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- 1. 계약할 때 확인해야 할 것들 1) 계약하러 온 사람이 집주인이 맞는지 확인하기 …
- 입금할 때 주의사항 임대인(집주인) 본인 명의 계좌로 보증금 입금해야 안전! …
- 잔금 전에 등기부등본 근저당 다시 확인하기 …
- 잔금 후, 바로 전입신고 확정일자 받기
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전세계약시 주의사항 7가지 잘 지켜 안전하게 입주하자
1. 전세계약시 주의사항 · 위임장 확인 · 집주인 및 대리인 신분증 확인 · 집주인과의 전화통화로 전세계약을 인지하고 있는지 확인을 녹음을 통하여 보관.
Source: subsistenceinfo.com
Date Published: 10/17/2021
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부동산 전세계약 주의사항 정리 – 메인페이지 – 세상에 모든 재테크
전세가는 매매가의 80% 이하 · 전세보증보험 가입 가능 여부 체크 · 계약서에 계좌 체크 · 등기부등본 확인 필수 · 전세계약 특약 …
Source: kjaetech.com
Date Published: 4/21/2022
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- Author: 호호양
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- Date Published: 2020. 4. 25.
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전세 계약시 유의사항, 꼭 확인해야할 주의사항
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전세를 알아볼 때 주의해야할 점들을 먼저 포스팅했습니다. 전세를 알아볼 때부터 그 집이 안전한지를 알아보는게 가장 먼저 중요하겠지요. 그렇게 가고 싶은 전셋집을 정했고 계약을 하기로 마음 먹었다면 계약하러 갈 때 주의해야할 것들을 또 잘 알아두는 것이 중요해집니다. 이번에는 전세 계약시 유의사항, 꼭 확인해야할 전세 계약할 때 주의사항을 알려드릴게요. 저 또한 이 방법으로 오늘 전세계약을 마치고 왔습니다. 그래도 이 정도는 갖춰줘야 최소한의 안전장치는 했다고 볼 수 있겠지요. 물론 짜고치면 또 답이 없습니다만, 할 수 있는 최선을 다해 안전한 전세계약을 하도록 노력해야 하겠습니다.
전세 계약시 유의사항
“전세계약시 꼭 확인해야할 주의사항”
1. 계약할 때 확인해야 할 것들
1) 계약하러 온 사람이 집주인이 맞는지 확인하기
계약서의 소유주와 현장에 계약하러 나온 사람의 신분증 대조해보기
(주민등록번호 계약서상과 동일한지 확인, 얼굴도 확인해봅니다.)
2) 대리계약이라면?
위임장 확인하기
임대인 / 대리인의 신분증 둘 다 각각 확인하기
3) 임대인과 직접 통화하여 계약 확인하기 / 통화녹음 보관하기
나중에 임대준 적 없다는 둥의 허위 사실을 주장하지 못하게 하려면
계약서 작성, 혹은 잔금 지급 시점에 임대인과 전화통화로 확인하고
할 수 있다면 녹음하여 보관해두기.
2. 입금할 때 주의사항
임대인(집주인) 본인 명의 계좌로 보증금 입금해야 안전!
– 계좌가 집주인 본인 명의의 계좌인지 확인하기
와이프나, 가족, 부모 등 가족 명의 통장으로 입금해달라고 한다면 절대 NO
계약서 특약으로 타인 계좌로 입금해도 좋다고 걸어두었어도
나중에 ‘자신명의의 통장으로 돈이 입금되지 않았음’으로 트집을 잡고 보증금을 돌려주지 않기도 한다고 하니..
실제로 있다고 합니다 이런 사례가…!
임대인 본인명의의 계좌로 입금하는 것인지 확인하세요.
(소송으로 가면 100% 돌려받을 수 있다고 하지만 이런 상황이 되면 몹시 귀찮아진다고 하니
계약전부터 싹을 자르도록 해야함)
3. 잔금 전에 등기부등본 근저당 다시 확인하기
1. 입주일 잔금치르기 전에 등기부등본 다시 한 번 열람하기.
입주일에 잔금을 치르러 가기 전에 등기부 등본을 다시 한 번 열람해서
추가로 걸린 근저당이 있는지 확인해봅니다.
확인은 대법원 인터넷 등기소▼에서 가능하고
집주인이 미리 금융기관에 대출신청을 해서 입주당일에 근저당 설정이 진행중인지까지도 확인할 수 있습니다.
이런 경우엔 전산처리가 아직 완료되지 않아서, 등기부에는 ‘신청사건처리중’ 이라고만 나오니
구체적인 내용은
대법원 인터넷등기소 사이트 : ‘등기열람/ 발급’ → ‘등기신청사건 처리 현황’ 으로 접속하면 확인 가능합니다.
등기부상 문제가 없는 것을 확실히 확인했다면
잔금을 지급하고, 바로 다음 해야할 일은
4. 잔금 후, 바로 전입신고 확정일자 받기
보증금 잔금까지 치르고 계약을 끝냈다면
당일에 바로 가서 전입신고를 하고 , 확정일자 받기.
계약 끝난 그 시점에 최대한 빨리 하는것이 중요합니다.
하루 차이로 보증금을 날릴 수 있는 것이 바로 이 부분.
전입신고를 하더라도 대항력은 전입신고한 날 자정 0시부터 대항력이 생깁니다.
나쁜 집주인(임대인)을 만난다면
전입신고와 확정일자를 받기 전에 임대 준 집(내가 전세로 들어간 집)을 담보로
주택담보대출을 받을 수 있다. = 근저당권 설정
이렇게 근저당권이 설정된 이후에 내가 한 발 늦게 전입신고와 확정일자를 받는다면
나보다 선순위로 권리를 행사할 수 있게 됩니다. (전입신고와 근저당권의 효력발생일의 차이 때문입니다.)
만약 전셋집이 경매로 넘어가게 될 경우
나는 후순위가 되기 떄문에 보증금을 받지못할 가능성이 커지므로
최대한 빨리 전입신고, 확정일자 받아야합니다.
첨부한 기사를 읽어보신다면 좀 더 도움이 될 듯 합니다.
이런 안타까운 일들이 우리에게 일어나지 않았으면 좋겠습니다.
전세를 구하시는 모든 분들이 안전거래하시길 바라겠습니다.
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LIST
전세계약시 주의사항 7가지 잘 지켜 안전하게 입주하자
최근 부동산 가격이 폭등하면서 이에 따르는 전세가격 역시 급등한 상태입니다. 이렇다보니 전세금은 고액이 되고 피해시에 고통도 큰 법입니다. 오늘 이글을 통해서 전세계약시 주의사항 몇가지를 알아보고 보다 안전하게 입주할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
이 글의 순서
1. 전세계약시 주의사항
일정부분 보증금과 월세로 합쳐진 월세와 보증금만을 임대인에게 맡기고 입주하는 전세계약은 조금의 차이가 있습니다.
월세계약은 매월 월세를 납입해야 하는 부담이 있지만 전세계약에 비해서는 안전하고, 전세계약은 월세를 내지 않아도 되는 부담은 적지만 고액을 통채로 맡겨야 하는 부담도 있습니다.
아래 제가 알려드리는 전세계약시 주의사항을 살펴보시고 실천해보시면 보다 안전한 입주가 가능해보입니다.
내가 살집, 직접 눈으로 확인하기
집을 보지도 않고 계약을 진행하는 사람은 거의 없을테지만, 가끔 지방출장등을 이유로 혹은 자녀의 집을 구해주는 목적으로 “집이 다 똑같지”라고 생각하며 집을 보지도 않고 계약하는 사람이 있습니다.
이렇게 되면 차후 원초적인 집내부의 하자등을 보지도 않고 막상 계약만료로 퇴실시에는 보상여부가 발생할 수 있습니다.
계약 전 등기부등본 확인 필수!
공인중개사를 통하여 전세계약을 하시는분은 계약전 등기부등본 확인은 필수가 됩니다. 왜냐하면 공인중개사법에 그렇게 하라고 정해놓았으니까요.
하지만, 공인중개사를 통하지 않은 일명 ‘직접 거래’시에는 모든 절차를 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 알아서 진행해야하므로 꼭 확인하셔야 합니다.
가끔 ‘우리집은 대출도 없고 안전해요”라는 흘리는듯한 집주인의 말만 믿고 덜컹 등기부등본 확인도 하지 않고 계약을 했다가 나중에 확인해보니 근저당설정이 되어 있는걸 흔히 볼 수 있습니다.
이를 악용하는 사례도 있지만 반대로 근저당설정은 그대로 두고 대출금만 상환했을 경우에 대출이 없다고 말할 수도 있습니다.
하지만, 근저당의 범위에서 추가 대출을 받을 수도 있는 상황이기에 결국 후순위가 되는 경우도 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.
등기부등본 발급은 인터넷이나 가까운 등기소등을 방문하시면 되겠습니다.
등기부등본 발급 방법 3가지 및 주의사항(인터넷, 직접방문, 무인발급기)
대법원인터넷등기소
계약시 임대인(집주인)의 신분확인 대조
이제 정말 중요한 절차중 하나입니다.
전세계약시 등기부등본을 확인하셨다면 소유자가 명시되어 있을것입니다.
전세계약시 임대인란의 이름과 등기부등본의 소유자 이름이 일치 하는지 확인하셔야 합니다. 그러기 위해서는 집주인에게 신분증 제시를 요구하셔야 하고 직접 확인하셔야 합니다.
대리인과의 계약시 주의사항
집주인의 위임을 받아 대리인이 계약을 하러 오는경우가 있습니다.
위임장 확인
확인 집주인 및 대리인 신분증 확인
확인 집주인과의 전화통화 로 전세계약을 인지하고 있는지 확인을 녹음 을 통하여 보관
계약금 및 잔금입금시 집주인 계좌인지 확인
계약서의 임대인란의 이름과 등기부등본의 소유자 이름이 일치하다면, 계약금을 건내주셔야 하는데요.
이 때 현금으로 건낼때는 꼭 영수증을 받으시고, 가급적이면 계좌이체의 방법이 좋겠고, 계좌명의가 계약서의 임대인, 등기부등본의 소유자와 일치하는지 확인하시고 입금하셔야 합니다.
가끔 ‘난 우리 아내가 돈 관리를 하기때문에 아내 통장으로 입금해줘’라고 하시는 집주인이 있는데요. 여기에 현혹되시면 안되고 꼭 집주인 명의의 계좌로 입금하시고 만약 끝까지 집주인의 계좌를 거부한다면 그 전세집이 아무리 좋아도 그 계약은 하지 않는것이 좋아요.
잔금입금시 주의사항
잔금입금시에도 주의사항이 필요한데요.
먼저 계약시와 마찬가지로 등기부등본을 다시한번 확인 하셔야 합니다. 왜냐하면 계약시와 잔금시의 기간동안 등기부등본에 추가 기재사항이 있을지도 모르기 때문입니다.
그리고 잔금입금시에도 꼭 집주인의 계좌에 입금을 하세요.
잔금을 마치고 전입신고 및 확정일자 받기
잔금까지 무사히 입금을 하셨다면 사실상 전세계약은 끝이 났나고 볼 수 있겠는데요.
그렇다고, 모두 끝난게 아닙니다. 이제 전입신고 및 주택을 인도 받음으로써 대항력을 갖추고, 확정일자를 받아 후순위 채권자등으로부터 우선변제권을 획득하셔야 합니다.
전입신고는 인터넷이나 가까운 주민센터등에서 받을 수 있고, 집주인에게 현관문의 열쇠나 디지털 도어락이라면 비밀번호등을 받으심으로써 인도를 받으시면 되겠습니다.
확정일자는 전입신고시 함께 받으시면 되는데요.
이 확정일자는 후순위 채권자등으로부터 내가 선순위자라는것을 명시하는것과 같은 효과입니다. 그래서 만약의 전세집의 경매시 우선해서 보증금을 받을 수 있는것입니다.
2. 가계약금 반환여부
전세계약서를 작성하기 전 보통 일명 “찜”을 해둔다는 의미에서 몇십만원 혹은 몇백만원의 가계약금을 걸어놓곤 합니다. 그런데 여러가지 이유로 가계약금을 반환을 받아야 할 때가 있죠.
가계약금 지불시 구체적인 해약금약정이 체결된 경우가 아니라면 반환받을 수 있다고 합니다. 왜냐면 구체적인 내용이 정해져 있지 않아서 그렇습니다. 만약 이 부분의 분쟁이 발생한다면 변호사분들의 조언도 좋은 방법이겠죠.
여기까지 전세계약시 주의사항을 알아보았구요. 이 정도만 잘 지켜도 안전한 내 전세금을 지킬 수 있을거에요.
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전세계약을 하고 싶은 마음에 드는 집이 나왔다면 이젠 전세 계약을 진행해야겠죠? 큰돈을 주고 받기 때문에 전세계약만큼은 조심해야될 주의사항들이 있습니다. 그렇다면 전세계약을 앞둔 청년들에게 소중한 나의 재산을 지키는 전세계약 주의사항을 알아보도록 하겠습니다.
전세계약 주의사항
1. 등기부등본 보는법
출처 : 유튜브 채널 일사에프
✅전세계약 주소 확인
내가 진짜로 계약하는 곳의 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인해보세요!
✅전세계약 실 소유자 확인
가끔, 실 소유자가 아닌 가족이 집을 보여주거나 계약하러 오는 경우도 있습니다. 그래서 항상 계약서 작성 시에 반드시 계약서의 임대인과 등기부등본의 실 소유자의 이름을 신분증과 함께 확인하세요. 집주인과 사기꾼이 동명이인 경우도 있다고 하니 실소유자와 직접 얼굴 보고 거래하는 게 마음 편하겠죠?
✅근저당 설정 확인
근저당설정 : 집을 담보로 은행 또는 제 3자에게 돈을 얼마나 빌렸는지 볼 수 있는 항목
혹시나 집이 경매에 넘어가게 된다면 1순위는 은행, 2순위 마을금고 or 채권자, 3순위로 세입자가 돈을 받게 됩니다. 월세계약의 경우 소액임대차 최우선변제권으로 우선적으로 돈을 받을 수 있지만 전세계약은 3순위로 받게 됩니다.
등기부등본를 확인했을때 근저당설정 금액이 있다면 집값 대비 어느 정도인지 파악을 해야합니다. 가장 안전한 근저당설정은 등기부등본 최권최고액 + 보증금을 합한금액이 집 매매가의 50~60%정도 입니다. 70~80% 가넘는다면 피하는걸 추천합니다.
예시 : 매매가 : 3억, 채권최고액 : 1억, 보증금 8천 이라면 1억 + 8천 = 1억 8천 = 매매가의 60%
✅등기부등본 발행일자 확인
등기부등본 발행 일자가 계약 날짜인 오늘인지 확인하시고 항상 최신 등기부 등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본은 계약기간 동안에는 주기적으로 확인해보는 걸 추천합니다.
2. 전세 계약서 작성법
✅계약금, 중도금, 잔금 지급일 기간은 넉넉히
계약금, 중도금, 잔금처리는 기간을 넉넉히 하셔야 좋습니다. 자금 상황에 문제가 생길 수도 있기 때문이죠! 무조건 임대인의 계좌를 확인하시고 이체하시고 은행의 기록을 남기도록 하세요!
✅전세계약 특약 문구
특약 문구는 집주인과 협의할 부분인데요. 가장 중요한건 전세대출로 계약을 진행한다면 대출이 되지 않을 경우, 계약금을 돌려받을 수 있는 특약 문구가 중요합니다.
임대인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다. 임차인의 전세자금대출은 임차인의 책임하에 전세자금대출이 이루어지지 않으면, 임대차계약을 무효로 한다. 이경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
추가적으로 협의할 내용은 집에 고장난 부분을 언제까지 수리해주겠다. 반려동물을 키운다면 협의하여 특약문구에 추가하는걸 추천합니다. 정해진 양식이 없기때문에 임대인과 협의하여 작성하시길 바랍니다.
✅전세계약 확정일자
전세자금 대출을 진행하신다면, 전세 계약서 작성 후 인터넷등기소나 가까운 주민센터에서 확정일자를 받으셔야 합니다. 잔금을 치르고 확정일자를 받는 경우도 많으니 협의가 중요합니다. 확정일자는 바로 받으셔야 보증금을 보호받을 수 있는 권리가 생깁니다.
전세보증금 반환보험
전세보증금 반환보증보험은 전세보증금을 지키기 위한 보험 상품이 나왔는데요. 이 보험은 주택도시공사와 SGI 서울보증 두 곳에서 취급합니다. 하지만 가입 조건과 보상금액이 지역별로 상이하므로 한번 확인해보시고 가입하시는 걸 추천합니다.
전세계약은 큰돈이 왔다 갔다 하는 일이기 때문에 계약일 만큼이라도 철판을 깔고 요구사항과 꼼꼼하게 계약서, 등기부등본을 읽어보시는게 중요합니다. 전세계약 주의사항 이 글은 기본적으로 계약시 반드시 확인해야될 정도의 내용이며, 다른 글도 더 참고 하시길 바랍니다.
전세계약시 유의사항, 8가지 알아보기
전세계약시 유의사항을 알아봐요. 전세로 거주할 집을 구하셨다면 주의하실 점은 계약 기간이 만료가 된 뒤 보증금을 100% 받을 수 있는지라고 할 수 있어요. 집주인과 전세 계약서를 작성했기 때문에 집주인은 보증금의 전액을 반환해야하는 의무가 있고 세입자는 법적 보호를 받을 수 있는 것은 사실이에요. 그래서 큰 신경을 쓰지 않고 집을 구하게 된다면 전세 사기 혹은 깡통 전세로 불리는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이런 피해가 발생하는 이유는 집주인의 상환 여력에 문제가 되었을 때로 무리한 부동산 갭투자나 사업 실패 등의 이유입니다. 만일 파산 신고라도 했다가는 전세인 집이 경매로 나가게 되는데 현재 세입자의 의사와는 상관 없이 집의 가격이 헐값으로 나가게 되서 나의 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것이에요. 그래서 전세계약시 유의사항으로 집의 상태를 살펴보는 것 뿐만 아니라 집주인의 향후 상환 여력과 집에 설정된 대출금액등 만일의 경우를 대비해서 꼼꼼히 살펴보셔야 해요.
전세계약시 유의사항 7가지를 알아봐요
1. 임대인의 신상과 등기등본 서류의 소유자가 일치하는지 확인해야 해요.
부동산 계약의 기본은 상대방과 서류상에 대상자가 일치하는지를 보는 것 입니다. 꼼꼼히 체크하신다면 잘못된 대상자가 중간에서 전세금을 가로채는 사기를 원천 차단할 수 있어요. 또 전세금을 지급할 때에는 실 소유자에게 직접 입금을 하는 것이 나중에 법적 절차가 이루어졌을 때 분쟁 소지를 줄일 수 있고 유리 해요. 만약 대리인에게 지급을 하게 되면 지급이 이루어졌다는 증명 서류를 꼭 보관하셔야 한답니다. 부동산중개인이 있다면 지급 영수증도 받아두세요.
2. 역 전세, 깡통 전세를 피하는 근저당 설정 금액을 확인하세요.
집과 전세금이 만족스럽다면 근저당권이 어떻게 설정되어 있는지 확인해볼 차례입니다. 이 이유는 역 전세와 깡통 전세를 피하기 위해서인데 굉장히 중요한 내용이에요.
▶ 역전세 깡통 전세의 차이점 ◀
① 역 전세: 집의 전세의 가격이 떨어져서 집주인이 세입자를 받기 위해서는 전세가격을 내리는 경우
계약기간이 만료된 이전 임대인에게 주기 위한 전세 금액을 다음 세입자의 보증금으로 주어야 하지만 전세가격이 떨어졌기 때문에 집주인은 추가로 금액을 마련해야 하는 문제 가 생기게 됩니다. 집주인의 상환 여력이 없다면 문제가 될 수 있어요.
② 깡통 전세: 집 값의 가격이 전세 보증금보다 적어져 집을 팔아도 보증금을 갚을 수 없는 경우
부동산 가격이 폭락을 해도 발생을 하지만 최근에는 사기의 행위로 이용되어 피해가 발생하는 것이 깡통 전세 입니다. 원래 시세보다 높은 가격에 매매한 것으로 계약서를 작성한 뒤 부동산 대출을 이용해서 원래 시세보다 큰 금액의 대출로 수익을 내게 됩니다. 행여나 경매에 넘어가도 소액 보증금 최우선변제로 3,400만원을 보장받을 수 있으니 손해를 보지 않고 수익을 내며 부동산을 계속 매입을 해나가는 투기 행위입니다. 전세금은 당연하게도 전액 돌려받지 못하게 되요.
그래서 항상 확인해봐야하는 것이 근저당인데 이것은 집에 걸려져 있는 대출금이라고 할 수 있어요. 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받아야 할텐데 이미 집에 높은 대출금이 선순위로 잡혀 있다면 보증금의 대다수을 받지 못하게 되기 때문 이에요. 전세계약시 유의사항으로 가장 중요한 부분으로 현재 집의 가격에 비해서 과도한 대출이 잡혀 있지는 않은지 확인해보셔야 한답니다. 확인하는 방법은 부동산 등기부등본을 발급받아서 근저당권 설정 부분을 확인 하시면 됩니다.
전문가들은 전세집을 구할 때 전세가율이 70% 이하일 때에만 계약을 하는게 좋다고 말하고 있어요. 그 이유는 LTV담보 금액에 비해서 경매로 넘어갔을 때 보증금을 대다수 지켜낼 수 있기 때문이에요. 전국 평균 전세가율은 65%로 너무 높은 전세가율은 계약을 하지 않는 것이 좋답니다.
3. 부동산 중개인의 자격여부와 공제보험이 있는지 꼭 확인해요.
자격이 있는 부동산 중개업자라면 만일의 사태에 대비해 잘못된 거래의 손실을 보존해주는 공제보험을 가지고 있습니다. 이 공제보험이 있다면 거래로 손실이 발생하였을 때 전세금의 일부를 돌려받을 수 있게 된답니다. 이 말은 반대로 자격이 없고 공제보험이 없다면 아무런 손실 보전을 못받게 된다는 것 이에요. 확인을 위해서 부동산안에 있는 자격증의 사진과 중개업자가 일치하는지 보고 현재 지역에 있는 구청 담당부서에 확인을 할 수 있어요.
4. 계약을 하셨다면 확정일자와 전입신고는 빠르게 하셔야 해요.
전세금의 10%정도를 계약금으로 선 지불하시게 되는데 이 때 대항력을 갖추기 위해서 계약금 지불시 확정일자와 전입신고를 그 날에 바로 해주시는게 좋아요. 대항력이란 위에서 살펴보았던 앞으로 설정될 근저당보다 우선 순위를 가지고 경매에 갔을 때에도 보증금을 우선 보장받을 수 있기 때문이에요.
만약 계약이 진행된 뒤 확정일자, 전입신고를 하기전에 집주인이 근저당을 설정하게 되면 꼼짝 없이 우선순위가 대출상환이 되어서 보증금을 한푼도 못 돌려받게 될 수도 있어요. 전세계약시 유의사항으로 잊지말고 해주셔야 하는데 정말로 계약을 하자마자 대출을 받은 사례가 많으니 조심 또 조심하셔야 한답니다.
5. 시세보다 너무 낮다면 주의! 이유를 꼭 살펴보셔야 해요.
전세금이 너무 낮은 주택들이 간혹가다 보이는데 확실한 이유가 보이지 않는다면 사기일 확률이 높아요. 건물의 하자나 기피하는 이유가 없을 때의 경우로 낮은 전세금으로 많은 사람들이 관심을 가지고 계약을 원하게 되는데 이를 이중, 삼중으로 계약을 체결해서 보증금을 가로채고 잠적해버리는 사기 가 있을 수 있기 때문이에요.
그래서 1번에서 알아본 것처럼 집주인과 서류가 일치하는지, 싼 이유는 무엇인지 정확히 확인을 해보셔야 해요. 만약 하자로 인한 부분이라면 계약시 하자 부분을 미리 촬영하여 증거를 마련해두고 보수의 책임은 집주인에게 있다는 것을 계약서에 적시 하시는게 좋아요.
6. 전세권 설정으로 경매 집행권을 확보할 수 있어요.
전세권 설정은 집의 등기부상에 전세로 현재 거주하고 있는 세입자가 있다는 사실을 적시해주는 것이예요. 전세금 설정이 되어 있다면 집주인이 보증금 반환을 주지 않는다면 집을 임의로 경매에 넘길 수 있는 채권자의 힘 을 가지게 된답니다. 하지만 집주인의 사전 양해가 필요하고 설정을 해주는 경우는 극히 드물기 때문에 전세계약시
유의사항에 이런게 있다는 것만 알아 두시면 된답니다.
7. 불안함을 말끔히 해결하고 싶다면 전세금 보증 반환 보험을 가입해요.
가장 현실적으로 해결할 수 있는 방법은 전세금 보증 반환 보험에 가입 하는 거예요. 임대인의 상환여력이 없어서 보증금을 주지 못할 때 주택도시보증공사가 대신 지급을 해주는 상품으로 100% 보증금을 받으실 수 있어요. 다만 월마다 지급되는 보험료를 부담해야 한다는 것 입니다. 위에서 알아본 전세계약시 유의사항들을 꼼꼼히 살펴보았는데 불안한 요소가 있지만 전세로 살고 싶을 때 반드시 보증 반환 보험에 가입하는게 좋아요.
8. 사기를 당했거나 도움이 필요할 때 문의할 곳을 알아봐요.
대한법률구조공단 에서는 소액 임차인에 대해서 무료 상담을 진행해주고 있어요. 또 변호사협회에서도 무료 상담을 진행해주고 법적 절차로 승소 가능성이 있는지 여부를 알려주기 때문에 문의로 도움을 받으시길 바래요.
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전세계약 시 주의사항 4가지 꼭 체크하자
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전셋집을 구하며 전세계약서를 작성할 때 중요하고 조심해야 할 사항들이 몇 가지가 있습니다. 특히나 결혼을 앞두고 처음으로 전세계약을 해야 하는 분들이라면 꼭 확인하시는 것이 중요합니다. 난생처음으로 구해보는 전셋집, 전세계약의 경험이 없는 분들은 큰돈이 움직이는 만큼 이런저런 걱정이 많을 겁니다.
하지만 지금부터 설명드리는 전세계약 주의사항 4가지 체크 리스트를 통해 꼼꼼히 확인하고 계약한다면 혹시라도 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.
■ 전세계약 주의사항 체크리스트 4가지
대출 확인 및 매매가 시세 확인 전입신고 및 확정일자 등기부등본 확인 전세보증보험 가입하기
1. 대출 확인 및 매매가 시세 확인
대출은 이미 주변에서 많이 들었던 내용일 겁니다. 하지만 매매 시세를 확인하라는 말은 조금 의아할 수도 있습니다. 우선 본론으로 가기 전에, 혹시 깡통 전세라는 말을 들어보셨을 겁니다.
▶깡통전세란?
주택 경매 시 매매 가치가 하락하여 전세보증금이 보장되지 못하는 상태
▶깡통전세의 위험성
은행 대출금이 선순위가 되어 전세보증금을 100% 돌려받기 어려움
깡통 전세란, 대출금과 전세 보증금을 합친 금액이 너무 높아서 집값과 비슷하거나 동일한 것을 우리는 깡통 전세라고 얘기합니다. 그런데 이걸 왜 말하냐면 바로 보증금을 뜯길 가장 큰 위험을 갖고 있기도 하며, 더 나아가 실제로 가장 많은 피해 사례가 있는 것이 바로 이 깡통 전세이기 때문입니다.
실제로 경험 부족으로 전세가와 매매가가 똑같은 집을 계약했다가 나중에 주변 사람들의 얘기를 듣고 계약금을 포기하고 계약을 파기하는 경우도 있습니다. 그래서 매매가 확인이 중요한 건데요, 매매가 확인도 안 하고 덜컥 계약부터 했다가 보증금의 상담 부분을 잃을 수가 있는 위험 부담이 있어서 아깝지만 계약금을 포기하더라도 계약을 파기하게 되는 겁니다.
아파트-시세조회
위 자료는 마포구에 위치한 한 아파트의 32평형 실거래가 및 매매가 대비 전세가를 보여주고 있는데요, 포털사이트를 비롯한 다양한 부동산 관련 앱을 통해서 확인할 수 있습니다. 때문에 계약하고자 하는 집의 매매가 및 전세가 비율을 확인하고 전세금과 대출금을 합친 금액이 집값과 비슷한 경우에는 계약을 하지 않는 것이 상식입니다.
2. 전입신고 및 확정일자
▶전입신고 · 확정일자 법적 효력
– 전입신고 : 임대차 보호법 적용
– 확정일자 : 보증금에 대한 대항력(우선변제권)
전입신고 및 확정일자 전입신고는 임대차 보호법을 적용받기 위해 해야 하며, 확정일자는 우선변제권 즉, 후순위보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 갖게 되기 때문에 받는 것입니다.
만약 3억 원의 대출이 있는 6억 원 집에 전세로 들어가고 확정일자를 안 받았는데, 그 이후에 3억 원 대출을 또 받았다면 나는 나 다음에 들어온 대출 채권자보다 우선적으로 들어왔지만 돈은 우선적으로 받을 수가 없습니다. 뿐만 아니라 전입신고를 안 하고 있는데 집주인이 바뀌었다면 임차권을 주장할 수도 없는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다.
▶전세보증금을 보호하기 위한 방법
잔금을 치른 날 전입신고 및 확정일자 필수!
3. 등기부등본 확인(빌라 등 다세대 다가구 주택)
▶등기부등본 체크 사항
다른 호실 전세보증금 및 호실 개수 체크
다가구주택은 아파트와는 다르게 대출이 있는 경우가 대부분입니다. 그런데 다른 호실 전세보증금이 얼마인지, 호실은 몇 개가 있는지 체크를 안 한다면 이제 막 계약을 한 여러분들은 맨 후순위에서 잘못하면 보증금을 한 푼도 못 받는 상황이 생길 수 있습니다.
내가 첫 번째 세입자라면 상관없지만 맨 마지막 세입자라면 아주 곤란해질 수 있습니다. 이건 본인이 확인하는 게 어렵습니다. 그러나 다가구인지 다세대인지 파악은 등기부등본을 떼보면 쉽게 알 수가 있습니다. 그리고 내가 계약하려는 집이 다가구로 확인이 됐다면 부동산의 현황을 물으셔야 합니다.
부동산에는 계약할 때 이 내용을 의무적으로 알려주게 돼 있으므로 다가구를 거래한다면 절대 직거래는 피하시기 바라며 중개사무소를 끼고 하시길 추천드립니다.
4. 전세보증보험 가입하기
최근 몇 년간 부동산 가격이 엄청나게 올랐지만 언제 가격이 확 떨어질지는 아무도 알 수 없습니다. 매매 가격 6억 원짜리 집에 3억 원의 전세를 사는데 부동산 시장 환경 변화에 따라 2억 원이 될 수도 있습니다.
이런 경우를 역전세라고 하는데 정말 최악의 경우가 발생한 것입니다. 이런 경우는 아무도 알 수 없지만, 흐름을 보고 예측해볼 수는 있을 겁니다. 전세를 찾는 사람은 많아서 전세가는 높은데 매매가는 낮은 이런 경우, 그렇다고 월세로 들어가자니 임대료가 부담된다면 보증보험에 가입하면 마음을 놓을 수 있습니다.
주택도시보증공사-전세보증금-반환보증-안내
주택도시 보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’을 이용하시면 됩니다.
물론 보험료는 내야 하지만 선순위 대출과 전세 가격이 집 가격을 넘으면 안 되고 선순위 대출이 너무 과하게 잡혀 있으면 안 되는 등 세부적인 사항들은 있지만 어차피 우리가 계약하기 전에 충분히 보증보험과 상담을 통해 안전한 집인지를 판단할 수 있기 때문에 이 보증보험을 적극 활용하시면 발생할 수 있는 문제들을 사전에 예방할 수 있는 아주 좋은 제도입니다.
그런데 이런 보증보험은 문제가 일어나고 하는 게 아니라 사건 전에 하는 겁니다. 보험료가 아깝기도 하고 일반적으로는 나쁜 일이 잘 일어나지 않아서 보증보험에 가입하지 않는 경우가 많이 있는데요, 사고는 예상치 못하게 납니다.
그러면 보증료를 아끼면서 보증금 보호받으려면 어떻게 해야 할까요? 임차권 등기를 하시면 됩니다. 임차권 등기란 보증금을 다 돌려받지 못했는데 나는 이사는 가야 되고 하는 경우에 대항력을 갖추기 위해 등기를 하는 것입니다. 원래 대항력이란 건 내가 직접 살지 않으면 사라지게 되는데요, 임차권 등기를 해놓게 되면 직접 살지 않고 다른 곳에 살더라도 보증금을 보호받을 수가 있는 겁니다.
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부동산 전세계약 주의사항 정리
부동산 전세는 신혼부부나 사회 초년생, 청년들이 많이 이용하고, 그만큼 부동산 전세 사기도 많이 일어나고 있습니다. 이 사기에 당하지 않기 위해서 기본적으로 부동산 전세계약 주의 사항에 대해서 정리했습니다.
부동산 전세계약 주의사항 정리 2 부동산 전세계약
부동산 중개인은 전문가로써 고객을 보호해야 하지만 부동산 중개인 자신이 사기꾼이 되거나, 전문가라고 믿고 맏겼지만 사기를 당하는 이런 일이 비일비재 합니다. 그러므로 기본적으로 부동산 전세계약에서 중요하게 기억해야 할 중요한 내용을 정리해 보았습니다.
부동산 전세계약 주의사항
부동산 전세 계약은 임차인이 임대인에게 전세(일종의 보증금)을 지급하고, 계약 기간동안 집을 빌리는 계약을 의미합니다. 주의할 점을 정리해보겠습니다.
전세가는 매매가의 80% 이하
전세가와 매매가의 가격차이가 별로 없는 물건 매물도 있습니다. 하지만 전세 계약을 할 때, 임차인은 미래에 집값이 떨어질 것도 대비 해야 합니다. 집값은 하락해도 전세금은 그대로 이기 때문입니다. 집주인에게 문제가 생겨 살고 있는집이 경매로 나갈 경우에도 전세금을 전부 회수 하기 위해서는 적당히 80%이하 정도의 전세집이 유리합니다.
요즘 잘 나가는 아파트같은 경우에는 전세가 매매가가 비슷한 경우도 많은데 이런 경우, 앞의 상황처럼 집주인에게 문제가 있어 경매가 이루어진다거나 할때 전세금을 전부 돌려 받을 수 없는 경우가 생기고 있습니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 체크
전세금은 세입자의 중요한 자산입니다. 그러므로 전세보증보험 가입여부를 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 보험료를 지급했는데, 집주인으로 부터 보험금을 돌려 받지 못할 경우에 보험사가 대신 보증금을 지급해 줍니다.
그리고 보험사는 적정한 심사를 직접해서, 집주인이 보증금을 반환할 수 있는지에 대한 시험을 합니다. 그래서 문제가 있는집은 전세보증보험 가입을 거절합니다. 그렇기 때문에 안전을 위해서 보증보험가입을 하는 것은 선택이지만 가입 가능 여부는 꼭 체크해야 합니다.
계약서에 계좌 체크
부동산 중개인이 사기꾼일 경우나 임대인의 편리를 위해서 계약서상 임대인 계좌가 아닌 부동산 계좌에 계약금을 입금 계좌로 주는 경우가 있다고 합니다. 부동산 측에서는 편의상 관례라고 넘어가는 경우가 있는데, 이런 것을 조심하여야 합니다. 법적 효력이 계약서 상에 임대인 계좌에만 적용이 되기 때문에 꼭 원칙대로 임대인의 계좌에 입급을 해야 합니다.
그리고 계약서 작성시에 부동산 중개인에게만 맡기지 말고, 상대방이 임대인 인 것을 신분증을 통해서 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 대리인 신분증과 임대인 신분증을 전부 체크하는 것이 사기를 안 당할 수 있게 하는 체크 포인트 입니다. 나중에 임대인이 자신은 계약을 한 적이 없다며 문제가 생길 수 있는데, 이런 경우를 대응 할 수 있습니다. 무조건 다른 계좌 말고 계약서 상의 임대인 계좌로 입금 해야 합니다.
등기부등본 확인 필수
등기부등본에 근저당이나 가등기, 신탁, 압류, 가압류, 경매개시 결정 등기, 임차권 등기 명령 같은 단어가 보인다면 그냥 바로 계약을 하지 않아야 합니다. 소유권이 현 계약 당사자인 임대인에서 타인으로 넘어가면, 대부분 세입자는 보호를 받을수 있지만, 귀찮은 일에 휘말릴 수가 있습니다.
전세계약 특약
부동산 전세 사기 방지를 위한 임차인 특약을 제시할 수 있습니다. 너무 많은 특약은 임대인이 안 받아드릴수가 있으므로 적당한 특약을 걸어서 사기를 방지 할수 있습니다. 특약 내용으로는 아래 내용을 꼭 넣어주시면 좋습니다.
잔금처리 전에는 근저당 외 다른 융자가 있을 경우에 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있으며 계약금은 전액 반환한다. 임차인의 과실이 없는 노후로 인한 시설물의 고장은 임대인이 적극 수리해야 한다. 임대차 계약 만료일에 타 임차인에 임대여부와 상관없이 전세 보증금을 즉시 반환해 주어야 한다.
이런 특약을 통해서 사기를 방지 할 수 있습니다.
그외에 계약이나 설명중에 녹음하기 이런 것들도 나중에 문제가 발생시에 도움이 될 수 있습니다.
이런 절차와 주의사항을 통해서 주의하여도 사기꾼들에게 당할 수 있지만, 이 정도만 준비해도 왠만한 문제상황은 다 피해 갈 수 있을 것입니다. 꼭 주의해서 계약을 하도록 합시다.
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