당신은 주제를 찾고 있습니까 “일본 부동산 버블 – ‘공짜 점심은 없다’ 일본 거품경제의 시작과 끝 | KBS 스페셜 “도쿄 1991” | 부동산 밀착 다큐 시리즈 1탄 (KBS 070204 방송)“? 다음 카테고리의 웹사이트 you.maxfit.vn 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: you.maxfit.vn/blog. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 KBS 다큐 이(가) 작성한 기사에는 조회수 3,090,961회 및 좋아요 30,719개 개의 좋아요가 있습니다.
일본 부동산 버블 주제에 대한 동영상 보기
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
d여기에서 ‘공짜 점심은 없다’ 일본 거품경제의 시작과 끝 | KBS 스페셜 “도쿄 1991” | 부동산 밀착 다큐 시리즈 1탄 (KBS 070204 방송) – 일본 부동산 버블 주제에 대한 세부정보를 참조하세요
KBS 스페셜
“욕망과 혼돈의 기록, 도쿄 1991” (2007.2.4 방송)
이것은 한때 무에서 유를 창조할 수 있다고 믿었고,
곧 세상에 공짜점심이란 없다는 것을 깨닫게 된 한 사회에 관한 이야기이다.
1991년 일본 경제의 대 붕괴가 시작되었다.
거품경제는 일본인들을 어떻게 사로잡았는가.
그리고 그들은 거품경제로 인해 무엇을 가장 크게 잃었는가.
욕망이 낳고 두려움이 키운다는 거품 경제.
이 프로그램은 91년 거품시대로 돌아가서 본 생생한 일본 경제의 기록이다.
1. 버블전사, 고지마 노부타카
TBS TV 프로그램의 ‘빚쟁이 왕’ 고지마씨!
한때 도쿄 내 대부분의 빌딩은 그의 손을 거쳐 갔다는 8천억 엔의 자산가였다. 그는 긴자에서 매일 밤 100만 엔의 지폐다발을 풀며 건배를 했다. 하지만 그에게 남은 건 100억 엔의 빚, 전부 갚는 데는 8333년이 걸린다.
“8333년이나 살 수 있을 리가 없지 않나? 바보냐고 묻고 싶지만, 돈을 빌려간 입장이기 때문에, ‘알겠다. 8333년 동안 갚겠다’고 대답했다. 8333년 걸리는데, 뭘 먹으면 그렇게 오래 사느냐고 담당자에게 물었더니, 그런 걸 내가 알 리 없지 않냐고 의사한테 물어보라고 하더라.”
“버블이 다시 왔으면 좋겠다.”
2. 긴자마마, 모치즈키 아케미
85년, 버블이 막 시작되던 때부터 모치즈키는 긴자에 있었다. 버블기에 긴자의 고급클럽은 부동산업계 손님들로 가득했다. 긴자는 넘쳐나는 돈을 소비하는 중심지였다. 버블의 중심에서 화려한 20대를 보낸 그녀가 전하는 버블 전성기의 모습.
“어느 날, ‘생일선물이다. 이 가게 네 것이다.’ 그런 선물을 받은 마마의 얘기를 들은 적이 있다. 가게니까 1억 엔 정도였을 것이다. 자동차도 있었고, 또 아파트도 있다. 반지, 시계는 많이 있었다. 여행도 있었다. 나도 5,6명이서 함께 팔라우, 홍콩 같은 곳에 여행을 간 적이 있다. 호화여행이었다.”
3. 다카오 코미네 교수, 93년 일본 경제백서 집필자
“모두가 이것이 버블이라고 생각하지 않기 때문에 가격이 올라가는 것이다.” “‘대가의 지불 없이 효용을 얻을 수는 없다’ ‘이 세상에 무릉도원은 없다’‘무에서 유를 창조할 수는 없다’ 는 경제의 대원칙이 재확인되었다는 것이기도 하다.”
4. 거품 경제의 상징, 센 마사오
18세에 가수의 꿈을 안고 도쿄로 상경했던 센 마사오. 그는 ‘별빛의 왈츠’를 히트시키며 국민가수가 됐다. 거기서 나온 막대한 인세를 부동산에 투자했다. 유명세를 이용해 사업을 점점 확장했고, 2천억 엔의 자산가가 되었다. 50억 엔의 대저택에 살며, 자가용 비행기를 타고 일본 전역을 누볐던 그를, ‘가수왕’이 아닌 ‘실패한 부동산왕’으로 기억되게 한 거품경제의 뒷이야기.
5. 울트라맨 미술감독, 스즈끼 요시오
울트라맨, 고질라 등을 만든 성공한 미술감독 스즈끼씨. 그에게도 버블은 찾아왔다. 그는 집을 팔아 임대업에 뛰어들면서 부동산 사업가로도 성공하는 듯했다. 그러나 버블 붕괴로 전 재산을 팔고도 은행 빚을 갚지 못해 개인 파산선고까지 받게 된다. 하지만 그는 일본 고유의 장인정신을 잃은 것이 가장 안타깝다고 말한다.
“항상 그런 것이 머릿속을 떠나지 않기 때문에 아무래도 가슴에 중압감을 느끼거나 스트레스를 받아서 술이 늘었죠. 그리고 잠을 못 자는 상태가 아무래도 나타나죠. 그래서 디자인을 의뢰 받아도 손에 잡히지 않거나 그림을 못 그릴 때도 있습니다.”
“뭔가 큰돈이 그냥 움직이다가 없어진 듯한,
마치 꿈같은 시간이 흘러버렸습니다.”
#일본 #거품경제 #부동산버블 #부동산 #대출 #고지마노부타카 #센마사오 #스즈키요시오
일본 부동산 버블 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
1980년대 일본 거품경제 – 나무위키:대문
투기 열풍이 불기 시작하면서, 여기에 혹한 기업과 중장년층이 대박을 꿈꾸며 자산시장에 대거 진입했다. 여기에 이제는 정부가 나서서 부동산 거품을 …
Source: namu.wiki
Date Published: 1/19/2021
View: 9805
[Tokyo Watch] 일본의 부동산 버블 붕괴 과정을 되돌아보면 > ifs …
일본의 버블 붕괴 과정에서는 부동산 투자 관련 기업의 경영악화와 부도가 잇따랐으며 개인도 누적된 부채를 갚지 못하여 담보 부동산의 압류 및 경매가 …
Source: ifs.or.kr
Date Published: 6/10/2022
View: 2911
금리 급등에 붕괴한 ‘일본 부동산 버블’, 한국도 따라가나?
도쿄 도심 3개구의 땅을 팔면 미국 전체토지를 살 수 있다는 말이 나돌 정도로 일본의 부동산 가격이 폭등한 원인은 ‘불황’을 막기 위한 경기 부양용 …
Source: www.chosun.com
Date Published: 2/26/2021
View: 5320
일본의 부동산 버블의 전개과정과 붕괴 그리고 현황
한국의 부동산시장은 1998년의 IMF국제금융위기를. 기점으로 급격한 부동산가격의 하락이 진행되었으. 나, IMF금융위기의 조속한 극복과 함께 급격한 가.
Source: www.kapanet.or.kr
Date Published: 4/9/2021
View: 4707
국내 부동산, 일본형 버블과의 유사점과 차이점 – 현대경제연구원
정부의 강력한 부동산 안정대책에도 불구하고 특정 지역을 중심으로 급상승세가. 이어져 90년대 초에 나타난 일본형 부동산버블 붕괴가 우려됨.
Source: hri.co.kr
Date Published: 4/10/2021
View: 6022
부동산 버블 붕괴와 장기침체 : 일본의 경험과 시사점
– 버블기인 1980년대 후반에 걸쳐 실물경제에 누적된 과잉투자 및 과잉고용, 그리고 금융권에 발생한 문제를 적극적으로 해결하지 않고 10년 가까이 끌었던 정부의 미온적 …
Source: eiec.kdi.re.kr
Date Published: 4/2/2021
View: 5898
‘부동산 광풍’ 90년대 일본처럼 버블 붕괴될까…“한국은 다르다”
일본 경제의 버블은 1986년부터 발생해 1991년에 터졌다. 버블을 촉발시킨 건 1985년 플라자 합의다. 주요국이 엔화 평가절상을 합의하면서 ‘엔고 현상’이 …
Source: m.kmib.co.kr
Date Published: 8/1/2022
View: 2654
일본의 거품 경제 – 위키백과, 우리 모두의 백과사전
일본의 거품 경제(バブル景気)는 1986년부터 1991년 사이에 있었던 일본의 거품 경제 시기이다. 이 당시 부동산과 주식 등 실물경제의 가격이 매우 높이 증가하였다.
Source: ko.wikipedia.org
Date Published: 5/10/2021
View: 1601
일본 버블붕괴②…오만이 빚어낸 신기루 – 아틀라스뉴스
플라자 합의에 따른 금리인하는 유동성을 부풀려 그 돈이 주택으로 흘러갔다. 부동산은 일본에서 가장 신뢰받는 자산이었다. 1956~1986년 사이에 일본 …
Source: www.atlasnews.co.kr
Date Published: 3/6/2022
View: 7320
주제와 관련된 이미지 일본 부동산 버블
주제와 관련된 더 많은 사진을 참조하십시오 ‘공짜 점심은 없다’ 일본 거품경제의 시작과 끝 | KBS 스페셜 “도쿄 1991” | 부동산 밀착 다큐 시리즈 1탄 (KBS 070204 방송). 댓글에서 더 많은 관련 이미지를 보거나 필요한 경우 더 많은 관련 기사를 볼 수 있습니다.
주제에 대한 기사 평가 일본 부동산 버블
- Author: KBS 다큐
- Views: 조회수 3,090,961회
- Likes: 좋아요 30,719개
- Date Published: 2020. 11. 19.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=-D7GIBs8QAU
[Tokyo Watch] 일본의 부동산 버블 붕괴 과정을 되돌아보면 > ifs Watch
한일의 부동산 버블의 유사성
한국은행이 지난 2021년 12월 23일에 발표한 ‘2021년 하반기 금융안정보고서’에서 국내 부동산 가격 급등에 따른 금융취약성을 지적했다. ‘우리나라의 금융시스템은 전반적으로 안정적인 모습을 나타내고 있으나 높은 부동산가격 상승세와 가계부채 증가세로 인해 중장기적인 관점에서의 잠재 취약성은 높은 수준을 지속하고 있다’고 평가한 것이다.
2021년 3분기에 부동산 부문 금융취약성지수(FVI·소득 대비 주택가격비율 등 3개 지표로 산출)는 100을 기록했다. 전 분기(97.23)보다 2.77포인트 상승한 것은 물론 관련 통계를 집계한 1996년 1분기 후 가장 높게 나타났으며, 그만큼 부동산 가격의 거품이 크다는 것이다.
사실, 우리나라의 평균 소득대비 주택가격비율(PIR : Price to Income Ratio)은 KB국민은행의 서울지역 아파트 가격을 기준으로 보면 2014년 3분기의 8.8배에서 2021년 2분기에는 18.5배로 급상승했다. 이는 일본이 경험했던 부동산 버블의 절정기인 1990년과 비슷한 수준이다. 도쿄지역의 맨션아파트의 PIR(도쿄칸테이-일본 최대급의 부동산 데이터 기업-기준)이 1985년의 8.08배에서 급상승해 1990년에는 18.12배를 기록한 바 있다. 도쿄지역의 장기평균 PIR은 8배 정도로 평가되기 때문에 1987~1993년 동안은 평균선에서 이탈했던 버블이 존재했던 것으로 볼 수 있다.
일본의 부동산 버블 붕괴는 1990년 이후 시작했다고 할 수 있으나 가격이 한꺼번에 급락했다기보다도 상대적으로 큰 폭의 하락세가 수년 동안 지속되면서 도쿄 지역의 맨션아파트의 PIR이 1990년대 중반에는 정상적인 수준으로 떨어졌다고 할 수 있다. 도쿄 지역의 맨션아파트의 가격(70평방미터 기준)의 경우 1990년 1억 766만엔에서 1991년 1억 591만엔(전년비 -1.6%), 1992년 8,373만엔(-20.9%), 1993년 6,511만엔(-21.6%), 1994년 5796만엔(-11.7%)으로 떨어졌으며, 1994년의 PIR은 8.9배로 정상적인 수준을 거의 회복했다고 할 수 있다.
그러나 일본의 경우 부동산의 거품이 어느 정도 빠진 이후에도 부동산 가격의 하락세가 지속되었으며, 2001년에는 도쿄지역의 맨션아파트 가격은 4,720만엔까지 하락했다(PIR의 최저점은 2000년의 7.13). 1990년의 최고점 대비로 2001년의 도쿄지역의 맨션아파트 가격은 무려 -56.1%의 하락율을 기록한 셈이다.
일본의 경험으로 봐서 우리나라의 경우도 전반적인 소득수준의 확대를 통해 PIR을 정상화하기는 어려울 것으로 보이며, 큰 폭의 부동산 가격 조정이 필요한 상황이라고도 할 수 있다. 또한 부동산 버블이 형성된 후 이것이 붕괴되는 과정에서의 가격 하락세에는 일본의 경우와 같이 가속도와 관성이 붙으면서 오버슈팅 할 위험성도 있는 것으로 보인다.
부동산 가격 상승과 대출팽창 사이클에서 부동산 가격 하락과 대출회수 사이클로
일본의 버블 붕괴 과정에서는 부동산 투자 관련 기업의 경영악화와 부도가 잇따랐으며 개인도 누적된 부채를 갚지 못하여 담보 부동산의 압류 및 경매가 속출했다. 은행들은 앞 다투어 부동산 관련 융자의 축소에 주력한 것이다. 이는 버블 경제기에 심화된 부동산 가격상승과 각 경제주체들의 밸런스시트의 팽창 사이클이 부동산 가격 하락과 밸런스시트의 위축 사이클로 급 반전하면서 발생했다.
<아래 그림>에서 볼 수 있는 바와 같이 버블기에는 부동산 자산 가격 상승 → 재무구조 개선 → 채무를 늘려 자산 추가 매입 → 자산 가격 상승이라는 메커니즘이 작동한다. 일본 버블 당시에는 부동산 가격의 담보를 100%까지 인정하는 사례도 확대했다. 금융회사들이 경쟁적으로 융자를 확대해 자산 가격의 상승세가 과열된 것이다. 각 은행의 지점이 대출경쟁에 승리하기 위해 대출기준을 낮추는 일이 빈발하였다.
한편, 버블 붕괴기에는 자산가격의 하락 → 순자산이 감소하고 부채 부담 확대 → 자산 매각 확대 → 자산 가격 하락이라는 반대 방향으로 밸런스시트의 급격한 축소 압력이 발생했다. 이 단계에서는 막상 부동산을 매각하려 해도 매입자가 소멸해 가격 하락세가 가속화된 것이며, 은행 부실채권이 누적적으로 급증해 일본 장기불황의 원인이 되었다.
버블기에는 앞 다투어 대출을 권했던 금융회사들이 버블 붕괴기에는 하루아침에 대출 억제(가시 시부리)나 대출 회수(가시 하가시)에 나선 것이다. 부동산 가격 하락으로 담보가치가 떨어졌기 때문에 금융회사로서는 이에 상응하는 규모로 대출 잔액 축소에 주력한 것이다.
이러한 일본의 부동산 버블의 팽창과 붕괴 과정을 우리나라와 비교할 경우 가계 채무의 급증세와 서울 및 수도권의 부동산 가격의 버블 현상 심화는 상당히 유사성이 있고 경계가 필요한 수준이 되었다고 할 수 있다. 한국은행이 경계 평가를 하고 있는 것이 당연한 측면이 있다. 이제, 부동산 버블 문제가 단순히 주택 구입난이라는 차원이 아니라 금융위기와 장기불황의 원인이 될 수도 있는 위험성이 점점 확대되고 있다는 인식이 필요할 것이다.
물론, 한국의 경우 LTV·DTI 규제를 통해 일본과 같이 부동산 가격의 100% 정도에 달하는 담보가치 인정 융자가 확대되는 극단적인 일은 거의 없었을 것이고 은행의 편법 융자 등도 많지 않을 것으로 보인다. 일본과 같은 밸런스시트의 급격한 축소 압력이 당장 발생할 것인지도 불확실한 상황이다. 그러나 향후 부동산 가격 상승 신화에 대한 기대가 지속되고 서울지역 아파트 가격을 중심으로 PIR이 일본의 버블 경제기 이상으로 지속 상승할 경우 극심한 후유증과 함께 어느 시점에서 밸런스시트의 위축, 부실채권 누적이라는 위기를 피할 수 없게 될 수 있다.
이러한 상황을 막기 위해서는 주택 공급 확대 정책과 함께 금융권 전체 차원에서의 부동산 대출 총량에 대한 관리 및 회수 조정을 통해 가계 등 주택 부문의 밸런스시트의 축소 관리에 만전을 기할 필요도 있을 것이다. 일본의 경험으로 보면 부동산 융자 관련 분야의 밸런스시트 축소 조정은 부동산 가격의 안정화 및 하락에 강력한 효과가 있으며, 이를 인위적으로 관리하면서 모색할 수도 있을 것이다. 즉, 주택 담보 대출총량의 단계적 축소 속에서 수년에 걸쳐 부동산 시장의 가격 조정이 이루어지면서 결국 서울 지역 등에서의 PIR이 정상화되고 거품이 안정적으로 빠지도록 하는 소프트랜딩을 달성하는 것이 중요할 것으로 보인다.
‘부동산 광풍’ 90년대 일본처럼 버블 붕괴될까…“한국은 다르다”
부동산 가격이 천정부지로 치솟자 1990년대 일본 버블 붕괴가 거론되고 있다. 정부의 유동성 공급이 ‘부동산 광풍’을 가져왔다는 점에서 한국과 일본이 유사하다는 것이다. 직장인 연 수입의 18배까지 가격이 오르던 일본의 부동산은 1991년 폭락하며 20년 장기불황을 불러왔다. 다만 과거 일본과 달리 현재 한국은 가파르게 금리를 올릴 수 없기 때문에 갑작스러운 버블 붕괴 가능성은 낮다는 의견도 나온다. 부동산 거품이 오래갈 수 있다는 얘기다.일본 경제의 버블은 1986년부터 발생해 1991년에 터졌다. 버블을 촉발시킨 건 1985년 플라자 합의다. 주요국이 엔화 평가절상을 합의하면서 ‘엔고 현상’이 발생했다. 수출기업들의 가격 경쟁력 저하로 경기 부진이 오자 일본은 금리인하와 내수확대 정책을 시행했다. 그 결과 시장에 자금은 과잉 공급 되기 시작했고, 가계와 기업은 낮은 금리로 대출을 받아 주식과 부동산을 매입했다.1984년부터 도쿄를 중심으로 부동산 가격은 상승했다. 상업용 부동산 가격은 이후 5년간 2.7배 상승, 주거용 부동산 가격은 같은 기간 2.2배 올랐다. 전국 여기저기에서 ‘부동산 왕’이 나타났으며, 많은 대출을 받아도 금방 부동산 가격이 상승해 갚을 수 있었다. 버블 경제 전성기였던 1990년에는 주택 가격이 직장인 연 수입의 8배, 수도권 신규 아파트 가격은 직장인 연 수입의 18배에 달했다.그러나 일본의 부동산 버블은 1991년 갑자기 꺼졌다. 일본도 시장 과열을 잡기 위해 대출 규제, 세금 인상, 부동산 감정가 현실화 등을 시행했다. 그리고 뒤늦게 기준금리를 빠르게 인상했다. 1989년 2.50%였던 기준금리는 1990년 6.00%까지 올라갔다. 그러자 부동산 가격은 1990년 10월부터 하락세로 전환했다. 1991년 4월 본격적으로 버블이 꺼지자 전국적으로 아파트와 토지 가격은 절반 이하로 추락했고, 대도시 주변에는 개발이 멈춘 유령 도시가 속출했다. 이후 일본 경제는 자산 거품 붕괴를 회복하지 못하고 ‘잃어버린 20년’으로 진입했다.한국의 부동산 시장도 30년 전 일본과 유사한 현상을 보이고 있다. 경기 부진과 신종 코로나바이러스감염증(코로나19)으로 정부가 금리인하와 양적완화 정책을 시행하고 있다. 그 결과 시중에 풀린 많은 돈이 부동산과 주식 시장으로 흘러 들어가고 있다. 지난 5월 말 기준 서울 입주 5년 이내 아파트 평균 가격은 14억원에 육박하고 있다.관건은 거품이 언제까지 유지될 지다. 우리나라도 갑자기 버블 붕괴가 나타나면 큰 충격에 빠질 수 있다. 전문가들은 다행히 일본과 같은 버블 붕괴 가능성은 낮다고 보고 있다. 가장 큰 이유는 금리다.일본의 자산 가격 추락에 가장 큰 원인으로 꼽히는 것은 금리 인상이다. 단기간 가파르게 금리를 인상한 정책 실수가 버블 붕괴를 촉발했다는 것이다.반면 현재 우리나라는 이른 시일 내 금리를 올리기 어려운 상황이다. 우리나라 뿐만 아니라 전 세계적으로 경제가 어려워 ‘저금리 기조’가 유지되는 분위기다. 시중에 돈을 푸는 유동성 공급을 중단할 수 없는 것이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도 역시 인플레이션 억제를 위한 ‘선제적 기준금리 인상’ 카드를 포기하는 방안을 검토 중인 것으로 알려지고 있다. 현 수준의 저금리가 오랜 기간 지속될 수 있다는 뜻이다.이에 한국이 독자적으로 금리를 급격하게 올려 부동산 버블 붕괴로 이어지는 일은 발생하기 힘들 것으로 보인다. 또 일본과 한국의 부동산 거품 원인이 비슷하지만 경제 상황, 상승 폭 등에는 차이가 있다는 점도 붕괴 가능성을 낮추고 있다.결국 한국의 부동산 시장 광풍은 일본과 달리 장기화 될 수 있다. 이에 금리를 건드릴 수 없는 정부가 할 수 있는 일은 유동성 분산일 것으로 보인다. 과잉 공급되는 자금을 부동산 외 다양한 투자처로 유도하는 것이다.실제로 과잉 유동성 시대를 처음 연 일본은 기축통화국 등의 장점을 이용한 해외 투자가 많이 이뤄지고 있다. 일본 시중에 풀린 풍부한 돈이 전 세계 각지의 부동산, 금융상품, 소비시장으로 흘러 들어가 ‘큰 손’ 역할을 하는 것이다. 과거와 달리 유동성이 부동산 외 해외 투자처 등으로 분산되고 있다.미국 또한 비슷하다. 초저금리로 시중에 넘치는 돈이 부동산 보다 주식 시장에 더 많이 흘러 들어가고 있다. 미국의 부동산 보유세 실효세율은 2015년 기준 1.00%인데, 주요국 평균인 0.38%, 한국 0.16% 보다 높은 편이다. 주택 보유에 대한 세부담과 금융위기 이후 강화된 대출 제도 등이 부동산 보다 주식 투자를 선호하게 만들고 있다는 분석도 있다.홍춘욱 EAR리서치 대표는 “1990년 일본과 2020년 한국 부동산 상승세가 비슷하지만, 가장 큰 차이는 정책 금리 인상이다”며 “전 세계가 제로 금리를 향해 가고 있기 때문에 갑자기 우리나라에서 버블 붕괴가 일어나지 않을 것이다”고 말했다. 이어 “부동산 상승세가 장기화될 수 있는데, 유동성이 분산될 수 있도록 다른 물꼬를 터주는 방법 밖에 없다”고 강조했다.주원 현대경제연구원 경제연구실장은 “부동산 가격이 높지만 아직 과거 일본과 비슷한 수준은 아니고, 버블 붕괴의 금리 인상 같은 정책 실패도 나타나기 힘들 것”이라며 “한동안 유동성 공급이 유지될 수 밖에 없다. 이를 해결하려면 실물 경제가 살아나야 한다”고 말했다.세종=전슬기 기자 [email protected]
일본의 거품 경제
일본의 거품 경제(バブル景気)는 1986년부터 1991년 사이에 있었던 일본의 거품 경제 시기이다. 이 당시 부동산과 주식 등 실물경제의 가격이 매우 높이 증가하였다.[1] 그러나, 거품 경제가 종결된 후, 일본은 극심한 장기침체인 잃어버린 10년이 도래하게 되었다.[2] 거품 경제의 여파로 2003년에 주식 가격이 폭락하였으며, 이는 곧 2007년 금융 위기라는 불경기로까지 이어지게 된다.
역사 [ 편집 ]
제2차 세계 대전(1939~1945) 이후, 일본은 엄격한 관세 정책과 국민들에게 절약하는 습관을 들이는 정책을 폈다. 은행에 돈이 쌓이고, 일본은 무역수지에서 흑자가 발생하였고, 엔화의 가치가 높아졌다. 이러한 연유로 외국에서 일본으로 돈(자본)이 많이 투자되었는데, 그 중 특히 도쿄 증권거래소에 많이 투자되었다.
각주 및 인용 [ 편집 ]
일본 버블붕괴②…오만이 빚어낸 신기루
일본은행 금리인상시기 놓치고, 대장성 기업들의 투금계정 허용
미국이 플라자 합의를 주도해 일본 경제를 무너뜨렸다는 주장이 있다. 미국의 엔고(円高) 강요가 일본의 자산 거품을 조장했고, 그 거품이 터지면서 일본 경제가 무너졌다는 것이다. 일견 일리가 있는 견해다. 하지만 내막을 뜯어보면 일본 당국이 엔고 불황을 대처하는 과정에서 과도하게 금리인하를 단행해 자산거품을 키웠다. 적어도 엔고가 시작된지 2~3년후인 1987~88년 경에 금리를 올렸어야 했다.
자산버블이 생길 때는 적절한 시기에 바람을 빼주어야 한다. 일본 금융당국은 그렇게 하지 않았다. 그들이 뒤늦게 손을 댔을 때에는 거품이 터지기 직전이었다. 관료들의 오만 때문이었다. “일본 경제는 영원할 것이다, 전쟁에선 졌지만 경제에선 미국을 이기고 있다”는 그 과도한 자신감이 버블을 키웠다. 1985년 뉴욕 플라자호텔에서 미국에 의해 통화절상을 강요받은 나라 가운데 독일, 영국, 프랑스 경제는 멀쩡했는데 유독 일본경제만 무너졌다. 정부와 기업, 금융기관, 일본인들이 한통속이 되어 밀어붙인 자신감은 거품 붕괴로 귀결되었다.
일본은 플라자 합의에 따라 외환시장에 개입해 달러화를 떨어뜨렸다. 1달러당 250엔 하던 환율이 1986년 중반엔 150엔대로 떨어졌다.
일본은행은 1986년에 재할인율을 네 번 인하해 5%에서 3%로 떨어 뜨렸다. 미국과의 약속에 따라 달러 값을 하락하기 위한 필요조치이기도 했고, 엔화 상승에 따른 일본 기업들을 부양하는 당연한 조치로 받아 들여졌다. 수출이 악화되어 내수시장을 키워야 한다는 명분도 있었다.
엔다카(엔고)는 일본 경제를 침체에 빠뜨렸다. GDP 성장률이 1985년 6.3%에서 1986년에 2.8%로 하락했다. 일본에선 이를 엔고불황이라 불렀다.
1987년 2월 22일 파리 루브르에서 G7 재무장관들이 만나 달러가치가 충분히 떨어졌으니 더 이상 떨어지지 않도록 협조하기로 합의했다. 플라자 합의는 2년만에 루브르 합의(Louvre Accord)로 종결되었다.
일본 엔화 추이 /위키피디아
일본 정부와 중앙은행은 루브르합의 시점에서 자산거품을 처리했어야 했다. 플라자 합의에 따른 금리인하는 유동성을 부풀려 그 돈이 주택으로 흘러갔다. 부동산은 일본에서 가장 신뢰받는 자산이었다. 1956~1986년 사이에 일본 땅값은 50배 이상 치솟았다. 이 시기에 소비자물가는 두배 올랐을 뿐이다. 일본인들은 땅값은 절대 떨어지지 않는다고 믿었다.
풀려난 돈은 도쿄 중심가 지가를 띄워 올렸다. 도쿄 상업지구의 1㎥당 가격이 1984년 133만 엔에서 이듬해 189만 엔으로 42% 올랐고, 1986년에 421만엔으로 두배 이상 올랐다. 도쿄 주거지역 땅도 1㎥당 1985년 30만엔에서 1986년에 43만엔으로 45% 상승했다. 오사카도 상업지구와 주거지구의 땅값이 30% 이상 폭등했다.
도쿄 땅값이 너무 올라 더 이상 사지 못하게 되자 도쿄 남쪽 지역으로 투기바람이 이동했다. 요코하마, 사이타마, 치바현의 땅값이 들썩거렸다. 1987년에 이미 일본 부동산 시장은 버블을 형성했고, 이듬해엔 도교 부동산 시장에 거품붕괴의 조짐이 나타나기 시작했다.
부동산이 뛰자 다음으로 뛴 곳이 주식시장이다. 도쿄 증시의 기본지수인 니케이225 지수는 1984년에 9,900~1만1,600 사이의 박스권을 형성하고 있었다. 그런데 플라자 합의 직후인 1985년 12월에 1만3,000 포인트를 넘어섰고, 1986년 8월엔 2만6,000 포인트를 터치했다.
경제학자 대부분은 1987년에 일본 중앙은행이 버블을 차단해야 했다고 주장한다.
루브르 합의로 일본은 더 이상 엔고 의무를 지지 않았다. 그런데 루브르 회의 다음날인 1987년 2월 23일 일본은행은 재힐안율을 3%에서 2.5%로 인하했다. 중앙은행이 거품을 더 조장시킨 것이다.
일본은행의 이때 재할인율 인하조치가 시장에 잘못된 사인을 주었다. 이후 주택과 부동산 시장이 계속 오르자 일본은행은 1987년 하반기에 금리인상을 논의했지만, 때마침 뉴욕증시에서 블랙먼데이 주가폭락(1987. 10. 19.) 이 터지는 바람에 기회를 놓치고 거품 팽창을 2년 더 방치했다.
블랙먼데이 때, 대장성은 노무라, 다이와, 야마이치, 니코 등 빅4 증권사 대표를 불러 주가를 부양하라고 명령했다. 일본 대장성의 노골적인 증시부양인 이번이 처음은 아니었다. 거래량의 절반을 좌우하던 메이저 증권사들은 큰 손들에게 손실보장을 해주며 수단과 방법을 가리지 않고 수식매수에 나섰다. 도쿄 증시는 2~3개월만에 원래의 수준을 회복했다.
최고급 맨션의 대명사였던 도쿄 도심의 히루가든힐스 /위키피디아
1987~1990년 사이 일본의 부동산과 주식시장은 광란의 시기였다. 중소기업들은 은행 대출을 받아 부동산 사기에 혈안이었고, 당국의 규제가 느슨한 비은행 금융회사들의 부동산 담보대출은 1985년 22조엔에서 1989년말 89조엔으로 4배 가까이 늘었다. 도쿄 집값이 너무 올라 은행들은 월급쟁이들엑 작은 평수도 100년이상 분할상환하는 조건의 대출상품을 팔았다.
이 와중에 일본 정부는 우체국 예금대한 면세조치를 완화했다. 그러자 300조엔에 달하는 자금이 우체국에서 빠져나와 증시로 몰려들었다.
1990년 일본 부동산 전체 가치는 2,000조엔을 넘는다는 계산이 나왔다. 이 금액은 미국 땅 값의 4배에 해당하는 것이다. 도쿄 황궁 땅값이 캘리포니아 전체 땅값보다 비싸다는 계산되 이 무렵 나왔다. 도쿄 중심부의 NTT(일본전신전화공사) 신축건물의 1㎥ 가격이 3,000 달러를 호가해 버블 타워라는 영광을 얻었다.
버블시기 일본의 부동산 가격 추이 /Policy Responses to the Post-Bubble Adjustments in Japan: A Tentative Review
일본 기업들은 1980년대부터 자이테크(財테크)로 수익을 벌어들였다. 대장성은 1984년에 기업의 토오킨 계정(투금계정)을 허용했다. 기업들은 이 계정으로 자본이득세를 부담하지 않고 주식과 채권투자를 했다. 증권사들은 기업의 토오킨 계정을 유치해 운영해 주는 계좌를 만들었다. 토오킨 펀드의 규모는 1985년 9조 엔에서 1989년 40조 엔으로 불어 났다.
기업들은 자본자유화 조치에 힘입어 1981년부터 역외시장에서 신주인수권부 채권(BW)를 발행할수 있었다. 일본 기업들은 낮은 이자율로 BW를 발행해 엔고로 인한 환차익을 얻고 그 돈으로 투금계정에 부었다.
기업들은 제조업을 해서 번 돈보다 재테크를 해서 번 돈이 더 많았다. 상장기업 대부분이 재테크를 했다. 엔고로 적자를 본 기업도 재테크로 이익을 냈다. 철강회사 한와는 재테크로 번 돈이 4조 엔으로, 본업에서 번 이익금의 20배를 넘었다.
기업들은 쉽게 조달한 돈으로 설비투자에도 썼다. 1980년대 후반에 일본 재계는 사상 최대의 설비투자 붐을 일으켰다. 덕분에 일본의 GDP 성장률은 올라갔다.
도쿄 증시는 기업 수익보다 더 빠르게 상승했다. 섬유회사의 주가수익비율(PER)은 108배, 서비스주는 112배, 해상운송주는 176배, 어업관련주는 319배로 뛰었다. 일본 최대항공사 JAL은 민영화하면서 PER 400배에서 주식이 거래되었다.
서양의 증권사들은 1980년대 후분부에 도쿄 증시가 과열되었다고 판단해 서서히 손을 떼기 시작했다. 그렇지만 일본 증권사들은 궤변을 늘어 놓으며 기업과 개인투자자들을 끌어모았다. 최대증권사 노무라는 한번도 ‘매도’ 의견을 내지 않은 것으로 유명하다. 노무라는 일본인들의 집단성을 활용해 자금을 유치해 증권시장에 밀어 넣었다.
니케이지수는 1989년 12월 29일 3만8,957.44 포인트까지 올라 4만 포인트를 목전에 두었다. 1985년 1월 이후 5년 사이에 무려 3.2배 올랐다. 그들은 이 주가가 계속 갈줄 알았다.
<참고자료>
Wikipedia, Louvre Accord
Wikipedia, Japanese asset price bubble
금융투기의 역사, 에드워드 챈슬러, 국일증권, 2001
저작권자 © 아틀라스뉴스 무단전재 및 재배포 금지
키워드에 대한 정보 일본 부동산 버블
다음은 Bing에서 일본 부동산 버블 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 ‘공짜 점심은 없다’ 일본 거품경제의 시작과 끝 | KBS 스페셜 “도쿄 1991” | 부동산 밀착 다큐 시리즈 1탄 (KBS 070204 방송)
- KBS
- 다큐멘터리
- docu
- documentary
- 다큐
- 부동산
- 거품경제
- 버블경제
- 부동산거품
- 부동산버블
- 대출
- 은행
- 금융
- 중산층
- 버블붕괴
- 경기침체
- 센 마사오
- 스즈키 요시오
- 고가 주택
- 주택
- 부동산 정책
- 대출 규제
- 강남
- 김현미
- 홍남기
- 국토교통부
- 서브 프라임 모기지 사태
‘공짜 #점심은 #없다’ #일본 #거품경제의 #시작과 #끝 #| #KBS #스페셜 #“도쿄 #1991” #| #부동산 #밀착 #다큐 #시리즈 #1탄 #(KBS #070204 #방송)
YouTube에서 일본 부동산 버블 주제의 다른 동영상 보기
주제에 대한 기사를 시청해 주셔서 감사합니다 ‘공짜 점심은 없다’ 일본 거품경제의 시작과 끝 | KBS 스페셜 “도쿄 1991” | 부동산 밀착 다큐 시리즈 1탄 (KBS 070204 방송) | 일본 부동산 버블, 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오, 매우 감사합니다.