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- 인터넷을 통해 신청 : 렌트홈(www.renthome.go.kr)▸임대사업자등록 신청▸화면 제일 아래 “국세청 사업자 신고” 체크
- 시군구청을 방문하여 신청 : 아래 게시한 작성사례를 따라 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성하여 주소지 시군구청 방문
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임대주택등록 여부는
단순히 세제혜택 여부만 보고 결정해서는 안 됩니다.
자신의 투자전략까지 모두 고려해야 하는데요,
그에 앞서
‘정말 임대주택등록을 해야 할까, 말아야 할까’
라는 것부터 고민해보시길 권하는 마음에
본 영상을 만들었습니다.
영상에 나오는 질문에 스스로 답해보시고
만약 좀 아니다 싶으면
저는 등록하지 마시길 차라리 권해드립니다.
(물론 소득세법상 등록은 의무사항이며,
등록 여부와 상관없이 주택임대소득세는 매년 신고/납부해야 합니다)
그런 늘 행복하시고,
더 건강하세요 ^^
제네시스 였습니다.
임대 주택 등록 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
민간임대 등록제도
➁ 등록임대주택은 임대의무기간(4년·8년) 동안 임대하여야 하며. 임대사업자의 개인적인 사정으로는 말소할 수 없습니다. ➂ 등록임대주택은 최초임대료를 기준으로 …
Source: www.gg.go.kr
Date Published: 7/29/2022
View: 7330
임대사업자 등록(지방자치단체)
1. 신청인이 개인인 경우. 주민등록표 초본 · 2. 신청인이 법인인 경우 · 3. 신청인이 재외국민인 경우 · 4. 신청인이 외국인인 경우 · 5. 등록대상 주택이 일부만을 임대하는 …
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 10/18/2021
View: 2533
등록임대주택 찾기 – 마이홈포털
주택유형 주택유형 – 전체 > 등록구분 전체 > 전용면적 전체 > 임대사업자구분 전체 > 임대종류 전체. 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 원룸. 아파트.
Source: www.myhome.go.kr
Date Published: 12/14/2022
View: 333
[속고살지마] 임대주택등록, 치명적 실수였나(①) – KBS뉴스
따라서 단기임대(4년)와 아파트의 경우는 장기임대(8년) 매입임대 주택을 신규 등록하더라도 종합부동산 합산 배제 같은 혜택을 줄 수 없다는 뜻 …
Source: news.kbs.co.kr
Date Published: 12/5/2021
View: 5658
혜택 줄어든 주택임대사업자 등록 할까? 말까? – 매일경제
먼저 임대주택의 조건은, 임대사업자 등록(세무서와 관할 시군구 모두 등록)이 완료되어야 합니다. 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원(비수도권 3 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 4/18/2022
View: 4794
세입자 보호한다는 등록임대주택…세입자 절반은 “몰라요”
임대사업자 제도의 진실③등록임대 규제 강력하지만…5% 상한룰 신규 계약 때도 적용8년 장기임대는 3차례 갱신 가능100호 이상 민간임대주택단지는 …
Source: www.hani.co.kr
Date Published: 3/20/2021
View: 2614
등록임대주택, 이것만 알아도 수 천 만원 아끼시거나 혹은 세금 …
지난 시간 ‘거주주택 비과세 특례(소득세법 시행령 155조 20항)’ 관련하여, 등록임대주택이 있을 때 어떻게 하면 남은 거주주택을 비과세 받을 수 …
Source: contents.premium.naver.com
Date Published: 8/30/2021
View: 6863
주제와 관련된 이미지 임대 주택 등록
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주제에 대한 기사 평가 임대 주택 등록
- Author: 채널 제네시스박
- Views: 조회수 527,585회
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- Date Published: 2020. 4. 19.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=eTUlW1ufL_A
민간임대주택사업자 > 민간임대주택사업 준비 > 민간임대사업자 등록 > 임대사업자 등록(지방자치단체) (본문)
임대사업자 등록(지방자치단체)
민간임대주택으로 등록할 주택을 소유하거나 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 임대사업자 등록을 할 수 있습니다.
신청서를 받은 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 신청인에게 등록증을 발급해야 합니다.
인쇄체크 등록대상 임대사업자
임대사업자로 등록할 수 있는 자 임대사업자로 등록할 수 있는 자
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자
√ 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인(이하 “사업계획승인”이라 함)을 받은 자
√ 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 함)를 받은 자
√ 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자
√ 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사람
가. 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자
나. 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자
3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 위의 2. 외의 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자
√ 소속 근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정함)
입대사업자 등록이 제한되는 경우 입대사업자 등록이 제한되는 경우
과거 5년 이내에 민간임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시킨 경우는 제외)가 발생한 사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함)는 임대사업자로 등록할 수 없습니다( 과거 5년 이내에 민간임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시킨 경우는 제외)가 발생한 사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함)는 임대사업자로 등록할 수 없습니다( 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제2항).
인쇄체크 임대사업자 등록절차
임대사업자 등록 신청기관 임대사업자 등록 신청기관
주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함. 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 등록을 신청할 수 있습니다( 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함. 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 등록을 신청할 수 있습니다( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항).
제출서류 제출서류
구분 첨부서류 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 받은 자 주택사업계획승인서 사본 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자 매매계약서 사본 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자 분양계약서 사본 ※ 다만, 「주택공급에 관한 규칙」 제32조제1항에 따라 주택을 우선공급 받으려는 경우에는 등록일부터 6개월 이내에 매입 또는 분양계약서를 제출할 수 있음 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 주택건설사업자 등록증 사본 부동산투자회사 부동산투자회사 영업인가증 사본 투자회사 투자회사임을 확인할 수 있는 서류 사본 집합투자기구 집합투자기구임을 확인할 수 있는 서류 사본 소속 근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정함) 고용자임을 확인할 수 있는 서류 사본 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대차계약서 사본 신청인이 법인 아닌 사단·재단인 경우 정관, 그 밖의 규약 및 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서류 신청인이 재외국민인 경우 재외국민등록증 사본
관할 관청의 확인 및 등록증의 발급 관할 관청의 확인 및 등록증의 발급
구분 첨부서류 1. 신청인이 개인인 경우 주민등록표 초본 2. 신청인이 법인인 경우 법인 등기사항증명서 3. 신청인이 재외국민인 경우 여권정보 4. 신청인이 외국인인 경우 외국인등록 사실증명 또는 법인 등기사항증명서 5. 등록대상 주택이 일부만을 임대하는 주택인 경우 건축물현황도(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제2조제10호) 6. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자의 경우 건물등기사항증명서 7. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 자의 경우 건축허가서 8. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장
인쇄체크 등록에 대한 변경 또는 말소
등록사항의 변경신고 등록사항의 변경신고
임대사업자는 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소를 관할하는 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말함) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다( 임대사업자는 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소를 관할하는 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말함) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항 본문 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제7항).
※ 임대의무기간에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 < 임대의무기간 및 용도제한 >에서 확인할 수 있습니다.
40㎡ 이하 40㎡ 이하
40㎡ 초과 60㎡ 이하 40㎡ 초과 60㎡ 이하
60㎡ 초과 85㎡ 이하 60㎡ 초과 85㎡ 이하
85㎡를 초과 85㎡를 초과
제출서류 제출서류
관할 관청의 확인 관할 관청의 확인
위의 신고서를 받은 시장·군수·구청장은 위의 신고서를 받은 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 정보를 확인해야 합니다. 다만, 신청인이 아래의 사업자등록증명, 외국인인 경우 외국인등록 사실증명 또는 법인 등기사항증명서(법인만 해당) 및 주민등록표 초본에 따른 정보의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류 또는 그 사본을 첨부하도록 해야 합니다( 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제3조 제2항).
√ 신고인이 개인인 경우: 사업자등록증명
√ 신고인이 법인인 경우: 법인 등기사항증명서
√ 신고인이 외국인인 경우: 외국인등록 사실증명 또는 법인 등기사항증명서
√ 건물등기사항증명서
√ 건축물대장
√ 주민등록표 초본
임대사업자 등록의 말소 임대사업자 등록의 말소
말소사유 말소사유
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
2. 임대사업자가 등록한 후 다음의 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 않는 경우
구분 기간 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 받은 자 임대사업자로 등록한 날부터 6년 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 건축허가를 받은 자 임대사업자로 등록한 날부터 4년 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자 임대사업자로 등록한 날부터 3개월 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자 임대사업자로 등록한 날부터 1년 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 임대사업자로 등록한 날부터 6년 부동산투자회사 투자회사 집합투자기구 소속 근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 고용자 (법인으로 한정함)
3. 임대사업자 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정) 또는 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우
4. 임대사업자 등록기준을 갖추지 못한 경우
5. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 임대의무기간 동안에도 시장·군수·구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하거나 신고된 장기일반민간임대주택과 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도한 경우
6. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항에 따라 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 않고 말소하거나 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 경우
7. 임대료와 관련한 임대조건을 위반한 경우
8. 임대기간 중에 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유가 없음에도 불구하고 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우
9. 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우
10. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제48조 제1항제2호에 따른 설명이나 정보를 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제공한 경우
11. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 (법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말함. 이하 이 조에서 같음) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정함)하는 경우
12. 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하였다고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 임차인이 보증금 반환에 대하여 소송을 제기하여 승소판결이 확정되었으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우
「주택임대차보호법」 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회가 작성한 조정안을 각 당사자가 수락하여 조정이 성립되었으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 나. 보증금 반환과 관련하여
14. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 제1항에 따른 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 경우로서 다음의 경우
가. 임대사업자(나. 또는 다.의 등록말소사유에 해당하는 임대사업자는 제외)가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 제1항에 따른 보증에 가입하지 않아 시장·군수·구청장이 3회 이상 보증 가입을 요구했으나 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우
나. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 제3항 전단에 따른 보증대상 금액이 있음에도 불구하고 보증대상 금액이 없음을 이유로 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우
다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 제7항에 해당하지 않음에도 불구하고 같은 항에 해당함을 이유로 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우
15. 그 밖에 민간임대주택으로 계속 임대하는 것이 어렵다고 인정하는 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 으로 정하는 경우
※ 민간임대주택의 양도에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 < 민간임대주택의 양도 >에서 확인할 수 있습니다.
제출서류 제출서류
√ 등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류
√ 임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항제3호 및 제11호에 따라 임차인의 동의가 있어야 하는 경우만 해당하며, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날부터 1개월 이내의 것을 말함)
관할 관청의 확인 관할 관청의 확인
신청서를 받은 시장·군수·구청장은 신청서를 받은 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 정보를 확인해야 합니다. 다만, 신청인이 다음 중 사업자등록증명 및 주민등록표 초본의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류 또는 그 사본을 첨부하도록 해야 합니다( 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제4조의5 제2항).
√ 신청인이 개인인 경우: 사업자등록증명
√ 신청인이 법인인 경우: 법인 등기사항증명서
√ 건물등기사항증명서
√ 건축물대장
√ 주민등록표 초본(다만, 신청인이 직접 신청서를 제출하는 경우에는 주민등록증 등 신분증명서의 제시로 갈음함)
청문의 실시 및 말소사유 등의 공고 청문의 실시 및 말소사유 등의 공고
시장·군수·구청장은 등록을 말소하려는 경우 청문을 해야 합니다. 다만, 위의 말소사유 중 3., 5. 및 6.의 경우에는 제외합니다( 시장·군수·구청장은 등록을 말소하려는 경우 청문을 해야 합니다. 다만, 위의 말소사유 중 3., 5. 및 6.의 경우에는 제외합니다( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제2항).
시장·군수·구청장은 등록을 말소하려면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고해야 합니다( 시장·군수·구청장은 등록을 말소하려면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고해야 합니다( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제3항).
말소 후 임대차계약기간의 유지 말소 후 임대차계약기간의 유지
등록임대주택 찾기
아파트 연립/다세대 단독/다가구 오피스텔 원룸 거래유형 – 전체 매매 전세 월세 전용면적 – 전체 33㎡이하 33㎡초과~60㎡이하 60㎡초과~85㎡이하 85㎡초과~102㎡이하 102㎡초과~135㎡이하 135㎡초과 전체 기준가격 이하 직접입력 기준가격 범위 80% 기준가격 범위 90% 기준가격 범위 100% 기준가격 범위 110% 기준가격 범위 120% 매매가(보증금) – 최소 5000만원 1억원 1억5천 2억원 2억5천 3억원 3억5천 4억원 4억5천 5억원 5억5천 6억원 6억5천 7억원 7억5천 8억원 8억5천 9억원 9억5천 10억원 5000만원 1억원 1억5천 2억원 2억5천 3억원 3억5천 4억원 4억5천 5억원 5억5천 6억원 6억5천 7억원 7억5천 8억원 8억5천 9억원 9억5천 10억원 매매가(보증금) – 최대 월세 – 최소 10만원 30만원 50만원 100만원 150만원 200만원 250만원 300만원 350만원 400만원 450만원 500만원 10만원 30만원 50만원 100만원 150만원 200만원 250만원 300만원 350만원 400만원 450만원 500만원 월세 – 최대
임대 분양 모집공고 주택유형 – 전체 아파트 연립/다세대 단독/다가구 오피스텔 전용면적 – 전체 40㎡미만 40㎡~60㎡미만 60㎡~85㎡미만 85㎡초과 보증금 – 전체 3,000만원미만 3,000만원~5,000만원 5,000만원~7,000만원 7,000만원~1억 1억~1억5천 1억5천~2억 2억이상 월임대료 – 전체 5만원 미만 5~10만원 미만 10~20만원 미만 20~30만원 미만 30만원 이상 매매가 – 최소 5000만원 1억원 1억5천 2억원 2억5천 3억원 3억5천 4억원 4억5천 5억원 5억5천 6억원 6억5천 7억원 7억5천 8억원 8억5천 9억원 9억5천 10억원 5000만원 1억원 1억5천 2억원 2억5천 3억원 3억5천 4억원 4억5천 5억원 5억5천 6억원 6억5천 7억원 7억5천 8억원 8억5천 9억원 9억5천 10억원 매매가 – 최대
주택유형 – 전체 아파트 연립주택 다세대주택 단독주택 준주택(오피스텔) 도시형생활주택 다가구주택 아파트(도시형생활주택) 준주택(기숙사) 등록구분 – 전체 개인 법인 전용면적 – 전체 40㎡이하 40㎡초과~60㎡이하 60㎡초과~85㎡이하 85㎡초과 임대사업자구분 – 전체 주택건설업자 허가건설임대사업자 매입임대사업자 기업형임대사업자 일반형임대사업자 임대사업자 임대종류 – 전체 5년임대주택(민간) 10년임대주택(민간) 매입임대주택 기타 기업형임대 준공공임대 단기임대 공공지원민간임대주택 장기일반민간임대주택 단기민간임대주택 공공지원민간임대주택(10년) 장기일반민간임대주택(10년) 선택 선택 선택
[속고살지마] 임대주택등록, 치명적 실수였나(①)
지난 25일 서울 시내에서 열린 정부의 부동산 규제에 항의하는 집회. 지난 25일 서울 시내에서 열린 정부의 부동산 규제에 항의하는 집회.
부동산 가격 안정을 위한 정부의 강도 높은 옥죄기가 계속되고 있습니다. 특히 주택 임대사업자에 대한 대책이 연이어 등장하고 있죠.임대사업자에 대한 과도한 혜택이, 매물 잠김 현상을 초래하고 부동산 시장 안정에 저해 요소가 되고 있다는 지적에 대해 많은 이들이 공감하고 있습니다. 잘못된 제도가 있다면 고치고, 이를 통해 부동산 가격 안정을 이룰 필요성에 대해서 토를 달기는 어려울 겁니다.하지만 정부의 말만 믿고 임대주택 사업자가 이미 된 사람들을 대상으로 과거 약속했던 혜택을 없애는, 소급적인 효과를 가진 정책을 편다면 이건 원칙의 문제로 정부의 정책 신뢰성을 해치는 일이 아닐까 하는 지적도 나옵니다. 매년 주던 혜택을 몇 년 후 박탈하는 차원이 아니라 한번 주기로 했던 혜택을 기대하며 의무 사항을 지키던 사람들에게 아예 혜택을 안 준다고 하면 당사자들은 무척 억울할 것입니다.에서는 지난 7.10 부동산 대책 발표 이후 커지고 있는 임대사업자에 대한 소급적 혜택 박탈 논란에 대해 분석하는 시간을 몇 차례 마련해 볼까 합니다.다음은 방송 요약정부는 이번 7·10 대책에서 임대사업자를 대폭 축소하는 대책을 발표했죠.임대 의무기간 4년인 단기임대, 그리고 아파트를 구입한 뒤 8년간 세를 놓은 ‘아파트 장기임대 매입임대’는 폐지한다는 겁니다. 따라서 단기임대(4년)와 아파트의 경우는 장기임대(8년) 매입임대 주택을 신규 등록하더라도 종합부동산 합산 배제 같은 혜택을 줄 수 없다는 뜻입니다. 장기 등록임대의 임대의무기간도 8년에서 10년으로 길어집니다.이런 정책은 부동산시장 안정을 위해 필요하다고 봅니다. 가급적 1가구 1주택만 유지하자는 공감대는 더 폭넓게 확산돼야 합니다.문제는 정부의 말만 믿고 2014~2018년 임대주택 등록을 이미 했던 분들입니다. 당시만 해도 전세시장 안정을 위해 정부가 각종 혜택을 주며 임대주택 등록을 적극 장려하던 시기였습니다.정부는 “기존 등록 임대사업자에게 주던 혜택은 임대 의무기간까지는 유지한다”는 입장입니다. 4년(단기임대) 혹은 8년(장기일반민간임대 혹은 준공공임대)의 임대기간 동안의 혜택은 약속대로 유지하고, 그 대신 그 기간이 끝나면 자동으로 등록을 말소하고 이후에는 혜택을 줄 수 없다고 합니다.언뜻 보기에 합리적으로 들리는 이 정책. 그러나 임대사업자들의 거센 반발을 낳고 있습니다. 뭐가 문제일까요.임대사업자 제도를 대폭 축소하기로 한 마당에 기존에 임대주택으로 등록했다고 해서 무한정 혜택을 줄 수 없다는 말은 분명 일리 있습니다. 하지만 양도세 문제를 감안하면 정부 정책을 신뢰했던 사람들에게 엄청난 실망을 안겨주는 것도 사실입니다.임대주택에 대한 양도세 혜택은 뭐가 있을까요.거주주택 비과세 특례입니다. 일정한 요건 충족 시 임대주택을 가진 상태에서 거주주택을 팔 때 1가구1주택으로 봐서 9억 원까지 양도세 비과세 혜택을 줍니다. (8년 이상 임대하는 장기일반민간임대(예전 준공공주택)주택입니다. 8년 이상 임대 시 임대주택을 매각할 때 장기보유 특별공제를 50%, 그리고 10년 이상 보유 시 70%를 적용하는 혜택이 현행 조세특례제한법에도 규정돼 있습니다. 정부는 2014년 이 제도를 발표하면서 대대적으로 임대주택 등록을 유도했습니다. 착한 임대료(5% 인상 제한)와 장기간 임대를 유지하면 혜택을 주겠다는 것이었습니다.2015년에는 더 파격적인 혜택이 발표됩니다. 일정한 요건을 갖춘 주택을 취득 후 3개월 이내 임대주택으로 등록한 뒤 10년간 임대하면 양도세 100% 감면(농특세 20%는 냄) 혜택을 발표합니다. (이 제도는 현재는 폐지됨)지금 보면 이런 양도세 혜택은 분명 과해 보이는 느낌을 지울 수는 없습니다. 그럼에도 정부 정책을 신뢰한 기존 임대 사업자에 대한 약속은 지켜져야 한다고 주택 임대사업자들은 말합니다.그런데 이번 7.10 부동산 대책에 나오는 ‘임대의무기간 종료 후 임대사업자 자동 말소’ 정책에 따라 상당수는 양도세 혜택을 못 받을 가능성이 커졌습니다.단기임대(4년)로 등록한 임대사업자의 경우입니다. 4년이 지나 임대사업자 등록이 말소되면 ‘5년간 임대’라는 요건을 맞출 수가 없죠. 즉 ‘거주주택 비과세 특례’를 받을 수가 없게 됩니다. 이 경우 거주주택 매도 시 세금 혜택을 못 받을 뿐 아니라 이미 양도세 비과세로 거주주택을 판 경우 비과세를 토해 내야 하는 황당한 상황이 발생합니다.장기일반민간임대주택(준공공임대주택)도 8년이 지나면 사업자등록이 말소되기 때문에 장특공제 70% 혜택을 위해 필요한 ‘임대 기간 10년’ 요건을 맞출 수 없게 됩니다. 조세특례 규정은 분명히 남아 있는데 누구도 그 혜택을 맞추기가 불가능해지는 구조입니다.아까 설명해 드린 양도세 100% 감면을 노리던 임대사업자들도 8년이 지나면 임대사업자가 말소되기 때문에 10년 임대요건을 채울 수 없어 혜택을 받을 수 없습니다. 이 제도가 도입된 2015년에 임대주택으로 등록한 사람들은 2025년이 돼야 양도세 100% 감면을 받는데 2023년까지만 임대주택사업자가 유지됩니다. 결국, 2015년에 생긴 이 제도는, 대한민국에 단 한 명도 혜택을 못 받게 되는 이상한 상황이 벌어지게 된 겁니다.정부는 세제 혜택 폐지가 부진정 소급입법이라고도 합니다. 소급입법처럼 보이지만, ‘부진정’ 즉 가짜 소급입법이기 때문에 소급을 원칙적으로 허용한다는 겁니다. 과거에 시작했지만, 아직 완성되지 않고 진행 중인 법률관계 및 사실관계에 대해서는 국민에게 새로운 법령의 효력을 미치게 하는 것은 가능하다는 논리죠. 부동산은 공공성이 강한 만큼 다른 재산권보다 더 강한 제한을 가할 수 있다 말에 수긍도 갑니다.그럼에도 임대사업자들은 승복하지 못하고 있습니다.임대사업자들은 어차피 공시가격 6억 원 이상 종부세나 재산세 혜택을 못 받기 때문에 6억 원 이상의 경우 대부분 매도 시 양도세 절세를 염두에 두고 임대주택 등록을 한 사람들입니다. 정부의 정책 목표에 맞춰 ‘5% 임대료 상한’ ‘장기간 임대 유지’라는 희생을 한 기존 임대사업자에게 애초 약속한 혜택을 박탈하는 것은 법치국가 법 원칙인 ‘신뢰보호’의 원칙에 맞지 않는다고 말합니다.납세자연맹도 자료를 통해 ▲정부가 등록임대 가입을 유인했고 ▲일정 기간 세제 감면을 구체적으로 약속 했고 ▲법 존속에 대한 신뢰 이익이 공공 이익에 비해 더 크다는 점을 들어 정부의 정책을 비판했습니다.누구 말이 맞을까요. 부동산 시장 안정도 필요하고 기존 임대주택 사업자들의 소급적 불이익도 막을 수 있는 합리적인 방안은 없을지, 정부가 답을 내놓아야 할 시점입니다.
혜택 줄어든 주택임대사업자 등록 할까? 말까?
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정부가 지난해 발표한 12.16대책에 따라 올해부터 종합부동산세 등 보유세 부담이 대폭 늘어날 것으로 예상됩니다. 특히 조정대상지역 내 2채 이상 보유한 다주택자들의 세부담은 훨씬 더 커질 전망입니다. 또 올해 5월에는 2019년 귀속 2000만원 이하의 주택임대소득도 소득세를 내야 합니다.이제 세금을 줄이기 위해서라도 다주택자에게 남은 옵션 중 하나가 주택임대사업자 등록일 텐데요. 지금이라도 임대사업자 등록을 해야 할지, 과거보다 혜택이 줄어든 만큼 하지 말아야 할지 고민되는 분들이 많이 계실 것 같습니다. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 주택임대사업자 등록의 장단점을 체크해봤습니다.# 주택임대사업자 등록 조건은 ‘1주택’부터 된다주택임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 등록한 자이며, 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다. 임대주택은 취득 유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대의무기간에 따라 공공지원∙장기일반∙단기민간임대주택으로 구분됩니다.# 사업자등록 시 ‘취득세, 재산세’ 감면 대상은?주택임대사업자를 등록하려는 이유 중 하나는 등록함으로써 얻을 수 있는 혜택 때문입니다. 대표적인 세제혜택은 지방세, 임대소득세, 양도소득세, 종합부동산세를 들 수 있는데요. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.우선 지방세입니다. 관할 시군구에 주택 임대사업자로 등록하면 지방세인 취득세와 재산세 각각의 요건을 충족할 경우 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세의 경우 단기∙공공지원∙장기일반 모두 해당이 되며, 전용면적 60㎡ 이하일 경우 200만원 이하의 취득세는 면제받을 수 있으며, 200만원을 초과할 경우 85% 감면을 받을 수 있습니다. 전용면적 60~85㎡의 경우에는 8년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우에 한해서 50% 감면이 가능합니다.재산세는 단기인지 공공지원∙장기일반인지에 따라 혜택이 달라집니다. 단기임대인 경우 최대 50% 감면되며, 공공지원∙장기일반은 최대 85%감면(전용면적 40㎡이하+50만원 이하는 면제)이 가능합니다.다만, 유의해야 할 점은 이 지방세 혜택은 2021년 12월 31일까지 적용이 된다는 점입니다. 법률의 적용 기한이 연장되지 않는다면 그 이후엔 임대사업자라 하더라도 혜택을 받을 수 없습니다. 또한 재산세의 경우 공동주택 또는 오피스텔 2세대 이상 임대목적으로 등록하여 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재 임대목적으로 직접 사용해야만 혜택을 받을 수 있습니다. 물론, 모든 호수의 전용면적이 40㎡이하인 다가구주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우는 예외적으로 1채만 등록하더라도 가능하지만, 그 외의 경우에는 1개의 임대주택만 등록했을 경우엔 재산세 혜택은 해당되지 않습니다.# 올해부터 임대소득세 2천만원 이하도 임대소득세 낸다올해부터 임대를 놓아 소득을 얻고 있는 모든 분들은 임대사업자 등록에 관계없이 주택임대소득세를 고려해야 합니다. 2018년까지는 2000만원 이하의 주택임대소득은 비과세였으나 2019년 소득분부터는 2000만원 이하라 하더라도 임대소득세를 내야 합니다. 기준시가 9억원을 넘는 주택을 월세로 준 1주택자, 월세 수입이 있는 2주택자 이상 소유자, 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 소유자가 대상이 되는데요. 임대소득세 계산에 있어서 주택수 계산은 부부합산으로 합니다.특히 관할 세무서에 주택임대사업자 등록을 않은 경우 임대 수입의 0.2%에 해당하는 가산세 대상이 됩니다. 만약 작년 12월 31일 이전에 주택 임대를 시작하고 올해에도 계속 임대주택을 유지하는 경우 1월 21일까지 사업자 등록을 마친 경우 가산세 부과대상이 되지 않습니다.세무서와 관할 시군구에 모두 임대사업자 등록을 완료하고 일정 조건을 충족한 경우 임대소득세 감면 혜택이 있습니다. 임대소득세 때문이라도 주택임대사업자로 등록을 해야 하나 고민이셨던 분들은 등록 시 혜택을 꼼꼼하게 살펴보시길 바라겠습니다. 우선 수도권 및 수도권 외 도시지역은 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 외 비도시지역 중 읍면 지역은 전용면적 100㎡ 이하인 경우에만 임대소득세 혜택이 가능합니다. 임대사업자 기간이 단기(4년)인 경우 30% 감면, 공공지원∙장기일반(8년)인 경우 75% 감면을 받습니다.다만, 임대개시일 당시 기준시가 합계액(주택 및 부수토지)이 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한합니다. 즉 모든 조건이 맞는다 하더라도 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과하는 주택이라면 임대소득세 혜택은 받을 수 없는 것이죠. 임대차 계약을 기준으로 임대료 증가율은 5% 이내여야 한다는 조건도 추가 됩니다. 즉, 기존 세입자이든 새로운 임대차 계약을 할 때에도 제한을 받습니다.# 조정대상지역 내 거주 주택에 대한 양도소득세 비과세 대상은?다주택자들이 양도소득세에 있어 조정대상지역 주택에 대한 다주택자 중과배제 및 장기보유특별공제를 적용 받기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖춰야 합니다. 양도소득세에서 적용하는 기준은 사업자등록(세무서, 관할 시군구 모두 등록)과 아울러 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(비수도권 3억원) 그리고 8년이상 임대, 임대료의 5% 이하 증액 이라는 조건을 충족해야 합니다. 여기에 추가로 장기보유특별공제 특례(8년 임대 50%, 10년 임대 70%)를 적용 받기 위해서는 임대주택 면적이 전용면적 85㎡ 이하 이어야 합니다.단, 1주택 이상자가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에 새로 취득(9월 13일 이전 취득 매매계약과 계약금 지불한 경우 제외)한 주택은 임대 등록을 하더라도 양도세가 중과되며 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.이렇게 주택 임대사업자로 등록을 하면 임대사업자 본인이 거주하는 거주주택 양도 시에 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 역시 일정한 요건을 만족해야 하는데요. 먼저 임대주택의 조건은, 임대사업자 등록(세무서와 관할 시군구 모두 등록)이 완료되어야 합니다. 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하이고, 5년 이상 임대해야 합니다. 역시 임대보증금 등 임대료 5% 이하 증액 제한을 만족해야 합니다. 거주주택에는 2년 이상 거주해야 하고 임대주택 외 거주주택 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다.단, 2019년 2월 12일 전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙된 경우에는 양도소득세 비과세 횟수 제한이 없습니다. 2019년 2월 12일 이후 취득한 주택은 평생 한번 거주 주택에 대한 비과세 특례 제한을 받습니다.# 18년 9월 13일 이전 취득한 주택, 요건 갖추면 ‘종합부동산세’ 배제된다종합부동산세 혜택입니다. 임대주택으로 등록하면 종부세 과세 대상에서 제외가 되는 것인데요. 임대개시일 공시가격이 수도권 6억원 이하(비수도권 3억이하)이며 임대기간이 8년 이상, 그리고 임대료 증액률 또한 5% 이내여야 적용이 가능합니다.특히 이번 2019년 12.16 부동산대책을 통해 다주택자의 종부세 세율 인상으로 부담이 크게 늘어날 것으로 예상되는데요. 종부세 합산 배제를 받아 세금 부담을 낮출 수 있다면 주택 임대사업자 등록이 도움이 될 수 있습니다.다만 1주택 이상 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 새로 취득한 주택을 임대 등록할 경우에는 종부세 합산 배제가 되는 것이 아니라 그대로 합산된다는 점 주의하셔야 합니다.# 주택임대사업자 등록하면 지켜야 할 의무는?그렇다면 주택임대사업자 등록에 따른 혜택을 누리기 위해 지켜야 할 의무는 무엇일까요? 우선 임대의무기간입니다. 민간임대주택에 관할 특별법상 의무기간은 단기는 최소한 4년, 장기는 8년을 임대해야 하고 소득세 및 종합부동산세 등 세제 혜택을 받기 위해서는 별도로 세무서에 사업자 등록하고 8년 이상(2018년 3월 31일 이전 등록한 경우 5년) 임대를 유지하여야 위에 언급한 혜택을 받을 수 있습니다.만약 약정 임대기간 내에 임대의무조건을 위반하거나 임대의무기간 중에 주택을 처분하게 된다면 최대 3000만원의 과태료가 부과됩니다. 또한 그동안 받았던 세제 혜택을 추징당할 수 있습니다. 따라서 주택임대사업자 등록 시 의무임대기간을 지킬 수 있는지 여부를 파악한 후 등록 여부를 결정해야 합니다.두번째는 임대료 상승률이 임대료의 5%로 제한이 됩니다. 또한 표준임대차계약서를 사용해 계약을 체결해야 하며, 임차인이나 임대 조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 있습니다. 이를 제대로 지키지 않으면 각종 세금 혜택은 받지 못하기 때문에 주의해야 하겠습니다.# 사업자등록을 여전히 고민한다면?지금까지 주택임대사업자 등록 시 생기는 세제 혜택 및 의무사항에 대해서 알아봤습니다. 다주택자임에도 불구하고 아직 임대주택을 신청하지 않은 분들은 가까운 시일 내에 팔려고 하셨던 분들, 혹은 임대주택에 대한 확신이 없어 머뭇거리는 분들이지 않을까 싶습니다.정리하면 세제 혜택이 줄었다고는 하지만 2018년 9월 13일 이전에 취득했고, 전용면적 85㎡ 이하이거나 기준시가 6억원 이하의 주택이라면 아직 받을 수 있는 세제 혜택이 있습니다.또한 지방세 혜택은 관할 시군구에 주택임대사업자 등록으로 가능하지만 국세(임대소득세, 종합부동산세 등) 혜택을 위해서는 세무서에 사업자등록을 추가로 해야 하고 임대의무기간에 대한 규정이 민간임대주택에 관한 특별법과 세법에서 각기 다르게 적용한다는 점을 유의하셔야 합니다.지금 주택임대사업자로 등록을 해야 할지 말아야 할지 고민하시는 분들은 전문가를 통한 본인의 상황에 맞는 상담을 진행한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.[출처: KB부동산 Liiv ON][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
세입자 보호한다는 등록임대주택…세입자 절반은 “몰라요”
임대사업자 제도의 진실③
등록임대 규제 강력하지만…
5% 상한룰 신규 계약 때도 적용
8년 장기임대는 3차례 갱신 가능
100호 이상 민간임대주택단지는
인상률 상한 5%보다 훨씬 낮아
그동안 임대인 관점서 운영돼
임대사업자 계약서 신고 의무
8년간 미뤘다가 작년에야 시행
등기부등본 등록임대 표시제도
2년 전 도입 불구 아직 미실시
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서울 송파구에 사는 세입자 ㄱ씨는 세입자 보호 의무가 부여된 등록임대주택에 살다가 지난해 8월 임대사업자로부터 명도소송을 당했다. 계약 갱신을 하면서 임대료를 5% 올려달라고 한 임대사업자의 요구를 거절했다는 이유였다. ㄱ 씨는 민간임대주택특별법(민특법) 상 100세대 이상 민간임대주택단지의 경우 임대료 인상률 상한이 5%가 아니라 ‘주거비물가지수’를 고려한 별도의 인상률을 적용해야 한다고 주장했다. ㄱ씨가 거주한 송파구의 주거용 오피스텔은 하나의 임대사업자 법인이 100세대 이상을 임대하는 민간임대주택단지에 해당한다. 등록임대주택 관련 누리집 렌트홈을 보면 2019년 6월 종전 계약이 시작된 세입자 ㄱ씨가 2020년 6월 계약을 갱신하면서 적용받을 수 있는 인상률은 0.9%다. 임대사업자는 이전 계약에서도 주거비물가지수가 아닌 5%를 적용해 임대료를 인상했다.
명도소송을 당한 지난 1년 ㄱ씨는 임대사업자 제도가 세입자에게 ‘요란한 빈 수레’라는 것을 절감했다. 1년 내내 지자체, 국토교통부에 민원을 제기하고 참여연대와 민주사회를위한변호사모임 등 시민단체의 문을 두드린 끝에 이달 들어서야 겨우 지자체로부터 “법정 증액 비율 초과 등 (임대사업자의) 위반행위가 확인되어 과태료 부과 등 행정처분을 할 예정”이라는 공문을 받았다. 송파구청 관계자는 “100세대 이상 민간임대주택단지의 임대료 증액 비율과 관련한 행정처분으로는 거의 처음”이라고 말했다. ㄱ씨는 “처음에 서울시전월세보증금지원센터를 통해 민특법을 제대로 알게 된 덕분에 위축되지 않고 소송에 대응할 수 있었는데, 모든 세입자가 이렇게 할 수 있는 건 아니다”라며 “우리 단지에도 그냥 퇴거하는 세입자가 더 많다”고 말했다.
정부가 주택임대사업자 제도 활성화의 명분으로 내세운 ‘세입자 보호 효과’를 정작 세입자는 체감할 수 없었던 것도 이 제도의 대표적인 한계로 꼽힌다. 문재인 정부 들어 2017년~2020년 임대사업자가 2배 가까이 급증했지만 세입자 2명 중 1명은 여전히 이 제도를 모르고 있었다. 세입자 보호 의무 준수 여부에 대한 정부 차원의 관리·감독은 지난해 9월에야 처음 실시되었고, 세입자 ㄱ씨가 경험했듯 임대사업자 제도가 헛도는 일이 적지 않았다.
등록임대주택에 적용되는 계약갱신청구권과 전월세상한제는 지난해 시행된 주택임대차보호법에 따른 것보다 훨씬 강력하다. 특히 8년 장기임대의 경우 갱신청구권을 최대 3회 사용해 8년 동안 거주할 수 있다. 임대료 상한제는 5%가 똑같이 적용되지만 신규 계약 임대료도 종전 계약 기준 5% 이하로 제한되기 때문에 신규 세입자도 시세 대비 저렴한 임대료로 거주할 수 있다.
이 때문에 등록임대주택의 임대료 인상이 제한돼 일부 시장 안정에 기여했다는 긍정적인 점에서는 이견이 별로 없다. 민달팽이유니온 활동가와 한국도시연구소 연구원 등이 참여한 ‘민간등록임대주택의 현황과 문제점’(서울도시연구, 2020년 6월) 논문을 보면, 2011~2018년 마포구에서 이뤄진 연립·다세대의 비등록 임대와 등록 임대 전세가격을 비교한 결과 “전세가 상승이 급격하게 이루어지는 시기에 등록 임대가 가지는 임대료 상한의 효과가 나타”났다. 유경준 국민의힘 의원은 최근 등록 임대의 평균 전세가격은 2억3606만원으로 일반 주택 전세가격 3억7762만원보다 40% 저렴하다는 조사 결과(‘등록임대주택과 일반 주택의 임대료 차이 비교분석 보고서’)를 내놓기도 했다.
문제는 그동안 세입자들은 이런 임대사업자 제도의 혜택을 잘 몰랐다는 점이다. 30대 ㄴ씨는 2018년 임대주택으로 등록된 주거용 오피스텔을 계약했지만 표준임대차계약서를 쓰지 않았다. 임대료를 5% 이상 올리지 못한다는 설명만 들었을 뿐, 원하면 8년 동안 살 수 있다는 설명도 없었다. ㄴ씨는 “주택임대사업자라는 것도 월세 입금할 때 예금주명에 나와서 알았다”고 말했다. 표준임대차계약서 사용 의무 위반(1000만원 이하)이나 임대 조건 설명 의무 위반(500만원 이하)은 민특법 상 과태료 부과 대상이다. 김주호 참여연대 사회경제1팀장은 “임대사업자 관련 활동을 하면서 렌트홈에서 찾아보니 내가 살았던 주택도 등록임대였다”며 “지난해 정부가 관리·감독에 나서기 전까지는 세입자가 등록임대주택인지 모르고 계약하는 일이 비일비재 했을 것”이라고 말했다. 위 논문(‘민간등록임대 주택의 현황과 문제점’)에 나온 200명 대상 설문조사 결과를 보면, 절반이 넘는 54%(108명)가 임대사업자 제도를 모르고 있었다. 임대사업자가 2017년 말 25만9천명에서 2020년 5월 기준 52만9천명으로 2배 가까이 급증한 것에 견주면 제도에 대한 세입자의 인지도는 그리 높다고 보기 어렵다.
세입자가 가장 접근하기 좋은 등기부 등본에 등록임대 주택인지를 표시하는 ‘부기 등기 제도’는 2019년 1월 정부의 ‘등록 임대주택 관리 강화 방안’에서 도입하기로 했으나 아직도 실시되지 않고 있다. 2020년 12월에야 시행된 관련 민특법 개정안은 법 시행 전에 등록한 기존 임대사업자에 대해 2년의 유예 기간을 줬다. 이에 따라 2022년 12월이 되어야 모든 등록임대 주택에 대한 확인이 가능하다.
임대사업자 제도는 그동안 세입자 보다는 임대인 관점에서 운영되어 왔다. 임대사업자가 임대차 계약서를 지자체에 신고해야 하는 의무가 생긴 것은 2012년 2월. 하지만 이후 8년 동안 신고 의무는 유예됐다. 지난해 비로소 본격 시행을 예고하면서 과태료를 면제받을 수 있는 자진신고 기간을 운영했다. 지난해 6월 송파구나 강남구 등 임대사업자가 많은 지자체 민원실에는 뒤늦게 신고에 나선 임대사업자들로 북새통을 이뤘다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 같은 주요 공적 의무에 대한 정부 차원의 점검은 지난해 9월에서야 처음 실시됐는데 전국에서 3692건의 위반사항이 적발됐다.
특히 임대사업자들 중에서도 ‘동일 임대사업자가 100세대 이상 소유한 민간임대주택단지’의 경우 5%가 아닌 주거비물가지수를 적용하는 임대료 증액 제한 기준은 휴짓조각이나 마찬가지다. 앞서 송파구 세입자 ㄱ씨의 명도소송에 조력하고 있는 김대진 변호사(민변 민생경제위원회)는 “100세대 이상 민간임대주택단지에 대한 정보도 지자체나 국토부가 주지 않아 명도소송 과정에서 임대사업자가 제출한 자료가 아니었으면 알기 어려웠을 것”이라며 “2019년 2월에 주거비물가지수를 적용하도록 민특법 시행령을 개정했지만 정작 100세대 이상 임대사업자들은 자기가 여기에 해당하는 걸 인지하지 못하는 등 법과 현실이 따로 놀고 있다”고 말했다. 현행 표준임대차계약서는 해당 주택이 100세대 이상 임대주택단지에 속하는지에 대한 정보를 제공하지 않는다.
특히 1인 가구가 많이 거주하는 주거용 오피스텔의 경우 임대사업 법인들이 100세대 이상을 임대주택으로 등록한 사례가 적지 않을 것으로 보이지만 주무부처인 국토부는 이와 관련한 통계도 갖고 있지 않다. 국토부 관계자는 “다른 기준이 적용되기 때문에 지자체가 목록을 갖고 있는 것으로 알지만, 개인정보 문제 때문에 의원실 제출이 안 되는 것으로 안다”고 말했다. 2011년 이명박 정부가 8·18 전세대책을 통해 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용해 취득세, 재산세 면제에 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 세제 혜택을 주자 오피스텔 공급이 쏟아졌다. 부동산114 자료를 보면 2013~2016년 오피스텔 입주 물량은 연평균 3만9000호로 직전 4년 평균 1만894호의 거의 4배에 달했다. 통계청 자료를 보면 오피스텔 거주 가구는 2015년 전국 32만194가구에서 2019년 53만4311가구로 크게 늘었다.
진명선 기자 [email protected]
등록임대주택, 이것만 알아도 수 천 만원 아끼시거나 혹은 세금폭탄을 맞을 수 있습니다! (등록임대주택 200% 활용법)
지난 시간 ‘거주주택 비과세 특례(소득세법 시행령 155조 20항)’ 관련하여, 등록임대주택이 있을 때 어떻게 하면 남은 거주주택을 비과세 받을 수 있는지 살펴보았습니다.
많은 분들께서 해당 내용에 공감해주셨고 관련 문의도 많이 있었는데요, 여기에서 조금 더 나아가서 등록임대주택을 어떻게 활용하면 좋은지에 대해 설명드려봅니다.
이미 등록한 임대주택이 있다면 앞으로 어떻게 활용할지 그리고 세제혜택을 받을 수 있는지 등 굉장히 중요한 내용이 될 것이며, 혹시 아직 등록은 안 했지만 등록 여부에 대해 고민중이시라면 최소한 아래 내용은 반드시 점검 후 의사결정하시기 바랍니다.
덧붙여서 유형별 절세전략도 함께 말씀드리니 잘 활용해보시기 바랍니다.
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