 아직 완공되지 않은 부동산 프로젝트를 인수한 다음 건물을 건설하여 이를 분양하거나 임대하는 것도 가능하다.한편 베트남중앙은행(SBV)은 부동산투자와 관련한 국내 대출에 상당한 규제를 하고 있고 현지 은행 이율도 높아 베트남 이외에 한국 또는 다른 국가로부터 해외 자금을 조달하는 경우도 많다.또한, 베트남은 투자자본의 회수와 관련하여서도 일정 부분 제한이 있다.베트남은 세금을 납부한 뒤 영업 이익, 기술료 및 서비스료, 지적재산권의 대가, 대출 원리금, 청산 후의 잔여재산 등의 해외송금은 보장하고 있다.그러나 자본 형태로 투자된 자금은 청산 전에 조기에 회수될 수 없으므로 법인설립 초기부터 대출금의 비중 등 투자자본의 포트폴리오에 관심을 가져야 한다.베트남은 고속으로 성장하고 있으며, 향후 수년간은 현재의 추세를 이어 나갈 것으로 예상되고 있다는 점에서 매력적인 투자시장임에는 분명하다.그러나 투자 성과를 달성하기 위해서는 정확한 시장조사는 물론, 베트남의 특유한 법제를 충분히 이해하고, 이에 맞는 투자계획을 수립하는 것이 선행돼야 한다. (법무법인 태평양 배용근 권영준 변호사)(끝)
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