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- 1 매수인과 매도인 준비물 1.1 인감증명서 (본인발급) 1.2 인감도장 불일치 1.3 등기권리증과 기타 서류들의 보관
- 2 취득세 납부
- 3 이전등기 신청
- 4 잔급 지급방법 4.1 현금으로 잔금처리 할 때 주의사항 (+영수증) 4.2 수표로 잔금처리 할때 주의사항
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오늘은 부동산 매매계약 잔금에 대한 영상을 준비해왔습니다.
잔금시에 필요한 서류들과 절차와 진행과정을 설명드리면서 많이들 실수하시는 부분에 대해서 이야기해보았어요.
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항상 부족한 영상이지만 제 마음만은 잘 전달되기를…♡
이번 영상도 즐겁게 봐주세요^^
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https://blog.naver.com/kmmmmmmk
저의 블로그에서는 매일매일의 중개이야기가 담겨있는 중개일기를 보실수 있답니다:)
도움이 되셨으면 좋겠어요 ♡
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부동산 잔금 주의사항 – hongya의 잡다한 취미생활
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아파트 잔금일 서류 및 진행 절차 – 꾸스의 유용한 정보들
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부동산 매매 계약일 및 잔금일 처리 절차 – SkawnK’s Place
잔금일(소유권 이전 등기일) 처리 절차 · 공인중개사 사무소(부동산)에 매도인, 매수인, 공인중개사가 모임. · 계약 변경사항 발생 시 계약서 재작성(기존 …
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[ 홈스윗홈] 아파트 매매 절차, 완벽 뽀개기 – 호이의 까다로운 Pick
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주제에 대한 기사 평가 부동산 잔금 절차
- Author: 공인중개사 김미경
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- Date Published: 2022. 1. 24.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=FUVA-Lf3elw
부동산 매매계약 잔금 주의사항 3가지 (+준비물, 서류, 잔금지급방법)
부동산 매매계약 잔금 주의사항 3가지 (+준비물, 서류, 잔금지급방법)
Categories : 부동산 마인드맵
잔금을 치를 때 미리 확인해두시면 좋은 점에 대해 알고 계신가요? 오늘은 부동산 매매계약시 잔금 치르기 전 점검해야할 것에 대해 알아보겠습니다. 😉
잔금 진행절차는 총 3단계로 나눠볼 수 있습니다. 하루에 모두 진행되어야 하는 과정이므로 잔금 일정은 오전에 시작하는 것이 좋습니다.
매수인과 매도인 준비물
1) 매수인: 잔금지급 관련
매매계약서 사본
만약 주택을 매수한 경우에는 다주택자 여부를 확인하기 위해 주민등록등본과 가족관계증명서(상세) 가 필요합니다.
가 필요합니다. 이전등기를 신청하기 위해서 신분증, 주민등록증본 또는 초본, 도장, 매매계약서 원본
2) 매도인: 등기서류
임대차계약서 원본: 임차인이 있고 임차인을 매수인이 승계하기로 하였으면 임대차계약서를 인도해야합니다.
이전등기 서류: 인감도장, 부동산매도용인감증명서(매수인 인적 사항 포함), 등기권리증, 주민등록초본(주소변동내역 전체 포함)
인감증명서 (본인발급)
임대차 계약을 할 때는 인감증명서가 필요없지만, 부동산을 매매계약 할 때는 필요합니다. 매수인은 필요 없지만, 매도인은 매도용 인감증명서가 꼭 필요합니다. 매도용 인감증명서는 본인 발급인지 대리인이 발급한 건지 확인을 할 수 있습니다. 인감증명서 오른쪽 상단에 보면 나옵니다. 본인 발급으로 하는게 가장 좋긴 하지만 법무사 사무실 마다 다르기에 미리 합의 후 진행을 하시는 것이 좋습니다.
인감도장 불일치
처음 인감증명서를 등록할 때는 인감도장이 필요하지만, 인감증명서를 발급하실 때는 인감도장이 필요하지 않는데요. 이때 인감도장이 없어서 새로 파거나 다른 도장을 가져오시는 분들이 있습니다. 만약 인감증명서와 도장이 동일하지 않으면 안되니, 새로운 인감도장을 만드셨다면 변경된 도장으로 인감증명서를 등록하고 새로 등록한 인장이 찍힌 인감증명서를 발급하셔야 합니다.
등기권리증과 기타 서류들의 보관
매도인의 경우 보통 이사와 잔금을 같이 하기 때문에, 잔금을 치룰 때 필요한 잔금 서류들이 없는 경우가 있습니다. 이삿짐 쌀 때 같이 싸는 경우인데요. 등기권리증과 다른 서류들이 없으면 잔금 처리 과정이 지체가 될 수 있으니 꼭 확인을 하시기 바랍니다.
취득세 납부
잔금지급과 등기서류 인도가 끝나고 나면 법무사가 먼저 구청에 가서 취득세를 납부하고 등기소에 가서 등기를 접수합니다. 등기가 완료되면 등기가 접수된 때로부터 효력이 발생됩니다.
이전등기 신청
소유권, 전세권 등을 제한하는 권리가 추가로 등록된 것은 없는지, 등기부등본을 확인하여 위험을 방지해야합니다.
잔급 지급방법
잔금 지급하실 때 혹은 수령하실 때를 마음대로 하지 마시고, 부동산에 연락을 해서 매도인 혹은 임대인과 사전에 상의를 하시는 것이 좋습니다.
집주인마다 원하는 잔금 수령방법이 다르기에 사전에 어떻게 할 것인지 확인하는 것이 좋습니다.
현금 수표 계좌이체
현금으로 잔금처리 할 때 주의사항 (+영수증)
보통 현금으로 잔금을 치루는 경우는 많이 없는데요. 만약 현금으로 잔금을 납부하였다면 영수증을 받아두시기 바랍니다.
수표로 잔금처리 할때 주의사항
수표를 이용할 경우 잔금을 받는 사람의 거래은행과 수표를 발급한 은행이 다를 수 있으므로 잔금을 치르기로 한 날 하루전에 송금을 해야합니다.
타행 수표인 경우 은행을 통해 이체를 하려고 하면 당일 송금이 불가능 합니다. 수표를 송금할 때는 당일이 아닌 그 다음날 오후부터 출금이 가능하기 때문입니다. 그런데 매도인이 전세금을 내거나 잔금을 치뤄야 한다면, 당일 사용을 해야합니다.
> 수표 사용방법 입금, 출금 수수료 등 준비물 확인
계좌이체로 잔금처리 할 때 주의사항
가장 많이 사용하는 방법은 계좌이체입니다. 계좌이체를 할 경우 돈을 분실할 필요도 없고, 영수증을 받아야하는 것도 없이 거래내역이 정확하게 기록되므로 계좌이체를 가장 선호하십니다.
다만 계좌이체를 할 때는 이미 확인해놔야 할 것이 있습니다. 바로 계좌이체한도를 확인하는 것인데요. 통장에 돈이 있다고 해서 ‘계좌이체 해야지’ 하고 계시면 안되고, 계좌이체의 경우 이체한도가 있기 때문에 잔금에 맞춰 이체한도가 가능한지 확인하고, 한도를 맞춰두어야 합니다. 만약 이체한도가 막히는 경우 은행에 가야하기 때문에 미리 확인해두는 것이 좋습니다. 이체한도를 확인하셨으면 모바일뱅킹, 인터넷뱅킹 등을 이용하여 쉽고 빠르게 하실 수 있습니다.
지금까지 잔금 치를 때 필요한 서류 준비방법과 지급방법에 따라 기억해 두어야할 주의사항 등에 대해 알아보았습니다. 실수하지 않도록 꼭 확인하시고 원활한 잔금 진행이 되시길 바라겠습니다.
hongya의 잡다한 취미생활 :: 부동산 잔금 주의사항
일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월 이내로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금하고 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.
잔금 전 체크사항
1. 잔금일은 평일로 한다.
주택담보대출을 받았다면 근저당설정과 소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다. 공인중개사를 통해서 계약을 했다면 계약서 쓸 때부터 잔금일은 평일로 잡으니 크게 신경안써도 된다.
2. 은행 이체한도 상향, OTP카드 준비
잔금은 현금이나 수표를 끊어서 현금거래를 하는 것보다 거래내역이 남는 계좌이체를 하는 것이 가장 안전하다. 잔금 계좌이체를 위해 주거래은행이나 주택담보대출을 받은 은행의 1일, 1회 이체한도를 상향신청한다. 이체한도 하향신청은 인터넷이나 스마트폰 어플로 가능하지만 이체한도 상향은 신분증을 지참하고 해당 은행 지점을 방문해야한다.
잔금일에는 잔금외에 나가는 돈이 많다. 복비, 선수관리비, 취득세 및 등록세가 포함된 법무사비 등이 있다. 그래서 이체한도 상향신청 금액을 잔금 금액보다 넉넉하게 신청을 한다.
OTP카드의 배터리가 충분한지 체크한다. 잔금일 당일에 배터리가 다되어 OTP카드 전원이 꺼지는 일도 발생한다. 미리 체크해서 배터리가 없으면 은행을 방문해서 새걸로 교체하자.
3. 법무사와 잔금일 약속잡기
잔금날짜와 시간이 정해졌다면 법무사에게 날짜, 시간, 장소를 알려준다. 주택담보대출을 받는다면 근저당설정을 위해 은행 법무사를 써야한다. 은행에서는 대출받으면 셀프등기는 할 수 없고 꼭 은행 법무사를 이용해야한다.
은행 법무사에게 근저당설정과 소유권이전등기까지 모두 맡겨도 되고 소유권이전등기는 다른 법무사를 구해도 된다. 대게 은행 법무사는 수수료가 비싸서 법무통(http://www.bmtong.co.kr) 어플로 법무사를 구해서 소유권이전등기는 따로 하는 사람들도 많다. 이 경우에 잔금일에 부동산사무실로 법무사가 2명이 와야하는 번거로움이 있다.
미리 법무사에게 상세내역 견적서를 받아서 비용을 깍고 근저당권설정과 소유권이전등기에 필요한 서류를 잔금일에 가져온다.
매매 잔금일 진행순서
1. 잔금 치르기 30분~1시간 전 매수할 집 확인
잔금날 약속한 시간보다 조금 일찍가서 짐이 모두 빠진 매입할 집을 확인한다.
가구가 모두 빠진 집에 장롱 뒤나 냉장고 뒤에 누수, 곰팡이, 결로가 있는지 확인하고 깨진 창문 등 하자 체크를 한다. 이사짐을 옮기면서 장판이 찢어지거나 벽지가 벌어지거나 창문틀이 틀어지는게 있는지도 체크한다. 간혹 임차인이 천장 LED 등, 도어락, 장판 등을 때어가는 경우도 있다.
하자가 발견되었다고 해서 계약을 파기할 수 있는 건 아니지만 중대한 하자(누수, 벽에 금이 갔다거나)의 경우엔 집주인과 협의가 필요할 수도 있다. 수리가 필요한 경우 매매잔금에서 수리비를 빼고 준다.
2. 등기필증, 등기부등본 확인
부동산 사무실에 매도자, 매수자, 법무사가 모두 도착했다. 잔금을 보내기 전 잔금일 당일에 출력한 등기부등본을 다시 확인해서 근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인한다.
등기부등본 보는 방법
매도자의 등기필증도 확인한다. 등기필증은 자신의 소유권을 증명할 수 있는 효력이 가장 강력한 서류이다.
3. 관리비 및 각종 세금 영수증 확인
잔금일 당일까지의 관리비 완납 영수증, 공과금(전기, 수도, 도시가스) 정산 영수증, 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 확인한다.
매도인의 국세완납증명서는 세무서에서 지방세 완납증명서는 시, 군, 구청 또는 주민센터에서 발급이 가능하다. 인터넷으로 정부24와 국세청 홈택스 사이트에서 매도인 본인이 공인인증서로 열람 및 출력할 수 있다.
그러나 매매 계약시 등기부등본이 깨끗하고 압류되어있지 않다면 관행상 따로 확인하지 않고 진행한다. 전세의 경우에는 임대차 기간 중에 집주인이 세금을 미납하면 집에 세금 압류를 할 수 있지만 매매의 경우 부동산 등기가 넘어간 이후로는 매수인 부동산에 압류가 들어올 수 없기 때문이다.
4. 잔금입금, 선수관리비 입금
스마트 뱅킹으로 잔금과 선수관리비를 매도자에게 입금한다.
선수관리비는 아파트가 준공된 후 첫 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비이다. 선수관리비는 집을 살 때 매도자에게 주고 집을 다시 팔 때 매수자에게 받으면 된다.
5. 복비 입금, 현금영수증 받기
복비를 입금하고 소득공제용 현금영수증을 받는다.
복비에 부가세가 붙었다면 공인중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인해야한다. 국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr)에서 공인중개사 사업자등록번호를 입력하면 알 수 있다. 지난해 총 매출이 4,800만원 이상이면 일반 과세자로 분류되어 부가세 10%를 따로 받을 수 있다. 하지만 4800만원 미만이면 간이 과세자여서 부가세가 붙지 않는다.
부동산 중개업은 현금영수증 의무 발급업종이다. 복비가 건당 10만원 이상이면 고객이 요구하지 않아도 영수증을 끊어줘야한다. 현금영수증을 받으면 30%를 연말정산 때 소득공제 받을 수 있다. 현금영수증을 거부하면 복비의 50%를 과태료로 내야한다.
6. 법무사비 입금(근저당권 설정, 소유권 이전등기), 소유권 이전 서류 주기
미리 견적서를 받은 근저당권 설정과 소유권 이전등기 비용을 법무사에게 지불하고 필요한 서류를 준다.
< 소유권 이전 시 매수인 준비서류 >
1) 아파트 매매계약서
2) 주민등록등본 2통
세대원 주민번호 공개, 주소변동사항 포함을 체크해서 정부24(http://www.gov.kr)에서 출력한다.
3) 신분증, 도장
도장은 인감도장이 아닌 막도장도 가능하다.
4) 가족관계증명서 상세용 1통
2020년 1월 1일부터 추가된 서류로 매수인 주민등록번호가 모두 공개되어야 한다.
전자가족관계등록시스템(http://efamily.scourt.go.kr)에서 무료로 출력할 수 있다.
5) 주택유상거래 취득 세대원 정보기재 서식
취득세 신고서 작성 시 필요한 서류로 서식은 법무사가 준비해준다.
< 소유권 이전 시 매도인 준비서류 >
1. 등기필증 (등기권리증)
분실 시 법무사 사무실에서 확인서면을 작성한다.
2. 부동산매도용 인감증명서 1통
일반용이 아닌 부동산매도용 인감증명서가 필요하다. 인감증명서는 인터넷으로 발급할 수 없고 해당 주민센터에 신분증을 가지고 직접 방문해야한다. 인감증명서에는 매수자 인적사항(성명, 주민번호, 주소)이 기재되어야한다.
3. 주민등록초본
매도인의 주소변동사항이 포함된 것으로 정부24(http://www.gov.kr)에서 무료로 출력할 수 있다.
4. 신분증, 인감도장
7. 아파트 비밀번호, 현관 비밀번호, 음식물쓰레기카드 받기
아파트 열쇠, 카드키, 도어락 비밀번호와 음식물 쓰레기 카드도 받아둔다.
8. 전입신고하기
전입신고와 확정일자 총정리
9. 등기권리증 받기
일주일에서 보름이 지나면 우편으로 등기권리증(집문서)이 온다.
잔금일이 변경된 경우
잔금일이 변경된 경우 계약서를 새로 작성하지 않고 수정하면 된다. 매도자, 매수자, 공인중개사가 다시 모여 잔금일자 삭선(빨간줄 긋기) 후 매도자, 매수자, 공인중개사의 도장을 찍는다.
계약서 상 잔금일을 수정하지 않아도 소유권 이전 등기는 가능하다. 매매 계약서 상 잔금일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 취득 시기로 본다.
아파트 매수 절차 – 8-2. 잔금일 프로세스, 절차, 할일, 필요서류 (완결)
실입주 바로 안하는 경우엔 (세안고 매수)
퇴거 및 입주 단계는 빠지겠죠 ㅎㅎ
저는 기존 집 주인 근저당권 (은행 대출)이 없어서
비교적 간단한 사례였는데요.
잔금 당일날 법무사가 대행해주는 업무가 크게
1. 소유권이전등기 신청
2. 근저당권 설정 관련
인데 1번은 셀프로 할만한데
2번은 경우에 따라 난이도가 상당하다고 하네요.
매도자 근저당권 말소 관련 확인 -> 소유권 등기이전 -> 매수자 근저당권 설정 으로 이어지기 때문에…ㄷㄷ
(복잡한건인데, 첫 등기라면 법무사에게…)
부동산(아파트 매매) 잔금일, 잔금날 주의사항
부동산 매매 잔금일 주의사항 (매수인 편)
실제 잔금 치루고 온 후기도 작성하였습니다.
부동산(아파트 구입) 잔금 치르고 온 찐 후기!! – 매수인 편
서류 및 기타 준비 사항
기타 준비 사항
짧은 기타 준비 사항부터 말씀드리겠습니다!
매수인 분 은행이체한도 상향 및 OTP카드 준비하세요!
혹시 모르니 OTP 카드 배터리 체크 필요합니다! 불상사..
서류 준비 사항
저 같은 경우는 총 세 군데에 서류 제출이 필요했습니다.
대출 등기와 소유권 이전 등기를 각기 다른 법무사를 통해
진행했기 때문입니다!
첫째, 부동산 중개사무소
둘째, 은행 대출 법무사용
셋째, 등기 관련 법무사용
세 군데에 각각 제출이 필요하므로
결국 준비해야 할 서류를 요약하자면
매매계약서 원본
주민등록등본 – 3통
가족관계증명서(상세) – 3통
신분증
인감도장
입니다!
1. 부동산 중개사무소용 서류
-매매계약서 원본
-주민등록등본
※ 공동명의로 매매했다면 혹시 모르니
부부 각각의 주민등록등본 준비
-가족관계증명서(상세)
※ 필자 중개업자 분께서는 따로 말하진 않았지만
법무사분들 용으로는 상세가 필요하니 상세로 준비
※ 저는 공동명의로 구매했기 때문에 준비한거예요~!
-인감도장
※ 매수인은 막도장 가능하나 깔끔하게
인감도장으로 준비!
-신분증
2. 은행 대출 법무사용 서류
-매매계약서 원본
-신분증
-주민등록등본
※ 공동명의로 매매했다면 반드시!
부부 각각의 주민등록등본 준비!!
-인감도장
※ 원래는 막도장 가능합니다.
다만, 저 같은 경우는 매매계약서상 오타가
있는데 수정이 필요하기 때문에 법무사 측에서
인감도장을 준비해달라고 했습니다!!
-가족관계증명서 각각(상세)
※ 부부 각각의 가족관계증명서가 필요합니다.
발급은 반드시 ‘상세’로 받으셔야 합니다!!
3. 등기 관련 법무사용 서류
-주민등록등본 각각
※ 공동명의로 매매했다면 반드시!
부부 각각의 주민등록등본 준비!!
-가족관계증명서 각각(상세)
※ 부부 각각의 가족관계증명서가 필요합니다.
발급은 반드시 ‘상세’로 받으셔야 합니다!!
-신분증
-도장(막도장 가능)
※ 매매 가격이 ‘4억 원 이하’의 생애최초 주택구입자는
‘소득금액증명원’이 부부 각각 1통씩 필요합니다!
-소득이 없다면 ‘사실증명원’으로 대체합니다!
※ 만약 매매계약서 작성 당시와 잔금을 치르는 날의
현재 주소지가 다른 경우 ‘주민등록초본’ 필요하며
전체 주소이력이 다 나오도록 발급받아야 합니다.
※ 만 30세 미만 매수자 / 생애최초 주택구입자 분들은
소득금액증명원 또는 근로소득원천징수 영수증과
재직증명서를 반드시 지참해야 합니다!!
복비, 선수관리비, 법무사비 등 준비
잔금 비용 외에 복비, 선수관리비, 법무사 비용 등
부대 비용으로 빠지는 비용이 많으니 계좌에
여유자금을 충분히 가지고 계셔야 합니다!
잔금 당일 해야 할 일
1. 잔금 치르기 전 마지막 집 상태 확인
– 잔금 약속 시간보다 여유 있게 도착하여
짐이 모두 빠진 상태의 집 상태를 확인한다.
※ 누수, 곰팡이, 결로 꼼꼼히 확인하기!!
당일 합의하여 잔금에서 일부 제하는 등으로 협의하시면 됩니다.
혹 당일 발견하지 못한 중대하자의 경우에는
추후 내가 중대하자를 발견한 일로부터 6개월 이내
이의제기가 가능합니다만,
증빙이 어려운 관계로 가능한 당일에 발견하는 게 좋습니다!!
※ 깨진 창문 등 기타 하자 확인하기!!
※ 천장 조명, 도어락 혹시 떼서 가져가는지 확인
2. 등기필증, 등기부등본 확인
– 계약서 작성 시점의 등기부등본과 비교하여
바뀐 부분이 있나 꼼꼼히 체크해야 합니다.
근저당 설정, 가압류, 가등기 등 권리 관계가
추가된 것이 있나 확인해야 합니다.
3. 잔금일 당일까지의
관리비 완납 영수증, 공과금 정산 영수증,
국세완납증명서, 지방세완납증명서를 확인한다.
※ 그러나 등기부등본이 깨끗하면 관행상 확인하지 않는다고 합니다.
3. 잔금 입금, 선수관리비 입금
※ 선수관리비: 아파트가 준공된 후 첫 입주할 때
1개월치를 선불로 납입해 예치해 놓은 관리비입니다.
선수관리비는
집을 살 때 매도자에게 주고
집을 팔 때 매수자에게 받으면 됩니다.
4. 복비 입금, 현금영수증 발행 확인
현금영수증은 추후 연말정산할 때도
확인 가능하며, 확인했을 때 현금영수증 미발행했다면
신고~! 해버리면 됩니다!
5. 등기 법무사 비용 입금 및 서류 제출
근저당권 설정, 소유권 이전 등기를 대리 처리하는
법무사 분께 준비한 서류를 제출하고 비용을 입금합니다!
잔금일 약속 시간에 등기 법무사 분은 서류만 확인하고
대체로 빠르게 나가신다고 합니다!
6. 전입신고하기
해당 주소지의 주민센터에 가거나
인터넷을 통해 전입신고를 합니다!
마무리
최근에 부동산 매매를 했습니다!
매수자의 입장에서 잔금일 당일 주의해야 할 사항들을
정리해보았습니다!
감사합니다.
부동산(아파트 구입) 잔금 치르고 온 찐 후기!! – 매수인 편
소유권 이전 등기(잔금일) 절차, 주의사항
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안녕하세요, ‘로아로니’입니다.
어제 첫 등기를 쳤는데요.
계약 후 등기까지 두 달 동안 부동산 관련해서 모든 게 처음이기에
엄청난 스트레스에 시달렸습니다.
입 밖으로 말도 잘 안 꺼냈는데요.
(무언가 복이 날아갈 것 같은 느낌이라서요.)
특히 잔금일 전날엔 과연 절차나 주의사항이 어떤 게 있을까
여러 후기를 살펴보고 검색을 했습니다.
딱 맘에 드는 내용이 없어 제가 이제는 경험을 토대로 정리해보겠습니다.
<소유권 이전 등기(잔금일) 절차 및 주의사항>
(1) 부동산으로 출발하기 전, 모든 준비사항을 꼼꼼히 확인한다.
– 매수인 준비물 : 주민등록등본, 주민등록초본, 매매계약서, 가족관계증명서(상세, 주민등록번호 포함), 도장
– 혹시 차입금(예, 부모님으로부터의 차용)이 있다면 잊지 말고 받아 둔다.
– 마지막으로 잔금이 계좌에 잘 있는지 확인한다.
– 이체한도는 적절한지 확인한다.
– 혹시 주택담보대출을 실행한다면 해당 은행 계좌에 담보 부대비용을 미리 넣어놓아야 한다.
(2) 집 상태 확인하기
– 매수인과 중개사가 해당 물건의 하자를 확인한다. 이삿짐을 다 빼고 나서의 집 상태를 최종 확인. 큰 이상이 발생되면 잔금을 치르기 전 협상해야 한다.
(3) 부동산에 모여서 서류제출 및 잔금 정산 시작
– 매도인, 매수인, 매도인 측 중개사, 매수인 측 중개사, + 주택담보대출 실행 시 법무사
– 매도인, 매수인이 준비한 서류를 제출하고 법무사 및 중개사가 확인한다.
– 만일 매도인에게 근저당이 있다면 근저당을 먼저 말소 후 나머지 잔금을 입금한다.
*근저당 말소 방법은 크게 아래 두 가지가 있다.
– 매도인, 매수인, 중개사가 은행에 다 같이 말소하는 방법
– 매도인이 사전에 은행 측으로부터 근저당 말소를 위한 가상계좌를 받아오면 그 계좌에 입금하는 방법
– 주택담보대출이 있는 경우 법무사가 먼저 대출금을 바로 매도인 근저당 말소에 입금하고, 근저당 말소가 확인되면 이후 나머지 잔금을 모두 매도인에게 입금하면 절차가 끝난다.
(4) 관리비 정산 및 열쇠 받기
– 중간관리비(매도인→매수인) 및 관리선수금(매수인→매도인)을 각각 계산해 차익을 한쪽으로 입금한다.
(5) 법무사 및 등기 비용 정산
– 법무사는 등기를 위해 구청으로 가고 그 사이 법무사 비용 및 등기 비용, 취등록세 등을 입금한다.
*법무사에게 취등록세 포함해 입금할 수 있지만, 취등록세는 따로 카드로 결제할 수도 있다. 이 경우엔 법무사에게 미리 요청하면 법무사가 구청에서 전자납부번호를 발급받은 후 문자로 알려주는데 인터넷, 앱 또는 은행atm으로 카드결제를 하면 된다.
(6) 중개비를 정산한다.
.
마지막으로, 며칠 후 우편으로 등기를 받는다. 등기부등본을 조회해서 근저당 말소 및 등기 완료된 걸 확인하면 끝.
한번 해보고 나니 확실히 어떻게 돌아가는지(?) 알겠더라고요.
좋은 공인중개사, 법무사를 만나 하라는 대로만 잘하면 어느새 끝나 있는 것 같아요. 그래서 여러 번 등기해보신 분들은 간단히 생각하시기도 하고요. 생각보다 시간도 덜 걸렸는데 저는 총 1시간 반이 걸렸습니다.
다음에 또 등기칠 일이 생겼으면 좋겠네요^^
– 로아로니 드림 –
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아파트 잔금일 서류 및 진행 절차
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2021/02/13 – 법무통 후기 법무사 보수료 저렴합니다 강력 추천!!
아파트 매매 잔금일에 하는 것들을 본 후기를 말씀드리려고 합니다.
우선 잔금일 준비물로는
매도인은 등기권리증, 매도용인감증명서 1통 (계약서상 매수인 인적사항 기재할 것), 일반용 인감증명서 1통, 주민등록 초본 (전주소 포함), 인감도장, 신분증, 국세와 지방세 완납증명서 1부, 계약서
이렇게 준비하고
매수인은 주민등록등본 1통, 초본 1통, 계약서, 도장, 가족관계증명서상세 1통
이렇게 준비하면 됩니다.
그럼 제가 봤던 절차에 대해 말씀을 드릴게요.
우선 잔금일에 만날 시간을 정해서 부동산중개사, 매도자, 매수자, 법무사 (셀프등기를 할 경우 필요 X)가 모입니다.
법무사 분이 있으신 경우에는 법무사 분에게 매도인, 매수인 서류를 각각 드리면 됩니다.
그리고 법무사 분이 서류를 확인하는 동안 매도인, 매수인은 중개사와 함께 인수인계 품목이 있을 경우 확인을 해주고 인수인계 품목을 받으면 됩니다.
법무사 분이 서류를 전부 확인한 경우에는 잔금과 선수관리비를 매도인에게 드리면 됩니다. 선수관리비는 대충 들어보니 관리비 보증금 같은 개념으로 들었던 것 같아요.
잔금과 선수관리비를 매도인에게 준 것을 확인한 후 취득세 및 법무사 수수료를 법무사에게 주면 됩니다.
그리고 매도인이 근저당권 설정이 된 경우에는 법무사가 등기를 치면서 같이 소멸시키도록 하고 있습니다.
처음 매매하시는 경우에는 낯설 수 있지만 서류를 잘 준비하고 대리 등기를 원하시는 경우에는 법무사의 말에 따라 행동하면 되기때문에 쉽게 처리를 할 수 있어요.
법무사를 조금 더 저렴하게 이용하고 싶으신 분들은
2021/02/13 – 법무통 후기 법무사 보수료 저렴합니다 강력 추천!!
제가 이전에 작성했던 법무통 내용을 참고하시면 좋을 것 같아요!! 끝.
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[🏠 홈스윗홈] 아파트 매매 절차, 완벽 뽀개기 🔨
[🏠 홈스윗홈] 아파트 매매 절차, 완벽 뽀개기 🔨홈스윗홈 #4. 아파트 매매 절차 알아보기
안녕하세요, 요새 머리가 지끈지끈 아프고 밤에 잠도 잘 안 오는 기획자 호이입니다. 🥲
요 며칠 사이에 신경이 곤두선 채로 이것저것 알아보고 준비하다 보니 예민해지네요. 성장통(?)이라고 생각하고 오늘 공부하며 배운 내용 역시 정리해보려고 합니다. 이번에 포스팅할 내용은 아파트 매매 절차입니다.
✅ 아파트 매매는 어떤 단계를 통해 이뤄질까요?
🚩0단계. 매수 희망 물건 고르기
매수를 희망하는 아파트를 고를 때 무조건 세입자와 매도인 양쪽에 누수, 결로, 곰팡이 여부 를 체크해야 합니다. 이때, 혹시라도 집에 문제가 있는 경우 잔금일까지 수리해서 인도를 하겠다는 조건을 계약서 특약에 쓰는 것이 좋습니다. 수리를 했는데도 여전히 문제가 있는 경우 매도인이 책임지겠다는 내용까지 특약에 포함시킨다면 더 확실하겠죠.
만약 매도인이 중대한 내부하자를 사전에 고지하지 않았다면, 매수인은 그 사실을 인지한 날로부터 6개월 이내 손해배상 청구가 가능합니다. 그러나 선의 무과실임을 입증해야 하고, 손해배상액도 직접 입증해야 하는데 이를 입증하는 것이 사실 쉽지가 않습니다. 따라서 문제가 발생하기 이전에 애초에 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋겠죠?
🚩1단계. 가계약금 입금
마음에 드는 아파트를 매수하기로 결심했다면 아파트의 매매대금의 1% 정도에 해당하는 금액을 가계약금으로 매도인에게 입금 합니다. 가계약금을 입금함으로써 이 아파트를 매수하겠다는 명확한 의사표시를 하는 것이죠. 사실 가계약 단계 없이 바로 본계약을 진행해도 무방합니다. 가계약 단계는 생략될 수 있습니다.
🚩2단계. 본계약
본계약일에는 부동산 중개 사무소에서 매수인과 매도자인이 만나 부동산 소장님 중재하에 매매계약서를 작성하게 됩니다. 가계약금을 넣은 경우라면 이미 계약금의 1%를 입금한 상태이므로 나머지 9%에 해당하는 금액을 추가로 입금합니다. 이로써 아파트 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 입금 완료하게 된 것입니다.
그리고 계약서를 작성할 때 잔금일을 정하게 되는데요. 대출을 받아서 매매를 하는 경우 만에 하나 대출이 거절될 수 있기 때문에 대출이 거절될 경우를 대비하여 아래와 같은 특약을 설정하는 것이 좋습니다. 문제가 조금이라도 생길 수 있는 부분이 있다면 일단 무조건 특약사항에 기재합시다.
(1) 대출이 거절되어 계약을 더 이상 진행하게 될 수 없을 경우 매수인은 계약금을 돌려받을 수 있다.
(2) 잔금일을 0월 0일로 정하되 매수인의 대출 상황에 따라 잔금일을 조정할 수 있다.
계약일과 잔금일 사이에는 중도금을 정할 수 있는데요. (뒤에서도 설명드리겠지만 잔금일과는 달리 중도금 납부할 때는 대면으로 만날 필요는 없습니다. 이때도 중도금은 계좌이체를 한다고 계약서 특약에 기재합시다.) 매수인과 매도인의 상황이나 계약 내용에 따라 중도금이 있는 거래도 있고 중도금이 없는 거래도 있을 수 있습니다.
중도금의 경우 법적으로 매매대금의 몇 %인지 정해진 금액은 없기 때문에 매수인과 매도인이 협의하여 정하기 나름이지만, 관례적으로 부동산에서는 중도금을 매매대금의 40%로 정하고 있습니다. 중도금의 유무에 따라 보통 아래와 같이 금액을 지불합니다.
중도금이 포함된 경우 계약금 10% + 중도금 40% + 나머지 50% 잔금 중도금이 미포함된 경우 계약금 10% + 나머지 90% 잔금
그런데 이 중도금의 포함 유무가 계약에 영향을 주는 부분이 있습니다. 계약금과 더불어 중도금을 지불할 경우 해당 계약은 원칙적으로 파기할 수 없습니다. 만약 그럼에도 불구하고 매도인이 해당 계약을 파기하고자 한다면 계약금의 두배에 해당하는 금액을 매수인에게 돌려줘야 합니다. 이를 배액배상이라고 합니다. 계약 파기로 인해 매수인과 매도인 사이에 법적 분쟁이 발생하는 경우, 계약기간 중에 중도금을 납부했다면 법원 판례상으로는 매수자의 손을 들어주는 경우가 많았다고 합니다. 그래서 매수인의 입장이라면 중도금을 납부하는 것이 더 유리합니다.
📝본계약 시 주의사항 1
계약 당일, 반드시 약속한 시간보다 최소 30분 전에 먼저 가서 대기합시다!
계약일 당일 부동산 소장님께서 등기부등본과 건축물대장 등을 필요 서류를 미리 발급해 준비해놓고 계실 것입니다.
이 때, 먼저 해당 서류가 모두 계약 당일에 발행되었는지 확인합니다.
그리고 등기부등본과 건축물대장을 통해서 소유주와 권리 관계를 확인하고 문제가 있는지 살핍니다.
계약 당일 제 시간에 도착하면 심리적으로 이미 늦은 것입니다.
집주인이 앞에 있는데 현실적으로 해당 문서를 꼼꼼하게 살필 수 있을까요?
소유자를 확인할 때 단순히 신분증만 확인하는 것이 아니고
반드시 신분증과 등기권리증(=집문서)을 함께 확인해야 합니다.
신분증과 등기권리증을 같이 대조하여 소유자를 확인합시다!
📝본계약 시 주의사항 2
먄악 계약 당일 매도인 당사자가 아닌 매도인의 대리인이 온다면?
이 경우에는 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다.
– 인감도장이 찍혀있는 위임장(인감증명서의 도장과 대조)
– 인감증명서(3개월 이내에 본인이 발급한 본인의 인감)
– 본인의 신분증
– 대리인의 신분증
또한, 위임장 내용에는 대리권의 범위가 꼭 적혀있어야 합니다.
ex. 10억원에 매매를 원함
ex. 임대차 계약에 관한 권한을 넘김
ex. 모든 처분권한을 넘김 등등
🚩3단계. 잔금일
일반적으로 잔금일에는 부동산 중개 사무소에 4명의 사람이 모이게 됩니다.
매수인, 매도인, 부동산 중개인, 법무사
법적으로 잔금일에 A명의의 집을 B명의로 바꿔서 등록을 해줘야 하기 때문에 법무사는 해당 업무를 대행합니다. 또한, 아파트를 매수하면서 은행에서 대출을 받았다면 대출금의 120%에 해당하는 금액을 근저당권으로 설정 해야합니다. 이 근저당권 설정 역시 법무사의 역할입니다.
잔금일에 잔금만 준비해서는 절대 안됩니다. 잔금일에는 잔금 외에도 부동산 중개수수료, 부동산 취득세, 법무사 수수료까지 함께 준비해야 합니다. 잔금일 전에 부동산 소장님께 미리 중개 수수료와 법무사 수수료 등에 대해 미리 확인하여 준비하는 것이 좋겠죠? 잔금일에도 역시 계약일과 마찬가지로 약속 시간 최소 30분 전에 도착하여 등기부등본에 문제가 없는지 꼭 한 번 다시 확인을 합시다!
추가적으로, 아파트 관리비 정산, 공과금 정산도 빼놓지 말아야 합니다. 큰 금액은 아닐지라도 괜히 10~20만 원의 금액 때문에 기분이 상하는 경우가 굉장히 많다고 합니다. 그래서 잔금일 때 이 부분도 꼼꼼하게 챙기자구요~!
🚩4단계. 등기권리증 수령
잔금까지 모두 치르고 거래가 완료되면 보통 1주일~보름 후에 등기권리증을 받을 수 있습니다. 등기권리증은 분실했다고 해서 절대 재발급이 되지 않는다고 합니다. 그러니 반드시 꼭 잘 보관합시다! 등기권리증을 분실했다고 해서 아파트를 팔 수 없는 것은 아니지만 등기권리증을 대신할 수 있는 서류를 법무사를 통해 발급받아야 하고 이때 또 비용이 드니 잘 보관해야겠지요?
📝허니달달 꿀팁 1
매수하려는 아파트에 세입자가 있을 경우 이사와 명도 문제가 매우 중요합니다.
세입자는 중도금 납부 시 내보는 경우가 제일 좋은데요.
중도금을 지급할 때 세입자의 월세 혹은 전세보증금에 맞춰서 중도금을 지급하고
중도금을 지급하는 날에 세입자를 내보내 명도를 하도록 특약사항에 기재합니다.
중도금 지급일에 세입자가 나가고 나면 이제 빈 집이 되었으니 집 상태를 다시 한 번 확인하기도 좋고
이 때 문제가 있는 부분이 있다면 잔금일까지 처리가 되도록 하는 것이 가장 좋겠죠?
📝허니달달 꿀팁 2
부동산 매매 시 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항
등기부등본은 부동산에 대한 주민등록증입니다.
등기부등본을 통해서는 그 부동산의 실소유자가 누구인지 확인해야 합니다.
등기부등본에서 제일 먼저 나오는 것이 주소이고, 부동산 표시가 나옵니다.
그리고 그 아래 갑구와 을구가 나오는데요.
갑구에서 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다.
갑구의 매매 내역에서 가장 마지막에 나오는 부분이 현재 소유자입니다.
을구에서는 대출 부분이 나옵니다.
등기부등본에 가압류, 압류, 가처분, 가등기 이런 것들이 적혀 있다면 절대 매매를 해서는 안됩니다.
이 부분이 말소가 되었을 때 혹은 말소가 된다는 조건 하에서는 매수가 가능하지만
현재 문서에 남아있는 상태라면 절대 매수하시지 말기 바랍니다.
근저당권의 경우에는 은행에 상환을 할 경우에 언제든 말소 처리를 할 수 있기 때문에
근저당권에 대해서는 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.
이상으로 아파트 매매 절차에 대해 알아보았습니다. ‘연애를 글로 배웠어요~’처럼 ‘부동산 매매를 글로 배웠어요~’가 되었네요. (ㅋㅋㅋ) 실전 매매에서 어떤 돌발 상황이 발생할지는 알 수 없으나, 최대한 돌발 상황들이 발생하지 않도록 여러 번 시뮬레이션 돌려보고 매매에 임해야 겠습니다.
다음 포스팅에서도 열심히 공부하여 유익한 포스팅으로 찾아오겠습니다! 감사합니다. :3
* 위 내용을 정리하면서 공부한 영상은 아래와 같습니다. 출처 표기합니다.
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