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[촬영날짜] 2021년1월27일 20:30~
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일본 | 실질 부동산 가격 지수 | 1955년 – 2022년 | 경제 지표 | CEIC
본 데이터는 World Trend Plus의 Association: Property Sector – Table RK.BIS.RPPI: Selected Real Resential Property Price Index: 2010=100: Quarterly하에 분류 …
Source: www.ceicdata.com
Date Published: 2/6/2021
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일본집값 버블 꺼뜨린 게 고령화?… 틀렸어, 공급폭탄이야
사진은 도쿄의 아파트 타운. “부동산 거품이 터지기 직전이다.” 지난 2~3년간 집값이 급등하고 있지만 일부 유튜버를 중심으로 ‘집값 폭락론’이 …
Source: www.chosun.com
Date Published: 3/28/2021
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인구 감소하면 부동산시장 붕괴? 현실은 예상과 딴판이다
[홍춘욱의 투자노트] 日 인구 줄어도 대도시 집값 올라… … 그래프2’에 나타난 것처럼 도쿄와 오사카 등 대도시 맨션(이하 아파트) 가격은 1990년대 …Source: weekly.donga.com
Date Published: 7/19/2021
View: 3738
한국 집값 日처럼 폭락…도쿄 6년째 올랐다 | 한경닷컴
한국 집값, 日처럼 폭락?…도쿄 6년째 올랐다, 인구 감소에도 오름세 지속 일본 전국 공시가 4년 연속 올라 지방도 27년 만에 상승세 전환.
Source: www.hankyung.com
Date Published: 12/2/2021
View: 2570
일본 집값 폭란 남의 일 아니다 | 나라경제
최근 일본의 주택가격 동향을 묻기 위해 일본인 친구에게 전화를 걸었다. 이 친구는 도쿄 중심가에서 지하철로 1시간 정도 떨어진 28평 아파트를 1984년에 1,200만엔을 …
Source: eiec.kdi.re.kr
Date Published: 7/28/2021
View: 9333
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주제에 대한 기사 평가 도쿄 집값 그래프
- Author: ぱく家(박가네)
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- Date Published: 2021. 1. 30.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=vI9KPQOgIJU
[일본 투자] 일본 도쿄의 아파트 가격은 어떨까? 아파트 가격 변화
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최근 한국에서는 가파른 아파트값 상승으로 사회 문제가 되었었는데요. 오늘은 바로 옆 나라 일본의 주택 가격을 알아보려고 합니다. 일본의 ‘아파트’를 생각하고 개인적으로 가장 많이 드는 생각은 버블 붕괴 이후 아파트 가격이 상승하지 않는다, 지진의 위험 때문에 아파트 소유를 꺼린다, 혹은 인구감소로 아파트 가격이 저렴해지고 있다 라는 생각이었습니다. 오늘은 실제로 일본의 아파트 가격이 어떻게 변하고 있는지 알아보겠습니다.
들어가기 전에… 일본의 맨션? 아파트?
먼저 일본에서의 아파트 가격을 보기 좋게 일본의 아파트와 맨션의 차이를 알아야 합니다. 아파트는 일반적으로 위의 그림과 같은 건물을 말합니다. 법적으로 정해진 아파트와 맨션의 구분법은 없다고 하는데 일반적으로 부동산 업계에서는 건물의 구조로 아파트와 맨션을 구분한다고 합니다. 아파트는 보통 목조나 조립식, 경량 철골로 만들어지고 보통 2~3층 정도의 크기로 만들어집니다. 반면에 맨션으로 구분되는 것은 철골 철근 콘크리트(SRC) 나 철근 콘크리트(RC), 철골(ALC)을 말합니다. 결국 한국인이 생각하는 아파트는 일본에서는 맨션이라 부른다 라고 생각하면 될 것 같습니다.
도쿄 신축 맨션의 가격 추이
신축 맨션 평균 평단가 추이 출처 https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/2101-1/
위의 표는 2017년 ~2020년 사이 신축 맨션의 평균 가격 추이를 나타내고 있습니다. 도쿄 23구의 경우 파란 선으로 나타나고, 주황색 선의 경우 東京多摩地区로 도쿄 23구 밖의 도시를 나타냅니다. 회색 선은 요코하마시를 나타냅니다. 전 지역에서 신축 맨션 가격의 경우는 가격의 아주 완만한 상승 정도로 생각할 수 있을 것 같습니다.
도쿄도 중고 맨션 가격 추이
국토교통성에서 발표한 부동산 가격 정보 데이터를 기반으로 한 그래프
위의 그래프는 도쿄의 중고 아파트 평균 가격을 나타낸 그래프입니다. 평균 가격은 우상향 중인 것을 알 수 있는데 2019년에는 버블 수준 정도까지 상승을 이루어냈다고 합니다. 그리고 2020년은 코로나에 영향이 있었음에도 불구하고 계속하여 상승 중임을 알 수 있습니다. 도쿄도의 중고 아파트 가격은 최근 3년간 13.15% 정도 상승 하고 있다고 합니다. 이렇듯 일본의 수도인 도쿄 역시 부동산 가격이 상승하고 있다고 볼 수 있습니다. 일본 부동산 업계는 도쿄 올림픽 효과로 상승을 기대했다고 하던데 코로나와 함께 이 계획이 어려워진 상황에서도 가격 폭락 없이 안전적으로 상승하고 있네요.
일본 부동산 업계는 이러한 상승 추세가 유지될 거라고 보는 것 같습니다. 도심부의 역에 가까운 편리한 장소에 있는 중고 물건의 가격도, 수요 증가와 함께 가격이 상승하고 있다고 합니다. 텔레워크의 보급에 의해 통근의 어려움을 재인식하는 사람이나, 외출 시의 이동 시간이 적은 장소를 선택하는 사람이 늘어난 원인이라고 하네요.
한 때 2022년에는 도쿄의 녹지로 지정되어있던 땅들의 용도가 바뀌어 대량 공급되어 가격에 폭락이 올 것이다 라는 우려도 있었는데 큰 영향이 없을 것이다 라는 결론으로 마무리되는 듯 보입니다.
잠시 한국과 비교를 해보자면, 얼마 전 영국 부동산 정보업체 나이트 프랭크의 ‘글로벌 주택 가격 지수’에 따르면 한국의 3분기 주택 가격이 1년 전보다 23.9% 오른 것으로 나타났다고 하는데요 도쿄의 경우 3년간 13.15% 라니 올 한 해 한국의 부동산 가격이 얼마나 가파르게 올랐는지 감이 오네요… 최근에는 다행히도 조금 진정되는 분위기인 것 같습니다.
국토 교통성 부동산 거래 가격 정보 데이터 기반 그래프
참고로 오사카의 경우 역시 상승 중이지만 크게 변화는 없는 것을 알 수 있습니다. 역시 수도 중심으로 부동산 가격 상승이 일어나고 있는 것 같네요.
맨션 가격 상승률 랭킹
출처 : https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/sale/mansion/chuko/
다음은 부동산 업체 Lifull homes 에서 발표한 도쿄도 중고 맨션 가격이 상승률 랭킹입니다. 메구로구는 원래도 집값이 비싸기로 유명한데 거기서 또 상승률도 1위이네요. 1위는 메구로구, 2위는 다이토구 3위는 고토구 4위는 기요세 시 5위는 아라카와구입니다. 1위인 메구로 구는 여러 상업지구가 위치 해 있고, 2위인 다이토구는 여행으로도 많이 가는 우에노와 센소지가 위치한 지역입니다. 1, 2위를 보면 최근에 코로나로 인해 재택근무가 활성화되며 도심의 가격이 하락하고 도심 주변의 부동산 가격이 상승하고 있다 라고 들은 적이 있는데 실제로 그렇지도 않은 것 같군요.
도쿄도의 구별 인구 증감 예상 (2045년)
2045년 인구 증감 예측 (출처 : https://ecitizen.jp/Population/Ranking/13)
위의 자료는 2045년의 도쿄 인구 증감 예측치를 나타냅니다. 색이 붉을수록 증가한다는 이야기인데 15위인 미나토구의 경우 2015년 현재 보다 34.4% 나 증가할 가능성이 있고 28위에 추오구 역시 34.9%의 상승 가능성이 있다고 합니다. 도쿄도 맨션 가격 증가율에서 1위를 차지한 메구로구가 8.2%, 2위 다이토 구가 16.4%, 3위 고토구 역시 16.7%, 4위 기요세 시의 경우는 마이너스가 예상, 5위 아라카와 구는 7.9%로, 4위 기요세 시를 제외한 구들은 2045년 인구 증가가 예상되는 지역들이었습니다. 특히 미나토구와 추오구는 30% 이상의 인구 증가가 예상되니 주택을 마련할 때 참고하면 좋을 것 같습니다.
지금의 일본은 10년 후의 한국이라는 말이 있을 정도로 비슷한 인구구조를 갖고 있는데요. 먼저 앞서간 일본의 현재를 보면서 한국의 미래를 준비하는 것도 좋을 것 같습니다.
< 일본 투자 시리즈 >
[일본 투자] 일본의 독특한 주식 제도. 주주 우대 제도와 최소단위 : https://catch-kim.tistory.com/8 [1억 모으기] 일본 비과세 펀드 츠미타테NISA(積み立てNisa) 투자 수익률 현황. 재테크 : https://catch-kim.tistory.com/9 [일본 투자] 일본 주식의 주주 우대제도 2021년 인기 10개 종목 소개. : https://catch-kim.tistory.com/14 [일본 투자] 일본 도쿄의 아파트 가격은 어떨까? 아파트 가격 변화 : https://catch-kim.tistory.com/15반응형
일본 금리와 도쿄 집값 추이 비교
일본의 금리는 2000년 초반 이후 사실상 제로금리 상태를 유지하고 있습니다.
또한 일본은 직장인 평균월급도 2000년대 거의 오르지 않았습니다.
여러 그래프를 종합해보면 집값은 1990년 고점 이후 2000년 초반까지 떨어지다가, 이후 반등을 시작해서 2004년을 기준으로 17년만에 약 2배에 가까운 평균 매매가 상승을 했네요.
반면 동 기간 임대차 시장의 임대료는 큰 변동이 없습니다.
도쿄의 새아파트 가격은 평당 약 330만엔, 원화로 3300만원이니, 33평으로 계산하면 약 11억원이 되겠네요.
물론 도쿄 도심이냐 외곽이냐에 따라 차이는 크게 날 수 있겠습니다.
위 데이터를 바탕으로 기존주택 기준 도쿄의 소득 대비 집값을 계산해본다면 임금이 상승하지 않았음에도 2006년 PIR은 6.8배, 2021년 PIR은 10.7배가 됩니다 (57% 상승).
우리나라도 일본처럼 부동산 폭락이 올까?
지금 부동산을 사는 건 위험한 짓이야! 라고 주장하시는 분들의 논리중 하나가 바로 일본입니다. 고령화, 인구감소, 저출산 등 사회적인 현상이 일본과 우리나라가 매우 유사하기 때문에. 우리나라 부동산도 일본처럼 급락할 것이라는 주장인데요. 과연 그럴까요?
일본의 집값 폭락
일본의 주택가격지수 변화 추이
일본의 부동산은 30년 가까이 하락해왔습니다. 93년도에 도쿄의 집이 2억이었다면 2018년에 1억으로 절반가량 떨어진 것 입니다. 그럼 일본은 어쩌다 이렇게 되었을까요? 아래 그래프는 세계의 집값추이를 보여주고 있습니다. 1990년대 일본이 다른 국가들에 비해 비정상적으로 올라가있는 것이 보이시나요?
일본의 집값이 떨어진 이유는. 말도 안되게 너무 많이 올라갔기 때문입니다. 1800년대 주택 매매지수가 100에서 1990년대에 2,500으로 뛰었습니다. 1천만원이던 집이 2억 5천이 된 것 입니다.
폭락이 오려면 폭등이 있어야 합니다. 폭등 없는 폭락은 있을 수 없습니다. 일본의 집값이 빠진건 맞지만 다른 국가들과 비교했을 때 정말 말도 안되게 집값이 올랐습니다. 그 배경을 살펴보면 1980년 일본은 엄청난 경제성장을 가져왔습니다. 일본은 제조업으로 세계를 재패합니다. 그러면서 일본 안에 어마한 양의 달러가 쌓인 것 입니다.
한국전쟁 때 미국에서 일본에 기지를 만들었습니다. 기지를 만들면서 건설업이 부양되고 미군들이 그 안에서 소비를 하기 시작하면서 일본 내에 달러가 쌓이기 시작했고. 일본이 가지고 있는 제조업 기술로 수출이 늘어나면서 가파른 경제 성장이 온 것입니다. 폭등이 있을 당시 부동산 뿐만 아니라 주식도 함께 폭등을 했습니다. 그렇게 1990년에 일본버블의 정점이 찾아오게 된 것 입니다.
우리나라는 일본만큼 버블이 아닐까?
현재 우리나라의 집값이 버블이라면 일본처럼 절반이 떨어질 수 있습니다. 그럼 버블인지 아닌지 확인을 해봐야 합니다. 일본의 버블정점이던 1990년 이전의 10년 집값 상승폭을 보면. 1980년 1,600에서 1990년 2,600으로 62.5%가 상승했습니다.
우리나라의 최근 10년은 어떻게 올랐을까요? 2008년 82.6에서 2020년 103.6으로 25.4%가 상승했습니다. 일본 대비해서 그 간격이 크지 않습니다. 우리나라는 일본처럼 20~30년의 장기하락이 올만한 심각한 버블 상태가 아닌 것 입니다.
이렇게 비슷한 변수 (고령화, 저출산, 인구감소) 뿐만 아니라 다른 변수(거품, 규제, 금리, 경제, 공급)도 많기 때문에 우리나라가 일본과 같이 부동산 폭락이 올 것이라고 예측하는 것은 현재로서는 어렵다고 볼 수 있습니다. 일본처럼 될거야 라고 생각하시는 분들은 아마 평생 집을 살 수 없게 될 것 입니다.
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일본도 공급 줄자 버블꼈다…도쿄 신축 아파트 평균 8억 돌파
viewer 일본 도쿄 중심가에 타워형 아파트가 여러 채 서 있다./NHK 캡처
viewer 수도권 신축 아파트 평균 가격 추이./시사통신 캡처
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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 와중에 일본 수도권의 신축 아파트 가격이 과거 버블시대 수준으로 오른 것으로 나타났다. 특히 도쿄 신축 아파트의 평균 가격은 8억원을 돌파했다. 아파트 공급이 줄어든 데다 막대한 유동성이 더해지면서 신축은 물론 구축 아파트 가격도 상승세를 그리고 있다.일본 민영방송 후지뉴스네트워크(FNN)가 일본 부동산경제연구소를 인용해 보도한 바에 따르면 지난해 일본 수도권의 신축 아파트 평균 가격이 전년 대비 1.7% 상승해 1990년 이후 최고치를 기록했다. 도쿄도를 포함한 일본 수도권의 신축 아파트 호당 평균 가격은 6,084만엔(약 6억4,846만원)이었다.수도권 신축 아파트 평균 가격이 6,000만엔을 넘어선 것은 1990년(6,123만엔) 이후 30년 만에 처음이다. 이는 1989~1990년때의 버블 붕괴로 일본의 주식과 부동산 등 자산 가격이 곤두박질친 이후 버블 시절의 고점에 근접했다는 의미다.특히 수도권 중 도쿄도 중심지 가격이 크게 올랐다. 한국의 서울특별시에 해당하는 도쿄 23구 지역의 신축 아파트 평균 가격은 7,712만엔(약 8억2,070만원)으로 전년 대비 5.8%나 올랐다. 한국 경기도에 해당하는 가나가와현, 사이타마현, 치바현도 전년에 비해 가격이 올랐다. 가나가와현의 신축 아파트 평균 가격은 5,436만엔이었으며 사이타마현과 치바현의 경우 각각 4,565만엔, 4,377만엔을 기록했다.최근 들어 아파트 가격이 상승한 것은 공급이 줄어든 데 따른 결과다. 부동산경제연구소에 따르면 지난해 수도권의 신축 아파트 분양 규모는 전년 대비 12.8% 감소한 2만7,228호로 집계됐다. 특히 도쿄 23구 지역의 공급이 20.6%나 감소했다.교도통신은 “코로나19의 영향으로 1992년 이후 28년 만에 공급 규모가 3만호 밑으로 떨어졌다”면서 “지난해 코로나19 긴급사태 선언이 나왔던 봄 즈음에 (여러) 모델하우스가 폐쇄된 것이 크게 영향을 미쳤다”고 설명했다. 그러면서 “지난해 여름 이후에는 재택 근무 확대 등으로 인해 주택 구매에 대한 적극적인 움직임도 나오면서 지난해 후반 부동산 시황은 견조했다”고 덧붙였다.현재 개최가 불투명한 도쿄올림픽도 부동산 가격을 끌어올린 요인으로 거론된다. 로이터통신은 올림픽 준비에 따른 공사비 상승, 고층 콘도미니엄의 인기 등에 힘입어 평균 아파트 가격이 뛰어올랐다고 전했다.이 같은 배경으로 인해 신축은 물론 구축 아파트도 상승세를 보이고 있다. 일본 니혼게이자이신문은 일본부동산유통기구 통계를 인용해 도쿄 23구의 구축 아파트 가격이 지난해 6월 부터 상승세를 나타내고 있다고 보도했다. 지난해 긴급사태 발효 이후인 하반기 들어 상승 경향이 뚜렷해지고 있다는 것이다. 이에 대해 닛케이는 “일본의 중앙은행인 일본은행(BOJ)에 의한 막대한 자금 공급으로 인해 자산가격이 상승하고 있다”면서 “코로나19 사태로 자금 공급을 축소시키는 게 어려운 만큼 구축 아파트의 향후 가격에 대해서도 상승할 것이란 기대가 크다”고 전망했다. 사실 양적완화로 일컬어지는 일본은행의 유동성 공급은 2013년 이후부터 진행돼온 만큼 자산 가격 상승에 대한 일본인들의 기대가 상당 부분 자리잡고 있다는 분석도 나온다./김기혁 기자 [email protected]
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日 부동산시장 양극화, 한국에서도 재현 가능성
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지난 글에서는 저출산과 인구 감소가 경제에 미치는 영향을 살펴봤는데, 이번에는 자산시장에 가져올 영향을 점검해보자. 일단 주식시장부터 살펴보면 우리나라 주식시장은 ‘수출의 함수’라는 점을 기억할 필요가 있다. ‘그래프1’에 나타나는 것처럼 한국 주식시장은 수출이 잘될 때 상승하고 수출이 부진할 때 하락하는 모습을 보인다. 7월을 고비로 종합주가지수(KOSPI)가 약세를 보이는 것도 수출 증가율이 5월을 기점(+45.6%)으로 탄력이 둔화된 영향이 크다.이런 현상이 나타나는 가장 직접적 요인은 수출이 한국 기업 실적에 결정적 영향을 미치는 데 있다. 그리고 부진한 수출은 글로벌 투자자의 한국주식 순매수 강도를 떨어뜨리곤 한다. 한국 수출은 ‘탄광의 카나리아’처럼 글로벌 경기 동향을 보여주는 핵심 지표로 간주돼 외국인 투자자의 관심을 한 몸에 받고 있기 때문이다.이처럼 중요한 수출 변동을 촉발하는 것은 선진국 소비자의 기호 변화다. 2008년이나 2020년 봄처럼 소비자들이 미래를 비관하고 저축을 늘리기로 결정할 때 한국 수출은 급격히 감소한다. 반대로 2010년이나 2021년처럼 미래를 낙관하고 소비를 늘리기 시작하면 한국 수출은 역대급 호황을 누리곤 한다. 이런 현상은 ‘공급사슬망의 채찍 효과’에 의해 나타나는데, 간단하게 설명하면 소비자들의 사소한 기호 변화가 공급사슬망 끝에 위치한 기업에 큰 영향을 미치는 현상을 뜻한다. 필자를 비롯한 금융시장 참가자들이 끊임없이 미국 경제지표, 특히 고용 및 소비 통계에 관심을 기울이는 이유가 여기 있다. 따라서 주식시장은 저출산 및 인구 감소 충격에서 상대적으로 자유롭다고 볼 수 있다.그렇다면 부동산시장은 어떨까. 직관적으로 본다면 인구가 감소하는 과정에서 주택이 남아도는 그림이 그려진다. 그러나 우리보다 먼저 인구가 감소한 일본 사례는 이런 예상과 딴판이다. ‘그래프2’에 나타난 것처럼 도쿄와 오사카 등 대도시 맨션(이하 아파트) 가격은 1990년대 초반 수준을 회복한 상태다. 전국 단위 토지 가격 흐름은 전혀 다르다. 전국 토지 가격은 1992년 이후 2017년까지 계속 떨어졌고 2018~2019년 잠깐 반등한 후 2020년부터 다시 하락하고 있다. 대도시 아파트 가격과 전국 토지 가격 사이에 큰 괴리가 있는 셈이다.이런 현상이 나타낸 데는 여러 이유가 있지만, 2000년대 초반 시작된 고이즈미 준이치로 정부의 개혁이 큰 역할을 한 것으로 보인다. 고이즈미 정부는 “구조개혁을 하지 않으면 일본 경제의 재생은 없다”고 선언한 후 정부조직 개편과 함께 노동시장 구조를 바꾸기 시작했다(얀베 유키오, ‘일본 경제 30년사’, 2020, 121쪽). 이때 고용 안정을 보장하던 이른바 ‘종신고용’ 시스템이 해체되고 ‘블랙기업’으로 불리는 기업이 대거 출현했다. 블랙기업은 고이즈미 정부의 노동시장 개혁을 이용해 인턴으로 채용한 후 일정 기간이 지나면 해고하는 식으로 근로자를 착취하는 기업을 뜻한다(곤노 하루키, ‘블랙기업’, 2013, 241~243쪽). 일본을 대표하는 거대 기업에 근무하는 엘리트들이 연쇄적으로 목숨을 끊은 비극적 사건의 배후에는 노동시장 유연화를 악용한 기업들의 행태가 자리 잡고 있다.그러나 고이즈미 정부의 구조개혁을 ‘실패’라고 단언하기는 어렵다. 많은 연구자는 고이즈미 정부의 구조개혁 정책 시행 이후 일본 기업의 경쟁력이 강화되고 전체 고용도 늘어나는 등 긍정적 효과가 발생했다고 보고 있기 때문이다(Georg D. BLIND and Stefania LOTTANTIVON MANDACH, ‘Decades not Lost, but Won: Increased Employment, Higher Wages, and More Equal Opportunities in the Japanese Labor Market, Social Science Japan Journal Vol. 18, No.1’, 2015, pp. 63~88).더 나아가 2012년 말 ‘아베노믹스’로 불린 강력한 통화공급 확대 정책이 시작된 것도 일본 경제구조를 바꿨다. 아베노믹스 이전 일본 엔화 가치는 매우 안정적이었으며, 주요 통화에 대해 강세 흐름을 보이는 것이 일반적이었다. 그러나 일본 중앙은행 자산 규모가 30조 달러(약 3경5271조 원·명목 국내총생산(GDP)의 134%)를 돌파할 정도로 강력한 통화공급 확대 정책을 펼치면서 엔화 약세를 유도하는 데 어느 정도 성공한 상황이다.이와 같은 두 가지 변화는 일본 경제에 불균형 발전을 유발했다. 가장 큰 혜택을 입은 곳은 수출 대기업이다. 수출기업은 엔화 약세와 노동시장 개혁 수혜가 집중되면서 실적이 크게 개선됐다. 수출 대기업의 지역별 분포를 살펴보면 도쿄와 오사카, 나고야 등 거대 도시에 집중된 것을 알 수 있다. 높은 기술 수준을 갖춘 인력을 쉽게 고용할 수 있고, 투자자들도 편리하게 접근할 수 있기 때문일 것이다. 물론 근로자도 거대 도시에 자리 잡은 기업을 선호한다. 산학 연계 활동이 손쉬운 데다, 해고되더라도 해당 지역에서 형성한 네트워크를 이용해 다른 회사로 이동하기 쉽기 때문이다.거대 도시의 번성과 달리 지방 소멸 현상은 촉진되고 있다. 젊은 인구가 고소득 일자리를 찾아 빠져나간 자리를 메울 방법이 없기 때문이다. 또 인구가 급격히 감소하고 노령인구 위주로 재편된 지역의 집값이 상승할 것이라고 기대하기는 어렵다. 최근 일본 부동산시장의 양극화 현상은 이와 같은 경제구조 변화를 반영한 것으로 보이며, 한국에서도 비슷한 일이 벌어질 가능성이 높다. 다음 시간에는 일본 주식시장의 몰락과 회복 과정을 살펴봄으로써 투자에 적합한 시장의 특성을 알아보고자 한다.
한국 집값, 日처럼 폭락?…도쿄 6년째 올랐다
인구 감소에도 오름세 지속
일본 전국 공시가 4년 연속 올라
지방도 27년 만에 상승세 전환
일본 도쿄의 공시지가가 6년 연속 상승한 것으로 나타났다. 가장 비싼 땅으로 꼽힌 도쿄 긴자 상업지역의 ‘야마노(山野)악기 긴자점’. /구글 스트리트 뷰
일본 도쿄권 공시지가가 6년 연속 상승했다. 지방 공시지가(도쿄, 오사카, 나고야 등 3대 도시권 제외 지역)도 거품경제 붕괴 이후 27년 만에 상승세로 돌아섰다. 2010년부터 총인구가 감소세로 돌아섰음에도 일본 땅값이 오르고 있는 것이다. 인구가 줄면 부동산 가격이 떨어진다는 일부 국내 전문가의 주장이 설득력을 잃었다는 지적이 나온다.일본 국토교통성은 올해 1월 1일 기준 전국 공시지가를 지난 19일 발표했다. 일본 전국 공시지가는 지난해보다 1.2% 오르면서 4년 연속 상승행진을 이어갔다. 가장 큰 특징은 지방의 평균 공시지가가 1992년 이후 처음으로 올랐다는 점이다. 도쿄, 오사카, 나고야 등 3대 대도시 권역을 제외한 지방의 평균 공시지가는 지난해보다 0.4% 올랐다. 일본 언론들은 2014년 3대 대도시권에서 시작된 지가 상승세가 4대 거점도시(삿포르, 센다이, 히로시마, 후쿠오카)를 거쳐 지방으로 확산됐다고 분석했다. 국토교통성은 “전매 목적의 거래가 이어졌던 버블기와 달리 실수요자의 뒷받침으로 지가가 올랐다”고 설명했다.다만 고령화·저출산에 따른 인구 감소로 지가가 하락한 곳도 많아 번화가와 농촌지역 사이의 지가 격차는 전보다 더 확대됐다. 일본 47개 광역지방자치단체 중 주택지 공시가격이 상승한 곳은 18곳, 상업지 공시가격이 오른 곳은 22곳에 그쳤다. 아직도 전국 평균 공시지가는 1991년 정점의 40% 수준이다. 아사히신문은 “역세권 재개발, 관광객 유무 등에 따른 이극화 현상이 선명하게 나타나고 있다”고 분석했다.도쿄권 공시지가는 올해 2.2% 뛰면서 2%대 상승률을 나타냈다. 2014년 이후 6년 연속 상승세다. 상승폭은 점점 가팔라지고 있다. 2016년 1.1%를 기록하면서 1%대에 올라선 데 이어 2017년 1.3%, 2018년 1.7%의 상승률을 보였다. 오사카권도 작년 1%대 상승률(1.1%)을 나타낸 데 이어 올해 1.6% 뛰었다. 나고야권 올해 공시지가 상승률(2.1%)은 오사카권을 뛰어넘었다. 곽창석 도시와공간 대표는 “3대 대도시권 공시가격은 아베노믹스가 본격화된 2014년을 전후로 상승 전환했다”며 “시간이 흐르면서 상승 흐름이 4대 거점도시를 넘어 지방으로 확산하고 있다”고 설명했다.일본 언론들은 외국인 관광객 급증, 역세권 재개발 등 두 가지를 공시지가 상승의 핵심 이유로 꼽았다. 실제 공시지가가 급등한 곳도 외국인 관광객이 많이 몰리거나 재개발이 진행되면서 편리성이 높아진 역세권이다. 관광객이 몰리고 있는 도쿄 아사쿠사역 인근 상업지 공시지가는 34.7% 급등하면서 도쿄권 상승률 1위를 나타냈다. 일본 전국에서 가장 비싼 땅도 도쿄 긴자 상업지역이다. ‘야마노(山野)악기 긴자점’으로 ㎡당 5720만엔(약 5억8141만원)을 나타냈다. 3.3㎡당 19억1865만원이다. 지난해 5550만엔(약 5억6199만원) 대비 3.1% 올라 4년 연속 역대 최고 기록을 경신했다.국내 일부 전문가들은 인구 감소 시대에 접어들면 일본처럼 국내 부동산 가격이 폭락할 것이라고 주장하고 있다. 정작 10년 전 인구 감소 시대에 들어선 일본에선 집값이 일방적으로 하락하는 것이 아니라 상승과 하락을 반복하면서 순환 사이클을 그리고 있다. 일본 공시지가는 1991년 이후 10여 년간 내리다가 2000년대 중반 고이즈미 준이치로 총리 시절 반등했다. 당시 ‘미니버블’이란 말이 나올 정도였다. 2008년 전후 리먼 쇼크를 맞아 다시 하락 전환했다가 2014년 3대 대도시권부터 상승세로 돌아섰다.고준석 동국대 겸임교수는 “집값은 인구뿐 아니라 소득수준, 공급 등 수많은 변수에 의해 결정된다”며 “인구가 줄더라도 주머니 사정이 넉넉해지면 부동산 가격이 오른다는 것을 일본이 보여주고 있다”고 말했다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “한국의 집값 상승은 거품 경제 시기 일본 집값 상승에 한참 못 미친다”며 “일부 전문가들이 일본 부동산 시장의 상승 하강 흐름을 제대로 파악하지 않고 폭락론을 펼치고 있다”고 지적했다.이주현 기자 [email protected]
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