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리모델링 성공사례 – 네이버 블로그
오늘 포스팅은 리모델링에 성공한 대표적인 아파트의 전후 시세 사례를 살펴보겠습니다. 여기서 소개드리는 시세 변화는 ‘리모델링으로 인한 시세 상승’ …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 3/21/2022
View: 9008
공동주택 리모델링 시공사례 및 추진현황
부울경지역 리모델링 산업활성화 전략세미나. 2. 1. 공동주택 리모델링 연혁 및 현황. 2. 공동주택 리모델링 시공사례. 3. 수직 증축 리모델링의 구조 …
Source: image.ajunews.com
Date Published: 11/2/2021
View: 1001
노후 아파트의 재탄생 ‘리모델링의 과학’ – 사이언스타임즈
『건축법』에서는 리모델링을 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등 … 발코니를 실내화한 후 수평증축으로 전·후면을 확장한 리모델링 사례.
Source: www.sciencetimes.co.kr
Date Published: 11/18/2021
View: 3630
재건축 막히자 ‘리모델링’ 선회…성공사례 찾아보니 – 뉴데일리경제
1989년 지어진 이 아파트는 2010년 5월 리모델링사업 허가를 받고, 2011년 3월 공사를 시작해 이듬해 12월 재입주했다. 현재까지 2개층을 수직증축한 사례 …
Source: biz.newdaily.co.kr
Date Published: 11/9/2022
View: 354
Relation #02 네 가지 사례로 본 리모델링의 효과 – 정림건축
다음의 몇 가지의 사례를 통해 신축 대비 리모델링의 효과를 되짚어 볼 수 있다. 1. 장소와 기억의 보존, 대한민국 역사박물관. 대한민국 역사박물관 리모델링의 핵심 …
Source: www.junglim.co.kr
Date Published: 6/8/2021
View: 4694
아파트 재건축과 리모델링, 리모델링 유형과 진행사례
Ⅳ 리모델링 사업 진행 사례 … 서울에서는 강남구 대치동 ‘래미안대치하이스턴’, 청담동 ‘래미안청담로이뷰’, ‘청담아이파크’, 도곡동 ‘쌍용예가’, 서초구 …
Source: woodgarden.tistory.com
Date Published: 1/19/2021
View: 6103
리모델링 들썩이며 대형 건설사도 잰걸음… “실제 추진 쉽지는 …
정책·소유주·건설사 이해관계 맞아 리모델링 관심 커져 집값 급등기에 ‘상승재료’로 활용되는 측면 있고 분담금 문제로 성공 사례 적다는 점 명심해야.
Source: biz.chosun.com
Date Published: 10/5/2021
View: 8788
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주제에 대한 기사 평가 리모델링 사례
- Author: 더샵TV
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- Date Published: 2021. 12. 10.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=2FZgbXu5kNE
리모델링 성공사례
단지명 : 도곡쌍용예가클래식 (구. 도곡 동신아파트)
단지정보 : 384세대, 계단식, 지하3층/지상13층 (구. 384세대, 복도식, 지하1층/지상12층)
리모델링 준공년월 : 2011년 5월
평형 변화 : 29평 ☞ 40평 (11평 증가)
브랜드 : 쌍용예가클래식 (쌍용건설)
리모델링 전 시세 : 29평 6억원 (2006년)
조합원 분담금 : 29평 2억
리모델링 후 시세 : 40평 10억 (2011년 6월)
현재 시세 : 40평 19억~20억 (2020년 9월)
도곡쌍용예가클래식은 주차대수가 181대에서 414대로 2배 이상 늘었습니다.
지상에 있던 주차장을 지하 1~2층으로 모두 이전했고,
지상에는 조각상과 연못, 정원으로 장식된 조경공간이 조성되었습니다.
참고로 쌍용건설은 도곡 쌍용예가클래식, 당산 쌍용예가클래식, 마포 밤섬예가 등 리모델링 사업을 다수 진행하였습니다.
노후 아파트의 재탄생 ‘리모델링의 과학’ – Sciencetimes
아파트가 오래되면 불편한 일이 한둘이 아니다. 아파트가 노후화됐을 때 가장 많이 나타나는 문제는 누수와 결로. 집안 곳곳이 축축해지고 곰팡이가 펴 입주민의 건강을 위협한다. 단열 성능이 저하되면서 난방 효율이 떨어져 에너지 낭비도 심해진다.
또한 세대 내부는 물론 아파트 외벽까지 크고 작은 균열이 발생해 외관상 보기 좋지 않고 건축물 안전까지 위협한다. 이 외에도 오래된 아파트이다 보니 주차장이 부족하고, 요즘 새 아파트가 가진 피트니스센터나 녹지 등 쾌적한 환경이 부럽기도 하다.
‘벤자민 버튼의 시간은 거꾸로 간다’와 같은 영화 속 환상의 이야기처럼, 아파트에도 시간을 거꾸로 되돌리는 마법과 같은 방법이 있다. 오래된 낡은 아파트가 이제 막 준공한 새 아파트로 환골탈태하는 방법은 바로 ‘리모델링’이다.
노후화 억제와 기능 향상이 목적
아파트의 리모델링이 뜨고 있다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시들이 올해 서른을 맞이하면서 노후화된 아파트의 리모델링에 대해 뜨거운 관심이 쏟아지는 것이다. (사)한국리모델링협회는 3월 말 현재 리모델링을 추진하는 아파트 단지는 60여 곳, 4만5천여 세대를 상회하는 것으로 추산하고 있다.
과거에는 중견 건설사들의 활동무대였던 리모델링 시장에 대형 건설사들이 잇달아 뛰어들어 리모델링 수주전이 치열해지고 있다. 아파트의 노후화로 인한 주거환경의 질적 저하를 막고 입주민의 삶의 질을 향상시키기 위해 아파트의 리모델링은 앞으로 더욱 크게 부각될 전망이다.
리모델링이란 기존 낡은 건축물을 구조적, 기능적 성능을 개선하여 쾌적성과 경제적 가치를 높이는 행위로 정의할 수 있다. 『건축법』에서는 리모델링을 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 ‘대수선’하거나 ‘일부 증축’하는 행위로 규정하고 있다. 여기서 대수선(大修繕)이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 형태의 수선, 변경 또는 증설하는 대규모 수선을 말한다. 증축(增築)이란 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 행위를 가리킨다.
건축법은 리모델링 목적으로 노후화 억제와 함께 기능 향상을 명시하고 있다. 최근 리모델링의 가치가 주목받는 이유는 시간의 경과에 따른 물리적 노후화에 대응하여 건축물을 처음 상태로 되돌리는 단순한 유지 보수의 개념을 넘어 사회환경의 변화에 부응하여 건축물의 성능이나 기능을 적극적으로 향상하는 개념까지 포함하고 있기 때문이다.
오래된 아파트를 새 아파트로 바꾸는 방법에는 리모델링 외에 재건축이 있어 서로 자주 비교된다. 리모델링은 노후 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용하여 고쳐 짓는 방식이지만 재건축은 낡은 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새로 짓는 방식이다.
리모델링은 준공연한이나 안전진단, 추진 절차 등이 재건축보다 덜 까다롭다. 리모델링은 15년 이상 된 아파트로 안전진단이 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 하지만 재건축은 30년 이상 된 아파트로, 안전진단이 D 또는 E등급이어야 가능하다.
리모델링은 재건축보다 비용이 더 저렴하고, 공사 기간도 더 짧으며, 국가 경제적 낭비나 환경에 대한 부담이 더 적다는 장점이 있다. 특히 용적률 규제가 없던 시절 지어진 아파트는 재건축하면 용적률 제한이 적용돼 바닥면적을 줄여야 하는데, 리모델링은 건축 심의만 통과하면 법정 용적률 초과도 가능하다.
하지만 재건축은 모두 허물고 완전히 새롭게 아파트를 꾸밀 수 있는데 비해 리모델링은 기존 건물을 활용하기 때문에 내력벽이나 기둥을 건드리기 어려워 집안 구조를 바꾸는데 제한이 있다는 단점이 있다. 또 건설사 입장에서는 공사 난도가 높으며, 재건축보다는 사업성이 떨어지는 것으로 평가한다.
수직과 수평 증축을 통한 공간 창출
리모델링은 건축물의 과거, 현재 그리고 미래를 유기적으로 연결하여 조직적으로 재구성하는 과정이다. 과거 만들어진 건축물에 대해 현재 상태를 면밀히 파악한 후, 미래 수요를 고려하여 리모델링을 진행하기 때문이다.
리모델링을 통해 건축물은 해체와 재배치, 추가의 과정을 거쳐 공간을 전면 재창출하게 된다. 건축물의 해체와 재배치, 추가는 기존 건축물의 구조적인 안전성을 바탕으로 진행하는데, 여기서 특히 중요한 것은 기존보다 공간을 넓히는 추가다. 공간의 추가 확장 없이 해체와 재배치만 진행하면 아무리 공간의 짜임새가 좋아지더라도 한계가 크기 때문이다.
리모델링을 통한 공간의 추가와 관련하여 『주택법』에서는 주거전용면적의 10분의 3이내(85㎡ 미만일 경우 10분의 4)에서 증축이 가능하고, 기존 세대수의 100분의 15 이내로 세대수 증가가 가능하며, 수직증축은 14층 이하는 최대 2개층, 15층 이상은 최대 3개층 증축이 가능하다고 정하고 있다.
수평증축은 아파트를 전후좌우로 늘려 가구당 주거면적을 넓히는 방법으로, 안전진단 C등급 이상만 충족하면 추진할 수 있다. 보수보강비가 수직 증측에 비해 상대적으로 저렴하고 인허가도 수월한 편이라 공간의 확장을 위해 가장 많이 활용된다.
수직증축은 골조 등 구조의 안전성이 보장돼야 추진할 수 있는 방법으로, 안전진단 B등급 이상이어야 가능하다. 증가하는 세대를 분양해 사업비 조달이 가능하다는 장점이 있는데 안전성 때문에 수평증축보다 훨씬 추진하기 까다롭다.
아파트 단지의 용적률과 건폐율에 여유가 있다면 아예 건물로 별개로 짓는 별동증축이 더 나을 수 있다. 별동증축 역시 증가 세대 분양으로 사업비 조달이 가능하나 새로 생기는 건물로 인해 기존 건물에 조망권 간섭 등이 발생하는 단점이 존재한다.
공간의 확장을 위한 리모델링 증축에서는 건축물의 기존 구조체에 신설 구조체를 튼튼하게 연결하는 방법이 매우 중요하다. 골조 접합 공법을 통해 철근을 서로 연결하고 콘크리트 신구 면을 탄탄히 접합해 물리적 부착 성능을 확보하고 화학적으로도 결합하도록 한다. 기존에 건물이 완공됐던 시점보다 리모델링을 통한 공간 추가로 하중이 증가하기 때문에 슬래브와 기둥, 기초에 대한 보강도 진행해 내진 성능이 기존보다 더 향상되도록 한다.
리모델링 증축이 구조적으로 안전하기 위해서는 건축물에 새로운 코어(중심)를 부가하거나 확장해야 한다. 새로운 코어는 후면에 부착하는 것이 가장 일반적이고 경제적이다. 코어를 전면에 추가 배치하면 채광 폭이 감소한다는 단점이 있다.
새로운 코어를 아파트의 두 세대 사이 중앙에 배치할 수도 있는데, 전·후면 채광 폭을 최대화할 수 있지만 평면계획상 세대 중앙에 긴 복도가 필연적으로 생기게 된다. 또 1층 주동 출입구 배치가 매우 제한적이라는 문제가 있다.
거주자를 위한 증축공간 활용법
아파트 리모델링에서 수평증축을 통해 세대 내 공간을 추가 확장할 때 전·후면 확장이 가장 일반적이다. 기존 발코니나 복도를 실내화한 다음에 전면 또는 후면에 새로운 발코니 공간 등을 붙여 증축하는 방식으로 평면을 확장한다. 전·후면 확장은 단위 세대에서 가로폭은 똑같은데 지나치게 깊어지는 단점이 발생한다. 세장비(깊이/앞 너비)의 증가로 인해 채광과 통풍에 불리하게 되는데, 이는 리모델링 평면의 가장 큰 한계로 지적되고 있다.
물론 단위 세대를 옆으로 크기를 키우는 측면 확장도 가능하다. 세대 평면의 증가에 비례해 외기에 접하는 가로폭이 함께 증가하기 때문에 세장비가 증가하는 문제점이 발생하지 않는 장점이 있다. 하지만 아파트의 경우 옆으로 서로 붙어있어 전 세대의 측면 확장이 불가능하고 일부 세대에만 적용할 경우 세대 간 형평성 문제가 발생하게 된다.
아파트 전면 폭이 좁은 경우 리모델링을 할 때 아예 2세대를 1세대로, 3세대를 2세대로 통합하는 방법도 가능하다. 채광과 통풍 등 고려시 세대 통합으로 합리적인 단위 세대 평면을 도출할 수 있다. 하지만 세대 수가 기존보다 감소하기 때문에 현실적으로 적용이 가능한 경우가 많지 않다.
리모델링으로 공간을 확장한 후 세대 평면을 어떻게 구성할지가 중요한 과제가 된다. 전면에 배치되는 공간은 채광과 통풍 등에 유리한데, 일반적인 3베이(전면 발코니를 기준으로 벽과 벽 사이의 한 구획) 아파트의 평면처럼 안방-거실-방을 배치하지만 리모델링 특성으로 인해 안방-거실-주방이 위치하는 사례도 많이 등장한다. 주방에는 김치냉장고 등 수납을 위해 보조주방 및 다용도실로 쓸 수 있는 발코니가 붙어있다.
리모델링을 통해 30% 가까이 증가한 면적을 어떻게 활용하지는 바로 입주민의 삶의 질과 직결된다. 보통 침실이 3개보다 적은 소형 평형에서 침실 개수를 늘리며, 침실 개수가 원래 3개 이상인 대형 평형에서는 침실 면적을 증가시킨다. 옛날 아파트에서는 없었던 드레스룸을 안방에 보조적으로 설치하는 사례가 많다.
화장실이 1개인 세대는 부부욕실을 추가해 화장실을 2개로 하는 것이 일반적이다. 일반 침실보다 조금 작지만, 입주민 기호에 맞게 다용도로 쓸 수 있는 알파룸을 만드는 경우도 늘고 있다.
아파트 주동 차원에서는 리모델링을 진행하면 1층을 필로티로 처리하고 최상층을 증축하는 사례가 많다. 급·배수관 교체는 필수적으로 중요하며, 고장이 많은 낡은 엘리베이터도 대부분 교체한다. 최신 아파트처럼 바깥에서 보기 좋도록 외피 개선도 많이 진행한다.
아파트 단지 차원에서 리모델링은 보행자 중심의 동선체계 구축, 휴식시설과 운동시설 설치 등 외부공간 개선을 진행한다. 무엇보다 가장 중요한 것은 지하주차장 또는 데크 주차장의 신·증축이다.
옛날 아파트들은 주차대수가 매우 부족해 리모델링 할 때는 세대당 1.3대 내외의 주차공간을 확보하기 위해서는 지하주차장을 지하 3층까지 깊이 파내려가야 하는 경우가 많다.
기존 아파트 건물이 존재하는 상황에서 지하주차장 설치는 매우 까다로운 일로, 확장방식과 기존구조 존치 여부, 굴토(땅파기) 공법, 흙막이 공법, 주동 진입방식 등 해결해야 할 문제가 많다. 구조안전성은 물론 시공성, 경제성, 편의성까지 고려해야 한다.
지하공간 확장은 먼저 흙막이벽을 설치해 공간이 무너지지 않도록 한 후 기존 기둥 아래로 마이크로 파일(말뚝)을 시공해 굴토 작업 동안 기존 기초 대신 지반에 하중을 전달하는 역할을 하도록 한다. 기둥이 옆으로 휘는 좌굴 가능성을 방지하기 위해 보강재를 설치하여 트러스를 구축하고 벨트프레임을 이용해 기존 기둥과 연결한다.
기초면까지 굴토가 완료되면 기둥과 외벽을 시공하고. 차례로 신설 기둥과 보를 기존 기둥까지 연결한다. 마지막으로 가로로 지탱하던 트러스를 제거하면 지하주차장 공간이 완성된다.
새로 건설하는 아파트와 달리 리모델링은 거주자가 이미 명확하게 결정되어 있어서 거주자의 의견을 충분히, 정확하게 반영하여 진행할 수 것이 가장 큰 장점이다. 단순한 노후화 억제를 넘어 삶의 질을 향상하는 공간을 창조하기 위해 아파트의 리모델링은 더욱 광범위하게, 더욱 혁신적으로 추진되고 있다.
(17405)
재건축 막히자 ‘리모델링’ 선회…성공사례 찾아보니
▲ 옛 호수아파트를 2개층 수직증축한 밤섬 쌍용 예가 클래식. ⓒ 쌍용건설
한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 여겨지던 재건축사업이 초과이익환수제, 분양가상한제 등 각종 규제로 ‘낙동강 오리알’ 신세가 됐다. 그 틈을 타 한동안 뜸했던 리모델링사업이 다시 수면위로 떠올랐다. 리모델링을 성공적으로 마친 단지들의 시세를 따져봤다.
아파트 리모델링이란 건물 뼈대만 남겨놓은 상태서 앞뒤로 증축해 크기나 외관 등을 새롭게 고치는 것을 말한다. 사실 리모델링사업은 2003년 처음 도입됐지만 실제 완공된 단지는 14곳에 불과하다. 당시만 해도 ‘어차피 뜯을 거 아예 새로 짓자’는 마인드가 강한 탓이 컸다.
국내 대표 리모델링 아파트로는 서울 마포구 현석동 118번지 ‘밤섬 쌍용 예가 클래식(옛 호수아파트)’이 꼽힌다. 1989년 지어진 이 아파트는 2010년 5월 리모델링사업 허가를 받고, 2011년 3월 공사를 시작해 이듬해 12월 재입주했다.
현재까지 2개층을 수직증축한 사례는 이 단지가 유일하다. 쌍용건설측은 “전후좌우 증축과 내진성능 보강, 친환경설계까지 당시 현존하는 리모델링 기술이 집약된 큰 프로젝트였다”며 “현장에 적용된 공법은 모두 건축학회 검증까지 마쳤었다”고 회고했다.
만족도는 기대치 보다 높았다. 리모델링전에는 단지앞 강변북로 방음벽 탓에 1~2층 주민들의 경우 한강조망이 안됐지만 2개층을 수직증축하면서 전 가구 조망이 가능해졌다.
실내면적도 전후좌우로 키워 부쩍 넓어졌다. 전용별로 △63.36→82.36㎡ △66.24→85.54㎡ △69.12→89.48㎡로 탈바꿈했다. 가구당 면적이 22~30% 가량 늘어난 셈이다.
가구가 다닥다닥 붙은 복도식 구조에서 계단식으로 바뀌면서 소음 및 사생활침해 불편이 해소됐고 주차 허용대수도 종전 30대에서 100대로 확대됐다.
가격상승은 가파랐다. 2011년 3월 5억2000만원이던 전용 82㎡(옛 63㎡)는 재입주후 첫 실거래에서 1억8500만원 오른 7억500만원에 팔렸다. 가장 최근 거래된 것은 2018년 3월20일로 8억7020만원에 매매됐다. 현재 호가는 12억원으로 초고가아파트 대열에 합류했다.
삼성물산은 1992년 1월 준공된 서울시 강남구 청담동 134 두산아파트를 2011년 6월 리모델링해 2014년 1월 ‘청담래미안로이뷰’로 재탄생시켰다. 당초 지상 12~15층이던 해당단지는 리모델링 후 지상 13~16층으로 1개층 증축됐다.
면적은 전용 84㎡에서 110㎡로 약 30%가량 늘었으며, 주차대수는 기존 116대에서 216대로 100대 증가했다. 특히 냉·난방비를 획기적으로 줄인 ‘제로에너지’ 기술을 국내 최초로 도입해 당시 업계 이목을 집중시켰다.
청담래미안로이뷰 또한 리모델링 후 값이 크게 뛰었다. 리모델링 전인 2011년 2월 8억9000만원이던 전용 110㎡(옛 84㎡) 로열층 경우 입주 후 13억9500만원으로 무려 5억원이나 올랐다. 급기야 지난해 11월에는 25억5000만원에 실거래돼 신고가를 갱신했다.
1993년 1월 준공된 서울 강남구 청담동 130번지 ‘청구아파트’는 2012년 2월 HDC현대산업개발을 만나 2년 뒤 청담아이파크로 거듭났다.
당시 청구아파트는 대대적 수술에 들어갔다. 지하 한 개층을 더 뚫고 한 개층을 또 수직증축했다. 이와 함께 수평증축도 이뤄졌다. 가구당 면적은 전용 85㎡에서 110㎡로 넓어졌고, 2베이였던 구조도 3베이로 바뀌었다. 주차대수도 기존 82대에서 129대로 늘었다.
HDC현대산업개발 측은 “청담아이파크 현장은 원래 타건설사가 시공사로 선정됐었지만 협소한 부지 탓에 기존공법으론 법적요건인 소방차량 진입도로를 설치할 수 없어 어쩔 수 없이 사업을 포기한 사례”라고 설명했다.
이어 “공사기간도 25개월로 짧은 편이었다”면서 “기술연구소 개발로 우리가 특허를 가진 SAP공법을 활용해 공기단축은 물론 소음과 진동을 획기적으로 줄여 현장 민원이 거의 없었던 것으로 기억한다”고 덧붙였다.
리모델링 전 7억원 안팎이었던 전용 110㎡(옛 84㎡) 매매가격은 2014년 2월 재입주 후 그해 9월 12억원에 새주인을 만났다. 이후에도 청담아이파크는 매년 신고가를 찍었고, 지난해 11월에는 21억원에 실거래됐다. 현재 호가는 24억원이다.
송승현 도시와경제 대표는 “재건축시장 규제와 재개발 일몰제 적용으로 신규공급에 대기수요자들이 누적돼가고 있다”며 “서울과 1·2기 신도시에 형성된 구축아파트 물량을 고려한다면 리모델링 사업은 규제 속 공급대안이 될 수 있다”고 말했다.
Relation I JUNGLIM Architecture
다음의 몇 가지의 사례를 통해 신축 대비 리모델링의 효과를 되짚어 볼 수 있다.
1. 장소와 기억의 보존, 대한민국 역사박물관
대한민국 역사박물관 리모델링의 핵심은 대지가 위치한 장소의 의미를 제대로 인식하고 건물과 장소를 하나로 만드는 데 있다. 대한민국의 근대 역사와 함께 한 건물을 보존하여 계속 활용한다는 점과 지하 개발을 지양함으로써 땅속의 매장 문화재를 보호한다는 점에서 중요한 의미를 지닌다.
대지가 위치한 세종로는 대한민국 수도 서울의 중심축으로 경복궁과 맞닿은 국가상징거리다. 조선시대부터 조성된 도시공간 구조에 의한 정체성이 담겨 있는, 시대의 변화와 흐름을 고스란히 땅과 켜 속에서 품고 있는 ‘시대적 유산’이다. 이것이 기존의 장소가 지닌 가치이며 신축이 아닌 리모델링을 해야하는 이유다. 이러한 장소에 역사와 흐름을 담아낸다는 것은 단순한 전시시설이 아닌, 시대와 소통하는 ‘대화의 장소’ 그리고 시대를 조망하고 기억하는 ‘기억의 장소’가 된다는 것을 의미한다.
2. 아이덴티티의 형성, 교보생명
교보생명은 이해관계자 간의 장기적인 공동 발전을 추구하며 지속가능경영을 원칙으로 삼은 기업이다. 교보생명은 지속가능경영의 목적으로 7개 지방 사옥을 리모델링하고 있다. 대부분 1985년 전후에 지어진 건물들로 교보생명 고유의 일관된 건축 어휘를 가지고 있다. 기존 구조체와 이미지를 유지하면서, 내부 코어, 외장과 창호 및 설비를 교체한다. 리모델링의 중점은 단지 헌 옷을 벗어 던지고 새 옷을 입는 것이 아니라, 25년 동안 살아온 구축물의 흔적을 바라보고, 지속가능, 친환경이라는 기업이 쌓아온 긍정적 이미지를 더욱 공고히 하면서 개선하는 것이다.
리모델링을 통해 인간중심의 가치와 친환경성 고려, 신뢰라는 교보생명의 기업 이념에 맞으면서도 역사적 흐름 속에 미래의 비전을 담을 수 있도록 했다. 고객이 주로 이용하는 시설을 저층부에 모으고, 선큰과 그린하우스, 개방감 있는 로비, 옥상정원으로 이어지는 환경 개선은 근로조건뿐 아니라 지역 환경까지 변화시키는 브랜드 가치를 재창출하는 효과로 이어졌다.
3. 도시 재생, 광주 남구청
광주광역시 남구청사가 이전할 화니 백화점은 남구 주월동의 백운교차로에 미완성인 채 방치되고 있던 건물이다. 원래 광주의 향토 백화점인 화니 백화점이 현대, 롯데, 신세계 등 메이저 백화점의 광주 진출에 맞서 건축했으나 외장이 완공된 상태에서 공사를 완료하지 못하고 약 20년째 주인을 찾지 못하고 있었다. 방치되는 동안 이 건물은 도시의 흉물로 변해서 구도심에 속하는 광주 남구의 낡은 모습을 상징하는 무기력한 아이콘이었다.
그러던 중 2010년 11월 광주광역시 남구청이 이 건물을 매입하고 리모델링을 기획했다. 낙후된 구도심의 상징물로 남아 있던 화니 백화점을 재활용해 청사와 구 의회, 보건소와 구민 편의공간으로 전환하고, 신축 이상의 기능을 만족시키는 기능형 종합청사를 제공하는 경제적인 리모델링과 구도심을 활성화하는 리모델링을 통한 도심 재생 프로젝트다.
사업의 첫 번째 목표는 남구 일대에 흩어져 있던 기관들을 한 건물 안에 통합한 종합청사로 다시 태어나게 하는 것이었다. 두 번째 목표는 시설 복합화 사업으로, 종합청사 기능 외에 임대시설을 40% 이상 포함해 시민 편의를 증진시키고 임대시설을 활성화하여 지역 상권을 살린다는 것이었다. 2013년 4월 8일 개청식 이후 광주 남구청 건물의 가치는 이전에 비할 수 없이 상승했고 주변 분위기 또한 현저히 달라졌다. 지역의 골칫거리였던 건물이 부정적인 이미지와 악조건을 극복하고 도시에 활기를 주는 공공장소로 변신했다는 점에서 앞으로 공공건축이 나아갈 방향에 새로운 가능성을 제시했다.
4. 새로운 공간, 형태, 창작의 도구, 리옹 오페라하우스
장 누벨(Jean Nouvel)은 1986년 리옹 오페라하우스 리노베이션 및 증축 설계경기의 최종 우승자가 되었다. 기존 건물의 육중한 1층과 2층 외벽들을 보존함으로써 인근 19세기 양식의 시청 건물과 시립 박물관 등 공공건물들로 구성된 주변 콘텍스트와 조화를 이루고자 했다. 반면 거대한 보석 상자를 연상시키는 상부의 매스는 20여 년이 지난 지금 보아도 여전히 현대적이다.
예전의 것과 새것이 이루는 대조의 결과는 대단히 극적이다. 옛 것이 직선적이고 두꺼우며 무거우면서 분명하다면 새것은 곡선적이며 얇고 가벼우면서 모호하다.
이러한 극단의 대조는 낡은 것과 새것의 혼합이 아닌 전혀 새로운 형태를 창작할 수 있게 한다. UN스튜디오의 벤 반 버클(Ben Van Verkel)은 Manimal을 예로 들어 설명한다. 극히 다른 성격의 것이 혼합되면 새로운 아이덴티티가 생성된다. 서로 달랐던 특징들은 원래 각자가 속해 있던 실체에서 분리되어 모호해지면서 하이브리드화된다. 옛 것을 보존하면서 현대의 재료와 형태가 더해질 때 지금까지 경험하지 못했던 아름다움을 구현할 수 있는 창작의 새로운 가능성을 제공한다는 것이 바로 리모델링의 또 다른 효과다.
아파트 재건축과 리모델링, 리모델링 유형과 진행사례
정부의 재건축 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화 등 재건축 사업규제로, 규제가 적고 빠르게 진행할 수 있는 리모델링 사업에 뛰어드는 아파트들이 늘고 있다.
Ⅰ 리모델링의 개념
1. “리모델링”이란? 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 ① 대수선 또는 ② 증축을 하는 행위를 말한다.
① 대수선 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부형태를 수선·변경하거나 증설하는 것이다.
30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체, 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체, 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체, 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체, 외벽 마감재료 증설 또는 해체 등으로 단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다.
② 증축행위 : 증축대상은 준공 후 15년이 경과된 공동주택으로 전용면적 85㎡미만 40% 이내, 85㎡이상 30% 이내, 기존 세대수의 15% 이내, 14층 이하 2개층, 15층 이상 3개층 이내 수직증축을 하는 것이다.
2.리모델링 제도는 준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화(조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이제한, 일조권 등 건축위원회 심의를 통해 완화 범위를 결정)하여 적용할 수 있는 제도로, 2001년 처음 「건축법」에 도입된 후, 2003년 「주택법」에 도입되었고, 2005년 증축형 리모델링을 인정한 이래 점차 구체화 되고 있다.
Ⅱ 리모델링과 재건축 비교
재건축 가능 연한인 30년보다 리모델링 가능 연한은 15년 이상으로 짧아 빠른 사업 추진이 가능하며, 재건축과 비교해 사업 절차가 덜 까다롭고 초과이익환수제, 조합원 지위양도 금지 등 규제를 적용받지 않는다.
재건축은 수명을 다한 공동주택을 다시 공급하기 위한 수단이고,
리모델링은 공동주택의 긴 수명을 위한 적극적인 관리 수단이다.
Ⅲ 리모델링의 유형
1.맞춤형 리모델링
1).대수선은 주요구조물을 3개이상 수선·변경하는 것으로,
세대수 증가 없이 발코니 확장 노후배관교체, 화장실·방 및 단열재, 흡음재 추가신설 등 선택하여 주택의 성능을 개선하는 사업으로 소유자 부담가능한 범위에서 사업을 진행하며, 거주형 또는 단기 이주형사업으로 단시간에 주택 성능을 개선한다.
2).세대구분형
공동주택 일부를 구분하여 세대별로 독립적인 생활이 가능하나, 구분된 공간에 대하여 별도로 소유할 수는 없는 주택(하나의 세대로 산정)으로 기존 세대수 및 총 전용면적의 1/3이하로 한다.(전 세대 불가)
2. 세대수 증가형 리모델링
1).수평증축
증축분의 하중이 수평으로 증가하여 수직증축에 비하여 보수보강비가 상대적으로 낮은 방식
2).수직증축
기존 단지배치를 유지하여 조망확보 및 간섭이 발생하지않는 장점이 있으며, 증가하는 물량을 통하여 사업비 조달이 가능한 방식
3).별동증축
단지 내 여유공간에 별동을 증축하는 방식으로 세대를 일반분양하여 사업비 조달이 가능한 방식이며, 조망권 간섭등이 발생
4).혼합형
별동, 수평, 수직증축 방법은 단지의 개별적인 조건에 따라 혼합하여 적용되는 것이 일반적이다. 전체 면적 증가분에서 수평증축으로 기존 조합원의 전용면적을 증가시키고, 남은 증축면적을 수직증축을 통하여 일반분양하는 리모델링 계획도 가능하다.
수평과 수직증축이 동시에 적용되어 평면구성이 다양해지고, 일반분양을 통하여 사업비 조달이 장점이나 보수보강에 따른 공사비가 높아지는 것이 약점이다.
Ⅳ 리모델링 사업 진행 사례
서울에서는 강남구 대치동 ‘래미안대치하이스턴’, 청담동 ‘래미안청담로이뷰’, ‘청담아이파크’, 도곡동 ‘쌍용예가’, 서초구 방배동 ‘쌍용예가’ 등이 리모델링으로 거듭난 사례가 있다.
현재 서울에서 리모델링을 추진하는 단지는 20곳을 넘는다. 서초구 서초동 ‘유원서초’, 잠원동 ‘신반포청구’, 송파구 문정동 ‘문정시영’, 강동구 명일동 ‘명일중앙하이츠’, 고덕동 ‘아남’ 등이 리모델링사업을 추진하고 있다.
서울형리모델링 시범단지 1호인 문정시영아파트 리모델링 사업은 기존 1,316가구를 최고 25층 10개동 1,488가구 규모로 증축하는 사업이다. 총 사업비는 2600억 원 규모이며, 수평·별동 증축을 통한 일반 분양분은 172가구이다. 서울 송파구 문정시영아파트 리모델링조합은 최근 시공사 선정총회를 열고 포스코건설을 시공사로 선정했다.
동대문구 신답 극동아파트는 1개 동을 신축해 기존 건물에 붙이는 수평증축 리모델링을 통해 기존 225가구에서 254가구로 늘릴 계획이다. 서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시1차 리모델링 단지도 시공사 선정에 박차를 가하고 있다.
지난해 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐던 서울 강동구 길동 우성2차 아파트 리모델링 사업도 주민설명회를 열고 리모델링 사업 절차를 본격적으로 추진하고 있다.
송파구 삼전현대아파트는 지하 1층∼지상 10층, 1개동, 120가구 규모로 이뤄진 소규모 단지로, 1989년 11월 준공돼, 재건축 가능 연한을 채웠지만, 기존 용적률이 240%로 사실상 재건축이 어려운 단지다. 이에 수직증축 리모델링으로 사업추진 방향이 정해졌다.
리모델링 사업을 거치면, 삼전현대아파트는 지하 3층∼지상 12층, 총 138가구 규모로 수직증축될 전망이다. 리모델링을 통해 늘어나는 가구수가 18가구인 만큼, 민간택지 분양가상한제 적용 대상에 포함되지 않는다.
리모델링 사업도 일반분양 물량이 30가구가 넘어서면 재건축 사업과 마찬가지로 분양가 상한제 적용을 받지만, 사업 추진 과정이 재건축보다 까다롭지 않아 빠르게 진행할 수 있는 아파트 리모델링 시장은 앞으로 더욱 커질 것이다.
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