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취락지구란, 자연취락지구 집단취락지구 건폐율 및 건축행위
취락지구는 앞서 설명한 용도지구 중에 하나입니다. 통상적으로 용도지역 · 지구 · 구역의 등의 지정으로 건축물의 건폐율 · 용적률 및 건축물의 행위 …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 3/20/2022
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취락지구 – 집단취락지구/자연취락지구 건폐율과 용적률은??
집단취락지구 : 개발제한구역(그린벨트) 내에 지정되는 지역으로서, 개발제한구역에 위치한 취락을 정비하기 위해 지정하는 지구를 의미합니다. 집단취락 …
Source: onmywaydream.tistory.com
Date Published: 5/13/2021
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취락지구란 무엇인가 – Daum 블로그
취락이란 ‘가옥들이 모여있는 집단적인 생활 근거지’라고 할수 있는데 취락지구는 이러한 취락의 정비를 목적으로 지정되는 용도지구의 하나이다.
Source: blog.daum.net
Date Published: 4/15/2022
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국토교통부_취락지구 | 공공데이터포털
국토교통부_취락지구. #. 용도지역 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모 …
Source: www.data.go.kr
Date Published: 3/26/2021
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취락지구란 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
취락지구는 주민의 취락생활을 유지하는 데 필요한 지역을 말하는데, 청구인이 자연취락지구내 거주하면서 이 건 신청토지와 인접한 토지에 영농활동을 하고 있다고 볼 …
Source: easylaw.go.kr
Date Published: 4/11/2021
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취락지구에서의 건축 – 건축사사무소
국토계획법 내용 중 취락지구를 확인해보면 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역 내의 ‘취락’ 을 정비 …
Source: yd-labo.tistory.com
Date Published: 9/23/2021
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- Author: 땅도령
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- Date Published: 2019. 4. 23.
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취락지구 이해하기 (자연취락지구 vs 집단취락지구)
취락지구 이해하기 (자연취락지구 vs 집단취락지구 )
취락의 의미 (취락 = 주거지)
가옥들이 모여있는 집단적인 생활의 근거지 로 개발의 필요성이 인정되는 장소를 말합니다.
취락지구란?
특정지역 내 취락을 정비하기 위해 지정되는 용도지구 중 하나입니다.
과거 [국토이용관리법]에서는 농업지역 내에서 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 지구라고 정의되어 있었는데, 지금은 그 범위를 확대하여 녹지지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역안의 취락을 정비하기 위한 지구 로 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 의해 지정되는 용도지구의 하나로 정의되고 있습니다.
취락지구의 종류
취락지구는 개발제한구역내의 집단취락지구와 그 외 지역의 자연취락지구로 나누어집니다.
① 집단취락지구 : 개발제한구역 내 지정
용도제한은 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법’령에 따름
② 자연취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내 지정
용도제한은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따름
취락지구는 왜 지정되나요?
정비하기 위해 지정됩니다. 자연환경내의 주거지를 밀집화하여 난개발은 막고 생활편의는 봐주는 목적 이 있고, 추후 개발이 되는 경우에도 하나의 지역으로 묶여 있으면 계획적인 관리가 편리한 장점도 있습니다.
① 집단취락지구 지정 이유
개발제한구역의 경우 기존 주택이 듬성듬성 지어져 있으면 주변 환경이 훼손되기 쉽습니다. 이런 상황을 방지하기 위해 개발제한구역내의 주택이 많이 지어져 있는 곳을 취락지구로 지정하여 다른 곳에 흩어진 주택에 살던 사람들을 이곳으로 이주시키면 취락지구외에 개발제한구역의 환경이 훼손되는 것을 방지 할 수 있습니다.
② 자연취락지구 지정 이유
기존 주민들의 집단적인 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 주택의 정비와 복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위해 계획적인 관리가 필요한 지역을 대상으로 지정합니다. 쉽게 말해 마을이 생기면 해당 지역에 다양한 기반시설이 들어와야 하는데 마을들이 듬성듬성 흩어져 있으면 난개발이 될 수 있기 때문에 이를 최대한 모아서 효율적이고 체계적인 관리를 할 필요성 이 있습니다.
또한 마을이 흩어져 있는 경우 갑자기 개발제한구역 등으로 건축에 대한 제한을 받게 되는 경우 기존 원주민 입장에서는 불합리함을 느낄 수 있기 때문에 특정지역에 사람들을 모아 건축제한을 완화시켜주는 방식으로 지정합니다.
취락지구의 장점
취락지구로 지정된 지역은 사람들이 집단으로 모여 살다 보니 주변의 다른 녹지지역보다 건축을 쉽게 할 수 있도록 건축제한을 완화시켜주고 있습니다. 취락지구로 지정되면 해당 토지의 용도지역의 규제보다 완화된 건축제한과 건폐율을 적용받게 되며 공공에서는 취락지구안의 주민들의 생활편익과 복지증진을 위한 사업을 시행하거나 지원할 수 있도록 하고 있습니다.
취락지구에 대한 지원
국가 또는 지자체는 취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진을 위한 사업을 시행하거나 지원하는 사업은 다음 각호와 같습니다. (시행령 107조)
1. 집단취락지구
– 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 령에서 정하는 바에 의한다.
2. 자연취락지구
– 자연취락지구 안에 있거나 자연취락지구에 연결되는 도로,수도공급설비,하수도 등의 정비
– 어린이놀이터, 공원, 녹지, 주차장, 학교, 마을회관 등의 설치 및 정비
– 쓰레기처리장, 하수처리시설 등의 설치 및 개량
– 하천정비 등 재해방지를 위한 시설의 설치 및 개량
– 주택의 신축, 개량
취락지구의 건폐율, 용적률
자연취락지구의 건폐율
자연취락지구의 건폐율은 60% 이하의 범위 내에서 가능합니다. 녹지지역이나 관리지역 같은 다른 용도지역보다 훨씬 높은 건폐율 완화가 가능하므로 토지의 활용도가 높아 가치가 있습니다.
자연취락지구의 용적률
자연취락지구의 용적률은 해당 지역의 용도지역 용적률을 따르게 됩니다. 예를 들어, 자연녹지지역에 취락지구가 지정되면 자연녹지의 용적률이 적용되고 계획관리지역에 지정되면 계획관리지역의 용적률이 지정되게 됩니다.
* 하지만 건폐율과 용적률은 최종적으로 지자체의 조례에 의해 지정이 되므로 정확한 건축 행위제한을 확인하려면 반드시 해당 지역의 지자체 조례를 확인해야 합니다.
집단취락지구 건폐율, 용적률
개발제한구역 취락지구 지정 기준은?
– 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
– 취락지구 1만㎡당 주택의 수가 10호 이상일 것
(단, 시/도지사는 해당 지역이 상수원보호구역에 해당하거나 이축 수요를 수용할 필요가 있는 경우에는 국토부장관과 협의한 후 도시군계획에 관한 조례에 따라 5회 이상으로 지정할 수 있습니다.)
– 취락지구의 경계는 도시군관리계획의 경계선, 다른 법률에 따른 지역/지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선, 그 밖의 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되 지목이 대인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것
집단취락지구
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제26조
제26조(취락지구 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 특례)
① 취락지구 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율은 다음 각 호의 경우를 제외하고는 취락지구 밖의 개발제한구역에 적용되는 기준에 따른다. <개정 2009.8.5>
1. 주택 또는 공장 등 신축이 금지된 건축물을 「건축법 시행령」 별표 1의 제1종 및 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소 및 안마원은 제외한다), 액화가스 판매소, 세차장, 병원, 치과병원 또는 한방병원으로 용도변경하는 경우
2. 별표 1 제5호 다목에 따른 주택 또는 같은 표 제5호라 목에 따른 근린생활시설을 다음 각 목의 기준에 따라 건축하는 경우
가. 건폐율 100분의 60 이내로 건축하는 경우:
높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하 여 연면적 300제곱미터 이하
나. 건폐율 100분의 40 이내로 건축하는 경우:
높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
② 취락지구 정비사업을 시행하는 경우에는 제1항에 따른 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주거 및 생활편익시설 등을 설치할 수 있다. <개정 2013.3.23>
취락지구에서 건축할 수 있는 건축물의 종류는?
건축법시행령 별표 1 참고
4층 이하 의 범위 내에서 , 건폐율 60% 이내에서 도시계획조례로 정하는 비율 내에서 단독주택(주거지) , 1~2종 근생 , 운동시설 , 창고 , 발전시설 , 방송시설 , 통신시설 , 교정시설 등을 원칙적으로 지을 수 있습니다. (생활필요시설)
그 외에 도시계획 조례로 자연취락지구 등에 지을 수 있는 것은 “아파트를 제외한”공동주택 , 문화 및 집회시설 , 종교시설 , 교육시설 , 노유자시설 , 수련시설 등이 있습니다.
취락지구가 좋은 이유
1. 건폐율, 용적률 완화
예) 자연녹지지역 vs 자연녹지지역 + (자연취락지구)
건폐율 20% → 60%
용적률 80% → 100%
2. 다양한 건축물 건축 가능
예) 자연녹지 + 개발제한구역 + (집단취락지구)
개발제한구역 → 주택, 1종~2종 근생 등 생활필요시설
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취락지구란, 자연취락지구 집단취락지구 건폐율 및 건축행위
오늘은 취락지구란 무엇인지 알아보고, 자연취락지구와 집단취락지구 안에서 건폐율 · 용적률 그리고 건축행위가 가능한 건축물들까지 이와 관련된 내용들을 핵심만 정리해서 알아보도록 하겠습니다.
취락지구는 좋은 것인가?
토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소는 용도지역이라는 것을 많은 분들이 알고 있을 것입니다. 모든 토지에는 용도지역이 지정되어 있습니다. 이렇게 용도지역이 지정된 토지에 용도지구 또는 용도구역을 추가로 지정하여 용도지역으로 규정하지 못하는 사항들을 보완해줍니다. 즉, 쉽게 말해, 용도지역이 국토의 밑그림을 그리는 작업이라면, 용도지구 또는 용도구역은 그 밑그림에 색칠을 하는 작업이라고 생각하면 편합니다. 이런 용도지역 · 지구 · 구역 확인은 토지이용계획 확인원을 통해 쉽게 확인이 가능합니다.
취락지구는 앞서 설명한 용도지구 중에 하나입니다. 통상적으로 용도지역 · 지구 · 구역의 등의 지정으로 건축물의 건폐율 · 용적률 및 건축물의 행위 제한을 하게 됩니다. 대부분 해당 토지에서 행위 제한을 강화하는 내용들이 많이 있습니다. 즉, 토지에 용도지구 등이 지정이 되어있다면, 대부분 용도지역 행위 규제 이외에 추가적인 용도지구의 행위제한을 중복 적용받기 때문에, 토지의 가치 측면에서 용도지구가 추가 지정되어 있는 토지는 좋다고 볼 수 없습니다.
쉽게 설명하면, 토지에 필수적인 용도지역만 지정이 되어 있고, 최대한 용도지구와 용도구역 같은 옵션들은 붙어 있지 않은 것이 토지의 가치 측면에서 좋다고 볼 수 있습니다.
그러나 추가로 지정된 용도지구가 “취락지구”라면 이야기가 달라집니다. 취락지구가 설정되어 있는 토지는 오히려 좋은 토지가 됩니다. 그 이유는 지금부터 차근차근 살펴보도록 하겠습니다.
취락지구란?
취락지구란, 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락(=주거지)을 정비하기 위해 지정하는 [국토계획법]에 의한 용도지구 중에 하나입니다.
취락지구는 예전 [국토이용관리법]에서 농업지역 내 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 지구라고 정의되어있고, 현재는 그 범위를 확대하여 정의하고 있습니다. 이 취락지구는 “자연취락지구”와 “집단취락지구” 두 가지가 있습니다.
자연취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
※ 위 두 가지를 쉽게 구별하는 방법은 “개발제한구역(그린벨트)” 안에 취락지구가 있으면 ‘집단취락지구’이고, 그렇지 않으면 ‘자연취락지구’라고 보면 됩니다.
취락지구 지정 이유 및 지정기준
1. 취락지구 지정 이유
쉽게 설명드리면, 녹지지역, 관리지역, 농림지역 같은 지역들은 많은 사람들이 생활하는 지역이 아닙니다. 보통은 주거, 상업, 공업지역에 주 생활권이 형성되어 있습니다. 그러나, 이 이외의 지역에서도 사람들이 농업과 같은 일을 하면서 살아가는 경우도 있습니다. 따라서, 이런 분들의 취락(=주거지)을 정비하기 위해 취락지구를 지정합니다.
취락지구를 지정하게 되면 자연환경 내의 주거지를 밀집화해서 난개발을 막고, 추후 개발이 되는 경우에도 하나의 지역으로 묶여 있다면 계획적인 관리가 편리합니다. 그래서 이 취락지구로 지정된 지역에는 해당 용도지역 및 용도구역에서의 규제보다 완화된 건폐율·용적률 및 건축 제한을 적용하고, 공공 부분에서는 취락지구 안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위한 사업을 시행합니다.
즉, 이렇게 취락지구 안에 다양한 혜택을 제공하여 기존에 듬성듬성 지어져 있던 주택들을 취락지구 안으로 밀집하여 이주시킬 수 있습니다.
이렇게 취락지구 안으로 주택들을 이주시키게 되면, 난개발과 환경이 훼손되는 것을 최대한 방지할 수 있습니다. 그리고 추후 관리가 용이해집니다.
2. 취락지구 지정기준
취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
취락지구 1만 제곱미터 당 주택의 수가 10호 이상일 것 (다만, 지역의 특성상 필요한 경우에는 국토교통부 장관과 협의 후 도시 군 계획 조례에 따라 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있음)
취락지구의 경계설정은 도시·군 관리계획 경계선, 다른 법률에 의한 지역 · 지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선 기타 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목이 ‘대’인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것.
취락지구의 장점
앞선 설명에서 취락지구 안으로 원주민들의 주택을 이주시키기 위해 취락지구에 많은 혜택을 제공한다고 하였습니다. 그렇다면 취락지구로 지정이 되었을 때 어떤 점이 좋은지 살펴보면 다음과 같습니다.
구분 자연취락지구 집단취락지구 지정대상지 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 개발제한구역, 도시자연공원구역 행위제한
관계법령 국토계획법 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 건폐율 및
용적률 건폐율 60%
용적률 100% 건폐율 40% 용적률 100%
또는
건폐율 60% 용적률 300% 층수제한 4층 3층 건축 주택, 1종 근생, 2종 근생 등
※ 위 표에서 ‘집단취락지구’의 건폐율 및 용적률은 두 가지로 나누어져 있는 것을 볼 수 있습니다. 이 경우에는 ① 건폐율 40% 이내로 건축할 때는 용적률 100%로 건축해야 하며, ② 건폐율 60% 이내로 건축을 할 때는 용적률을 300% 이내로 건축을 해야 한다는 의미입니다. 단, 층수제한이 있으므로, 3층 이내로 건축을 해야만 합니다. (여기서 잠깐, “건축법 시행령 별표 1 – 용도별 건축물의 종류”가 궁금하다면 먼저 확인하시길 바랍니다.)
취락지구 지정 여부에 따라 어떤 차이점이 있는지 예를 들어 설명하면 다음과 같습니다.
예제 1) 자연녹지지역
구분 토지 A 토지 B 용도지역 자연녹지지역 자연녹지지역 용도지구 중
취락지구 지정 여부 자연취락지구 × 자연취락지구 ○ 건페율 및 용적률 건폐율 : 20%
용적률 : 80% 건폐율 : 60%
용적률 : 100%
위 표에 나와 있는 토지 A와 B는 똑같이 자연녹지지역의 땅인데도 토지 B가 자연취락지구로 지정되어 있다면, 건폐율과 용적률이 매우 상향되어 더 크게 건축물을 건축을 할 수 있습니다. 즉, 같은 용도지역의 같은 면적의 토지라도 자연취락지구가 지정된 토지의 활용가치가 더 좋아지게 됩니다.
예제 2) 농림지역
구분 토지 A 토지 B 용도지역 농림지역 농림지역 용도지구 중
취락지구 지정 여부 자연취락지구 × 자연취락지구 ○ 건축가능 주택 주택, 1종 근생, 2종 근생 등
위 표에서 볼 수 있듯이 같은 용도지역인 농림지역 안에 토지 A와 B를 비교해보면, 토지 A는 농림지역으로 지정되어 있어 특수한 상황에 한하여 주택만 건축이 가능합니다. 하지만 이러한 농림지역이라도 토지 B처럼 자연취락지구가 지정이 되어 있다면, 주택 이외에 다양한 건축물을 지을 수 있게 됩니다. 그만큼 땅의 활용가치가 높아집니다.
예제 3) 자연녹지지역 + 개발제한구역인 경우
구분 토지 A 토지 B 용도지역 자연녹지지역 자연녹지지역 용도구역 개발제한구역 개발제한구역 용도지구 중
취락지구 지정 여부 집단취락지구 × 집단취락지구 ○ 건축가능 건축 불가 주택, 1종 근생, 2종 근생 등
위 표에서 볼 수 있듯이 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있는 토지 A와 B의 경우에는 원칙적으로 강력한 행위제한을 받게 됩니다. 따라서 개발제한구역에는 기본적으로 건축이 불가합니다. 그러나 개발제한구역 안의 토지라도 토지 B처럼 ‘집단취락지구’로 지정된 토지라면 주택, 1종 근생, 2종 근생 등 생활편의시설 등을 건축할 수 있습니다.
이렇게 자연취락지구 및 집단취락지구가 지정이 되면 용적률과 건폐율이 상향 조정되고, 건축할 수 있는 건축물의 종류도 더욱 다양해지는 등 토지의 활용도가 더욱 높아지게 됩니다. 이번 시간에는 용도지구 중에 하나인 취락지구에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 토지의 가치를 판단할 때는 이러한 용도지구뿐만 아니라 용도지역 및 용도구역을 파악하는 것도 매우 중요하므로 종합적으로 꼼꼼하게 살펴보시길 바랍니다.
취락지구 – 집단취락지구/자연취락지구 건폐율과 용적률은??
부동산 관련 책이나 기사에서 “취락지구”라는 단어가 간혹 등장하곤 합니다. 여기에 집단취락지구/자연취락지구도 빠지지 않고 함께 등장합니다. 집단취락지구와 자연취락지구의 건폐율과 용적률은 각기 다르기 때문에 이런 지역에 투자 할 계획이라면 미리 취락지구에 대해 공부하는 것이 중요합니다.
그럼 취락지구는 무엇이고 집단취락지구와 자연취락지구의 건폐율과 용적률에 대해 알아보겠습니다.
I 취락지구란
취락지구의 “취락”의 사전적 의미는 인간의 생활 근거지인 가옥의 집합체를 뜻합니다. 즉, 사람이 모여 사는 곳을 의미합니다.
이 취락지구는 “집단취락지구”와 “자연취락지구”로 나뉩니다. 각 각 의미하는 바가 다르며 적용되는 건폐율과 용적률도 다릅니다.
집단취락지구
집단취락지구 : 개발제한구역(그린벨트) 내에 지정되는 지역으로서, 개발제한구역에 위치한 취락을 정비하기 위해 지정하는 지구를 의미합니다.
집단취락지구를 지정하는 이유는 난개발을 막고 환경을 최대한 보전하기 위해서입니다. 그린벨트 내에 위치해 있으므로 환경 및 주변 경관을 잘 보존하여 후손들에게 물려주어야 하는 땅입니다.
그런데 이런 그린벨트 지역 내에 여러 채의 집이 듬성듬성 지어져 있으면 환경을 효율적으로 보전하기 쉽지 않습니다. 보이는 경관 역시 좋지 않습니다. 각각의 집들에서 배출되는 생활 쓰레기 등 역시 문제가 될 수 있습니다.
해서, 그린벨트 지역 내, 호수 밀도 10호 이상 밀집된 지역을 집단취락지구로 지정하여 인근 가구들을 모두 이 지역으로 이주시킵니다. 흩어져 있던 가구들을 한 곳으로 모아 마을을 형성하면 마을 외 지역 환경을 훼손시키지 않을 수 있으며 환경을 보다 효율적으로 보존할 수 있게 됩니다.
이렇게 정부 주도로 집단취락지구를 지정하여 인근 거주민들을 이주시켰으므로 해당 지역만큼은 거주민들의 편의를 보장해주어야 합니다. 그래서 개발제한구역(그린벨트) 내의 지역이지만 집단취락지구만큼은 건폐율과 용적률에 대한 규제가 기존보다 완화됩니다.
– 집단취락지구의 건폐율과 용적률
집단취락지구의 경우, 원래 계획관리지역을 제외하고 녹지지역(보존, 생산, 자연 녹지지역)과 관리지역(보전, 생산 관리지역)은 모두 20%의 건폐율 규제를 적용받습니다. 이와 더불어, 용적률은 50~80% 또는 50~100%로 제한됩니다.
그러나 집단취락지구로 지정되면 그 지역의 건폐율은 아래와 같이 완화되어 적용됩니다.
1. 건폐율 40% + 용적률 100%(높이 3층 이하)
2. 건폐율 60% + 용적률 300%(높이 3층 이하)
뿐만 아니라, 개발제한구역(그린벨트) 내에 신축이 금지된 건축물을 제1종, 2종 근린시설로 용도 변경까지 가능합니다.
취락지구 예 – 구글 지도
자연취락지구
자연취락지구 : 녹지지역, 농림지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위해 필요한 지역입니다.
자연취락지구를 지정하는 이유는 기존에 주민들이 주거하고 있는 생활근거지이거나 또는 앞으로 근거지로 이용될 지역으로서 주택 정비하고, 복지시설 및 생산시설 등의 개발, 설치를 위해 지속적인 계획 관리가 필요한 지역이기 때문입니다.
자연취락지구 역시 기존에 주거하고 있는 주민들이 있기에 주민들에게 필요한 생활 시설들이 들어와야 합니다. 그런데 이들이 같은 지역에 살고 있지만 곳곳에 흩어져 거주하고 있을 경우 모든 곳에 생산시설을 뿔뿔이 흩어져지어 놓으면 환경을 훼손하게 되어 결국 난개발을 초래할 가능성이 높습니다.
그래서 거주민들을 모두 한 지역으로 이주시킴으로써 그 지역 내에 각종 생활 기반 시설을 개발하여 난개발을 막고 환경 훼손을 최소화하기 위한 방안입니다.
해서, 거주민들을 한 곳(자연취락지구)으로 이주시키는 대신 그 지역에 한해 건폐율과 용적률 규제를 완화하여 적용해줍니다.
– 자연취락지구의 건폐율과 용적률
자연취락지구의 건폐율은 모두 60% 이하로 완화되어 적용됩니다. 다만, 용적률은 용도지역 내의 용적률에 따릅니다.
만약 용도지역이 “보전녹지지역”인 곳에 자연취락지구가 지정되면 “보전녹지지역” 기준 50~80%의 용적률을 적용받게 되며, 용도지역이 “계획관리지역”인 곳에 지정되면 50~100%의 용적률을 적용받게 됩니다.
마지막 투자 측면에서 보자면, 집단취락지구와 자연취락지구로 지정되면 해당 지역 내의 용적률과 건폐율에 대한 규제가 완화되므로 주변 지역보다 지가가 상승하게 됩니다. 이렇게 취락지구의 뜻과 집단취락지구와 자연취락지구가 무엇인지, 건폐율과 용적률은 어떠한지 알아보았습니다.
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취락지구란 무엇인가
취락이란 ‘가옥들이 모여있는 집단적인 생활 근거지’라고 할수 있는데 취락지구는 이러한 취락의 정비를 목적으로 지정되는 용도지구의 하나이다.
취락지구는 예전 『국토이용관리법』에서 농업지역 내에서 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 지구라고 정의 되었었고, 지금은 그 범위를 확대하여 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 · 개발제한구역 또는 도시자연공원구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구로 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』의해 용도지구의 하나로 정의되고 있다.
취락지구는 크게 아래와 같이 두 가지로 나눌 수 있다.
1. 자연취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
2. 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
취락지구로 지정된 지역에는 해당 용도지역 및 용도구역 에서의 규제보다 완화된 건축제한과 건폐율 을 적용받게 되며, 공공에서는 취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위한 사업을 시행하거나 이를 지원할 수 있도록 하고 있다.
■ 개발제한구역내의 집단취락지구 지정 기준
1. 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
2. 취락지구 1만m2당 주택의 수(호수밀도)가 10호 이상일 것 (다만, 지역의 특성상 필요한 경우 국토해양부장관과 협의 후, 도시계획조례에 따라 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있다)
3. 취락지구의 경계설정은 도시관리계획 경계선, 다른 법률에 의한 지역·지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적경계선 기타 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목 이 대인 경우에는 가능한 한 필지 가 분할되지 아니하도록 할 것
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자연취락지구 및 자연취락지구의 행위제한이란 무엇인가?
자연취락지구:녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 지정한 지구
1.자연취락지구는 녹지지역․관리지역․농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 지정한다. 2.지구내 주민의 생활상의 불편을 해소할 수 있는 규모로 지정한다. <지정대상> 1.주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 주택의 정비와 주민복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위하여 계획적인 관리가 필요한 지역 2.입지조건, 인구동향, 농지전용, 건축행위의 동향, 교통의 편리성, 공공시설의 정비상황 등으로 보아 양호한 주거환경을 갖는 지역으로서 체계적이고 질서있는 정비가 필요하다고 인정되는 지역 3.자연적‧경제적‧사회적 조건 등을 고려해 볼 때 조화있는 농업생산여건의 향상을 위하여 취락을 정비하고자 할 지역이나 도시적 환경을 갖춘 취락으로 정비하고자 하는 지역 4.주변에 상당 규모의 농경지가 있고 주택지가 불규칙하게 분포되어 있어 계획적으로 정비함으로써 양호한 영농조건을 확보할 수 있다고 기대되는 지역 5.토지이용상황으로 보아 주택이 노후화되어 일조‧통풍상 이웃 환경을 악화시킬 우려가 있는 등 적절한 주거환경의 확보에 지장을 주거나 줄 우려가 있어 정비가 필요한 지역 <지정기준> 1. 녹지지역․관리지역․농림지역․자연환경보전지역 등 용도지역제도의 취지를 감안하여 도시관리계획에서 각 용도지역의 정비 또는 보전방향과 조화를 이룰 수 있도록 용도지역의 지정취지를 고려하여 지정한다. ① 우량농지(전‧답) 및 산지의 보호 등 자연환경이 보존되고 무질서하게 개발되지 않도록 녹지지역 등의 지정취지에 적합하도록 지정한다. ② 자연발생적으로 형성된 취락은 주민들의 생활방식을 고려하여 지정하고, 주택수․호수밀도 등을 고려하여 과다하게 지정되지 않도록 한다. 2.자연발생된 취락중 다음의 경우에는 자연취락지구 지정에서 제외한다. ① 자연취락중 도시기본계획이나 도시관리계획 등에 따라 5년 이내에 주거지로 편입이 예상되거나 철거 또는 전면적 개발이 예상되는 자연취락 ② 재해위험지역이나 재해위험이 예상되는 자연취락 3.지구의 지정 및 개발에 관한 기준은 다음과 같다. 이 경우 각 시․군은 그 범위안에서 세부기준을 정할 수 있다 ① 녹지지역․관리지역․농림지역․자연환경보전지역내 자연취락지구 지정 대상호수 또는 호수밀도(폐가 또는 공가로 사용하지 않는 주택은 대상호수에서 제외하고, 취락의 인근에 있는 주택을 취락안으로 이전함으로써 대상호수 이상이 되는 경우는 포함한다) 등을 고려하여 과다하게 결정되지 않도록 할 것 ② 취락이 형성된 주택간의 거리, 지구경계와 외곽 주택간의 거리 등 지구경계 결정기준 ③ 자연취락지구의 계획적 정비 또는 개별적 현지개량 등의 정비에 관한 계획 등(도로‧상하수도‧공동이용시설 등의 설치에 관한 사항 포함) ④ 기타 지구지정 및 개발에 대한 필요한 사항(예시 : 자연취락지구 지정시 지구단위계획을 수립하는 경우 이에 수반되는 지구지정 지침 등) 4.개발진흥지구로 결정․고시된 것으로 보는 종전의 국토이용관리법령에 의한 취락지구중 현재 주민의 생활 근거지로 이용되고 있는 기존 자연마을은 가급적 개발진흥지구를 해제하고 자연취락지구로 지정하도록 한다. <자연취락지구 건축허용 및 금지> 4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다 건축할 수 있는 건축물의 종류 가. 단독주택 나. 제1종 근린생활시설 다. 제2종 근린생활시설(휴게음식점과 제과점에 해당하는 것과 일반음식점ㆍ단란주점 및 안마시술소 제외) 라. 운동시설 마. 창고시설 (농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용에 한한다) 바. 동물 및 식물관련시설 사. 교정 및 군사시설 아. 방송통신시설 자. 발전시설 도시계획조례에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 종류 가. 공동주택 (아파트 제외) 나. 제2종 근린생활시설 중 휴게음식점과 제과점에 해당하는 것과 일반음식점 및 안마시술소 다. 문화 및 집회시설 라. 종교시설 마. 판매시설중 다음의 1에 해당하는 것 (1) 「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」에 의한 농수산물공판장 (2) 「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」에 의한 농수산물직판장으로서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 10,000㎡ 미만인 것 (「농어촌발전 특별조치법」 에 의한 농업인, 전업어업인 또는 어업인후계자나 지방자치단체가 설치․운영하는 것에 한한다) 바. 의료시설중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원 및 한방병원 사. 교육연구시설 아. 노유자시설 자. 수련시설 차. 숙박시설로서 관광진흥법에 의하여 지정된 관광지 및 관광단지에 건축하는 것 카. 공장 중 도정공장 및 식품공장과 읍ㆍ면지역에 건축하는 제재업의 공장 및 첨단업종의 공장으로서 무공해ㆍ저공해 공장 타. 위험물저장 및 처리시설 파. 분뇨 및 쓰레기처리시설 건축금지 상기 규정에 의한 건축물외의 건축물은 이를 건축할 수 없다.
국토교통부_취락지구
#. 용도지역 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분 #용도지구 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 경관지구, 미관지구, 방화지구, 방재지구, 고도지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구로 구분 #. 용도구역 토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역으로 개발제한구역, 시가화조정구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역으로 구분
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취락지구란 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과
[법제처 11-0685, 2011.12.29, 국토해양부] 국토해양부 – 개발제한구역 내 이축으로 개발제한구역 밖에서 일정 기간 주거한 자의 이축 후 용도변경 요건(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제18조 등 관련)… 모두 지급받은 날 현재 개발제한구역에서 5년 이상 거주한 경우로서, 그 이축을 하는 기간 동안 개발제한구역 밖에 거주하다가 그 이축 건축물이 완공된 후 다시 개발제한구역(취락지구 외의 지역) 내로 이사를 하였으나 이사 후 5년이 지나지는 않았는바, 위와 같은 경우 개발제한구역에서 주택을 일반음식점으로 용도변경할 수 있는 요건인 같은 법 시행령…
이 사안의 경우 개발제한구역에서 주택을 일반음식점으로 용도변경할 수 있는 요건인 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제18조제2항제1호에 따른 5년 이상 계속 거주자의 요건을 충족한 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.
Y&D _ 건축사사무소
D
#건축할 수 있는 건축물
국토계획법 (4층 이하의 범위 안에서 도시 군·구조례로 정할 수 있음)
– 단독주택, 근생, 운동시설, 창고, 동식물관련시설, 교정 및 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설
도시 군·구조례 (4층 이하 건축물, 4층이하로 따로 정할 경우 그 층수 이하) (해당 용도는 해당 조례 확인 필)
– 공동주택(아파트 제외), 근생, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설 일부, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 숙박시설, 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 야영장 시설
# 정리
1. 국토계획법 내용 중 취락지구를 확인해보면 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연공원구역 내의 ‘취락’ 을 정비하기 위한 지구 라고 되어있다.
2. 취락 _ 네이버 국어 사전 발췌
인간의 생활 근거지인 가옥의 집합체. 넓은 의미로는 가옥을 중심으로 한 인간의 거주 형태 전반을 이르기도 한다.
인구 집단의 크기, 주민의 사회적 또는 경제적 기능, 경관 따위에 따라 촌락과 도시의 2대 유형으로 나눈다.
즉, 사람들이 사는 마을을 의미한다.
3. 취락지구가 들어갈 수 있는 지역을 보면 대부분 ‘개발하기 어려운’ 다시말해 ‘보전하기 위한’ 곳이다. 그래서 ‘취락지구’라는 개발을 할 수 있는 지구를 따로 만들어 지역을 보전하는데 목적이 있어 보인다.
4. 취락지구는 건폐율을 60%이하(군구조례로 지정)로 완화 해준다.
예. 자연녹지지역의 경우 건폐율 20% -> 자연녹지지역 내 자연취락지구 건폐율 60%
5. 취락지구에 건축할 수 있는 건축물은 국토계획법시행령(아래) 별표23 이다.
또한, 각 군,구조례로 지정되어 있으므로 설계시 참고 해야 한다.
6. 해당 군, 구내에 도시계획조례가 제정되어야 국토계획법에 따른 건축할 수 있는 건축물(영 별표 18, 23,27 등)을 건축할 수 있다.
[관련법규] [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조(용도지구의 지정)] _ 2020.07.30① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.
6. 취락지구
녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항 각 호의 용도지구를 도시ㆍ군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다.
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제31조(용도지구의 지정)] _ 2020.08.28②국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 법 제37조제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 경관지구ㆍ방재지구ㆍ보호지구ㆍ취락지구 및 개발진흥지구를 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다.
7. 취락지구
가. 자연취락지구 : 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
나. 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제78조(취락지구안에서의 건축제한)] _ 2020.08.28①법 제76조제5항제1호의 규정에 의하여 자연취락지구안에서 건축할 수 있는 건축물은 별표 23과 같다.
[별표 23] 자연취락지구안에서 건축할 수 있는 건축물(제78조관련).pdf 0.04MB②집단취락지구안에서의 건축제한에 관하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다.
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조(용도지역안에서의 건폐율)] _ 2020.08.28④법 제77조제3항에 따라 다음 각 호의 지역에서의 건폐율은 각 호에서 정한 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율 이하로 한다.
1. 취락지구 : 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다)
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