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대지면적, 건축면적, 연면적. 그리고 건폐율과 용적률까지.
일상에서 쉽게 접할 수 있는 면적과 관련된 건축 개념들, 정확히 알고 있나요? 🙂
#건축면적#연면적#건폐율#용적률
0:33 내용 소개/Intro
0:56 대지면적/Lot Area or Site Area
1:23 건축면적/Building Area
1:57 연면적/Total Floor Area or Gross Floor Area
2:40 건폐율/Building Coverage Ratio(BCR)
3:15 용적률/Floor Area Ratio(FAR)
3:59 퀴즈/Quiz
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건축면적 – 위키백과, 우리 모두의 백과사전
건축면적이란 대지에서 건축물이 차지하고 있는 면적을 말한다. 건축면적은 위에서부터 각각 〈10,000〉〈5,000〉〈2,500〉. 대한민국 건축법상 규정편집.
Source: ko.wikipedia.org
Date Published: 8/20/2021
View: 9049
건축면적이란 무엇인가?/ 건축면적/ 바닥면적/ 건폐율/ 용적율
건축면적은 건축물 외벽(기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영(그림자)면적이다. … 지붕 부분은 건축면적 산정 에 혼란이 생길 수 있으므로 그 기준 …
Source: daejipo2837.tistory.com
Date Published: 7/2/2021
View: 4757
건축물 면적 이해하기(Feat. 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적)
입체를 수평으로 투영하여 생기는 면적. 하늘에서 아래로 내려다 보았을 때 보이는 면적. 건축에선, 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 …
Source: betherich.tistory.com
Date Published: 3/25/2021
View: 5561
연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. · 건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출 …
Source: blog.hwenc.co.kr
Date Published: 10/21/2021
View: 2920
건폐율, 용적율, 연면적, 대지면적, 건축면적, 바닥면적 이란?
대지 면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. 건폐율이 건물을 지을 수 있는 평면적인 부분을 나타내는 반면, 용적율은 건물의 크기 즉, 몇층 …
Source: bleb.tistory.com
Date Published: 2/7/2021
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대지면적? 바닥면적? 건축면적? – 써니퍼니의 부동산 이야기
바닥면적이란 무엇인가요? 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖의 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적을 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 11/25/2022
View: 4493
건축법 자료실 – 연면적, 용적률, 건축면적, 건폐율이란?
· 연면적이란 건물 전체 층 바닥면적의 합계입니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호). 여기서 전체층이란 지하와 지상의 모든 층을 말합니다. < ...
Source: www.didim.co.kr
Date Published: 12/24/2021
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건축면적 산정의 예외 제대로 알기 – 마이다스캐드
건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말합니다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2 …
Source: www.midascad.com
Date Published: 3/9/2022
View: 6826
주제와 관련된 이미지 건축 면적 이란
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주제에 대한 기사 평가 건축 면적 이란
- Author: H’s 건축학개론
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- Date Published: 2021. 3. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=FK7LhYlheSU
위키백과, 우리 모두의 백과사전
건축면적이란 대지에서 건축물이 차지하고 있는 면적을 말한다.
건축면적은 위에서부터 각각 〈10,000〉〈5,000〉〈2,500〉
대한민국 건축법상 규정 [ 편집 ]
대한민국 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)에서 말하는 건축면적은 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 단, 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다.
.
예외 [ 편집 ]
지표면상 1m 이하에 해당하는 건축물 부분은 건축면적에서 제외한다.
처마, 차양, 부연, 기타 이와 유사한 것으로 당해 외벽 중심선으로부터 수평거리 1m(창고 3m)이상 돌출된 경우, 그 끝부분으로부터 수평거리 1m(창고 3m)를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
건축면적이란 무엇인가?
https://daejipo2837.tistory.com/548
https://daejipo2837.tistory.com/547 1. 건축면적 산정 예외 배경 건축면적이란 무엇인가?/ 건축면적/ 바닥면적/ 건폐율/ 용적율 1. 건축면적 배경 건축물을 건축하기 위한 토지사용권(소유권)에 있어 「건
물의 각 층(지상층 및 지하층)에 대한 수평투영면적인 반면, 건축면적은 지상층 부분의 건축물 전체에 대한 수평투영면적이다
바닥면적과 동일한 개념으로 이해될 수 있으나,
바닥면적과 동일한 개념으로 이해될 수 있으나, 바닥면적은 건축 물의 각 층(지상층 및 지하층)에 대한 수평투영면적인 반면, 건축면적은 지상층 부분의 건축물 전체에 대한 수평투영면적이다
바닥면적과 동일한 개념으로 이해될 수 있으나, 바닥면적은 건축 물의 각 층(지상층 및 지하층)에 대한 수평투영면적인 반면, 건축면적은 지상층 부분의 건축물 전체에 대한 수평투영면적이다
건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의
바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선을 기준으로 건축면적을 산정한다.
건축면적은 대지를 덮고 있는 건축물의 그림자에 대한 면적으로,
건축면적은 건폐율(건축면적/대지면적 X 100) 산정의 기준이 된다. 건축면적은 대지를 덮고 있는 건축물의 그림자에 대한 면적으로, 바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선을 기준으로 건축면적을 산정한다.
바닥면적과 연면적은 용적률(지상층 연면적/대지면적 X 100) 산정의 기준이 되며,
「건축법」에서 건축물과 공작물을 모두 규정하고 있는데,
면적산정 기준은 건축물에 국한하여 규정하고 있다.
즉, 건축물에 준하여 관리하는
‘공작물’(※건축물 중 건축물에 준하여 관리하는 공작물 참고)에 관해서는
면적 산정 기준을 제시하고 있지 않고 있다.
「건축법」에서 건축물은 ‘건축한다’고 하고 공작물은 ‘축조한다’고 구분하고 있고,
건축면적은 건축물을 대상으로 한다고 규정하고 있으므로
엄밀하게 공작물의 축조면적은 「건축법」으로 산정할 수 없다.
다만, 공작물은 건축법에 근거 가 없이 암묵적으로 건축물에 준하는 기준으로 산정하고 있다.
건축물 면적 이해하기(Feat. 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적)
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부동산 관련 기사나 분양 홍보자료를 보면 ‘면적’이라는 말이 참 많이 나옵니다. 대지면적이 어쨌느니, 바닥면적이 얼마냐느니, 연면적은 어떻게 된다느니 등등…
얼핏 보면 거의 다 비슷한 것 같은데 도대체 이런 ‘면적’들이 무엇인지에 대하여 상식 차원에서 한 번 공부하고 넘어가 보려고 합니다.
1. 대지면적 : 해당 건축물을 지을 수 있는 대지의 크기(넓이)
일단 이게 무엇인지에 대하여 토지이용 용어사전을 통해 검색해 보았습니다. 이렇게 나와 있습니다.
관련법령 : 건축법 시행령 제119조
대지의 수평투영면적 을 말한다.
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 면적은 대지면적에서 제외한다.
① 대지에 건축선이 정하여진 경우 : 그 건축선과 도로 사이의 대지면적
② 대지에 도시 · 군계획시설인 도로 · 공원 등이 있는 경우 : 그 도시 · 군계획시설에 포함되는 대지면적(도시 · 군계획시설의 부지 제외)
관련 법령이 건축법 시행령 제119조라고 하니 관련 법령도 살펴보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2.>
1. 대지면적 : 대지의 수평투영면적 으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 법 제46조제1항 단서에 따라 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적
나. 대지에 도시ㆍ군계획시설인 도로ㆍ공원 등이 있는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설에 포함되는 대지(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제7항에 따라 건축물 또는 공작물을 설치하는 도시ㆍ군계획시설의 부지는 제외한다) 면적
여기서 또 나오는 말이 있습니다. ‘수평투영면적’ 입니다. 건축용어사전을 통해 찾아보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.
입체를 수평으로 투영하여 생기는 면적 . 하늘에서 아래로 내려다 보았을 때 보이는 면적 . 건축에선, 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 건축면적이라 한다.
쉽게 말해 대지면적이란 어떤 건축물을 짓는다고 할 경우 해당 건축물을 지을 수 있는 대지의 크기(넓이)이고, 이 크기(넓이)는 하늘에서 아래로 내려다보았을 때 보이는 모양의 크기(넓이)라고 이해하면 될 것 같습니다. 그림으로 표현하면 대충 이렇게 이해하면 될 것 같습니다.
물론 앞서 살펴본 건축법 시행령 제119조에 의거, 건축선(도로와 건축부지의 경계선)과 도로 사이의 대지면적, 도로나 공원 등의 도시계획시설이 포함되는 대지면적은 제외한다고 되어 있습니다. 하지만 크고 단순하게 생각하면 ‘건물을 지을 수 있게 허가된 대지의 크기(넓이)’ 라고 생각하면 문제가 없을 것 같습니다.
2. 건축면적 : 위에서 내려다본 건축물 1층 바닥의 면적
일단 이게 무엇인지에 대하여 백과사전을 통해 검색해 보았습니다. 이렇게 나와 있습니다.(출처 : 두산백과)
건축물의 외벽(外壁) 또는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投影面積) 을 말하는데, 보통은 1층의 바닥면적이 해당된다.
처마나 차양 등이 수평거리로 1m 이상 돌출되어 있으면 그 끝에서 1m 후퇴한 선까지를 건축면적으로 산정한다. 2층 이상의 외벽이 1층의 외벽보다 밖으로 나와 있을 때에는 그 층의 수평투영면적에 의하여 그 부분의 면적을 가산한다.
일반적으로는 1층의 바닥면적이 건축면적 이 된다.
관련 법령이 건축법 시행령 제119조라고 하니 관련 법령도 살펴보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2.>
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)
3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리
7) 그 밖의 건축물: 1미터
나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.
1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택
2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양
3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물
다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.
1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)
2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
4) 지하주차장의 경사로
5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)
6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)
7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)
8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로
9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설
10) 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분
11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)
12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)
법을 보니 이것저것 참 복잡합니다. 쉽게 말해 건축면적이란 ‘위에서 내려다본 건축물 1층 바닥의 면적’ 정도라고 이해하면 될 것 같습니다. 그림으로 표현하면 대충 이렇게 이해하면 될 것 같습니다.
3. 바닥면적 : 건축물 각 층 바닥의 면적
일단 이게 무엇인지에 대하여 백과사전을 통해 검색해 보았습니다. 이렇게 나와 있습니다.(출처 : 부동산용어사전)
건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 을 말한다.
관련 법령이 건축법 시행령 제119조라고 하니 관련 법령도 살펴보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2.>
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.
나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.
다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.
마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.
바. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
사. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
아. 제1항제2호나목3)의 건축물의 경우에는 단열재가 설치된 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
자. 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.
차. 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입하지 아니한다.
카. 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
타. 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
파. 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.
하. 지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입하지 않는다.
법을 보니 이것저것 참 복잡합니다. 쉽게 말해 바닥면적이란 ‘위에서 내려다본 건축물 각 층 바닥의 면적’ 정도라고 이해하면 될 것 같습니다. 그림으로 표현하면 대충 이렇게 이해하면 될 것 같습니다.
4. 연면적 : 건축물 바닥면적의 합계
일단 이게 무엇인지에 대하여 백과사전을 통해 검색해 보았습니다. 이렇게 나와 있습니다.(출처 : 토지이용용어사전)
하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계 를 말한다. 다만, 용적률을 산정할 때에는 다음에 해당하는 면적은 제외한다.
① 지하층의 면적
② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적
③ 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
④ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
관련 법령이 건축법 시행령 제119조라고 하니 관련 법령도 살펴보겠습니다. 이렇게 나와 있습니다.
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2010. 2. 18., 2011. 4. 4., 2011. 6. 29., 2011. 12. 8., 2011. 12. 30., 2012. 4. 10., 2012. 12. 12., 2013. 3. 23., 2013. 11. 20., 2014. 11. 28., 2015. 4. 24., 2016. 1. 19., 2016. 7. 19., 2016. 8. 11., 2017. 5. 2., 2017. 6. 27., 2018. 9. 4., 2019. 10. 22., 2020. 10. 8., 2021. 1. 8., 2021. 5. 4., 2021. 11. 2.>
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계 로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
다. 삭제 <2012.12.12>
라. 삭제 <2012.12.12>
마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
연면적이란 ‘건축물 바닥면적의 합계’ 정도라고 이해하면 될 것 같습니다. 그림으로 표현하면 대충 이렇게 이해하면 될 것 같습니다.
요약하면 다음과 같습니다.
1. 대지면적 : 위에서 내려다본 해당 건축물을 지을 수 있는 대지의 크기(넓이)
2. 건축면적 : 위에서 내려다본 1층 바닥의 크기(넓이)
3. 바닥면적 : 건축물 각 층 바닥의 크기(넓이)
4. 연면적 : 각 층 바닥면적의 크기(넓이)의 합이며 지하층과 지상층 주차장의 면적은 제외
을 의미하며 그림으로 표현하면 아래와 같습니다.
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연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
안녕하세요. 한화건설입니다. 🙂
부동산 기사를 읽거나 TV 뉴스를 시청하다 보면 건폐율, 용적률이란 용어를 자주 접하게 됩니다. 건폐율과 용적률은 부동산에 있어 기본적인 개념이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기도 쉬운데요, 이 수치를 잘 이해하면 내가 살 집의 쾌적성을 가늠하거나 투자할 땅의 향방을 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.
그래서 오늘은 부동산 기초 용어를 짚어보려 합니다. 각 단어의 정확한 의미부터 계산 방법까지, 그림과 함께 알아볼까요?
■ 건물의 대지면적 / 건축면적 / 연면적이란?
건폐율과 용적률을 이해하기 위해선 우선, 두 개념의 산정 기준이 되는 ‘면적’에 대한 이해가 필요합니다.
먼저 대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데, 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다. 여기서 ‘수평투영면적’이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외됩니다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 300㎡ 이라면 연면적은 300×3=900㎡이 됩니다.
■ 건폐율 – 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을까?
‘면적’개념에 대한 기초를 다졌으니 이제 본격적으로 건폐율에 대해 알아볼까요?
건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출합니다. 쉽게 말해 대지면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 가령 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 60%가 됩니다.
정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 통해 건폐율을 용도지역별로 제한하고 있습니다. 각 건축물마다 대지에 여유 공간을 남겨 도시의 과밀화를 억제하기 위해서입니다. 또한 일조·채광·통풍 등을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성하고 비상시에 대비하려는 목적도 있습니다.
같은 대지면적이라도 허용된 건폐율이 높으면 더 넓은 건물을 지을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 똑같은 100㎡의 땅을 구입했더라도 건폐율이 50% 이하로 제한된 곳에선 바닥면적 50㎡까지, 건폐율이 90% 이하로 제한되면 바닥면적 90㎡ 까지의 건물을 지을 수 있습니다.
■ 용적률 – 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있을까?
건폐율이 바닥 넓이의 한계를 정한다면, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 기준이 됩니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적 비율로 산출하는데요, ‘건폐율 X 건물 층 수’로 계산하시면 보다 쉽게 계산하실 수 있습니다. 예컨데 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물의 경우, 건폐율 50%에 4를 곱한 200%가 용적률이 되는 것입니다.
건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 제한을 받습니다. 용적률 제한 기준이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 것이며, 이는 곧 건물을 더 높게 지을 수 있다는 것을 의미합니다.
한편, 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적 제한을 받지 않기 때문에 용적률 산출 시 이점을 꼭 유념해야 합니다. 앞서 예로 든 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물이 알고 보니 지하 1층~지상 3층 규모에 지상 1층은 주차장이라면, 용적률은 100%가 됩니다. 지하 1층과 지상 1층 주차장이 연면적에서 빠지기 때문입니다.
지금까지 총 5가지의 부동산 기초 용어를 살펴봤는데요, 헷갈리기 쉬운 용어들이지만 개념을 확실히 익히신다면 건축물의 규모와 가치를 가늠하거나 부동산 정보를 파악하시는 데 큰 도움이 될 것입니다.
한화건설은 더욱 유용한 부동산 정보와 함께 찾아오겠습니다.
건폐율, 용적율, 연면적, 대지면적, 건축면적, 바닥면적 이란?
건축법상 면적의 종류에는 대지면적, 바닥면적, 건축면적, 연면적이 있습니다.
이들 면적은 건폐율과 용적률의 산정기준이 되며, 그 이외의 건축 시 지켜야 할 법규의 기준이 되기도 합니다.
대지면적
대지의 수평투영면적을 말합니다. 건축법상 대지면적이란 건축허가를 신청한 토지 중에서 건축이 가능한 토지면적을 말합니다. 일정한 토지에 건물을 신축하고자 할 경우 전체 토지면적과 건축법상 대지면적이 항상 같지는 않습니다. 이유는 전체 토지면적 중에서 도로폭이 좁아서 도로로 사용해야 하는 부분이 있거나 도시군계획시설로 건축이 불가능한 일부 토지 등이 있을 경우에는 전체 토지면적에서 해당 면적을 제외한 면적이 건축법상 대지면적이 되기 때문입니다. 건물 등의 신축을 위한 구획정리가 완료된 준공받은 토지라면 전체 토지면적과 대지면적이 같을 수 있습니다.
건축면적
건물의 외벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 면적을 말하는 것으로, 일반적으로 건축물의 1층 면적입니다. 단, 지표면상 1m 이하에 해당하는 건축물의 부분은 건축면적에서 제외됩니다.
바닥면적
건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽, 기둥 등 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적입니다. 벽기둥이 없는 건축물의 경우에는 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평 투영 면적을 기준으로 합니다.
연면적
건축물 각층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 지상층, 주차장 시설 등을 모두 포함합니다.
총 건축물의 바닥면적의 합계로 지하층, 주차장 시설등을 모두 포함합니다. 하나의 대지에 2개동 이상의 건출물이 있을 경우 각동의 연면적의 합계를 적용합니다.
대지 면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. 건폐율이 건물을 지을 수 있는 평면적인 부분을 나타내는 반면, 용적율은 건물의 크기 즉, 몇층까지 지을수 있는지를 나타냅니다. 용적율은 연면적을 대지면적으로 나눈후 100을 곱합니다. 즉, 용적율 = 연면적/대지면적 x 100 용적율 산정시 적용되는 연면적은 지하층, 주차장시설, 주민공동시설 면적은 제외됩니다. 아파트의 경우 용적율은 미관, 일조권, 조망, 등 쾌적한 주거환경을 지정하는 비율로 용적률이 높다는 것은 건축주 입장에서 건물을 높이 올릴수 있으므로 수익성면에서 좋지만 소비자의 경우 더 많은 사람들이 살게 되므로 쾌적한 주거환경은 다소 떨어질수 있습니다.
내가 가지고있는 토지에 1층바닥면적을 얼마만큼 넓게 지을수 있는지를 나타내는 비율입니다. 건폐율은 건축면적을 대지면적으로 나눈후 100을 곱하게 됩니다. 즉, 건폐율 = 건축면적/대지면적 x 100
예를들어 대지면적이 100평, 건폐율이 50%라면 건물 1층 바닥면적은 최대 50평까지 지을수 있습니다.
밑에 그림과 같은 건물이 있다고 할때 연면적은 550㎡ 이고, 건폐율은 50%, 용적율은 250% 입니다.
건폐율, 용적율표
구 분 용도지역 용적률 기준 도시지역 주거지역 제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 제1종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하 제1종 일반주거지역: 1000퍼센트 이상 200퍼센트 이하 제2종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하 제3종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하 준주거지역: 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하 상업지역 중심상업지역: 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하 일반상업지역: 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하 근린상업지역: 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하 유통상업지역: 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하 공업지역 전용공업지역: 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하 일반공업지역: 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하 준공업지역: 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하 녹지지역 보전녹지지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 보전녹지지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 자연녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 관리지역 보전관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 생산관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 계획관리지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하 농림지역 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하 자연환경보전지역 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
용적률을 결정하는 핵심 기준은 ‘용도지역’입니다. 주택 위주로 짓도록 정해진 주거지역, 상업활동용 건물 위주로 짓도록 된 상업지역, 공장지대인 공업지역 등으로 해당 땅의 용도를 정해둔 것인데요.
대지면적? 바닥면적? 건축면적?
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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.
이번시간에는 부동산 용어중 조금 헷갈려 하시는 용들을 설명해 드리겠습니다.
그렇다고 특별히 어려운 내용은 아니므로 천천히 읽어보시면 충분히 이해가 가실겁니다.
* 대지면적이란 무엇인가요?
대지의 수평투영면적을 말하는 것으로 다음 어느 하나에 해당되는 면적은 대지 면적에서 제외합니다.
1. 건축선이 정하여진 경우 그 건축선과 도로 사이의 대지면적.
2. 도시계획시설인 도로 및 공원 등이 있는 경우 그 도시계획시설에 포함되는 대지면적.
어려우신가요?
그림으로 보면 이해가 쉬우실겁니다.
그림으로 보니 이해가 금방되시지요?
바닥면적과는 조금 다른 의미입니다.
* 바닥면적이란 무엇인가요?
건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖의 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적을 말합니다.
그림으로 보시면 더욱 쉽게 이해하실수 있을것입니다.
위에 빨간색으로 칠해져 있는 곳이 바닥면적입니다.
바닥면적을 합한것을 연면적이라고 합니다.
바닥면적중에서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음에서 정하는 바에 따릅니다.
1. 벽이나 기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적.
2. 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖의 이와 비슷한 것의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중ㅅ미선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입.
3. 필료티나 그 밖의 이와 비슷한 구조(벽면적의 1/2 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래 면까지 공간으로 된 것만 해당)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 포함하지 아니함.
4. 승강기탑, 계단탑, 장신탑, 다락(층고가 1.5m이하)건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖의 이와 비슷한 것과 옥상이나 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정호조, 도시가스 정압기, 그 밖의 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니함.
5. 공동주택의 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설과 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 아니함.
6. 기존 다중이용업소(2004년 5월29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폴1.5m 이하의 옥외 피난계단 (기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당)은 바닥면적에 산입하지 아니함.
7. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니함.
* 건축면적이란 무엇인가요?
건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말함)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다.
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음에서 정하는 기준에 따라 산정합니다.
1. 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1m 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 합니다.
전통사찰 : 4m 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리.
가축에게 사료 등을 투여하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양이 설치된 축사 : 3m 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리.
한옥 : 2m 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리.
그 밖의 건축물 : 1m
2. 다음의 건축물의 건축면적은 아래에서 정하는 바에 따라 산정합니다.
태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택의 건축면적은 건축물의 외벽 중 내측 내력벽(耐力壁)의 중심선을 기준으로 합니다.
창고 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 설치하는 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 돌출차양의 면적 중 건축면적에 산입(算入)하는 면적은 다음에 따라 산정한 면적 중 작은 값으로 합니다.
해당 돌출차양을 제외한 창고의 건축면적의 10%를 초과하는 면적.
해당 돌출차양의 끝부분으로부터 수평거리 3m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적.
3. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 아니합니다.
지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5m 이하에 있는 부분).
기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2m 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당).
건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로.
지하주차장의 경사로.
건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말함).
생활폐기물 보관함(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함).
이번시간에는 대지면적, 바닥면적, 건축면저에 대하여 알아보았습니다.
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연면적, 용적률, 건축면적, 건폐율이란?
<연면적> · 연면적이란 건물 전체 층 바닥면적의 합계입니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호). 여기서 전체층이란 지하와 지상의 모든 층을 말합니다. <용적률> · 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」 제56조). · 다만, 용적율을 산정할 때의 연면적은 다음에 해당하는 면적을 제외한 부분을 뜻합니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호). 가. 지하층의 면적 나. 지상층의 주차용(해당건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적 다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적 라. 「건축법 시행령」 제34조제3항과 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 · 용적률(%) = 지상층 연면적/대지면적 * 100 <건축면적> · 건축면적이란 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말합니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제2호). 이 때 가장 넓은 층의 면적이 다른 층의 면적을 모두 포함하는 경우에는 그 넓은 층의 면적이 건축면적이 됩니다. 한편 각각의 층의 면적이 어느 층의 범위에도 포함되지 않는 경우에는 가장 넓은 층의 면적에 각 층의 돌출된 면적을 더해서 건축면적을 구하게 됩니다. <건폐율> · 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(「건축법」 제55조). · 건폐율(%) = 건축면적/대지면적 * 100 예) (A)100m²의 대지에 1층부터 4층까지 한개층의 바닥면적이 50m²인 건물인 경우의 용적률과 건폐율은? (A) 건물의 용적률 = 지상층연면적(50*4=200)/대지면적(100) *100 = 200% (A) 건물의 건폐율 = 건축면적(50)/대지면적(100) *100 = 50%
건축면적 산정의 예외 제대로 알기
건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말합니다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호)으로, 지상층 부분에 대한 건축물 전체의 수평투영면적입니다. 그렇다면 구조물이 지상층에 조금이라도 속해 있다면 건축면적에 모두 포함되는 것일까요?
예를 들어 일반적으로 건축물의 1층 바닥은 외부 바닥면보다는 조금 높기 때문에 보통 한두 단 정도의 계단을 통해 1층으로 진입합니다. 이때 이 진입 계단은 건축면적에 포함해야 하는 것일까요? 만약 이 진입 계단 정도는 건축면적에 포함되지 않을 것이라고 생각한다면, 어느 정도의 높이부터가 건축면적에 포함되는 지상으로서 적당할까요?
그리고, 개인 소유의 땅에 건축물을 건축하면서 일부분에 일반 사람들이 걸어 다닐 수 있는 보행자 전용 도로(pedestrian mall)나 차량이 다닐 수 있도록 공공 공간을 건축한 경우 건축면적은 어떻게 산정해야 할까요?
네덜란드 헤이그에 있는 일반인들이 통행할 수 있도록 설치된 보행자 전용 도로
01. 건축면적 산정의 제외부분
건축면적은 건축물의 수평투영면적입니다. 「건축법」에서 ‘건축물’이란 건축물에 딸린 시설물도 건축물로 간주하므로(「건축법」 제2조 제1항 제2호, ※건축물 참고), 외부 계단 등도 건축물로 판단하여 건축면적에 포함합니다. 다만, 공공의 이용에 제공된 공간이나 지하층 출입에 필수불가결한 돌출 부분은 건축면적의 산입(算入)에서 제외합니다.건축면적 산정에서 면적을 제외하는 규정은 6가지로 요약할 수 있습니다. 건축면적 제외 부분 1) 지표면으로부터 1m이하 부분 (창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안 시키는 부분의 경우에는 지표면 으로부터 1.5m 이하에 있는 부분) 2) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로 3) 지하주차장의 경사로 4) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분) 5) 생활폐기물 보관함(음식물쓰레기, 의류 등의 수거함) 6) 기타 건축 관계법 개정으로 옥외 피난계단, 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단, 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장 및 가축사육시설을 설치하게 되어 「건축법」에 따른 건 폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우 각각의 항목별로 자세하게 살펴보면 다음과 같습니다. 가. 시설물의 높이가 1m 이하인 부분은 건축면적에 포함하지 않고 1m 초과 부분만 건축면적에 포함합니다. 또한 대규모 마트와 같이 대형 물류창고나 매장은 물품의 반출입을 위한 차량 접안 부분이 필요합니다. 대형 트럭이 접안하기 위해서는 1.5m 정도가 필요하다고 감안하여, 창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분은 지표면으로부터 1.5m 이하에 있는 부분을 건축면적에서 제외합니다. 건축면적 산정의 제외: 지표 1m이하 또는 물품 출입고를 위한 차량 접안 부분 1.5m이하
건축물의 외부에 설치하는 옥외 계단의 건축면적 산정은 「건축법」에서 명확한 규정이 없어 논란의 여지가 있습니다. 다만, 우리 주변에 있는 건축물 중 열린 지하공간(썬큰, sunken)으로 오르내릴 수 있도록 건축물과 분리된 독립 계단이 있습니다. 이 경우는 건축면적에 산입하지 않습니다.
여기서는 계단의 높이에 초점을 맞추기보다는 썬큰 계단이 주로 공공이 사용한다는 점에 초점을 맞춥니다. 「건축법」에서 공중(公衆)이 사용하는 필로티(pilots)의 경우 바닥면적에서 제외시키는 것과 같은 취지로 해석할 수 있습니다. 때문에 썬큰 계단은 높이와 무관하게 건축면적에서 제외합니다.
「건축법」의 궁극적인 목적은 공공복리 증진입니다. 따라서 「건축법」은 공중이 이용하는 목적이라면 법 적용에 있어 관대합니다. (※바닥면적 중 필로티 참고). 이는 썬큰 계단의 경우처럼 건축면적 산정에 있어서도 동일하게 적용됩니다.
(좌)건축면적 산정의 제외: 외부 독립 썬큰(sunken) 계단 / (우)록펠러 센터 맥그로-힐 빌딩의 썬큰 플라자
나.
건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로는 건축면적 산정에서 제외합니다.
바닥면적에서 제외되는 공공보행통로 등
입체 공공보행통로 건축면적 산입제외
다. 라.
차량이나 사람들이 지하로 출입할 때 이용상 필수불가결하게 설치되는 구조물의 건축면적은 제외합니다. 이 경우 지하출입 계단의 상부 캐노피는 출구보다 크면 건축면적에 산입되며, 출구 크기와 동일할 때는 건축면적에서 제외하도록 규정하고 있습니다.
건축물 외부 지하층 출입구 상부, 지하주차장의 경사로 상부 차양 등
* 난간 벽 또는 난간과 차양은 기둥 등으로 받치거나 일체화 할 수 없고, 난간 벽 등이 차양과 일체화 되어 개방성을 확보 하지 않은 경우 난간 벽 등을 구획으로 보아 건축면적에 모두 포함합니다.
마. 바.
생활폐기물 보관함과 건축 관계법 개정으로 「건축법」에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우는 건축면적에 산입하지 않습니다. 이는 바닥면적 산정에서 예외를 두는 내용과 동일합니다 (※바닥면적 산정의 예외 참고).
02. 3가지 특수한 건축물의 건축면적 산정 방법
모든 법은 일반적이고 평균적인 상황을 상정하여 만듭니다. 그러나 모든 일이 그러하듯 예외적이고 특수한 상황이 생기기 마련입니다. 건축면적 산정에서도 과거에는 없었던 시설들의 건축면적을 고려해야 하는 상황들이 있습니다. 첫째, 태양열 주택처럼 이를 활성화할 목적으로 건축면적 산정의 인센티브를 주는 경우입니다. 둘째, 외단열공법(※바닥면적 산정의 예외 중 외단열공법으로 건축된 건축물 참고)처럼 마감재가 견고하지 않아 이를 구조벽체로 인식하기 어려운 경우입니다. 셋째, 사회의 변화에 따라 대형 물류 창고시설 등의 발생 경우입니다. 그래서 「건축법」에서는 3가지 예외적인 건축면적 산정의 기준을 제시하고 있는데(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호 나목 및 동법 시행규칙 제43조), 이 규정들은 정책의 변화나 기술의 발달 등에 의해 언제든지 바뀔 여지가 있는 규정이라 할 수 있습니다.
3가지 특수한 건축물 • 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택 • 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양 • 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물
가와 나 건축물의 건축면적은 건축물의 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 합니다. (※바닥면적 산정의 예외 중 외단열공법으로 건축된 건축물의 ‘외단열공법으로 건축할 경우 내측 내력벽 두께의 중심선으로 바닥면적 산정’ 이미지 참고) 가에서 ‘태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택’이란 자연형 태양열 주택(passive solar house)만으로 한정합니다. 자연형 태양열 방식(직접획득형, 축열벽형, 부착온실형)을 사용하는 주택은 일반 주택에 비해 단열 두께가 두껍다는 점을 고려하고, 태양열 주택을 장려한다는 의미에서 건축면적 산정의 인센티브를 주는 규정입니다. 1차 오일쇼크 직후인 1974년부터 우리나라에서는 에너지 절약 운동이 시작되었고, 약 10년 후부터는 에너지 절약운동이 정책적인 지원을 받으며 활성화되었습니다. 이 시기에 건축법에서는 에너지 절약과 관련하여 태양열 주택에 대해 건축면적 산정 인센티브 규정이 1985.8.16. 「건축법 시행령」 일부 개정을 통하여 도입되었습니다.
뉴멕시코 타오스(Taos)의 자연형 태양열 주택 ‘Earthship’
<출처: (CC BY-SA) Biodiesel33@Wikimedia Commons>
태양열 주택의 단면도
<출처: (CC BY-SA) Amzi Smith@Wikimedia Commons>
다는 물류창고 등에서 물품을 입출고하는 상부에 캔틸레버(cantilever) 구조(차양을 받치는 기둥 없는 구조)의 돌출 차양(캐노피)이 있는 경우는 건축면적에 산입하는 캐노피의 건축면적은 다음 두 개의 값 중 작은 값으로 산정합니다.
1) 돌출 차양을 제외한 창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적
2) 돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
예를 들어, 가로와 세로가 각각 20m, 10m이고, 캐노피가 가로, 세로 각각 10m, 4m인 창고가 있을 경우 건축면적은 우선 ‘1’에서처럼 캐노피를 제외한 창고의 건축면적(200㎡)을 산정합니다. 창고의 건축면적 10%(20㎡)를 초과한 면적(20.1㎡부터이다)이 건축면적에 포함되는 캐노피 면적입니다.
다음은 ‘2’에 따라 한 번 더 계산을 합니다. 캐노피 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선의 나머지 부분 면적(가로, 세로 각각 10m, 1m)이 건축면적에 포함되는 부분이므로 10㎡ 입니다.
창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적에 의한 건축면적 계산
돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
따라서 캐노피 건축면적은 ‘1’은 20.1㎡이고 ‘나’는 10㎡이므로 이 중 작은 값인 10㎡이 창고의 건축면적에 포함되는 캐노피의 건축면적입니다. 결국 창고의 건축면적은 창고 건축면적(200㎡)에 ‘1’과 ‘2’ 중 작은 값의 캐노피 건축면적(10㎡)을 합한 값인 210㎡으로 산정됩니다.
「건축법」에서는 건축면적과 바닥면적 및 연면적의 산정 기준을 규정하고 있습니다. 이들 면적 산정 기준은 구획의 중심선의 수평투영면적으로 하고 있다는 공통점을 가지고 있는데, 발코니 면적 산정에서 큰 차이를 보입니다. 건축면적을 산정할 때는 발코니 면적을 모두 포함하는 반면, 바닥면적을 산정할 때는 발코니 끝선에서 1.5m 후퇴한 부분 면적부터 바닥면적으로 산정합니다.
발코니에서 건축면적과 바닥면적 산정의 차이
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.
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