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공시가격이란 거래 시점 말고 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금입니다. 실거래가가 거래할 때에 내는 세금인 양도세와 취득세를 매기는 기준이라면, 공시 가격은 보유만 해도 내는 세금인 재산세와 종합부동산세 등을 산출할 때 기준이 됩니다. 공시가격은 정부와 자치단체가 선정합니다.
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공시지가 실거래가 차이 간단히 알아보기
실거래가는 말 그래도 실제로 거래가 되는 가격을 말합니다. 당연한 이야기일 수 있지만 공시지가와 실거래가는 차이가 있습니다. 공시지가가 실거래가의 …
Source: toktokii.tistory.com
Date Published: 1/6/2022
View: 5786
공시지가와 실거래가가 다른 이유는? – 써니퍼니의 부동산 이야기
잘 보시면 공시지가는 정부에서 정한 금액이고 실거래가는 직접 거래한 금액이라는 것을 알수 있습니다. 이제부터 공시지가와 실거래가 왜 차이가 나는 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 6/11/2021
View: 3175
[부동산워치]’공시지가 · 공시가격 · 실거래가 · 호가’ 무슨차이?
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다. 표준지공시지는 국토교통부에서 매년 1월1일 기준 전국 필지 중 대표성 있는 50만 필지를조사해 2월 …
Source: www.ccdailynews.com
Date Published: 5/13/2022
View: 2907
개별공시지가와 실거래가 차이 간단 요약 – 시사
얼마 전에 2020년 개별공시지가 조회가 열람이 가능하도록 오픈이 되었는데요. 그 내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인해보실 수가 있었습니다.
Source: sisa.strow-berry.kr
Date Published: 7/22/2022
View: 4653
‘공시가격 현실화’? 실거래가와 공시가격 어떤 차이가 있나요?
부동산 가격을 지칭하는 용어 중에 ‘실거래가’와 ‘공시가격’, ‘공시지가’가 있습니다. 실거래가는 ‘시장에서 실제로 거래된 가격’으로, 매도인이 매물 …
Source: blog.ibk.co.kr
Date Published: 10/18/2022
View: 2705
[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 실거래가와 2~10배 차이 …
공시지가는 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 산정됩니다. 공시지가는 다시 ‘표준지공시지가’와 ‘개별공시지가’로 나뉩니다. 표준지 …
Source: www.ajunews.com
Date Published: 12/25/2021
View: 2632
개별공시지가와 주택실거래가의 공간적 불일치에 관한 연구
표준지공시. 지가의 낮은 현실화율은 개별공시지가 산정에 그대. 로 반영될 것이기 때문에 개별공시지가와 실거래가. 의 차이를 심화시킬 것이다. 한편, 토지와 달리 실제 …
Source: www.kgeography.or.kr
Date Published: 1/29/2022
View: 7115
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주제에 대한 기사 평가 개별 공시지가 실거래 가 차이
- Author: 세종코끼리부동산
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- Date Published: 2022. 1. 21.
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공시지가 실거래가 차이 – 왜 두 가격이 다른가?
부동산을 보유하고 거래하다 보면 헷갈리는 개념과 용어들이 너무 많습니다. 오늘은 정말 많은 사람들이 헷갈려하는 공시지가와 실거래가의 개념 차이와 두 가격이 다른 이유에 대해서 알려드리겠습니다. 기본개념부터 최대한 쉽게 설명해드릴테니 더이상 헷갈리지 마시기 바랍니다!
목차
공시지가 실거래가 개념 정리
실거래가란?
공시가격이란?
공시지가란?
공시지가, 실거래가 다른 이유는?
공시지가 실거래가 개념 정리
공시지가와 실거래가의 차이를 많이들 궁금해 하시는 이유는 아마 부동산 가격과 관련된 용어가 많기 때문인 것 같습니다. 공시지가, 실거래가 뿐 아니라 공시가격, 기준시가, 개별 공시지가, 표준지 공시지가 등 뭐가 뭔지 저도 처음에는 너무나 헷갈렸습니다.
이제 공시지가와 실거래가 각각의 용어 개념을 알아보겠습니다. 이걸 알아야 공시지가와 실거래가가 왜 차이가 나는지를 알 수 있습니다. 만약 개념들을 다 알고 계시다면 바로 마지막 소제목으로 넘어가셔도 되겠습니다.
먼저 정리하고 넘어가야 하는 부분이 있는데요. 많은 분들이 공시지가와 실거래가를 비교하며 차이를 이야기 하곤 하는데, 사실 실거래가와 차이점을 논해야 것은 공시지가보다는 공시가격입니다.
그 이유는 아래에서 3가지 용어 개념에 대해 설명 드리면 자연스럽게 이해가 되실 것입니다. 따라서 먼저 실거래가와 공시가격의 차이에 대해 설명을 하고 그 다음 공시지가에 대해 알아보겠습니다.
우선 실거래가란 무엇인지부터 살펴보겠습니다.
실거래가란?
실거래가란 말그대로 부동산이 ‘실제로 거래되는 가격’을 뜻 합니다. 주택을 거래할 때 사고 파는 사람 둘이서 계약서를 쓰지요. 그때 계약서에 적는 실제 집값입니다.
이는 부동산을 사고 팔았을 때 내는 세금인 ‘양도세’와 ‘취득세’의 부과 기준이 됩니다.
부동산이 실제로 거래되는 가격
양도소득세, 취득세 부과 기준
부동산 실거래가 조회방법 – 사이트, 어플 5가지 중 선택하세요 “지금 집 값이 너무 올라서 조금 떨어지면 사야겠어~” 네. 안떨어집니다.. 끝을 모르고 올라가는 부동산 시세.. 정말 떨어질 날이 오긴 할까요? 오늘도 부동산에 대한 글을 써보려고 합니다. 지난 글에서 공시지가와 실거래가의 차이에 대해 자세하 … Read more
부동산을 파는 사람 즉 양도하는 사람은 자신이 취득했을 때(샀을 때)와 양도할 때의 차익(이익)에 대한 세금인 양도소득세를 내야합니다. 그리고 부동산을 사는 사람은 취득세를 내게 되는데, 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 부과됩니다.
실거래가는 아래에서 살펴볼 가격과는 다르게 거래하는 사람들이 정한 가격이기 때문에 정부에 직접 신고를 해줘야 합니다. 계약 채결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 소유권 등기이전을 할 수 없습니다.
▶ 실거래가 조회 방법 : 국토교통부 실거래가 공개 시스템 또는 각종 어플로 조회 가능.
공시가격이란?
그 다음으로는 공시가격에 대해 알아보겠습니다. 공시가격이란 거래 시점 말고 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금입니다. 실거래가가 거래할 때에 내는 세금인 양도세와 취득세를 매기는 기준이라면, 공시 가격은 보유만 해도 내는 세금인 재산세와 종합부동산세 등을 산출할 때 기준이 됩니다.
공시가격은 정부와 자치단체가 선정합니다. 그 이유는 재산이 많으면 더 많은 세금을 부과 받게 되는데, 보유만 하고 부동산을 거래한 것이 아니라 집값을 매길 기준이 없게 되니 정부와 지자체에서 조사를 통해 가격을 정하고 공개해 놓은 공시가격을 활용하는 것입니다.
공시가격은은 토지와 주택 가격을 모두 포괄하는 개념입니다. 또한 공시가격은 위에서 말한 세금에 더해 건강보험료와 기초연금 산정의 기준이 됩니다. 건강보험료와 기초연금 또한 보유하고 있는 재산에 따라 산정되야 하기 때문입니다.
주택과 관련된 공시가격은 3부분으로 나뉘는데요. 오늘의 주제가 이것은 아니기 때문에 간략하게 정리만 하고 넘어가겠습니다.
✅ 주택공시가격
표준 단독주택 : 대표성 있는 22만 가구에 대해 정부가 책정한 가격
: 대표성 있는 22만 가구에 대해 정부가 책정한 가격 개별 단독주택 : 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 지자체가 발표한 나머지 단독주택 가격
: 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 지자체가 발표한 나머지 단독주택 가격 공동주택 : 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택과는 다르게 표준 가격 없이 한번에 별도의 공시가격이 산정됨
✅ 공시가격 공시 시기
표준 단독주택 : 1월 말 발표
: 1월 말 발표 개별 단독주택·공동주택 : 4월 말 말표
▶ 공시가격 조회 방법 : 국토교통부 홈페이지에서 열람 가능
아파트 공시지가 조회 방법 – 공시지가란? 부동산을 소유하거나 거래함에 있어서 세금에 대한 지식은 필수적입니다. 부동산 세금을 내기 위한 가장 중요한 기준은 공시지가인데요. 오늘은 많은분들이 궁금… Read more
공시지가란?
이제 공시지가입니다. 앞서 살펴본 실거래가와 공시가격이 주택과 토지를 포괄하는 가격이었다면, 공시지가란 토지에 해당하는 가격입니다. 공지의 ‘지’가 한자 땅 지(地)입니다. 땅 위에 건축물을 포함하지 않은 땅값만 정의한 것이지요.
많은 분들이 공시지가와 공시가격을 같은 것으로 착각하거나 혼용해서 사용하는데 엄연히 다른 개념입니다. ‘토지+주택’가격이냐, ‘토지’만의 가격이냐로 기억하시면 되겠습니다. 공시지가는 토지보상금과 각종 부동산세 산정 기준이 됩니다.
공시지가도 개별주택과 마찬가지로 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나뉩니다.
✅ 공시지가
표준지 공시지가 : 전국에 있는 개별 토지 중에 대표성이 있는 약 50만 필지를 조사해 공시하는 단위 명적당(원/㎡) 땅 값
개별 공시지가 : 표준지 공시지가가 발표되면 나머지 개별토지에 대한 공시지가를 지차체가 정함
✅ 공시지가 발표 시기
표준지 공시지가 : 2월 말
개별 공시지가 : 5월 말
▶ 공시지가 조회 방법 : 국토교통부 홈페이지에서 열람 가능
여기까지 실거래가와 공시가격, 공시지가의 개념 차이에 대해 설명드렸습니다. 오래 걸렸습니다. 그러면 이제 여러분들이 가장 궁금해 하실 공시지가(공시가격)와 실거래가가 차이나는 이유를 아래에서 알려드리겠습니다.
공시지가, 실거래가 다른 이유는?
앞에서 살펴보셨듯이, 실거래가는 거래한 당사자 간에 정한 가격이고, 공시가격은 정부에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 가격입니다. 따라서 가격이 다를 수 밖에 없습니다.
또한 공시지가이든 실거래가이든 고정된 것이 아니라, 여러가지 상황 등에 따라 달라집니다. 용도 변경이나 개발 호재 등 여러 요인에 따라 공시가격과 실거래가가 비슷하기도 하고 몇배씩 차이가 나기도 합니다.
또한 공시지가는 1년에 한번만 정해지기 때문에 그 사이에 주변 개발 환경 등이 급격히 변해도 가격을 바로 반영할 수가 없습니다. 그렇게 때문에 차이가 나는 것입니다. 통상 공시가격은 실거래가에 비해 낮습니다.
오늘은 공시지가 실거래가 차이 등 부동산 가격에 대해 알아보았습니다. 간단하지는 않은 개념이지만 그렇다고 또 그렇게 어려운 개념도 아닙니다. 부동산을 보유하고 거래함에 있어서 이 정도 지식은 기본이기 때문에 어려우시더라도 확실히 이해하고 넘어가시면 많은 도움이 되실 겁니다.
매년 발표되는 부동산 공시가격이지만 매번 논란이 되는 이유는 정부가 이를 큰폭으로 상승하려고 하고 있기 떄문입니다. 실거래가와 공시가격의 간격이 줄어드는 추세입니다. 이는 즉 부동산 관련 세금도 더 많이 내야한다는 의미이기 때문에 말이 많습니다. 부동산 투기를 막고자 함이라고 하는데, 뭐가 맞는지는 저도 잘 모르겠습니다.
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공시지가 실거래가 차이 간단히 알아보기
이번 포스팅에서는 공시지가 실거래가 차이에 대해 알아보려고 합니다. 그러기 전에 이 단어들의 뜻부터 알아야 합니다. 공시지가라는 말을 언제 들어보셨나요? 일반적이라면 부동산을 구매할 때, 아파트 분양을 할 때 들어보셨을 겁니다. 하지만 실거래가와 어떤 차이가 있는지 아시는 분들은 많지 않을 거라고 생각합니다.
저도 솔직히 이 부분은 잘 몰랐습니다. 그래서 관심이 생겨서 포스팅을 해보려고 합니다. 그럼 바로 시작하겠습니다.
공시지가
공시지가란 쉽게 말하면 땅이나 집의 값을 말합니다. 이 값은 모든 사람들에게 공개적으로 나타나는 것이 특징입니다.
사전적 의미로는 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 공시되는 땅값입니다.
한마디로 요약을 하면 [국토부에서 조사/평가하여 공시한 단위면적당 토지의 가격]입니다.
공시지가가 만들어진 것은 과세표준을 만들기 위함이 그 목적입니다.
예를 들어 당신의 아파트가 3억짜리라면 그만큼의 세금을 부과하기 위함입니다. 아파트뿐만 아니라 땅에 대한 부분도 과세를 하기 때문에 정확한 수치를 확인해야 합니다.
측정방법
공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나눌 수 있습니다.
우리나라의 모든 토지의 경우 용도도 다양하고 변경이 되면서 가치가 달라지기 때문에 정확한 공시지가를 파악하기 어려운 것이 사실입니다. 그렇기 때문에 한 지점의 토지를 표준으로 만들고 그곳을 기준으로 하는 표준지 공시지가를 매깁니다. 이 표준 공시지가를 토대로 주변의 토지에 개별 공시지가를 매깁니다.
주택 공시 가격
공시지가라는 말을 사용해도 되지만 주택 공시 가격이 맞는 말입니다.
주택 공시 가격은 총 3가지로 분류가 가능합니다.
개별단독주택 공시 가격 / 표준 단독주택 공시 가격 / 공동주책 공시 가격으로 나눌 수 있습니다.
실거래가
실거래가는 말 그래도 실제로 거래가 되는 가격을 말합니다.
당연한 이야기일 수 있지만 공시지가와 실거래가는 차이가 있습니다. 공시지가가 실거래가의 반영을 얼마나 하고 있는지 확인할 수 있는 것이 공시지가율이라고 합니다.
아파트 토지 단독주택 공시지가율 71.5% 61.2% 59.2%
위와 같이 공시지가와 실거래가가 일치하지 않는 것을 알 수 있고 어떤 형태의 부동산이냐에 따라 비율도 달라짐을 볼 수 있습니다.
공시지가 6억 9억 실거래가 9억 12억 공시지가율(시세반영률) 67% 67%
공시지가율이 67%라면 위와 같은 모습이 나옵니다. 9억짜리 집일 경우 공시지가로는 6억이 되는 것입니다.
일반적으로 공시지가는 실거래가보다 낮습니다. 부동산의 가치가 예상보다 오르는 경우에서 그 이유를 알 수 있습니다. 그렇기 때문에 세금을 알맞게 부과하기 위해서 일정 기간을 두고 새로 공시됩니다.
표준 공시지가 1월 1일
개별공시지가 1월 1일 / 7월 1일
표준 단독주택 공시 가격 1월 1일
개별단독주책 공시 가격, 공동주택 공시 가격 1월 1일 / 6월 1일
부동산 공시 가격 알리미
국토교통부 홈페이지
위 정보를 알 고 있다면 더 자세한 정보를 확인할 수 있을 것 같습니다.
이번 포스팅에서는 공시지가와 실거래가의 차이에 대해 알아봤습니다. 쉽게 요약을 하자면 내가 실제 사는 가격은 실거래가이며 나라에서 판단하는 내 부동산의 가치를 공시지가라고 할 수 있습니다. 이 차이가 적을수록 합당한 가치의 세금을 내는 것이라고 생각하면 되겠습니다.
부동산에 관심이 많으신 분들이라면 이미 알고 있을지도 모르지만 모르시는 분들에게 이 정보가 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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공시지가와 실거래가가 다른 이유는?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
부동산에 대하여 이야기를 할때 많이 거론되고 있는 단어가 있습니다.
바로 “공시지가”와 “실거래가”입니다.
왜 공시지가와 실거래가 차이가 나는 것일까요?
공시지가와 실거래가가 왜 있는지에 대하여도 알아보겠습니다.
먼저 공시지가가 무엇인지 부터 알아보겠습니다.
공시지가란 부동산공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부에서 토지의 단위면적당(㎡)가격을 조사 및 평가하여 나타낸 토지의 가격을 이야기하는 것입니다.
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눌수 있습니다.
현재 우리나라의 토지는 수천만 필지로 나누어져 있는데 이를 일일이 조사해서 모두 평가한다는것은 시간적으로도 인력적으로 불가능하기때문에 주변환경조건이나 토지이용상황이 유사하다고 판단되는 대표성을 띄는 50만필지만을 골라서 매년 1월1일을 기준으로 해당토지가격을 산정하는것을 “표준지공시지가”라고 합니다.
표준지공시지가는 감정평가사에 의뢰하여 조사 및 평가를 통해 산정하는데, 산정시에는 토지소유자의 의견은 물론이고 시, 군, 구의 의견과 중앙토지평가위원회 및 토지평가위원회등의 심의까지 거쳐 매년 2월말 공시하도록 하고 있습니다.
표준지공시지가는 개별공시지가 산정과 토지보상평가등의 기준으로 활용되고있는 중요한 자료입니다.
그러면 개별공시지가란 무엇일까요?
표준공시지가를 기준으로 각각의 개별토지에 대한 단위면적당(㎡) 가격으로 산정하여 고시한 것이 “개별공시지가”입니다.
이러한 개별공시지가는 취득세, 상속세, 양도소득세, 재산세등의 국세와 지방세는 물론 농지전용부담금과 개발부당금등을 산정하기 위한 기초자료로 활용이 되고 있습니다.
그리고 시, 구, 구청장이 개별공시지가를 고시할때는 해당토지소유자에게 일정기간동안 열람을 시키거나 개별통지를 해주어야 하기 때문에 이를 받아본 토지의 소유자가 개별공시지가에 대한 이의가 있다면 30일 이내에 시, 군, 구청장에게 서면으로 이의신청이 가능하며, 만약 이의신청이 받아들여지지 않는다면 행정소송이나 행정심판도 제기할수 있으니 고시된 공시가격이 불합리하다고 생각된다면 이를 통해서 변경하실수도 있다는 것을 알고 계시기 바랍니다.
그러면 실거래가에 대하여도 알아보겠습니다.
실거래간란 단어그대로 어떤 부동산이 거래가 되었을때 매도인과 매수인이 협의하여 실제로 주고받은 실제금액을 이야기하는 것입니다.
예를들어 어느 아파트의 시세가 5억이라고 할때 매도자는 5억을 이야기 하고 매수인은 4억5천을 이야기 해서 실제 거래는 4억8천만원에 거래가 되었다면 실거래가는 돈이 오고간 4억8천만원만이 실거래가 되는 것입니다.
이처럼 실거래가는 매도인과 매수인이 합의해서 이루어진 가격이기 때문에 공시지가와는 차이가 날수 밖에 없는 것입니다.
잘 보시면 공시지가는 정부에서 정한 금액이고 실거래가는 직접 거래한 금액이라는 것을 알수 있습니다.
이제부터 공시지가와 실거래가 왜 차이가 나는 것인지 알아보겠습니다.
고이지가는 정부에서 세금을 걷기위해서 정해놓은 기준금액이고, 실거래가는 부동산시장의 여러가지 상황등을 고려하여 매도인과 매수인이 합의하에 실제거래된 금액이기 때문에 차이가 나는 것입니다.
공시지가와 실거래가 차이는 정해져 있는 것이 아니고 상황에 따라서 달라집니다.
용도변경이나 개발호재가 있는 등 여러상황에 따라서 공시지가와 실거래가 비슷하기도 하지만 몇배이상의 차이가 나는 경우도 있습니다.
예를들어 오래된 아파트가 있는데 앞으로 재개발가능성이 크다고 여기면 공시지가와 상관없이 실거래가는 올라갈수 밖에 없습니다.
토지역시 공시지가 평당 10만원이라는 토지가 있다고 해도, 주변에 신도시가 들어온다거나, 도로가 새로 생긴다는 호재가 있다면 평당 100만원에 팔릴수도 있는 것입니다.
즉 공시지가는 10만원이만 실거래가는 100만원이 될수도 그 이상이 될수도 있다는 이야기 입니다.
그리고 공시지가와 실거래가 차이가 나는 이유중에 하나는 공시지가는 1년전 토지가격을 기준으로 산정하기 때문에 현재 해당토지 주변에 개발호재가 있거나, 주위환경이 변하였다면 급격하게 변화된 현재상황등을 제대로 반영하지 못하고 다음해에 반영이 되기 때문에 공시지가는 다음해가 되어야 올라갈수 있지만 실거래가는 개발호재나 외부영향에 민감하게 반응하여 바로 바로 적용이 되어 급격히 오를수 있기 때문에 차이가 나타나는 것입니다.
이제 공시지가가 무엇인지, 실거래가 무엇인지 아셨나요?
그리고 왜 공시지가와 실거래가가 차이가 나시는지도 이해를 하셨겠지요?
최근 정부에서는 공시지가와 실거래가의 차이를 점점줄이려고 노력하는 모습이 보이곤합니다.
공시지가를 실거래가 수준으로 올린다고 하는데 이러면 문제가 될것이 세금의 기준이 공시지가를 기준으로 부과되고 있는데 공시지가를 올린다는 것은 세금을 그 만큼 더 많이 내야 한다는 의미가 될수도 있는 것입니다.
투기를 막기위한 노력이라고는 하지만 좀더 천천히 진행하였으면 좋겠다는 개인적인 생각입니다.
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[부동산워치]’공시지가 · 공시가격 · 실거래가 · 호가’ 무슨차이?
부동산은 취득, 보유, 처분단계에서 각종 세금이 발생된다.
정부는 세금 징수를 위해 부동산 가격을 수치화 해 세금을 부과한다.
부동산 시장에서 가격과 관련된 용어로 공시지가, 공시가격, 실거래가, 호가 등 다양한 용어들이 사용된다.
이런 용어들의 기본개념을 알아야 똑똑한 세금납부가 가능하다.
△공시지가
공시지가란 정부가 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정하해 공시한 토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말한다.
토지관련 국세나 지방세의 부과 기준이된다.
또한 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로도 활용된다.
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.
표준지공시지는 국토교통부에서 매년 1월1일 기준 전국 필지 중 대표성 있는 50만 필지를조사해 2월 말 발표한다. 개별공시지가의 산정기준이 된다.
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 자자체에서 조사하여 산정한 개별필지에 대한 값을 말한다. 매년 5월말에 발표한다.
△공시가격
공시가격이란 정부에서 평가 후 공시한 주택(건물과 부수토지포함)의 가격을 말한다.
주택을 대상으로 한 재산세, 종합부동산세와 건강보험료 등의 산정 기준이 된다.
공시가격은 단독주택 공시가격과 공동주택 공시가격으로 나뉜다.
단독주택 공시가격은 국토부가 전국 대표성있는 20만 가구를 뽑아 평가해 표준가격을 정한다.
이후 지자체가 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 개별 주택가격 정해 매년 4월말에 발표한다.
공공주택의 경우는 지자체를 통하지 않고 국토부가 모든 주택을 4월말 직접 발표한다.
△실거래가
실거래가는 부동산이 실제로 시장에서 거래된 가격을 말한다.
실거래가는 국토교통부 홈페이지를 통해 공개된다.
최근에는 네이버부동산, 직방, 다방 등 프롭테크 사이트에서도 쉽게 확인이 가능하다.
현재실거래 신고 기간은 계약 후 ’30일 이내’다.
지난해 초까지는 ’60일 이내’였는데 실거래 신고 기간이 너무 길다 보니 시장 상황을 바로 반영하지 못해 변경됐다.
△호가
호가는 집주인이 부르는 가격을 말한다.
집주인의 주관적인 견해가 포함되다보니 현재가치에 앞서 미래가치를 반영하는 측면이 있다.
요즘처럼 부동산가격이 오르고 있을 경우 집주인이 매매과정에서 상대적 우위를 차지하고 있어 실거래보다 호가가 높게 형성된다./천정훈 기자
[부동산워치]는 최근 이슈화되는 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 설명해드리는 연재물 입니다. 어떤 궁금증이든 쉽고 재밌게 풀어드리겠습니다.
개별공시지가와 실거래가 차이 간단 요약
얼마 전에 2020년 개별공시지가 조회가 열람이 가능하도록 오픈이 되었는데요. 그 내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인해보실 수가 있었습니다. 또한 현재 2020년의 개별공시지가의 현황은 대략적으로 어떻게 되고 있는 지에 대하여서도 제가 지난 번 폿팅 때 간략하게 요약을 해보기도 하였는데요. 그 내용은 바로 다음과 같습니다.
그렇다면 이번 시간에는 본격적으로 개별공시지가와 실거래가는 어떠한 차이를 가지고 있는 지에 대하여서 알아보도록 하겠습니다.
우선 먼저 공시지가에 대하여서 알아보도록 하겠습니다.
공시지가란?
이는 쉽게 말하자면 땅 값 그 자체라 볼 수가 있습니다. 길게 풀어서 설명해보자면 국토교통부 장관이 전국에 있는 모든 토지를 조사하고 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격이라 할 수가 있습니다.
다시 말하자면 정부가 정한 땅 값입니다.
정부가 이렇게 땅 값을 정하는 이유는 양도세와 상속세 및 증여세 등의 세금을 부과할 때 공시지가를 기준으로 정하기 위하여서입니다.
이 공시지가를 나누면 아래와 같이 나눌 수 있습니다.
1. 표준지공시지가
2. 개별공시지가
입니다.
우리가 어떤 지역에 있는 공시지가를 알아보기 위해서는 어떤 기준이 필요하게 됩니다. 때문에 정부는 전국에 있는 개별토지들 중에서 대표성이 있는 토지를 간추려 공시하게 됩니다. 그것이 바로 표준지공시지가 입니다.
이때 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 것이 바로 개별공시지가입니다.
그런데 이 공시지가는 대부분이 실거래가에 비하여 터무니없이 낮게 측정이 되곤 합니다.
따라서 땅 값을 공시지가만 보고 이것을 기준으로 삼아 시세를 알아보게 될 때에는 오류가 발생할 수가 있습니다.
공시지가는 국토교통부 혹은 토지이용규제정보 서비스 LURIS에서 직접 확인할 수 있습니다.
실거래가 역시도 국토부 실거래가 시스템에서 확인해보실 수가 있습니다. 하지만 번지수는 모두 나오지 않고 있기 때문에 지번을 알 수가 없어서 직접적으로 공시지가와 비교해볼 수가 없습니다.
따라서 실거래가를 알아보기 위하여서라면 일일이 직접 하나하나씩 다른 사람의 개별등기를 발급하여서 등기사항 증명서 즉 등기부등본에 기록되어 있는 취득가를 보고 확인해볼 수 밖에는 없습니다.
하지만 이들을 통하여 그동안 꾸준히 검토해본 바로는 대충 평균적으로 실거래가는 개별공시지가의 2배에서 4배정도는 된다고 볼 수가 있습니다. 하지만 이는 모든 땅들에게 다 해당이 되는 내용은 아닙니다.
농지, 임야 등의 토지 같은 경우에는 공시지가 기준치 그대로 거래가 되거나 공시지가 보다 더 낮게 책정이 되는 경우가 있습니다.
하지만 아무리 농지나 임야 같은 토지라도 개발호재가 있는 지역이라면 이야기는 달라질 수가 있습니다.
따라서 개발 호재가 많으면 자연스럽게 매수자가 많아지면서 실거래가가 오르게 되는 것이 바로 개별공시지가와 실거래가 차이가 나는 이유라 할 수가 있습니다.
또한 개별공시지가는 주택 공시가격과도 다른 이야기입니다. 공시지가는 토지 그 자체의 땅 값을 말하는 것이며 주택의 공시가격이란 토지 위에 세워진 아파트나 빌라 같은 건물들을 토지 가+ 건물 가로 계산을 하게 된 것이기 때문에 전혀 다른 개념이라 볼 수가 있습니다.
이제 개별공시지가와 실거래가 차이를 아시겠나요?
그렇다면 개별공시지가와 실거래가 차이를 보다 더 쉽게 이해하기 위하여 몇 가지 예시를 들어보도록 하겠습니다.
우선 첫 번째는 세종시의 사례입니다.
누군가 세종시 연기면 연기리의 표준지공시지가가 궁금해지게 되었습니다. 따라서 이를 검색해보니 몇 가지의 그 지역 내 토지가 산정되었습니다. 그 중에서 계획관리에 위치해있는 어느 한 땅의 올해 공시지가는 1제곱미터당 38만 8천원이었습니다.
하지만 그 지역에 같은 조건에 다른 실거래가를 알아보니 1제곱미터 당 100만원이 훌쩍 넘는 것을 확인해볼 수가 있었습니다.
이것이 바로 개별공시지가와 실거래가 차이라 할 수가 있습니다.
두 번째 예시는 명동의 실거래가 입니다.
명동에서 제일 비싼 땅은 315억 짜리 31평 토지입니다. 이 토지의 평당 단가는 약 10억입니다. 건물은 4층이고 연면적은 100평으로 이루어져 있었습니다. 이 땅은 공시지가가 평당 2.7억이었습니다. 하지만 실제 알아보니 실거래가는 그것에 3.8배가 넘는 금액이었습니다.
이렇듯 보통 실거래가는 공시지가의 2배에서 4배 사이로 이루어진다는 것을 대략적으로 가늠해보실 수가 있습니다.
또 다른 내용을 알아보도록 하겠습니다.
세 번째 예시 역시 명동의 실례입니다.
서울시 명동 중앙로 명동 8길에 있는 꼬마빌딩은 몇 년전 대지 지분 3.3제곱미터 즉 1평당 10억원이 넘는 호가를 누리게 되었습니다. 이로 인하여 명동 평당 10억원 시대에 돌입하였다는 기사가 뜨고는 하였습니다.
이를 실제로 등기부등본으로 확인해보니 지난 8월 31일 서울시 중구 명동 2가52-12에 있는 지상 7층 빌딩이 200억에 팔렸다고 하는데 이 빌딩의 대지면적은 63.1제곱미터 즉 19평으로 평당 10억 4780만원에 거래가 된 것으로 확인되었습니다.
동일한 번지의 토지이용계획원으로 다시 조회를 해보니 그 빌딩의 공시지가는 제곱미터 당 8360만원으로 평당 약 2억 8천만원이 되었습니다. 이를 다시 돌이켜보면 공시지가에 약 3.8배로 실거래가가 되었다고 합니다.
하지만 그렇다고 해서 공시지가가 세금을 부과할 때나 조회해보고 말 것이라는 것은 아닙니다. 이처럼 실거래가가 대략 얼마정도 나타날 까 대략적으로 유추해볼 수가 있으며 공시지가를 통하여 그 지역의 토지 거래량은 얼마나 이루어져 있으며 얼마나 높게 치고 올라가고 있는 지에 대하여서도 확인해보실 수가 있습니다.
첫 번째 사례에서 보았던 세종시 연기면 연기리의 공시지가 같은 경우에는 원래는 10여년 전만 해도 1제곱미터 당 13만원으로 이루어져 있었습니다.
2014년에는 25만원이었고 그 후에는 37만원에 달성하게 된 것입니다. 이처럼 지난 공시지가를 통하여 과거 그 자리는 어떠한 일이 있었고 어떤 개발호재를 누렸으며 어느정도의 시장가치를 가지고 있었는 지에 대하여서도 대략적으로 가늠하여 파악해볼 수가 있습니다
.
그렇다고 공시지가가 토지거래를 하는 데에 있어서 실거래가보다 더 중요하다고 볼 수만 있는 것은 아닙니다. 물론 실제 거래금을 유추하기 위해서는 정확한 실거래가를 조회해보는 것이 좋습니다.
이 때문에 국토교통부에서도 실거래가를 조회할 수 있도록 하고 있는 것이며 대략적으로 같은 조건의 동일한 토지가 얼마 쯤에 거래되고 있는 지도 확인해볼 수가 있습니다.
하지만 공시지가를 통하여서는 그 지역이 얼마나 발전해온 것이고 언제부터 발전해온 것이고 세금은 나중에 얼마나 부과될 것이며 어떻게 될 것인지에 대하여서를 알 수가 있기 때문에 이 두 가지를 동시에 파악해놓는 것이 좋다고 할 수가 있겠습니다.
이처럼 개별공시지가와 실거래가 차이에 대하여서 알아보게 되었는데요. 저는 남자친구가 현재 감정평가사 준비를 하고 있습니다.
따라서 이번 내용을 정리하는 데에 있어서는 몇 번 저도 옆에서 어깨 건너 들어본 단어들도 있었기 때문에 나름대로 정리하기가 꽤나 수월했다는 생각이 들기도 합니다. 또한 저도 토지에 관심이 많기 때문에 무척 재미있게 풀이를 해보게 되었는데요.
아직은 다소 먼 미래의 일이기는 하나 저도 나중에 언젠가는 땅공부를 하고 있을 것 같다는 생각이 들어 이런 내용들은 미리미리 잘 알아놓게 된다면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다.
실거래가의 무서운 비밀
마지막으로 유튜브에 찾아보니 이런 내용들도 다 있더군요. 땅집고라는 채널의 영상인데 실거래가가 어떤 비밀을 가지고 있는 지 궁금하신다면 한번 이 내용도 같이 참고해보시기를 바랍니다. 그럼 여러분들 모두 모두 부자가 되실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.
‘공시가격 현실화’? 실거래가와 공시가격 어떤 차이가 있나요?
최근 몇 년 사이 서울을 비롯한 전국 각지의 집값이 급격하게 상승하면서 여러 논란과 우려 또한 끊임없이 이어지고 있습니다. 정부의 공시가격 현실화 정책 역시 유주택자, 무주택자, 다주택자 할 것 없이 대다수 사람들이 관심을 가지는 이슈인데요. 공시가격은 어떻게 책정되는 것이며 공시가격 현실화란 무엇인지, IBK기업은행과 함께 확인해 보세요!
실거래가와 공시가격의 개념 정리 , 공시가격은 어떻게 정해질까 ?
부동산 가격을 지칭하는 용어 중에 ‘실거래가’와 ‘공시가격’, ‘공시지가’가 있습니다. 실거래가는 ‘시장에서 실제로 거래된 가격’으로, 매도인이 매물에 대해 원하여 부르는 값 즉, ‘호가’와는 완전히 다른 개념입니다. 따라서 실제 계약이 이루어지지 않은 매물의 가격은 ‘실거래가’라고 할 수 없습니다.
공시지가와 공시가격은 같은 뜻으로 생각하기 쉽지만 알고 보면 의미가 약간 다릅니다. 공시지가는 국토교통부가 선정한 ‘표준지’를 기준으로 산정되는 ‘토지’의 단위면적당 가격이며, 공시가격은 국토교통부가 정한 ‘표준지’ 및 ‘표준주택’을 바탕으로 매겨지는 개별 ‘토지와 주택’을 포괄하는 가격을 뜻하는 말입니다.
개별 단독주택의 공시가격은 공시지가와 마찬가지로 정부가 지정한 ‘표준 단독주택’을 기준으로 산정되지만, 수많은 이들이 거주하는 아파트, 빌라 같은 공동주택의 경우는 조금 더 복잡합니다.
우선 국토교통부가 해당 공동주택에 대한 현장 조사를 통해 특성과 시세를 파악하고, 건물의 적정가격 기준, 실제용도 기준, 사법상 제한 상태, 공법상의 제한 상태를 모두 고려하여 공시가격을 산정합니다. 그리고 산정된 공시가격에 대해 주택의 소유자는 물론 관계인들의 의견을 취합하여 반영하며, 중앙부동산평가위원회, 행정기관 등의 심의를 거쳐 공시가격을 공고합니다.
공고함으로써 끝나는 것이 아닙니다. 공시가격에 대한 이의신청을 반영하고 재조정하여야 비로소 공동주택의 공시가격 산정이 마무리된다고 합니다.
2021 공시가격 결정 공시 , 부동산 ‘ 공시가격 현실화 ’ 에 대한 배경
전국 집값이 나날이 상승함에 따라 주택 공시가격 현실화 필요성에 대한 논의가 지속적으로 이루어지던 가운데, 정부는 지난해 시세 대비 평균 69%(공동주택 기준)에 이르던 공시가격을 2030년까지 시세의 90%까지 단계적으로 끌어올리겠다는 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 수립하였습니다. 이로써 2021년 국토교통부가 공시한 전국 공동주택 공시가격은 평균 약 19% 상승하였는데요. 이는 2005년 공시가격 제도가 도입된 후 14년 만에 최대 상승률이라 할 수 있는 수준이라고 합니다.
공시가격 현실화에 대한 문제의식은 지난해 혹은 올해 갑자기 나온 이야기는 아닌데요. 이렇게 실제로 공시가격 현실화가 추진된 배경은 집값 급등으로 인해 실거래가와 공시가격의 갭이 커진 점, 주택 유형 및 가격대별 현실화 격차가 벌어져 형평성이 떨어지는 점 등을 보완하여 부동산에 합리적인 가치를 반영하기 위해서라고 합니다.
꼬리에 꼬리를 무는 논란 , 공시가격 현실화에 민심이 들끓는 이유
공시가격은 공공정책 기준이자 재산세, 취득세, 상속세, 종합부동산세 등 각종 조세의 부가 기준이고, 건강보험료, 장애인연금, 학자금 장기상환 대상자 등에 대한 산정 및 판단 기준이기도 합니다. 때문에 공시가격 변동에는 국민적 관심과 다양한 의견이 집중될 수밖에 없습니다.
공시가격 현실화를 통해 국민들이 납부하는 세금에 부담을 더하는 것이 아니냐는 의문과 염려에 대하여, 윤성원 국토교통부 제1차관(국토교통부 장관 직무대행)은 지난 4월 27일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 “공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 재산세율을 인하했고, 건강보험료 부담이 늘어나지 않도록 재산공제액을 늘리는 등 보완했다”는 입장을 밝힌 바 있습니다.
그럼에도 불구하고 서울과 제주를 비롯한 몇몇 지역에서는 현실화율에 대한 오류를 지적하는 의견을 발표하였고, 공시가격 이의신청 건수 또한 크게 증가하였는데요. 이와 관련해 부산, 대구, 경북, 제주 등 4개 시·도지사가 오세훈 서울시장과 함께 공시가격 현실화에 대한 공동 대응에 나서기로 하여 또 다시 거센 후폭풍이 예상되고 있습니다.
하루 빨리 현명한 정책과 제도가 마련되어 우리나라 부동산 시장을 둘러싼 논란의 불길이 서서히 잡혀가길 기대해봅니다.
키워드에 대한 정보 개별 공시지가 실거래 가 차이
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