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부동산 자산괸리, 그 중에서도 상업용 오피스 빌딩 관리와 관련된 직업에 대해 알아보기 위해 상업용 오피스 빌딩 관리 전문가 민성식 차장을 만났습니다. 이번 인터뷰는 부동산 직업과 부동산 취업에 대해 궁금해하시는 구독자의 문의가 있어서 진행하게 되었습니다.^^ 민성식 차장님은 현재 대형 오피스 빌딩 관리를 15년째 하고 있는 부동산 자산관리 전문가인데요. 본업인 부동산 자산 관리 외에도 상업용 부동산 자산 관리 시장의 확대와 상업용 부동산에 관심 있는 학생들을 위해 취업 관련 나눔 강의를 진행하고 있기도 한 분입니다. 한 구독자분께서 부동산 직업의 세계에 대한 소개를 해달라는 요청이 있어서 이번 인터뷰를 진행하게 되었습니다. 이번 민성식 차장님과의 인터뷰에서는 부동산 업에 대한 이야기, 특히 상업용 부동산 자산관리 분야의 직업에 대한 이야기를 나누었습니다.
[부동산 자산관리가 뭔가요? – 민성식 1부]1. 오피스 빌딩 운영 전문가 2. 27살, 오피스 빌딩 관리에 뛰어들다 3. 부동산 비전공자가 살아남기 위한 노력 4. 누군가 나에게 이런 조언을 해주었다면
[민성식 차장 블로그: 상업용 부동산 업계 지도 2019]http://bit.ly/2UveWeG [민성식 차장 브런치]http://bit.ly/2UQnv3a [부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것]http://bit.ly/2UPWJI6
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주제에 대한 기사 평가 부동산 자산 관리
Author: 후랭이TV
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Date Published: 2019. 4. 17.
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금융공부를해보자 :: 부동산 자산관리의 3대 개념
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부동산 자산관리는 3개의 개념으로 분류된다. 첫 번째는 부동산의 물리적 측면을 유지관리 하는 시설관리(Facility Management, FM)가 있다. 부동산 자산관리 중 가장 소극적인 형태로 아파트의 관리사무소를 떠올리면 된다. FM을 수행하는 회사는 기계설비의 유지 및 보수, 청소, 에너지 관리, 보안, 가구나 집기 등의 관리를 수행한다.
시설 사용과 관련한 부문의 요청에 단순히 대응하는 수준으로, 그동안 주택에서는 중개업자나 소유주가 직접 해오던 영역이다. 두 번째는 자산관리 또는 부동산관리(Property Management, PM)가 있다. PM은 FM에서 임대·재무·인력 관리의 영역까지 확대된 개념이다. PM회사는 부동산의 수지분석, 시장조사, 마케팅, 공간 배치, 임대료 책정, 임대차관리, 세무관리 등 부동산관리 및 보유와 관련해서 통상적으로 발생하는 서비스를 제공한다. 보통 대로변 빌딩들과 오피스 등을 관리하는 회사들이다.
최근 시행된 주택 임대관리업은 기존에 FM만 존재하던 주거 부분에PM의 개념이 새롭게 도입된 경우다. PM회사는 집주인을 대신해 주택의세입자를 유치하거나 이와 관련된 업무를 처리하게 될 전망이다. 마지막은 매입·매각을 포함한 협의의 부동산 자산관리(Asset Management,AM)가 있다. AM은 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우가 많다. AM회사는 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사,금융 문제의 해결, 보유 부동산의 재활용 방안까지 가장 적극적인 관리를 하게 된다. 주택관리에서 AM은 보유하고 있는 주택들의 운용과 금융 상품과의 연계 등 전반적인 자산 포트폴리오를 관리하는 형태다.
국내의 경우 이러한 부동산 자산관리 개념이 상업용 부동산에서는 비교적 활발히 활용되고 있는 데 반해 주택 시장에서는 취약한상태다. 우리나라에서 부동산 자산관리가 도입된 시기는 IMF 외환위기때인데 외국인들이 대규모로 상업용 부동산을 매입하면서부터 시작되었다.
이에 비해 주택 임대관리는 여전히 초보적인 단계에 머물고 있다. 주택법에 300세대 이상의 공동주택에 한해 공용시설의 FM 관리가 이루어지고 있을 따름이다. 그나마 공공 임대주택에는 주택 임대관리가 이루어지고 있으나 민간 임대주택은 개인 소유주들에 의해 개별적으로 임대관리가 이루어지고 있으며, PM 업무의 수행은 인근 개업공인중개사가 주로 담당한다. 공인중개사가 중개업무 외 겸업으로 수행하는 경우를 제외하면 일부 중소 규모의 임대관리회사들이 있지만, 임대관리하는 주택의 규모가 많아도 1,000호 내외에 머무는 등 영세한 수준이다.
하지만 국내 오피스빌딩들 또한 외국계 투자자들이 매입의 주체로 나서면서 투자수익률을 올리기 위한 방안으로 PM 업무가 본격적으로 도입되었다. 부동산의 PM 업무는 단기의 자본차익(시세차익)보다는 장기의 운용수익에 초점을 맞추고, 리모델링과 우량 임차인 유치에 역량을 집중하게 된다. 이러한 부동산 자산관리 방식에서 가장 중요한 업무는 PM이다. 임차인의 유치에서 임대계약, 관리, 퇴거, 시설관리 등 전 영역을 총괄하는 PM회사가 투자수익률을 좌우하게 된다.
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부동산자산관리 < 사업소개 < 현대C&R
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고객의 부동산 가치를 극대화를 목표로 전문지식을 갖춘 부동산 전문가가 최적화된 부동산 자산관리 PM(Property Management) 서비스를 제공하고 있습니다. 고객으로부터 위탁 받은 임대차관리, 빌딩운영수익 향상 방안 수립, 부동산 운영 리스크 관리, 계약/세금/시공관리 등 모든 제반 업무를 담당하고 발전 증대시키겠습니다.
제공서비스
운영수익 분석, 관리 / 관리리포트 제공 / 물리적 자산실사
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현대C&R은 축적된 노하우와 기술력을 바탕으로 전문화된 시설관리 FM(Facility Management) 서비스를 제공하고 있습니다. 보다 편리하고 쾌적한 근무환경 유지 및 개선을 약속 드리며, Life Cycle Cost 분석과 표준화된 관리기법을 통하여 건물보전 및 리스크 관리는 물론 미화, 보안서비스에 대한 부동산 소유주 및 입주자의 고객만족도를 최대로 높이겠습니다.
제공서비스
시설물 유지,보수 / 에너지진단,컨설팅 / 시설물 risk관리 / 보안,미화,주차 서비스
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현대C&R의 임대차관리팀은 전국에 소재한 현대해상빌딩 임대 및 외부임차 업무를 통해 축적해온 노하우와 정보력을 바탕으로 체계적이고 효율적인 임대차대행 서비스를 제공합니다.
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고객부동산의 안정적인 수익확보와 자산가치 향상을 목표로 최유효 임대기준의 수립, 적정 임대가 산정, 공실 해소를 위한 우량 임차인 유치 등의 업무를 수행합니다.
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고객의 니즈에 적합한 빌딩 발굴부터 임대차 종료 후 사후 관리까지 임차와 관련한 모든 서비스를 종합적으로 제공합니다.
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CM / Construction Management
건설사업의 기획, 설계단계부터의 발주, 시공, 유지관리 단계에 이르기까지 업무의 전부 또는 일부를 사업주의 대리인(Agent) 및 조정자(Coordinator)로써 통합관리하여 주어진 예산(Budget) 내에 양질(High-Quality)의 건축물을 적기(On-time)에 마치게(Turn Over)해주는 건설사업관리 CM(Construction Management) 서비스를 제공합니다.
제공서비스
공사 프로젝트 관리 / 건물 리모델링, 보수공사 / 전기, 통신공사 / 내부 인테리어 공사
EM / Environmental management
건물 내외이용객의 업무와 활동에 필요한 공간과 기능을 늘 청결하게 구성시키고, 건축 당시의 조화와 질서가 쾌적감으로 유지되도록 제반 환경적 업무노력을 수행하고 있습니다. 이를 통해, 고객사 건물의 사용가치를 높이고 궁극적 자산가치를 창출하는 현대C&R만의 특화된 환경관리 EM(Environmental management) 서비스 입니다.
청소
일반,중급,상급 3종류로 분류된 등급별 청소 기준이 마련되어있어 고객사 경영환경에 맞춰 선택하실 수 있습니다.
서비스
서비스는 인간에 대한 심층적 이해가 출발점으로 고객의 숨겨진 필요와 불편을 헤아릴 수 있는 섬세한 마음이 매일 가꿔져야 합니다. 준비된 서비스가 담당자와 함께 고객을 찾아갈 수 있습니다.
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