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임대차계약서의 작성 – 찾기쉬운 생활법령정보
주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다.
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 2/24/2022
View: 3128
관례에 근거해 답변 드립니다. 부동산 qna – 매일경제 – MK부동산
이런 부분이 걱정되신다면, 계약서에 등기에 관한 부분을 명시해 달라고 하십시요. 만약 본 계약이 선순위 임차인이 아닐경우, 본 계약은 무효로 한다는 조항을 넣는다면 …
Source: board.mk.co.kr
Date Published: 8/9/2022
View: 4210
주택임대차보호법 – 국가법령정보센터
4.> 1. 주민등록을 마친 날. 2. 임차주택을 점유(占有)한 날. 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 …
Source: www.law.go.kr
Date Published: 3/18/2021
View: 9952
부동산 계약 관례 – 중개수수료와 업/다운계약 – 한국건설신문
매매의 경우에는 파는 사람인 양도인과 사는 사람인 양수인이 각각 정해진 법정중개수수룔 내고, 임대차의 경우에는 주인인 임대인과 세입자인 임차인 …
Source: www.conslove.co.kr
Date Published: 1/22/2022
View: 5293
계약서의 세밀화 – 법률신문
공인중개사나 임대인, 임차인 모두 “기타 명기하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 거래관례에 따르기로 한다”라는 문구를 특약에 넣고 …
Source: m.lawtimes.co.kr
Date Published: 2/8/2021
View: 3447
민법 임대차보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 …
담달에 새로 들어갈 집 계약서 특약에 저거 넣었는데 저게 어떤의미인거죠?개정된 임대차보호법 적용이 안된다는건가요?만약에 계약 만기 전에 계약갱신청구권 사용해 …
Source: www.teamblind.com
Date Published: 3/29/2022
View: 636
임차인입니다. 월세계약서 특약사항의 계약해지 45일전 통지를 …
또한 기타사항은 민법, 임대차 보호법, 부동산계약 일반 관례에 따르기로 한다. 라는 규정이 있습니다.1. 혹시 위 특약위반에 대해 임대인 주장대로 …
Source: www.a-ha.io
Date Published: 10/15/2021
View: 9719
주택임대차표준계약서 – 법무부
다만, 합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다. ④ 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 때에는 임대인에게 그 상환 …
Source: www.moj.go.kr
Date Published: 9/9/2021
View: 6932
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주제에 대한 기사 평가 부동산 임대차 계약 일반 관례
- Author: Wise TV
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- Date Published: 2018. 10. 28.
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주택임대차 > 주택임대차 계약 > 임대차계약 > 임대차계약서의 작성 (본문)
임대차계약서의 작성
주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.
부동산 중개업소를 통해 임대차계약을 한 경우에는 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받아야 합니다.
인쇄체크 임대차계약의 자유
임대차계약의 자유 임대차계약의 자유
주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
인쇄체크 임대차계약서의 작성
임대차계약서의 작성 임대차계약서의 작성
거래당사자의 인적 사항 거래당사자의 인적 사항
물건의 표시 물건의 표시
계약일 계약일
거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
물건의 인도일시 물건의 인도일시
권리이전의 내용 권리이전의 내용
계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
중개대상물확인·설명서 교부일자 중개대상물확인·설명서 교부일자
그 밖의 약정내용 그 밖의 약정내용
<부동산임대차계약서의 예>
※ 주택임대차계약서의 정해진 형식은 없지만, 확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다( 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」제3조 ). 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어야 합니다. 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다. 계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다. 확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다. 확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.
임대차 계약시 유의사항 임대차 계약시 유의사항
계약서 작성 시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다<출처: 국토교통부 마이홈( 계약서 작성 시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다https://www.myhome.go.kr )-부동산 상식 참조>
중개업자를 통해 계약할 시 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 합니다. 중개업자를 통해 계약할 시 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 합니다.
만약, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 명의인의 위임장을 받아야 합니다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적인 대리권이 없습니다. 만약, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 명의인의 위임장을 받아야 합니다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적인 대리권이 없습니다.
대금지급 시 유의사항 대금지급 시 유의사항
중도금이나 잔금지급시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다<출처: 국토교통부 마이홈( 중도금이나 잔금지급시 다음의 유의사항을 확인하도록 합니다https://www.myhome.go.kr )-부동산 상식 참조>
① 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받습니다.
② 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 다시 한번 떼어 내용을확인합니다. ※중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수있기 때문입니다.
③ 당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아확인합니다.
④ 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련서류를 확인합니다.
⑤ 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에는 계약서 작성시 준비하였던 서류를 다시한 번 준비합니다.
⑥ 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불합니다.
⑦ 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다. 60일 이내에 등기신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 합니다.
⑧ 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기사항전부증명서(구.등기부등본)을 떼어서 이전등기가 확실히되었는지 그 내용을 다시 한번 확인합니다.
※ 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 임차인이 계약 당시 계약금을 지급한 경우, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 임차인은 지급한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다( 임차인이 계약 당시 계약금을 지급한 경우, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 임차인은 지급한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다( 「민법」 제565조 참조). 계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다( 계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다( 「민법」 제565조 제1항 및 제398조 제4항).
임대차의 존속기간 임대차의 존속기간
임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니[(국토교통부, 임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니[(국토교통부, 주택임대차보호법 해설집 (2020), 10쪽].
임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다( 「주택임대차보호법」 제4조 제1항). 그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다( 「주택임대차보호법」 제4조 제1항).
※ 특약사항에 명시할 사항 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ·계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ·계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 https://www.myhome.go.kr )-부동산 상식 참조>
인쇄체크 임대차계약 후 받아야 할 서류
주택임대차계약서 주택임대차계약서
부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다( 부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다( 「공인중개사법」 제26조 제1항 및 「공인중개사법 시행령」 제22조 제2항).
중개대상물 확인·설명서 중개대상물 확인·설명서
만약, 부동산 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다( 만약, 부동산 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다( 「공인중개사법」 제30조 ).
공제증서 공제증서
공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 개업공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다( 공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 개업공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다( 「공인중개사법」 제30조 제5항).
관례에 근거해 답변 드립니다. 부동산 qna
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기타 제목 관례에 근거해 답변 드립니다. 조회 14046 작성자 jupy98 작성일 2010-03-17 추천 2109
회원님~ 안녕하세요?
질문을 보니, 굉장히 꼼꼼한 성격의 소유자이신것 같습니다.
법률적부분은 전문변호사와 상의하셔야 하기때문에
관례에 근거해 답변 드리겠습니다.
임대인이 일반상식의 소유자라면 1번 질문과 같은 일은 발생할 일이 거의 없겠죠. 하지만, 세상에는 상식밖의 사람들이 많으니 이런 고민을 할수도 있을것 같습니다. 임대인이 작정하고, 사기치겠다고 덤벼든다면 이런 상황이 발생할 수도 있습니다. 이런 부분이 걱정되신다면, 계약서에 등기에 관한 부분을 명시해 달라고 하십시요. 만약 본 계약이 선순위 임차인이 아닐경우, 본 계약은 무효로 한다는 조항을 넣는다면 차후 걱정하시는 상황이 발생하더라도 문제가 없지 않을까 생각됩니다.
2번 또한 임대인이 물고 늘어진다면 당연히 문제의 소지가 있습니다. 최근에는 계좌이체를 할때 입금자성명을 설정할 수 있으므로, 반드시 계약자의 이름으로 송금을 하시기 바랍니다.
계약자 명의를 변경하는 것은 문제가 없어 보입니다. 계약당사자가 서로 보는 가운데 기존 계약서를 파기한 후 새로 작성할 수 있습니다. 단, 계약 날짜는 최초 계약일로 하는 것이 좋습니다. 계약금이 문제가 될 수 있으니까요. 그리고 확정일자 또한 “계약금+중도금+잔금” 을 합한 금액에 대해서 정확하게 받으시기 바랍니다.
최악의 상황을 고민하시는 건지, 아니면 이미 벌어진 상황을 수습하시는건지는 모르겠으나.. 2번 또는 마지막 질문과 같은 상황은 발생하지 않도록 하는 것이 가장 좋을 것 같습니다. 1번과 같은 상황은 불가피하지만, 2.3번은 얼마든지 조정할 수 있습니다. 계약당사자가 시간이 없다고 배우자 명의로 계약하기 보다는 위임장과 인감도장을 배우자에게 주고 당사자 명의로 계약을 하면 간단하겠죠?
법률적으로 문제가 없느냐고 물어보셨는데요. 이런 간단한 질문으로 법률해석을 하긴 쉽지 않습니다. 상황에 따라 법률해석은 얼마든지 달라질 수 있으니까요. 순전히 관례적 입장에서 답변 드렸으므로, 법률적 해석은 변호사와 상의하시기 바랍니다.
감사합니다.
[원본글 내용]——————————————————항상 감사드립니다. 전세기간이 만료되어 다른 집으로 이사를 가려고 합니다.
임대차 계약 체결이후 몇가지 궁금한 사항이 있어 여쭙니다.
1. 잔금을 치르는 시점에서 등기부등본상에 근저당의 설정사항 등이 나타나지 않음을 확인하고 당일 전입신고+확정일자+입주 했음에도 불구하고, 우연히 그 날에 맞추어 근저당 등이 설정되는 등의 사유로 선순위 임차인 지위를 빼앗길 가능성이 있는지요?
2. 임차인을 세대주가 아닌 배우자 명의로 하여 전세계약을 체결하였고, 계약금을 임차계약자가 아닌 세대주인 남편명의의 계좌에서 집주인 계좌로 이체하고 추가로 영수증 징구 하지 않은 경우, 추후 법적분쟁 소지는 없는지요?
– 아울러, 계약 당시 시간이 나질않아 소득이 없는 배우자 명의로 계약을 했는데 잔금을 치르기 전 소급해서 세대주 명의로 계약서를 다시 작성해도 법적문제는 없는지요?
감사합니다. 목록 추천 번호 제목 작성자 작성일 조회 1 확정일자와 근저당설정등기와의 선순위 판단 등 godwls 2010.03.16 16603 2 관례에 근거해 답변 드립니다. jupy98 2010.03.17 14045 이전글
전세에 관한 질문입니다
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전세권이 설정된 주택의 후순의 임차인의 권리관계
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부동산 계약 관례 – 중개수수료와 업/다운계약
■중개수수료
우연히 본 TV방송에서 계약기간 중 임차인의 계약해지 요구로 인해 발생하는 새로운 임차인과의 계약에 대한 중개수수료는 세입자인 임차인이 아니라 집주인인 임대인이 내야 한다고 말하는 법률전문가를 보았다.
우리나라에서 중개수수료의 주체는 계약당사자가 맞다. 매매의 경우에는 파는 사람인 양도인과 사는 사람인 양수인이 각각 정해진 법정중개수수룔 내고, 임대차의 경우에는 주인인 임대인과 세입자인 임차인이 각각 낸다.
방송에서 문제된 부분은 계약기간 중 임차인의 사정으로 계약해지가 돼 다른 임차인을 구하는 경우로서, 법률적으로는 계약당사자인 임대인과 임차인이 중개수수료를 내는 것이 맞고, 계약기간 중 나가는 세입자(임차인)는 중개수수료를 낼 의무는 없다. 이에 시청자들은 억울하다고 생각했을 수도 있지만 현실은 그렇지 않다.
현실에서는 방송처럼 계약 중간에 나가게 돼 다른 임차인을 구하는 상황에서 “중개수수료는 법대로 계약당사자인 임대인이 내세요”라고 하면 임대인은 “그럼 법대로 계약기간 다 채우고 나가세요”라고 말할 것이다.
법적으로 계약당사자가 중개수수료를 내는 것은 맞지만 계약기간 또한 법적으로 지켜야 하기에 계약기간 중 세입자인 임차인의 사정으로 나가게 되는 경우 집주인인 임대인 역시 법적으로 굳이 계약기간 중에 계약해지를 해줄 의무는 없다. 하지만 세입자가 부탁하니 중개수수료를 세입자가 내는 조건으로 집주인이 협조를 해주는 관행이 생긴 것으로 법 이전에 목마른 사람이 우물을 파야 한다. 따라서 중개수수료를 내더라도 임대인이 거부하면 곤란한 것은 계약해지가 필요한 세입자라는 점을 현실적으로 생각해야 한다.
■다운계약과 업계약
몇 년 전 매매계약을 한 다운계약에 대해 세무서에서 추징금 및 과태료 폭탄을 맞는 경우가 종종 발생하고 있다.
다운계약은 실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것으로 매도자는 양도세 절세효과가 있고 매수자는 취득세를 절세 할 수 있다. 하지만 취득세 절세보다는 양도세 절세효과가 더 크기 때문에 매도인이 요구하는 경우가 많고 계약이 필요한 매수인이 마지못해 협조하는 경우가 많다.
그러나 엄연한 불법행위이며 적발 시 처벌이 무거워서 중개사들도 다운계약을 꺼려하기 때문에 일반 매매계약에는 다운계약을 찾아보기 어려워졌다. 하지만 주택과 달리 분양권은 양도세 비과세가 되지 않고 보유기간에 따른 양도세율도 주택보다 높은 분양권(1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 일반세율, 2년 이상 보유해도 1주택 양도세비과세 없음) 계약 시에는 아직도 다운계약이 빈번히 발생하고 있다.
업계약은 다운계약과 반대로 거래된 금액보다 더 높은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 취득가액이 높아지니 향후 양도차익이 줄어들어 양도세 절세효과가 있다. 주택담보대출을 더 받을 수도 있고 양도가액이 높아져도 양도세에 영향을 받지 않는 매수인이 협조를 하는 경우가 많다.
그러나 다운계약이 인정되면 실거래가 신고위반으로 취득세의 3배 이하 과태료가 발생하며, 분양권이나 입주권은 취득가액의 5%에 상당하는 금액이 과태료가 부과될 수 있고 국세청 세무조사 대상이 될 수도 있다. 탈루한 취득세와 양도세를 비롯해 신고불성실 가산세(과소신고세액의 40%)와 납부불성실 가산세(1일 0.03%/연10.95%)까지 납부해야 하며 1가구1주택 양도세 비과세 대상이 다운계약 적발이 되면 양도세비과세 혜택을 못 받을 수 있다. 공인중개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소 또는 6개월 업무정지라는 중징계 처분을 받을 수 있다.
그리고 양도세 법정신고기간 다음날부터 10년이 지나기 전까지는 탈루한 양도세를 매도자가 추징당할 수 있다. 양도세 부과 제척기간이 10년이기 때문이다.
업계약 역시 적발 시 양도세, 취득세 누락분에 대한 가산세가 적용된다. 따라서 다운계약과 업계약 모두 적발 시 세금폭탄 맞을 수 있으므로 매수인과 매도인은 불법계약을 하지 않는 것이 좋다.
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계약서의 세밀화
변호사로 근무할 때 이따금씩 동일한 주제의 계약서라도 우리나라 계약서는 동양화와 비슷하고 영미의 계약서는 세밀화와 비슷하다는 생각을 한 적이 있다. 예를 들어, 우리가 일상생활에서 많이 사용하는 표준화된 아파트임대차계약서는 9개의 조항 정도를 담고 있고, 약간의 특약사항을 더하더라도 대부분 1페이지를 넘지 않는다.
공인중개사나 임대인, 임차인 모두 “기타 명기하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 거래관례에 따르기로 한다”라는 문구를 특약에 넣고 나면 더 이상 협상하려고 하지 않는다. 문제가 발생할 수 있는 말하기 껄끄러운 다양한 경우의 수를 협상 테이블 위에 올려놓고 하나하나 이해관계를 조정해야 하는데 호의적인 분위기 속에서 일어날 것 같지 않은 변수들을 얘기하는 것에 대해 상대방이 “나를 못 믿는 것이냐”라는 반응으로 이어질 수도 있기 때문이다. 또한 상세한 계약서를 만들기 위해서 많은 시간과 비용이 드는 것도 이렇게 단촐한 계약서가 통용되는 이유이기도 하다.
이에 반하여 미국에서 일반적으로 사용되는 몇몇 임대차계약서를 보면 계약 내용이 매우 자세하다. 예컨대, 임차인의 가족이 몇 명인지 명기하고 각자의 이름, 나이 등을 기재한다. 그리고 명기된 가족 이외의 자가 방문하여 15일 이상을 머무를 때에는 임대인에게 통지하도록 하는 등 매우 시시콜콜한 사항에 대해서도 구체적으로 규정하곤 한다.
그런데 계약이 순조롭게 이행되는 상황에서는 사실 이미 사인한 계약서를 꼼꼼히 정독하지도 않는다. 계약서의 규정은 그야말로 분쟁 상황에서 빛을 발하는 것이다. 가상의 분쟁 상황에서 당사자의 권리 의무를 상세하게 규율하고 있는 계약서는 치밀한 협상과 다양한 분쟁 상황에 대한 데이터의 축적물이다. 그에 걸맞는 협상과 과거 분쟁의 데이터들이 없다면 정교하고 치밀한 계약서는 존재할 수 없다.
이번 학기부터 학교에서 맡은 업무로 인하여 강의 시간 외에도 학교의 다양한 프로그램에 관하여 학생들과 의견을 나눌 기회가 많아졌다. 그런데 새로운 교내 모의시험의 실시와 관련하여 시험 과목과 출제 형식 등만을 확정하고 ‘관례(?)’에 따라 실시하고자 했는데 학생들로부터 많은 질의가 이어졌다. 시험 시작 이후 퇴실 가능 시점은 언제부터인지, 새로 시행되는 모의시험에 결시한 경우 불이익은 무엇인지 등등 아주 구체적이고도 세부적인 질문과 함께 미처 생각하지 못했던 건설적인 의견 개진도 많이 하였다. 새삼 내가 다녔던 시절 대학교의 모습이 여백의 미를 강조한 동양화라면 현재의 대학교는 작은 부분까지 자세하고 꼼꼼하게 그리는 세밀화와 같다는 생각을 하게 된다. 학내 구성원의 의견을 적극 반영해야 하고 다양한 가상 상황에 대한 처리 방안을 미리미리 공지하여야 한다. 학교생활에서 여백의 미는 많이 사라졌지만 그 여백을 구성원 상호 간의 의견 교환과 사전 협의를 통해 예측가능성을 높이는 방향으로 세밀하게 채워 나간다면 보다 나은 배움의 장이 될 것으로 믿는다.
정소민 교수 (한양대 로스쿨)
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임차인입니다. 월세계약서 특약사항의 계약해지 45일전 통지를 하지 못했습니다.
안녕하세요?
오피스텔 월세 임차인으로 12월 30일 계약 만료를 앞두고 있습니다.
연장하려했으나 월세 상승을 통보받아 이사할 곳을 찾아 이사하려 합니다.
그런데 계약종료 해지 통지가 늦어 임대인분께서 다음 임차인이 구해질때까지 당분간 관리비 월세 등을 제가 부담해야한다고 합니다.
특약사항에는 “월세는 45일전 해지 및 연장을 임대인에게 통보한다” 라고만 적혀있습니다. 또한 기타사항은 민법, 임대차 보호법, 부동산계약 일반 관례에 따르기로 한다. 라는 규정이 있습니다.
1. 혹시 위 특약위반에 대해 임대인 주장대로 다음 임차인이 구해질때까지 비용을 지불해야하나요?
2. 지불해야한다면, 얼마 기간동안 지불해야하나요?
키워드에 대한 정보 부동산 임대차 계약 일반 관례
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