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갭투자란 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(gap)이 적은 아파트나 주택 그리고 오피스텔 등의 부동산을 전세 보증금이나 대출을 껴서 최소자금으로 구매 후 되팔 때의 시세차익을 내는 부동산 투자 방법입니다.
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이번 영상에서는 ‘갭투자’에 대해 알아봅니다.
갭투자를 권유하는 내용이 아닌, 갭투자란 무엇인지에 대해 설명하는 영상입니다. 그러니 갭투자에 대해 궁금하신 분들은 이번 영상을 통해 갭투자가 무엇인지 알아가시길 바라겠습니다.
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갭 투자 – 나무위키:대문
시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말한다.
Source: namu.wiki
Date Published: 2/8/2022
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Source: econowide.com
Date Published: 3/3/2021
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Source: effort0723.tistory.com
Date Published: 8/20/2022
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갭투자 기본개념 – In, Sight
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Date Published: 9/27/2022
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아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지
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1200만원으로 집을 산다?…’부린이’도 뛰어드는 갭투자 – 한겨레
1주택자까지 ‘전세 끼고 매수’ 극성전세 활용해 매매가의 10~30%로 매수부동산 초보자들도 뛰어들어 집값 과열9억 이상 갭투자 막자 중저가로 몰려.
Source: www.hani.co.kr
Date Published: 7/6/2021
View: 8285
갭 투자와 전세 레버리지 개념 및 투자 원리 – 알쏭달쏭 이니유니
갭 투자와 전세 레버리지 투자 개념 및 원리에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 주변 부동산 관련 기사나 뉴스를 보면 종종 나오는 단골 메뉴로 갭투자 …
Source: zepeto.tistory.com
Date Published: 7/5/2022
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갭투자의 이해⑦(완결편-최소한 잃지 않을려면?)
갭투자의 원리상 결국 향후에 매매가격이 올라주어야 성공하는 투자방법입니다. 그리고 매매가격은 실수요와 가수요로 이루어져 있구요.
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 7/14/2022
View: 5037
아파트 갭 투자의 원리 – 부동산포럼 – 뽐뿌
지난번 아파트 투자 원리에서 말씀 드린 아파트 갭 투자의 원리에 대해 말해 보겠습니다. 아파트 갭 투자는 전세를 레버리지로 아파트를 사서 시세 …
Source: m.ppomppu.co.kr
Date Published: 4/25/2022
View: 928
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주제에 대한 기사 평가 갭 투자 원리
- Author: 조랩 Cholab
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- Date Published: 2019. 8. 28.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=w7FudDOuWKM
시세차익을 노리는 ‘갭투자’, 희미해지는 투자전망
정부는 지난 8월 2일 “갭투자 등 투기 수요에 철퇴를 내리고, 실수요 중심으로 주택시장 환경을 조성하겠다.”는 방침을 밝히며, 투기를 목적으로 한 갭투자자를 겨냥해 언급한 바 있습니다. 이미 부동산 시장에서 갭투자의 열기는 뜨겁습니다. 도대체 갭투자가 무엇이길래, 정부에서 갭투자를 경계하고 나선 것일까요?
| 8. 2 부동산 대책 관련 당정협의, <이미지 출처 : 국토교통부>
갭투자가 사람들에게 유행처럼 번지기 시작한 것은 불과 3여 년 전입니다. 초기 갭투자는 저금리와 수도권 집값의 반등, 주택경기 호황을 기반으로 크게 유행하기 시작했습니다. 갭투자란 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(gap)이 적은 아파트나 주택 그리고 오피스텔 등의 부동산을 전세 보증금이나 대출을 껴서 최소자금으로 구매 후 되팔 때의 시세차익을 내는 부동산 투자 방법입니다.
예를 들면, 매매 가격이 3억 원인 아파트의 전세금 시세가 2억 5,000만 원일 경우, 전세를 껴 5,000만 원으로 집을 매입하고, 전세 계약이 종료된 후 다음 세입자를 찾을 때 보증금을 구매 전보다 대폭 올려 거래를 하는 것입니다. 이러한 방법을 통해 보증금 이자와 시세차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있었죠.
| 매입가와 전세가 차이가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입
갭투자는 시세차익을 노리는 투자인 만큼 미래에 집값이 상승할 것이라는 전제 하에 이득을 얻을 수 있는 부동산 투자 방법입니다. 최근 3년 간 수도권의 아파트 값은 10%, 전세 값이 18% 상승했으니, 갭투자가 성행할 수밖에 없는 환경이었죠.
유행처럼 번진 갭투자로 성공한 고수들의 성공담을 맹신한 나머지 무조건 갭투자를 따라하는 ‘묻지마 갭투자자’들도 증가하고 있습니다. “지금 3억 원짜리 전세에 살고 계시면 일단 당장 1억 보증금 월세로 돌려서 현금 2억 원을 확보하세요. 딱 4년 뒤면 아파트 24채를 가진 자산가가 될 수 있습니다.” 신문에 보도된 갭투자 컨설팅 회사의 광고입니다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이면 누구나 현혹될만한 ‘혹’하는 광고죠. 하지만 어떤 투자나 다 그렇듯 갭투자도 당연히 부정적인 측면과 위험성을 내포하고 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 갭투자는 미래 부동산 시장이 호황일 것이라 예측되면 더욱 활기를 띱니다. 이로 인해 부동산 시장을 더욱 과열시키는 역할을 하죠. 하지만 갭투자가 과열될수록 부동산은 투기의 장으로 전락합니다. 투기 목적의 갭투자가 성행하면 실질적으로 부동산이 필요한 실수요자는 높은 매매 가격으로 인해 부동산을 구매할 수 없거나 높은 가격에 울며 겨자 먹기로 구매해야만 하는 피해를 보기 때문입니다.
실제로 전체 주택구매량 가운데 이미 집을 한 채 이상 가진 사람의 비중은 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년에는 43.7%까지 상승했습니다. 갭투자가 성행할수록 집을 보유하지 못한 실수요자의 주택 구매는 줄 수밖에 없겠죠.
| 부동산 호황을 예측하고 갭투자를 통해 투자를 하였지만 부동산 가격 하락으로 투자한 부동산은 일명 ‘깡통주택’으로 전락
게다가 투자 측면으로 볼 때도 갭투자가 항상 안전한 것은 아닙니다. 지금처럼 부동산 정책이 시시때때 바뀌는 시점에는 더욱 위험하죠. 자칫하면 집값이 큰 폭으로 하락해 집을 팔아도 이득을 보지 못하고 세입자에게 전세금마저 돌려주지 못하는 일명 ‘깡통 전세’로 전락할 가능성이 있습니다.
국토부에서 연달아 8.2, 9.5 부동산 대책을 발표하기도 했는데, 이번 부동산 대책은 부동산 시장 안정에 대한 이번 정부의 강한 의지를 그대로 반영한 듯합니다. 특히 9.5 부동산 대책은 투자 과열을 억제하기 위한 정책의 일환으로 투기과열지구와 투기지역 지정 및 다주택자 양도소득세 강화 등을 주요 골자로 하고 있기도 하죠.
이러한 정책의 영향으로 부동산 시장에서는 거래 건수가 줄고 가격 상승세가 주춤하고 있습니다. 이에 갭투자에 대한 불확실성이 가시지 않고 있는 상황이죠. 분명 이 같은 전방위적인 압박 속에서도 유유히 투자를 이어가는 갭투자 고수는 있을 것입니다. 하지만 부동산 갭투자 투자자들이 몸을 사려야 할 시기임은 분명한 듯 보입니다. 섣부른 예단이 큰 손해를 불러일으킬 수도 있는 것이니까요.
갭투자란? 갭투자 뜻과 부동산 갭투자 전세갭투자 개념 및 갭투자방법과 갭투자 위험 주의사항
갭투자란 무엇인지 갭투자 뜻과 부동산 갭투자 전세갭투자 개념과 갭투자 방법 및 갭투자 위험 주의사항을 설명합니다.
갭투자란 부동산 매매가와 임대 보증금간 가격 차액만을 투자하여 부동산 매매 시세차익을 얻는 투자 방법입니다.
갭투자방법은 흔히 전세끼고 집사기 방법으로 알려지고 있습니다.
갭투자는 임대 보증금 중 전세 유형의 임대 보증금이 비교적 크기 때문에 그럴 뿐 실제 갭투자방법은 다양한 금융 투자에 활용될 수 있습니다.
갭투자방법을 이해하기 위해서는 갭투자예제를 살펴보면 좋을 듯 하리라 생각됩니다.
갭투자 예를 살펴보면 물론 갭투자가 무엇인지 갭투자 뜻을 보다 명확하게 이해하실 수 있습니다.
부동산 갭투자 예제를 살펴보겠습니다.
매매가격이 1억원, 전세가 9천만원인 아파트가 있다고 합시다.
갭투자하려고 하는 아파트 부동산 매입자가 해당 부동산을 매입하려고 한다면 원래 아파트 매도자에게 총 1억원을 주어야 합니다.
부동산 아파트 매도자 입장에서는 9천만원을 전세세입자에게 주어야 하므로 1억원을 받더라도 다시 9천만원을 돌려주어야 합니다.
따라서 부동산 매도자는 부동산 갭투자 신규 매입자에게 1000만원만을 받고 전세보증금 지급 의무를 포함해 아파트를 함께 양도했다고 한다면 아파트 매매는 끝나게 됩니다.
갭투자 신규 아파트 매입자는 표면적으로 갭투자로 아파트 매입에 소요된 금액은 1000만원이 됩니다.
갭투자자는 당연히 전세계약이 종료되면 전세세입자에게 전세보증금 9000만원을 제공해야 되고요.
갭투자자는 향후 갭투자를 통해서 매입한 아파트 가격이 상승할 경우 다시 갭투자를 통해 매입한 아파트를 매도하고 이를 통해 시세차익을 얻게 됩니다.
갭투자는 이처럼 부채를 포함한 부동산 자산을 양도하면서 실제 소요되는 현금액을 줄이며 투자하는 부동산 투자 방법이 됩니다.
갭투자는 부동산 가격 급상승 시기에는 비교적 적은 실 투자금으로도 시세차익을 통해 부동산 투자 수익을 낼 수 있습니다.
갭투자 뜻에서도 알 수 있듯이 갭투자는 자본 위험을 크게 하지 않는다는 점에서 의미를 가집니다.
갭투자는 그러나 부동산 가격 하락 시기에는 매우 위험한 부동산 투자 방법으로 갭투자 위험 사항은 반드시 숙지해야 합니다.
갭투자는 부동산 가격 상승시기에는 수익을 예상할 수 있지만 부동산 가격 하락시기에는 전세보증금 지불 의무로 인해 부동산투자 손실을 입을 수 있습니다.
갭투자는 전세금이 얼마가 되던간에 부동산 시세가 오르고 내리는 것에 따라 갭투자 수익률이 결정됩니다.
부동산갭투자를 설명한 위의 예에서 갭투자를 통해 매입한 아파트 가격이 1억에서 8천만원으로 하락한다면 갭투자자는 전세계약만료 후 동일한 전세금의 세입자를 구하지 못하는 이상 아파트를 매도하고도 1천만원이 부족한 상황에 직면합니다.
부동산갭투자자는 초기 부동산 매입을 위해 소요된 1천만원에 아파트 매도 후 전세보금증 차액 1천만원을 더해 총 2천만원의 부동산갭투자 손실이 발생하게 됩니다.
전세갭투자가 위험한 이유 중 하나는 전세갭투자를 통해 표면적으로 투자되는 금액이 적더라도 부동산 매매 세금 등이 발생합니다.
갭투자세금 문제를 고려하지 않고 갭투자를 실시하게 되면 차후 손익을 따지게 되면 큰 실익이 없는 경우 역시 비일비재합니다.
갭투자는 물론 이러한 위험 사항을 극복하고 부동산 가격 하락 시기에도 부동산 가격 방어가 잘 되는 지역이라면 충분한 부동산 갭투자 의미를 가집니다.
갭투자는 그러나 세금을 비롯해 부동산 매매 비용 및 부동산 시세 전망 등을 반드시 뒷받침해야 한다는 점을 기억해야 합니다.
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갭투자란, 갭투자 장단점, 전망
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갭투자란, 갭투자 장단점, 전망
-목차- • 개요 • 갭투자란 • 갭투자를 왜 할까? • 갭투자 원리와 장단점 • 갭투자 장단점 • 6.17 부동산 대책 갭투자 대출제한 주요 내용 • 갭투자 현황 • 어떤 곳에 갭투자를 해야할까? • 갭투자 전망 • 마치며
개요
갭투자라는 말을 누구나 한번쯤 들어봤을겁니다. 저의 경우도 10대때부터 들어봤으나 관심이 없다가 성인이 되고 난후에야 관심이 생기기 시작했습니다.
저는 20대 중반에 독립을하였는데 당시 지방이었으며 지방 안에서도 구석에 위치한 4평짜리 월세집에 살았었습니다. 그러다가 부동산 분야를 접하고 돈을 모아 1년 후 서울 노원구에 소형 아파트를 샀습니다. 그리고 그후 오른 집값과 모아온 돈에 대출까지 합쳐 송파구 아파트를 사게되었습니다. 이런 과정이 불과 5년이 체 되질 않았습니다. 5년 이라는 기간동안 저의 자산은 얼마나 늘어났을까요? 알려드릴 수는 없지만 부동산 공부없이 월급으로만 모았다면 아마 15~20년동안 애기는 꿈도 못꾸고 하고싶은 삶도 못살고 여행도 못하면서 저축만하여 모았을 돈이었을겁니다.
(그렇다고 때부자는 아니구요..생활이 어렵지 않을정도로 모았습니다.)
이렇게 ‘부동산으로 돈버는 방법’이 많습니다. 부동산으로 돈버는 대표적인 방법들은 지난 포스팅에 있는데 오늘은 갭투자에대해 보다 자세히 알려드릴까합니다.
갭투자란
갭투자란 아파트, 주택, 오피스텔 등의 부동산 전세가격과 매매가격의 차이(영어로 갭 gap)이 금액만 지불하고 사는 것을 말합니다. 예를들어 10억 아파트의 전세가 9억이면 내돈 1억만 있으면 주택을 살 수 있다는 뜻입니다. 왜 이런것을 하는지 차근차근 설명드리겠습니다.
갭투자를 왜 할까?
갭투자를 왜할까요? 앞서 내돈 1억만 있으면 된다고 했는데 이부분이 부동산 초보자분들은 이해하기가 어려울 수 있습니다. 보충 설명하자면 위 예시에서 주택의 가치가 10억이더라도 전세가가 9억이므로 어짜피 전세를 들여놓으면 전세자한테 9억을 받게되므로 내 돈은 1억만 있어도 된다는 뜻입니다.
갭투자의 대전제는 ‘부동산 값이 오른다’는 것에 베팅을 하고 투자를 하는 것입니다. 부동산 집값이 떨어지는 추세라면 매우 곤란합니다. 쫄딱 망하는 인생길을 걷게됩니다. 예를들어 위 예시에서 10억 집이 7억으로 떨어지면 이미 -3억입니다. 그런데 부동산 시장이 안좋다고 전세자가 나가겠다고 하고 다음 전세자까지 못구하게 된다면 추가로 -9억이 생겨 -12억의 빚이 생깁니다. 거기다 대출이자에 양도소득세, 재산세, 취득세, 중개수수료, 이자비 등까지 합치면 추가로 1~2억의 손실분이 더 생겨 빚만 -13~14억이 됩니다.
‘인생은 한방이다’ 하는데 좋은 한방이 아닌 골로가는 한방이 될수도 있겠죠?
갭투자 원리와 장단점
갭투자 기본 원리는 위에서 말씀드렸고 관련 내용은 위 그림과 같습니다. 이처럼 부동산 상승장에서는 아무런 문제가 되질 않는데 하락장에서는 막대한 피해가 발생하겠죠? 그런것이 바로 깡통전세입니다. 아무런 보잘 것없는 갭투자를 가리켜 깡통전세라고합니다. 그 외에도 깡통전세는 갭이 크지 않거나 매매가를 넘어선 전세가를 보고도 깡통전세라고 합니다. 이처럼 갭투자는 위험요소도 있습니다. 갭투자 장단점을 살펴보겠습니다.
※갭투자를 하고싶으면 해당 물건지가 있는 부동산에 전화하시어 “갭투자 원합니다.” 또는 “전세 끼고 투자요” 또는 “투자물건 찾습니다.”라고 말하면 갭투자 매물 안내를 해줍니다. ‘갭투자’라고 인터넷에 따로 단어가 써져있지 않습니다.
갭투자의 장점
1)적은 돈으로 내 집마련 가능
애초에 시작부터 자기자본이 거의 안들어갑니다. 애초에 전세낀 매물을 사거나 매매 후 바로 전세자를 구할 경우 내가 주택의 소유권을 갖기위해 들어가는 비용이 상당히 줄어들기 때문입니다.
2)다주택 보유가능
다주택자중에 무려 1,000 이상의 집을 가지고 있는 사람이 있습니다. 그리고 수백채를 가진 다주택보유자도 상당히 많습니다. 이들이 가지고 있는 매물들의 상당수는 갭투자로 구매한 집들입니다. 따라서 “난 건물부자가 될거야”라고 하시는 분들은 갭투자를 알아보시면 되겠습니다. (하지만 단점이 있으니 꼭 끝까지 읽어주세요!)
갭투자의 단점
1)과연 내집인가?
갭투자 단점으로는 “과연 진짜 내집일까?” 이런 의문이 자꾸만 드는것입니다. 왜냐면 ‘빛 좋은 개살구’이기때문입니다. 갭투자의 전제는 전세자가 계속 있어야 한다는 점입니다. 전세자가 충원되지 않으면 전세금은 그냥 빚덩어리일 뿐입니다.
그리고 밖에서도 “나 집샀어”라고 자랑하지만 자기 자신은 알겁니다. 사실은 90%가 대출과 내돈이 아니라는 것을요. 부동산 하락장에서는 이런 불안감이 가중되겠죠?
2)이제는 갭투자로 다주택 보유하기 어렵다
이제는 대출을 통하여 갭투자를 할 시 주택유무, 규제지역 유무에따라 전입의무가 있습니다. 그러니 예전처럼 살지도 않는 집을 갭투자하여 다주택보유하기가 쉽지 않습니다. 물론 영 방안이 없는 것이 아닙니다. 바뀐 개정내용을 면밀히 살펴보면 또 방안이 있긴합니다만 갭투자가 아닌 갭투기조장을 유도할 수 있어 생략하겠습니다. 궁금하신 분들은 관련 법안을 참고해보시길 바랍니다.
6.17 부동산 대책 갭투자 대출제한 주요 내용(자료: 국토교통부)
주택 구매 시 전입/처분요건 강화
규제지역 내 주택담보대출 받아 주택 구매 시 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입의무 부과
(1주택자의 경우 6개월 내 기존 주택 처분조건 추가). 미이행 시 대출금 회수 및 향후 3년간 주택대출 제한
보금자리론 규제강화
보금자리론을 받아 주택구매 시 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지의무 부과. 의무 위반 시 대출금 회수
전세자금대출 제한 강화
투기, 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규 구입 시 전세대출 보증제한 대상으로 추가.
전세대출받아 해당 지역 내 시가 3억원 초과 아파트 신규 구입 시 전세대출 즉시 회수
주택도시보증공사 전세대출보증 한도 축소
1주택자 대상 전세대출보증 한도를 기존 4억원(수도권)에서 2억원으로 인하
갭투자 현황
갭투자 현황은 감소추세입니다.
국토교통부 갭투자 현황 자료에 따르면 2020년 7월 기준 서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구에서 이뤄진 갭 투자는 총 860건으로 전월 건수(1,885건) 대비 54.4% 감소했다고 전합니다.
자치구별 주요현황을 보면
강남구 500건에서 229건
서초구 368건에서 224건
송파구 624건에서 211건
강동구 393건에서 196건
으로 줄었습니다.
서울의 주택 거래에서 갭 투자가 차지하는 비율은 6월에 40.8%까지 치솟았다가 하락으로 돌아서 계속 줄고있는 상황입니다.
어떤 곳에 갭투자를 해야할까?
1)전세 매물이 잘나가거나 귀한 곳. 최근에는 법 개정으로 전세 자체가 다 귀함
갭투자는 부동산 값이 올라야하는 것도 기본전제이지만 일단 전세수요자가 있어야합니다. 그것이 없다면 몽땅 빚만되기때문입니다. 그러니 전세매물이 잘나가는 곳을 선택해야합니다. 최근에는 갭투자가 줄고 임대차보호 개정법으로 전세대란이 일어나는만큼 전세 수요를 찾는 것은 어려워보이지 않습니다.
2)전세가율(갭 차이)가 적당한 것. 갭 차이가 너무 높아도 너무 낮아도 안됨
전세가율이 적당한 것이 좋습니다. 지방의 경우 전세가율(매매가 대비 전세금이 차지하는 비율)이 90%에 달합니다. 그래서 10%의 차이만 내고 집을 사는 것을 ‘잘 투자한 줄’아는 사람들이 너무 많습니다. 아쉽게 들리겠지만 이런 집들은 다 안좋습니다. 그렇게 전세가율이 높은데는 이유가 있습니다. 결코 원인없이 높지 않습니다. 그런 집들의 시세곡선을 보면 늘 변함없이 그대로이거나 하향선을 향해 내려가고 있는 집들입니다.
물론 최근에는 전세대란으로 수도권의 인기아파트들도 전세가율이 높긴합니다. 하지만 정부의 규제같은 특별한 상황으로 깡통전세가 생기는 경우도 위험하긴 매한가지입니다. 깡통전세의 피해자는 매수자, 전세자 둘 모두입니다.
부동산 초보자들의 이해를 돕기위해 깡통전세가 위험한 이유를 보충설명드리겠습니다. 매매가가 10억인데 전세가가 11억인경우 소유자가 경제적인 어려움으로 집이 경매로 넘어갈 경우 경매 낙찰가는 매매가보다 낮게 책정되는 경우가 대부분이므로 전세자는 전세금 11억을 낙찰금에서 다 보호받지 못하는 경우가 발생합니다. 그러니 깡통전세는 위험하다는 소리입니다.
서울의 경우 전세가율이 낮습니다. 집값과 전세가의 차이가 40~50%라 수억의 차이가납니다. 하지만 최근 전세대란으로 이 갭이 줄어들고 있습니다. 그러한 상황에서 발생할 수 있는 위험은 조금전에 설명드렸으니 감안하시어 투자하시길 바랍니다.
갭투자 전망
1)부동산 전망은 언제나 우상향이라 투자하기 좋습니다.
부동산 전망은 언제나 맑습니다. 정부마다 등락의 편차가 있겠지만 우상향 곡선을 향해서 달려갑니다. 집값이 이미 너무 높은 것 아니야? 라고 생각하시는 분들은 ‘부동산 전망’글자를 클릭하시어 해당 포스팅을 정독해보시길 바랍니다. 부동산이 패배하려면 아직도 멀었습니다.
2)갭 투기 세력을 막는 정책이 늘어나니 유행타기가 힘들 것입니다.
이게 참 어렵습니다. 이론은 그럴듯하고 쉬워보이나 갭투자 하기가 막상 쉽지 않습니다. 정부의 규제와 부동산 압박이라는 방향성때문에 투자심리도 줄어든 상황입니다. 갭투자 감소현황은 위에서 말씀드렸고 적어도 이번정부는 부동산이 침체기이지 않을까싶습니다.
부동산이 침체되면 나라가 성장할 수 없습니다. 반드시 바뀌어야합니다.
마치며
‘내가하면 투자, 남이하면 투기’라는 말이 있습니다. 갖지 못한 것에대한 분노, 패배감이 들텐데 저역시 그랬습니다. 저역시 투자와 투기가 어떤 차이가 있을까? 늘 고민했고 지금도 그 경계선에서 중립을 지키려고 하고 있습니다.
갭투자도 마찬가지입니다. 누군가는 지금을 최적의 매수타임으로 보는 사람이 있습니다. 각자 견해대로 판단하시되 각별히 부동산을 산다고 내 자산의 50%이상을 대출로 꾸리지는 마십시오. 돈 조금 벌려다 돈잃고 건강 잃습니다.
‘10%의 확률로 100배 벌기 vs 100% 확률로 10배 벌기’ 저는 둘중에 언제나 후자입니다. 안전하게 여러번 투자하는 사람만이 부자가되는 법입니다.
감사합니다.
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2)부동산 청약 수요도/전망/변천사
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갭투자 기본개념
오늘은 갭 투자의 기본적인 개념에 대해서 알아보겠습니다. 갭 투자는 무엇인지, 기본적인 원칙은 무엇인지, 갭 투자를 할 아파트를 선택 시 고려할 사항은 무엇인지 공부해보겠습니다.
갭(gap) 투자란?
아파트 매매가가 1억이라 했을 때, 전세가가 7천만 원이라면 매매가와 전세가의 차이인 3천만 원의 갭(gap), 즉 차이를 두고 아파트를 매수하는 투자 방법입니다. 결국 매수자는 3천만 원으로 1억짜리 아파트를 구매한 것입니다. 이런 의미에서 레버리지라고도 합니다. ‘피 같은 내 돈을 쓰지 않는다’해서 무피 투자라고도 합니다. ㅎㅎ
이미 예전부터 알게 모르게 많은 사람들이 사용하던 투자 방법입니다. 돈이 부족해도 집을 구매할 수 있다니, 혹할 수 있지만 모든 일에는 반드시 장점도 있고 단점도 있는 법입니다. 장단점에 대해서 알아보기 전에 먼저, 갭 투자의 원리에 대해서 좀더 알아보겠습니다.
갭투자의 기본 원칙
갭투자의 가장 기본적인 원칙은, ‘시세차익’을 노려야 하는 것입니다. 갭으로 아파트를 매수한 후, 2~3년 후 부동산 상승장을 거쳐서 수익을 봐야 하는 것입니다. 그렇기 때문에, 반드시 시세차익을 얻을 수 있는 아파트를 매수해야 합니다.
앞에서 들었던 예처럼, 1억짜리 아파트를 7천만 원의 전세보증금과 나의 3천만원의 현금으로 구매를 한 상황입니다. 이때 관련되어 있는 사람들은 총 3명입니다. 1억짜리 아파트를 매도한 매도자, 7천만원의 전세보증금을 전세계약 만기 때 반환받아야 하는 세입자, 그리고 3천만 원으로 아파트를 매수하려는 매수자입니다.
매도자는 원래대로라면 2년 후 전세보증금을 세입자한테 돌려주어야 합니다. 하지만 갭투자를 하는 매수자에게 매도를 하게 된다면, 그 책임이 매수자에게 돌아가는것입니다. 즉, 매수자가 2년 후 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야합니다.
그래서, 반드시 가격이 오를 가능성이 있는 아파트를 갭 투자해야 합니다. 만약 2년 후, 전세가가 상승한다면 충분히 세입자에게 전세보증금 7천만 원을 돌려줄 수 있지만 만약 2년 후, 부동산 하락장을 거쳐 전세가가 하락한다면 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 올 수도 있기 때문입니다.
그렇다면, 어떻게 해야 가격이 오를 가능성이 있는 아파트를 고를 수 있을까요? 여기서는 간단하게만 정리해보겠습니다. 이미 아시는 분도 많으리라 생각됩니다.
갭 투자할 아파트 선택 기준
1. 재개발/재건축의 가능성
재개발/재건축 가능성이 있는 아파트를 매수하는 것입니다. 재건축이 된다면, 당연히 매매가는 상승할 것입니다. 재건축 가능성이 있는 아파트 단지는, 적어도 준공연도로부터 ’30년’ 이상 지났어야 하며, 용적률은 낮을수록 좋습니다.(100~200) 아파트라면 세대수는 최소 300은 되어야 합니다. 이 정도 기본적인 조건을 맞추었으면, 재건축을 진행할 가능성이 생기게 됩니다. 물론 이 조건을 만족한다고 반드시 진행된다는 것은 아닙니다! ‘가능성’이 있다는 것일 뿐입니다.
그래서 사실은 재건축 진행단계 중 ‘관리처분 인가’ 단계 직전에 투자를 들어가는 것이 가장 좋습니다. ‘관리처분 인가’가 되는 순간에 ‘입주권’을 받으면서 피를 붙여서 거래할 수 있기 때문에 시세차익을 남길 수 있습니다. ‘관처’를 거치면 드디어 아파트가 진화를 하게 되는 것입니다!
2. 신축
부동산 하락기에도 가격 방어를 하기 위해서는, 신축을 고려하는 것도 좋은 방법입니다. 누구나 좋은 새 아파트에서 살고 싶어 할 것입니다. 그만큼 수요가 많기 때문에, 전세가를 방어할 수 있을 것입니다. 특히 지방일수록, 반드시 신축을 고려해야 합니다. 지방은 수도권에 비하면 가격의 변동성이 크기 때문에 리스크가 있습니다.
3. 교통 호재를 노려라(특히 GTX)
며칠 전, GTX c선에 왕십리역과 인덕원역이 거의 확정시되었습니다. 그에 따라 호가도 1억이 올랐다고 합니다. 이처럼 교통 호재는 부동산 가격에 굉장한 영향을 미칩니다. 편리한 교통 접근성은 수요가 많으며 공급이 제한되어 있기 때문입니다. 물론, 아무 지하철역 역세권이라고 모두 호재는 아닙니다. 많은 직장인에게 필요한 지하철 호선, 예를 들면 2호선이나 9호선처럼 강남의 중심지를 지나는 노선이 값어치가 있다는 것입니다. 강남에서 판교를 지나는 신분당선도 굉장히 좋은 노선입니다. 이런 지하철의 역세권이 중요한 것입니다.
4. 직주근접
직주근접, 직주근접 많이 들어보셨을 겁니다. 직장과 주택의 근접성이 얼마나 중요한지는 따로 말씀드리지 않아도 될 것 같습니다. 직장과 주택이 가깝다면 얼마나 좋을까요? 힘겹게 차를 타고 출퇴근하지 않아도 되고, 빡빡한 대중교통을 이용하지 않아도 됩니다. 당연히 직장인들에게는, 직장과 가까운 주택은 수요가 높습니다. IT기업의 성지라 할 수 있는 판교, 회사들이 줄줄이 나란히 서 있는 테헤란로와 가까운 선릉, 역삼 등. 또는 삼성디스플레이 단지처럼 대규모 산업단지가 생기는 지역 근처의 신축 아파트들.. 일자리가 생기면, 집이 생기는 법입니다.
5. 학군
학군도 굳이 설명하지 않아도 되겠죠. 초등학교를 품은 아파트, ‘초품아’. 중학교를 품은 아파트, ‘중품아’ 등.. 아이를 키워야 하는 가정에게 좋은 학군의 아파트에 대한 수요는 엄청납니다. 대치동을 빼놓을 수 없겠죠. 특히나 이런 학군 지역은 아이를 키우는 부모님의 입장에서도 안심이 되는 측면이 있습니다.
아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지
아파트 갭투자하는 2가지 방법과 입지선정 노하우 3가지 – 갭투자 원리 순서 총정리!
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갭투자란 매매가와 전세가의 금액차이를 이용해서 아파트를 매수하는 방법입니다.
아파트 갭투자 하는 2가지 방법
전세가 껴있는 아파트를 사는 방법
매매가와 전세가의 차액만 지불하고 아파트를 매수하실 수 있습니다.
시가 5억원짜리 집에 세입자가 전세로 3억원으로 살고 있다고 합시다. 2억만 있으면 매입이 가능합니다.
공실인 아파트를 사서 전세 세입자를 새로 맞추는 방법
공실인 아파트를 매수하고 전세를 맞춰서 아파트 갭투자로 사는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
[1] 마음에 드는 물건을 선택합니다.부동산 입지 선정이란, 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가를 확인하는 것입니다. 또한 전세 수요가 많은 지역인지 조사해야하며, 전세 만기시 입주 물량을 반드시 체크해봐야한다는 점입니다.
[2] 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받습니다. [3] 가계약금을 넣습니다. [4] 아파트 매매 협의 후 계약서 날짜를 잡고 계약서를 씁니다. 이때 계약금은 10%를 준비합니다. (가계약금 포함) [5] 통상적으로 2~3개월 정도 기간을 맞춰 계약잔금을 내는 것 협의를 합니다. [6] 2~3개월 동안 전세 세입자를 찾아서 계약을 맞춥니다. 이후 매수 잔금일에 나머지 잔금을 치루고 등기를 칩니다.날짜를 딱 맞춰서 전세세입자 한테서 받은 전세보증금을 매도자에게 매매잔금으로 지급합니다. 전세세입자를 3개월 안에 맞춰야 하는것이 걱정되실 수 있지만, 1번에서 알아보았듯이 전세수요가 높고 매물이 부족한 곳이라면 대부분 금방 맞춰집니다.
[7] 1주일 뒤 소유권이 넘어옵니다.아파트 갭투자 입지선정 노하우 3가지
1) 부동산 입지 선정: 2년 뒤에 아파트 값이 오를 곳인가 확인하기
지역을 선정하고, 아파트를 선정합니다. 처음부터 정말 좋은 지역, 2년뒤에 정말 오를 수 있는 지역을 고르는게 중요합니다. 아파트 가격이 2년뒤에 오를지 안오를지는 이렇게 확인을 해볼 수 있습니다. 예를들어 A지역이 100만명의 인구가 있다고 해보겠습니다. 그렇다면 인구 대비 0.05%의 새로운 신혼부부가 탄생을 합니다. 이 신혼부부들이 원래 부모님집에서 살다가 결혼을 하고 전세를 구합니다.
이때 새로운 아파트가 지어지는게 하나도 없으면, 기존 전세의 가격이 올라갑니다. 즉, 주변에 새로운 아파트가 지어지느냐 안지어지느냐가 중요합니다. 전세가격이 매매가격이랑 큰 차이가 안난다면, 전세가격이 올라가면 아파트 매매가격도 같이 올라가게 됩니다. 2년뒤에도 새로운 아파트가 없는 지역은 2년뒤에도 전세가 귀할 거라는 것입니다.
1억 짜리 매물이 2년뒤에는 1억 5천이라는 시세가 된다고 가정해보면, 기존 세입자에게 전세금을 돌려주더라도 새로운 세입자를 1억 2천선에 구하면 됩니다.
2) 전세 수요가 많은 지역인지 조사한다.
전세를 누가 들어올거냐는 생각을 해봅니다. 일자리 수요가 많거나 신혼부부들이 살기 좋은 입지라면 좋습니다. 오래된 아파트라도 주변에 학교가 있고, 학원가, 마트 등 생활시설이 잘 되어 있는 아파트라면 30년된 오래된 아파트라도 아이들 키우기 좋은 곳이라 선호도가 높습니다.
◆팁: 투자해야할 때 고려해야 할 입지: 아이들 키우기 좋은 입지는 좋은 입지다
1번이 충족되어 주변지역이 괜찮고 좋은 아파트를 골랐다고 해봅시다. 여기서 더 중요한 것은 주변에 전세물건이 많으면 전세가 잘 안나간다는 것입니다. 또한 전세수요가 없으면 계약금을 날리게 될 수 있습니다. 따라서 주변 아파트 전세매물이 얼마나 있는지, 전세수요가 풍부한지 부족한지를 파악합니다.
이를 조사하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
처음에는 부동산에 전세를 구하는 것처럼 하면서 조사를 합니다. 그러면 전세가 풍부한지 부족한지 알 수 있습니다. 부동산에 가기 그렇다면 인터넷으로도 조사가 가능합니다. 네이버 부동산에 들어가서 실제로 전세 숫자를 볼 수 있어요. 확인해봤을 때 전세매물 개수가 0이면 전세가 부족한거라고 볼 수 있습니다. 부동산에 전화로 알아보는 것도 병행하면 좋습니다.
3) 전세 만기시 입주 물량 체크하기
1,2번이 충족되더라도 3번째로 확인하셔야 할것이 있습니다. 전세가 만기되었을 경우에 내가 산 아파트의 전세가가 떨어질지를 미리 예측해봐야합니다.
전세는 보통 2년이 지나면 재계약을 하거나 새로 세입자를 맞춥니다. 이 시기에 근처에 아파트가 새롭게 들어오면 입주물량이 많아지겠습니다. 그러면 어쩔 수 없이 내가 산 전세가가 떨어지게 됩니다. 따라서 입주물량을 미리 조사해야합니다.
새로운 아파트는 2년~3년 정도면 지어집니다. 지금 당장은 전세 물건이 없을 수 있는데 아파트가 다 지어지면 위험할 수 있습니다. 따라서 주변에 아파트가 지어질지를 확인해보는 것이 필요합니다. 아파트가 미리 지어질 지도 인터넷을 통해 알아볼 수 있습니다. 호갱노노에서 주변에 2~3년 내에 아파트가 새로 지어지는 것이 있는지 모니터링 하시고, 한 3~5개월치를 내다보시고 계약을 진행하셔야 합니다.
만약 전세 세입자가 나가는데 보증금이 없다면?
여기서 대출과 함께 진행하는 경우에는 신용대출의 이자를 갚을 수 있는지 계산해보셔야 합니다. 지금은 저금리이지만 추후 고금리로 인상될 경우를 대비해서 극단적으로 금리를 높이 계산해 보는 것도 필요합니다.
1200만원으로 집을 산다?…‘부린이’도 뛰어드는 갭투자
1주택자까지 ‘전세 끼고 매수’ 극성
전세 활용해 매매가의 10~30%로 매수
부동산 초보자들도 뛰어들어 집값 과열
9억 이상 갭투자 막자 중저가로 몰려
한겨레 자료사진
서울 서대문구의 한 아파트에 사는 30대 ㄱ씨는 2018년 실거래가 10억원인 같은 단지 같은 평형 아파트를 3억원에 한 채 더 샀다. 세입자가 전세보증금 7억원에 살고 있어서 ‘전세 끼고 매매’를 할 수 있었기 때문이다. 실거주하는 집은 따로 있으니, 세입자가 계속 사는 조건으로 매매가와 전세보증금 차액(갭)만큼만 부담하고 집을 한 채 더 가질 수 있었던 것이다. 이 아파트는 2년이 지난 현재 호가가 14억원에 달한다. 기존 아파트도 똑같이 올랐으니, 2년 만에 자산이 30억여원이 된 셈이다. 매매가와 전세가의 차액을 활용한 ‘갭투자’에 눈 뜬 ㄱ씨는 이후 부동산 단톡방 등에서 갭투자 정보를 살핀다.
그는 “원래는 두 채를 팔아서 강남으로 가고 싶었는데, 정부가 추가 부동산 대책을 내놓는다 해서 기다리는 중”이라며 “전세가가 매매가의 80~90% 정도 되는 ‘갭투자의 성지’들이 있는데 일산의 한 아파트 단지는 내가 있는 단톡방에서만 100채 넘게 갭투자가 이루어진 거 같다”고 말했다. ㄱ씨가 말한 일산의 한 아파트단지는 6월 현재 매매가가 4억원, 전세가가 3억5천만원으로 매매가 대비 전세가격 비율(전세가율)이 87.5%에 달한다. 매매가의 12.5% 수준인 5천만원만 있으면 이 집을 살 수 있다는 얘기다. 지난 4월엔 전세가율이 90.4%(매매가 3억1650만원, 전세가 2억8600만원)에 달했는데, ‘갭투자 성지’라는 입소문을 타면서 두 달 만에 매매가가 1억원 가까이 상승했다.
세입자의 전세보증금을 이용해 매매가의 10~30% 수준의 자금으로 주택을 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 성행하면서, 최근 집값 상승세에 한 원인으로 작용하고 있다. 정부는 17일 갭투기 대응을 포함한 추가 부동산 대책을 내놓을 예정이다.
갭투자는 매입하는 집에 실거주할 필요가 없는 유주택자들이 활용하는 부동산 투자 방식이다. 유명 부동산 온라인 커뮤니티에는 ㄱ씨가 말한 일산 쪽 아파트 갭투자 게시글이 적지 않다. 같은 지역 다른 아파트에 실거주하면서 이쪽 물건이 ‘싹쓸이’되고 있다는 위기감에 첫번째 갭투자를 했다는 ‘부린이’들의 글도 있다. 부린이(부동산+어린이)는 부동산 투자 초보를 일컫는 은어다. 부동산 투자 경험이 없는 1주택자들도 손쉽게 갭투자에 나설 정도로 대중화가 됐다는 뜻이다.
부동산 실거래 데이터를 제공하는 한 어플리케이션(앱)에는 매매가, 전세가 정보에 더해 ‘갭’ 정보 항목과 ‘전세가율’ 항목이 따로 제시돼 있다. 매물에 따라서는 10년치 전세가율을 확인할 수 있기 때문에 현재 전세가율, 즉 현재 갭이 투자가치가 있는 지도 판단할 수 있게 해놨다. 온라인에 돌아다니는 부동산 투자 정보 중에는 지역별로 2억원 이하 갭으로 주택을 매수할 수 있는 ‘갭투자 리스트’도 있다. 인천, 수원, 대전, 청주 등 최근 갭투자로 집값이 들썩인다고 보도되고 있는 지역들이 갭투자 리스트가 작성된 곳들이다.
갭투자 대중화는 과거 투자자의 주류였던 2주택 이상 다주택자들에 더해 이미 주택을 한 채 소유하고 있으면서 시세 차익을 보기 위해 1주택자들이 추가로 갭투자에 뛰어든 영향이 크다. 지난 2월 국토부가 정동영 민주평화당 의원에게 제출한 투기과열지구 내 3억원 이상 아파트 매수자의 ‘아파트 입주 계획서’ 분석 자료를 보면, 30대 주택 매입자의 34.9%는 ‘실거주’가 아닌 ‘임대 목적’으로 아파트를 매입했다.
정부가 지난해 발표한 12·16 대책에서 9억원 이상 주택 소유자의 전세대출을 금지한 이유도 갭투자 방지에 있다. 전세대출을 받아 전세로 거주하면서, 투자가치가 있는 주택을 매수하는 1주택자들의 갭투자를 막겠다는 취지였지만, 대상은 시가 9억원 초과 주택으로 한정됐다. 정부의 이같은 갭투자 방지 대책은 당시 “9억원 이하 주택 소유자는 여전히 ‘1주택 갭투자’가 가능하다”는 식으로 받아들여졌다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “수도권 중저가 아파트나 개발 호재가 있는 지방으로 갭투자 수요가 이동하는 게 최근 경향”이라며 “정부 부동산 대책 이후에 나타난 비규제지역 풍선효과는 실수요 때문만으로 나타나기는 어렵고, 사실상 갭투자 가수요가 붙으면서 생긴 것”이라고 말했다.
※ 이미지를 누르면 크게 볼 수 있습니다.
갭투자와 관련해서는 저금리 상황에서 소득과 저축만으로 수억원대 주택을 사기 어려운 3040세대들의 ‘위기 의식’이 반영된 것이라는 해석도 나온다. 실제 유튜브나 블로그 등 온라인 공간에 돌아다니는 ‘단돈 1억으로 서울 역세권 아파트 장만하기’ 등과 같은 갭투자 안내 글을 보면 지난 4년 동안 1억3천만원이 오른 구로구의 한 구축 아파트를 예로 들면서 “1년이면 3250만원, 한달이면 270만원이 꼬박꼬박 쌓이는 것”이라며 “1억원으로 가장 큰 이득을 낼 수 있는 투자 방식”이라고 소개한다. 갭투자가 종잣돈을 모으는 수단이 되고 있는 것이다. 실제 최근 ‘갭투자의 성지’로 입길에 오르는 지역들은 매매가가 3억 미만으로, 갭이 1000만원 안팎에 지나지 않는 경우가 많다.
최근 방사광가속기 유치로 갭투자 수요가 몰린다고 보도되고 있는 청주는 지난 5월 유치가 확정되기 훨씬 이전인 지난해 말부터 갭투자가 성행했다. 특히 미분양 사태를 겪으면서 매매가가 낮게 형성된 청주 율량동의 한 신축 아파트는 지난해 12월 전세가율이 94.7%(매매가 2억2700만원, 전세가 2억1500만원)에 달해 차이가 1200만원에 지나지 않았다. 이 아파트의 6월 매매가는 2억7천만원으로 지난해 12월말 대비 18.9% 올랐다.
임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학)는 “집이 없으면 서럽고 주택 소유 여부에 따라 출발선이 같아도 결승점이 너무 다른 것이 현실인데다가, 최근 집값 상승으로 역시 집을 사야 돈을 번다는 것까지 체감한 이들이 갭투자로 내몰린 것”이라고 분석했다.
갭 투자와 전세 레버리지 개념 및 투자 원리
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갭 투자와 전세 레버리지 투자 개념 및 원리에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 주변 부동산 관련 기사나 뉴스를 보면 종종 나오는 단골 메뉴로 갭투자나, 젠서 레버리지 투자라고 하는데 개념과 원리에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.
갭 투자와 전세 레버리지 개념 및 투자 원리
전세 끼고 투자한다라는 말 들어보셨을 겁니다, 일반적으로 전세 레버리지 투자라고 부르며 금융적으로 풀어내면 그냥 “무금리 대출” 이라고 볼 수 있습니다.
갭 투자와 전세 레버리지 개념 및 투자 원리
전세를 끼고 매매하는 것은 무금리 대출이다
전세를 끼고 매매하는 것은 금융적으로 풀어내면 그냥 무금리 대출이에요. 이자를 내지 않고 돈을 빌린다는 뜻이죠.
이자를 내지 않고 전세를 사는 임차인의 돈을 빌려서 그 집을 산 것
빌린 전세금을 담보로 임차인에게 집을 대여해 준 것
전세 레버리지에 대해서
전세로 금융에서 대출을 흔히 레버리지라고 많이 표현 하거나 전세 레버리지 투자라고 표현하기도 합니다.
임차인: 그러니까 전세 세입자는 집값이 하락한다는 방향에 선택을 한 것(원금을 보존하니 임자인 이득)
이득) 집주인: 집값이 오른다는 것에 선택을 한 것 (집갑이 오르면 집주인 이득)
갭 투자 혹은 레버리지 투자의 위험성
여러분 이 집값 상승분을 정부가 용인해주고 있다는 거죠. 집값을 팔아서 남는 시세 차익에 대해서 세금을 물지 않는 혜택 “1주택자 비과세”
1억 주고 집을 샀는데 만약에 집값이 2억이 되었다면 1억 시세 차익에 대한 세금을 물지 않아도 돼요.
1주택자들은 고액의 상승분을 제외하고는 비과세 혜택
인플레이션에 따른 집값 상승을 국가에서도 인정해 주고 있다
1주택자로는 똑같은 가격의 집만으로 옮길 수 있지 더 이상 올라가는 것이 힘들다, 결국 계층의 사다리를 넘기 위해서는 추가 이익 필요
추가 이익은 근로소득이나 사업소득으로 채우든지 아니면 주택 개수를 늘려서 추가 수익을 창출 필요
다주택자는 시세 차익으로 양도소득세 “국가와 공생 관계”
다주택자가 되어서 주택으로 시세 상승을 통해서 시세 차익을 얻게 되면 양도소득세라는 세금을 낸다
국가와 수익을 배분하면서, 국가의 세수가 늘기 때문에 정부의 곳간이 두둑해서 좋다
국가는 집값을 의도적으로 조정, 급등 급락을 방지하는 데 힘을 쏟고 있습니다.
마치며
오늘은 “갭 투자와 전세 레버리지 개념 및 투자 원리” 에 대해서 살펴봤습니다. 1주택의 경우 “계층의 사다리를” 넘기 위해 서는 추가 이익 필요하고 그 중 갭 투자 혹은 전세 레버리지 투자라고 부른다.
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갭투자의 이해⑦(완결편-최소한 잃지 않을려면?)
내용을 살펴보면 지난 2~3년 사이에 유행하던 갭투자가 부동산시장의 뇌관이 될 수 있다는 우려섞인 기사입니다. 앞서 포스팅에서 살펴보았듯이 갭투자는 전세가율이 높은 지역에서 매매가격과 전세가격의 차액을 투자해 집을 사는 투자방법인데, 경기가 좋아 집값 즉 매매가와 전세가가 계속 올라주어야 이익을 낼 수 있는 투자법인데, 최근 입주물량이 많은 지역의 경우 오히려 집값이 떨어지는 경우가 발생하면서 다음 세입자를 구하지 못하여 보증금을 돌려주지 못해서 깡통전세로 전락해버리는 경우가 있다는 기사입니다. 이럴경우 세입자도 당연히 피해를 보지만 집값이 하락을 하여서 집주인인 임대인이 자살까지 하게되는 끔찍한 일도 벌어진다고 하는군요.
최근 공급물량과 담보대출규제로 임대인이든 임차인이든 이러한 경우에 노출될 수 있다는 경계성기사 이군요.
그래서 오늘은 갭투자시 최소한 잃지 않을려면 어떻게 해야하는가? 라는 내용으로 본 연재의 글을 마무리 해보도록 하겠습니다.
왜냐하면~피와도 같은 내돈은 소중하기 때문입니다.
아파트 갭 투자의 원리
지난번 아파트 투자 원리에서 말씀 드린 아파트 갭 투자의 원리에 대해 말해 보겠습니다.
아파트 갭 투자는 전세를 레버리지로 아파트를 사서 시세차익을 남기는 투자를 말합니다.
아파트 갭투자는 어떤 경우에 실패한 투자가 될까요?
그 시나리오를 말해 보겠습니다.
1. 매매가격 상승, 전세가격 상승
2. 매매가격 상승, 전세가격 하락
3. 매매가격 하락, 전세가격 상승
4. 매매가격 하락, 전세가격 하락
위 4가지 시나리오중 갭투자가 실패한 경우는 어떤것일까요?
결론부터 말씀 드리면 4번을 제외한 1,2,3번의 경우는 갭투자가 실패하지 않은 경우입니다.
먼저 2번의 경우 전세가격이 하락하여 전세금을 못 돌려 줄 수 있지만 매매가격이 상승하였기에 팔아서 전세금을 돌려주고 시세차익도 얻을 수 있습니다.
3번의 경우 매매가는 하락하였지만 전세금이 올랐기 때문에 오른 전세금으로 충분히 버틸 수 있습니다. 또한 오른 전세금을 다시 투자금으로도 활용 할 수 있습니다.
아파트갭투자에서 중요한 것은 전세가격 하락입니다.
아파트 전세 가격은 투기수요가 없고 순수하게 실거주 수요만 존재 합니다.
이런 특징으로 인해 전세가격은 아파트 입주물량에 의해서만 가격이 하락하게 됩니다.
보통 전세가격은 장기적으로 보면 특히 전세가 2년단위로 계약 되므로 2년단위로 보면 하락하는 경우가 거의 없습니다.
지금 전세를 계약하고 2년뒤에 지금 계약한 금액 이하로 떨어지는 경우를 우리는 역전세라고 부릅니다.
이런 역전세가 발생했을 경우가 아파트 갭투자가 위험한 경우입니다.
그러면 2년뒤 전세가격이 하락 할 수 있을지 예상 할 수 있을까요?
앞에서 아파트를 만들어서 입주하는데 얼마나 걸린다고 했죠?
네 최소 2.5년이상이 걸립니다.
그리고 아파트는 건설하기 전에 인허가 신청을 하게 되어 있지요
앞으로 2년뒤에 얼마의 입주물량이 있는지 인허가를 꼼꼼히 체크 한다면 갭투자의 불확실성을 확실하게 줄일 수 있습니다.
물론 세금 문제가 있지만 이건 개인마다 다르고 지역마다 다르기에 따로 언급은 안하겠습니다.
아파트 갭투자는 전세라는 레버리지를 이용하여 시세차익을 얻는 투자로 제가 경험한 투자 기법중에는 가장 안전한 투자입니다.
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