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- 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100. …
- 용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100.
- 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다.
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대지면적, 건축면적, 연면적. 그리고 건폐율과 용적률까지.
일상에서 쉽게 접할 수 있는 면적과 관련된 건축 개념들, 정확히 알고 있나요? 🙂
#건축면적#연면적#건폐율#용적률
0:33 내용 소개/Intro
0:56 대지면적/Lot Area or Site Area
1:23 건축면적/Building Area
1:57 연면적/Total Floor Area or Gross Floor Area
2:40 건폐율/Building Coverage Ratio(BCR)
3:15 용적률/Floor Area Ratio(FAR)
3:59 퀴즈/Quiz
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대지면적 계산 쉬워유 – 네이버 블로그
대지면적이란? 대지에서 건축할 수 있는 토지면적을 말하며 법률에서는 “대지의 수평투영면적으로 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 2/22/2022
View: 6185
대지면적 산정 방법과 기준 – 마이다스캐드
그러나 「건축법」에서 규정하고 있는 대지면적 산정 기준은 수평투영면적으로 계산하기 때문에 경사지 토지의 경우 실제의 표면적보다는 대지면적이 작을 것입니다.
Source: www.midascad.com
Date Published: 3/20/2022
View: 1076
건축면적 / 대지면적 / 바닥면적 / 연면적 / 건폐율 / 용적률 정의
건물의 각 층 바닥의 면적을 말합니다. 1) 바닥이 경사진 경우. – 대지면적 계산법과 동일한 방법으로 산정합니다 …
Source: halfmoon.tistory.com
Date Published: 1/1/2022
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대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적, 용적률, 건폐율 완벽 정리
또한, 처마, 부연, 차양, 발코니 등 외벽의 중심선으로부터 1m 이상 돌출되는 부분은 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 면적으로 계산합니다. ※바닥면적. 바닥 …
Source: qort.tistory.com
Date Published: 8/21/2021
View: 7770
건축면적.바닥면적.연면적 계산 .비교 – 다음블로그
대지면적 쉽게 이야기 해서 등기부상 토지로 되어 있는 땅의 넓이를 … 연면적 계산 .비교 … 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말한다.
Source: blog.daum.net
Date Published: 10/22/2022
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연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. · 건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출 …
Source: blog.hwenc.co.kr
Date Published: 9/18/2021
View: 6662
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주제에 대한 기사 평가 대지 면적 계산
- Author: H’s 건축학개론
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- Date Published: 2021. 3. 7.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=FK7LhYlheSU
▷(건폐율과 용적률) 계산방법 과 차이점은? 대지면적, 건축면적, 연면적 같이 살펴보기
부동산 관련 기사에서 자주 볼 수 있는 건폐율과 용적률이 있습니다. 특히, 재건축 관련해서 단지를 비교할 때 용적률을 중요하게 보는 경우가 많이 있습니다. 부동산 관련 기본 용어이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기 쉬운데요, 오늘은 이런 건폐율과 용적률을 살펴보겠습니다.
연면적, 대지면적, 건축면적, 바닥면적
용적률과 건폐율을 계산하기 위해서 4개 용어 의미를 추가로 알아보겠습니다.
대지면적은 땅의 수평투영면적을 말합니다. 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기로 쉽게 생각해서 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적으로 이해하면 쉬울 것 같습니다. 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외된다고 합니다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 이것도 하늘에서 바로 내려다봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적으로 건축물 대부분 1층 바닥면적이 넓기 때문에 1층 바닥면적이 이에 해당합니다.
바닥면적은 건물의 각 층 또는 그 일부의 벽, 기둥 등으로 이뤄진 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다.
연면적은 대지의 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다.
건폐율이란? 건폐율 계산 방법
건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적 비율을 말합니다. 건폐율을 제한하고 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성 하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타의 재해 발생 시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다.
예를 들어 100제곱미터 대지에 30제곱미터 건물을 지었다고 해보겠습니다. 이 경우 건폐율은 30%가 됩니다
건폐율 계산 방법
건폐율이 클수록 대지면적보다 건축면적의 비율이 높다는 것 입니다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있는데 그래서 건폐율은 높은 것이 좋습니다. 건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.
건폐율 최대한도
건폐율은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 범위 내에서 지자체의 조례를 통해 용도지역별로 제한하고 있습니다. 즉 땅값이 비싼 도시지역은 건폐율이 높고 농림 및 자연환경 보전지역에서는 건폐율이 낮습니다. 도시에서는 빌딩이 숲을 이루고 교외로 나갈수록 드넓은 앞마당이 있는 전원주택이 존재하는 이유도 건폐율과 밀접한 관련이 있다고 보시면 됩니다. 건폐율이 90%에 달해 토지를 최대한 활용할 수 있는 도심의 상업지 땅값이 가장 비싼 이유도 이 때문입니다.
용적률이란? 용적률 계산 방법
용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 용적률도 건폐율과 마찬가지로 규제와 제한하는 이유는 도시의 과밀화를 억제하고, 일조권과 채광권 등을 확보하여 쾌적한 생활환경을 조성 하기 위해서 입니다.
용적률의 개념을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 100㎡ 대지가 있습니다. 여기에 바닥면적이 50㎡ 건물을 4층으로 지었습니다. 그러면 이 건축물의 연면적(각 층 바닥면적 합계)은 200 제곱미터가 됩니다. 따라서 용적률은 200%가 됩니다.
용적률 계산방법
이때 주의하실 점이 있습니다. 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 됩니다. 가령 바닥면적이 70㎡ 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었다면 이 건물의 연면적은 280(70 * 4 = 280)㎡가 됩니다. 하지만 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적은 포함되지 않습니다. 용적률 산정 시의 연면적은 210(70 * 3 = 210) 제곱미터 즉 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다.
용도에 따른 용적률 비교
그리고 또 하나 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 바닥면적이 70㎡ 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었습니다. 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용합니다. 이 경우 이 건물의 연면적은 280㎡입니다(7 * 4 = 280). 그런데 이 건물의 용적률 산정용 연면적은 140㎡가 됩니다. (지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외)
지금까지 살펴봤던 것처럼 용적률이 클수록 대지면적보다 건축물 연면적의 비율이 높다는 것입니다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었기 때문에 건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있습니다. 그러므로 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 당연히 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다. 그리고 이 용적률도 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.
건폐율과 용적률이 미치는 영향
용적률과 건폐율 계산 방법
건폐율과 용적률이 건물 층수에 어떤 영향을 미치게 되는지 살펴보겠습니다. 건폐율이 50%인 100㎡의 땅이 있습니다. 이때 용적률이 300%인 경우와 100%의 경우가 있다면 몇 층까지 올릴 수 있는지 비교해 보겠습니다. 일단, 300%는 그림에서 보는 것처럼 최대 6층까지 올릴 수 있지만 100%인 곳은 2층까지 지을 수 있습니다. 바로 용적률과 건폐율에 따라서 건물을 지을 수 있는 높이가 달라지기 때문입니다.
아파트 연도별 용적률 차이
용적률은 시대 상황에 따라 달라져 왔습니다. 바로 아파트의 경우 용적률의 변화를 체감할 수 있는데요, 1 990년 4월 이전 250% 이하에서 이후 주택 부족 등의 이유로 300%까지 허용 하게 됐습니다. 그러다 같은 해 11월에는 400%까지 완화 되었습니다. 2000년 7월 다시 용적률이 250%로 제한 되고 있습니다.
용적률 변화 추이
실제 전국 아파트(주상복합 제외)의 평균 용적률을 시기적으로 보면 1990년 이전 준공 아파트의 평균 용적률이 192%로 가장 낮고 1991~2000년에 지어진 아파트가 255%로 가장 높습니다. 이에 비해 2001~2010년은 222%, 2011~2014년은 200% 수준에 그치고 있습니다.
용적률이 중요한 이유가 향후 아파트 재건축 시에는 수익성 악화로 돌아오기 때문입니다. 아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데, 이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 대지 지분을 더 많은 사람과 나눠야 해 과거 높은 용적률을 적용해 지어진 아파트의 많은 가구는 향후 재건축에 있어서 지분 확보에 불리하기 때문입니다.
대지면적 계산 쉬워유
해설
대지면적은 수평투영면적이므로
1,200㎡이 아닌
1,000㎡가 대지면적이 됩니다.
그리고
도로 너비가 확보가 안 되어 있어서
건축선이 1m 후퇴되어 있고
그 면적이 100㎡이므로
1,000㎡에서 100㎡를 가감하여야 하므로
대지면적은 900㎡
또한
도시계획시설부지로
(도로, 공원, 학교 등)
200㎡가 지정이 되어 있으므로
900㎡에서 200㎡를 가감하여야 하므로
대지면적은 700㎡
그래서
최종 대지면적은 700㎡이 됩니다.
즉
대지에서 건축할 수 있는 대지면적은
1200㎡ 중에서 700㎡이 되는 것입니다.
대지면적 산정 방법과 기준
어렵고 헷갈리는 건축법! 얼마나 알고 계신가요? 좀 더 쉽게 건축법을 이해하고 싶다! 하시는 분들은 이번 포스팅을 주목해주세요! 건축 실무자분들이 건축법을 좀 더 쉽게 이해하실 수 있도록 ‘그림으로 이해하는 건축법’을 소개해드리려고 합니다. 첫 번째 시간에 다룰 주제는 바로 ‘대지면적 산정’이에요. 한번 살펴볼까요?
“A씨는 집을 짓기 위해 토지 200㎡을 구매했습니다. 그런데 막상 집을 지으려니 대지면적은 180㎡이라고 합니다. 이게 도대체 어떻게 된 일일까요? A씨의 땅에는 무슨 일이 있었던 걸까요? 사라진 20㎡은 어떻게 된 것일까요? B씨는 경사지 땅 200㎡을 소유하고 있습니다. B씨는 땅에 잔디를 심으려고 견적을 받았는데, 견적 비용은 200㎡보다 넓은 면적으로 계산이 되어 있었습니다. B씨의 땅은 시간이 지나면서 늘어난 것일까요?”
토지는 매매할 때의 면적과 건축물을 건축하기 위한 대지면적이 다를 수 있으며 땅의 지표면 면적과도 다릅니다. 땅을 이용하는 목적은 건축물을 건축하는 것만 있는 것이 아닙니다. 농사를 지을 수도 있고, 물건을 쌓아 두기 위한 야적장으로도 사용될 수 있습니다. 땅의 이용 관점에서 「건축법」은 건축물의 건축에 관심을 집중하고 있습니다. 따라서 건축 이외의 사용목적을 가진 토지의 면적과는 차별화되어 있을 수밖에 없고, 건축물을 건축할 수 있는 땅의 면적 기준에 대한 규정이 필요합니다.
이때 중요한 기준은 토지와 대지를 구분하는 기준으로서 「건축법」에서 규정하고 있는 ‘접도요건’입니다. 대지는 4m 도로에 2m 이상 접해야 합니다. 그런데 만약 땅에 접한 도로의 폭이 2m라면 어떻게 해야 할까요? 건축물을 건축하지 않는다면 법적으로 문제될 것이 없습니다. 그러나 건축물을 건축하려 한다면 건축과 동시에 전면도로 폭 4m(기존 도로 폭 포함)를 확보해야 합니다. 그렇게 해서 ‘접도요건’을 충족시켜 「건축법」 상의 대지가 되도록 해야 합니다. 그리고 이렇게 기준 폭(4m)에 미달한 도로로 확보된 부분은 소유주의 땅 면적에서 제외됩니다.
사례 A씨의 경우는 아마도 대지에 접한 도로의 폭이 「건축법」에서 요구하는 4m에 미달하거나 도로의 모퉁이 땅일 가능성이 큽니다.
대지면적을 이해하기 위해서는 2가지 전제적 이해가 필요합니다.
· 대지면적은 토지를 계획적으로 이용하기 위하여 산정하는 값과 다릅니다.
· 대지면적은 거래의 단위로서, 토지면적과도 다릅니다.
01. 수평투영면적
대지면적 산정 기준
수평투영면적의 예를 들면 경사지 땅의 소유자가 땅에 잔디를 심으려고 할 때, 견적을 내기 위해 토지의 표면적이 필요할 것입니다. 그러나 「건축법」에서 규정하고 있는 대지면적 산정 기준은 수평투영면적으로 계산하기 때문에 경사지 토지의 경우 실제의 표면적보다는 대지면적이 작을 것입니다. 실제 토지표면은 경작을 위해서든 혹은 건축을 위해서든 땅을 잘라 내거나(절토) 흙을 덮어(성토) 평탄하게 땅을 정지(整地)할 수 있습니다. 이렇게 토지의 형상은 언제든지 상황에 따라 바뀔 수 있으므로 이를 법에서 면적의 기준으로 삼을 수는 없습니다. 때문에 법에서는 변치 않는 기준인 수평투영면적을 토지면적(「공간정보관리법」)이나 대지면적(「건축법」)의 기준으로 삼고 있는 것입니다.
대지면적 대지의 수평투영면적으로 합니다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제1호> ‘면적’이란 지적공부에 등록한 필지의 수평면 상 넓이를 말합니다. <「공간정보관리법」 제2조 제27호> ※ ‘지적공부’란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등 지적 측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면(정보처리시스템을 통하여 기록·저장된 것을 포함한다)을 말합니다. <「공간정보관리법」제2조 제19호>
02. 미달도로에 접한 대지의 면적 산정
미달도로에 접한 대지의 면적 산정의 경우는 소유한 대지가 접한 도로 폭이 「건축법」에서 규정한 도로 4m 폭에 미달하는 경우입니다. 이는 사례 A씨의 경우에 해당하는 것입니다. 건축물을 건축할 수 있는 땅(대지)은 4m 도로에 접하여야 하는데, 소유한 땅에 접한 도로의 폭이 4m에 못 미친다면 「건축법」에서는 건축물을 건축할 수 없는 땅이라고 판단합니다.
그러나 4m 폭에 미달하는 도로에 접도한 땅에는 무조건 건축할 수 없다는 것이 아니라 그 미달하는 도로의 폭만큼 소유자의 땅에서 확보하여 4m 도로로 만들어주면 비로소 땅은 「건축법」상 ‘대지’가 됩니다. 때문에 대지면적은 토지면적(기존 대지면적)에서 미달도로에 대한 폭의 확보 부분을 제외해야 하며,
이렇게 되면 대지와 도로가 만나는 선인 건축선이 새롭게 생기게 됩니다. 이렇게 새롭게 생긴 건축선을 ‘건축선지정’이라고 부릅니다. 물론 건축주(토지 소유자) 입장에서 가장 이상적인 상황은 4m 도로에 접도하여 토지면적(토지거래상 매매면적)과 대지면적이 일치하는 것입니다.
또한 미달도로에 접한 대지의 면적 산정 기준은 2가지 상황으로 구분됩니다. 결론적으로 땅의 소유자가 미달한 4m 도로 폭을 모두 확보해야 하는가? 혹은 도로 건너편 대지 소유자와 함께 1/n로 나누어서 도로 폭을 확보할 수 있는가?입니다. 결국 후자의 경우보다는 전자의 경우는 소유자가 미달도로에 대한 폭의 확보를 전부 해야 하므로 땅 면적이 더 줄어들 것입니다.
· 가 : 도로 양측에 모두 건축 가능한 대지가 있는 경우
· 나 : 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로 부지가 있는 경우
가의 경우 건축하려는 대지A가 접한 도로의 폭은 3m이고 도로 건너편에 향후에 건축 가능한 대지B가 있다면, 도로 중심선에서 각각 2m씩 내어 4m도로 폭을 확보해야 합니다. 따라서 대지A는 0.5m만큼 후퇴하여 건축선이 지정되고 기존 건축선과 새롭게 지정된 건축지정선 사이의 면적은 대지면적에서 제외됩니다. (「건축법」 제46조 제1항).
도로의 범위. 대지와 도로 사이의 인도(보도)는 도로 범위에 속한다.
미달도로 양쪽에 건축 가능한 대지가 있는 경우 대지면적 산정 (좌-단면, 우-평면)
나의 경우는 향후 도로 건너편으로 미달된 도로 폭을 확보할 수 없으므로 건축하려는 대지에서 4m 도로 폭의 부족한 부분을 모두 확보해야 합니다.(「건축법」 제46조 제1항).
미달도로 건너편으로 도로 확장이 불가능한 경우 (좌-단면, 우-평면)
대지면적은 인접대지 경계선과 건축선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이라 할 수 있습니다. 그러나 살펴본 바와 같이 도로 폭이 4m에 미달한 도로와 접한 경우는 새롭게 건축선이 지정되어 대지면적 산정의 기준선이 됩니다. 때문에 대지면적은 ‘인접대지 경계선’과 ‘건축 지정선’으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 정의할 수 있습니다.
03. 8m 미만인 도로의 모퉁이에 있는 대지의 면적 산정
<출처: 서울특별시 도시계획국의 용어해설 중 가각전제 - 도로모퉁이의 길이>
건축선이 지정되는 또 다른 경우는 너비 8m 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로쪽 모퉁이 부분입니다. 이 모퉁이 부분은 자동차 통행 등에 불편한 대지의 모퉁이를 규정에 의해 일정 부분 잘라 도로에 편입하는데, 이를 ‘가각정리(街角整理)’ 혹은 ‘가각전제(街角剪除)’라 부릅니다.
도로 모퉁이의 가각정리에 의한 건축선지정 기준은 ‘도로의 교차각’과 ‘교차되는 도로의 너비’에 의해서 그 기준이 마련되고 있습니다(「건축법 시행령」 제31조). 가각정리는 도로의 교통흐름을 원활하게 하기 위하여 교차하는 도로의 모퉁이를 잘라내는 행위의 일반 명칭입니다. 따라서 가각정리는 건축법뿐 아니라 도시계획적 차원에서도 광범위하게 이루어집니다.
좌 – 6m 이상 8m 미만 도로와 4m 이상 6m 미만 도로가 교차하는 경우 대지면적
우 – 6m 이상 8m 미만 도로와 6m 이상 8m 미만 도로가 교차하는 경우 대지면적
두 도로 중 어느 한 도로의 너비가 8m이상이거나 도로의 교차각이 120°이상이라면 교통에 지장이 없다고 판단하여 모퉁이 가각에 의한 건축선지정은 없습니다.
좌 – 8m이상도로와 교차: 대지면적 제외 없음 / 우 – 교차각 120°이상: 대지면적 제외 없음
토지는 자고이래로 사람들의 제1재산권입니다. 농경사회에서 토지의 가치 기준은 아마도 경작능력에 있었을 것입니다. 그러나 현대에 있어 토지의 가치 기준은 얼마만큼의 건축물을 건축할 수 있는가 하는 토지의 건축 생산능력이 더 중요한 위치를 점하고 있습니다.
때문에 건축 관계법에서는 공익과 사익의 균형을 맞추고 이용의 효율성을 높이기 위하여 토지와 대지에 관하여 다양하고 방대한 규정을 하고 있고 이러한 규정들의 이해는 건축을 위한 전제적 조건임과 동시에 건축법 이해의 출발이라 할 수 있습니다.
04. 복합적인 상황에서의 대지면적
대지가 접한도로가 소요폭에 미달하고, 모퉁이 대지이며, 도로 건너편에는 경사지나 하천 등 추후 도로를 확폭 할 가능성이 없는 경우 이러한 복잡한 상황에서의 대지면적은 아래 그림과 같습니다(이미지는 LURIS 이미지를 참조하여 제작된 것입니다).
접도요건이 복잡한 상황의 대지 현황
05. 대지면적산정 프로세스
1) 소요폭 미달도로 부분
복잡한 상황의 대지면적산정의 예 : 소요폭 미달도로 부분 산정
2) 도로모퉁이 부분
복잡한 상황의 대지면적산정의 예 : 도로모퉁이 부분 산정
3) 대지면적산정 최종
1)와 2)에서 산정된 부분 즉, 대지면적에서 제외되는 부분을 정리하면 아래 그림과 같은 부분이 대지면적으로 산입되는 부분입니다.
복잡한 상황의 대지면적산정의 예
지금까지 대지면적 산정하는 방법에 대해 알아보았습니다. 앞으로도 다양한 건축법에 대한 내용을 계속 다룰 예정이니 기대해주세요! 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🙂
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.
용적률 정의
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건축면적 / 대지면적 / 바닥면적 / 연면적 / 건폐율 / 용적률 정의
아래 사진과 같이 면적의 종류는 총 4가지입니다.
1. 대지면적
대지의 면적을 의미합니다.
1) 언덕 등 대지가 경사진 경우
– 대지의 수평투영면적을 대지면적으로 산정합니다. 즉, 언덕이 가파를수록 실제 토지에 비해 대지면적이 작게 산정됩니다.
2) 대지 내에 하천등이 있는 경우
– 하천도 면적에 포함됩니다.
3) 도로와 대지가 접한 경우
– 1개의 도로가 접하는 경우 : 1m 부분이 대지면적에서 제외됩니다.
– 2개의 도로가 접하는 경우 : 3m씩 대지면적에서 제외됩니다.
(이후 도로와 접하는 1m부분을 대지면적에서 제외합니다.)
2. 건축면적
건축물을 하늘에서 봤을때 대지에 수평투영되는 면적을 의미합니다.
1) 처마나 차양 등이 있는 경우
– 처마나 차양 끝에서 1m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
– 한옥의 경우, 2m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
– 축사의 경우, 3m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
– 전통사찰의 경우, 4m 후퇴한 부분까지 건축면적으로 산정
2) 발코니(노대)가 있는 경우
– 발코니 1.5m 이상 돌출된 면적만 건축면적으로 산정
3) 건축면적 제외 부분
– 반지하 등 지표면에서 1m 이하에 있는 부분
(창고 등 차량진입이 가능한 경우, 1.5m이하에 있는 부분)
– 비상구, 옥외피난계단 피난공간
(어린이집의 경우, 피난용 미끄럼틀도 제외)
– 보행통로, 차량통로
– 지하주차장 경사로
– 생활폐기물 보관함 (음식물쓰레기장, 헌옷수거함 등)
3. 바닥면적
건물의 각 층 바닥의 면적을 말합니다.
1) 바닥이 경사진 경우
– 대지면적 계산법과 동일한 방법으로 산정합니다.
2) 처마, 차양, 발코니(노대)가 있는 경우
– 건축면적 계산법과 동일한 방법으로 산정합니다.
3) 바닥면적 제외 부분
– 필로티 건물의 1층 주차구역
(필로티 아닌경우 주차구역도 바닥면적에 포함됨)
– 엘리베이터, 계단, 물탱크, 정화조 등 공용 부분
– 층고 1.5m 이하의 다락
– 기계실, 전기실, 조경시설, 생활폐기물 보관함 등 공용 부분
– 비상구, 피난시설, 옥외피난계단, 어린이집 대피용 미끄럼틀
– 외벽의 단열재
4. 연면적
건물 각 층 바닥면적의 합계를 말합니다.
건축법상 연면적과 용적율 계산상 연면적은 서로 다른 개념입니다. (절대 혼동하시면 안됩니다.)
용적율 계산상 연면적 = 건축법상 연면적 – 제외부분
1) 용적율 계산상 연면적 산정 시 제외 부분
– 지하층 (지표면 기준 지하면 모두 제외됨)
– 주차장 (층수 상관없이 주차구역은 모두 제외됨)
5. 건폐율
건폐율이란 대지 면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.
예를들어 대지면적 100평에 바닥면적이 20평이면 건폐율은 20%가 됩니다.
건폐율(%) = 건축면적 / 대지면적
건폐율을 규제하는 목적은 대지안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의
과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.
아울러 화재 기타 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한
공간을 확보하는데 목적이 있습니다.
건폐율이 클수록 대지면적에 비해 건축면적의 비율이 높다는 것입니다.
즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 뜻입니다.
그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것이겠죠~
그러므로 건폐율은 높은 것이 좋습니다.
건폐율은 토지 가격에 직접적인 영향을 미칩니다.
건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다.
6. 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다.
위에서 설명했듯, 용적률 계산을 위한 연면적 산정시 아래 면적을 제외해야 합니다. (계산착오 주의!!)
– 지하층 (지표면 기준 지하면 모두 제외됨)
– 주차장 (층수 상관없이 주차구역은 모두 제외됨)
건폐율과 용적율은 지역의 용도에 따라서 크기가 달라집니다. (아래 표 참고)
제가 살고있는 지역은 제2종 일반주거지역으로, 건폐율 70%, 용적율 250% 이하를 만족하고 있습니다.
(법률은 반드시 지켜야 되는 것, 시행령은 지자체별로 선택하여 적용하고 있는 것이라고 이해하시면 됩니다.)
진주시 건폐율 & 용적률 바로가기
더보기 진주시 조례 발췌 제53조 (용도지역에서의 건폐율) [조 제목 변경 2012. 3. 26.] ① 영 제84조제1항에 따라 용도지역에서의 건폐율은 다음 각 호와 같다. <개정 2012. 3. 26., 2014. 12. 26., 2017. 3. 9.> 1. 제1종전용주거지역 : 40퍼센트 이하 2. 제2종전용주거지역 : 40퍼센트 이하 3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하 6. 준주거지역 : 60퍼센트 이하 7. 중심상업지역 : 70퍼센트 이하 8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하 9. 근린상업지역 : 60퍼센트 이하 10. 유통상업지역 : 60퍼센트 이하 11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하 12. 일반공업지역 : 70퍼센트 이하 13. 준공업지역 : 60퍼센트 이하(다만, 「건축법 시행령」별표1 제17호의 공장의 경우에는 70퍼센트 이하로 한다) 14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하 15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하 16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하 17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하 18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하 19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하 20. 농림지역 : 20퍼센트 이하 21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하 ② 시장이 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정·공고한 주거지역, 상업지역, 공업지역에 학교이적지 및 공공시설 이적지는 제1항에도 불구하고 30퍼센트 이하로 한다. <개정 2012. 3. 26.> 제58조 (용도지역에서의 용적률) [조 제목 변경 2012. 3. 26.] ① 영 제85조제1항에 따라 각 용도지역의 용적률은 다음 각 호와 같다.[단서신설 2008. 5. 30] <개정 2012. 3. 26.>[단서 삭제 2014. 12. 26.] 1. 제1종전용주거지역 : 80퍼센트 이하 2. 제2종전용주거지역 : 120퍼센트 이하 3. 제1종일반주거지역 : 180퍼센트 이하 4. 제2종일반주거지역 : 230퍼센트 이하 5. 제3종일반주거지역 : 270퍼센트 이하 6. 준주거지역 : 300퍼센트 이하 7. 중심상업지역 : 800퍼센트 이하 8. 일반상업지역 : 900퍼센트 이하 <개정 2009. 1. 5.> 9. 근린상업지역 : 400퍼센트 이하 10. 유통상업지역 : 400퍼센트 이하 11. 전용공업지역 : 200퍼센트 이하 12. 일반공업지역 : 300퍼센트 이하 13. 준공업지역 : 350퍼센트 이하(다만, 아파트의 경우 250퍼센트 이하로 한다) 14. 보전녹지지역 : 60퍼센트 이하 15. 생산녹지지역 : 60퍼센트 이하 16. 자연녹지지역 : 80퍼센트 이하 17. 보전관리지역 : 60퍼센트 이하 18. 생산관리지역 : 60퍼센트 이하 19. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하(다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 125퍼센트 이하로 한다) <개정 2014. 12. 26.> 20. 농림지역 : 60퍼센트 이하 21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이하 ② 제1항에도 불구하고 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에서 건축물인 도시계획시설은 영 제85조제1항 각호의 범위에서 도시계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다. <개정 2012. 3. 26., 2017. 3. 9. 지자체별 정확한 건폐율 및 용적률을 알고싶으시면 아래 더보기를 참고하시기 바랍니다. 더보기 인터넷으로 '자치법규정보시스템( www.elis.go.kr)' 을 검색하시면 다음과 같은 행정안전부 자치법규정보시스템 사이트가 뜹니다. 다음에 화면 상단의 자치법규검색 탭을 클릭하면 아래와 같이 자치법규검색의 창이 나타납니다. 이제 원하는 자치단체별 법규를 검색하면 됩니다. 건페율과 용적률은 각 자치단체별 조례에 규정되어 있으므로 인천광역시 도시계획조례를 한번 검색해보겠습니다. 검색하기를 눌러서 검색결과상의 인천광역시 도시계획 조례를 클릭하면 "인천광역시 도시계획 조례"의 전 조문을 볼 수 있습니다. 여기서 내가 원하는 '건폐율"과 '용적률'을 검색하게 되면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 한도내에서 실제 적용되는 건폐율, 용적률을 알 수 있습니다. 또한 조문내용의 특정단어찾기는 'Ctrl+f'키를 눌러서 찾으시면 됩니다. 'Ctrl+f' 를 누르면 왼쪽 상단에 찾기 창이 뜨는데 여기에 '건폐율' 또는 '용적률'치고 엔터키를 누르면 바로 해당 조문으로 이동하게 됩니다. 반응형
대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적, 용적률, 건폐율 완벽 정리
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오늘은 헷갈리기 쉬운 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적과 이를 기반으로 산정되는 용적률, 건폐율에 대해 완벽 정리해보겠습니다. 이러한 용어의 정확한 의미를 알고 있어야 부동산의 효용가치를 올바르게 판단할 수 있습니다. 모두들 부지런히 공부해서 경제적 자유를 이룹시다.
본 포스팅의 내용이 다양한 면적의 의미와 용적률, 건폐율 관련임을 보여주는 사진
면적 종류별 의미
※대지면적
대지면적은 쉽게 말해 건축허가를 신청한 토지 중에서 건물을 지을 수 있는 대지의 수평 면상 넓이를 의미합니다. 다른 말로 수평투영 면적이라고 부르기도 하며, 높이와는 관계없이 평평한 면적을 뜻합니다. 단, 대지면적을 산정할 때 포함되지 않는 예외가 있는데요. 건축법 시행령 제119조에 의거해서 건축선과 도로 사이의 대지면적이나 도로, 공원 등의 도시계획시설이 포함되는 대지면적은 제외합니다. 여기서 건축선은 건축을 할 수 있는 선, 즉 도로와 건축부지의 경계선을 의미합니다.
※건축면적
건축면적은 건축물의 외벽 혹은 외벽이 없는 경우 외곽 부분의 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영 면적을 의미합니다. 쉽게 설명드리자면, 건물을 하늘에서 내려다본 면적 또는 대지에서 건물이 차지하는 면적이라고 생각하시면 됩니다. 건축면적에도 몇 가지 규정이 있는데요. 건축법 시행령 제119조에 의거하여 지표면으로부터 1m 이하의 건축물 부분, 예를 들어 옥외 피난계단이나, 지상층의 보행통로 등은 건축면적에서 제외됩니다. 또한, 처마, 부연, 차양, 발코니 등 외벽의 중심선으로부터 1m 이상 돌출되는 부분은 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 면적으로 계산합니다.
※바닥면적
바닥면적은 건축물의 각 층이나 그 일부로서 벽, 기둥 등의 중심선으로 둘러싸인 수평투영 면적을 의미합니다. 대한민국 건축법상 공동 주택 지상층에 설치된 기계실이나 전기실, 조경시설 및 생활폐기물 보관함, 어린이놀이터 등의 면적은 바닥면적에서 제외되며, 장식탑, 다락, 굴뚝, 물탱크, 정화조 등의 면적도 제외됩니다.
※연면적
연면적은 건축물의 지상층, 지하층, 주차시설 등을 모두 포함한 각층의 바닥면적 총합계를 의미합니다. 다른 말로는 총면적이 있습니다. 단, 건축법 시행령 제1119조에 의거하여 용적률을 산정하는 경우에 지하층, 지상층의 주차장 (해당 건축물의 부속용도인 경우에만 해당), 주민 공동시설, 고층 건물의 피난안전구역은 제외됩니다. 또한, 하나의 대지 안에 2개 이상의 건축물이 있는 경우 각 건축물의 연면적을 모두 더하여 계산합니다.
용적률과 건폐율
※용적률
용적률은 대지면적과 연면적의 비율을 의미하며, 계산식은 아래와 같습니다.
용적률 = (연면적 / 대지면적) * 100
용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로써, 용적률이 높을수록 같은 대지 내에 건축할 수 있는 연면적이 많아집니다. 하지만, 연면적이 무한정 늘어나는 것을 방지하고 적정 주거환경을 보장하기 위해 용적률에는 상한선을 지정하게 됩니다. 즉, 건물을 몇 층까지 지을 수 있는지가 바로 이 용적률에 의해 결정되는 것이죠. 앞서, 연면적 부분에서 말씀드렸듯이 용적률 계산에 사용되는 연면적에는 지하층, 지상층의 주차장, 주민 공동시설, 고층 건물의 피난안전구역은 제외됩니다. 용적률 상한선은 자치단체마다 차이가 있기 때문에 별도의 확인이 필요하며, 국가법령센터 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
※건폐율
건폐율은 대지면적과 건축면적의 비율을 의미하며, 계산식은 아래와 같습니다.
건폐율 = (건축면적/ 대지면적) * 100
건폐율은 용적률과 유사하게 개발밀도를 나타내는 지표로써, 건폐율이 높을수록 개발밀도가 높아져 건축면적이 많아집니다. 이 또한, 적정 주거환경 보장을 위해 상한선이 지정되어 있습니다. 쉬운 이해를 위해 하나의 가정을 통한 예시를 들어보겠습니다. 만약, 대지면적이 100평이고 건폐율이 70%라 한다면 하늘에서 바라봤을 때 건물의 면적은 최대 70평입니다.
이렇게 용적률과 건폐율은 건물의 층수나 면적을 제한하여 통풍이나 화재 위험 관리, 일조권 보장 등을 위해 만들어진 법적 장치입니다. 즉, 해당 부동산이 얼마나 쾌적한 환경을 제공하는지를 판단하는 중요한 지표로 사용됩니다. 그렇기에, 반드시 알고 넘어가야 하는 용어입니다.
오늘은 헷갈리기 쉬운 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적과 이를 기반으로 산정되는 용적률, 건폐율에 대해 알아보았습니다. 다음에는 더욱 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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부동산 중개 수수료 (복비) 계산하는 방법 총정리
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신규 상장기업 공모주 청약 방법 총 정리
건축면적.바닥면적.연면적 계산 .비교
대지면적
쉽게 이야기 해서 등기부상 토지로 되어 있는 땅의 넓이를 말합니다. 실제의 내 땅입니다. 과거에는 주로 평 단위를 많이 썼습니다만 현재는 m2로 법적 명시가 되어 있습니다. (1평의 크기는 3.3m2)
건축면적
처마나 차양 등이 수평거리로 1m이상 도출되어 있으면 그 끝에서 1m 후퇴한 선까지를 건축면적으로 산정한다.(박공지붕 끝선은 건축면적에서 바로 산정되지 않고 1m 후퇴한 선을 기준으로 산정된다는 말입니다.) 건축면적은 외벽, 기둥 중심선이 기준입니다.
2층 이상의 외벽이 1층의 외벽보다 밖으로 나와 있을 때에는 그 층의 수평투영면적에 의하여 그 부분의 면적을 가산한다.
하늘에서 바로 내려다 본 모양의 면적이라고 이해하시면 됩니다
일반적으로 한층의 단층건물일 경우 그 마닥 면적이 건축면적이 됩니다
하지만 2층의 이상의 건물인 경우 각 외벽이 틀릴 수 있기 때문에 1층의 외벽면적만으로 산정 할 수 없습니다.
건 폐 율
법규상 어렵게 나와 있지만 쉽게 풀이하자면 대지에 대한 건축면적의 비율입니다. 각 지역/지구 마다 법정 률이(%) 틀리며 지정된 건폐율 이하로 설계를 진행해야 합니다.
** 건폐율 = (건축면적 / 대지면적) x 100
연면적
하나의 건물에서의 각층 바닥면적의 합계(외벽,기둥 중심선 기준)를 말한다
다만 지하층의 면적과 지상 층의 주차용으로 사용되는 면적 등은 면적에서 제외한다.
용적률
대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말한다.
용적률 또한 건폐율과 마찬가지로 지역/ 지구에 따라 법정 률이 틀립니다.
정해진 용적률 이하로 설계를 진행합니다.
예) 100평의 대지가 있고 용적률이 200%라고 하면 연면적 200평 까지의 건축물을 지을 수 있습니다.
** 용적율 = (용적률 산정용 연면적 / 대지면적) X 100
대지면적과 층별 면적의 관계라고 보시면 됩니다.
건폐율과 용적률이 중요한 이유?
용적률을 제한하면 건축물의 연면적이 제한되어 일조나 통풍 및 연소의 방지에 유리한 공간을 확보하고 건폐율과 결합하여 건축물의 층수를 간접적으로 제한하기 위하여 만들어진 제도입니다.
이렇듯 건폐율과 용적률은 땅의 효용가치를 판단하는 중요한 척도가 되므로 땅을 매입시 매수자가 가장 고려하는 수치 이기도 합니다. 또한 용도지역 안에서 건폐율과 용적률의 최대한도는 관할 구역의 특성 등을 감안 하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 해당지역자치단체의 조례로 정해지므로 자치단체마다 조금씩 차이가 있습니다.
연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
안녕하세요. 한화건설입니다. 🙂
부동산 기사를 읽거나 TV 뉴스를 시청하다 보면 건폐율, 용적률이란 용어를 자주 접하게 됩니다. 건폐율과 용적률은 부동산에 있어 기본적인 개념이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기도 쉬운데요, 이 수치를 잘 이해하면 내가 살 집의 쾌적성을 가늠하거나 투자할 땅의 향방을 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.
그래서 오늘은 부동산 기초 용어를 짚어보려 합니다. 각 단어의 정확한 의미부터 계산 방법까지, 그림과 함께 알아볼까요?
■ 건물의 대지면적 / 건축면적 / 연면적이란?
건폐율과 용적률을 이해하기 위해선 우선, 두 개념의 산정 기준이 되는 ‘면적’에 대한 이해가 필요합니다.
먼저 대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데, 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다. 여기서 ‘수평투영면적’이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외됩니다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 300㎡ 이라면 연면적은 300×3=900㎡이 됩니다.
■ 건폐율 – 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을까?
‘면적’개념에 대한 기초를 다졌으니 이제 본격적으로 건폐율에 대해 알아볼까요?
건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출합니다. 쉽게 말해 대지면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 가령 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 60%가 됩니다.
정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 통해 건폐율을 용도지역별로 제한하고 있습니다. 각 건축물마다 대지에 여유 공간을 남겨 도시의 과밀화를 억제하기 위해서입니다. 또한 일조·채광·통풍 등을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성하고 비상시에 대비하려는 목적도 있습니다.
같은 대지면적이라도 허용된 건폐율이 높으면 더 넓은 건물을 지을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 똑같은 100㎡의 땅을 구입했더라도 건폐율이 50% 이하로 제한된 곳에선 바닥면적 50㎡까지, 건폐율이 90% 이하로 제한되면 바닥면적 90㎡ 까지의 건물을 지을 수 있습니다.
■ 용적률 – 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있을까?
건폐율이 바닥 넓이의 한계를 정한다면, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 기준이 됩니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적 비율로 산출하는데요, ‘건폐율 X 건물 층 수’로 계산하시면 보다 쉽게 계산하실 수 있습니다. 예컨데 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물의 경우, 건폐율 50%에 4를 곱한 200%가 용적률이 되는 것입니다.
건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 제한을 받습니다. 용적률 제한 기준이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 것이며, 이는 곧 건물을 더 높게 지을 수 있다는 것을 의미합니다.
한편, 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적 제한을 받지 않기 때문에 용적률 산출 시 이점을 꼭 유념해야 합니다. 앞서 예로 든 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물이 알고 보니 지하 1층~지상 3층 규모에 지상 1층은 주차장이라면, 용적률은 100%가 됩니다. 지하 1층과 지상 1층 주차장이 연면적에서 빠지기 때문입니다.
지금까지 총 5가지의 부동산 기초 용어를 살펴봤는데요, 헷갈리기 쉬운 용어들이지만 개념을 확실히 익히신다면 건축물의 규모와 가치를 가늠하거나 부동산 정보를 파악하시는 데 큰 도움이 될 것입니다.
한화건설은 더욱 유용한 부동산 정보와 함께 찾아오겠습니다.
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