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정비사업에서 매도청구와 관련한 쟁점 – 도시뉴스
매도청구권이란 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 …
Source: www.dosinews.com
Date Published: 11/2/2021
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주택법 제22조 – 국가법령정보센터
이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다. 1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: …
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Date Published: 11/4/2022
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[부동산] 매도청구로 토지 강제 수용된다면 사업승인 취소소송 …
주택법에 의한 매도청구제도는 알박기를 방지하고 원활한 주택 공급을 위해 도입된 제도다. 주택건설 사업 용지 확보를 위한 제도지만 불가피하게 지주 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 2/14/2021
View: 6564
[매도청구권 제도 일반론] – 언론보도 및 칼럼 – 법무법인 명성
매도청구권이란, 사업시행자가 재건축 사업1) 또는 주택건설사업2)등과 관련하여 당해 사업에 동의하지 아니하거나 매도를 거부하는 자에 대하여 …
Source: lawms.co.kr
Date Published: 4/6/2021
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주제에 대한 기사 평가 매도 청구권
- Author: 법률사무소 국토-김조영 변호사
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- Date Published: 2021. 7. 7.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=3-h7qiJo8k8
정비사업에서 매도청구와 관련한 쟁점
법무법인 정진 김명식 파트너변호사
매도청구권이란 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다.
사업시행자가 매도청구권을 행사하기 위해서는 도시정비법에 규정돼 있는 절차를 이행해야 하는데 그 절차는 다음과 같다.
첫 번째 절차는 촉구 및 회답이다. 재건축사업의 사업시행자는 ‘사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내’에 조합설립에 동의하지 아니한 자 혹은 시장·군수 등이 시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자를 공공시행자, 지정개발자로 사업시행자 지정하는 것에 동의하지 아니한 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다(도시정비법 제64조 제1항).
촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 한다. 2개월의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다(도시정비법 제64조 제2항).
이후 촉구를 받은 날로부터 2개월의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖에 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다(도시정비법 제64조 제4항).
도시정비법 상 매도청구와 관련한 문제된 사례를 보면 다음과 같다.
첫 번째로 매도청구권을 그 행사기간 내에 행사하지 않지 않고 행사기간이 넘어 매도청구를 한 경우 그 매도청구권행사가 적법한지 여부가 문제된 사례가 있다.
이와 관련해 대법원은 “매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축 참가자 다수의 의사에 의해 매매계약의 성립을 강제하는 것이어서 만일 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 돼 그 법적 지위가 불안하게 될 뿐만 아니라, 매도청구권자가 매수대상의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정해 매도청구를 할 수 있게 돼 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있기 때문에, 매도청구권의 행사기간을 제한함으로써 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이다”라고 전제했다.
이어 더 나아가 그 행사기간에 이를 행사하지 않는 점에 대해서는 “매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다”라고 판단했다(대법원 2012. 12. 26. 선고 2012다90047 판결 참조).
이에 따르면 매도청구권 행사기간이 지난 다음에 제소한 매도청구소송은 부적법하게 된다는 말이 된다.
두 번째로 매도청구권 행사기간이 도과한 후에 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가처분을 받은 경우 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부가 문제된 사례가 있다.
앞에서 언급한 바와 같이 매도청구권을 행사기간 내에 행사하지 않으면 그 효력을 상실하게 되기 때문에 매도청구를 구하는 소를 제기할 수는 없고, 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하지만 매도청구권의 행사기간이 도과했다고 하더라도 조합이 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받음으로써 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추게 된다면, 조합은 그러한 조합설립변경인가처분에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다고 법원은 판단했다(대법원 2016. 12. 29.선고 2015다202162판결).
세 번째로 주택단지 내에 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대해서도 최고절차를 거쳐야 하는지 여부에 대한 사례가 있다.
2017년 2월 8일 도시 및 주거환경정비법 개정 이전 대법원의 입장은 “정비사업조합의 조합원은 ’토지등소유자‘이고, 주택재건축사업의 토지등소유자는 건축물 및 부속토지의 소유자이므로 도시정비법에 의한 주택재건축사업을 시행함에 있어 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니 하는 경우에는 최고절차에 대해 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서 매도청구 전에 최고절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없다”는 것이었다(대법원 2008. 2. 29.선고 2006다56572판결). 즉, 건축물 또는 토지만 소유한 자는 조합원의 자격이 없으므로 재건축에 참가할 수가 없었기 때문에 재건축에 참가할 것인지 여부에 대한 회답을 촉구할 필요가 없어 개정법에서도 촉구와 회답의 대상을 조합이 시행하는 경우 조합설립에 동의하지 아니한 자 및 공공시행자·지정개발자가 시행하는 경우 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자임을 분명하게 명시하고 있다.
네 번째로 세 번째의 경우와 달리 주택단지가 아닌 지역에 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대해서는 매도청구 전에 최고절차를 거쳐야 하는지 여부에 대한 사례에서, 대법원은 상기 세 번째의 주택단지 내의 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대한 것과는 달리 최고절차를 거쳐야 한다고 했다.
구체적으로 대법원은 “주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축조합이 조합설립 인가를 받기 위해서는 구 도시정비법 제16조 제3항에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야 하므로, 이러한 자는 ‘주택단지’ 내에 토지만을 소유하고 있는 자와는 달리 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대해도 법률상 이해관계를 갖는다고 봄이 상당하고, 따라서 재건축조합이 구 도시정비법에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물만을 소유한 자에 대해 매도청구를 함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 그 매도청구 전에 집합건물법 제48조 제1항에서 정한 최고 절차를 거쳐야 한다”고 판시했다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다95516 판결).
도시정비법상의 매도청구권은 현재 집합건물법 상의 매도청구권과 다소 다른 측면이 있고 이는 도시정비법의 특성을 반영한 것이라고 할 것인 바, 매도청구권을 행사하려는 사업시행자는 이를 염두에 둬야 할 것이다.
[부동산] 매도청구로 토지 강제 수용된다면 사업승인 취소소송으로 대응 가능
자기 토지가 아파트 사업 용지로 수용당할 처지에 있는데 어떻게 대응해야 하느냐는 상담 문의가 많다. 처음엔 토지 수용에 관한 것인 줄 알았지만 얘기를 듣다보면 대부분 매도청구인 사례가 많다. 매도청구권과 수용은 사업 시행자가 사업 용지 내 토지나 건물을 강제로 취득하는 제도인 점에서 공통점이 있다. 그러나 근거법률, 절차, 효과 등 여러 면에서 차이가 나기 때문에 해당 사업이 어떤 방식인지 알아야 대응도 달라진다.매도청구는 주택건설사업, 재건축 사업과 같이 공익성이 비교적 약한 사업에서, 수용은 택지개발사업이나 재개발사업 등 공익성이 강한 사업에서 인정된다. 사업 시행자가 국가, 지자체 또는 공기업인 경우는 수용에 의하고 민간회사인 경우는 매도청구 방식에 의하는 경우가 많지만 반드시 그렇지는 않다. 민간회사도 공익사업 시행자로 지정되면 수용권이 인정되기 때문이다. 아래에서는 매도청구 방식 중 주택법에 의한 매도청구에 대응하는 방안을 살펴보기로 한다.주택법에 의한 매도청구제도는 알박기를 방지하고 원활한 주택 공급을 위해 도입된 제도다. 주택건설 사업 용지 확보를 위한 제도지만 불가피하게 지주 소유권을 침해하게 되어 위헌 시비가 있었으나 헌법재판소는 공용 수용과 유사한 제도로서 합헌성을 인정하고 있다. 그럼에도 불구하고 개발이익 대부분이 민간 사업자에 귀속되는 사업에 대해 이러한 공용 수용 권한을 인정해 주는 것이 과연 타당한지에 관한 정책적 시비는 여전히 남아 있다. 게다가 현행 사업 승인과 매도청구에 관한 규정은 사업자에게 일방적으로 유리하게 되어 있어 매도청구 판결이 나면 그 결과는 지주에게 불리한 사례가 많다.매도청구권 제도는 토지 수용위원회의 재결 절차를 거치는 수용과는 달리 법원에 매도청구(소유권이전등기) 확정 판결을 받아야 소유권을 취득할 수 있으므로 소유권 확보에 비교적 시간이 오래 걸린다. 그러나 매도청구권 행사 요건은 간단하다. 사업 승인을 받고 3개월간 협의를 거치는 것 외에는 별다른 요건이 없다. 사업 승인을 받는 때도 해당 사업 용지의 80% 이상 사용권원(토지 사용 승낙)만 확보하면 되고 토지 소유권까지 확보할 필요도 없다. 게다가 매매계약 없이 토지 사용 승낙서만 확보하면 되무로 사업 승인에 관한 요건도 완화되어 있다. 다만 사업자가 95% 미만까지만 사용권원을 확보하면 지구단위계획결정 고시일로부터 10년 전부터 이미 소유권을 확보하고 있는 지주에게는 매도청구권을 행사할 수 없는 제한이 있다.이처럼 매도청구 소송은 지주들에게 불리하므로 지주들은 매도청구에 응소하면서 그 전제가 되는 사업 승인 취소를 구하는 행정소송까지 함께 제기할 필요가 있다. 사업 승인 취소 판결이 날 때까지 매도청구 소송이 지연되고, 추후 사업 승인 취소 소송 판결이 나면 매도청구 소송도 승소할 수 있기 때문이다.사업 승인 취소 소송에서 승소하기는 쉽지 않지만 불가능한 것은 아니다. 세수 확보를 노리는 지자체와 사업자가 결탁해 무리한 사업 승인을 강행하는 탓에 사업 승인에 하자가 있는 사례가 있기 때문이다. 수년 전 필자가 대리한 사건에서, 법원은 해당 지주(원고) 토지가 사업 용지 외곽에 자리하고 있어서 이를 제외하고 사업 승인을 할 수 있었음에도 불구하고 굳이 이를 포함해 사업 승인을 해서 원고 토지 일부는 지구단위계획구역에서 제척되고 다른 일부는 도로에 편입됐다. 나머지 일부는 공동주택 용지에 편입돼 매도청구 대상이 된 사안에서 ‘원고 이익을 고려하지 않은 채 사업시행자 이익만을 앞세운 이 사건 처분은 재량권의 일탈 남용으로서 취소되어야 한다’고 판시한 바 있다.(서울고등2009누40898)한편 매도청구 소송이 중간에 합의로 끝나지 않고 판결까지 가면 선고된 매매대금(보상가)은 일반적으로 지주에게 불리하다.대법원은 매도청구 시가에 개발이익이 포함돼야 한다는 입장이지만 아직 개발이익을 반영하는 방법이 제도화되지 않고 일반적인 시가 감정 방식에 의하므로 개발이익 반영이 충분하지 못한 상황이다. 수지분석표 등 사업 관련 자료가 법원에 제출되어 개발이익이 감정평가에 반영될 수 있도록 제도적인 개선이 필요하다. 그때까지 지주는 기존 유리한 거래 사례를 충분히 수집·제출해 감정평가에 반영되도록 노력할 필요가 있다.[이기형 법무법인 명성 대표 변호사][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
[매도청구권 제도 일반론]
-1회차-
[매도청구권 제도 일반론]
-주택법, 도정법, 집합건물법의 비교-
1. 매도청구권의 의의
매도청구권이란, 사업시행자가 재건축 사업1) 또는 주택건설사업2)등과 관련하여 당해 사업에 동의하지 아니하거나 매도를 거부하는 자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 상대방의 토지 또는 건축물의 소유권을 강제로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리이다.
매도청구권은 법령상 일정한 요건을 갖추어 매도청구의 의사표시가 상대방에 도달하면 상대방의 승낙을 기다리지 않고 시가에 의한 매매계약이 체결된다는 점에서 ‘형성권’에 속한다. 매도청구권은 소송 또는 소송 외의 방법으로 행사가 가능하나, 소송상 행사하는 경우에는 매도청구의 의사표시가 포함된 소장의 송달일(경우에 따라서 청구취지 및 청구원인변경신청서의 도달일)이 매매계약체결일이 된다.
2. 수용과 매도청구의 구별(대판 98다36344)
매도청구권은 타인의 토지를 강제로 취득할 수 있는 점에서 공익사업법의 수용제도과 비슷하다.3)
수용 또는 매도청구권 중 어느 방법에 의할지는 기본적으로 입법정책에 달려 있으나, 일반적으로 공익성이 강한 사업의 경우는 수용의 방법에 의하고, 공익성이 약한 사업의 경우는 매도청구의 방법에 의한다고 볼 수 있다.
수용에 의할 경우 사업시행자가 토지수용위원회에 수용재결을 신청하여 정해진 수용기일까지 보상금을 공탁하면 수용기일에 바로 소유권을 취득할 수 있고, 또한 행정 대집행의 방법으로 철거까지 가능하므로 사업의 진행이 비교적 신속하게 이루어진다.
그러나 매도청구권은 계약의 체결이 강제될 뿐 기타 사항은 사적자치의 영역에 맡겨져 있으므로 당사자 간에 합의가 없는 한 법원의 판결로서 확정되어야 소유권을 이전받을 수 있다는 점에서 수용에 비하여 비교젹 사업진행의 속도가 더디게 걸린다.
또한 수용의 경우 개발이익을 배제한 금액을 보상금으로 지급하면 되지만4), 매도청구권의 경우는 개발이익을 포함한 시가로 보상하여야 하고5), 그 보상금을 다투는 절차도 수용의 경우는 행정소송(당사자소송)으로, 매도청구의 경우는 민사소송으로 해결하여야 하는 점에서 차이가 난다.
3. 근거조문 및 연혁
(1)매도청구권이 최초로 규정된 것은 집합건물법 제48조이다. 재건축사업에 관한 구주택건설촉진법(이하, 구주촉법이라고 한다.)에서도 위 매도청구권 규정을 준용하였고, 그 후 구주촉법의 재건축사업을 도입한 도정법 제39조에서 사업시행자의 매도청구권을 명문으로 규정하면서 그 절차 등 세부적 내용은 집합건물법 제48조를 준용하고 있다.
또한 구주촉법을 승계한 주택법이 2005년 개정되면서 동법 제18조의2 제1항과 제3항에서 주택건설사업과 관련된 매도청구권과 리모델링주택조합과 관련된 매도청구권 조항을 규정하고 있다.6)
매도청구권이 규정된 법률을 체계적으로 살펴보면, 집합건물법 및 도정법의 재건축사업7)에서 인정되는 매도청구권과, 주택법의 주택건설사업 또는 리모델링주택조합사업에 관하여 인정되는 매도청구권으로 나눌 수 있다. 그러나 주택법상 리모델링 주택조합의 매도청구권은 리모델링을 하기 위해서 당해 ‘공동주택을 철거’하고 신건물을 구건물의 소유자에게 배분한다는 점에서 재건축사업의 매도청구권과 그 성질이 유사하므로 편의상 이 연구범위에서는 제외한다.8)
그러나 주택법의 주택건설사업에 관한 매도청구권은, 재건축사업이나 리모델링사업과 관련된 매도청구권의 경우 비교하여 그 입법취지 및 요건, 절차, 내용까지도 약간 다르게 나타난다.
(2)매도청구권에 관한 법적근거는 아래와 같다.9)
집합건물법 제48조 (구분소유권 등의 매도청구 등)
① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.
⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 “건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다.
도시및주거환경정비법 제39조 (매도청구)
사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. [개정 2009.2.6, 2012.2.1] [[시행일 2012.8.2]]
1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)
3. 제8조제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에
동의를 하지 아니한 자
주택법 제18조의2 (매도청구 등)
① 제16조 제4항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3 에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다. [개정 2012.1.26] [[시행일 2012.7.27]]
1. 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한
한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도
청구 가능
2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능
② 제32조제1항에 따라 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
4. 각 매도청구권의 입법취지 등 차이점
(1) 매도청구권 제도는 해당 재건축 사업 또는 주택건설사업을 위하여 타인의 토지를 강제로 취득하는 점에서 실질상 공용수용의 성질을 가진다는 공통점을 가지고 있다. 다만 그 입법취지와 내용 등은 조금 차이점이 있다.
집합건물법과 도정법의 재건축사업10)에 관한 매도청구권제도는, 당해 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요요건으로서의 역할을 하는 반면에11) 주택법의 주택건설사업에 관한 매도청구권제도는 투기적인 토지거래인 알박기를 방지하고 안정적인 주택공급을 위한 것이다. 즉 재건축사업에 관한 매도청구권은 매도대상 토지를 확보하지 아니하면 당해 사업의 진행이 불가능하거나 곤란해질 경우에 대비한 것이지만, 주택건설사업에 관한 매도청구권은 그것과는 무관하게 해당 사업의 진행을 방해하는 알박기를 방지하고 안정적인 주택공급을 위한 것에 입법목적이 있다.
(2) 각 매도청구권의 근거 법률의 ‘법적 성격’ 및 ‘적용범위’도 다르다.
(가)집합건물법은 재건축시 구분소유자들 간의 이해관계의 조절에 목적을 둔 점에서 그 법적성격이 ‘특별사법’의 영역에 속한다. 그러나 도정법은 노후 불량 주택을 개량하여 주거환경의 개선을 도모하는 공익적 목적을 위하여 여러 가지 공익적 규제와 조정을 하는 점에서 그 법적 성격이 기본적으로 ‘공법’의 영역에 속한다.12) 주택법도, 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하는 점에서 기본적으로 ‘공법’의 영역에 속한다. 그러나 원칙적으로 민간 개발사업에 관한 근거법이고, 이에따라 대부분의 개발이익을 민간사업자가 누리면서 이를 공공에 환원할 조치도 부족하다는 점에서 그 공익성은 상대적으로 약하다고 볼 수 있다.
(나)집합건물법은 ‘집합건물’의 재건축에 대해서만 적용되지만, 도정법은 정비구역 또는 정비구역이 아닌 구역13)도 포함하여 사업구역으로 할 수 있으며14) 공동주택 뿐만 아니라 단독주택의 재건축사업에도 적용된다.15) 주택법도 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지 내이면, 대지이든 건축물이든 공동주택이든 단독주택이든 불문하고 매도청구의 대상이 된다.
5. 집합건물법 제7조의 구분소유권의 매도청구권
위에서 논한 매도청구권과 구분해야 할 것으로서, 집합건물법 제7조에 정한 ‘구분소유권의 매도청구권’이 있다. 이는, 대지사용권을 가지지 아니한 전유부분만의 구분소유자가 있을 경우 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자가 그 구분소유권자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 한 권리이다.(동법 제7조) 그러나 이 제도는 대지 사용권자와 전유부분의 구분소유자를 일치시키기 위한 제도인 바, 위에서 논한 매도청구권과는 그 성질 및 내용이 전혀 다른 것이다.16)
각주)—————————————————————
1) 여기서 재건축사업은 집합건물법 또는 도정법에 의한 재건축사업만을
의미하고 후자의 경우 공동주택 재건축사업이던든 단독주택 재건축사
업이든 불문한다. 위 법의 적용대상이 아닌 재건축사업에서는 매도청
구권이 인정되지 아니한다.
2) 주택법은 주택건설사업(대지조성사업은 포함 안됨, 동법 제18조의2 제
1항)외에 리모델링주택조합사업에도 매도청구권(동법 제18조의2 제3
항)을 인정하고 있으나, 리모델링사업의 매도청구권은 재건축사업의
경우와 절차 및 내용이 유사하므로, 편의상 이 논문의 연구범위에서는
제외한다.
3) 공익사업법의 수용(동법 제19조 제1항)은 토지수용에 관한 일반법이라
고 할 수 있다. 각종 개발사업법 예컨대 택지개발촉진법, 도시개발법,
도시및주거환경정비법(재건축사업은 제외), 산업입지등개발에관한법률
등에서 지구지정, 사업계획 또는 실시계획인가고시 등이 있을 경우 공
익사업법의 사업인정고시가 있는 것으로 의제하여 수용의 방법으로 타
인의 토지를 강제로 취득하는 길을 열어주고 있다.
4) 공익사업법 제67조 제2항은, “보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업
으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니
한다.”고 규정하여, 그 보상에 있어서 개발이익을 배제하고 있다.
5) 이에 관하여는 매도청구권의 효과부분에서 후술하기로 한다.
6) 도정법과 주택법이 집합건물법 제48조의 매도청구권조항을 준용하고
있지만, 구체적으로 어떠한 조항을 준용할지에 관하여 명확한 조항이
없기 때문에 위 도정법과 주택법을 해석함에 있어서 문제를 가져온다.
7) 집합건물법은 집합건물에 관한 재건축사업의 매도청구권을 규율하고,
도정법은 정비구역(예외적으로 정비구역외 지역 포함가능)에서 공동주
택 또는 단독주택의 재건축사업을 규율한다. 따라서 양 자의 관계는 2
0호가 넘는 공동주택 재건축의 경우 적용범위가 중첩될 수도 있으나,
양자의 관계가 양립할 수 없는 경우는 도정법이 우선 적용된다.
8) 리모델링주택조합사업의 매도청구권에 관해서는, 정정일, 매도청구권
에 관한 연구(공동주택의 매도청구권을 중심으로), 법학연구 제30편(2
008.5.25), 제28쪽 참고, 이 논문은 리모델링조합사업의 매도청구권
요건이 재건축사업의 요건보다 훨씬 용이하게 규정(3분의2의 동의)한
주택법의 규정은, 재건축의 경우보다 보호법익의 필요성이 큰 리모델
링 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 주장한
다.
9) 1984년 4.10. 집합건물법이 제정되면서 재건축사업을 가능하게 하기
위해 매도청구권에 관한 규정(제48조)이 최초로 도입되었고, 이를 200
3. 도시정비법의 제정 및 2005년 주택법의 개정으로 매도청구권 규정
을 두면서 세부 절차 등은 집합건물법 제48조를 준용하는 방식으로 규
정하고 있다.
10) 도정법 제2조(정의)
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복
하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물
을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경
우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한
다.
가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으
로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게
밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이
밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이
밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
11) 집합건물법 제48조 제4항 소정의 매도청구권은 재건축을 가능하게 하
기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로, 재건축제도를 인정하는
이상 같은 조항 자체를 가지고 재건축 불참자의 기본권을 과도하게
침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없다(대법원 1999. 12. 10. 선
고 98다36344 판결), 그러나 정비구역 내 뿐만 아니라 정비구역 외
재건축사업도 허용하고 있는 현행 도정법의 해석상, 매도청구대상 부
지 중 해당사업에 반드시 필요한 토지가 아닌 경우도 있으므로, 도정
법의 매도청구권은 당해 재건축사업에 최소한 필요요건이라는 주장은
타당하지 아니하다. 오히려 당해 재건축에 필요한 최소한의 요건이라
기 보다는 도시계획상 또는 재건축사업에 필요성이 있기 때문이라고
해석하는 것이 타당하다.
12) 판례도, 도정법상 재건축조합설립 인가처분의 법적성격에 관하여,
“도시 및 주거환경정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을
갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의
성격을 갖는다”고 판시하고 있다.(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다
60568 판결)
13) 도정법 제2조 2항은, “…다만, 다목의 경우(재건축사업)에는 정비
구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.”고 규
정하고 있다.
14) 도정법 제16조 제3항은, “제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌
지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또
는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토
지소유자의 동의를 얻어야 한다.”고 규정하고 있는 바, 이는 단독주
택의 재건축사업에 관한 근거조항이다.
15) 도정법 제16조 제3항, “주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된
때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의
3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야
한다”
16) 이우재, 도시및주거환경정비법(하), 제59쪽
법무법인 명성 대표 이기형 변호사
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