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처음 분양권 거래, 분양권 전매를 하시는 분들은 다소 생소하실텐데요.
영상을 보시면 내가 아파트 분양권을 매수할때 과연 얼마나 현금이 필요한지
가늠하실 수 있게 될거에요. 실제로 이 영상을 보시고 공인중개업소를
방문하시는 것을 추천드려요. 처음 분양권에 대한 아무 사전지식없이
갔을때는 조금 어려우실수도 있답니다. ^^
분양권 거래 매수할때 예상 현금 계산하는 법 생각보다 어렵지 않습니다.
향후 양도세에 관한 엑셀양식과 계산법도 따로 영상으로 업로드 하도록
하겠습니다. 감사합니다.
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아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법
실제 기존 주택시장 침체가 이어진 가운데 서울 아파트들의 분양권·입주권 거래 또한 이루어지고 있다. 투자자들이 눈여겨볼 지역은 비싼 분양가에 분양되는 단지 주변이다 …
Source: www.junsungki.com
Date Published: 1/4/2022
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아파트 분양권 전매 제대로 이해하기 – 브런치
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Date Published: 12/24/2021
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아파트 분양권 구매하는 방법 꿀팁과 주의사항 – 지식의 공유
분양권 구매 시 필요금액 계산방법 · 분양권 프리미엄 가격 : 2천만 원 · 분양아파트 분양 가격 : 5억 원 · 유상 옵션 (확장비, 에어컨 등) : 5천만 원 …
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Date Published: 11/14/2022
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부동산 매물 정보 : 분양권 매매 | 닥터아파트
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새 아파트 분양권 전매 못한다 | 중앙일보
오는 8월부터 수도권과 지방 광역시의 대부분 지역에서 새 아파트의 분양권 전매가 금지된다. 현재는 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 곳에선 새 …
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수도권 분양권 웃돈 2억 뚝…`마이너스피` 매물 줄잇는다
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분양권 사러 갔다가 바보 됐어요…다운계약 안 잡나 못 잡나
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아파트 분양권 전매 절차 실제 후기 정리 – newforyou
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Date Published: 8/25/2021
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아파트 분양권 전매 어떻게 하는 건가요? – 똑똑한 나무늘보
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Date Published: 4/18/2021
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주제에 대한 기사 평가 아파트 분양권
- Author: 운정부동산뽀개기
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- Date Published: 2020. 1. 4.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=mUtLTnDIYXQ
아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법
청약제도가 ‘9·13 대책’에 이어 무주택자 위주로 개편된 이후로 아파트 분양권 거래에 대한 상담은 꾸준히 이루어지고 있다. 실제 기존 주택시장 침체가 이어진 가운데 서울 아파트들의 분양권·입주권 거래 또한 이루어지고 있다.
투자자들이 눈여겨볼 지역은 비싼 분양가에 분양되는 단지 주변이다. 초기 분양이 50~ 60% 정도만 달성되어도 인근 분양권 시장 프리미엄이 덩달아 뛰어오를 가능성이 있기 때문이다.
1. 취득 당시부터 공동명의로 하라
분양권 계약을 하거나 새로 주택을 매수할 때도 처음부터 공동명의로 돌리는 것이 절세 방안이 될 수 있다. 특히 분양권 계약 후 중도금을 납부하기 전 증여하면 계약금에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담이 크게 준다. 각자 잔금을 낼 수 있을 만큼 자금 여력이 있고 자금 출처 소명이 가능하다면 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 낫다.
예를 들어 14억원짜리 전용 84㎡ 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 빼고도 1억원가량 양도세를 납부한다. 반면 부부간 증여로 공동명의인 아파트를 매도하면 양도세를 2000만원가량 아낄 수 있다.
2. 강화된 대출 규정을 파악하라
2018년 8·2 부동산 대책 이후 기존 분양권도 주택담보인정비율 (LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 잔금 대출에도 DTI 강화 기준이 적용돼 투기지역 내에서는 세대당 1건의 주택담보대출만 받을 수 있도록 했다. 또 다주택자는 전국에서 주택담보대출을 받을 때 LTV와 DTI를 기존보다 10%포인트씩 낮춰 40%를 적용하기로 했다.
8·2 대책 이전에 분양권을 구입한 1주택 이상을 보유한 다주택자들의 경우에도 투기지역 내 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐다. 따라서 은행에서 명의 변경 시 이런 요건에 걸려서 대출 승계가 안 되는 경우도 있다.
3. 분양권·입주권 양도 시 5년 기간 체크하라
앞으로 배우자에게 증여받은 부동산을 양도할 때 양도소득세 이월과세를 적용받는 대상에 분양권이나 조합원 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리까지 포함된다는 점을 체크해야 한다.
이월과세는 최초 배우자에게 증여한 경우에만 적용되었으나 직계존비속 간 증여에까지 이월과세를 적용하는 것으로 확대됐다. 분양권을 증여받아 분양권인 채로 5년 이내에 양도할 경우 또는 분양권을 증여받고 아파트가 준공된 후 양도한다 하더라도 증여일로부터 5년 이내에 양도한다면, 증여한 배우자 등의 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세를 과세하게 되므로 세금을 피할 길이 없다.
4. 중개수수료를 파악하라
분양권 거래 시 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사다. 분양권을 살 때는 총분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다.
정리하면 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래 금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다. 일반적인 주택 거래와는 산정 방식이 다른 셈이다. 분양가보다 가격이 떨어진 ‘마이너스 프리미엄’인 경우엔 거래 금액에서 빼준다. 이처럼 중개수수료 계산법을 숙지하지 않고 거래하면 큰 손해를 볼 수 있다.
5. 보류지를 노려라
보류지란 재건축·재개발 조합이 향후 조합원 수 변화에 대비해 분양을 하지 않고 유보해놓은 물건이다. 조합은 전체 가구의 1% 범위 안에서 보류지를 정할 수 있다. 청약통장이 필요 없는 데다 시세 대비 1억원 안팎 저렴하게 낙찰되는 사례도 많아 알짜 투자처로 부상하고 있다.
보류지는 통상 입주 6개월 정도 앞두고 나오기 때문에 정확한 입찰 시점은 확정할 수 없다. 조합이 정하기 나름이라 사업장마다 각각 다르다. 서울시가 운영하는 재건축·재개발 ‘클린업시스템’ 홈페이지에 들어가 공지를 일일이 찾거나 관심 있는 단지의 조합 사무실을 통해 알아보면 된다. 신문에 나오는 매각 공고를 확인하는 것도 방법이다. 사실상 후분양이다 보니 최소 여섯 달 안에 잔금까지 치러야 하기 때문에 자금 마련은 필수다.
6. 분양권 매입 시 주의점
투기지역으로 지정되는 지역은 양도소득세를 기준 시가 대신 실거래가액으로 신고해야 한다. 분양권 역시 일반 아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 일부 중개 현장에서는 프리미엄이 억대로 형성된 경우 매도자의 양도세 부담으로 인해 다운계약서로 거래하는 게 관례로 되어 있는데 이런 거래는 나중에 뒤탈이 많다. 다운계약서를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료를 추징당할수 있다.
차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자에게 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과된다. 매도자는 양도세 추징은 물론 국세청 세무조사 대상자로 등극되기 때문에 주의해야 한다.
글 박상언(유엔알 컨설팅 대표) 사진 셔터스톡
[이런 기사 어때요?]>> [전성기TV] 아파트 살 때, 부담해야 하는 전체 세금은?
>> 고수들은 왜 1~2동짜리 ‘나홀로 아파트’에 눈독 들일까?
>> 일주일 만에 집 짓기, 그게 가능할까?
아파트 분양권 전매 제대로 이해하기
분양권 거래 (전매)하는 법
분양권 거래는 일반 매매와 달라 처음 거래를 하는 사람은 다소 어렵게 느껴질 수 있다. 하지만 기본적인 흐름과 실제 들어가는 비용만 이해하면 어려울 것이 전혀 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반 매매와 거의 동일하고 거래 과정은 중개업소가 알아서 처리해주므로 걱정할 필요가 없다.
분양권 전매에 대해 꼭 알아야 하는 기본적인 내용에 대해 간단히 살펴보도록 하자.
분양권 전매 절차는 다음과 같은 절차로 진행된다.
분양권 매매계약서 작성 (중개업소 또는 직거래)
→ 실거래가 신고 (관할 지자체)
→ 중도금 대출 승계 / 상환 (은행)
→ 권리의무 승계 / 계약자 명의변경 (분양사무소)
→ 양도세 신고 (주소지 관할 세무서)
분양권 매매 시 필요자금은 다음과 같다.
– 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금
거래 진행과정 세부 내용
분양권 전매 절차는 중개 / 대출 / 명의변경을 하는 주체 기준으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.
1) 부동산 중개업소
매도, 매수자 간의 분양권 매매계약서를 작성한다.
매도, 매수자 간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.
Q) 분양권 전매 중개수수료 계산하는 방법은? (분양가 전체 vs 일부)
계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다.
예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 6억 원 아파트의 경우 중도금 2회 납부한 상태라면
중개수수료를 산정하는 금액은 기 납입된 6억 원의 30% 1.8억 원이 된다.
(1.8억 = 계약금 6000만 원 + 납입된 중도금 2회 차 합계 1억 2천만 원)
분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다.
Q) 실거래가 신고 금액의 기준은?
실거래가 신고는 분양가외에 프리미엄 및 추가로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고한다.
추가 비용 = 발코니 확장 + 옵션비용 + 프리미엄(P)
Q) 계약금 / 잔금 지급일은?
계약금 : 계약서 작성 시 지급
잔금 : 명의 변경일에 잔금 지급
2) 은행 (중도금 대출 승계)
보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 “중도금을 승계받는다”란 표현을 쓴다.
매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다.
Q) 만약 매수자가 승계를 원하지 않는다면?
대출을 상환하면 된다.
3) 분양사무소 (명의 변경)
중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/매수자 간 명의변경을 한다. 매수자는 기존 계약서의 권리의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다.
보통 매매계약서 ~ 중도금승계 ~ 명의변경의 과정은 하루안에 종료된다.
무엇이든 처음 한 번이 익숙하지 않아서 어렵게 느껴지는 것이며, 막상 거래를 해보면 어렵지 않으니 이번 기회에 분양권 전매의 전반적인 흐름만 잘 이해하도록 하자.
아파트 분양권 구매하는 방법 꿀팁과 주의사항
아파트 분양권 구매하는 방법은 프리미엄 금액과 함께 분양권의 계약금을 지급할 수 있을 정도의 현금이 있어야 합니다. 또한 유상 옵션에 따라 추가 비용이 발생할 수 있으므로 사전 재무 설계를 잘하는 것은 매우 중요합니다. 그래서 제가 실제로 아파트 분양권 구매를 하고 나서 제가 얻은 내용은 여러분에게 공유를 하여 조금 더 쉽게 구매할 수 있도록 가이드해보려고 합니다.
프리미엄 가격의 이해
아파트 분양권을 구매하려면 매도자가 원하는 금액만큼 프리미엄을 줘야 합니다. 말그대로 당첨이 된 분양권을 웃돈을 주고 사는 것입니다. 예를 들어 부동산 매매 물건 중 프리미엄 2000만 원이면 그에 해당하는 금액을 매도자에게 전액 현금으로 줘야 합니다. 반대로 마이너스 프리미엄이라는 것도 있습니다. 이건 입주가 다되어가는 시점에 매물이 거의 나가지 않아서 발생하는 경우입니다. 요새는 정말 없는데 과거에는 조금 있었습니다. 만약 마이너스 프리미엄 2000만 원이 붙으면 매도자가 매수자에게 2000만 원을 주고 분양권까지 넘기는 것입니다.
프리미엄 (흔히 피라고 이야기를 함) : 웃돈을 주고 분양권을 사는 것
마이너스 프리미엄 (흔히 마피라고 이야기함) : 매도자에게 돈을 받고 분양권도 받는 것
최근에 양도소득세 양수자 부담이라는 문구를 보신 적이 있으실 것입니다. 그렇다면 분양권 매매하는 과정에 발생하는 양도소득세를 매도자가 아닌 매수자가 부담하는 형식입니다. 불법은 아니며 프리미엄이 너무 높게 책정이 된 경우에는 이런식으로 하기도 합니다. 흔히 손피라고 부르는 것이 바로 이것 입니다. 매도자가 손에 쥐어지는 프리미엄이라고 하는 것 입니다. 즉 매도자 기준 실수령액 프리미엄을 이야기를 합니다.
그렇다면 똑같은 것이 아니냐라고 반문을 할 수 있습니다. 이 손피에 대한 개념을 이해하려면 양도세를 조금 들여다봐야 합니다. 아래 예시를 참고하세요.
[양도세 매수자 부담인 경우 거래 내용]프리미엄 : 1억 (손피)
매도자 실수령액 : 1억
매수자 부담금액 : 1억
매수자 1차 양도세 : 1억의 55%
매수자 2차 양도세 : 1차 양도세의 55%
매수자 총 양도세 : 약 8천만 원 발생 (총 구매가 1억 8천)
[양도세 매도자 부담인 경우 거래 내용]프리미엄 : 2억 (일반 프리미엄)
매도자 실수령액 : 약 1억 (55% 양도세 발생)
매수자 부담금액 : 2억
이러한 식으로 손피 거래를 하게 되면 매수자가 부담하는 금액이 적어지는 장점이 있습니다. 2억과 1억 8천은 엄청난 차이입니다. 2천만 원 차이이죠. 간혹 집을 매매하는 사람들이 적은 금액으로 생각하기도 하지만 사실상 엄청나게 큰 금액이기도 합니다. 이렇다 보니 최근 양도세 매수자 부담을 하는 거래가 늘어나고 있습니다.
분양권 구매 시 필요금액 계산방법
서론에도 말씀드렸지만 분양권을 구매하려면 프리미엄 가격과 더불어 해당 아파트 분양권 가격의 10% 수준의 계약금을 가지고 있어야만 합니다. 일반적으로 중도금 경우에는 50~60% 수준으로 건설사에서 잠깐 대신 내주고 있으므로 분양권 10% 금액만 있으면 됩니다. 하지만 유상 옵션 경우에는 중도금을 현금으로 업체에다가 줘야 하므로 이 부분까지 잘 고려를 하셔야 합니다. 아래 예시를 들어보겠습니다.
분양권 프리미엄 가격 : 2천만 원
분양아파트 분양 가격 : 5억 원
유상 옵션 (확장비, 에어컨 등) : 5천만 원
분양권 구매 시 필요 가격 : 2천만 원 + 5천만 원 (분양아파트 계약금 10%) + 5백만 원 (유상 옵션 계약금 10%)
이렇게 계산을 하시면 실제 프리미엄을 주고 아파트 분양권을 사실 때 얼마나 필요한지 명확하게 계산이 됩니다. 여기서 추가로 발생하는 비용은 복비 100만 원 정도와 나머지는 20~30만 원 정도 중도금을 승계받을 때 발생하는 수수료 수준입니다.
분양권 구매 시 주의 사항
분양권은 아무래도 있던 아파트를 사는 것이 아니기 때문에 등기부등본을 확인을 한다던가 그럴 필요는 없고 오히려 계약 자체는 매우 깔끔합니다. 문제는 처음부터 분양을 받아서 한 것이 아니기 때문에 중간에 비용을 내야 되는 부분이 갑작스럽게 발생을 할 수 있습니다. 예컨대 일부 부동산에서는 프리미엄 구매 시 알려주지 않는 것이 하나 있습니다. 바로 유상 옵션에 대한 중도금인데요. 이는 아파트 구매에 대한 중도금과 다릅니다. 따라서 이는 건설사에서 중간에 잠깐 해결해주는 것이 아니라 본인이 직접 납부를 하여야 합니다.
따라서 아파트 분양권을 구매하기로 마음을 먹었다면 언제 현금이 또 나가는지 반드시 파악을 하셔야만 합니다. 그렇지 않으면 자금이 계속 꼬일 수도 있기 때문에 이러한 부분의 정리를 반드시 필요합니다.
새 아파트 분양권 전매 못한다
오는 8월부터 수도권과 지방 광역시의 대부분 지역에서 새 아파트의 분양권 전매가 금지된다. 현재는 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 곳에선 새 아파트를 분양받은 뒤 6개월이 지나면 분양권을 팔 수 있다. 하지만 정부가 전매제한을 강화하면 아파트 분양 당첨자는 소유권 이전 등기를 할 때까지 아파트를 팔 수 없게 된다. 지방 중소도시를 제외한 전국 주요 지역이 대부분 포함된다.
전매제한 6개월서 등기 때로 강화
8월부터 수도권·광역시에 적용 법인, 투기적 주택 매매 못하게
모든 거래 자금조달계획서 내야
국토교통부는 오는 8월까지 이런 내용으로 주택법 시행령을 고치기로 했다고 11일 밝혔다. 전매제한을 강화하는 대상은 수도권 중 과밀억제권역·성장관리권역과 지방 광역시 중 도시 지역의 민간택지에서 건설·공급하는 주택이다.
국토부는 전매제한 기간이 짧은 지역에서 아파트를 분양받은 뒤 웃돈(프리미엄)을 받고 되파는 투기 수요가 유입됐다고 보고 있다. 지난해 12·16 부동산 대책으로 기존 주택의 규제를 강화하자 새 아파트의 수요가 늘어났다. 특히 규제가 느슨한 지역으로 돈이 몰리는 ‘풍선 효과’가 생겼다. 예컨대 인천에선 1주택자도 청약통장 가입 후 12개월이 지나면 1순위 자격이 주어졌고 당첨자 발표 후 6개월이 지나면 분양권 전매도 가능했다.
부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 올해 들어 지난달까지 전국에서 분양된 아파트 67개 단지(임대 포함)의 75%가 1순위에서 청약이 마감됐다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하기 시작한 지난 2월 전국에서 1순위 청약자 수는 20만 명을 넘었다. 지난 3월에는 35만여 명이 1순위 청약에 몰렸다.
국토부에 따르면 올해 전국에서 분양한 아파트 단지 열 곳 중 네 곳의 평균 청약 경쟁률이 20대 1을 넘었다. 국토부는 “2017~2019년 청약 경쟁률이 20대 1을 넘었던 곳을 분석했더니 당첨자 네 명 중 한 명은 전매제한 기간이 끝난 뒤 6개월 안에 분양권을 팔았다”고 설명했다.
정부는 또 법인이 편법으로 주택을 거래하는 것을 막기 위해 지역과 시세에 관계없이 모든 거래에서 자금조달 계획서를 제출받아 분석하기로 했다. 편법·불법이 의심되는 법인이나 미성년자, 외지인의 주택 거래에 대해선 특별 조사에 들어간다. 특별 조사에는 국토부와 국세청·금융위원회·금융감독원·한국감정원 등이 함께 나선다.
현재는 투기과열지구와 조정대상지역에선 3억원 이상, 비규제 지역에선 6억원 이상 주택을 거래할 때만 정부가 자금조달 계획서를 받고 있다. 국토부는 법인의 주택 거래에서 자금조달 계획서 제출을 의무화하고 신고 사항을 대폭 강화하는 내용의 법령 개정안을 조만간 입법예고할 계획이다.
국토부는 “본인이 임원으로 있는 법인에 집을 팔거나, 같은 사람이 여러 법인을 세운 뒤 각 법인을 통해 집을 사는 방식은 투기적 매매일 가능성이 있다. 이런 사안에 대해선 탈세나 대출 규정 위반 여부 등을 집중적으로 조사할 계획”이라고 설명했다.
최근 들어 법인의 주택 매수는 부동산 규제의 사각지대로 활용됐다는 게 정부의 판단이다. 12·16 대책 이후 다주택자의 보유세 부담은 늘었지만 법인이 소유한 주택은 종합부동산세 대상에서 제외된다. 법인을 활용하면 집을 팔아 양도 차익을 얻었을 때 내야 하는 세금도 줄어든다. 다주택자에겐 오는 7월부터 무거운 양도세율이 적용되지만 법인의 경우 10~35%의 법인세만 내면 되기 때문이다.
최현주·한은화 기자 [email protected]
수도권 분양권 웃돈 2억 뚝…’마이너스피’ 매물 줄잇는다
역대급 거래 한파 속에 분양권 시세 하락 현상이 나타나고 있는 수도권 아파트 단지들. [매경DB]
부동산시장 한파가 매매시장에 이어 청약시장과 분양권 거래시장에도 이어지고 있다. 지난해 분양권 거래량과 거래 총액이 반 토막이 난 데 이어 분양권에 붙는 ‘웃돈’도 눈높이를 낮춰 시장에 나오는 추세다. 수도권 외곽 지역에서는 다주택자들이 보유한 분양권을 중심으로 ‘마피(손해를 보고 분양권을 전매)’와 ‘무피(웃돈 없이 분양권을 전매)’ 매물도 나오기 시작했다.15일 부동산정보업체 직방에 따르면 지난해 전국 아파트 분양권·입주권 거래량은 5만5508건으로 집계됐다. 지난해 분양권·입주권 거래량은 전년 10만3211건 대비 반 토막이 났다. 지난해 분양권·입주권 거래 총액 역시 22조6443억원으로 전년 43조5188억원 대비 48% 급감했다. 특히 지난해 수도권 분양권·입주권 거래량(거래 총액)은 1만1083건(5조7160억원)으로 전년 3만2539건(15조5767억원) 대비 3분의 1 규모로 쪼그라들었다.지난해 분양권 거래시장 위축은 이미 예상된 결과였다. 정부는 지난해 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함하지 않았지만 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함시켜 세금을 중과했다. 정부는 1주택자도 지난해 이후부터 취득한 분양권을 가지고 있다면 1가구 2주택자로 보고 중과세율을 적용했다. 아울러 조정대상지역 전매제한에 이어 2020년 9월 22일 시행된 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시 도시지역의 민간 택지 전매제한 기간을 소유권이전등기일까지 연장하는 등 정책도 분양권·입주권 거래 감소에 영향을 준 것으로 평가된다.올해 들어서는 아파트값이 고점에 달했다는 우려가 번지면서 수도권 외곽 지역에서는 ‘마피’와 ‘무피’ 매물이 등장하기 시작했다. 경기 가평군 코아루 전용면적 84㎡(16층)는 최근 2억7000만원에 매수자를 찾는 초급매 분양권이 시장에 나왔다. 최초 청약 당첨자는 1800만원가량 손해를 보는 것을 각오하고 매물을 내놨다.2019년 7월 청약한 이 단지는 211가구 전 가구가 모두 전용 84㎡로 공급됐다. 이 단지는 청약 경쟁률은 낮았지만 비규제지역으로 전매 거래가 활성화됐던 곳이기도 하다. 최근 1년간 77건의 분양권 전매 거래가 이뤄져 전체 221가구 중 3분의 1에서 손바뀜이 일어났다.경기 이천시 진암지구 우방아이유쉘메가하이브 역시 ‘마피’ 매물이 등장하기 시작했다. 이 단지 전용 59㎡ 분양권 매물은 ‘무피'(1억9860만원)로, 10층 매물은 ‘마피’ 100만원(2억740만원)에 최근 등록됐다. 지난해 12월까지만 해도 같은 전용 59㎡ 물건은 2억2000만원대에서 분양권이 거래되던 단지다.수도권 외곽부터 ‘마피’ ‘무피’ 거래가 나오는 것은 세금 규제와 맞물려 있기 때문이다. 지난해 1월 이전 취득한 분양권은 주택 수로 산정하지 않지만, 아파트가 준공되고 나면 더 이상 분양권이 아닌 주택으로 인정된다.기존 1주택 이상을 보유한 소유주 입장에서는 세금 중과를 피하려면 아파트 입주 전에 분양권을 처분해야 하지만 부동산시장에 관망세가 커지면서 예전만큼 수익을 기대하기 어려운 상황이 됐다. 최근 시장에 등장하는 ‘마피’와 ‘무피’ 매물 역시 다주택자 보유 물건이 주를 이룬다는 평가다.주택 수요자들 선호도가 높은 지역에서도 분양권 ‘웃돈’이 크게 꺾이는 사례가 확인되고 있다. 지난달 15일 경기 부천시 ‘힐스테이트 중동’ 전용 84㎡는 9억249만원(48층)에 분양권이 거래됐다. 지난해 1월 11억6640만원(20층) 대비 분양권에 붙은 웃돈이 2억원가량 떨어졌다. 지난해 5월 전용 59㎡ 분양권이 9억7500만원(17층)까지 거래됐던 경기 성남시 ‘e편한세상금빛그랑메종’도 지난달 9억1121만원(12층)에 매매됐다. 최근 이 단지는 같은 크기에 8억9000만원(9층)까지 눈높이를 낮춘 매물이 나왔다.특히 아파트 청약, 분양권 규제에 틈새시장으로 주목받았던 오피스텔과 생활형 숙박시설은 수도권과 지방광역시 중심 입지에서도 ‘마피’로 거래되는 분양권이 나오고 있다.최근 인천 서구 가정동 ‘루원시티 SK리더스뷰’ 오피스텔 전용 24㎡(중층) 분양권은 1억2000만원에 매물이 등장했다. 1억4400만원이었던 분양 가격보다 2400만원 낮다. 최고 청약 경쟁률 3232대1, 평균 455대1의 청약 경쟁률을 보였던 부산 힐스테이트 해운대 센트럴도 분양가 10억1870만원(전용 64㎡, 27층)에서 1200만원가량을 손해 보고 분양권 매수자를 찾는 물건이 확인됐다.[유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
“분양권 사러 갔다가 바보 됐어요”…다운계약, 안 잡나 못 잡나
수도권 분양권 시장, 매도자 우위로 ‘활활’
막바지 분양권 거래 “90% 이상이 다운계약”
토끼몰이식 규제…’다운계약’ vs ‘거품가격’ 공존
아파트 단지 내 공인중개업소의 모습. /사진=뉴스1
매도자 “세금 부담 덜어”…매수자 “실거래가 보다 싸다”
내년부터 양도소득세를 부과할 때 분양권도 주택 수에 포함한다. (사진=연합뉴스)
매도자 우위시장에 솜방망이 처벌…매수자, 울며 겨자먹기로 동참
경기도 수원 아파트 전경. 전지역이 투기과열지구로 지정된데다, 인기 아파트 분양권 전매제한이 풀리면서 ‘다운계약’이 성행하고 있다. (사진 연합뉴스)
“90% 이상이 다운거래…정상거래가 ‘업계약’인 셈”
경기도 화성시에 살고 있는 박모씨는 얼마전 아파트 분양권을 알아보러 수원에 갔다가 황당한 일을 겪었다. 실제 나와 있는 분양권 매물 가격이 인터넷에서 실거래됐다는 가격과 1억원 이상 차이가 났기 때문이다. 박씨가 공인중개사로부터 권유받은 분양권 매물은 대부분 ‘다운계약’을 원하고 있었다.박씨는 부동산 불법거래를 단속한다는 최근 뉴스를 떠올렸지만 되레 한소리를 들었다. 그는 “불법 거래 아니냐고 공인중개사에게 되물었더니 ‘그런 얘기 할거면 나가시라’는 말을 들었다”며 “정상적으로 거래를 하겠다는데 문전박대를 당하는 게 말이 되냐”며 흥분했다. 그는 “대체 다운계약 단속을 하겠다는건지 말겠다는건지 모르겠다”고 말했다.전지역이 투기과열지구로 지정되면서 대출까지 조여든 경기도 수원에서는 분양권 다운거래가 성행하고 있다. 국토부 실거래가에 따르면 팔달구의 M아파트의 전용면적 84㎡ 분양권은 지난달 23건이 매매됐다. 이 중 최고가는 9억9480만원이었지만, 최저가는 6억6080만원이다. 두 건의 가격차이가 3억3400만원이나 벌어진다.신고된 분양권 가격대는 7억2000만~7억4000만원이 주를 이루고 있다. 이 아파트의 분양가(약 6억5000만원)를 감안하면 웃돈은 얼마인게 될까? 현지공인중개사들은 대부분이 다운계약이라고 입을 모은다. 7억2000만원에 실거래를 하고 매도자에게 따로 1억원가량을 얹어주는 식이다. 그래도 매수자는 8억원 초중반대면 분양권을 살 수 있다. 투명하게(?) 거래가 가능한 매매가 보다 1억원 이상 싼값에 내 집 마련이 가능하다.인천 남동구에 살고 있는 이모씨는 최근 반전상황을 맞았다. 은행대출이 예상보다 적게 나올 것 같아 혹시나 분양권 거래가격을 모바일로 찾아봤다. 거래는 많았지만 웃돈이 크지 않자 모바일 하단에 있는 공인중개사에게 전화를 걸었다. 그런데 이 공인중개사는 이씨에게 실거래가 나와있는 가격보다 2억2000만원이나 높은 가격을 제시했다.그는 “실제 시세가 이정도로 올랐는지 몰랐다”며 “분양권을 팔아볼까 하다가 이제는 맘 편하게 보유할 예정이다”라고 말했다. 다만 그는 문의전화를 한번 한 이후로 공인중개사들의 빗발치는 전화에는 불만을 나타냈다. 이씨는 “안 팔겠다는데 계속 전화가 오고, P(프리미엄)를 따로 챙겨줄테니 다운계약을 하자고 권유받고 있다”며 “혼자 맘고생하다가 전화 한 통으로 상황이 많이 달라졌다”고 씁쓸해했다.수도권 분양권 시장이 ‘다운계약’ 몸살을 앓고 있다. 분양권 전매제한으로 관련 시장이 위축되면서, 그나마 있는 분양권을 두고 눈속임 거래가 빈번하게 이뤄지고 있다. 일찌감치 분양권 전매가 금지된 서울을 제외하고 경기도와 인천 등지에서 전매가 가능한 분양권은 시장에서 활개를 치고 있다.앞서의 두 경우처럼 인터넷이나 부동산 관련앱에는 대부분 ‘다운거래’된 거래가가 게시되어 있다. 실제 시장에서는 이보다 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 매수자는 ‘싼 집’을 원하고 매도자는 ‘낮은 세금’을 원하는 초점이 맞아 떨어졌기 때문이다. 공인중개사도 한 술 더 떠 “세금보다 다운계약이 낫다”며 권하고 있다. 문제는 매도자 우위 시장이다보니 매수자들도 ‘울며 겨자먹기’로 다운계약에 동참하고 있다는 점이다.매수자는 넘쳐난다. 주변 지역이나 서울에서 집값 및 전셋값 상승으로 밀려난 실수요자들이 분양권 매수자로 나서고 있다. 내년부터 매수하는 분양권은 주택으로 산정된다. 이를 감안해 연내 사고 싶어한다. 분양권과 매도자는 적다. 매도자들은 다주택자나 대출여력이 적은 수분양자들 정도다.인천 서구 검단신도시는 지난해부터 다운거래로 들끓었던 곳이다. 분양권 거래가 가능한 곳은 검단금호어울림센트럴, 검단호반써밋 1차, 검단유승한내들 에듀파크 등 3개 단지 뿐이었다. 그런데 인천 대부분 지역이 규제지역으로 묶이고 검단신도시에 개발호재가 잇따라 발표되면서 분양권 몸값은 더 치솟았다. 검단에는 역세권 개발사업인 넥스트콤플렉스 사업자로 롯데건설 컨소시엄이 발표됐다.검단신도시 초창기에 분양됐던 아파트는 분양권 전매제한 기간이 1년이었다. 그러다가 정부규제로 후속 분양된 아파트들은 전매기간이 대폭 강화됐다. 2018년 12월11일부터 비조정지역 공공택지의 전매 제한 기간을 1년에서 3년으로 늘리는 내용의 ‘주택법 시행령’ 개정안을 시행됐기 때문이다.인천 서구청은 국토교통부의 요청에 따라 분양권 불법 다운계약 거래를 단속하고 있다. 의심 거래 해당자들에게 통장 내역 등 관련 자료를 제출하라고 공문을 보냈다. 택지지구가 대거 조성돼 인천과 사정이 비슷한 경기도 시흥시도 지난달부터 특별조사에 들어갔다. 실제 가격보다 낮은 수준으로 거래 신고하는 ‘다운계약’ 의심 사례, 시민들의 불법 거래 의심 제보, 부동산 매입자금 허위 조달계획서 의심 사례 등이 단속대상이다.하지만 단속이 쉽지 않을 것이라는 게 현지에서의 얘기다. A공인중개사는 “집값이 오르면서 분양권 시장은 매도자 우위가 됐다”며 “팔 사람이 다운계약으로 하겠다는데 거부할 매수자가 어디 있겠냐”고 되물었다. 그러면서 “90% 이상이 다운계약이고 일부만 실거래가로 신고된다”며 “100명 중에 90명이 비슷한 가격에 거래했다면, (실거래더라도) 10명의 거래가격이 반대로 ‘업계약’인게 되지 않겠냐”고 말했다.처벌도 다운계약으로 얻는 이익보다 가벼운 편이다. 지방자치단체가 다운거래를 적발해도 부동산 취득가격의 일정부분에 해당되는 과태료를 물리는 정도다. 다운거래가 세무서 조사나 부동산 특별사법경찰단(특사경)까지 가는 경우는 드물다.매수 대기자들 사이에서는 정부를 원망하는 목소리도 나온다. 현재 분양권은 양도세를 결정하는 주택 수로 산정되지 않지만, 내년 1월 이후에 취득하는 분양권은 주택 수에 포함이 된다. 시한이 정해져있다보니 ‘다운계약’와 ‘거품가격’이 섞여있다는 것이다. 토끼몰이식 규제에 시장가격이 뒤틀리고 왜곡되고 있다고 보고 있다.수원 분양권을 결국 포기한 박 씨 또한 “실거래라고 부르는 9억원대 거래가도 너무 비싸고 거품이라고 생각한다”며 “다운거래를 하자니 양심에 걸리고, 실거래로 하자니 돈이 걸린다”고 토로했다.한편 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 내년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다. 1세대 1주택자가 내년에 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택이 된다는 얘기다. 다만 정부는 2주택에 해당하나 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용토록 시행령에 규정할 예정이다.김하나 한경닷컴 기자 [email protected]
아파트 분양권 전매 절차 실제 후기 정리
아파트 분양권 전매를 하기 위해서는 프리미엄 금액을 현금으로 지급할 수 있을 정도의 자본이 있어야 합니다. 뿐만 아니라 매도자가 초기 아파트 분양을 위해 납부한 계약금도 지급할 수 있어야 합니다. 아파트 분양권 전매 절차의 첫 번째는 돈을 준비하는 것입니다. 충분한 자본만 확보가 되었다면 오늘 포스팅에서 알려드리는 아파트 분양권 전매 절차와 실제 후기를 보시고 도움을 받으시길 바랍니다.
아파트 분양권 전매 절차
1. 아파트 규제지역 유무 확인
아파트가 조정대상지역인지 먼저 확인이 필요합니다. 투기과열지구인지 혹은 조정 대상지역인지에 따라서 대출 규제가 차이가 납니다. 또한 본인이 무주택자인지에 따라서도 LTV가 차이가 나게 됩니다. 따라서 아파트 분양권 매매를 시도할 지역의 규제지역 유무 확인은 필수로 되어야 얼마 큼의 자금을 운용할 수 있는지 계획을 세울 수 있습니다.
예를 들자면 아파트 분양권이 5억이고 조정 대상지 역임을 고려해보겠습니다. 현재 조정대상지역은 50% 대출만 시행이 됩니다. 이는 중도금 대출도 동일합니다. 다만 본인이 무주택자인 경우 실수요자 조건에 따라서 60%까지 대출이 가능합니다. 여기서 실수요자 조건은 무주택자이며 신혼부부 합산 연봉이 9천만 원 이하인 경우를 이야기를 합니다. 워낙 규제가 자주 변경이 되니 사전에 실수요자 완화 조건에 대해서 알아보시길 바랍니다.
2. 가용 가능한 자본 파악 하기
규제지역 확인이 되었다면 중도금 대출이 얼마나 되는지 확인이 가능합니다. 또한 분양권 전매 시에는 기본적으로 프리미엄 금액뿐만 아니라 계약금도 준비가 되어있어야 합니다. 명의 변경까지 완료가 되면 계약금과 프리미엄 금액을 모두 줘야 하기 때문입니다. 따라서 아파트 분양권을 구입하기로 했다면 단기간에 돈을 마련할 수 있어야만 합니다. 뿐만 아니라 아파트에는 옵션비가 있습니다. 옵션비 역시 분양 계약 시 10%를 납부하기 때문에 이 부분도 고려를 하셔야만 합니다.
프리미엄 금액 준비
아파트 분양 계약금 준비 (분양가의 10%)
옵션비 준비 (옵션의 10%이며 중도금도 내야 하므로 중도금 내는 시점을 잘 확인하시길 바랍니다. 옵션비 중도금은 대출이 아니라 현금으로 준비하셔야만 합니다)
3. 부동산 통해서 계약서 작성하기
계약서를 작성하기 전에 반드시 가용 가능한 자본을 파악하시길 바랍니다. 또한 더욱더 중요한 것은 중도금 대출 승계가 가능한지 꼭 파악을 하셔야만 합니다. 중도금 대출은 아파트 집단 대출이며 개인 신용에 따라서 안 되는 경우도 있습니다. 뿐만 아니라 조정대상지역이 아니었다가 변경이 된 경우 중도금 대출이 10% 줄어들 수도 있기 때문에 이러한 부분을 고려하지 않고 계약을 한다면 당황스러운 일이 생길 수 있습니다.
4. 계약
계약 조건을 확인하고 계약금을 송금하면 실제 계약이 이루어지게 됩니다. 계약을 체결한 뒤에는 아파트 명의 변경을 진행하고 중도금 대출을 진행하게 됩니다. 이 과정을 끝내면 비로소 아파트 분양권 구매가 끝이 납니다.
아파트 분양권 구입 실제 후기
저 같은 경우 기존에는 비규제 지역이었지만 제가 분양권을 구입할 때에는 조정지역이었습니다. 가장 큰 문제가 바로 중도금 대출 문제였습니다. 중도금 대출 경우 비조정지역일 때는 60%가 되었지만 매입 당시에는 조정지역이기 때문에 조정지역을 룰을 따라야만 합니다. 알아본 결과 무주택자에 실수요자인 경우에는 60%까지 중도금 대출이 가능하다는 대출 은행의 의견을 받았습니다. 그 결과 60% 중도금 대출이 성사가 되었습니다.
이 이후에 혹시라도 신용 사항이 변경되거나 1 주택이 되거나 실수요자 조건을 벗어났다고 하더라도 이미 60% 대출이 가능하다는 조건이 되면 중도에 변경된 사항에서 대출을 변경할 수 없습니다. 이 부분은 실제 은행 담당자에게 물어보았습니다. 저는 초기에 옵션비를 중간에 상환해야 되는지 생각을 못하고 있어서 바로 목돈이 빠져나가게 되어서 조금 당황을 했던 경험이 있습니다.
보통 30% 정도를 중간에 한번 현금으로 내야 되기 대문에 시스템 에어컨과 같은 비싼 유상 옵션이 들어가 있는 경우 한 번에 400~500만 원이 인출이 되어야 합니다. 따라서 그러한 부분까지 모두 고려하여 자금 계획을 세워두셔야만 안전합니다. 엑셀로 실제 나가는 돈을 면밀하게 계산해서 따져보시길 바랍니다. 부동산 복비도 잊으시면 안 됩니다.
마치며
아파트 분양권 전매 절차를 간단하게 정리를 해보았고 저의 실제 후기도 말씀을 드렸습니다. 아무래도 큰돈이 왔다 갔다 하는 것이 아파트 구입이기 때문에 자금 계획을 면밀하게 고려하시길 바랍니다. 한 번 더 돌다리를 두들겨보고 건너시길 바랍니다.
아파트 분양권 전매 어떻게 하는 건가요?
분양권 전매
분양권 프리미엄
안녕하세요. ^^
나무늘보 입니다.
분양권의 정의는 소득세법에 의하면 “주택을 취득할 수 있는 권리” 입니다.
아파트 시공사의 아파트 공사가 완료되고 나면 들어가 살 수 있는 권리이며,
분양권 전매라는 것은 이 분양권을 사고 파는 것을 이야기 합니다.
아직 다 지어지지도 않은 아파트를 거래한다는 것이 이상하게 보일 수도 있습니다만,
엄밀히 이야기하면 아파트에서 살 수 있는 권리를 사고 파는 행위라고 보시면 되겠습니다.
(사실 뭐 엄청나게 많이 들어온 터라 이상하지도 않습니다.)
장화신고 들어가서 구두신고 나온다고, 청약 당첨이 된다면 더할 나위 없이 좋겠지만
그렇지 않더라도 프리미엄을 주고 제대로 된 지역의 분양권을 구매하시면
장화신고 들어가서 캐주얼화 정도는 신고 나오시게 될 겁니다.
제대로 된 물건을 볼 줄 아는 눈을 가진 사람이 성공하는 투자자 겠지요.
(말은 쉬우나 실천하기는 어렵죠. ㅠㅠ)
먼저 간단하게 말씀드리면,
분양권 전매는 “분양계약급 + 이미 납부한 중도금 + 프리미엄” 으로 거래가 됩니다.
주위에서 소위 청약통장 1순위 자격을 가진 분들이나 청약가점이 높은 분들이 최초 아파트 분양을 받게 되고
그렇게 당첨된 분양권은 프리미엄이 붙어서 거래가 됩니다.
입지 좋은 아파트는 요즘 프리미엄, 소위 피가 몇 억씩 붙고 있습니다.
이런 기회를 잡으려면 우선 분양권 전매가 어떻게 이루어 지는지를 알면 도움이 될 것 같습니다.
분양권 전매는 아래와 같은 절차에 따라서 이루어 집니다.
직접 실제적인 업무를 진행하시는 공인중개사가 아니면 세세한 절차를 다 아실 필요는 없을 것 같고
대략 개념이 아래와 같구나 하고 이해해 두시면 충분하겠습니다.
분양권 전매절차
(1) 청약자가 아파트 분양 당첨
(2) 청약자가 건설사와 분양 계약 (이때부터 분양권 전매제한이 없으면 전매가 가능합니다.)
(3) 분양권 매매계약 (매도자-매수자) 이 때, 앞에서 말씀드렸다시피 “분양계약급 + 이미 납부한 중도금 + 프리미엄” 으로 거래가 됩니다.
(4) 매매계약서 검인 : 시군구청 지적과
(5) 부동산거래계약신고서 작성, 실거래가 신고
(6) 은행대출 승계 : 매수/매도자가 은행 방문하여 중도금대출의 채무를 승계 매수자 : 신분증, 분양계약서, 검인계약서, 인감도장, 대출통장 매도자 : 신분증, 인감도장
(7) 명의변경 : 건설사의 분양사무소 방문하여 분양계약서의 매수자 명의를 변경 매도자 : 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장 신분증, 분양계약서 분양대금납부영수증 은행대출채무승계동의서 매수자 : 인감증명서, 인감도장 신분증, 검인계약서
사실 분양권을 매수하겠다는 의사결정만 하면 공인중개사 분과 분양사무소에서 잘 안내를 해주기 때문에 어렵지 않습니다.
다만, 아래 유의할 사항은 한번 읽어 보시고 확인하시기를 권해 드립니다.
분양권 매수시 유의할 점
(1) 프리미엄이 붙을 만한 곳, 즉, 선호도가 높은 지역의 분양권을 매수하십시오.
(2) 특히 투자용의 경우에는 로열층으로 선택하시기를 권해 드립니다. 로열층은 마이너스 피가 없습니다.
(3) 그 지역의 핵심지역 분양권을 매입하십시오 ( 신도시 시범지역 등)
(4) 당연한 이야기지만 호재가 많을 곳이 좋습니다.
(5) 주변 비슷한 아파트의 시세와 비교해서 저평가 된 곳을 매입하시는 것이 수익률에는 좋습니다. 또한 주변아파트 시세를 보면 해당 아파트가 고평가 되어 있는지 저평가되어 있는지 알 수 있습니다. 분양권을 그 가격이 주고 사는 것이 어느정도 합당한 것인지 판단이 됩니다.
(6) 지역 토박이 중개사와 친하게 지내시고 사전에 정보를 많이 입수하셔야 합니다. 떳다방 같이 뜨내기 중개사는 사절입니다. 만약의경우에 사고가 생기면 보상도 제대로 받지 못하는 경우가 있으니 주의하시기 바랍니다.
(7) 중도금/대출금/이자납입여부/중도금연체/추가옵션계약금/권리제한사항 등을 잘 살피셔서 거래하십시오.
참고로,
분양권 전매시 중개수수료는 총 분양가가 아니라 실제로 매수-매도자간 분양권 전매로 주고 받은 금액입니다.
아직 납입하지 않은 중도금과 잔금은 제외하시고 중개수수료를 계산하시면 됩니다.
(계약금+납입중도금+웃돈을 기준으로 수수료율을 곱해서 계산)
그리고,
분양권을 투자 목적에서 매입하시는 거라면 재전매 가능여부도 확인하시면 좋겠습니다.
정부에서는 분양가 전매제한을 두어 투기를 방지하고 있으며, 지역에 따라 전매제한 기간이 다르므로 잘 체크하셔야 합니다.
전매제한 예외가 있기는 합니다만 부득이한 경우를 감안해 주는 것입니다. (투기는 안됨)
분양권 전매제한
수도권GB해제 공공택지 분양가에 따라 2~8년 수도권 공공택지 : 1 년 수도권 민간택지 : 6 개월 지방 공공택지 : 1 년 지방 민간택지 : 없음
또한 조정대상지역내 분양권을 전매할 때에는 보유기간과 관계없이 50%의 양도세를 납부하여야 합니다.
분양권은 10~20%의 계약금만 있으면 투자가 가능한 경우도 많고, 계약금의 몇배의 이익을 남길수도 있습니다.
재산세/취득세에서는 자유롭고 양도소득세만 내면 되므로 투자하시는 분들이 많습니다.
현명한 투자로 부자 되세요~~!! ^^
이상 나무늘보 였습니다. ^^
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다음은 Bing에서 아파트 분양권 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
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