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전국 단독주택 평균 매매가격은 지난해 6월 3억734만원에서 7월에는 3억4475만원을 기록해 한 달 새 12% 이상 뛰더니 올 3월엔 3억5248만원을 나타냈다.
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아파트 공화국인 대한민국. 한 번쯤 단독주택에 살고 싶다는 로망에 사로잡힐 수 있습니다. 하지만 실제로 살아보니 하나부터 열까지 손이 가는 데다가, 투자가치도 낮아 아파트에서의 삶이 그리워지는데요. 솔직한 경험을 바탕으로 단독주택 치명적 단점을 한번 정리해봤습니다.
00:32 하나부터 열까지 까다로운 관리
02:52 주기적인 보수 작업에 비싼 유지비용
04:27 아파트보다 현저히 낮은 투자가치
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단독주택 – 나무위키:대문
[15]거기다가 과거에 비해 뛰어오른 부동산 가격을 생각하면 평균적인 서민의 생활로는 서울 주거지역의 단독주택은 너무 비싸다. 대표적 부촌으로 알려진 …Source: namu.wiki
Date Published: 8/6/2021
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아파트는 싫어…단독주택 가격 91개월 연속 상승 – 한국경제
사진=연합뉴스 단독주택의 평균 가격이 91개월 연속 상승한 것으로 나타났다. 4일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 2월 전국 단독주택 매매가격지수 …
Source: www.hankyung.com
Date Published: 7/22/2021
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단독주택 매매가격, 91개월째 상승 행진 – 동아일보
등락 이어지는 아파트 가격과 달리… 단독주택, 매매가-거래량 모두 양호 도심 노후주택지역 개발 기대감… 외곽선 쾌적 환경으로 수요 늘어
Source: www.donga.com
Date Published: 1/7/2021
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아파트값 뛰자…단독도 5년새 2배 껑충 – 서울경제
평균 가격은 실거래된 단독주택의 평균 수치다. 세부적으로 보면 서울 단독주택 평균 매매가는 지난 2016년에 7억 4,065만 원이었다.
Source: www.sedaily.com
Date Published: 9/17/2022
View: 1327
고급단독주택 – 럭셔리앤하우스
럭셔리앤하우스, 고급빌라, 타운하우스, 단독주택, 고급주택, 주상복합 아파트, 별장, 펜트하우스, 매매, 전세, 월세, 급매, 분양대행 전문업체.
Source: www.luxurynhouse.com
Date Published: 2/8/2021
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개별단독주택공시가격 – 한국부동산원
한국부동산원-개별단독주택공시가격. … 매년 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택 …
Source: www.reb.or.kr
Date Published: 5/24/2021
View: 8809
부동산 불황에도 부자들이 도심 단독주택에 투자하는 이유
정부의 공시가격 인상에도 불구하고 단독주택 집값이 상승세를 지속하고 있다. 2013년 8월 이후 6년 가까이 서울 단독주택 가격은 월별로 한 번도 하락한 적이 없었다.
Source: www.junsungki.com
Date Published: 1/18/2021
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- Author: 리얼캐스트TV
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- Date Published: 2021. 3. 4.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=lYAWlPOjABw
“은퇴 후 단독주택 살겠다”…실거주·투자수요 몰려 인기
몸값 높아지는 단독주택 투자법
새 정부 주택공급 확대
재개발 규제완화 기대에
매매지수 아파트 추월
코로나, 생활패턴 변화
리모델링 통해 가치 높여
상가주택 활용도 가능
환금성 높지 않고
관리비용도 만만찮아
노후도 요건 등 살펴야
서울 평창동 단독주택 밀집 지역 모습. 사진=연합뉴스
92개월 연속 상승세인 단독주택
수익성·용적률·운영 전략 따져봐야
주택시장에서 단독주택의 몸값이 높아지고 있다. 코로나19 확산 시기에 쾌적하고 독립된 주거 공간의 필요성을 체감하면서 단독주택의 장점에 주목하고 있어서다. 게다가 5월 출범하는 새 정부에서 주택 공급 확대를 위해 재개발·재건축에 속도를 낼 것이란 전망에 서울 도심 인근에선 투자 목적의 단독주택 수요도 늘고 있다. 다만 부동산 전문가들은 아파트에 비해 환금성이 낮은 만큼 무리한 대출을 피하고, 리모델링·상가주택 전환에 필요한 용적률 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다고 조언한다.1일 한국부동산원에 따르면 전국 단독주택 매매가격지수(2021년 6월 기준 100)는 꾸준히 오름세다. 1년 전인 2021년 4월(99.4)부터 올해 3월(102.1)까지 상승세를 보이고 있을 뿐 아니라 2014년 7월 이후 92개월 연속 오름세를 기록하고 있다. 전국 아파트 매매가격지수가 올 3월 30개월 만에 하락 반전한 것과 대조적이다. 특히 서울의 단독주택 매매가격지수는 지난해 4월 99.1에서 올 3월 103.1로 올라 다른 지역에 비해 더 큰 상승 폭을 보였다.전국 단독주택 평균 매매가격은 지난해 6월 3억734만원에서 7월에는 3억4475만원을 기록해 한 달 새 12% 이상 뛰더니 올 3월엔 3억5248만원을 나타냈다. 서울 단독주택 평균 매매가격 역시 지난해 6월(10억2362만원)에서 7월(10억5613만원), 큰 폭으로 오른 뒤 올 3월엔 10억8353만원을 기록했다.최근 2년간 단독주택 수요가 늘어난 건 코로나19 확산 영향이 컸다. 사회적 거리두기가 이어지고 재택근무·온라인 학습이 확산하면서 주거 공간의 독립성을 중시하는 실거주자들이 많아졌다. 비(非)서울·도심 외곽에 있는 단독주택의 경우 이런 쾌적한 환경과 반려동물 등을 이유로 매물을 찾는 실거주자가 많다.실제 지난해 부동산 플랫폼 직방의 설문조사에 따르면 은퇴 후 희망하는 주거 공간으로 단독·다가구·전원주택·타운하우스(38%)가 아파트(35%)를 누르고 1위를 차지했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “아파트 가격이 급등한 상황에서 단독주택이 다양한 측면에서 대체재가 될 수 있다”며 “리모델링을 통해 주택 가치를 높일 수 있는 데다 아파트와 면적이 동일해도 실사용 면적이 넓어 가족 단위 구성원에겐 공간 활용에서 매력적”이라고 말했다.여기에 수도권과 지방광역시 내 노후 단독주택이 밀집한 지역에선 도심복합개발이나 재개발에 대한 기대도 커지고 있다. 최근 단독주택 평균 매매 가격이 오른 데는 이 같은 재개발 사업에 대한 기대 심리가 일정 부분 작용하고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 새 정부가 주택 공급 확대를 공언한 상황에서 도심의 경우 주택을 지을 공간이 절대적으로 부족하다. 윤지행 부동산R114 수석연구원은 “단독주택 투자자들은 대지 지분 가치에 대한 기대를 갖고 투자에 나선다”며 “재개발 가능성을 고려해 입주권 확보를 위해 거래하는 경우도 많다”고 덧붙였다.정비 사업이 진행되지 않더라도 단독주택을 상업 용도로도 활용할 수 있다. 아파트는 가격 등이 정량화돼 있는 데 비해 단독주택의 경우 그렇지 않아 운영 전략에 따라 높은 수익을 기대할 수 있다. 윤 연구원은 “단독주택을 매매하는 이유 중 하나는 상가주택 운영 등에 있다”며 “준주거지역에 해당하면 1층을 상업시설, 2~3층을 주거시설로 형성해 상가주택을 세울 수 있다”고 설명했다.다만 전문가들은 실제 단독주택 시세는 아파트에 비해 크게 상승하지 않을 뿐만 아니라 환금성이 높지 않다는 점을 염두에 둬야 한다고 강조한다. 서울 이외의 지방이나 경기도권의 경우 대체재가 많기 때문에 실거주가 아닌 투자 목적의 매입은 더욱 신중해야 한다는 조언이다. 특히 서울 이외의 지역은 직장·자녀 교육 등의 이유로 수요자를 찾는 게 어려울 가능성이 높다. 무리한 대출 등으로 구입하는 건 투자금 회수가 쉽지 않을 수 있어 피해야 한다는 의미다.리모델링도 방법과 업체 선정, 비용 책정이 쉽지 않을 뿐만 아니라 상황에 따라 새집을 살 때보다 더 많은 시간과 비용이 들기도 해 미리 예산을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 전문가들은 시세 차익보다 ‘단독주택을 갖고 무엇을 할 것인가’ 등 수익률 측면에서 고민해야 한다고 말한다. 예컨대 실거주를 위한 것인지, 여러 채를 합해 대형 필지를 확보한 뒤 건물을 지을 것인지 등의 계획부터 세워야 한다는 말이다.임대 수익을 위해 상가주택이나 꼬마 빌딩 신축을 고려하고 있다면 주변에 상권이 형성돼 있는지도 살펴봐야 한다. 특히 용적률에 따라 주택 규모와 투자 수익률이 달라지기 때문에 미리 기준을 알고 투자에 나서야 한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “실거주 목적이 아니라면 노후도 등의 조건을 잘 살펴 정비사업 진행 가능성이 있는지부터 따져봐야 한다”고 말했다.김은정/이혜인 기자 [email protected]
“아파트는 싫어”…단독주택 가격, 91개월 연속 상승
이탈리아 토리노 박물관에는 ‘기회의 신’ 카이로스의 조각상이 있다. 앞머리는 무성하지만 뒷머리는 대머리이고 발에는 날개가 달린 카이로스의 우스꽝스러운 모습 때문에 대부분의 관광객은 처음 보는 순간 웃음을 참지 못한다. 하지만 조각상 밑에 적힌 설명을 보고는 고개를 끄덕인다고 한다.조각상 밑에는 “내 앞머리가 무성한 이유는 사람들이 나를 보았을 때 쉽게 붙잡을 수 있게 하기 위함이며, 뒷머리가 대머리인 이유는 내가 지나가고 나면 다시는 나를 붙잡지 못하게 하기 위함이다. 또 발에 날개가 달린 이유는 최대한 빨리 사라지기 위해서다”라고 쓰여있다. 즉 준비된 자에게는 좋은 기회가 예고 없이 찾아오고, 준비되어 있지 않은 자는 아무리 좋은 기회도 그냥 지나치게 된다는 뜻이다.최근 국내 시니어타운은 가까운 시일 내 한국이 직면하게 될 초고령사회를 맞아 카이로스의 앞머리를 잡을 준비를 하고 있다. 한국은 2017년 이미 65세 이상 고령인구 비율 14.2%를 기록하며 고령사회에 진입했고, 불과 8년 만인 2025년에는 20.3%까지 높아질 것으로 전망돼 초고령사회 진입을 앞두고 있다. 시니어타운은 급격한 고령화에 따른 수요 증가에 대비해 선제적 대응 전략을 준비하고 있다.먼저 시니어타운은 뉴 시니어의 성향 변화에 주목한다. 기존의 시니어가 삶에 대해 수동적이고 소비에 소극적이었다면 뉴 시니어는 사뭇 다른 성향을 보인다. 뉴 시니어는 100세 인생을 기대하며 주체적으로 인생을 계획하고, 자신에게 투자하는 소비 활동이나 폭넓은 여가 생활을 즐긴다. 나아가 경제 활동 증가로 생활 수준이 향상되자 더 편리한 주거 환경을 희망하며 노년기 거주지로 일반 주택 외 시니어타운을 적극 고려한다.시니어타운은 이러한 뉴 시니어를 타깃으로 입지, 의료·간호, 프리미엄 서비스의 3가지 측면에서 미래 사회를 준비하고 있다. 먼저 시니어가 내 집에서 나이 들기, 즉 AIP(Aging in Place, 정주(定住))에 대한 욕구가 있다는 점에 초점을 두고, 시니어가 많이 거주하는 서울, 경기, 부산 등 수도권이나 도심 지역 내 자리를 잡으려는 움직임이 나타난다. 의료 시설에 대한 요구를 충족하기 위해 건강검진·재활·클리닉 등의 의료 서비스도 발 빠르게 도입되고 있다. 아울러 최근 시니어의 경제력과 요구 생활 수준 향상에 걸맞게 생활, 교육, 금융 등 다방면에서 고급화된 서비스를 기획하고 제공한다.이제는 시니어타운이 시니어를 위한, 시니어에 의한 전략을 수립하며 변화에 더욱 도전해야 할 시기다. 새가 와서 울게 하려면 먼저 나무를 심으라는 말이 있듯이, 시니어가 찾아오는 시니어타운이 되려면 시니어 맞춤형 입지와 서비스를 적극 검토하고 개발해야 한다.그러기 위해서는 우선 시니어의 AIP 욕구를 이해하고 도심 입지를 검토할 필요가 있다. 동시에 도심형 시니어타운이 ‘님비'(지역이기주의·Not In My BackYard) 시설로 여겨지지 않도록 시니어타운 내 민간·공공시설을 지역 주민에게 개방하거나 유치원, 어린이 스포츠 센터 등을 함께 운영하는 상생 서비스를 고려해야 한다.다음으로는 한 발 더 앞서가는 의료 서비스가 필요하다. 응급콜 같은 기본적인 의료시설과 서비스는 필수로 갖추되 SOTA(State-of-the Art), 즉 최고 수준의 의료 기술을 갖춰 차별화 전략을 세워야 한다. 외부 전문기관이나 지자체와의 사업 연계 또는 협력을 검토하는 것이 도움될 수 있다.아울러 보수적인 사고를 탈피하고 뉴 시니어의 트렌드에 주목해야 한다. 평생교육체제 연계를 통해 시니어에게 교육 서비스를 제공하거나 시니어타운 내 맞춤형 일자리를 제공하는 등 프리미엄 서비스에 대해 고민할 필요가 있다. 기존과는 차별화된 서비스가 주체적인 삶을 지향하는 뉴 시니어의 이목을 끌 수 있다.일찍부터 시니어타운 시장을 선도하는 미국, 일본 등에서는 이미 헬스케어 자산을 리츠 투자 상품으로 적극 운용하고 있다.국내에서도 가까운 미래에 시니어타운 리츠(부동산투자신탁·Real Estate Investment Trusts) 상품이 성장세를 보일 것으로 전망되는 만큼, 선제적으로 새로운 비즈니스 기회를 모색하고 운영 전략을 마련한다면 경쟁우위를 가져갈 수 있을 것이다.
단독주택 매매가격, 91개월째 상승 행진
전국 단독주택 매매 가격이 7년 7개월째 오름세를 이어가고 있다. 최근 아파트값 상승세가 전반적으로 주춤해진 것과 대조적이다. 도심에 있는 노후 주택 밀집지의 경우 재개발 사업에 대한 기대감이 커지며 가격이 뛰고 있는 것으로 보인다. 도심 외곽은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 등으로 ‘쾌적한 환경’을 선호하는 수요가 커진 영향으로 분석된다.4일 한국부동산원에 따르면 올해 2월 전국 단독주택 매매가격지수(2021년 6월 기준 100.0)는 101.9로 2014년 7월 이후 91개월 연속 상승세를 이어갔다. 전국 아파트 매매가격지수는 올해 2월 106.3으로 전월 대비 0.02% 떨어졌다. 2019년 9월(―0.05%) 이후 2년 5개월 만에 하락했다. 단독주택은 매매 거래량도 양호한 편이다. 2017년(16만2673건) 이후 하락세를 보였지만 코로나19 유행이 시작된 2020년 15만5783건으로 회복했다. 지난해 거래량은 전년 대비 약 5% 줄었지만 아파트 매매 거래량이 이 기간 25.3% 줄어든 점을 감안하면 선방한 셈이다. 전문가들은 단독주택의 인기 요인이 지역별로 다르다고 설명한다. 수도권과 지방 광역시 내 노후 단독주택이 밀집한 곳은 정부의 공공주도 도심복합개발, 공공재개발 등 도심 재개발에 대한 기대감으로 가격이 오르고 있는 것으로 보인다. 도심에 주택을 지을 땅이 절대적으로 부족하기 때문에 도심 공급을 늘리려면 노후 주택지 정비사업을 벌여야 하기 때문이다.서울의 경우 지난해 4월 취임한 오세훈 서울시장이 ‘신속통합기획’으로 민간 재개발 사업을 지원하겠다는 뜻을 밝혔다. 지난해 3월 공공재개발 후보지로 선정된 서울 성북구 장위뉴타운9구역 인근 중개업소 관계자는 “공공재개발 후보지 선정 직후 토지거래허가구역으로 묶여 지금은 거래가 어렵지만 선정 직전인 지난해 초만 해도 단독주택 호가가 단기간에 1억∼2억 원가량 급등했다”고 말했다.도심 외곽 단독주택은 쾌적한 환경을 찾는 수요 증가가 가격 상승을 이끌었다는 평가가 나온다. 기존에도 자연환경을 즐기면서 쾌적하게 살고자 하는 수요가 도심 외곽의 전원주택이나 타운하우스 등을 찾았는데, 코로나19로 이 수요가 더욱 커졌다는 것이다.전월세 가격 상승세도 매매가격 상승세를 뒷받침하고 있다. 올해 2월 단독주택 전세가격지수는 100.7로 지난해 6월(100.0) 대비 0.7% 상승했다. 같은 기간 월세통합가격지수(반전세 등 포함) 역시 0.4% 오른 100.4로 조사됐다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “새 정부의 정비사업 규제 완화 정책에 대한 기대감까지 더해져 도심 정비지역 인근 단독주택 가격은 한동안 상승할 것”이라며 “도심 외곽 단독주택도 친환경이나 반려동물과 관련한 시장 수요가 계속 늘고 있어 비슷한 추세가 이어질 것”이라고 전망했다.정순구 기자 [email protected]
아파트값 뛰자…단독도 5년새 2배 껑충
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서울 단독(다가구 포함)주택 가격이 슬금슬금 오르더니 올해 들어 평균 매매가가 14억 원을 넘어선 것으로 조사됐다. 시장에서는 아파트 공급 부족 심화로 공동주택을 찾는 수요가 단독주택 시장으로 옮겨오면서 가격 상승을 부추긴 것으로 보고 있다. 서울의 전반적인 공급 부족이 단독주택 값마저 올려놓은 것이다.◇5년 새 2배 뛴 단독주택 가격=서울경제가 부동산 빅데이터 업체 밸류맵에 의뢰해 분석한 결과 지난 5년(2016년~2021년 4월) 동안 서울 지역 단독·다가구주택의 평균 매매가 상승률은 89.1%에 달하는 것으로 나타났다. 평균 가격은 실거래된 단독주택의 평균 수치다.세부적으로 보면 서울 단독주택 평균 매매가는 지난 2016년에 7억 4,065만 원이었다. 이후 2017년 8억 2,000만 원, 2018년 9억 6,000만 원, 2019년 10억 7,000만 원 등으로 매년 상승했다. 지난해에는 12억 1,000만 원까지 올랐고 올 들어 1~4월에는 14억 47만 원까지 상승했다. 5년 동안 거의 2배가량 평균 매매가가 오른 셈이다.가격은 껑충 뛴 반면 단독주택 거래는 줄고 있다. 2016년에는 1만 9,000여 건이 거래됐으나 지난해에는 1만 1,000여 건으로 감소했다. 올해 들어서도 4월까지 3,200여 건이 거래됐다. 단독주택 거래는 현 정부 들어 거래가 폭발적으로 증가한 아파트와는 정반대다. 서울 단독주택의 경우 거래는 줄었지만 가격은 계속 오른 셈이다.◇서울 공급 부족이 단독주택까지 미쳐=이 같은 현상에 대해 전문가들은 서울 주택 수요는 꾸준한 가운데 공급은 부진한 결과로 해석한다. 아파트 공급 부족이 전체 주택 감소로 연결되면서 단독주택 가격을 올려놓고 있다는 것이다.통계청에서 발표하는 연간 인구주택총조사 보고서에 따르면 아파트·연립주택·단독주택 등을 포함한 서울 지역의 총 주택 수는 2016년 283만 857가구에서 2019년 295만 3,964가구로 소폭 늘어나는 데 그쳤다. 단독(다가구 포함)주택의 경우 2016년 35만여 가구에서 2019년 32만여 가구로 총량이 감소했다.서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수)은 “서울 주택 수요는 늘어나는데 공급은 지지부진해 가격이 상승한 것”이라며 “단독주택 가격 상승은 공급 제한과 아파트값 급등에 따른 ‘키 맞추기’ 효과로 볼 수 있다”고 분석했다. 아울러 그는 “전체적으로 소득이 증가하고 가구가 분화하는 등 주택 수요는 꾸준할 예정”이라며 “이를 받쳐줄 공급이 없다면 가격 안정은 나타나기 힘들다”고 말했다./이덕연 기자 [email protected]
평창동 단독주택 전 월세, 매매도 가능 내부 올수리, 평창동을 내 집안에서 볼수 있어요 [ 평창동 ] 단독 / 단독주택
매매 24억원 전세 13억원 월세 1억원 / 700만원
대지면적 384 ㎡ ( 116.16 평 )
매년 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준주택가격을 기준으로
시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을
비교하여 주택가격비준표 상의 주택특성차이에 따른 가격배율을 적용하여
산정한 가격에 대하여 감정평가업자의 검증을 받은 후 주택소유자 등의
의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐
시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별단독주택가격을 말합니다.
부동산 불황에도 부자들이 도심 단독주택에 투자하는 이유
부동산 시장의 불황에도 월세수익을 노리는 사람들의 도심 단독주택(다가구)에 대한 투자문의는 꾸준하다. 불황이 오더라도 도심지역 땅값은 신도시에 비해 하락 폭이 적고 신축 등을 통한 용도 변경이 용이하기 때문이다.
다만 단독주택이나 상가주택에 투자하기전 체크할 사항은 투자 후 오르기만 기다리는 월세만 받는 전통적 방식에서 벗어나야 한다. 해당 부동산을 개발, 절세까지 고려해 시행 이익까지 얻을 수 있는 개발자적 관점에서 생각해야 한다. 즉 임차인 위주로 건물을 설계할 생각을 가지고 있어야 한다.
실제로 단독주택은 대지지분이 넓기 때문에 신축개발이 가능해 개발업자들도 눈독을 들인다. 단독주택을 신축, 상가주택이나 다세대로 짓고 개조해 카페나 식당으로 모델링으로 자산가치를 배가할 수 있기 때문이다.
투자 포인트 1
지역은 종 상향 예정지나 지하철 개통 예정지
종 상향 예정지역에 있는 단독주택에 투자하는 것도 좋다. 종 상향이란 1 · 2종 일반주거지역을 2 · 3종으로 높이는 것을 말한다. 서울시 조례에 따르면 일반주거지역 1 · 2 · 3종의 용적률(바닥면적 대비 건축 연면적 비율)은 각각 150% · 200% · 250% 이하다. 종 상향이 이뤄지면 용적률이 높아지고 층수 규제가 완화돼 재건축 등의 사업성이 개선된다.
상업지로 변모할 지역 인근 일대 2종 일반주거지인 경우 준주거지역이나 3종일반주거지로 변모될 가능성이 충분하기 때문이다. 실제로 서울 삼성동 한전부지가 현대차그룹에 팔리면서 상업지로 전환, 주변 일반주거지역 대지들이 준주거지로 변모할 가능성이 커 땅값이 큰 폭으로 상승했다.
또한 지하철 개통 예정지 단독주택이나 상가주택에 투자하는 것도 좋다. 지하철이 개통되면 대개 아파트보다 땅값 상승으로 인해 지하철 인근 단독주택의 가격 상승률이 훨씬 크기 때문이다.
투자 포인트 2
몇 년간 월세 받다가 매각이나 신축도 고려하라
신축을 위해 파리바게트나 롯데리아나 커피빈 등 유명 브랜드가 단독(상가주택) 1층에 있으면 관심을 나타내는 사람들이 많다. 당장 신축하지 않더라도 상당기간 현금흐름이 기대된다. 하지만 자영업자들 환경이 갈수록 악화되는 만큼 향후 재계약 시 월세를 내려 달라고 요구할 가능성이 많다.
차라리 입지는 좋은데 장사가 안되는 상가주택을 매입, 유명 브랜드나 편의점 본사에 의뢰해 임차인계약 만료 시 새로 임차인을 들이는 것이 나을 수 있다. 장사가 신통치 않은 소규모 슈퍼나 옷 가게 등을 이러한 유명 프랜차이즈로 채울 경우 건물가격도 덩달아 상승하게 된다. 굳이 신축을 안 하더라도 향후 자산 가격 상승으로 인한 매각차익을 기대할 수 있다.
투자 포인트 3
대지 지분, 향후 리모델링 가능 여부
대개 상가 투자자들은 대지 지분보다는 수익률을 우선시하는 경향이 강하다. 하지만 수익률만 보고 상가에 투자하는 것은 경기상황과 세입자에 따라서 매우 유동적이기 때문에 위험하다. 일반적으로 수익률을 보고 상가를 고른다고 보면 분양상가 대지 지분은 공동 건물에 따라오는 공동 지분으로 당장 매매할 경우에 재건축과 달리 상가투자금액으로 인정받기 힘들다.
장기적으로 볼 때 같은 투자금액이라면 수익률이 좀 떨어지더라도 대지지분이 크면서 향후 리모델링과 신축이 가능한 도심지에 위치한 단독주택을 골라야 한다. 특히 땅값이 비싼 도심지역에 위치한 단독주택의 경우 수요가 많아 불황기에도 강하고 현장에 맞는 건물을 신축할 경우 개발이익도 가능하기 때문이다.
투자 포인트 4
단독주택과 상가주택 매매 절차 및 임차인 승계방법
매도자와 날인한 매매계약서를 대출받을 은행에 보내서 대출신청을 하면 통상 은행은 대출금 산정을 위해 정식 감정을 계약을 맺은 업체서 감정하러 현장을 방문하다. 대출 심사 후 본점의 승인이 나려면 2~3주 정도 걸린다. 대출신청시 가급적 주거래은행을 포함해서 2~3곳의 은행에 같이 알아보는 것이 좋다.
은행마다 감정가와 대출가능금액과 금리가 조금씩 다르기 때문에 본인에 유리한곳을 선택하면 된다. 이후 건물 소재지 관할 세무서에 가서 사업자등록을 신청하는데 매수자가 2인 이상이면 동업계약서를 첨부해야 하는 게 훗날을 대비해 좋다.
세법상 임대업을 신규로 하려면 사업개시일부터 20일 이내에 하면 된다. 사업개시일은 보통 잔금일(소유권이전일)이다. 통상 잔금 전에 사업자등록을 한다. 대출을 받을 때 은행에서 임대업사업자등록증을 요구하기 때문에 사업자등록을 잔금 전에 하는 것이 좋다.
은행에서 대출금과 금리가 확정되면 대출계약을 한다. 이때 등록한 사업자로 사업자통장을 개설하면 된다. 이 계좌로 임대업에 대한 모든 입출금을 관리하는 것이 좋다. 매입하는 건물의 시설물 체크도 잔금 전에 해야 한다. 잔금일 이후에는 하자에 대해서 매도자에게 보수를 요구하기가 쉽지 않기 때문에 중개했던 부동산이나 관리를 맡을 임대관리업체에 위임하는게 좋다.
임대차도 승계해야 한다. 매매계약을 하면서 임차인을 포괄 승계했어도 임대차계약서에 임대인 명의변경계약을 추가로 하는 것이 좋다. 이때 임차인으로부터 세금계산서를 발행할 사업자등록증과 이메일 주소를 받고 임대료를 받을 계좌번호를 알려주면 된다.
잔금일에 소유권 이전을 할 법무사도 선임한다 법무사도 두 군데 정도 비교해서 미리 견적서를 받아보는게 좋다. 매도자가 상환할 대출금에 대해서 말소할 준비를 해야 한다. 잔금일에 상환할 원금, 이자, 중도상환수수료를 포함한 전체 상환금액에 대해 미리 자금 계획을 짜고 임대료 및 관리비와 기타 비용을 깔끔히 정산해야 한다.
투자 포인트 5
옥상정원을 설치하라
“옥상정원이 맘에 들어서 계약했어요” 이런 말을 가끔 듣는다. 막상 본인은 사용 안 하더라도 옥상 하늘마당에서 바비큐파티 하는 상상이나 설치된 원두막에서 먼 산을 보면서 책을 보면서 쉬는 상상만 하는 것으로 행복한 기분을 느낄 것이다.
즉 옥상정원은 아파트보다 여러모로 불편한 집에 사는 세입자들에게는 그마나 위안을 받을 수 있는 힐링공간이다. 건물을 팔 때에도 옥상정원 유무에 따라 매수자의 감성을 사로잡는다. 옥상에 텃밭이라도 가꾸어 놓으면 금상첨화다.
사진 전성기 매거진, 셔터스톡
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