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임차인의 보증금을 보호해 주는 제도 중에
\”최우선변제\” 라는 것이 있습니다.
법에서 정한 소액임차인에 해당할 경우 적용되는
주택임대차보호법 상의 보호제도인데요.
이 \”최우선변제\” 가 현재의 규정대로
예외없이 100% 적용되는 것인지?
최우선변제에 대한 잘못된 상식 2가지를 바로잡고 가겠습니다.
#최우선변제 #확정일자 #소액임차인
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부동산/임대차 > 소액보증금 최우선변제 | 찾기쉬운 생활법령정보
소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리 … 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 …
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 12/1/2022
View: 5535
[보증금반환] 최우선변제권, 최우선변제금을 너무 믿지는 마세요 …
최우선변제권은 세입자의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 생겨난 제도인데요, 집주인의 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가게 되더라도 아래의 금액을 다른 채무보다 …
Source: minsnailunion.net
Date Published: 5/10/2022
View: 6494
소액임차인 최우선변제보증금 범위 : 네이버 블로그 – NAVER
소액임차인의 최우선변제권은 당해 목적 부동산에 대한 경매 신청등기 전, 즉 경매개시결정의 기입등기 전 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 …
Source: blog.naver.com
Date Published: 6/21/2021
View: 1184
[고준석의 실전투자]최우선 변제 소액보증금, 전액 못받을수도
임차주택이 경매에 넘어가면 소액임차인에게는 보증금 일부를 1순위 근저당권보다 우선해서 최우선 변제를 해준다(주택임대차보호법 제8조). 현재 서울 …
Source: www.donga.com
Date Published: 6/14/2022
View: 5551
서울 주택임대차 최우선변제금 ‘3700만원→ 5000만원’으로
개정안은 우선 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위를 보증금 1억1000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 확대했다. 우선변제를 받을 …
Source: m.lawtimes.co.kr
Date Published: 7/7/2021
View: 5846
서울에서 자취한다면, ‘최우선변제권’ 기억하세요! | 서울시
소액보증금 우선변제를 최우선변제라고 하는데, 최우선변제권을 받기 위해서는 두 가지가 선행돼야 한다. 바로 대항력을 갖춰야 하고, 보증금이 일정 …
Source: mediahub.seoul.go.kr
Date Published: 8/11/2022
View: 5183
소액임차인 | 최우선변제금 기준및 금액 – 부동산닥터1
대항력을 갖춘 소액임차인은 일정 금액에 대하여 최우선 변제 대상이 됨. 최우선변제권. 주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 …
Source: budak1.com
Date Published: 7/23/2021
View: 1292
주택임차인 보증금 보호를 강화하겠습니다! – 법무부
경매절차에서 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대하여 서민들이 안심하고 살 수 있는 주거환경 조성 -.
Source: www.moj.go.kr
Date Published: 9/19/2021
View: 5763
소액보증금 최우선변제 – 부동산위키
소액보증금 최우선변제 · 1 대상 범위 및 금액. 1.1 소액임차인의 범위; 1.2 우선변제금액 · 2 적용. 2.1 LTV 산정; 2.2 경매 · 3 각주 …
Source: xn--989a00af8jnslv3dba.com
Date Published: 6/20/2021
View: 4343
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주제에 대한 기사 평가 최우선 변제
- Author: 후스파파공인중개썰
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- Date Published: 2021. 5. 3.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=psZ43_wghUg
부동산/임대차 > 소액보증금 최우선변제
이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 저당권이 설정되었습니다. 1년쯤 지나 저당권을 설정한 은행이 경매를 신청했는데 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요?
소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.
실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.
◇ 소액임차인의 범위
☞ 아래 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.
소액임차인의 범위 구분 기준 금액 서울특별시 1억원 5천만원 이하 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 1억원 3천만원 이하 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 7천만원 이하 그 밖의 지역 6천만원 이하
◇ 우선변제 금액
☞ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다. 이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.
우선변제 금액 구분 우선변제금액 서울특별시 최대 5천만원 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 최대 4천300만원 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 최대 2천300만원 그 밖의 지역 최대 2천만원
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소액임차인 최우선변제보증금 범위
민사법 소액임차인 최우선변제보증금 범위 서울김세라변호사 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 누구나 내 집 마련의 꿈을 가지고 있습니다. 집, 주거생활의 안정은 생존권과 직결된 문제이기 때문에 노른자땅에 위치한 고가의 부동산이 아니더라도 나만의 주거공간, 보금자리 마련에 대한 갈망은 어찌보면 당연한 것일 수밖에 없습니다. 주거생활의 안정은 반드시 부동산을 소유하는 형태로만 달성되는 것은 아닙니다. 아파트, 주택 등의 집을 직접 소유하고 마련하기까지는 상당한 재정을 필요로하고 개별 사정에 따라 부동산의 취득을 필요로 하지 않는 경우 등에 있어서는 전세, 월세, 반전세 등 임대차계약의 형태를 빌릴 수도 있습니다. 그러한 임대차계약체결에 앞서 늘 걱정되는 것이 있는데요. ‘집주인, 즉 임대인의 재산상태가 안좋아져서 계약기간 중 집이 경매에 부쳐지는 것은 아닐까?’ 또는 이미 상당한 대출을 끼고 있는 부동산에 입주하며 ‘계약기간 만료 후 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 것은 아닐까?’ 등의 염려는 어찌보면 모든 임차인의 공통 걱정거리와도 같습니다. 소액임차인 우선변제 이에 우리 법제는 국민 주거생활의 안정을 위해 임차인에 대한 다방면의 보호조치를 마련하고 있습니다. 특히 일정금액 미만의 보증금으로 체결되는 주택임대차보호법상 임차인을 다른 담보물권자보다도 우선하여 보증금을 회수할 수 있도록 정하고 있는데요. 이러한 소액임차인의 우선변제권을 가리켜 최우선변제권, 최우선 보증금 회수권이라고 부르기도 합니다. 소액임차인의 최우선변제권은 당해 목적 부동산에 대한 경매 신청등기 전, 즉 경매개시결정의 기입등기 전 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 경우에 한하여 당해 경매절차에서 최선수위, 1순위로 다른 담보물권자에 우선해 일정액의 보증금을 회수할 수 있도록 인정되는 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009.5.8> 우선변제 보증금 범위 소액보증금 범위와 우선변제 받을 수 있는 한도액은 주택 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정해지며, 구체적인 회수 금액은 주택임대차보호법 시행령에서 규정하고 있습니다. 그 내용을 정리하면 아래와 같습니다. 다만 지난 2021년 5월 11일, 지역별 주택임대차 보증금이 상승한 경제상황의 변화를 반영하고 임차인 보호를 강화하기 위해 최우선변제권이 인정되는 소액임차인의 범위와 보증금 액수에 관한 개정법이 시행되었으므로, 개별 사례의 적용여부에 관하여는 구체적인 계약내용을 살펴보시기 바랍니다. 1) 서울특별시에서 1억 1,000만 원 이하 보증금인 경우 3,700만 원까지 우선변제를 받을 수 있으며(2021. 5. 11.일부터 계약한 세대는 보증금 1억 5천만 원 이하를 소액 임차인으로 하여 5천만 원까지), 2) 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시)등에서 보증금 1억 원 이하인 소액 임차인인 경우 3,400만 원까지(2021. 5. 11.일부터 계약한 세대는 1억 3천만 원 이하 소액 임차인의 경우 4천 300만 원까지), 3) 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외함), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 등에서 보증금 6,000만 원 이하 소액 임차인의 경우 2,000만 원까지(2021. 5. 11.일부터 계약한 세대는 보증금 7천만 원 이하 소액임차인의 경우 2천 300만 원까지), 4) 그 밖의 지역에서 보증금이 5,000만 원 이하인 경우 1,700만 원까지(2021. 5. 11.일부터 계약한 세대는 보증금 6천만 원 이하 소액 임차인의 경우 2,000만 원까지) 다른 물권자에 우선하여 우선적으로 배당받을 수 있게 됩니다. 배당요구채권 주의하여야 할 것은 소액임차인의 우선변제권도 배당요구가 필요한 배당요구 채권이라는 점입니다. 법에서 일정 범위에 한하여 담보물권자보다도 우선순위를 부여하고 있기 때문에 그저 가~~만히 있어도 알아서 경매절차에서 우선적으로 그 보증금액수를 우선 배분하여 주리라고 생각해 배당요구종기까지 아무런 권리행사를 하지 않는 사례가 생각보다 많습니다. 그러나 아무리 주택임대차보호법상 아무리 대항요건을 갖춘 소액임차인이라고 하더라도, 경매법원에서는 구체적인 보증금채권의 존부나 액수를 알 수 없기 때문에 배당요구 종기까지 반드시 배당요구 등 권리행사를 할 것이 요구되며, 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건 역시 배당요구의 종기까지 유지되어야 우선변제를 받을 수 있습니다. 배당요구 시에는 임대차계약사실, 임대차보증금 액수 등 배당요구의 자격을 소명할 수 있는 서면과 자료를 덧붙여야 합니다. 권리행사를 게을리할 경우 보증금 회수 기회를 놓칠 수 있다는 점! 반드시 유념하시기 바랍니다. 인쇄
[고준석의 실전투자]최우선 변제 소액보증금, 전액 못받을수도
고준석 제이에듀투자자문 대표
결혼 5년 차 A 씨 부부는 전셋집으로 부동산 중개업소에서 다가구주택을 소개받았다. 보증금 5000만 원에 월세 100만 원으로 다가구주택에는 19가구가 거주하고 있었다. 등기부등본을 떼어보니 이미 은행에 1순위 근저당권(5억4000만 원)이 설정된 상태였다.가구당 보증금은 5000만 원, 보증금 총액은 9억5000만 원이었다. A 씨는 이 다가구주택이 만약 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정됐다. 집주인은 다가구주택 시세가 18억 원이 넘고, 설령 경매에 들어가도 소액보증금이어서 1순위 근저당권보다 앞서 최우선 변제를 받을 수 있다고 설명했다.KB국민은행에 따르면 문재인 정부 출범 이전인 2017년 4월 서울 지역 아파트 평균 전셋값은 4억2400만 원이었다. 임대차 3법이 시행되기 전인 2020년 6월 평균 전세가는 4억9100만 원으로 38개월 동안 6700만 원 상승에 그쳤다. 하지만 임대차법 시행 이후 2022년 4월 6억7500만 원으로 22개월 동안 평균 1억8400만 원 올랐다. 시장에서는 전월셋값 급등의 주요 원인을 임대차 3법으로 보고 있다. 치솟는 전셋값에 상대적으로 관심이 많이 쏠려서인지 정작 보증금을 되돌려 받기 위한 안전장치가 갖춰지지 않아 세입자가 손해 보는 경우가 발생하고 있다.세입자 보증금이 일정 금액 이하이고, 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마치면 소액임차인의 자격이 주어진다. 임차주택이 경매에 넘어가면 소액임차인에게는 보증금 일부를 1순위 근저당권보다 우선해서 최우선 변제를 해준다(주택임대차보호법 제8조). 현재 서울 지역은 보증금 1억5000만 원 이하일 경우 소액임차인이 된다. 이때 5000만 원까지 최우선 변제를 받을 수 있다. 소액보증금 기준 금액은 지난해 5월 11일부터 인상됐다. 기준일은 1순위 근저당권 설정일이다. 수도권의 경우 보증금이 1억3000만 원 미만일 때 4300만 원까지 최우선 변제를 받게 된다(같은 법 시행령 제10조, 제11조).그러나 소액임차인의 최우선 변제액은 매각 금액의 2분의 1을 넘지 못한다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 매각된 주택 가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다는 뜻이다(같은 법 제8조). 소액임차인이 여러 명이면 보증금에 비례해서 안분배당을 받는다. 소액임차인 간 배당순위는 대항력 취득시기(전입 일자)와 관계없이 무조건 같은 순위다.신한옥션SA에 따르면 4월 말 서울 지역 다가구주택 평균 매각가율은 84.68%였다. 이 매각가율을 감안할 때 A 씨 부부가 살펴본 다가구주택이 경매에 들어갈 경우 15억 원 수준에 매각될 것으로 보인다. 이 경우 A 씨의 보증금은 위태로워진다. 소액보증금은 매각금액의 절반인 7억5000만 원 범위 내에서 소액보증금이 배당되기 때문이다. 이때 19가구가 똑같이 보증금을 3947만 원씩만 배당받게 된다. 나머지 1053만 원의 보증금은 돌려받을 수 없다는 뜻이다.그러므로 세입자가 보증금을 안전하게 되돌려 받으려면 소액임차인의 지위를 지닌 것만으론 불충분하다. 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마치는 등 대항력을 갖춰야 한다. 이 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기며(같은 법 제3조), 보증금을 전부 배당받지 못할 때도 매수인에 대항해 보증금을 돌려받을 수 있다.고준석 제이에듀투자자문 대표
서울 주택임대차 최우선변제금 ‘3700만원→ 5000만원’으로
서울에 사는 A씨는 보증금 1억5000만원을 내고 살던 집이 경매에 넘어갔지만 최우선 변제를 받을 권리가 없어 막막했다. 보증금의 일정액을 우선변제받을 수 있는 주택임대차보호법상의 ‘소액임차인’에 해당하지 않기 때문이다. 그러나 앞으로는 A씨도 소액임차인으로 보호받아 최대 5000만원까지는 경매대금에서 최우선해서 보증금을 보전받을 수 있게 된다.
법무부는 보증금의 일정액을 우선 변제받을 수 있는 ‘소액임차인’의 범위를 확대하고 최우선변제를 받는 보증금액도 높이는 내용의 ‘주택임대차보호법 시행령 개정안’이 4일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 2018년 9월 최우선변제 보호 범위를 확대한 지 2년 8개월 만이다. 개정안은 공포 즉시 시행된다.
개정안은 우선 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위를 보증금 1억1000만원 이하에서 1억5000만원 이하로 확대했다. 우선변제를 받을 수 있는 금액도 3700만원에서 5000만원으로 높였다.
세종시와 경기도 용인시·화성시를 포함해 수도권정비계획법상 과밀억제권역은 보증금 1억3000만원 이하의 주택 임차인이 4300만원까지 우선변제 받는다. 과밀억제권역으로 포함된 김포시도 마찬가지다.
부산·대구·인천·광주·대전 등 전국 광역시와 경기도 안산·광주·파주·이천·평택시는 보증금 7000만원 이하 주택 임차인이 2300만원까지 우선변제 받게된다.
이 밖의 지역도 소액임차인 범위를 기존 보증금 5000만원에서 6000만원 이하로 확대하고, 우선변제 받을 수 있는 금액도 최대 1700만원에서 2000만원으로 높였다.
개정 시행령은 이미 존속 중인 임대차 계약에도 적용된다. 다만 개정안 시행 전 이미 해당 주택에 설정돼 있는 담보물권에 대해서는 개정 전 법령이 그대로 적용된다. 담보물권자의 재산권을 보장하기 위한 조치다.
따라서 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재하는 경우에는 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금이 보호된다. 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재하는데, 개정안 시행 후 새로운 저당권이 설정된 경우에는 기존 저당권자에 대해서는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대해서는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금이 보호된다.
법무부 관계자는 “주택임대차 보증금이 전반적으로 상승하는 등 관련 경제상황의 변화를 반영해 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대·상향했다”면서 “임차인들이 보증금에 대한 걱정 없이 안심하고 생활할 수 있도록 임차인 보호 및 안정적 주거환경 조성을 위해 노력하겠다”고 말했다.
서울에서 자취한다면, ‘최우선변제권’ 기억하세요!
최근 사촌 동생이 서울로 이사했다. 대학 생활과 함께 서울에서 일자리를 알아보기 위해서였는데, 집을 알아보는 것부터 벅찼다. 수많은 방을 둘러봤고, 마침내 좋은 방이 매물로 나와 계약했다.
계약 도중, 부동산 관계자는 사촌 동생에게 서울시 최우선변제권에 대해 아는지 물었다. 서울에서 태어나 초중고를 졸업한 필자도 최우선변제권은 생소한 단어였다. 부동산 관계자는 “서울시 최우선변제권은 서울시에서 최대 3,700만 원까지 어떤 일이 생기든 보증금을 보호해주는 제도”라고 설명해주었다.
최우선변제금 기준및 금액 – 부동산닥터1
소액임차인 은 주택임대차 보호법상 법에서 정한 금액보다 적은 금액의 보증금이 있는 주택을 임차한 임차인 입니다. 소액임차인은 사회적 최약자로서 법의 보호를 받기 어려운 실정인데요.
이번 포스팅에서는 주택임대차보호법상 소액임차인의 범위와 주택에 경매가 진행될때 받을수 있는 최우선 변제금 금액의 기준에 대해 알아보겠습니다.
소액임차인이 최우선 변제받기 위한 핵심요건 지역에 따라 지정된 보증금 이하의 소액 보증금일 것. 경매개시 결정 등기 전에 대항력을 갖추어야 함. 경매시 배당요구를 해야 함. 배당요구종기일 까지 계속해서 대항력 유지.(이사 못감 )
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소액임차인 이란? 임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인. 대항력을 갖춘 소액임차인은 일정 금액에 대하여 최우선 변제 대상이 됨. 최우선변제권 주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리.
주택임대차 보호법 최우선변제권
요건 : 대항력(주택의 인도 + 주민등록 전입신고)
우선변제권과는 달리 확정일자가 없어도 최우선변제권은 받을수 있음.
주택임대차 보호법상 임차주택의 경매 또는 공매시에 소액임차인의 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선해서 변제받을 권리.
최우선변제권의 성립 요건을 갖춘 임차인은 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 보증금중 일정액을 가장 먼저 변제 받음(선순위 채권자보다 가장 먼저 배당 받음).
최우선 변제를 받기위해서는 경매개시 결정등기까지 대항력을 갖추고 있으면서 배당요구 종기일 전까지 배당신청해야 됨.
최우선변제 대상 보증금 및 변제금액
(2018년5월23일 ~ 2021년5월10일)
지 역 소액보증금 적용범위 최우선 변제금 서울 1억1천만원 이하 3700만원 이하 수도권(과밀억제권역)
용인,세종,화성 1억원 이하 3400만원 이하 광역시등 6000만원 이하 2000만원 이하 그 외 지역 5000만원 이하 1700만원 이하
(2021년5월11일 이후)
지 역 소액보증금 적용범위 최우선 변제금 서울 1억5천만원 이하 5000만원 이하 수도권(과밀억제권역) 1억3천만원 이하 4300만원 이하 광역시등 7000만원 이하 2300만원 이하 그 외 지역 6000만원 이하 2000만원 이하
기준시점 = 선순위 담보물건의 설정일 기준
최우선변제 금액 예시
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▶ 2020년 9월 1일 근저당권 1억원이 설정된 서울지역의 주택
▶ 2021년 9월 1일 임대차계약을 체결할 경우
최우선변제 금액은 현 시점 서울기준인 5,000만원이 아니라 2020년 9월 서울 기준인 3,700만원을 적용
경매 배당순위 1.경매 집행비용 2.소액임차보증금(최우선변제금) 3.당해세 4.확정일자를 갖춘 임차보증금 5.국세지방세 6.공과금 7.일반채권
이상으로 주택임대차 보호법의 소액임차인, 최우선변제금 기준및 금액등에 대해 알아보았습니다.
아래 포스팅을 통해 추가 정보를 확인하시기 바랍니다.
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소액임차인 | 최우선변제금 기준및 금액 . 끝.
주택임차인 보증금 보호를 강화하겠습니다!
– 경매절차에서 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대하여 서민들이 안심하고 살 수 있는 주거환경 조성 –
□법무부･국토교통부는 최근 주택임대차 보증금이 전반적으로 상승하는 등 주택임대차 관련 경제상황의 변화를 반영하여 최우선변제를 받을 임차인의 범위 및 금액을 확대 ･ 상향 하였습니다.
<첨부참조>
소액보증금 최우선변제
소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
적용 예) 집이 경매에 넘어갈 때 대항력을 갖추지 않고 뒤늦게 전입을 한 경우에도 보증금의 일정 금액을 변제함
대상 범위 및 금액 [ 편집 | 원본 편집 ]
소액임차인의 범위 [ 편집 | 원본 편집 ]
구분 기준 금액 서울특별시 1억원 5천만원 이하 과밀억제권역 [1]
세종특별자치시
용인시 및 화성시 1억원3천 이하 광역시(광역시 내 일부 [2] 지역 제외)
지역 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 7천만원 이하 그 밖의 지역 6천만원 이하
지역 소액임차보증금 서울특별시 5,000만원 인천광역시 강화군, 옹진군 2,000만원 서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 2,300만원 그 밖의 지역 4,300만원 의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시 4,300만원 시흥시 반월특수지역 2,000만원 그밖의 지역 4,300만원 남양주시 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동 4,300만원 그밖의 지역 2,000만원 광주/대구/대전/ 부산/울산광역시 군지역 2,000만원 그밖의 지역 2,300만원 경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 2,300만원 그밖의 지역 2,000만원
LTV 산정 [ 편집 | 원본 편집 ]
LTV 산정 시 방 수에 따라 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해주는 것을 방 공제라고 한다.
은행에서 LTV를 산정할 때 담보 가액 계산에서 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 계산
은행에서도 차주의 부실 시 경매를 통해 채권을 보전하여야 하므로 대출 시 (전체방수 – 1) × 최우선변제금액을 제외하고 대출 가능액 산정
LTV 계산기 바로가기
소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리
소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제 가능
소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고 필요
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