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★★★ [이창수 실전 부동산 디벨로퍼 스쿨] 11기 모집
☆강의 일정 : 2022년 9월 4일 ~ 10월 2일 (9월 11일 휴강) 매주 일요일 오후 2시~5시, 총 4주 과정
☆강의 장소 : 롯데월드타워 31층 컨벤션룸 (잠실역 2번 출구 도보 5분 거리)
☆강의상담신청 : http://www.developerlee.com
☆전화문의 | 02-578-8369
☆강의 특징
∙부동산 개발 업력 20년. 건국대학교에서 학·석·박사 과정에서 부동산학을 전공한 이창수 박사님께서 전 과정을 직접 강의합니다.
∙이론이 아닌, Case Study 중심의 부동산 개발 실무를 강의합니다.
∙이창수 박사님으로부터 본인이 경험한 생생한 성공 신화를 직접 들을 수 있습니다.
∙학원식 강의가 아닌 토론식 강의를 합니다.
☆ 수강 대상
∙빨리 디벨로퍼가 되어 성공신화의 주인공이 되기를 희망하시는 분
∙종자돈을 투자하여 짧은 기간 내에 고수익을 창출하고자 하시는 분
∙시공・분양대행・건축설계 등 각 분야의 CEO로서 개발사업으로 업무영역을 확대하고 싶으신 분
∙소유 토지나 낡은 건물을 직접 또는 프로 디벨로퍼와 협업하여 개발하고 싶으신 분
☆강의 수료 후 특전
∙수료패 및 수료증서 증정 : 교육을 이수한 수강생분들께는 《마스터스 프리미엄 클래스》 수료패 및 수료증서를 증정하며, 마스터스 프리미엄 회원분들께는 우량 사업지에 대한 〈투자설명회 초청〉 및 〈투자 시 투자 프로젝트 인턴십 기회 제공〉을 하고 있습니다.
∙커뮤니티 \u0026 멘토링 지원 : 단톡방 운영 및 정기적인 워크샵 개최를 통한 수료자 간 커뮤니티 활성화를 지원하고 있으며, 또한 수료자분들께서 프로젝트 진행 시 무료 멘토링을 지원하고 있습니다.
∙투자 및 고수익 창출 : 수료자분들께서는 1년에 2~5번 개최하는 초고수익 개발 프로젝트 투자설명회 최우선 초청에 되며, 투자를 통하여 고수익을 창출할 수 있습니다.
∙인턴십 참여 : 수료자분들은 면접과정을 통하여 자신이 투자한 프로젝트에 인턴으로 참여할 수 있습니다. 인턴십 참여를 통해 급여도 받고 부동산개발 실전 능력도 키울 수 있습니다.
☆ 수료생 종강 후기 영상 : https://youtu.be/-4XstmpVWVI
★★★ 이창수 박사 약력
∙디벨로퍼, 부동산학 박사(Ph.D)
∙현, 부동산개발전문기업 텐엑스㈜ 회장
∙현, 미얀마 양곤 급등지투자전문기업 텐텐랜드㈜ 회장
∙현, 〔디벨로퍼 이창수 TV〕 주관
∙현, 〔이창수 실전 부동산 디벨로퍼 스쿨〕 주관
∙건국대학교 부동산학과 대학 및 대학원 석·박사 졸업
∙SK허브진, SK허브수, 평창올림피안힐즈 등 다수 시행
∙미국 뉴저지 리얼리치인뉴욕㈜, 중국 심양 리얼리치인심양㈜ 지사 설립 및 개발사업 추진
∙지주공동개발사업, PM, 컨설팅, 분양대행 등 다수 수행
∙건국대학교 부동산대학원, 한국능률협회, 패스트캠퍼스 등에서 실전 부동산 개발 다수 강의
∙리얼리치그룹 및 ㈜리우디앤씨 대표이사 회장 역임
∙〔집을 알면 집이 보인다 〕, 〔프로들의 부동산 마케팅〕 등 다수 저술
∙베스트셀러 〔한국의 디벨로퍼들〕(조성근,이다미디어, 2005)에서 한국의 대표 디벨로퍼 18인 중 한 명으로 소개
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부동산 개발사업의 절차와 특징 – 네이버 블로그
부동산개발 사업은 토지의 확보, 기획, 자금의 조달이라는 3가지 중요한 영역이 기본요소라고 할 수 있다. 이러한 기본요소를 구체적으로 전개할 수 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 1/18/2022
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부동산 개발사업 ‘양날의 검’ 레버리지
부동산 개발사업(시행업)은 부동상 상품 공급을 목적으로 토지의 형질 변경이나 건축물, 건물 등을 건설해 판매, 또는 임대하는 사업을 말한다. 많은 …
Source: realestate.joongang.co.kr
Date Published: 1/13/2021
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부동산개발정보 – 리츠정보시스템 – 국토교통부
6, 주택재건축사업, 개포주공2단지 재건축사업, 강남구 개포동 일대. 5, 택지개발사업, 대치동 구마을 제1종 지구단위계획구역 계획, 강남구 대치동 963번지 일원.
Source: reits.molit.go.kr
Date Published: 5/12/2022
View: 1364
부동산 개발사업의 주요 업무 및 요구역량 – Korea Science
부동산 개발사업의 주요단계 와 단계별 업무. 3.1 부동산 개발사업의 일반적 과정. 최근 우리나라에서도 개발업자(디벨로퍼)임을 자부하는 건설.
Source: www.koreascience.or.kr
Date Published: 8/10/2021
View: 7363
[부동산개발사업] 부동산개발사업의 정의, 종류, 주요단계, 계약 …
부동산 개발사업을 정의하고 있는 법률은 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률, 부동산 투자회사 법률입니다.
Source: jwkk.tistory.com
Date Published: 1/17/2021
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이룸펀딩 – #5 부동산개발사업과 수지분석
이번 시간에는 부동산 개발사업의 사업 타당성 검토 시 반드시 필요한 수지분석에 대해 알아보겠습니다. 수지분석은 예상수입과 사업비용, 수익규모 및 수익률을 검토 …
Source: www.eroomfunding.com
Date Published: 2/9/2021
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부동산개발사업 – Bizwell
-Thanh Cong Co.,Ltd(이랜드 그룹 계열사) 아파트 개발사업 PM컨설팅. -동광건설(주) 베트남 부동산투자개발사업 PM컨설팅. -국제학교 GIS 개발인허가 PM 컨설팅.
Source: bizwell.com.vn
Date Published: 7/4/2021
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- Author: 디벨로퍼이창수tv
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- Date Published: 2019. 11. 14.
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부동산 개발사업의 절차와 특징
부동산 개발사업의 절차와 특징
부동산개발 사업은 토지의 확보, 기획, 자금의 조달이라는 3가지 중요한 영역이 기본요소라고 할 수 있다. 이러한 기본요소를 구체적으로 전개할 수 있는 부동산 개발사업의 추진과정은 연구자에 따라 여러 형태로 구분된다. 보통은 크게 4단계로 나눌 수 있고 다시 8단계로 세분화할 수 있다. 이렇게 세분화하는 것은 일반적인 기준으로 분류한 것일 뿐 특별히 규격화되어 있는 것은 아니다. 또한 사업의 유형이나 주체에 따라서는 다른 과정으로 진행할 수도 있다.
크게 4단계의 대분류와 개발과정의 특성에 따라 8단계로 소분류하여 각 과정을 살펴본다.
[부동산 개발과정의 단계]업무개념 4단계 특성에 따른 실행8단계 관 련 자 ① 사업 사전 평가단계 사업구상 단계 기획단계 사업타당성 분석단계 시행사, 시장분석사, 설계사, 건설사 ② 개발 준비 단계 토지계약단계 개발사업 인·허가단계 시행사, 중개사, 설계사, 엔지니어링, 건설사, 금융기관 ③ 분양, 시공 단계 공사시공단계 영업활동단계(분양등) 시행사, 건설사, 감리사, 분양대행사, 중개사, 금융기관 ④ 입주와 정산 단계 입주/정산단계 시행사, 건설사, 관리회사
① 사업사전평가단계
개발의 1단계라 할 수 있는 사업사전평가단계에서는 사업착수전 타당성을 평가하는 한계로, 사업지가 교통 및 환경에 적합한 지에 대한 입지조건의 분석과 사업조건, 시장환경, 사업특성이 주 분석대상이 되며, 이때 검토되는 주요 위험요인으로는 교통이나 환경여건의 적정성, 사업주체 구성의 적정성, 세제 및 금리·법률이나 규제·소비자 선호의 변화, 사업기간이나 개발방식, 사업규모의 적정성 등을 검토한다.
이 단계에서 시행사는 사업파트너인 시공사와 함께 사업구도를 검토하며 시장분석가도 활동한다.
② 개발준비단계
2단계인 개발준비단계는 실질적인 개발을 위한 토지매입단계로서 본격적인 개발사업을 위해 해당 부지를 분석하고, 부지에 따른 사업성을 검토한 후 실질적인 사업계획과 자금조달계획을 수립하고, 토지를 매입한 후 인·허가를 진행하는 단계이다. 이 단계에서는 실제적으로 사업이 진행되기에 자금이 투입되고 구체적인 마스터플랜을 수립하고 집행해 나간다. 즉, 사업추진계획, 개발계획, 자금조달계획, 분양계획 등을 포함한다. 사업추진계획에는 부동산 개발사업의 시행주체를 자체적으로 할 것인지 신탁사를 활용할 것인지 등의 여부도 검토한다.
아울러 사업시행을 위한 구체적인 시기 등도 정한다. 개발계획을 수립 시에는 개발방향에 따른 건축물의 규모, 시설물의 배치 등 건축에 관한 기본계획도 수립한다. 이들은 모두 설계를 통해 이루어진다.
부동산 개발사업은 계획수립단계에서 사업계획 못지않게 중요한 부문이 자금조달계획이다. 물론 자체자금이 여유가 많을 때에는 차입할 필요가 없을 수 있다. 그러나 대부분의 개발사업은 투입자금의 규모가 커서 개발회사의 자체자금으로 사업 전체를 운영해 나가기가 쉽지 않다. 따라서 외부자금을 차입하게 되고 그에 따라 자금조달계획이 중요하며 금융기관이 필수적으로 개입된다.
개발사업 인·허가 단계에서는 정해진 법률적 절차에 의해 진행되기 때문에 이들 측면에서 검토와 이해가 필요하다. 인·허가 과정에서 사업자와 인·허가기관이 서로 상충된 견해를 가지고 다투기도 하며 설계사, 엔지니어링, 각종 영향평가기관이 역할을 한다.
③ 분양, 시공단계
3단계인 분양, 시공단계는 분양과 실질적인 공사가 이루어지는 단계이다. 이는 관계법규에 의해 분양이나 임대 공급승인이 이루어지면, 생산 또는 예정된 상품을 분양이나 임대하기 위한 영업활동을 하게 된다. 영업활동단계에서는 개발되는 상품의 유형에 따라 임대할 것인지, 분양할 것인지 등이 정해지고 영업활동의 방향도 이에 따르게 된다.
주택과 같이 보증을 받아야 하는 경우는 보증과 함께 상품개발이 완성되고, 이에 대한 각종 인·허가가 완료되면 착공신청과 함께 공식 분양승인 등을 위한 활동을 전개한다.
대체로 아파트의 경우에는 모델하우스를 설치하여 미리 일반인에게 보여 주고 분양을 하게 된다. 분양의 경우에는 사업 착수 일정시점 후 분양승인 과정을 거치면 언제든지 가능하지만, 임대의 경우에는 대체로 건물의 준공이 되어야 가능하다.
또한 이 단계는 이제까지의 계획을 실제적으로 건축 실행하는 단계인 바, 인·허가를 받는 사항에 따른 제 조건을 이행하면서 설계에 따라 공사를 진행한다. 소비자가 원하는 상품을 현실적으로 만들어내는 작업으로 시간이 많이 소요되며 시공사가 전반적으로 담당하게 된다.
④ 입주와 정산단계
4단계인 입주와 정산단계는 건축물 공사가 종료되어 입주와 정산이 이루어지는 단계이다. 건물의 준공이 이루어지면 수분양자 또는 임차인은 입주가 시작된다. 오픈하여 운영하게 되고 관리회사에서 맡아서 관리하게 된다. 이후 사업에 관한 정산을 하고 완료하게 된다. 이때는 입주에 따라 하자책임에 따른 위험요인이 발생할 소지가 있으며 시행사와 시공사, 관리회사가 주로 담당한다.
부동산 개발사업 ‘양날의 검’ 레버리지
에쿼티보다 수익률 높일 수 있지만 자칫 ‘쪽박’ 찰 수도
부동산 개발사업(시행업)은 부동상 상품 공급을 목적으로 토지의 형질 변경이나 건축물, 건물 등을 건설해 판매, 또는 임대하는 사업을 말한다. 많은 사람들이 이 사업을 하면 큰돈을 벌 수 있다고 생각한다.
맞는 말이기도 하다. 그러나 그만큼 감당해야 할 위험도 크고 대박의 확률도 생각보다 높지 않은 것이 부동산 개발업이다.
부동산 개발사업으로 대박을 꿈꾸는 이들에게 교훈이 될 만한 사례가 있다. 개인 명의로 부동산 개발사업을 하던 A씨는 2년 전 경기도 파주에 건물을 짓기로 하고 사업 계획서를 만들어 은행에 대출을 신청했다. 하지만 은행은 사업 계획서를 반려했다. 수익성이 너무 부풀려져 있는 게 문제였다.
A씨는 은행을 설득하고 다른 은행을 알아보는 등 대출 승인을 받으려 몇 개월을 보냈지만 모두 요지부동이었다. 오히려 빚을 내서 산 땅이 이자가 감당이 안 되는 상황에 이르고 말았다. 결국 A씨는 해당 사업 계획을 포기할 수밖에 없었다. 영세한 개인사업자였던 A씨의 생활도 나락으로 떨어져 현재까지 힘들게 생활을 하고 있다.
과욕이 부른 참사다. 부동산 시행업계에서는 이런 사례는 비일비재하다.
부동산 개발에 레버리지 잘 활용하면 대박
반면 A씨와는 달리 부동산 개발업으로 큰 수익을 낸 경우도 적지 않다. 이런 사례들을 분석해보면 대부분 높은 레버리지(차입 자본으로 투자를 하는 것)를 잘 활용했다는 공통점을 찾아 볼 수 있다.
일반적으로 부동산 개발사업의 경우 총 사업비는 자기 자본(에쿼티)과 타인 자본(금융 및 시공사의 외상 부담)으로 이루어진다. 그런데 여기서 타인 자본이 많게는 자기 자본의 10배 가까이 투입되면 그만큼 레버리지 효과가 커지고 수익률도 높아지게 된다.
하지만 문제는 대출 등 타인자본을 활용한 레버리지의 활용은 양날의 검이 될 수 있다는 점이다. 높은 레버리지 비율이 개발 사업자에게 대박을 안겨줄 수도 있지만, 반대로 쪽박을 차게 만들 수도 있기 때문이다.
레버리지를 활용해 부동산 개발사업을 진행하다가 실패하게 되면 단순히 자기 돈 몇 푼을 잃고 마는데 그치는 게 아니다. 이 경우 막대한 빚더미와 함께 채무불이행자로 추락해 재기가 어려울 정도의 타격을 입을 수 있다.
실제 사례가 있다. 필자가 처음 P2P 회사를 창업하고 1호 상품 출시를 위해 물건들을 검토할 당시 유력한 1호 상품의 후보였던 충남 당진의 한 다세대주택 현장의 경우가 이런 사례에 해당한다.
당시 당진의 다세대주택 공사를 진행하다가 사업비가 부족해진 개발업자는 필자에게 그럴듯한 사업 계획을 제시했다. PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 회수에 결정적인 요소인 준공 후 예상 담보가치 기준 LTV(Loan To Value ratio·주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율) 또한 상당히 안정적이었다.
그런데 개발업자는 필자의 지속적인 요구에도 불구하고 기존에 지출된 사업비 상세 내역은 제출하지 않고 버텼다. 기존 사업비 지출 내역은 현재 시점까지의 공정률과 비교해 사업비가 어떻게 집행되었는지를 확인할 수 있는 기본적인 근거 자료다. 기존 지출 사업비 내역이 있어야 실제 개발업자가 투입한 에쿼티를 산출할 수 있다.
하지만 당진 다세대주택 개발사업자는 이런저런 핑계를 대며 자료 제출을 미루면서 시간을 끌다가 거의 투자심의가 통과되기 직전에 자료를 제출했다.
개발업자가 제출한 기존 사업비 지출 내역을 분석해 보니 실제 개발업자가 투입한 에쿼티가 총사업비 대비 5%도 안 된다는 사실이 밝혀졌다. 5%의 에쿼티로 사업을 진행한다는 말은 바꿔 말하면 20배의 레버리지를 쓴다는 것이다. 결국 해당 현장(당진 다세대주택)에 대한 대출은 실행되지 않았다.
그런데 필자는 얼마 후 다른 P2P회사가 그 현장에 대출을 실행한 것을 우연히 알게 됐다. 하지만 필자의 예상대로 그 현장은 결국 준공되지 못한 채 부실화됐다.
이 현장의 경우 자기 자본의 20배에 달하는 레버리지를 썼던 개발업자가 만약 건물을 정상적으로 준공만 시켰다면 아마도 투입한 자본 대비 꽤 큰 수익률을 얻었을 것이나, 하지만 결과는 정반대였고 빚더미에 앉다 못해 사기죄로 구속까지 되었다는 소식까지 들려 왔다.
부동산 개발 투자, 무작정 따라 하다간 ‘쪽박’
부동산 시장에서 소위 ‘시행업자’로 불리는 부동산 개발업자들은 개발사업을 하면서 99.99% 타인자본을 사용하게 된다. 아무리 돈이 많은 사람도 마찬가지이다. 이는 개발업자가 돈이 없어서 타인자본을 사용하는 것이 아니라, 위에서 말한 것처럼 레버리지 활용을 통한 수익률 극대화를 위해 타인자본을 활용하는 것이다.
부동산 개발사업의 경우 통상 매출 대비 이익률은 10~30% 수준이다. 자기자본 100%로 사업을 했다면 자기자본대비 수익률(ROE)는 그대로 10~30%가 된다. 그러나 자기자본 10%로 사업을 했다면 ROE가 100~300%가 되는 것이다. 이런 셈법에 따라 개발업자들은 자기자본 투입 비율을 최소화시키고 타인자본(대출)을 최대한 활용하고자 한다. 사실 개발사업의 경험이 축적되고 전문성이 있을수록 이런 경향이 강하게 나타난다.
그러나 문제는 경험도 전문성도 크지 않은 초보 건축주들조차 이러한 셈법을 따르려 하는 데 있다. 전문 개발사업자조차도 지나친 레버리지를 사용하다 사업에 예기치 못한 문제가 발생할 경우 큰 어려움을 겪을 수 있기에, 초보자일수록 지나친 레버리지 활용은 지양해야 한다.
타인자본 중 일부인 시공사의 외상 부담금은 다음 기회에 따로 다뤄보기로 하고 이번에는 이 부분을 무시하고 타인자본을 곧 금융을 통한 대출이라고 가정하고 이야기를 진행해 보겠다.
각 금융권 별로 다른 대출조건과 특성 파악이 중요
통상 PF대출이라고 불리는 개발사업 관련 대출은 현재는 존재하지 않지만 토지에 사업비가 투입되어 향후 준공될 건물의 예상가치(준공 후 예상가치)를 기준으로 각 금융권별로 정해진 담보 인정 비율(LTV)을 적용하여 최대 대출 가능 한도를 산출하게 된다.
1금융권(시중은행)의 경우 금리가 싼 반면 적용하는 담보 인정 비율(LTV)이 낮다 보니, 그만큼 사업자가 투입해야 하는 자기자본의 비율이 높아지게 된다. 1금융권의 경우 소규모 개발사업에 대한 PF대출에는 소극적이기 때문에 시설자금 대출을 통해 최대 전체 사업비의 50% 이내의 대출을 실행하는 경우가 대부분이다.
이 경우 당연히 개발사업자는 50%의 사업비를 자기자본으로 충당하여야 한다. 개발사업의 자기자본대비 수익률은 떨어지지만 반대로 사업의 안전성은 그만큼 높아지게 된다.
2금융권의 경우 준공 후 가치 대비 LTV를 높게 적용해 최대 전체 사업비 대비 80%에 가까운 대출을 해주기도 한다. 1금융권과 비교하면 부담해야 할 금융비용(금리, 수수료)은 늘어나게 되지만 개발사업자는 20% 수준의 자기자본만으로 사업을 진행할 수 있는 장점도 있다.
사업의 리스크는 높아지지만 이론상의 자기자본 대비 수익률은 높아지기 때문에 많은 개발사업자들이 2금융권 대출을 선호하게 된다. 그러나 2금융권 대출을 사용하더라고 금융권이 요구하는 자기자본비율 수준 20% 외에 최소한의 여유자금을 확보하고 사업을 진행해야만 건축비 증가, 공사기간 지연 등 예기치 못한 변수에 대비할 수 있을 것이다.
이외에 2금융권이 요구하는 20%의 자기자본비율을 맞추지 못하는 경우 최근 급성장하고 있는 P2P를 포함한 사금융권을 통해 사업비를 조달하는 경우도 있다. 사금융을 사용하게 된다면 일반적인 리스크 이외에도 금융회사가 불법 업체는 아닌지, 처음 약정한 대출을 실행할 능력이 있는 회사인지 등도 고려를 하여야 할 것이다.
특히 PF대출의 경우 기성률에 따라 대출이 분할 지급되는 캐피털 콜 방식(투자 수요가 있을 때마다 건건이 자금을 투입하는 방식)이 대부분이기 때문에 금융회사가 제때 약속한 대출을 집행하지 못할 경우, 사업 자체가 망가질 수 있다는 점을 반드시 고려하여야 할 것이다.
이에 대한 실례로, 한때 꽤나 잘 나갔던 한 P2P 회사에서 PF 대출을 받아 사업을 진행하던 강원도의 현장이 있었다. 대출을 약정한 P2P 회사 상품의 연쇄 부실이 발생하면서, 추가 자금 모집이 원활하지 않았다. 그러다 보니 제때 공사비를 지출하지 못해 사업 기간이 길어지면서 사업수지가 악화되어 부실 현장이 되고 말았다.
안전한 부동산 투자를 위해선 사전 상담이 필수
이처럼 부동산 개발사업은 감당할 수 있는 리스크와 확보 가능한 에쿼티 비율에 따라 일반적으로 자기 자신에 맞는 금융을 통해 부족한 사업비를 조달하게 된다.
하지만 개발하는 물건의 종류, 입지, 사업성 등 많은 변수에 따라 대출 실행 가능 여부와 대출한도에 차이가 발생할 수 있으므로 반드시 사업에 착수하기 전에 발품을 팔아 여러 금융기관들과 직접 상담을 받아야 한다.
또 가급적 전문가들의 도움을 적극적으로 받아서 사업 진행 중에 사업비 부족으로 낭패를 겪는 일을 막아야 한다.
김영빈 포켓핀테크 대표이사
<본 글은 필자 개인의 의견으로 중앙일보와는 관련이 없습니다.>
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[부동산개발사업] 부동산개발사업의 정의, 종류, 주요단계, 계약구조 개념
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부동산개발사업의 정의, 종류, 주요 단계, 계약구조에 대해 알아보겠습니다.
부동산 금융 내지 개발사업 관계자 분들께는 기본적인 내용이라 참고만 하시면 됩니다.
부동산개발에 관심이 있거나 부동산개발입문자라면 반드시 알아야할 사항입니다.
부동산 개발사업의 정의
부동산 개발사업을 정의하는 것은 관련법에 따라 정의된다고 판단하시면 됩니다.
부동산 개발사업을 정의하고 있는 법률은 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률, 부동산 투자회사 법률입니다.
각 법률별로 정의하는 부동산 개발사업의 정의는 다음과 같습니다.
1) 부동산 개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여 그 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 부동산 개발업자와의 약정에 의하여 부동산을 일반 이용자보다 우선적으로 이용하거나 유리한 조건으로 이용할 수 있는 권리의 전부 또는 일부를 공급하는 것입니다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외합니다.
가. 타인에게 공급할 목적으로 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
나. 타인에게 공급할 목적으로 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하는 행위
2) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률
집합투자재산을 부동산에 운용함에 있어서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말합니다.
가. 부동산을 취득한 후 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에 이를 처분하는 행위. 다만, 부동산개발사업에 따라 조성하거나 설치한 토지, 건축물 등을 분양하는 경우, 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외합니다.
3) 부동산투자회사법
부동산개발사업이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업을 말합니다.
가. 토지를 택지, 공장용지 등으로 개발하는 사업
나. 공유수면을 매립하여 토지를 조성하는 사업
다. 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축하는 사업
라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 사업과 유사한 사업으로 대통령령으로 정하는 사업
부동산개발사업의 종류
부동산개발사업의 종류는 개발대상, 사업주체, 사업의 종류에 따라 분류할 수 있습니다.
1) 개발대상 : 주거시설, 상업시설, 산업시설, 공공시설, 복합시설, 복합단지 개발사업
2) 사업주체 : 공공개발방식, 민간개발방식, 민관합동개발방식
3) 사업의 종류
사업의 종류 역시 관련 법들에 의해 연관된 영역에 따라 구분되어 있으며, 아래와 같습니다.
– 신도시 개발사업
– 주거환경개선사업, 주택 재개발사업, 주택 재건축사업, 도시 환경정비사업
– 관광 숙박업 및 관광객 이용 시설업 개발사업, 관광 단지개발 사업
– 등록 체육시설업 개발 사업
– 도시계획 시설사업
– 산업단지 개발사업
– 보금자리 주택지구 조성사업
– 도시개발사업
– 경제자유구역 개발사업
– 혁신도시 개발사업
– 행정중심복합도시 건설사업
– 기업도시 개발사업
– 역세권 개발사업
– 복합 환승센터 개발사업
부동산개발 주요단계
일반적으로 국내 부동산개발사업을 단계별로 구분해보면 아래와 같이 세분화할 수 있으며, 여러단계 중 분쟁발생의 개연성이 상대적으로 높은 단계는 협상 및 계약단계, 사업실행단계 및 사업완성단계 입니다.
1. 기획단계 : 부지물색, 부지분석(용도분석, 권리분석, 인허가분석, 입지분석), 개발 개념설정
2. 사업계획단계 : 상품결정, 규모확정, 사업구도확정, 자금조달계획, 분양마케팅계획, 사업타당성검토, 사업계획수립
3. 사업성 검토단계 : 수익성검토, 분양성검토, 공사비검토, 사업비검토, 분양마케팅비검토
4. 협상 및 계약단계 : 협상(지주와 토지계약협상, 금융기관협의, 시공사협의), 계약단계(부지매매계약, 용역계약, 시공사도급계약, 금융사업무협약, 분양대행계약)
5. 사업실행단계 : 사업계획확정, 건축설계, 인허가, 분양, 시공
6. 사업완성단계 : 준공 및 입주, 정산 및 관리
국내 부동산개발사업의 계약구조
국내 부동산개발사업의 일반적 계약구조는 개발사업의 단계에 따라 사업지의 소유자와 시행사간에 토지매매계약, 시행사, 시공사, 대출기관 간의 사업약정서 체결, 시행사와 시공사 간의 공사도급계약, 설계 혹은 감리자와 시행사간에 설계 및 감리계약, 사업에 따라 필요한 경우 분양보증기관과의 분양보증계약, 수분양자들과 시행사 간의 분양계약을 체결하는 구조입니다.
이상 부동산개발사업의 기본 내용에 대해 포스팅해 보았습니다.
감사합니다.
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#5 부동산개발사업과 수지분석
이번 시간에는 부동산 개발사업의 사업 타당성 검토 시 반드시 필요한 수지분석에 대해 알아보겠습니다. 수지분석은 예상수입과 사업비용, 수익규모 및 수익률을 검토하여 자금조달계획, 미래의 현금흐름, 금융비용 등을 예측할 수 있는 방법인데요. 이는 사업의 재무적 타당성을 확인하기 위한 것으로, 투자 또는 대출 시 상환 가능 여부를 가늠할 수 있는 중요한 지표가 됩니다.
특히 P2P투자에서는 부동산 개발사업과 관련된 ‘수익권’ 또는 ‘우선수익권’을 담보로한 ‘수익권 ABL’의 경우 수지분석은 담보가치를 평가하는 가장 중요한 기준이 됩니다. 따라서 수익권 ABL 상품을 정확히 검토하기 위해서는 차주(시행사)가 제시하는 수지분석을 분석하고 그 내용이 타당하고 실현 가능한지 여부를 판단할 수 있는 역량이 필요합니다. 그렇다면 수지분석표 내에는 어떤 항목들이 있고, 그 항목들별로 주요 포인트는 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다.
1. 수지분석을 하는 이유는?
먼저 수지분석을 하는 이유는 다음과 같습니다.
(1) 적정한 대출규모인지를 파악할 수 있다.
* 오버펀딩을 방지하고 상환 가능성을 제고
(2) 사업의 안정성 여부를 확인할 수 있다.
(3) 담보가치를 정확하게 파악할 수 있다.
2. 수지분석표 내 주요 구성항목
수지분석은 부동산 개발사업과 관련하여 예측 가능한 총수입과 총지출 내역을 수지분석표 상에 종합하여 사업수익을 평가합니다. 수지분석표의 주요 항목은 상기의 표와 같으며 개발사업의 종류에 따라 세부적인 구성항목은 다르니 참고해주시기 바라고, 이번 시간에는 개발사업에 있어서 일반적으로 많이 검토하는 내용을 위주로 설명을 드리겠습니다.
3. 개별 구성항목 분석
(1) 수입
1) 분양수입금
수입에는 보통 분양수입금과 부가가치세가 있습니다. 먼저 분양수입금은 수분양자와의 계약을 통해 건축물의 호실 또는 객실을 양도한 후 받는 수입으로서 호실(객실)별 분양가(공급면적 * 평당 분양가)에 호실 수를 곱하여 산출합니다. 간단한 예를 들자면, 평수가 동일한 100개의 호실이 있고 1개 호실 당 분양가가 2억원이라면 2억원(1개호실) * 100(총 호실)로 200억원의 분양수입금을 산정할 수 있습니다.
분양수입금 분석 시의 포인트는 평당 분양가가 적정하게 산정되었는지 판단하는 것입니다. 분양가가 과다하게 산정될 경우 미분양에 따른 할인분양 또는 분양수입금에 연동한 비용항목의 증가로 최초 계산한 사업수익보다 수익이 낮아질 수 있기 때문입니다.
그렇다면 적정 분양가인지는 어떻게 확인할 수 있을까요? 가장 직접적인 방법은 사업지 주변 공인중개소를 방문하여 그 지역의 공인중개사에게 분양가를 확인하는 방법인데요. 하지만 부동산 P2P 상품을 분석하면서 전국 각지의 모든 사업지를 일일히 방문하는 것은 상당히 제한적입니다.
따라서 온라인으로 부동산실거래가를 조회하여 주변시세를 확인하는 것이 가장 일반적인데요. 부동산실거래가는 ‘국토교통부에서 제공하는 실거래가 공새시스템’ 사이트를 통해 쉽고 편리하게 확인할 수 있습니다. 이 외 간접적인 분양가 확인 방법으로는 감정평가서, 경매사례 등을 통해 파악하는 방법이 있습니다.
| 국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템을 통해 다양한 건축물의 실거래가 확인이 가능하다, 이미지 출처 국토교통부 실거래가 공개시스템( http://rt.molit.go.kr/ )
분양가를 판단할 시 가장 주의할 점은 부동산 개발사업이 통상 2~3년 가량 소요되는 장기프로젝트인 경우가 많고 급변하는 부동산 시장의 상황에 영향을 많이 받으므로 부동산 정책, 시장상황, 주변 개발현황 등 미래의 변수까지 다방면으로 확인하여 분양가를 판단해야 합니다.
2) 부가가치세
다음 수입으로는 부가가치세가 있습니다. 부가가치세는 분양가와는 별도로 건물가격의 10%에 해당하는 금액을 부과하는 것인데요. 『주택법』 상 85㎡을 초과하는 주택만 부가가치세를 납부하게 되어있습니다. 부가가치세의 산정방식은 일반적으로 토지분에 대해서는 부가가치세를 납부하지 않으므로 보통 약식으로 분양수입금의 7%를 부가가치세로 산정하고 있습니다.
(2) 지출
지출에는 토지매입비, 공사비, 등과 같이 수입보다 더욱 다양한 항목을 산정하게 되는데요. 각각의 항목별로 상세히 살펴보도록 하겠습니다.
1) 토지매입비
토지매입비는 사업초기 가장 큰 비용을 지출하는 항목으로 시행사 입장에서 안정적인 사업을 진행하기 위해서는 주변 공시지가 및 시세를 조사하여 적정한 가격에 토지를 매입하는 것이 중요합니다. 만약 시세 대비 과도한 금액을 지불하는 경우 사업수익의 부실로 사업 자체가 진행되지 못하는 경우도 있기 때문이죠. 그리고 토지매입비는 토지비뿐만 아니라 매입과정에서 발생하는 취등록세(토지비의 4.6%), 법무사 등기대행료(평균 토지비의 0.2~0.4%), 국민주택채권비용 등도 포함됩니다.
이 외에도 토지매입과 관련한 비용으로는 중개수수료와 컨설팅수수료 등과 같은 지주작업비, 사업권인수비용이 있는데요. 이 비용에 대해서는 명확한 지불 기준이 없기 때문에 차주가 비용을 과다하게 계상하여 유용할 위험성도 존재합니다. 따라서 대출금융기관에서는 중개수수료와 컨설팅수수료 등의 비용을 사업비용으로 아예 인정하지 않거나, 인정을 하더라도 일정한 비율 내에서만 인정하는 것이 일반적입니다.
2) 직접 공사비
공사비는 세부적으로 토목공사비와 건축공사비 그리고 지하층 공사비와 지상층 공사비 등으로 다양하게 나눌 수 있으나 일반적으로 건축 연면적에 평당 공사비를 곱하여 산정합니다. 평당 공사비는 시공사 규모별, 지역별, 건축 용도별 그리고 마감재 등에 따라 다르고 물가 상승률 등의 영향으로 매년 상승하는 추세이나 통상적으로 건축물별 책정하는 금액은 아래 표와 같습니다.
따라서 공사비를 확인할 때에는 위 금액을 기준으로 과도하게 많이 책정되거나, 적게 책정된 것은 아닌지 살펴보고 과도하거나 또는 과소할 경우에는 그 이유가 무엇인지까지 확인하는 것도 필요합니다.
3) 간접 공사비
① 설계비와 감리비
설계비와 감리비도 마찬가지로 건축 연면적에 평당 단가를 곱하여 산정하고, 평당 단가는 사업규모가 크면 클수록 적어지는 특성이 있으나 통상적으로 평당 5~10만원 선으로 책정됩니다. 설계비 중 인테리어 비용은 별도로 산정되는 경우가 있기도 하나 보통 설계비에 포함되어 산정되고, 감리비에는 건축, 전기, 통신 소방감리까지 포함하여 산정되는 것이 보통입니다.
② 철거비와 진입도로 등의 공사비, 인입공사비
철거비는 철거면적 평당 10~15만원 선이며 대규모 사업의 경우 직접 공사비에 포함하여 산정하기도 합니다. 진입도로 등의 공사비는 인허가 과정에서 진입도로 또는 사업지의 주변 도로 등을 강제로 만들어야 하는 경우가 있는데요. 이 때 직접 공사비와는 별도로 도로 실공사 면적을 기준으로 진입도로 등의 공사비를 산정합니다. 그리고 인입공사비는 단지 또는 건물 내 수도, 전기, 도시가스 시서 등을 연결시킬 때 발생하는 공사비용으로 건물의 규모, 지역, 위치, 지역난방 여부에 따라서 비용이 상이하나 보통 평당 25천원으로 산정합니다.
③ 미술장식품설치비
| 세종시 신청사 내 미술작품
아파트 단지 내 미술장식품이 설치되어 있는 경우를 종종 보셨을텐데요. 이 미술작품 또한 의무적으로 설치하도록 규율되어 있습니다. 1만㎡ 이상의 공동주택, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 등과 같은 건축물에는 의무적으로 미술장식품을 설치해야 하고, 설치비는 지상 연면적에 표준건축비와 조례요율(주거 0.1, 기타 0.7%)을 곱하여 산정합니다.
④ 지구단위계획 및 교통 영향평가 용역비, 환경영향평가 용역비
일반적으로 인허가 관련 비용은 설계비에 포함되는 경우가 많으나 1종 일반주거지역을 2종 일반주거지역으로 변경하는 종 변경 또는 종 상향 등과 같은 경우에는 지구단위계획이 필요하며 이 때 별도로 지구단위계획 용역비를 산정하게 됩니다. 그리고 건축 연면적 5만㎡, 판매시설8천㎡ 이상 등의 대규모 사업장인 경우 교통영향평가를 받아야 하므로 이에 따라 교통영향평가 용역비도 별도로 산정하게 됩니다.
또한 도시개발사업 중 일정 면적 이상의 관리지역 개발행위, 토석 채취사업, 골프장 또는 체육시설사업 등과 같이 개발사업이 환경에 영향을 미칠 수 있는 사업인 경우에는 환경영향평가를 받아야 하며 이 경우에도 용역비를 별도로 산정하죠.
⑤ 감정평가 용역비와 기타 용역비
감정평가는 최초 대출을 받기 위해 진행하는 토지 감정평가와 준공 후 건물에 대한 감정평가가 있으며, 감정평가 수수료는 감정가액에 국토교통부가 고시하는 수수료율을 곱하여 산정합니다. 이 외의 용역비로는 측량비, 지질조사비가 있으며 초기 사업수지 작성 시 위 인허가 용역비와 관련하여 일식으로 1~2억원 가량 계상하기도 합니다.
4) 판매비(분양비용)
① 홍보관(모델하우스) 건립비 및 홍보관 부지 임차비와 운영비
홍보관(모델하우스)은 보통 건축연면적 200평 ~ 400평 규모로 건립하며 건립비는 철거비 포함 건축 연면적 기준 평당 400만원 ~ 500만원선 입니다. 홍보관 부지임차비는 지역에 따라 다르나 통상적으로 서울시나 광역시의 경우 월 2,000 ~ 5,000만원이며 기타 지방의 경우에는 월 1,000 ~ 2,000만원 선의 금액에서 부지를 선정합니다. 홍보관 운영비는 운영기간에 따라 다르나 월 1,000 ~ 2,000만원 정도로 책정 중에 있습니다.
② 분양수수료 및 홍보(광고)비
분양수수료는 입지여건 및 시장상황에 따라 상이하나 통상 아파트는 1세대당 300~500만원, 상가 및 오피스텔은 1개 호실당 5~7% 선에서 정해지고 있습니다. 홍보비는 보통 매출액의 1% 내외로 산정하며, 일반적으로 아파트보다 상가 홍보비의 비율이 더 높은 경향이 있습니다.
③ 분양보증수수료
| 분양보증 관련 내용, 이미지 출처 : 주택도시보증공사 공식 홈페이지
『주택법』 상 사업계획승인을 얻어 30세대 이상 건설하는 주택사업, 50세대 이상의 도시형생활주택의 경우 사전분양을 하기 위해서는 수분양자가 납부한 분양대금의 보호를 위해 법이 인정한 기관인 ‘주택도시보증공사 등으로부터 분양보증’을 받아야만 하는데요. 이 때 분양보증에 대한 수수료를 납부하게 됩니다. 분양보증수수료의 산정방법은 잔금을 제외한 ‘납부총액’ 즉 ‘보증금액’에서 신용등급별에 따라 책정되는 보증료율, 보증기간을 곱한 후 이를 365일로 나누면 됩니다.
* 분양보증수수료 : 분양금액(잔금제외 총액 : 보증금액)*보증료율(신용등급별)*보증기간/365일
6) 일반관리비
① 시행사 일반관리비
시행사 일반관리비는 보통 월 1,500 ~ 3,000만원 선으로 산정하며 일반관리비 중 민원비, 영업비 등과 같이 예측하기 어려운 비용에 대비한 사업예비비는 보통 매출액의 1% 내외로 산정합니다. 다만, 다수의 민원 발생이 예상되고 민원처리비가 어느 정도 계산이 가능한 경우에는 예비비와 별도로 민원비를 따로 산정하기도 합니다.
② 신탁수수료
신탁수수료는 신탁의 종류에 따라서 다르나 일반적으로 개발사업과 관련한 신탁으로 관리형토지신탁은 분양수입금의 1% 내외이며, 차입형토지신탁은 3~4%선으로 산정하고 있습니다.
③ PM용역비
사업전반에 대한 관리 용역 업무를 수행하는 PM(Project Management) 용역비의 수수료는 평균 분양수입금의 2~4% 선으로 책정됩니다. 또한 규모가 큰 대형프로젝트의 경우 회계 및 법률 분야에 대해 전문기관을 통하여 타당성 조사를 실시하는데 이 경우 통상 5~6천만원 선에서 수수료를 산정하고 있습니다.
④ 입주관리비
입주관리비는 준공 후 입주 시 입주관리 서비스를 위한 비용으로 세대별 또는 호수별로 15 ~ 30만원 선으로 평균 25만원으로 산정하고 있습니다.
7) 세금
① 부동산보유세(재산세 등)
토지 등 부동산에 대한 보유세로는 재산세, 지방교육세, 도시계획세, 종합부동산세 등이 있습니다. 식은 과세표준(개별공시지가)*공정시장가액비율(60% 또는 70%)*세율(3억 초과 0.4%)*보유기간이며 지방교육세는 재산세의 20%, 도시계획세는 과세표준(개별공시시가)*공정시장가액비율(60% 또는 70%)*0.14%로 계산합니다. 재산세와 별도로 일정금액 이상의 부동산에 대해 종합부동사세가 부과되며 산식은 과세표준(개별송시지가-공제금액)*80%*세율*보유기간입니다.
② 보존등기비(신축건물 취득세)
보존등기란 부동산 신축 후 그 소유권을 보존하기 위해 행해지는 등기, 즉 부동산에 관한 최초의 소유권 보존 등기를 의미하고, 보존등기 시에는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 납부해야 합니다. 기본 산식은 과세표준에 취득세는 2.8%, 지방교육세는 0.16%, 농어촌특별세는 0.2%의 세율로 총 3.16%을 곱하여 계산합니다. 일반적으로 법무사수수료까지 포함하여 취득가액의 3.2%를 곱하여 계산하기도 합니다.
8) 금융비용
금융비용은 크게 수수료와 이자로 나눌 수 있습니다. 수수료는 대출취급수수료, 금융자문수수료, 미담확약수수료, 트리거 수수료(Trigger Fee) 등이 있고 이자는 PF대출이자와 신탁계정대이자(차입형토지신탁), 중도금대출이자 등이 있습니다. 수수료와 이자는 대주, 사업성, 시행사 및 시공사의 신용도 등에 따라 차이가 있으며, 수수료는 1~5%, 이자는 4~8% 내로 결정되는 경우가 많습니다.
4. 사업수익
개발사업에 대한 총수입에서 총지출을 뺀 금액이 시행사의 사업수익이며, 통상 세전(법인세) 수익을 의미합니다. 다만 사업수익은 위탁자의 수익권과는 구별해야 하는데요. 위탁자의 수익권에는 사업수익 외에도 시행사의 에쿼티가 포함되어 있기 때문입니다. 따라서 ‘수익권ABL’ 검토 시에는 사업수익만 볼 것이 아니라 사업수익과 함께 시행사 에쿼티까지 파악해서 분석해야 합니다.
5. 현금흐름(Cash-Flow)과 민감도 분석
수지분석 작성 시 함께 작성하는 것으로 현금흐름과 민감도 분석이 있습니다. 현금흐름은 사업기간 내 월별 현금의 유입과 유출을 나타낸 자료로서 공사기간과 분양률에 따른 현금흐름 및 자금과부족 현상을 파악하여 사업이 안정적으로 운용될 수 있는지를 분석하기 위해 작성합니다. 민감도 분석은 분양률에 따른 대출금 상환액 및 LTV를 파악함으로써 대출금 상환가능성을 분석하는데 이용되고 있습니다.
이상 부동산개발사업에 대한 수지분석 및 개별 항목에 대해 알아보았습니다. 이번 시간에 살펴본 수지분석 항목은 일반적으로 부동산개발사업 시 확인하는 주요항목으로서 구체적인 사업의 종류, 정책, 지역에 따라 세부적인 사항은 다르기도 합니다.
사실 P2P투자 시 부동산 개발사업과 관련한 모든 항목에 대해 정확한 금액을 산정하여 빠짐없이 파악하는 것은 어려운 측면이 있습니다. 다만 기본적인 항목에 대해 대략적으로 계산할 줄 알고, 특히 지출항목 중 가장 큰 비율을 차지하는 토지비, 공사비가 합리적이고 적정한지만 파악하실 수 있다면 수지분석을 통한 사업타당성 검토 시 많은 도움이 되실 것으로 판단됩니다.
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