당신은 주제를 찾고 있습니까 “근저당 전세 – [월전쉽시즌4] 근저당권 집을 계약 할 때 꼭!! 기억해야 할 두 가지!!“? 다음 카테고리의 웹사이트 you.maxfit.vn 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: you.maxfit.vn/blog. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 제갈량TV 이(가) 작성한 기사에는 조회수 45,097회 및 좋아요 809개 개의 좋아요가 있습니다.
간단히 말하자면 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 보여주는 것이다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 보통 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 70% 이상일 경우 보증금을 날릴 위험이 있다고 본다.
근저당 전세 주제에 대한 동영상 보기
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
d여기에서 [월전쉽시즌4] 근저당권 집을 계약 할 때 꼭!! 기억해야 할 두 가지!! – 근저당 전세 주제에 대한 세부정보를 참조하세요
[월전쉽_E-mail][email protected] (성함, 연락처, 간단한 내용을 남겨주세요)[방문상담]
주소: 서울특별시 서초구 방배동 903-17, 방배서리풀그랑블 아파트 상가 1층 ‘삼호부동산중개’
도로명: 서초대로34가길 52 (우) 06663
방문상담 예약은 제갈량님 연락처 [010-8733-6617]로 연락하여
상담받으실 시간을 미리 예약해 주시기 바랍니다.
#월전쉽#제갈량TV#부동산방송
근저당 전세 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
근저당 있는 이 집, 전세 계약해도 내 보증금은 안전할까? – 블로그
전세 또는 월세 임차인들이 겪을 수 있는 가장 최악의 상황은, 집이 … 에디터의 경험으로 보면 수도권의 전세는 근저당이 없는 매물을 구경하기가 …
Source: blog.naver.com
Date Published: 10/3/2022
View: 4084
전입신고날 근저당 건 집주인…’이 특약’ 한 줄이면 안 당한다
A씨가 뒤늦게 빌라의 등기를 떼보니 전세계약을 맺은 당일에 임대인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받은 것으로 드러났다. 문제는 임대인이 전세계약 …
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 5/17/2021
View: 1579
집은 딱인데 근저당권이 잡혀있더라고요
등기목적란에 ‘근저당권 설정’ 이라고 표시되어 있죠? 집주인이 은행에 빌린 돈이 있다는 소리입니다. ‘권리자 및 기타사항’의 채권최고액을 보면 대출 …
Source: blog.toss.im
Date Published: 12/4/2021
View: 690
근저당 있는 집 전세들어가도 되나요? – 바보아저씨의 경제이야기
바보아저씨 경제이야기 – 전세 근저당 안전한가? . 전세금으로 -> 대출 상환 + 근저당 말소 하면 되는 거구요. 그렇게 되면 당연히 근저당 없이 …
Source: babo-economist.tistory.com
Date Published: 4/20/2022
View: 519
근저당권 설정되어 있는 아파트에 전세로 들어갈때 질문 입니다.
전세 보증금 반환 보증 보험에 가입한다고 했을때,일단 보험 가입이 된다고 하면, 선순위 근저당권이 실행 되더라도, 근저당권의 채권 최고액의 정도 …
Source: kin.eduwill.net
Date Published: 4/9/2021
View: 8808
전세 근저당 말소 조건 특약 내용 쓰는방법, 근저당권 잡힌 집 …
쉽게 말해서 근저당권은 집주인이 집을 담보로 대출을 했는지를 보는 것인데요. 만약 이 대출을 갚지 못하면 집에 경매에 넘어가게 되는것이랍니다. 집 시세에서 채권 …
Source: fixedproperty.net
Date Published: 7/30/2022
View: 6269
[부릿지]”그냥 하시죠” 부동산 믿었다가 전세금 날린 사연
부동산에서는 “근저당권 말소조건으로 진행하면 된다”며 “더이상 전세 못구한다”고 재촉했다. A씨는 부동산을 믿고 계약을 하면 될까? 전세금을 떼일 위험 …
Source: news.mt.co.kr
Date Published: 2/12/2022
View: 2048
<근저당 확인방법> 부동산 근저당 전세 근저당 계산 – 딩도
부동산 전세 근저당 확인 계산 방법 _ 안녕하세요 오늘은 HUG 주택도시보증공사 출처글과 함께 전세 근저당을 제대로 계산하는 법을 알아보도록 …
Source: dingdo.tistory.com
Date Published: 10/13/2022
View: 440
근저당권을 모르는 분들이 의외로 수두룩합니다. – 브런치
지난 글에서 전셋집을 계약할 때 기본 중의 기본인 전입신고와 확정일자를 잔금 날 하지 않고 미루다가 전세금 1억 5천을 받지 못했던 경우를 알아봤다.
Source: brunch.co.kr
Date Published: 2/12/2022
View: 9061
주제와 관련된 이미지 근저당 전세
주제와 관련된 더 많은 사진을 참조하십시오 [월전쉽시즌4] 근저당권 집을 계약 할 때 꼭!! 기억해야 할 두 가지!!. 댓글에서 더 많은 관련 이미지를 보거나 필요한 경우 더 많은 관련 기사를 볼 수 있습니다.
![[월전쉽시즌4] 근저당권 집을 계약 할 때 꼭!! 기억해야 할 두 가지!!](https://i.ytimg.com/vi/UzM0P2lhwUQ/maxresdefault.jpg)
주제에 대한 기사 평가 근저당 전세
- Author: 제갈량TV
- Views: 조회수 45,097회
- Likes: 좋아요 809개
- Date Published: 2019. 7. 4.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=UzM0P2lhwUQ
“집 구하는데 근저당이 뭐에요?”…독립 꿈꾸는 2030 체크리스트는 ?
청주시 충북대학교 대학가에 임차인을 구하는 전단이 여기저기 붙어있다.[사진 출처 = 연합뉴스]
근저당·채권최고액 확인하세요
진짜 집주인 맞는지 확인, 또 확인
90년대생 김정은 기자가 2030들의 세상 사는 이야기를 전합니다. 네이버 기자페이지 ☞구독☜(글자를 클릭하시면 링크로 연결됩니다) 해주시면 다음 기사를 쉽게 받아 보실 수 있습니다.
# 30대 직장인 A씨는 4월 1억 5000만원에 나온 전셋집을 찾았다. 어렵사리 찾은 예산 범위 안에 들어오는 집인데다 주거 환경도 나쁘지 않았다.독립의 꿈에 들뜬 A씨 부동산 중개업자를 믿고 등기부등본도 확인하지 않고 일단 가계약금 100만원부터 걸었다. 그렇게 하는 것이란 부동산 중개업소의 말만 철썩같이 믿었다. 나중에 안 사실은 집주인이 A씨가 계약한 집을 경매에서 9600만원에 사들였다는 것이다. 황당하다 못해 분노한 A씨는 계약을 포기하고 가계약금의 절반을 날려버렸다.처음으로 부모님의 그늘을 벗어나 독립을 꿈꾸는 2030. 첫 관문은 살 집 구하기다. 첫 부동산 거래에 살얼음판을 걷듯 조심하지만 모든 것이 생소하다보니 실수도 많다.2030을 대상으로 한 전월세 사기가 매년 반복되는 이유다.부동산 거래에 익숙한 사람들 입장에선 황당할 수 있는 사례도 많지만 드문 일은 아니다. 최근엔 전세 사기 피해자라며 대책 마련을 촉구하는 청와대 청원이 올라오기도 했다.전월세 사기 방지의 첫 단계는 부동산 계약시 등기부등본 확인이다. 등기부등본은 이른바 해당 건물의 ‘이력서’, ‘자기소개서’라고 보면 된다.등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트에서 볼 수 있다. 계약을 했건, 안 했건 집주소만 알면 어디라도 다 등기부등본을 떼볼 수 있다.막상 등기부등본을 보면 뭘 봐야 할지 막막하다. 가장 먼저 확인해야 할 부분은 을구에 근저당권과 채권최고액이다. 근저당권은 집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡았는지를 말해준다.만약 집주인이 대출금을 제대로 갚지 못했을 때 집이 경매에 넘어갈 수도 있다는 것을 뜻한다. 채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액이다. 보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정한다.간단히 말하자면 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지를 보여주는 것이다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 다 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다.보통 채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 70% 이상일 경우 보증금을 날릴 위험이 있다고 본다.예를 들어 매매가가 1억인 오피스텔을 생각해보자. 집주인이 은행에서 6000만원을 대출받아 등기부등본상에 채권최고액이 7400만원으로 기재가 돼있다. 이런 집에 전세나 월세로 들어가는 것은 위험하다.시세가 1억원이긴 하나 경매에 넘어가면 1억원에 낙찰될지 8000만원에 낙찰될지 예상하기 어렵다. 경매 낙찰금액에서 은행이 대출금 6000만원을 먼저 회수하고 난 뒤 남는 금액으로 보증금을 받아야 한다.등기부등본에서는 현재뿐만 아니라 과거의 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 기록도 볼 수 있다. 현재는 정리가 됐지만 과거에 압류 등이 반복되고 여러 금융회사에서 근저당권을 설정한 기록이 있다면 계약을 피하는 게 낫다.계약을 체결한 뒤엔 바로 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 한다.확정일자를 받은 날짜를 기준으로 보증금을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수 있다.이 정도로도 불안하다면 전세금 보증보험에 들어두는 것도 방법이다. 확정일자와 달리 보험이다보니 비용은 발생한다. 또 보증보험은 계약 후 일정기간(최대 1년)이 지나면 신청할 수 없다.전월세 사기 중에 종종 집주인 행세를 하면서 계약금이나 보증금을 먹튀하는 수법도 있다.등기부등본 갑구에 집주인의 인적사항이 나온다. 갑구는 해당 건물에 대한 소유권에 관한 사항을 기재한 것이다.현재 해당 건물에 대한 소유자가 누구인지에 대한 내용이 포함된다. 소유자가 여러명일 경우 각 소유자에 대한 지분까지 기재된다.문제는 집주인이라고 나타난 사람이 등기부등본상에 나오는 사람과 동일인인지를 제대로 확인하지 않는 경우가 많다는 것이다.등기부등본은 소유 여부와 상관 없이 누구나 뗄 수 있는 서류라는 점을 명심해야 한다.계약금을 내기 전 신분증 확인하는 과정이 필요하다.집주인이 나타나지 않고 다른 사람에게 임대 계약을 위임했다고 하는 경우도 종종 있다.위임장도 문제가 발생하는 경우가 있기 때문에 실제 계약서는 본인이 직접 와서 작성해달라고 하는 것이 깔끔하다.[김정은 매경닷컴 기자 [email protected]][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
전입신고날 근저당 건 집주인…’이 특약’ 한 줄이면 안 당한다
[금융SOS]회사원 A씨(29)는 지난해 말 서울 관악구의 한 신축 빌라에 전세보증금 2억3000만원을 주고 입주하기로 계약했다. 하지만 잔금을 치르고 입주한 뒤인 지난 2월, 은행에서 청천벽력 같은 얘기를 들었다. 빌라가 경매에 넘어갔다는 것이다. 집을 소유한 임대사업자 대표가 회사를 부도처리를 하고 잠적한 것이다.
[금융SOS]A씨가 뒤늦게 빌라의 등기를 떼보니 전세계약을 맺은 당일에 임대인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받은 것으로 드러났다. 심지어 같은 건물의 또 다른 빌라의 매매가격을 알아보니 전세금과 큰 차이가 없는 2억5000만원 선이었다. 이른바 ‘깡통 전세’였다.
문제는 A씨가 입주 다음 날에 동사무소에 들러 전입신고를 하고 확정일자를 받았다는 점이다. 공인중개사는 “확정일자가 늦어 우선변제권과 대항력이 뒷순위로 밀린 탓에 전세금을 모두 돌려받기 힘들 수 있다”고 말했다. A씨는 “그동안 모아놨던 돈을 모두 전세금에 쏟아부었는데, 전 재산을 날리게 될 것 같아서 두렵다”고 토로했다.
A씨처럼 ‘깡통 전세’에 입주한 뒤 전세보증금을 돌려받지 못하는 등 각종 전세 사기 피해자가 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 접수된 전세반환보증 사고는 총 2799건으로, 사고 총액은 5790억원에 달했다. 1년 전보다 391건이 늘었고, 피해 금액도 1108억원이 증가했다.
“전세가, 매매가 70~80% 넘지 말아야”
전세 사기를 예방하는 첫 번째 방법은 임대차 계약 전후로 등기부 등본을 꼼꼼하게 살피는 것이다. 등기사항 증명서에 집을 소유한 사람의 이름과 전세계약을 하러 나온 사람이 동일인인지를 확인하는 것이 시작이다. 만약 전세계약을 하러 나온 사람이 부동산 소유주의 대리인일 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고 인감도장이 날인됐는지 살펴봐야 한다.
특히 전세계약 하려는 집이 ‘깡통전세’ 매물인지 주의를 기울여야 한다. ‘깡통전세’는 전셋값이 매매 가격보다 높거나 비슷한 수준의 매물을 말한다. 향후 매물의 가격이 전셋값보다 낮아지면 돈이 부족한 임대인이 집을 팔아도 전세금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 커서다. 임대인이 해당 주택을 담보로 받은 대출금과 전세금을 합친 액수가 매매가와 비슷해도 주의해야 한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전셋값과 해당 부동산을 담보로 받은 대출금이 매매가의 70~80%를 넘게 되면 ‘깡통전세’로 의심할 수 있는 만큼 임대차 계약할지를 다시 생각해봐야 한다”고 조언했다.
임대인의 세금 체납 여부 확인도 중요하다. 해당 부동산에 부과된 재산세나 상속세, 증여세, 종부세 등은 전세보증금보다 우선 환수할 수 있다. 부동산을 압류해 경매로 넘겨 환수한 돈을 조세 당국이 세입자보다 먼저 가져간다는 뜻이다. 임대차 계약 전 국세청 ‘미납국세 열람제도’를 통해 임대인의 미납국세를 미리 확인하거나 임대인에게 세급납부증명서 등을 요구해야 한다.
전입신고는 다음날부터 효력…특약 적극 활용해야
부동산의 근저당권이 전입신고와 같은 날에 진행되면 대항력을 인정받지 못한다는 것도 주의해야 한다. 대항력은 집의 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리다. 임차인의 대항력은 주택을 점유하고 동사무소에 전입 신고한 다음 날부터 생긴다. 부동산을 담보로 대출을 빌리는 근저당권설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생한다.
문제는 임대인이 전세계약을 맺은 당일에 해당 매물을 담보로 대출을 받은 뒤 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 임차인이 전세금을 모두 돌려받지 못할 수 있다. 전입신고와 근저당권 설정을 같은 날에 했더라도, 근저당권이 전입신고에 따른 대항력보다 선순위인 만큼 경매 등으로 회수한 돈을 대출 기관이 먼저 가져가기 때문이다.
이런 일을 피하려면 전세계약서의 특약을 적극적으로 활용해야 한다. 계약서의 특약에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는 특약사항을 기재하면 이러한 피해를 줄일 수 있다.
또한 이러한 특약을 포함한 계약서를 작성한 뒤 동사무소에서 확정일자를 받고, 해당 주택에 거주자가 없으면 잔금을 치르기 전 미리 전입신고를 해 우선변제권(전셋집이 경매로 넘어갈 경우 우선해 돈을 돌려받을 수 있는 권리)을 빠르게 확보하고 대항력이 생기도록 해야 한다.
전세금 돌려줄 테니 전입신고 말소? …“그건 집주인 사정”
임대인이 전세금 반환을 위한 대출을 받아야 한다며 세입자에게 전입신고 말소를 요구하는 경우도 있다. 임대인이 “주택을 담보로 은행에서 대출받아 전세금을 돌려주려는데 은행 측에서 세입자가 없어야 한다고 요구한다”며 전입신고 말소를 요구하는 것이다.
하지만 전세금을 돌려받기 전에 전입신고를 말소하는 것은 위험한 만큼 피하는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 전입신고를 말소한 뒤 임대인의 채무 관계로 인해 부동산이 경매에 넘어갈 경우 대항력과 우선변제권의 순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다.
법무법인 법도의 엄정숙 변호사는 “전세금을 돌려줄 수 없어서 은행 대출을 받아야 하는 것은 온전히 집주인의 사정”이라며 “집주인이 대출을 못 받아서 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하면 전세금반환소송 제기해 돌려받을 수 있고, 승소하면 소송 비용까지 임대인으로부터 받을 수 있다”고 말했다.
집은 딱인데 근저당권이 잡혀있더라고요
🚀 토스 에디터의 본격 금융 체험기
< 오늘도 금융했다 ! > 를 통해 토스 에디터들이 직접 경험한 금융 체험기를 풀어내려 합니다. 대출, 보험, 주식, 부동산 등 금융 생활에 뛰어들어 좌충우돌 하는 이야기를 가감없이 보여드릴게요.
ep2. 근저당권
4년간의 월세 생활을 청산하고 반전세로 이사했습니다. 요즘은 집 꾸미는 재미에 빠져 살지만, 등기부등본을 붙들고 괴로워하던 날이 생생하네요. 집은 마음에 드는데 근저당권이 잡혀있었거든요. 근저당권 잡힌 집은 절대 들어가면 안 된다고, 많이들 이야기 하잖아요. 근데 근저당권이 뭔지 모르니 들어가? 말아? 쉽게 결정은 못하겠고. 고민하는 사이 집을 놓칠까 마음만 급했죠.
결론부터 말하면, 근저당권 잡힌 집을 ‘무조건’ 피해야 하는 건 아닙니다. 하지만 근저당권은 체리 🍒 몰딩이 있느냐 없느냐 만큼 중요한 문제이긴 해요. 근저당권 잡힌 집이면, 집주인이 대출을 받았다는 뜻이거든요. 집주인이 대출을 갚지 못하면 내 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 거죠.
근저당권은 등기부등본을 보면 더 자세히 알 수있어요. 등기부등본은 ‘갑구‘와 ‘을구‘로 나누어져 있는데요. 등기부등본에서는 갑보다 을이 더 중요하더라고요. 제가 실제 계약한 집의 등기부등본을 보여드릴게요.
△ 에디터가 실제 계약한 집의 등기부등본
등기목적란에 ‘근저당권 설정’ 이라고 표시되어 있죠? 집주인이 은행에 빌린 돈이 있다는 소리입니다. ‘권리자 및 기타사항‘의 채권최고액을 보면 대출금액도 나와있고요. 제 경우에는 근저당권이 4억 5천만원 정도 잡혀있었어요. 엄청 큰돈이긴 한데 내 보증금이 위험한 정도일까? 더 자세히 알아봐야 했습니다.
부동산 사장님께 물어보니, 일반적으로 위험 매물을 구분하는 기준이 있더라고요. 집주인의 대출금 + 세입자로부터 받은 보증금이 ‘집 매매가의 70%’를 넘지 않으면 괜찮다고 합니다. 통상 70%를 넘으면 위험 매물로 본대요.
제 경우는,
1. 건물 매매가 20억
2. 건물 전체 세입자의 보증금이 약 2억 5천
집주인 대출 (4억 5천) + 세입자 전체 보증금 (2억 5천) = 7억. 7억은 집 매매가인 20억의 35%. 70% 한참 못 미치니까 계약을 결정했죠.
건물의 집주인이 1명인 경우는, 저처럼 건물 전체를 기준으로 계산하면 됩니다. 하지만 건물은 하나여도 주인이 여러 명인 오피스텔이나 아파트의 경우는 내가 들어갈 호수를 기준으로 계산해야 해요.
지나고 보니 근저당권, 까짓꺼 별거 아니네요. 이 모든 게 어른이 되는 과정일 뿐야 yo 단지 과정일 뿐야 🎶☕️, 라며 전전긍긍했던 그날을 회상해봅니다.
🔵 궁금하지만 실행에 옮기지 못했던 것이 있다면? 알려주세요 😉
오늘도 금융했다 !
근저당 있는 집 전세들어가도 되나요?
바보아저씨 경제이야기 – 전세 근저당 안전한가?
전세금으로 -> 대출 상환 + 근저당 말소 하면 되는 거구요.
그렇게 되면 당연히 근저당 없이 깨끗한 집이 됩니다.
그런데 근저당 있으면 위험하고 / 근저당 없으면 안전해요? 그거 아닌데요… 매우 위험한 생각이죠..
쉽게 설명드려요.
– 융자 있어도 안전할 수 있고
– 융자 없어도 위험할 수 있습니다.
??? 이게 뭔 소리 ???
1억집 9000 전세
“와~ 융자 없다 았싸 가오리~”
“확정일자, 전입신고 철저 다했다 야호~”
그런데?
-> 경매 80% 낙찰 -> 전세금 1000만원 날렸네요?
ㅂㅂ
조심;;;;
매매가 2.00억 집에
전세금 1.90억 들어갑니다.
경매 80% 낙찰 시 -> 3000만원 손해 깡통전세 입니다.
매매가 2.00억 집에
대출금 1.00억 (120% 근저당 1,20억)
전세금 1.00억 들어갑니다.
경매 80% 낙찰 시 -> 4000만원 손해 깡통전세 입니다.
매매가 2.00억 집에
융자가 없습니다.
전세금 1.60억 이하로 들어가야
안전합니다.
매매가 2.00억 집에
대출금 1.00억 (120% 근저당 1.20억)
전세금 5000 들어가 있습니다.
이런 경우는 80% 잡아도 1000만원 안전합니다.
이렇게 확인하는 거에요.
조심하세요.
[근저당/신탁 말소 하는 방법]
일반인들은
근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 안 넘어서 안전하다고 생각합니다.
그런데 실제 은행은
근저당 채권최고액 + 전세금이 집값 X 80% 랑 비교를 해서 안전한 지 판단합니다.
이 관점의 차이만 잘 이해하시면 평생 전세사기 당할 일 없으실 꺼에용
특약: 전세금을 받아서 -> 은행가서 대출 전액 상환한다. -> 등기부 근저당(또는 신탁)을 말소하고 -> 전세권을 1순위로 올린다.(확정일자 + 전입신고 말하는 거에용!)
이렇게 특약을 하고 잔금날 실제로 대출상환이 이루어 지는지 확인을 하고 -> 법무사 통해 근저당 말소 들어갔는지 확인을 하고 -> 전세설정(확정일자+전입신고)을 해야 합니다.
(보통은 은행에 대출금 상환하면 -> 근저당 말소까지 은행에서 같이 해줍니다 이거 확인하세요)
말소는 그냥 하면 되는 거에요. 행정상의 문제 입니다.
바보아저씨의 경제이야기 – 갭투자, 깡통전세 예방하는 인생 산수법
1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
3) 전세금을 뺀다. (건물 세입자 전세금+반전세보증금+월세 소액임차보증금)
4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼일 확률이 높아진다.
이렇게 계산하시면 됩니당;;;
5) 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 (이체 직전까지 해보면 나와요.)
6) 예금주 실명으로 전세금 이체하기 (중개인 한테 이체하지 말기)
꼭 확인하시구요.
7) 잔금주기 전에 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동사항 없는지 확인
8) 계약서 확정일자 + 전입신고 확실하게 하시구요.
전세 근저당 계산은 “사칙연산” 산수입니다.
(초등학교 때 우리가 산수를 배우는 이유입니다… 전재산 지키라고… 산수를 배웠다는…. ㅜㅜ)
이것은… 평생 전재산 지키는 인생 산수입니다!?
제글 본 사람 중 앞으로…
집값 대비 전세가율 90~95% 무지막지하게 높은거 알면서 전세 계약 한다?
=> 대한민국 다주택 갭투기의 제물이 되는 걸, 스스로 선택한 사람…..
=> 스스로 눈뜨고 코베이는 사람…..
=> 머리에 총 맞은 사람…..
(끝)
전세 근저당 계산 방법 – 전세 사기 당하지 않는 방법
(실제 대출 은행원이 전세 근저당 안전한지 실무에서 계산하는 방법)
http://naver.me/58OXUY28
깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등… 총정리
http://naver.me/5hZ12pqP
바보아저씨의 경제이야기
일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법 알차게 담겨있는 마법같은 책,
바보아저씨의 바보 경제학, 바보아저씨의 경제이야기!
온라인(다음,네이버) 합산 구독자 60,000명, 조회수 1,500만을 돌파한 생활경제의 정석! 경제 칼럼니스트 바보아저씨의 경제이야기 (누구나 살면서 꼭! 겪게되는 누구나 공감되는 생활경제 이야기가 1권, 2권 총 600 페이지 분량으로 방대하게 집대성 되어있다.)
– 5대 은행 시중은행 근무
– 5대 그룹 대기업 근무
– 생활경제 칼럼니스트
바보아저씨의 경제이야기
근저당권 설정되어 있는 아파트에 전세로 들어갈때 질문 입니다.
님의 답변입니다.
채택답변
아래 답변내용은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 상품을 기준으로 작성했어요.
아래에 언급되지 아니한 자세한 내용은
도시주택보증공사(전화 ☎１５６６－９００９ 영업지사)로 문의 하시기 바랍니다.
1.선순위 근저당권이 실행 되더라도, 근저당권의 채권 최고액의 정도와 관계없이,
임차인의 경우 무조건 전세 보증금은 보호 되는 건가요?
=> 그렇지 않습니다. 보증상품 가입시 아파트가격에서 근저당권 채권최고액을 공제한 금액의 60%를
보증금으로 설정됩니다. 따라서 선순위근저당권이 실행되면, 근저당권의 채권최고액이 우선 변제되고 남은 금액이 있다면
변제는 받을 수 있습니다. 단, 전세보증금액이 아니고 보증공사와 설정한 보증금액 한도임!!
2.대항력은 없으니 방은 빼줘야 겠지만 보증금은 받을수 있는건지 궁금합니다.
=> 이것은 질문 자체가 오류입니다.
전세보증금 반환보증보험 가입은 주민등록전입신고 및 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
전세보증금반환보증에 가입시 확정일자 부여 받은 전세계약서 사본 제출은 의무 사항입니다.
전세아파트는 당연히 비워 주어야 합니다. 전세보증금 전액은 반환받지 못할 수 있음.
3.전세 보증금 반환 보증 보험에 가입할때 집주인의 동의를 얻어야 하나요? 보험료는 임차인이 전액 부담하는 건가요?
=>당연히 임대인의 동의를 얻어야 합니다. 보험료는 임차인이 부담하는 것으로 되어 있습니다.
보증보험사 마다 조금씩 다릅니다.
전세 근저당 말소 조건 특약 내용 쓰는방법, 근저당권 잡힌 집 전세대출하기
전세 근저당 말소 조건 특약 내용 쓰는방법, 근저당권 잡힌 집 전세대출하기
Categories : 부동산 마인드맵
일반적으로 전세금을 처리할 때는 대출을 끼고 들어갑니다. 그런데 내가 들어가야 할 집이 근저당권이 잡힌 집이라면 어떻게 될까요? 집은 참 괜찮은데 말이죠. 오늘은 근저당권 잡힌 집 전세대출하는 방법, 근저당권이란 무엇이고 어떻게 말소를 하는지에 대해 알아보겠습니다. 😉
> 신용등급 1등급 빠르게 올리는 방법
저도 언젠가 월세 집계약을 했을 때 등기부등본에 문제가 없어 바로 가계약금을 걸었습니다. 그런데 계약일날 등기부등본을 떼어보니 세금체납으로 압류가 들어와있더군요. 어이가 없었던건 집주인은 전혀 영문을 모르더군요. 🤐 집을보러 갔을 적에 등기부등본을 떼어봤을 때는 없었던 것인데, 계약일 직전에 바로 들어와있었습니다. 만약 계약일 당일 등기부등본을 확인하지 않았더라면 어떻게 되었을까요? 다행히 소액이어서 망정이지 전세계약이었으면 황당했겠죠.
따라서 부동산 중개인이 이집 너무 괜찮아서 보러올 사람 많고, 오늘도 3곳에서 보러갔다는 둥, 가계약 먼저 하셔야된다는 둥 하시면 “가계약금 걸겠습니다” 하면 안됩니다. 그래서 계약은 부동산 중개인을 100% 믿고 하시면 안되며, 집의 이력서인 등기부등본을 보고 하셔야 합니다. 우리가 취업을 할 때 회사가 이력서와 면접을 보는 것처럼요.
> 전월세 보증기 사기 안당하는 등기부등본 쉽게 보는 방법
근저당권은 무엇일까?
근저당권이란(어려운 말)
계속적인 거래관계로 발생하는 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말하고, 말소등기는 근저당권 설정등기를 말소시키는 등기입니다.
쉽게 말해서 근저당권은 집주인이 집을 담보로 대출을 했는지를 보는 것인데요. 만약 이 대출을 갚지 못하면 집에 경매에 넘어가게 되는것이랍니다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 나머지 금액이 보증금보다 적으면 나중에 경매에 넘어갔을 때 전세금을 되찾을 수 없을 수 있습니다. 그래서 계약서를 쓰시는 당일날, 반드시 등기부등본을 확인하시고, 예전에 확인했다고 하더라도 계약서 쓰는 당일에도 중개인에게 떼어서 보여달라고 해야합니다.
> 갭투자 깡통전세 피하는법 4가지, 알아두면 좋은 전세보증금 사고 예방하는 방법
채권최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 시세의 70% 이상이면 보증금을 날릴 위험이 있다고 봅니다. 예를들어 매매가가 1억원인 원룸이 있다고 해봅시다. 집주인이 은행에서 7천만원을 대출받아서 채권최고액이 (통상 120%) 8400만원이라면, 들어가면 안되겠죠?
왜 7천만원을 등기부등본에 근저당을 설정하지 않고, 120%까지 설정을 할까요? 연체를 할 것을 대비해 약정된 연체 이자금액까지 계산해 등기부등본에 남겨놓기 위한 것이랍니다. 채권최고액 적용률은 일반적으로 시중은행인 1금융권에서는 대출금의 120%, 저축은행 등 2금융에서는 130%를 설정합니다.
시세는 1억원이지만 1억원에 경매에 낙찰되지 않습니다. 그보다 더 싼 가격(80%)으로 낙찰이 될 것입니다. 그러면 경매 낙찰금액에서 은행이 대출금 7천만원을 먼저 회수하고 난 다음 금액으로 보증금을 받게됩니다.
근저당 말소하는 방법, 특약내용 작성하기
은행도 전세대출을 할 때 담보의 상태를 보고 대출을 해줘야되겠죠? 은행이 전세대출을 해줄때 보는 방법이 (근저당 채권최고액 + 전세금)이 시세의 80%와 비교했을 때 안전한지 여부를 봅니다. 그러니까 우리도 이렇게 생각해야 안전한지를 판단할 수 있겠죠.
집주인이 제가 낸 전세금을 활용해 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 한다고 가정해보겠습니다. 이럴 경우에는 그 말을 믿기만 하면 안되고, 전세금을 받아서 은행에 가서 대출 전액을 상환한다는 내용에 대해 계약서에 특약사항을 적어야합니다.
특약내용: 잔금일 이전에융자금을 전액 변제하고 등기부 근저당을 말소한다. 임대인의 귀책 사유로 전세자금 대출을 못받는 경우 계약금을 반환한다
> 전입신고와 확정일자 차이점, 반드시 같이 받아야 하는 이유
위와 같이 특약을 걸고 잔금일 당일날 대출상환이 이뤄지는지 확인하세요. 법무사를 통해 근저당 말소가 되었는지 확인 후 전세 설정을 해야합니다. 전세설정은 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 통상적으로 은행에 대출을 상환할 때 근저당 말소까지 은행에서 해주기 때문에 이부분을 확인하시면 되겠습니다.
[부릿지]”그냥 하시죠” 부동산 믿었다가 전세금 날린 사연
#서울에 사는 직장인 A씨는 최근 어렵게 마음에 드는 전셋집을 보고 가계약금을 보냈다. 그런데 등기부등본을 떼어보니 근저당권 1억5000만원이 설정돼 있었다. 부동산에서는 “근저당권 말소조건으로 진행하면 된다”며 “더이상 전세 못구한다”고 재촉했다.
A씨는 부동산을 믿고 계약을 하면 될까? 전세금을 떼일 위험은 없을까?
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 ‘부릿지’가 현창윤 법률사무소 덕명 변호사와 함께 전세계약시 유의사항에 대해 알아봤다. 이번 3편에서는 지난 9일 공개한 2편에 이어 사례를 통해 실제 전세계약 때 필요한 것들을 알아본다.
▶현창윤 변호사
근저당권이 1억5000만원 설정돼 있으면 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다고 볼 수 있어요. 만약 채권 최고액이 1억5000만원이면 1억원~1억2000만원을 은행에서 빌렸다는 거예요.
전세 계약을 하려는데 등기부등본 을구에 1순위로 근저당권이 있다면 (계약을) 고민해 봐야 해요. 선순위 임차인하고 후순위 임차인은 지위가 크게 달라요.
사례를 보면 전세금 내면 집주인이 선순위 근저당권을 말소시키고 임차인을 1순위로 만들어 준다고 하는 건데요.
공인중개사는 “확실히 이행되도록 잘 지켜볼 테니 계약을 진행하자”고 할 테죠. 100이면 99 정도 마무리가 잘 돼요. 하지만 우리는 작은 리스크라도 조심해야 해요.
알아야 할 게 전세금을 지급한다고 해서 선순위 근저당이 바로 없어지지 않아요. 절차가 일주일 정도 걸려요. 내가 1억5000만원을 지급한 뒤 다음 주까지는 근저당 등기가 그냥 살아 있는 건데요.
우리가 믿어야 할 건 등기부등본이에요. 마음먹고 사기 치려고 하면 사기 당할 수도 있죠. 임대인이 빚이 너무 많아서 사기를 쳐야겠다고 마음 먹으면 사기를 칠 수도 있어요. 이런 경우를 대비해 전세금을 바로 임대인한테 보내지 않고 공인중개사나 혹은 법무사에게 보내는 방법을 많이 써요.
법무사에게 돈을 보내서 확실히 담보될 수 있도록 하는 거죠. 아니면 임대인하고 공인중개사하고 나(임차인)하고 같이 은행에 가서 대출금을 변제하는 모습을 직접 보고 영수증을 받는 거죠.
꿀팁이 있는데 은행에서 전세자금대출을 받게 되면 리스크를 줄일 수 있어요. 안심전환 대출 상품이 있는데 은행에서 1순위 근저당권등기를 말소시켜주는 과정을 체크해줘요. 은행끼리 다 정리하기 때문에 안심할 수 있어요.
▶현창윤 변호사
정말 중요해요. 다세대 주택은 각 동과 호수별로 등기가 따로 돼 있죠. 하지만 다가구 주택은 한 부동산 안에 여러 가구가 있어요. 다세대 주택은 경매가 되더라도 선순위만 없다면 온전히 집의 가치를 보장받을 수 있어요. 그런데 다가구 주택은 선순위 임차인이 많이 존재할 가능성이 커요. 10가구 일수도 있고 9가구 일수도 있어요.
▶최동수 기자
먼저 전세계약을 맺었던 사람은 확정일자가 앞서는 거죠?
▶현창윤 변호사
그렇죠. 최악의 경우 경매가 되면 맨 끝이 될 수 있어요. 선순위 임차인부터 1억 받고, 3억 받고, 5억 받고 500만원 돈도 못 받고 나가야 할 수 있죠.
▶최동수 기자
다가구주택에 전세계약을 하는 건 위험할 수 있겠네요?
▶현창윤 변호사
위험하죠. 만약 전세계약을 한다면 최우선 변제권 범위에서만 보증금액을 설정하고, 나머지를 월세로 전환하던가 아니면 보증보험을 들어야죠.
그런데 (다가구 주택은) 보증보험을 임차인이 들고 싶다고 바로 들 수 있는 게 아니에요. 임대인의 협조가 필요해요. 집주인이나 공인중개사로부터 전세계약 확인 내역서를 받아 제출해야 해요. 임대인의 협조를 받지 않으면 보증보험은 사실상 들기 좀 힘들어요.
그래서 임대인의 귀책 사유로 전세자금 대출이나 보증보험을 못 들었다면 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 조치가 필요해요.
▶현창윤 변호사
임차권 등기명령이라는 것은 임대인과 임차인 사이에 뭔가 문제가 생겼다는 걸 말해줘요. 예를 들어 임차인이 전세계약이 끝나서 나가려고 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 거예요. 임차인이 이사해야 할 상황에서 이사를 못 하게 되면 보호를 못 받게 되거든요.
이사를 대신하기 위해 임차권 등기명령을 해서 선순위로 고정해 놓는 거예요. 임차권 등기명령을 하면 다른 임차인이 들어오더라도 후순위가 되죠.
임차권 등기명령이 있는 집에 전세계약을 맺으면 후순위 임차인이 되는데 그러면 집이 경매가 됐을 때 선순위 임차인이 먼저 돈을 받고 그다음 돈을 받는 거예요. 만약에 임차권 등기명령이 있는 집을 계약한다고 한다면 정말 뜯어말릴 것 같아요.
임차권 등기명령이 돼 있으면 집주인이 자금난을 겪고 있던가 아니면 이 집이 잘 안 나가고 있는 상황인 거죠. 등기부를 봤는데 임차권 등기 명령이 돼 있는데 계약을 진행하자고 하는 공인중개사가 있다면 양아치에요.
▶최동수 기자
그래요? 아니 그러니까 잔금일에 말소해 준다는 거잖아요.
▶현창윤 변호사
잔금일에 말소할지 안 할지 모르는 거잖아요. 특약을 넣는 수밖에 없는데 특약으로 잔금일 이전에 임차권 등기를 말소시킨다는 특약을 넣는 거죠. 그랬을 때 잔금 전 말소가 되면 잔금을 내면 되고 안 되면 계약금을 돌려 =받는 거죠.
특약을 넣고 계약을 완료했다고 하더라도 나중에 문제가 또 터질 수는 있죠. 임대인이 보증금을 안 돌려준 이력이 있는 건데 2년 뒤 또 그럴 수 있는 거죠. 이런 것들 고려를 해봐야죠.
▶현창윤 변호사
꿀팁인데요. 임차권 등기라는 건 임차인 입장에서 유용하게 사용할 수 있어요. 만약에 임대인이 보증금 안 준다고 하면 임차권 등기를 하면 돼요.만약에 도배나 장판 같은 경우는 임차인이 배상할 의무는 없거든요. 그런데 그런 걸 보고 ‘보증금에서 100만원 제외시킬거야’ 라는 식으로 나오는 임대인이 있어요. 이런 경우 일단 100만원을 제외한 금액을 받고 난 이후 임차권 등기를 해버리는 거죠.
▶현창윤 변호사
일단은 망한 거예요. 후순위 임차인이잖아요. 선순위 임차인으로서 누릴 수 있는 권리를 하나도 못 누려요. 경매 절차에서 배당요구를 하는 수밖에 없고 배당을 했을 때 보증금을 받을 수 있는 가능성도 적어요.
그래서 제가 항상 말씀드리는 게 전입신고 확정일자는 정말 정말 기본이고, 선순위 근저당권 없는지 확인해서 내가 선순위 임차인이 돼야 해요. 임대인의 재정상황이 어떤지를 항상 좀 주의를 하셔야 하고요. 위 사례는 사실상 방법이 없다고 할 정도로 망한 경우에요.
출연 현창윤 법률사무소 덕명 변호사, 최동수 기자
촬영 김윤희 인턴, 방진주 인턴
편집 김윤희 인턴
디자인 신선용 디자이너 머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 ‘부릿지’가 현창윤 법률사무소 덕명 변호사와 함께 전세계약시 유의사항에 대해 알아봤다. 이번 3편에서는 지난 9일 공개한 2편에 이어 사례를 통해 실제 전세계약 때 필요한 것들을 알아본다.근저당권이 1억5000만원 설정돼 있으면 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다고 볼 수 있어요. 만약 채권 최고액이 1억5000만원이면 1억원~1억2000만원을 은행에서 빌렸다는 거예요.전세 계약을 하려는데 등기부등본 을구에 1순위로 근저당권이 있다면 (계약을) 고민해 봐야 해요. 선순위 임차인하고 후순위 임차인은 지위가 크게 달라요.사례를 보면 전세금 내면 집주인이 선순위 근저당권을 말소시키고 임차인을 1순위로 만들어 준다고 하는 건데요.공인중개사는 “확실히 이행되도록 잘 지켜볼 테니 계약을 진행하자”고 할 테죠. 100이면 99 정도 마무리가 잘 돼요. 하지만 우리는 작은 리스크라도 조심해야 해요.알아야 할 게 전세금을 지급한다고 해서 선순위 근저당이 바로 없어지지 않아요. 절차가 일주일 정도 걸려요. 내가 1억5000만원을 지급한 뒤 다음 주까지는 근저당 등기가 그냥 살아 있는 건데요.우리가 믿어야 할 건 등기부등본이에요. 마음먹고 사기 치려고 하면 사기 당할 수도 있죠. 임대인이 빚이 너무 많아서 사기를 쳐야겠다고 마음 먹으면 사기를 칠 수도 있어요. 이런 경우를 대비해 전세금을 바로 임대인한테 보내지 않고 공인중개사나 혹은 법무사에게 보내는 방법을 많이 써요.법무사에게 돈을 보내서 확실히 담보될 수 있도록 하는 거죠. 아니면 임대인하고 공인중개사하고 나(임차인)하고 같이 은행에 가서 대출금을 변제하는 모습을 직접 보고 영수증을 받는 거죠.꿀팁이 있는데 은행에서 전세자금대출을 받게 되면 리스크를 줄일 수 있어요. 안심전환 대출 상품이 있는데 은행에서 1순위 근저당권등기를 말소시켜주는 과정을 체크해줘요. 은행끼리 다 정리하기 때문에 안심할 수 있어요.정말 중요해요. 다세대 주택은 각 동과 호수별로 등기가 따로 돼 있죠. 하지만 다가구 주택은 한 부동산 안에 여러 가구가 있어요. 다세대 주택은 경매가 되더라도 선순위만 없다면 온전히 집의 가치를 보장받을 수 있어요. 그런데 다가구 주택은 선순위 임차인이 많이 존재할 가능성이 커요. 10가구 일수도 있고 9가구 일수도 있어요.먼저 전세계약을 맺었던 사람은 확정일자가 앞서는 거죠?그렇죠. 최악의 경우 경매가 되면 맨 끝이 될 수 있어요. 선순위 임차인부터 1억 받고, 3억 받고, 5억 받고 500만원 돈도 못 받고 나가야 할 수 있죠.다가구주택에 전세계약을 하는 건 위험할 수 있겠네요?위험하죠. 만약 전세계약을 한다면 최우선 변제권 범위에서만 보증금액을 설정하고, 나머지를 월세로 전환하던가 아니면 보증보험을 들어야죠.그런데 (다가구 주택은) 보증보험을 임차인이 들고 싶다고 바로 들 수 있는 게 아니에요. 임대인의 협조가 필요해요. 집주인이나 공인중개사로부터 전세계약 확인 내역서를 받아 제출해야 해요. 임대인의 협조를 받지 않으면 보증보험은 사실상 들기 좀 힘들어요.그래서 임대인의 귀책 사유로 전세자금 대출이나 보증보험을 못 들었다면 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 조치가 필요해요.임차권 등기명령이라는 것은 임대인과 임차인 사이에 뭔가 문제가 생겼다는 걸 말해줘요. 예를 들어 임차인이 전세계약이 끝나서 나가려고 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 거예요. 임차인이 이사해야 할 상황에서 이사를 못 하게 되면 보호를 못 받게 되거든요.이사를 대신하기 위해 임차권 등기명령을 해서 선순위로 고정해 놓는 거예요. 임차권 등기명령을 하면 다른 임차인이 들어오더라도 후순위가 되죠.임차권 등기명령이 있는 집에 전세계약을 맺으면 후순위 임차인이 되는데 그러면 집이 경매가 됐을 때 선순위 임차인이 먼저 돈을 받고 그다음 돈을 받는 거예요. 만약에 임차권 등기명령이 있는 집을 계약한다고 한다면 정말 뜯어말릴 것 같아요.임차권 등기명령이 돼 있으면 집주인이 자금난을 겪고 있던가 아니면 이 집이 잘 안 나가고 있는 상황인 거죠. 등기부를 봤는데 임차권 등기 명령이 돼 있는데 계약을 진행하자고 하는 공인중개사가 있다면 양아치에요.그래요? 아니 그러니까 잔금일에 말소해 준다는 거잖아요.잔금일에 말소할지 안 할지 모르는 거잖아요. 특약을 넣는 수밖에 없는데 특약으로 잔금일 이전에 임차권 등기를 말소시킨다는 특약을 넣는 거죠. 그랬을 때 잔금 전 말소가 되면 잔금을 내면 되고 안 되면 계약금을 돌려 =받는 거죠.특약을 넣고 계약을 완료했다고 하더라도 나중에 문제가 또 터질 수는 있죠. 임대인이 보증금을 안 돌려준 이력이 있는 건데 2년 뒤 또 그럴 수 있는 거죠. 이런 것들 고려를 해봐야죠.꿀팁인데요. 임차권 등기라는 건 임차인 입장에서 유용하게 사용할 수 있어요. 만약에 임대인이 보증금 안 준다고 하면 임차권 등기를 하면 돼요.만약에 도배나 장판 같은 경우는 임차인이 배상할 의무는 없거든요. 그런데 그런 걸 보고 ‘보증금에서 100만원 제외시킬거야’ 라는 식으로 나오는 임대인이 있어요. 이런 경우 일단 100만원을 제외한 금액을 받고 난 이후 임차권 등기를 해버리는 거죠.일단은 망한 거예요. 후순위 임차인이잖아요. 선순위 임차인으로서 누릴 수 있는 권리를 하나도 못 누려요. 경매 절차에서 배당요구를 하는 수밖에 없고 배당을 했을 때 보증금을 받을 수 있는 가능성도 적어요.그래서 제가 항상 말씀드리는 게 전입신고 확정일자는 정말 정말 기본이고, 선순위 근저당권 없는지 확인해서 내가 선순위 임차인이 돼야 해요. 임대인의 재정상황이 어떤지를 항상 좀 주의를 하셔야 하고요. 위 사례는 사실상 방법이 없다고 할 정도로 망한 경우에요.
<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지> 공감 0%
비공감 0% 최동수 [email protected] 겸손하겠습니다. 경청하겠습니다. 생각하겠습니다.
<근저당 확인방법> 부동산 근저당 전세 근저당 계산
반응형
부동산 전세 근저당 확인 계산 방법
_
안녕하세요 오늘은 HUG 주택도시보증공사 출처글과 함께
전세 근저당을 제대로 계산하는 법을 알아보도록 하겠습니다.
근저당 뜻
전세권은 전세금을 내고 다른 사람 부동산을 차지하여 해당 부동산의 목적에 적합하게 사용, 수익하며 해당 부동산의 전체에 대하여 다른 권리자들보다 전세금을 우선 변제 받을 권리를 말한다. 그리고 전세권은 임대차와 달리 물권이므로 계약을 하고 난 뒤 반드시 등기까지 마쳐야 성립됩니다.
근저당은 차후에 생겨날 채권을 최고액까지 담보하는 저당권을 말하며 그것을 설정하는 것을 근저당 설정이라 한다. 즉, 채무자가 부동산을 담보로 돈을 빌리고 만약 채무자가 채무를 이행하지 못 했을 때 채권자가 담보로 한 부동산을 처분하여 근저당으로 잡아 놓은 금액을 받을 권리가 있다는 것을 의미하며 전세권 근저당 계약은 전세권을 담보로 근저당을 설정하는 것을 말하며 이것을 문서로 작성하여 기록한 것이 전세권 근저당 계약서입니다.
*작성팁
• 채권 최고액은 전세 보증금 범위 안에서만
설정이 가능하기 때문에 이를 주의하여야 합니다.
• 금액을 기재할 때에는 한글 혹은 한자를 사용하며 괄호 안에 아라비아 숫자를 함께 기재하여 금액의 변조를 막도록 합니다.
• 해당 계약서는 법정 분쟁 발생 시 중요한 입증자료로 사용되므로 당사자들은 서명 혹은 기명날인하여 각자 1부씩 보관한다.
쉽고 간단하게 요약하자면
‘근저당’ 단어는 많이 들어봤지만,
정확한 뜻을 설명하기는 어려울 수 있는데요
근저당은 쉽게 말하자면 ‘한 채권자가 설정한 담보에 대한 돈을 다른 채권자들보다 먼저 돌려받을 권리’입니다.
예를 들자면
채무자 A씨가 부도가 난다면, 근저당을 설정한 OO은행은
담보인 B 오피스텔의 경매 낙찰가에 대해 다른 채권자들보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 것입니다.
_
근저당 왜 알아야 하나요?
경매, 부도 나랑은 상관없는 얘기인 것 같은데,
왜 근저당에 대해서 알아야 할까요?
건물에 근저당이 잡혀있다는 건
은행이 건물을 담보로 가지고 있다는 뜻입니다
이걸 제대로 알아보지 않으면 집주인 부도 시
전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
하지만 근저당이 잡혀있더다도
무조건 전세금을 잃는 것은 아닙니다.
사전에 미리 확인해보고 계산해본다면
소중한 전세금을 안전하게 받을 수 있습니다
내 돈을 지키기 위해서는 반드시 알아야 하는게 근저당 입니다.
_
근저당 계산법
등기부등본을 간단하게 표현하면
사진 이미지처럼 생겼는데요
여기서 우리가 주목해야 할 부분은 바로
소유권 이외의 권리에 관한 사항을 적어두는 을구 입니다.
먼저 을구를 확인하여
근저당이 있는지 여부가 확인되면
대출원금을 추정할 수 있는데요
보통 은행은 대출원금의 120%를 근저당으로 설정하므로 근저당 설정액을 1.2로 나누면 대출원금을 추정할 수 있습니다.
마지막으로 최소 안전금액을 확인해야 하는데요,
경매 낙찰금액*에서 은행이 가져갈 대출원금을 제한 금액이
내가 돌려받을 수 있는 안전 금액이라고 볼 수 있습니다!
*지역에 따라 상이하지만 일반적으로 매매가의 80% 이상
그러니까 계산식은
매매가×0.8-대출원금 입니다
*예시
예시를 들어보자면
나몰라 씨의 매물이 안전한지 확인해볼까요?
처음하는 자취가 떨리는 나몰라 씨는
채권최고액이 9천만원인 허리휘청 오피스텔에
전세금 8천만원을 내고 입주하려고 하는군요
1. 근저당 여부 확인하기
등기부등본의 ‘을구’에 근저당이 있다
2. 대출원금 추정하기 (채권최고액÷1.2)
채권최고액 9천만 원 ÷ 1.2 = 대출원금 7천 5백만 원
3. 최소 안전금액 확인하기 (매매가×0.8-대출원금)
*지역에 따라 상이하지만 일반적으로 매매가의 80% 이상
매매가 1억 2천만 원 × 0.8 – 대출원금 7천 5백만 원 = 2천 1백만 원 건물주 부도 후 건물이 80%로 경매 낙찰될 시
전세금 8천만원 중 2천 1백만 원밖에 돌려받지 못한다
결국 해당 매물은 안전하지 않다는 결론이 나옵니다
_
보증금을 지키는 가장 쉬운 첫 걸음인
등기부등본의 근저당 확인하기
여러분도 계약 전에 반드시
근저당을 확인해보고 미리 계산해보는 것을 통해
소중한 보증금을 보호하시길 바랍니다.
본 내용은 HUG 주택도시보증공사 프렌즈 손유란님의
게시글을 기반하여 작성되었습니다.
참고하시면 도움되는 포스팅
(부동산 중개수수료 복비 계산방법 절약팁)
(1인가구 특별공급 드디어 시작)
(재산세 계산방법 및 조회)
반응형
근저당권을 모르는 분들이 의외로 수두룩합니다.
지난 글에서 전셋집을 계약할 때 기본 중의 기본인 전입신고와 확정일자를 잔금 날 하지 않고 미루다가 전세금 1억 5천을 받지 못했던 경우를 알아봤다.
이 집은 계약 당시 근저당도 없었고 시세 대비 전세가도 안전한 집이었다. 그러나 집주인이 세입자 입장은 아랑곳하지 않고 은행에 근저당을 설정했다. 그것도 전입신고를 하는 날과 동시에 말이다. 이는 법을 잘 아는 집주 인이 악의적인 마음으로 한 대출이다.
다시 한번 우리나라 법의 모순을 확인한다.
근저당권 : 설정 즉시 효력 발생
전입신고, 확정일자 : 다음날 0시부터 효력 발생
* 전셋집에 근저당권이 없는 경우 *
– 대처방법 –
1. 등기부등본을 꼼꼼히 3번 확인한다.
<계약하기 전, 잔금 치르는 날, 전입신고한 후>
2. 전입신고, 확정일자는 기본 중에 기본이다.
<잔금 치르자마자 동사무소로 달려간다.>
3. 전세 계약서 특약 사항에 다음 조항을 넣는다.
[임대인은 잔금 익일까지 등기부상 권리를 근저당권 등 기타 권리가 없는 상태로 유지하기로 하며 위반 시 계약은 무효, 임차인의 손해를 배상하기로 함.]오늘은 근저당권이 설정되어 있는 집의 부동산 거래 시 확인해두어야 할 사항을 알아본다.
근저당, 근저당하는데 도대체 이게 뭔가..
의외로 이걸 모르시는 분들이 수두룩하다. 사회 초년생들은 경험이 없다고 치자. (그래도 알건 알아야 하지만 부모님조차 잘 모르는 경우가 있다.) 심지어 인생 반백년을 살아도 잘 모르시는 경우도 있다.
근저당권부터 쉽게 쉽게 접근해보자. 우리가 법을 공부해서 사법시험을 보는 것도 아니고 어디 취직하는 것도 아니다. 하지만 알고 있는 것과 모르는 건 천지차이다. 알고 있다는 것은 그만큼 부동산 거래에서 내 권리를 지킬 수 있는 방법에 대해 한번쯤은 생각해 봤다는 거라 생각한다.
일단 근저당권의 사전적 의미부터 살펴보자.
[ 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말한다.]솔직히 머릿속에서 쥐가 난다. 더군다나 이 용어를 처음 대하는 분들이면 더욱 그렇다.
그냥 사전에 이렇게 나왔다는 것이고.. 좀 더 들어가면 신경질 난다.
은행에서 집을 담보로 돈을 빌려주는 데 이게 곧 근저당권이다. 만일 집이 경매로 넘어갈 경우 1순위로 세입자보다 은행이 가져간다는 뜻이다.
채권최고액으로 등기부등본에 약 120%까지
(은행마다 다름 을 감안 ) 설정한다. 100만 원을 빌렸다면 120만 원까지 한다는 의미다. 깊게 들어가면 이 또한 머리가 아프다. 쉽게 정리를 하자 . 집주인이 이자를 못 낼 경우를 대비해서 이렇게 은행에서 미리 준비해둔 거라 할 수 있다.
초간단 정리하자면 근저당권이란 집을 담보로 얼마 얼마를 빌려 줬다는 걸 등기부등본상에 표시를 해둔 거다.
근저당권에 대해서 알았으니 이제 근저당권이 설정되어 있는 전세나 월세 집에 들어갈 때 알아둬야 할 사항에 대해 체크해보자.
혹자는 이렇게 물어본다.
” 그럼 근저당권이 있는 집은 무조건 피해야 하네요? ”
사실, 상황에 따라 다르기 때문에 이건 된 다 안된 다의 문제가 아니다. 전세나 월세 집을 구할 때 근저당이 설정되어 있지 않은 집에 세입자가 1순위 우선변제권을 가지고 있음이 정답이다. 하지만 현실은 이런 집들을 만나기 쉽지 않다.
그러면 내 전세 보증금을 지키기 위한 방법은 뭘까? 어떻게 생각하면 다음에 지켜야 할 글의 내용도 세입자가 지켜야 할 기본 중에 기본이지만 실제로 그렇게 하지 않아서 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 있다.
A는 근저당 1억 7천이 있는 집에 1억 8천의 전세( 아파트)로 들어가려 한다. 그런데 근저당 말소 조건 없이 이 집을 계약하면 어떤 일이 벌어질까.. 상상은 자유지만 사람 앞일은 아무도 모른다. 등기부등본상에 있는 근저당을 말소하지 않은 채 전세로 살다가 큰일이 날 수도 있다.
다음 집주인과 세입자의 대화를 들어보자.
” 등기부를 보니 근저당 설정 1억 7천이
있네요? ”
” 아, 그거 말이죠. 이미 다 갚은 거예요. 서류상으로 정리를 해야 했는데 아직 안 했어요. 여기 다 갚았다는 영수증이 있어요. 직접 보시면 돼요. ”
이럴 때 집주인이 내민 영수증을 보니 은행에서 빌린 돈을 다 갚은 것이 맞다. 계약을 해야 할까?
정답은 NO다. Very, Very, NO다. 근저당권이 등기에 남아 있다는 건 절대로 안전한 상태가 아니다. 만일 집주인이 은행에서 다시 돈을 빌리게 되면 세입자는 1순위 우선변제권에서 밀리게 된다.
근저당권의 속성 때문인데 말소가 되지 않은 근저당권 때문에 은행이 세입자보다 우선순위를 갖게 된다. 이건 또 무슨 말인가..
어쨌든 법이 이렇다는데 뭐라 해야 하나.
요점은 다음과 같다. 등기부 등본에서 근저당권 말소를 요청하고 확인 후 전세 계약을 해야 한다. 이 말은 계약과 동시에 근저당 말소를 진행한다는 거다. 근저당 말소 조건이라는 특약을 삽입해줘야 한다.
전세금 1억 8천을 받아 융자금 1억 7천을 갚고 근저당을 말소한다는 조건을 단 특약 말이다. 그러면 세입자는 우선 변제권 1순위가 확실하게 된다.
물론, 대부분의 집주인은 전세금을 받아 은행 대출금을 갚고 근저당을 말소하지만 이렇게 하지 않는 사람들이 있어서 문제가 생긴다.
이 사례는 요즘 문제가 되는 깡통 주택에 해당되지 않는 일반적인 조건을 예로 든 거다. 아파트를 예로 들어 시세 대비 80% 아래 전세금일 때다.
요즘 들어 부동산 거래에 대해 좀 더 알아보고 공부를 하는 이유가 있다. 지인이 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다. 선순위 임차인에 밀려 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓였다.
막상 공부를 해보니 ‘ 세상살이 참 쉽지 않구나. 내 권리를 지키기 위한 공부를 하지 않으면 잘못된 부동산 거래 한 번으로 인생이 한 번에 무너질 수도 있겠구나 ‘라는 생각도 했다.
내가 계약하려는 곳이 전세인지 월세인지 원룸, 빌라, 다가구, 다세대, 아파트인지에 따라서 부동산 거래는 다양한 변수가 있다. 전세 가격이 점점 더 높아지고 매물이 없다 보니 사건사고가 많이 발생한다.
다음에 이어지는 글은 전세보증금 반환보증 보험이다 .
[ 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품 ]– HUG 주택도시 보증 공사 –
*참고 자료*
*이글은 다음 유튜브를 참고 했습니다. 동영상을 보시면 좀 더 자세히 알 수 있습니다. *
키워드에 대한 정보 근저당 전세
다음은 Bing에서 근저당 전세 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 [월전쉽시즌4] 근저당권 집을 계약 할 때 꼭!! 기억해야 할 두 가지!!
- 부동산방송
- 부동산투자
- 월전쉽
- 박해성
- 친절한해성씨
- 근저다권
- 부동산전망
- 제갈량
YouTube에서 근저당 전세 주제의 다른 동영상 보기
주제에 대한 기사를 시청해 주셔서 감사합니다 [월전쉽시즌4] 근저당권 집을 계약 할 때 꼭!! 기억해야 할 두 가지!! | 근저당 전세, 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오, 매우 감사합니다.