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안녕하세요 건축자금해결사입니다.
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부동산신탁소개ㅣ한국토지신탁
신탁이란? 믿을 信 맡길 託 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 부동산 소유자와 신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로, 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사는 …
Source: www.koreit.co.kr
Date Published: 4/30/2021
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신탁이란?
부동산신탁이란? · [완전한 수탁자로의 소유권 이전]위탁자에 의해 수탁자에게 재산권이 이전되어 수탁자는 동 재산권의 소유자가 됩니다. · [대리 또는 후견인 제도와 …
Source: www.kait.com
Date Published: 7/19/2021
View: 4441
부동산신탁개요 Real Estate Trust Overview
부동산신탁이란? · ① 위탁자(부동산 소유자)가 수탁자(부동산신탁회사)와 신탁계약을 체결한 후 그 소유 부동산을 수탁자에게 소유권 이전 및 신탁등기 · ② 수탁자는 신탁 …
Source: www.kbret.co.kr
Date Published: 10/27/2022
View: 8505
상품안내 > 부동산신탁이란
신탁재산으로 부동산을 수탁하고, 신탁회사에서 수탁 받은 부동산을 관리 · 개발 · 처분한 후 발생한 수익 또는 잔존부동산을 위탁자께서 지정하신 수익자에게 교부하여 …
Source: www.mgtrust.co.kr
Date Published: 5/21/2021
View: 8054
이룸펀딩 – #2 부동산신탁만 제대로 알아도 절반은 성공_기본개념
❚ 부동산신탁이란 · ❚ 부동산신탁계약서와 신탁원부 발급 및 확인 · ❚ 신탁계약서의 기본구성 · ❚ 신탁계약서의 주요 등장인물 · ❚ 수익권과 우선수익권, 수익권증서 등의 …
Source: www.eroomfunding.com
Date Published: 9/26/2021
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고객센터 > 자주묻는질문 – 무궁화신탁
Q 부동산신탁이란 무엇인가요? · Q 부동산신탁회사 이용시 장점은 무엇인가요? · Q 신탁 시 세금은 얼마이며 절차는 어떻게 되나요? · Q 부동산신탁사는 토지소유자에게 …
Source: mghat.com
Date Published: 12/19/2022
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주제에 대한 기사 평가 부동산 신탁 이란
- Author: 건축자금해결사
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- Date Published: 2021. 12. 15.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=FRWhmK07aTk
신탁이란? 믿을 信 맡길 託 믿고 맡긴다는 뜻입니다. 부동산 소유자와 신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로, 부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사는 소유자의 의견과 신탁회사의 자금과 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발,관리하고 그 이익을 돌려 드리는 제도입니다.
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상품안내 > 부동산신탁이란
신탁재산으로 부동산을 수탁하고, 신탁회사에서 수탁 받은 부동산을 관리 · 개발 · 처분한 후 발생한 수익 또는 잔존부동산을 위탁자께서 지정하신 수익자에게 교부하여 주는 제도입니다. 금전을 수탁하여 이를 운용한 후 맡기신 원금과 운용수익(이자 등)을 배당하는 금전신탁과 동일한 것으로 신탁의 대상이 금전이 아닌 부동산관련 권리라는 점에 차이가 있습니다.
무궁화신탁 상품안내 차입형토지신탁
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#2 부동산신탁만 제대로 알아도 절반은 성공_기본개념
이번 시간에는 담보설정 방법으로써 근저당권과 함께 많이 등장하고 있는 ‘부동산신탁’에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산신탁제도는 기본적으로 담보확보의 기능도 하지만 상환재원 등 투자금이 어떻게 상환될 것인가를 파악할 수 있는 중요한 제도이기 때문에 투자시 부동산신탁에 대해 충분한 이해가 필요합니다.
하지만 ‘신탁제도’ 자체가 일반인분들에게는 생소한 제도이고 권리관계가 복잡하다 보니 많은 분들이 부동산신탁을 이해하는데 어려움이 많은데요. 부동산신탁을 이해하는 첫걸음은 신탁을 구성하는 기본개념부터 정확히 이해하셔야 하고 기본개념 숙지 후에는 신탁계약상 어떤 내용들이 포함되어 있는지를 파악하는 것이 중요합니다.
즉, 부동산신탁의 내용에 대해 정확히 파악하면 투자금이 어떻게 보호되고 상환될 지를 알 수 있으므로 신탁에 대해 충분히 숙지만 해도 투자의 절반은 성공한 것이라고 할 수 있습니다. 그럼 이번 시간에는 부동산신탁의 주요 기본개념부터 알아보고 실제 신탁계약서에는 어떤 내용들이 규정되어 있는지 예시와 함께 알아보겠습니다.
❚ 부동산신탁이란
부동산신탁이란 부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용이 제한되는 ‘부동산 소유자’가 소유권을 ‘부동산전문신탁회사’에 이전하고 부동산전문신탁회사는 소유자가 맡긴 부동산을 효과적으로 개발 관리하여 그 이익을 돌려주는 제도로써, 신탁의 목적과 신탁회사의 역할에 따라 부동산신탁의 종류를 ①담보신탁, ②부동산관리신탁, ③분양관리신탁, ④관리형토지신탁, ⑤분양형토지신탁(부동산개발신탁)으로 구분하고 있으며 각 신탁 종류별로 권리관계 등 신탁계약의 내용에 있어 차이가 크기 때문에 투자시 신탁의 종류가 정확히 무엇인지를 파악하는 것이 중요합니다.
❚ 부동산신탁계약서와 신탁원부 발급 및 확인
부동산신탁 대출상품을 검토하기 위해서는 우선적으로 ‘신탁계약서’, ‘신탁원부’를 확인해야 합니다. 신탁계약서에는 채권의 담보 대상인 수익권 내지 우선수익권에 대한 권리관계가 규정되어 있을 뿐만 아니라 부동산목록, 정산방법, 공매 등 채권회수와 관련된 중요한 내용들이 기술 되어 있고 이외에도 신탁의 종류에 따라 시공, 분양 등 부동산개발사업과 관련된 주요 내용들이 포함하고 있는 경우가 있기 때문입니다.
“최근에 공인중개사가 임대차중개를 하면서 신탁원부를 제대로 설명해주지 않아 임차인이 입은 손해를 배상하라는 판례가 있는데 부동산이 신탁된 경우 신탁계약서를 왜 확인해야하는지를 잘 알려주는 사례 중 하나라고 봅니다.”
| 신탁원부 발급방법
그렇다면 신탁계약서는 어떻게 확인이 가능할까요? 신탁계약에 대한 전체 내용을 알기 위해서는 가까운 등기소를 방문하여 ‘신탁원부’를 발급받으면 됩니다. 신탁원부(≒신탁계약서)는 위탁자와 수탁자, 수익자와 신탁인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁의 종료 사유 등을 기재한 서류(부동산등기법 제81조)로서, 신탁등기 신청시 등기소에서 신탁원부에 신탁계약서를 첨부하는 형식으로 작성되고 있습니다.
다만, 주의할 점은 택지개발지구 내 개발사업의 경우 새로운 지번에 대한 부동산등기부등본이 형성되지 않아 신탁원부가 없는 경우가 있습니다. 이 경우에는 투자자들이 별도로 확인할 수 있는 방법이 없으며 채무자나 P2P업체에게 신탁계약서를 요청할 수 밖에 없습니다.
❚ 신탁계약서의 기본구성
신탁계약서의 기본 구성은 다음과 같으나 신탁계약의 종류 및 신탁회사 또는 금융기관별로 세부적인 구성은 다소 상이할 수 있습니다.
| 신탁계약서의 기본구성
❚ 신탁계약서의 주요 등장인물
| 신탁계약서의 주요 등장인물간의 관계
(1) 위탁자 : 일정한 목적을 위하여 본인이 소유한 부동산을 수탁자에게 신탁(소유권 이전)하는 자로 통상 위탁자는 수익자, 채무자, 시행사의 지위도 겸하고 있으나, 신탁계약 내용에 따라서 반드시 일치하는 것은 아닙니다.
(2) 수탁자 : 수탁자는 위탁자로부터 부동산을 신탁받아 수익자(우선수익자)의 이익을 위하여 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 하는 자를 말하고 주로 우리나라 11개 부동산신탁회사가 수탁자 역할을 하고 있으며 간혹 은행이 직접 수탁자가 되는 경우도 있습니다.
(3) 수익자(수익권자) : 신탁된 부동산으로부터 발생한 수익을 받는 자로 우리나라 대부분의 신탁은 자익신탁(위탁자=수익자)으로 위탁자가 수익자가 됩니다.
(4) 우선수익자(우선수익권자) : 신탁부동산 등으로부터 발생된 수익에 대해 우선수익금 한도내에서 위탁자나 수익자보다 ‘우선하여’ 교부받을 수 있는 자로서 보통 채권자나 시공사가 우선수익자가 되고, 우선수익자간 순위에 따라 1순위, 2순위 우선수익자로 나누어지기도 합니다.
(5) 채무자 : 우선수익자와 여신거래계약에 따라 우선수익자에 대하여 채무를 부담하는 자를 말하며, 통상 위탁자가 채무자가 되나 반드시 위탁자와 채무자가 동일한 것은 아닙니다.
❚ 수익권과 우선수익권, 수익권증서 등의 구별
신탁계약서 상에서 투자자분들이 가장 관심을 가져야 할 부분은 바로 담보가 되는 ‘수익권’ 또는 ‘우선수익권’입니다. 수익권과 우선수익권은 권리의 주체와 그 내용이 엄연히 다르기 때문에 반드시 구별해서 사용해야 합니다.
우선수익권은 우선수익자 즉 채권자의 권리로서 ‘우선수익권금액 한도’내에서 수익자보다 신탁원본 및 신탁수익으로부터 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 신탁법에는 별도의 규정이 없지만 위탁자 또는 수익자의 수익권과 구별하기 위해서 신탁계약서상 ‘우선수익권’이라고 규정한 것으로서 고유명사처럼 사용되고 있는 용어입니다. 또한 우선수익권은 우선수익자들간의 순위에 따라 1순위 우선수익권, 2순위 우선수익권 등으로 우선수익권의 순위가 정해지는데 순위에 따라 배당순서가 정해지고 행사할 수 있는 권한도 다르게 규정되고 있습니다.
여기서 한가지 중요한 사항은 신탁사는 우선수익자의 요청이 있으면 우선수익권의 내용을 기재한 ‘수익권증서’를 발급하고 있는데, 간혹 “수익권증서 또는 수익증서를 담보로 한다”고 하는 등 우선수익권을 수익권증서와 혼용하는 경우가 많습니다. 그러나 수익권증서는 단순히 증명만 해주는 증서(증거증권)일뿐 증서 자체에 가치가 있는 것(유가증권)이 아니기 때문에 수익권증서만으로 담보를 설정하거나 유동화할 수는 없으며 우선수익권를 담보로 하여야 합니다.
우선수익권 금액은 우선수익자자 수익자에 우선하여 변제받을 수 있는 한도를 말합니다. 통상 채권액의 130%를 설정하며 채권원금, 이자, 지연이자, 비용을 담보하고 있습니다. 수익권금액(수익금)은 수익권자가 정산 후 지급 받을 금액으로 금액을 확정하기 어려워 별도로 기재하지 않고 있습니다.
❚ 신탁원본 및 신탁수익, 신탁재산
마지막으로 신탁원본 및 신탁수익, 신탁재산에 대해 신탁계약서는 아래와 같이 정의하고 있습니다.
| 신탁계약서 일부 발췌
신탁재산이란 신탁원본 및 신탁수익을 포괄한 개념으로 신탁부동산과 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산을 말합니다(신탁법 제27조 참조). 또한 신탁계약서에는 신탁된 부동산 자체 뿐만 아니라 건축중인 지상건축물도 신탁부동산에 포함시키고 있을 뿐만 아니라 지상건축물이 준공된 경우 우선수익자를 위해 신탁하도록 되어 강제하고 있습니다. 특히 신탁부동산의 물상대위로 취득한 금전 등 물건도 신탁재산에 자동 편입(압류불필요)되기 때문에 물상대위권 행사시 압류가 필요한 저당권이나 질권보다 더욱 채권자를 포괄적이고 안정적으로 보호하고 있음을 알 수 있습니다.
*물상대위권이란?
질권 내지 저당권의 목적물이 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권 내지 저당권이 소멸하거나 목적물의 가치가 감소되더라도 그 목적물에 갈음하여 금전 기타 물건, 교환가치의 변형물이 목적물 소유자에게 귀속하는 경우에 그 가치변형물에 행사할 수 있는 권리를 말하며, 질권자나 저당권자는 물상대위권을 행사하기 위하여 가치변형물이 소유자에게 지급 내지 인도되기전에 미리 압류해야 합니다.(민법 제342조, 제370조 참조)
“만약 A씨가 B씨로부터 금전을 차용하면서 자기소유의 건물에 대하여 저당권을 설정해 주었는데, 그 후 C의 중과실로 건물이 전소되었을 경우 ,B씨는 A씨가 보험회사에 대하여 갖는 보험금 청구권을 대위행사할 수 있습니다. 단 B씨는 보험회사가 A에게 보험금을 지급하기 전에 압류해야 합니다. 그리고 B씨는 C에 대하여 불법행위로 인한 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.”
이번 시간에는 부동산P2P 투자시 알면 투자에 도움이 될만한 신탁계약과 관련된 가장 기본적이고 중요한 개념들을 살펴보았습니다. 다음 시간에는 신탁계약서 내용 중 신탁부동산이 어떻게 관리되는지 또 처분은 어떻게 진행되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
고객센터 > 자주묻는질문
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부동산신탁이란 부동산 소유자가 신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 신탁회사는 소유자의 의견과 신탁회사의 자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발, 관리, 처분 등을 하고 그 이익을 돌려드리는 제도입니다. 부동산신탁이라 하면 일반적으로 “명의신탁”을 생각하기 쉬우나 이것과는 다르며, 부동산신탁회사를 이용한 부동산신탁은 신탁법 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산신탁으로서 신탁목적(개발, 관리, 담보, 처분)에 따라 부동산을 이용하는 것에 대한 합법적인 보장을 받는 선진국형 부동산제도입니다.
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