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- 건축물 외벽 중심선 또는
- 건축물 외곽부분 기둥 중심선
- 평지붕이 아닌 지분의 경우(처마,차양,부연 등) : 끝부분에서 1m 후퇴한 면적
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대지면적, 건축면적, 연면적. 그리고 건폐율과 용적률까지.
일상에서 쉽게 접할 수 있는 면적과 관련된 건축 개념들, 정확히 알고 있나요? 🙂
#건축면적#연면적#건폐율#용적률
0:33 내용 소개/Intro
0:56 대지면적/Lot Area or Site Area
1:23 건축면적/Building Area
1:57 연면적/Total Floor Area or Gross Floor Area
2:40 건폐율/Building Coverage Ratio(BCR)
3:15 용적률/Floor Area Ratio(FAR)
3:59 퀴즈/Quiz
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건폐율 용적률 연면적 건축면적으로 층수 계산하기
건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개층의 면적이라고 생각하면 됩니다. 쉽게 말해서 토지 전체에서 건물이 깔고 앉아 있는 면적의 …
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Date Published: 5/24/2022
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건축면적.바닥면적.연면적 계산 .비교 – Daum 블로그
대지면적 쉽게 이야기 해서 등기부상 토지로 되어 있는 땅의 넓이를 말합니다. 실제의 내 땅입니다. 과거에는 주로 평 단위를 많이 썼습니다만 현재는 …
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건폐율 및 용적률 계산방법 알아보기! – 마이다스캐드
가로, 세로 각각 15m, 10m 크기의 건축물을 건축 하기를 희망하므로 건축면적은 15m×10m = 150㎡ 입니다. 셋째, 건폐율 계산합니다. 건폐율 공식에 의해 산정을 하면 건축 …
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용적률 계산과 건폐율 계산 – 바로보는 부동산
건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 면적을 말합니다. 보통은 1층의 건축면적이 해당되는데요. 처마나 차양이 1m 이상 돌출 될 경우 돌출된 끝 …
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건폐율 및 용적률 계산기::부동산계산기.com
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연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 300㎡ 이라면 …
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▷(건폐율과 용적률) 계산방법 과 차이점은? 대지면적, 건축면적 …
이때 주의하실 점이 있습니다. 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 됩니다. 가령 바닥면적이 70㎡ 건물을 지하 1층 지상 3층으로 …
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계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률 – 지식살롱
1) 건폐율 계산방법 · “건폐율 = 대지면적에 대한 건축면적의 비율” · 즉, “건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100″입니다. · 활용적인 측면에서는 위 수식을 …
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Date Published: 1/26/2021
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주제에 대한 기사 평가 건축 면적 계산
- Author: H’s 건축학개론
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- Date Published: 2021. 3. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=FK7LhYlheSU
연면적이란, 건축면적 연면적 계산, 바닥면적
국토계획법에서는 대지면적에 대한 건축물이 드리울 수 있는 그림자면적 빙율(건폐율)에 대한 최대한의 범위를 규정하고 있다. 건폐율 규정은 대지에 최소한의 공지를 확보하여 도시 공간에 일조, 채광, 통풍을 할 수 있도록 하여 도시의 환경적 안전을 도모하는 한편, 화재 시 건축물 연소 방지와 소방활동 및 이용자들의 피난을 용이하게 하는 피난안전뿐만 아니라 인접한 건축물로의 화재 확산 방지의 목적이 있다ㅏ. 결국 건폐율 규정은 도시의 평면적인 밀도를 조절하여 쾌적한 도시생활 호나경을 구현해 나아가는 중요한 수단이다.
건폐율은 대지에 건축물이 드리울 수 있는 그림자면적(수평투영면적)에 의해 산정되는데, 이를 건축면적이라 한다. 얼핏 바닥면적과 동일한 개념으로 이해될 수 있으나, 바닥면적은 건축물의 각 층(지상층 및 지하층)에 대한 수평투영면적인 반면, 건축면적은 지상층 부분의 건축물 전체에 대한 수평투영면적이다.
건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. (건축법 시행령 제119조 제1항 제2호)
건축면적(수평투영면적) 산정 기준
1. 건축물 외벽 중심선 또는
2. 건축물 외곽부분 기둥 중심선
3. 평지붕이 아닌 지분의 경우(처마,차양,부연 등) : 끝부분에서 1m 후퇴한 면적
가. 한옥 지붕 : 끝부분에서 2m 후퇴한 면적
나. 전통사찰의 지붕 : 끝부분에서 4m 후퇴한 면적
다. 캔틸레버 돌출 차양 설치 축사 : 끝부분에서 3m 후퇴한 면적
건폐율 용적률 연면적 건축면적으로 층수 계산하기
건폐율 용적률 연면적 건축면적으로 층수 계산하기
◎ 건폐율이란?
대지면적에 대한 건축면적의 비율 을 말합니다 .
건폐율=(건축면적÷대지면적)×100
여기서 대지면적이란 건축할 수 있는 대지의 넓이를 말하며
건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개층의 면적이라고 생각하면 됩니다.
쉽게 말해서 토지 전체에서 건물이 깔고 앉아 있는 면적의 비율을 ” 건폐율 “이라 하겠습니다.
위의 모습처럼 건폐율이 80%라고 하면 토지를 100으로 잡았을 때 건물이 80의 비율로 덮고 있다는 것입니다.
예를 들어 대지 100평에 바닥면적 80평의 집을 지었다면 건폐율 은 80%가 되겠지요.
건폐율 을 규제하는 목적은 건축물의 과밀을 방지하여 일조 채광 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고 화재 및 기타 재해 시에 연소의 차단이나 소화 피난 등에 필요한 최소한의 공간을 확보하는데 있습니다.
이제는 옛날처럼 점점 닭장 집 같은 건 점점 없어지는 추세입니다.
그럼 실무적으로 필드에서 필요한 것은 궁극적으로 대지 위에 건물을 지을 수 있는 건축면적이기 때문에 건축면적을 구하는 식으로 변경하면
건축면적=대지면적×법정건폐율이 됩니다.
A라는 토지의 건폐율이 50%라고 하면 대지면적이 300m²인 A토지의 건축면적은 150m²가 됩니다.
가장 넓은 바닥면적을 최고 150m²까지 건축물을 지을 수 있다는 애기입니다.
건축면적=대지면적×법정건폐율=300m²×50%=150m²
◎ 용적률이란?
대지면적에 대한 건축물의 지상층 연멱적의 비율 을 말합니다 .
용적률=(건축물의 지상층연면적÷대지면적)×100
한마디로 몇 층 높이까지 건물을 지을 수 있느냐에 대한 비율을 생각하면 됩니다.
여기서 건축물의 지상층 연면적이란
지상 건물 각층의 바닥면적의 합계를 말합니다 .
단 지하층과 필로티구조의 1 층의 주차장은 포함되지 않습니다 .
쉽게 풀이하면 용적율에서 적자는 한자어로 적립, 축적 등 비슷한 의미의 적자로 건물을 얼마의 비율로 건축할 수 있는 비율을 말합니다.
지하층을 빼고 위로 건물을 올릴 수 있는 면적의 비율을 용적률 이라 하겠습니다.
그래서 건폐율을 수평적인 제한 이고, 용적률은 수직적인 제한 이라고 합니다.
필드에서는 용적률로 건축물의 지상층 연멱적을 계산하는데 활용합니다.
즉 가장 궁금한 층수를 얼마나 올릴 수 있나 결정합니다.
건축물의 층수는 지상층 연면적을 건축면적으로 나누면 되기 때문에
건축면적과 지상층 연면적만 알면 개략적인 건물의 층수를 알 수 있습니다 .
건폐율과 용적률을 어떻게 적용하는지 몇 층까지 올릴 수 있는지 확인해 보실까요?
대지평수 50평, 건폐율 60%, 용적률 200%인 토지에 지을 수 있는 층수는?
최대바닥넓이
대지평수 50평×0.6(건폐율 60%)=30평 최대 바닥면적 30평 가능하죠.
대지평수 50평×2(용적율 200%)=100평
1층 – 30평 / 2층 – 30평 / 3층 – 30평 = 여기 3층까지 계산 합해보면 90평이며, 100평-90평=10평 10평은 옥탑으로 4층 올리든가 버리던가 하겠죠?
4층 10평=30+30+30+10=100평
■ 용적률
◎ 용적률이란?
땅 면적에 대한 건물 면적의 비율을 말하고,
◎ 건폐율이란?
땅 면적을 기준으로 전체 건물 바닥이 차지하고 있는 비율을 말한다.
만약 1000㎡의 땅에 바닥 면적이 400㎡인 건물을 짓는다면
이 건물의 건폐율은 400/1000 = 0.4인데, 이것을 백분율로 나타내면 0.4×100=40%가 됩니다.
그런데 이것이 용적률과 어떤 관계가 있을까요?
같은 건폐율을 가진 건물이라도 층수가 달라질 수 있습니다.
만약 건폐율만 법으로 정해 놓으면, 땅 주인들은 건물을 높이 지으려고만 할 수 있습니다.
예를 들어
아파트의 경우 층수가 높아질수록 더 많은 사람들이 살게 됩니다.
그러면 그만큼 편의시설, 놀이시설, 주차시설, 공원시설을 이용하는 사람들이 많아져
점점 불편함을 겪게 되지요.
그래서 땅 면적에 대해 건물 바닥 면적(지하층 제외)을 모두 합한 연면적(총 면적)의 비율도 법으로 제한하게 되는 것입니다.
따라서 이러한 제한을 용적률이라고 하는 것입니다.
요약하면,
건폐율은 땅 크기를 기준으로 건물 바닥이 차지하는 비율이며,
용적률은 땅 크기를 기준으로 건물의 지상층 연면적이 차지하는 비율입니다.
따라서 층수는
용적률/건폐율 또는 연건평/건평으로 산출됩니다.
또한, 용적률은 건폐율에 건물 층수를 곱해도 산출이 됩니다.
이것을 수식으로 나타내면,
건폐율 = 건물바닥면적/ 땅넓이×100
용적률 = 건물 총면적(연면적)/ 땅넓이×100
건폐율에 층수 곱하면 용적률이 나오지요
그럼 1000㎡의 땅에 바닥 면적이 400㎡인 건물을 5층으로 지은 경우에
건폐율과 용적률은 어떻게 될까요?
건폐율은 400/1000 ×100 = 40(%)이고,
용적률은 (400×5)/1000×100 = 200(%)가 되네요.
그런데 일단 건폐율을 알면 용적률은 쉽게 계산해 낼 수가 있습니다.
용적률 계산법을 조금만 응용해 보면
용적률 계산은 건폐율과 나머진 동일하고, 거기에 층수만을 곱한 값이니,
용적률 = 건폐율 × 층수가 되네요 .
용적율과 건폐율의 관계를 아는 것은 실제 건물을 지을 때 아주 유용합니다.
예를 하나 들어 보면
용적율 200%, 건폐율 50%로 제한돼 있는 땅에 건물을 짓는다고 해보자.
최대한 층수를 높이 지어 이윤을 높이려는 건축주는 최대 몇 층까지 건물을 지을 수 있을까요?
정답은 건폐율을 낮추면 됩니다.
건폐율이 10%일 때는 20층, 20%일 때는 10층, 30%일 때는 7층, 40%일 때는 5층, 50%일 때는 4층 등으로 지을 수 있습니다.
즉, 건물 바닥 면적을 줄이고 층수를 높이면 되겠지요.
그런데, 건폐율은 용적률과 마찬가지로 하한선이 정해져 있습니다.
따라서 건축주는 그 범위 안에서 적정한 바닥 면적과 층수를 결정하게 됩니다.
같은 용적률이라도 건폐율에 따라 층수가 달라질 수 있다는 뜻입니다.
참고로 토지 660㎡, 건폐율 50%, 용적율 200%라고 가정할 경우,
건축면적, 연면적, 층수를 계산해보면 다음과 같습니다.
1) 건축면적? 660㎡ x 50% = 330㎡
2) 지상층 연면적? 660㎡ x 200% = 1,320㎡
3) 층수? 1,320㎡ / 330㎡ = 4층
층수 = 건물 연면적 / 건물면적
건축면적.바닥면적.연면적 계산 .비교
대지면적
쉽게 이야기 해서 등기부상 토지로 되어 있는 땅의 넓이를 말합니다. 실제의 내 땅입니다. 과거에는 주로 평 단위를 많이 썼습니다만 현재는 m2로 법적 명시가 되어 있습니다. (1평의 크기는 3.3m2)
건축면적
처마나 차양 등이 수평거리로 1m이상 도출되어 있으면 그 끝에서 1m 후퇴한 선까지를 건축면적으로 산정한다.(박공지붕 끝선은 건축면적에서 바로 산정되지 않고 1m 후퇴한 선을 기준으로 산정된다는 말입니다.) 건축면적은 외벽, 기둥 중심선이 기준입니다.
2층 이상의 외벽이 1층의 외벽보다 밖으로 나와 있을 때에는 그 층의 수평투영면적에 의하여 그 부분의 면적을 가산한다.
하늘에서 바로 내려다 본 모양의 면적이라고 이해하시면 됩니다
일반적으로 한층의 단층건물일 경우 그 마닥 면적이 건축면적이 됩니다
하지만 2층의 이상의 건물인 경우 각 외벽이 틀릴 수 있기 때문에 1층의 외벽면적만으로 산정 할 수 없습니다.
건 폐 율
법규상 어렵게 나와 있지만 쉽게 풀이하자면 대지에 대한 건축면적의 비율입니다. 각 지역/지구 마다 법정 률이(%) 틀리며 지정된 건폐율 이하로 설계를 진행해야 합니다.
** 건폐율 = (건축면적 / 대지면적) x 100
연면적
하나의 건물에서의 각층 바닥면적의 합계(외벽,기둥 중심선 기준)를 말한다
다만 지하층의 면적과 지상 층의 주차용으로 사용되는 면적 등은 면적에서 제외한다.
용적률
대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말한다.
용적률 또한 건폐율과 마찬가지로 지역/ 지구에 따라 법정 률이 틀립니다.
정해진 용적률 이하로 설계를 진행합니다.
예) 100평의 대지가 있고 용적률이 200%라고 하면 연면적 200평 까지의 건축물을 지을 수 있습니다.
** 용적율 = (용적률 산정용 연면적 / 대지면적) X 100
대지면적과 층별 면적의 관계라고 보시면 됩니다.
건폐율과 용적률이 중요한 이유?
용적률을 제한하면 건축물의 연면적이 제한되어 일조나 통풍 및 연소의 방지에 유리한 공간을 확보하고 건폐율과 결합하여 건축물의 층수를 간접적으로 제한하기 위하여 만들어진 제도입니다.
이렇듯 건폐율과 용적률은 땅의 효용가치를 판단하는 중요한 척도가 되므로 땅을 매입시 매수자가 가장 고려하는 수치 이기도 합니다. 또한 용도지역 안에서 건폐율과 용적률의 최대한도는 관할 구역의 특성 등을 감안 하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 해당지역자치단체의 조례로 정해지므로 자치단체마다 조금씩 차이가 있습니다.
건폐율 및 용적률 계산방법 알아보기!
건축 비용 문제를 제외하면 건축을 희망하는 사람들은 보유한 땅에 어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을까가 최대의 관심사일 것 입니다. 어느 정도라는 것은 건축물의 면적 규모와 함께 몇 층까지 지을 수 있는지 등의 건축 가능한 층수 규모에 대한 관심일 것 입니다.
이러한 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다. 건축사의 정확한 설계 이전에 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있는데, 이를 위해서는 땅에 대한 정보(지역·지구)를 우선 알아야 합니다.
땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있는데, 이는 토지이용규제정보시스템(LURIS: Land Use Regulation Information System)을 활용하면 됩니다.
토지이용계획 열람 등을 통해 기본적인 대지 정보가 수집되면, 「건축법」에 따른 면적 산정 규정(「건축법 시행령」 제119조)을 적용하여 건폐율과 용적률 등 최대 건축 가능 규모를 산출할 수 있습니다.
국토교통부의 토지이용규제정보시스템(LURIS)을 활용한 토지이용계획 열람 사례
<출처: luris.molit.go.kr>
01. 건폐율(建蔽率, Building-to-Land Ratio)
건폐율이란 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는(building coverage) 비율 입니다.
국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 및 동법 시행령 제84조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 건폐율을 구체적으로 규정합니다.
예를 들어 A씨의 대지는 전면도로 폭이 3m이고, 크기는 가로, 세로가 각각 25m, 20m로 토지면적이 500㎡인 땅입니다. 용도지역은 제2종 일반주거지역으로 건폐율의 최대 한도는 60% 이하일 때, A씨는 가로, 세로가 각각 15m, 10m의 건축물을 신축하고 싶은데 법에서 규정하는 건폐율 한도 범위 안에 드는것일까요?
A씨가 희망하는 신축 규모와 대지 현황 ⓒ이재인
건폐율을 산정하기 위해서는 먼저 대지면적과 건축면적을 구해야 합니다. 첫째, 대지면적을 산정해야 합니다(※대지면적 산정 참고). A씨의 대지는 3m도로에 접도하고 있으므로 「건축법」 상의 접도요건인 4m 도로 폭에 미달합니다. 따라서 도로 중심선에서 건너편 대지와 함께 4m도로 폭을 A씨의 토지에서 확보해 주어야 하므로 대지면적은 19.5m×25m = 487.5㎡입니다.
A씨의 대지면적 산정 ⓒ이재인
둘째, 건축을 희망하는 신축 건축물의 건축면적을 산정하여야 합니다. 가로, 세로 각각 15m, 10m 크기의 건축물을 건축 하기를 희망하므로 건축면적은 15m×10m = 150㎡ 입니다. 셋째, 건폐율 계산합니다. 건폐율 공식에 의해 산정을 하면 건축면적(150㎡) / 대지면적(487.5㎡)×100 ≒ 30.77% 입니다.
따라서 법에서 규정하고 있는 건폐율의 최대 한도 60% 이하 이므로 A씨는 건폐율 규정에 적합한 건축물을 건축하게 되는 것 입니다. 만약 A씨가 법에서 규정한 최대 건폐율 60%로 건축물을 건축하고 싶다면, 얼마만큼 건축하였을 때 건폐율 60%로 건축하는 것일까요?
대지면적 산정은 변함이 없으므로 대지면적(487.5㎡)×최대 건폐율(60%) = 292.5㎡(최대 건축면적)까지 건축할 수 있습니다. 즉, 가로, 세로 각각 17m정도 크기의 건축물을 건축할 수 있다는 계산이 도출됩니다.
A씨의 대지면적 산정 ⓒ이재인
이러한 계산 과정에서 알 수 있듯이 건폐율은 평면적인 규모를 가늠할 수 있을 뿐 전체 건축물의 면적(연면적)이나 층수 등의 입체적인 규모는 알 수 없습니다. 건축물의 입체적인 규모를 가늠할 수 있는 것은 용적률입니다.
02. 용적률(Floor Area Ratio)
바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 적용을 위한 기준으로 작용하기도 하지만, 용적률 산정의 기준이라는 중요한 의미가 있습니다.
국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 용적률에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 용적률을 구체적으로 규정합니다.
조례로 용적률을 규정할 때는 관할 구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 규정합니다. 따라서 건축물의 건축에 있어서 용적률의 실제적 적용 기준은 「도시계획조례」입니다.
용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율로 산정됩니다(「건축법」 제56조). 국토계획법에서 용적률의 최대 한도를 규정하는 것은 지상 부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함입니다.
따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들의 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외합니다(이하, 용적률 산정에 관여하는 연면적은 편의상 ‘지상층 연면적3’이라고 부르기로 하겠습니다).
용적률의 개념 ⓒ이재인
03. 최대건축 가능 규모의 산정
땅에 건축물을 건축할 경우 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다. 건폐율과 용적률을 기준으로 보유한 땅을 최대한 활용하여 건축할 때 개략적인 건축물의 면적과 층수의 산정 과정은 다음과 같습니다.
예를 들어 B씨는 근린생활시설을 건축하고 싶어 할 때, B씨 땅의 토지이용계획을 열람해보니 제2종 일반주거지역이고, 토지면적이 500㎡이며 전면도로 폭이 4m라고 가정하겠습니다. 또한 B씨의 대지 주소는 00시에 위치하며, 00시의 홈페이지에서 「도시계획조례」를 확인해보니 제2종 주거지역의 최대 허용 건폐율은 50%이고 용적률 200%입니다.
건폐율과 용적률이 확인되면 다음은 「건축법」을 적용할 차례입니다.
첫째, 먼저 토지이용계획 상의 면적에서 건축 가능한 대지면적을 산정하여야 합니다(※대지면적 산정 참고). B씨의 대지는 전면도로 폭이 4m이므로 「건축법」에서 규정하는 접도요건을 갖추었습니다. 따라서 도로 미달 폭 확보 등으로 토지면적에서 제외할 부분 없이 전체를 대지면적(500㎡)으로 하여 건축 규모를 검토할 수 있습니다.
단, 연면적이 2,000㎡ 이상인 경우는 도로 폭 6m를 확보해야 하므로 이 경우는(※접도요건중 ‘대지접도(연면적 2천㎡ 이상)’ 이미지 참조) 도로 폭 6m확보분을 제외하여 대지면적 산정을 다시 해야합니다.
둘째, 최대 건축면적을 산정할 차례로, 이는 산정된 대지면적(500㎡) × 조례 상의 건폐율(50%)로 구할 수 있습니다. 따라서 최대 건축면적은 250㎡입니다.
셋째, 최대 지상층 연면적은 대지면적(500㎡) × 조례 상의 용적률(200%) = 1,000㎡ 입니다.
넷째, 마지막으로 최대 층수는 1,000㎡ / 250㎡ = 4층이 됩니다.
B씨의 대지 현황 ⓒ이재인
최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 250 ㎡
건축 시 4층까지 건축 가능 ⓒ이재인
최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 200 ㎡
건축 시 5층까지 건축 가능 ⓒ이재인
최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 100 ㎡
건축 시 10층까지 건축 가능 ⓒ이재인
이런 개략적인 산술식으로 최대 건축면적(250㎡), 지상층 최대 연면적(1,000㎡), 최대 층수(4층)를 산출했습니다. 여기서 최대 4층까지 건축할 수 있다는 말은 최대 건축면적인 250㎡을 유지한다는 전제를 가지고 있습니다.
그래서, 건축면적을 200㎡으로 한다면 건축물은 5층까지 지을 수 있고, 건축면적을 100㎡으로 한다면 10층까지 지을 수 있다는 의미입니다. 구해진 최대 건축면적과 지상층 최대 연면적은 그 이상으로는 건축될 수 없지만, 층수는 건축면적을 얼마로 하는가에 따라 지상층 최대 연면적 범위를 조정하면서 더 높게 건축할 수 있습니다.
04. 용적률 산정을 위한 지상층 연면적(Total Floor Area)
건폐율이 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단이라면, 용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 수단이다. 여기서 밀도란 건축물의 물리적 밀도 및 사람들의 거주성 밀도 를 동시에 함의합니다.
따라서 지하층처럼 지상 건축물의 물리적 밀도에 영향을 주지 않는 부분은 용적률을 산정할 때 면적에서 제외하는 것이며, 주차장, 피난안전구역 및 대피공간은 사람들의 거주성이 없는 148 그림으로 이해하는 건축법 공간이므로 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외합니다. 그런데, 이때 연면적은 「건축법」에서 규정하고 있는 ‘각 층 바닥면적의 합’으로서의 연면적과는 다르며 다음 4가지의 면적은 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외합니다.
지하층의 면적
지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
용적률 산정시 제외되는 부분: 지하층 면적과 지상 주차장 면적
초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역(shelter safetyzone)
(「건축법 시행령」 제34조제3항 및 제4항)의 면적
「건축법」에서 규모 측면으로 건축물은 일반건축물과 고층건축물로 구분하고, 고층 건축물은 다시 초고층 건축물과 준초고층 건축물로 구분하고 있습니다.
규모 측면에서 본 건축물의 구분
「건축법」에서 고층건축물을 일반건축물과 특별히 구분하고 있는 이유는 건축물의 층수가 많고 높이가 높아 화재시 방화 및 이용자들의 대피성 안전 규정을 일반건축물과 동일시 할 수 없고 특별한 관리가 필요하다고 판단하기 때문입니다. 고층건축물이 일반건축물과 「건축법」에서 특별히 구분되는 것은 ‘피난안전구역’의 설치의무로, 피난안전구역은 건축물의 1개 층을 피난용도로 사용하기 위하여 비워두는 층입니다.
고층건축물의 개념이 「건축법」에 규정된 것은 최근의 일로 2011.9.16. 일부 개정(법률 제11057호)을 통해서입니다.피난안전구역은 사람들이 상시적으로 머무는 공간이 아니라 유사시를 위해 비워두는 공간(층)이므로 이 층의 면적은 용적률 산정 시에 제외하도록 규정하고 있습니다.
용적률 산정시 연면적에서 제외되는 고층건축물의
피난안전구역의 면적. 초고층 건축물의 피난안전구역
설치 기준(왼쪽)과 준초고층 건축물의 피난안전구역
설치 기준(오른쪽)
건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간(「건축법 시행령」 제40조 제3항 제2호)의 면적
층수가 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 10,000㎡ 이상인 건축물의 옥상에는 화재시 사람들이 대피할 수 있는 공간을 확보하여야 하는데, 이는 건축물의 지붕 형태에 따라 의무 규정이 다릅니다.
평지붕 형태의 건축물이라면 헬리포트를 설치 기준에 맞게 설치하여 헬리콥터를 통하여 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 옥상에 마련해야 하고, 경사지붕 형태의 건축물이라면 경사지붕 아래에 지붕수평투영면적의 1/10만큼의 공간을 ‘대피공간’으로 마련해야 합니다.
(「건축법 시행령」 제40조 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제13조). ‘대피공간’ 역시 고층건축물의 ‘피난안전구역’과 같은 개념으로 용적률 산정시의 연면적에서 제외합니다.
(좌) 용적률 산정시 연면적에서 제외되는 대피공간 면적 (우)용적률 산정시의 연면적과 바닥면적 제외 부분
더불어 연면적은 ‘각 층 바닥면적의 합’인데, 바닥면적 산정 시에 제외되는 부분은 용적률 산정을 위한 연면적에서도 제외됩니다(※바닥면적 및 바닥면적 산정의 예외 참고).「건축법」 상 건축물의 면적(건축면적, 바닥면적, 연면적)에 대한 규정은 건축 관련 규정의 개정, 정책적 변화 및 건축기술의 발달에 따른 고층건축물의 출현 등으로 면적 산정 기준에 많은 예외 규정이 생겨났습니다.
따라서 면적 산정 기준을 이해하기란 그리 쉬운 일이 아닐지 모른다. 그러나 「건축법」 적용 기준이 건축물의 용도나 면적 기준으로 이루어져 있어, 면적 산정을 이해하는 것이 「건축법」 적용 시스템을 이해하는 시작이라 할 수 있겠습니다. 이런 복잡한 면적 산정 규정을 마무리하면서 면적에 포함되거나 포함되지 않는 부분들을 요약정리하면 아래 그림과 같습니다.
건축물의 면적 산정 기준 요약
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.
용적률 계산과 건폐율 계산
부동산에는 여러 용어가 나오는데요. 오늘은 상가건물 부동산 태양공인중개사에서는 부동산 면적관련 용어를 정리해보겠습니다.
아래 순서로 포스팅이 진행됩니다.
대지면적
건축면적
바닥면적
연면적
건폐율의 정의 및 계산
용적률의 정의 및 계산
용도지역별, 서울주거지역의 건폐율 및 용적률 상한
토지이용규제시스템 사이트
부동산의면적개념을 보여주는 그림
대지면적
대지의 면적을 의미합니다. 대지 내에 하천등이 있는 경우에 하천도 면적에 포함됩니다.
건축면적
건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 면적을 말합니다.
보통은 1층의 건축면적이 해당되는데요. 처마나 차양이 1m 이상 돌출 될 경우 돌출된 끝부분에서 1m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 계산합니다(한옥은 2m후퇴선) 건폐율 계산시 건축면적이 사용됩니다.
바닥면적
건물의 각층이나 그 일부로써 벽,기둥등의 중심선으로 둘러싸인 부분의 면적을 말합니다.
주택의 발코니 등의 돌출부가 외벽에서 1.5m 이내일 경우는 바닥면적에서 제외되며, 1.5m 이상 돌출된 경우는 1.5m에 해당하는 면적을 제외한 나머지 면적은 바닥면적에 산입됩니다(즉, 1.5m 이내길이의 발코니는 서비스면적)
아래의 경우는 바닥면적에서 산입이 제외됩니다.
필로티 등이 공중의 통행이나 주차용도로 전용되는 경우
승강기탑, 계단탑, 다락(층고1.5m이내, 경사면 다락 층고 1.8m이내)
공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이톨이터, 조경시설 등
외벽에 단열목적으로 마감재부착한 경우 설치부분
연면적
지하층을 포함, 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.
건폐율의 정의 및 계산
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다. 건폐율의 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한법률의 건폐율의 기준에 따르며, 시도 조례로 정하게 됩니다.
건폐율수식
용적율의 정의 계산
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 연면적의 최대한도 역시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용적률의 기준에 따르며, 시도 조례로 정하게 됩니다.
용적률계산
용적률 산정하는 연면적에는 지하층의 면적, 필로티 부분 면적, 서비스면적(발코니 1.5m 이내), 다락 면적(평다락 1.5m이내, 경사면다락 1.8m이내), 피난안전구역의 면적 등이 제외된다는 생각을 갖고 계셔야 합니다.
용도지역별, 서울주거지역의 건폐율 및 용적률 상한
용도지역별건폐율및용적률상한
내 땅의 토지이용규제에 대해서 알아보기 위해서는 토지이용규제정보 시스템 에 들어가셔서 확인이 가능합니다.
☞ 토지이용규제정보시스템
연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
안녕하세요. 한화건설입니다. 🙂
부동산 기사를 읽거나 TV 뉴스를 시청하다 보면 건폐율, 용적률이란 용어를 자주 접하게 됩니다. 건폐율과 용적률은 부동산에 있어 기본적인 개념이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기도 쉬운데요, 이 수치를 잘 이해하면 내가 살 집의 쾌적성을 가늠하거나 투자할 땅의 향방을 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.
그래서 오늘은 부동산 기초 용어를 짚어보려 합니다. 각 단어의 정확한 의미부터 계산 방법까지, 그림과 함께 알아볼까요?
■ 건물의 대지면적 / 건축면적 / 연면적이란?
건폐율과 용적률을 이해하기 위해선 우선, 두 개념의 산정 기준이 되는 ‘면적’에 대한 이해가 필요합니다.
먼저 대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데, 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다. 여기서 ‘수평투영면적’이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외됩니다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 300㎡ 이라면 연면적은 300×3=900㎡이 됩니다.
■ 건폐율 – 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을까?
‘면적’개념에 대한 기초를 다졌으니 이제 본격적으로 건폐율에 대해 알아볼까요?
건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출합니다. 쉽게 말해 대지면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 가령 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 60%가 됩니다.
정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 통해 건폐율을 용도지역별로 제한하고 있습니다. 각 건축물마다 대지에 여유 공간을 남겨 도시의 과밀화를 억제하기 위해서입니다. 또한 일조·채광·통풍 등을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성하고 비상시에 대비하려는 목적도 있습니다.
같은 대지면적이라도 허용된 건폐율이 높으면 더 넓은 건물을 지을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 똑같은 100㎡의 땅을 구입했더라도 건폐율이 50% 이하로 제한된 곳에선 바닥면적 50㎡까지, 건폐율이 90% 이하로 제한되면 바닥면적 90㎡ 까지의 건물을 지을 수 있습니다.
■ 용적률 – 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있을까?
건폐율이 바닥 넓이의 한계를 정한다면, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 기준이 됩니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적 비율로 산출하는데요, ‘건폐율 X 건물 층 수’로 계산하시면 보다 쉽게 계산하실 수 있습니다. 예컨데 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물의 경우, 건폐율 50%에 4를 곱한 200%가 용적률이 되는 것입니다.
건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 제한을 받습니다. 용적률 제한 기준이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 것이며, 이는 곧 건물을 더 높게 지을 수 있다는 것을 의미합니다.
한편, 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적 제한을 받지 않기 때문에 용적률 산출 시 이점을 꼭 유념해야 합니다. 앞서 예로 든 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물이 알고 보니 지하 1층~지상 3층 규모에 지상 1층은 주차장이라면, 용적률은 100%가 됩니다. 지하 1층과 지상 1층 주차장이 연면적에서 빠지기 때문입니다.
지금까지 총 5가지의 부동산 기초 용어를 살펴봤는데요, 헷갈리기 쉬운 용어들이지만 개념을 확실히 익히신다면 건축물의 규모와 가치를 가늠하거나 부동산 정보를 파악하시는 데 큰 도움이 될 것입니다.
한화건설은 더욱 유용한 부동산 정보와 함께 찾아오겠습니다.
▷(건폐율과 용적률) 계산방법 과 차이점은? 대지면적, 건축면적, 연면적 같이 살펴보기
부동산 관련 기사에서 자주 볼 수 있는 건폐율과 용적률이 있습니다. 특히, 재건축 관련해서 단지를 비교할 때 용적률을 중요하게 보는 경우가 많이 있습니다. 부동산 관련 기본 용어이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기 쉬운데요, 오늘은 이런 건폐율과 용적률을 살펴보겠습니다.
연면적, 대지면적, 건축면적, 바닥면적
용적률과 건폐율을 계산하기 위해서 4개 용어 의미를 추가로 알아보겠습니다.
대지면적은 땅의 수평투영면적을 말합니다. 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기로 쉽게 생각해서 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적으로 이해하면 쉬울 것 같습니다. 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외된다고 합니다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 이것도 하늘에서 바로 내려다봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적으로 건축물 대부분 1층 바닥면적이 넓기 때문에 1층 바닥면적이 이에 해당합니다.
바닥면적은 건물의 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등으로 이뤄진 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다.
연면적은 대지의 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다.
건폐율이란? 건폐율 계산 방법
건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적 비율을 말합니다. 건폐율을 제한하고 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성 하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타의 재해 발생 시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다.
예를 들어 100제곱미터 대지에 30제곱미터 건물을 지었다고 해보겠습니다. 이 경우 건폐율은 30%가 됩니다
건폐율 계산 방법
건폐율이 클수록 대지면적보다 건축면적의 비율이 높다는 것 입니다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있는데 그래서 건폐율은 높은 것이 좋습니다. 건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.
건폐율 최대한도
건폐율은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 범위 내에서 지자체의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있습니다. 즉 땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연환경 보전지역에서는 건폐율이 낮습니다. 도시에서는 빌딩이 숲을 이루고 교외로 나갈수록 드넓은 앞마당이 있는 전원주택이 존재하는 이유도 건폐율과 밀접한 관련이 있다고 보시면 됩니다. 건폐율이 90%에 달해 토지를 최대한 활용할 수 있는 도심의 상업지 땅값이 가장 비싼 이유도 이 때문입니다.
용적률이란? 용적률 계산 방법
용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 용적률도 건폐율과 마찬가지로 규제와 제한하는 이유는 도시의 과밀화를 억제하고, 일조권과 채광권 등을 확보하여 쾌적한 생활환경을 조성 하기 위해서 입니다.
용적률의 개념을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 100㎡ 대지가 있습니다. 여기에 바닥면적이 50㎡ 건물을 4층으로 지었습니다. 그러면 이 건축물의 연면적(각 층 바닥면적 합계)은 200 제곱미터가 됩니다. 따라서 용적률은 200%가 됩니다.
용적률 계산방법
이때 주의하실 점이 있습니다. 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 됩니다. 가령 바닥면적이 70㎡ 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었다면 이 건물의 연면적은 280(70 * 4 = 280)㎡가 됩니다. 하지만 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적은 포함되지 않습니다. 용적률 산정 시의 연면적은 210(70 * 3 = 210) 제곱미터 즉 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다.
용도에 따른 용적률 비교
그리고 또 하나 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 바닥면적이 70㎡ 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었습니다. 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용합니다. 이 경우 이 건물의 연면적은 280㎡입니다(7 * 4 = 280). 그런데 이 건물의 용적률 산정용 연면적은 140㎡가 됩니다. (지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외)
지금까지 살펴봤던 것처럼 용적률이 클수록 대지면적보다 건축물 연면적의 비율이 높다는 것입니다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었기 때문에 건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있습니다. 그러므로 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 당연히 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다. 그리고 이 용적률도 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.
건폐율과 용적률이 미치는 영향
용적률과 건폐율 계산 방법
건폐율과 용적률이 건물 층수에 어떤 영향을 미치게 되는지 살펴보겠습니다. 건폐율이 50%인 100㎡의 땅이 있습니다. 이때 용적률이 300%인 경우와 100%의 경우가 있다면 몇 층까지 올릴 수 있는지 비교해 보겠습니다. 일단, 300%는 그림에서 보는 것처럼 최대 6층까지 올릴 수 있지만 100%인 곳은 2층까지 지을 수 있습니다. 바로 용적률과 건폐율에 따라서 건물을 지을 수 있는 높이가 달라지기 때문입니다.
아파트 연도별 용적률 차이
용적률은 시대 상황에 따라 달라져 왔습니다. 바로 아파트의 경우 용적률의 변화를 체감할 수 있는데요, 1 990년 4월 이전 250% 이하에서 이후 주택 부족 등의 이유로 300%까지 허용 하게 됐습니다. 그러다 같은 해 11월에는 400%까지 완화 되었습니다. 2000년 7월 다시 용적률이 250%로 제한 되고 있습니다.
용적률 변화 추이
실제 전국 아파트(주상복합 제외)의 평균 용적률을 시기적으로 보면 1990년 이전 준공 아파트의 평균 용적률이 192%로 가장 낮고 1991~2000년에 지어진 아파트가 255%로 가장 높습니다. 이에 비해 2001~2010년은 222%, 2011~2014년은 200% 수준에 그치고 있습니다.
용적률이 중요한 이유가 향후 아파트 재건축 시에는 수익성 악화로 돌아오기 때문입니다. 아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데, 이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 대지 지분을 더 많은 사람과 나눠야 해 과거 높은 용적률을 적용해 지어진 아파트의 많은 가구는 향후 재건축에 있어서 지분 확보에 불리하기 때문입니다.
계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률
국가는 도시기반시설의 용량에 맞추어서 ‘용적률’과 ‘건폐율’로 해당 지역의 밀도를 관리 하는데요.이번 시간에는 건축물의 입체적(수직적)인 밀도를 의미하는 용적률 개념과 건축물의 평면적(수평적)인 밀도를 의미하는 건폐율의 개념 그리고건폐율 · 용적률 계산방법 및용도지역별 건폐율과 용적률에 대해 설명을 해드리겠습니다.
목차
건폐율과 용적률의 개념
건폐율 용적률 계산방법
용도지역별 건폐율과 용적률
용적률과 건폐율의 개념
1) 건폐율이란?
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율 을 말합니다.
을 말합니다. 여기서 대지면적 이란 건축할 수 있는 대지의 넓이 를 말하며, 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적입니다.
이란 를 말하며, 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적입니다. 단, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로 산정합니다.
즉, 건폐율은 한마디로 “얼마나 넓게 지을 수 있나”를 말해주는 것입니다.
2) 용적률이란?
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율 을 말합니다.
여기서 건축물의 지상층 연면적 이란 지상건물 각 층의 바닥면적 합계 를 말합니다.
이란 를 말합니다. 단, 1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계를 지상층 연면적으로 산정합니다.
또한, 지하층의 면적은 포함하지 않고 지상 부분 건축물의 바닥면적만을 기준으로 계산합니다.
즉, 용적률은 한마디로 “몇 층높이 까지 높게 건물을 지을 수 있나”를 말해주는 것입니다.
용적률과 건폐율 계산방법
1) 건폐율 계산방법
“건폐율 = 대지면적에 대한 건축면적의 비율”
즉 , “건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100” 입니다.
입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 건축면적을 구하는 수식으로 변경해서 활용하시면 편리합니다.
변경하면, “건축면적 = 대지면적 × 건폐율” 이 됩니다.
이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 면적이 300㎡이고 건폐율이 60%라고 가정을 한다면, A라는 토지에는 ” 300㎡ × 60% = 180㎡ “입니다. 따라서, A라는 토지에는 건축물의 바닥면적이 최대 180㎡까지 건물을 지을 수 있는 것입니다.
2) 건폐율 계산방법 예제
건폐율-설명-예시
위 그림의 예제처럼 대지면적 100평에 건축면적 50평의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.
” 건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100 = (50 ÷ 100) × 100 = 50% “가 됩니다.
“가 됩니다. 따라서, 만약 건폐율이 80%라면 건축물 바닥면적으로 80평까지 건물을 더 넓게 지을 수 있습니다.
3) 용적률 계산방법
“용적률 = 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율”
즉, “용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100” 입니다.
입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 지상층 연면적을 구하는 수식으로 변경하면 편리합니다.
변경하면, “지상층 연면적 = 대지면적 × 용적률” 이 됩니다.
이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 대지면적이 300㎡이고 용적률이 200%라고 한다면, ” 300㎡ × 200% = 600㎡ “가 됩니다. 따라서, A라는 토지에는 최대 600㎡ 한도 내에서 지상층 연면적을 건축할 수가 있습니다.
4) 용적률 계산방법 예제
용적률-설명-예시
위 그림의 예제처럼 ‘대지 100평’에 ‘지상 1 ~4층까지 각층 50평씩 총 200평’ 그리고 ‘지하 1층에 50평’의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.
“용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100 = (200 ÷ 100) × 100 = 200%” 가 됩니다.
가 됩니다. 다만, 위에 용적률 계산할 때는 지하층의 면적은 포함하지 않는 것에 주의하셔야 합니다.
용도지역별 건폐율과 용적률
[국토계획법]에 의한 용도지역은 9개로 나누어져 있고, 그중에서 “도시지역”은 시행령에 의해 16가지로 세분화되어 있어 총 21개의 용도지역이 있는데요. (▶용도지역 확인방법) 정부는 토지의 효율적인 이용을 위해 용도지역별 건폐율과 용적률을 다음과 같이 법으로 규정하고 있습니다.1) 도시지역
용도지역 건폐율 용적률 주거지역 제1종 전용주거지역 50% 이하 100% 이하 제2종 전용주거지역 50% 이하 150% 이하 제1종 일반주거지역 60% 이하 200% 이하 제2종 일반주거지역 60% 이하 250% 이하 제3종 일반주거지역 50% 이하 300% 이하 준주거지역 70% 이하 500% 이하 상업지역 중심상업지역 90% 이하 1,500% 이하 일반상업지역 80% 이하 1,300% 이하 근린상업지역 70% 이하 900% 이하 유통상업지역 80% 이하 1,100% 이하 공업지역 전용공업지역 70% 이하 300% 이하 일반공업지역 350% 이하 준공업지역 400% 이하 녹지지역 보전녹지지역 20% 이하 80% 이하 생산녹지지역 100% 이하 자연녹지지역 100% 이하
2) 관리지역
용도지역 건폐율 용적률 보전관리지역 20% 이하 80% 이하 생산관리지역 20% 이하
80% 이하 계획관리지역 40% 이하 100% 이하
3) 농림지역
용도지역 건폐율 용적률 농림지역 20% 이하 80% 이하
4) 자연환경보전지역
용도지역 건폐율 용적률 자연환경보전지역 20% 이하 80% 이하
지금까지 용적률과 건폐율의 개념 및 계산방법 그리고 용도지역별 건폐율과 용적률에 대해서 소개를 해드렸는데요. 여러분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다.
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