당신은 주제를 찾고 있습니까 “가로 주택 정비 사업 분담금 – 재개발, 가로주택 분담금 무서워 존버하지말고 분담금 계산 해보자!“? 다음 카테고리의 웹사이트 you.maxfit.vn 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: https://you.maxfit.vn/blog. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 알쏭달쏭부동산 이(가) 작성한 기사에는 조회수 11,840회 및 532756 Like 개의 좋아요가 있습니다.
가로 주택 정비 사업 분담금 주제에 대한 동영상 보기
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
d여기에서 재개발, 가로주택 분담금 무서워 존버하지말고 분담금 계산 해보자! – 가로 주택 정비 사업 분담금 주제에 대한 세부정보를 참조하세요
가로주택 분담금은 의지의 문제🤔👀
막연한 두려움이 결코 플러스가 되는건 아니다⁉
가로주택은 분담금이 많다고??
재개발과 비교해서 분담금이 어떻게 나오는지를 알면
분담금이 많은 지 적은지를 구분하실 수 있어요.
재개발, 가로주택 분담금 계산해보러 GO~ GO~😎👀
—————————
💙 나만 알고 싶은 소.중.한. 부동산 채널구독 💙
✅ 점점 달라지는 부동산 정보 [구독, 좋아요, 알림 설정] 하고 매주 받아보자!
알쏭달쏭부동산과 함께 실시간으로 확인해보아요! (੭•̀ᴗ•̀)੭
[contact]▶ 이메일 : [email protected]
▶ 카페(자동화 솔루션 프로그램 문의) : https://cafe.naver.com/landpage
▶ 블로그 : https://blog.naver.com/land_page
▶ 카카오플러스 : http://pf.kakao.com/_rxilxfxb
▶ 인스타그램 : https://www.instagram.com/landpage053
#분담금 #분담금계산 #재개발
가로 주택 정비 사업 분담금 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
가로주택정비사업 분담금 계산해보기 1탄 – 미래를 향한 한 걸음
가로주택정비사업 분담금 계산해보기 1탄 · 1) 총 분양수입. * 총 분양수입 = 분양가 x 공급면적 x 분양 세대 수 = 3,500,000 x 85.5 x 150 = …
Source: 2light.tistory.com
Date Published: 11/18/2021
View: 5752
가로주택정비사업 법 분담금 문제점 – 바로가기
가로주택정비사업 법은 재개발, 재건축과 다른 법이 적용되어 분담금이나 절차 문제점 등에 대해 관심이 많습니다. 오늘은 가로주택정비사업에 대해 …
Source: flamebeauty.tistory.com
Date Published: 1/11/2022
View: 6244
소규모주택정비사업 – 인천광역시 추정분담금 정보시스템
가로주택정비사업이란? 노후·불량주택이 밀집한 지역에서 종전의 가로(街路)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업. ※관련법 : 빈집 및 소규모 주택 …
Source: renewal.incheon.go.kr
Date Published: 5/26/2022
View: 248
“분담금 부담 큰데”… 소규모 재개발 현장 ‘조합 동의 종용’ 논란
9일 연산삼익아파트 가로주택정비사업 조합설립 추진준비위원회 등에 따르면, 지난해 11월 조합준비위가 처음 만들어져 현재 주민 동의를 받고 있다.
Source: mobile.busan.com
Date Published: 3/14/2022
View: 595
가로주택정비사업의 추정분담금 산정 – 네이버 블로그
가로주택정비사업을 하는 경우 주민들이 가장 궁금해하는 것은. 내가 몇 평형을 갈 수 있고 분담금은 얼마일까?인데요. . 서울시 가로주택정비사업은 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 10/30/2022
View: 7175
소규모 주택정비사업 조합원 분담금과 투자수익률은? – 브런치
투자수익률을 높이는 방법은? | 재개발, 재건축 정비사업과 같이 소규모 주택정비사업을 통해 조합원들이 바라는 것은 낙후된 주택에서 새로운 아파트 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 9/19/2022
View: 9121
가로주택정비사업 하는 방법 – 원하는대로
이 가로주택정비사업은 2018년 천호동의 다이즈빌과 2020년 준공된 방배동의 서리풀 프라젠이 있는데, 이때 조합들은 사업성이 좋아 분담금이 거의 …
Source: mansurkim.com
Date Published: 2/19/2021
View: 2400
서울 면목동에 첫 가로주택정비사업… 개략적 분담금 최고 7 …
주거환경개선 위해 ‘울며 겨자먹기식’ 사업 진행서울시 지원책도 유명무실… 주민들도 ‘시큰둥’ 서울 중랑구 면목동에서 공공주도하에 첫 가로주택정비 …
Source: www.housingherald.co.kr
Date Published: 11/7/2021
View: 5494
주제와 관련된 이미지 가로 주택 정비 사업 분담금
주제와 관련된 더 많은 사진을 참조하십시오 재개발, 가로주택 분담금 무서워 존버하지말고 분담금 계산 해보자!. 댓글에서 더 많은 관련 이미지를 보거나 필요한 경우 더 많은 관련 기사를 볼 수 있습니다.
주제에 대한 기사 평가 가로 주택 정비 사업 분담금
- Author: 알쏭달쏭부동산
- Views: 조회수 11,840회
- Likes: 532756 Like
- Date Published: 최초 공개: 2022. 1. 13.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=lxuf9_uRlRU
가로주택정비사업 분담금 계산해보기 1탄
반응형
가로주택정비사업 분담금 계산해보기 1탄
가로주택정비사업과 같은 재건축, 재개발사업에서 개인에게 가장 중요한 것을 꼽으라면 분담금이 아닐까요?
이번에는 실제 예시를 들어 분담금을 한 번 예상해보겠습니다.
분담금의 계산 방법은 크게 2가지가 있는데 이전 포스팅에서 말씀드렸던 방법을 사용해보도록 하겠습니다.
* 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액
분담금은 위와 같은 공식으로 계산될 수 있는데, 이를 계산하기 위한 가정을 몇 가지 추가해보겠습니다.
1. 분양 세대 수 : 150세대
2. 조합원 수 : 70세대
3. 공급면 : 85.5㎡
4. 계약면적 : 112.7㎡
5. 분양가 : 3,500,000원/㎡
6. 공사비 : 1,400,000원/㎡
7. 공동주택 공시가격 : 100,000,000원
그럼 계산을 한 번 해보겠습니다.
* 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액
1. 조합원 분양가
* 조합원 분양가 = 분양가 x 공급면적 = 3,500,000 x 85.5 = 299,250,000 (원)
보통 조합원 분양가는 일반 분양가보다 조금 낮게 책정하는 편이지만 일단 계산상 편의를 위해 동일하게 계산합였습니다. 이전 포스팅에서 공급면적이 분양면적이라고 불린다고 말씀드렸듯이 분양가 계산시 기준면적이 됩니다.
2. 권리가액
* 권리가액 = 감정평가액 x 비례율
2-1. 감정평가액
* 감정평가액 = 공시주택가격 x 1.3 = 100,000,000 x 1.3 = 130,000,000 (원)
사실 감정평가액은 감정평가사와 같은 전문인의 영역입니다.
그렇다고 예상액을 추정하자고 감정평가를 받기는 어렵죠.
이 때 정확한 금액은 아니지만 대략 공시된 주택가격의 1.3을 곱해줘서 감정평가금액으로 추정하기도 합니다.
2-2. 비례율
* 비례율 = (총 분양수입 – 총 사업비용 ) ÷ 종전자산평가액 * 100
1) 총 분양수입
* 총 분양수입 = 분양가 x 공급면적 x 분양 세대 수 = 3,500,000 x 85.5 x 150 = 44,887,500,000
2) 총 사업비용
* 총 사업비용 = 건축비 + 기타사업비 = (㎡당 공사비 x 계약면적 x 세대 수) + (건축비 x 0.33)
= (1,400,000 x 112.7 x 150) + (23,667,000,000 x 0.33) = 31,477,110,000
건축비는 공급면적(분양면적)이 아닌 계약면적을 사용합니다. 공사를 할 때 아파트만 짓는게 아니고 전체 대지에 여러가지 시설을 설치하니 당연하겠죠?
그리고 기타사업비는 보통 건축비의 3분의 1 수준입니다. 공사 형태에 따라 차이가 나기는 하지만 통상적으로 30~35%수준에서 결정되는 경우가 많습니다.
3) 종전자산 평가액
* 종전자산 평가액 = 감정평가액 x 기존 주택 수(조합원 수) = 공동주택가격 x 1.3 x 기존 주택 수
= 100,000,000 x 1.3 x 70 = 9,100,000,000
이렇게 나온 금액으로 비례율과 권리가액을 구해보겠습니다.
* 비례율 = ((총 분양수입 – 총 사업비용 ) ÷ 종전자산평가액) * 100
= ((44,887,500,000 – 31,477,110,000)÷ 9,100,000,000) * 100
= 147%
* 권리가액 = 감정평가액 x 비례율 = 130,000,000 x 1.47 = 191,577,000
계산된 비례율과 권리가액으로 최종적으로 분담금을 예상해보겠습니다.
* 분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액
= 299,250,000 – 191,577,000 = 107,673,000 (원)
최종 분담금은 약 1억이 조금 넘는 것으로 계산되었는데요, 여러 가지 추정을 가정해서 계산한 것이라 실제와는 차이가 있을 수 있습니다.
그래도 계산방법은 다른 사례에도 한 번 참고해서 적용해보시면 좋을 것 같습니다.
그래서 이 방법 외에도 다른 계산 방식을 쓰기도 하는데 그 부분은 나중에 또 포스팅해 보겠습니다.
반응형
가로주택정비사업 법 분담금 문제점
대중들이 재건축, 재개발에 관심을 갖게 되며 다른 한편에서 주목받는 정비사업이 있습니다. 바로 가로주택정비사업인데요. 가로주택정비사업 법은 재개발, 재건축과 다른 법이 적용되어 분담금이나 절차 문제점 등에 대해 관심이 많습니다. 오늘은 가로주택정비사업에 대해 자세히 알아보는 글을 적어보겠습니다.
썸네일
같이 읽으면 좋은 글
목차
가로주택정비사업이란?
가로주택정비사업에서 ‘가로’는 가로세로의 가로가 아닙니다. 가로구역이란 도시계획도로로 둘러싸인 지역을 말하는데, 도시계획도로가 통과하는 구역은 해당이 되지 않습니다.
가로주택정비사업이란 재건축, 재개발과 달리 노후 및 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 정비사업을 뜻하는데요. 단독 및 공동주택을 대상으로 시행하는 사업입니다.
일반적으로 재건축 또는 재개발을 기다리다가 지쳐서 일부 주민들끼리 협의하여 진행하는 경우가 많이 있는데요. 재건축 또는 재개발에 비해 조건이 간단하고 속도가 빨라서 서울특별시만 해도 100군데 이상 진행되고 있습니다.
가로주택정비사업 법
[빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 시행규칙]을 따르는데, 2019.1.7. 제정 및 개정이유를 보겠습니다.이는 주택시장 안정을 위한 대책으로 도심 내 주택공급 확대를 위해 조합을 설립하여 가로주택정비사업을 시행하려는 경우 해당 사업부지의 일부가 도로의 신설 계획에 포함된 도로예정지에 접해 있고 나머지 부분이 도로에 접해 있는 지역을 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역인 가로구역으로 보아 가로주택정비사업의 추진이 가능할 수 있도록 함으로써 소규모 정비사업을 활성화하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보안하려는 것임.
위의 개정이유를 보면 시·도 및 나라에서 법을 개정하면서라도 가로주택정비사업을 밀어주고 있다는 것이 느껴질 것입니다. 개정하는 것도 부족해 가로주택정비사업 조건도 개정해주는데요. 잠시 후 아래 내용에서 다루도록 하겠습니다.
빈집 및 소규모 주택 정비 특례법은 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 자율 주택정비사업 이렇게 세 가지 종류가 있습니다. 말이 어려워 보이지만 쉽게 말해서 미니 재개발, 재건축 또는 정부에서 지원을 해주는 신축빌라 등을 의미합니다.
가로주택정비사업 사례
가로주택정비사업의 사례는 리모델링과 다르게 성공한 사례가 많이 있지만 대표적으로 세 가지 정도만 말씀드리겠습니다.
동도 연립(천호동 320번지) → 다성이즈빌
영등포동 2가 439 일대 → 동부건설 건설 중
강남구 대치동 1019-3 외 4필지 → 현대타운
세 곳 정도만 보셔도 어떤 식으로 건축되는지 알 수 있는데, 대부분 약간 유럽풍으로 짓는 것 같습니다. 그만큼 자재를 고급자재를 사용함으로써 차별성을 두는 방식으로 건축됩니다.
가로주택 정비사업 조건
가로구역은 4면이 도시계획도로(약 6m)로 둘러싸인 지역을 의미했는데, 개정되어 3면 도로만 둘러싸여도 가능 하다고 합니다. 단, 도시계획도로(약 4m)가 정비구역 사이를 통과하면 불가합니다.
하다고 합니다. 단, 도시계획도로(약 4m)가 정비구역 사이를 통과하면 불가합니다. 동의율 80% 이상이면 진행
노후불량 건축물이 전체 건축물의 2/3 이상
기존주택이 모두 단독주택이면 10호 이상, 공동주택이면 20세대 이상인 지역 또는 가로구역
1만 제곱미터 미만 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행
가로주택 정비사업 시 임대주택 비율을 10~20%로 늘린다면 혜택으로 지정구역 크기를 2만 제곱미터로 늘려주고, 용적률도 법정 상한까지 완화해주며 분양가 상한제까지 적용을 제외시켜주기까지 합니다. 용적률을 완화해주면 7층짜리 건물을 15층까지 올릴 수 있는 정도의 혜택이니 적은 혜택은 아닙니다. 하지만 10~20%나 되는 공공임대 분양으로 조합원들이 선호하는 방식은 아닙니다.
가로주택정비사업 절차
동의서 배부 → 조합설립인가 → 시공사 선정, 건축심의, 감정평가 → 사업시행계획인가 → 착공신고 → 준공 및 입주
정부에서 밀어주는 사업인 만큼 약 10년 정도 소요되는 재건축, 재개발과 달리 많은 절차가 생략이 된 걸 볼 수 있는데요. 생략된 절차는 정비 기본계획 수립과 구역지정과 추진위원회 그리고 관리처분계획인가 등이 있습니다.
가로주택정비사업의 평균 사업기간은 2~3년 정도 걸립니다. 재건축과 재개발에 비해서 상당히 짧은 기간인걸 감안한다면 수익이 나쁘지 않습니다.
가로주택정비사업 조합원 자격
소규모 정비사업의 조합원 자격을 갖기 위해선 토지등소유자여야 합니다. 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자는 조합설립 이전에는 토지 등소유자라고 부르며 조합설립 이후에는 조합원이라고 부르게 됩니다.
각 시도 조례에 따라서 해당 물건이 분양자격에 이상이 없는지 확인한 후에 거래를 해야 하는데요. 토지등소유자가 된 후에도 모두 조합원 자격이 주어지는 것이 아니라 해당 주택이 공동투자인 경우 그중 대표 1명 만을 조합원으로 인정해줍니다.
또 하나 중요한 것은 조합설립인가 후 1명의 토지 등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 됐을 경우, 투기과열지구로 지정된 지역에서 소규모 재건축사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 조합원이 될 수 없습니다.
가로주택정비사업 분담금
가로주택정비사업의 조합원 분양가는 재개발, 재건축과 마찬가지로 [조합원의 종전자산*추정 비례율]로 구할 수 있습니다. 조합원 분양가 – [자산의 감정평가금액 * 비례율]를 하면 조합원 분담금을 확인할 수 있습니다.
가로주택정비사업 장점
재건축에서는 구역지정 이후에 조합원 지위를 양도했을 때 조합원 자격을 박탈당하고 현금청산을 당한다고 하는데 가로주택정비사업에선 해당사항이 없습니다.
재당첨 금지 규정이 없습니다.
분양가 상한제를 피할 수 있습니다.
재개발과 재건축은 미분양이 났을 시 조합원의 책임으로 추가금을 납부하거나 수익금이 줄어들지만 가로주택 정비사업의 경우 미분양 주택을 지자체에서 매입합니다.
1가구에서 3주택까지 조합원이 될 수 있습니다.
사업기간이 짧기 때문에 단기적으로 수익을 얻을 수 있습니다.
가로주택정비사업 문제점
규모가 소규모라는 문제점이 있는데, 임대주택 증가 혜택으로 사업구역이 2만m2 될 시 약 500세대의 아파트 규모로 세대수를 확보할 수 있습니다.
시공비용이 다소 높을 수 있어 조합원들의 부담이 가중될 수 있습니다.
가로주택정비사업의 모든 것을 알아보았는데요. 마지막까지 읽으신 분들에게 한 가지 팁을 드리자면, 가로주택정비사업은 사업 속도가 매우 빠른만큼 사실상 동의서를 돌릴 때부터 가격 상승을 보입니다. 그만큼 꾸준히 관심을 가져야 하는데요. 이전에 재개발이나 재건축 정비구역 지정이 됐으나 해지된 구역에서 일부 주민들끼리 모여서 많이 추진을 합니다. 잘 찾아보시면 좋은 구역을 발견하실 수 있을 것입니다.
보조 및 융자(제44조) 지방자치단체는 비용의 일부를 출자 및 융자 가능
사용료 등의 감면(제45조) 공동이용시설에 대한 사용로 또는 대부료 감면 가능
빈집정비사업에 대한 특례(제46조) 지방건축 위원회 심의를 거쳐 개축 및 용도변경 가능
정비구역 행위제한 특례(제47조) 현지개량방식 주거환경개선사업 정비구역에서 시행가능
건축규제 완화 특례(제48조) 가로주택정비사업 등은 대지안의 공지기준, 건축물 높이제한 등의 관련기준 완화 소규모주택정비사업의 공동이용시설 설치시 해당 시설의 용적률 완화 노상 및 노외주차장 확보시 주차장 설치기준 완화
임대주택 건설 특례(제49조) 정비사업으로 공공임대주택 등을 전체 연면적의 20% 이상 건설하는 경우 법정 상한 용적률까지 건축 가능
“분담금 부담 큰데”… 소규모 재개발 현장 ‘조합 동의 종용’ 논란
부산지역에 소규모 재개발 광풍이 불면서 입주민에게 조합 설립 동의를 무리하게 종용하는 일이 벌어지고 있다. 높은 분담금을 부담하기 어려운 노령층은 조합준비위와 건설사 측의 지속적인 강요에 불안을 호소한다. 일정 규모 이상의 입주민 동의만 받으면 절차를 간소화할 수 있는 소규모 개발은 비동의 입주민을 보호할 장치가 부족하다는 비판이 나온다.
가로정비사업 추진 ‘연산삼익’
형편 탓 동의 거부 노령층 주민
건설사 등 계속된 종용에 불안
준비위 “설명 위해 방문” 해명
9일 연산삼익아파트 가로주택정비사업 조합설립 추진준비위원회 등에 따르면, 지난해 11월 조합준비위가 처음 만들어져 현재 주민 동의를 받고 있다. 가로주택사업은 면적 1만㎡ 미만의 가로구역에서 기존 건물을 허물고 소규모 아파트를 짓는 사업으로, 80% 이상 주민 동의를 받아야 추진할 수 있다.
1979년 건립된 연산삼익아파트는 모두 305세대로, 입주민 절반 이상이 20~40년 가량 거주한 노령층이다. 가로주택사업을 위해서 2억~3억 원의 분담금이 필요한데, 거액의 분담금을 부담하기 어려운 노령층 입주민들이 조합 설립 동의를 거부하고 있어 주민들 사이 분쟁이 일어나고 있다.
특히 설립 동의를 거부한 일부 입주민들에게 무리하게 동의를 종용하는 일이 벌어져 문제가 되고 있다. 입주민들에 따르면 지난해 11월부터 준비위와 건설사 측은 조합 설립 동의를 권유한다는 명목으로 입주민들의 집을 방문하거나 전화를 돌렸다. 입주민 정 모(54) 씨는 “조합 설립에 동의하지 않으면 나중에 공시지가에 해당하는 금액만 받고 쫓겨날 수 있다는 등의 말로 주민들을 위협하고 있다”며 “노인들 중에서는 계속되는 설립 동의 종용에 불안해 집을 내놓거나 이사를 가는 이들도 있다”고 말했다.
부산지역에서 재개발조합 설립 동의 관련 종용 행위는 이번이 처음이 아니다. 지난달 영도구 봉산마을의 한 아파트에서도 지역주택조합사업의 조합 설립 동의를 종용하기 위해 조합준비위 측이 일부 입주민에게 ‘동의하지 않으면 법적 조치를 받을 수 있다’는 협박 편지를 보내 논란이 일었다. 당시 자문을 맡은 변호사회 측은 조합준비위 측의 이 같은 행위가 법적 효력이 없다고 주민들에게 전달했다.
이처럼 소규모 재개발 사업에서 조합 설립 동의 종용 행위가 빈번한 이유는 대규모 재개발·재건축사업에 비해 허술한 제도 때문이란 지적도 나온다. 가로주택정비사업이나 지역주택조합 등 소규모 재개발 사업은 일반 재개발·재건축 사업과 달리 기본계획수립, 구역지정 등 여러 행정 단계를 생략할 수 있어 일정 규모 이상 주민 동의를 얻기만 하면 상대적으로 손쉽게 재개발이 가능하다. 조합에 가입한 뒤 1개월 안에 철회하지 않으면 가입비 등을 돌려주지 않는 경우도 있다.
연산삼익 조합준비위 측은 “비동의 입주민들에게 설명을 하기 위해 연락을 하고 방문을 한 건 사실이지만 강제하려던 것은 아니었다”고 말했다. 건설사 측은 “건설사 직원이 홍보차 입주민들을 방문한 적은 있으나 조합 가입을 종용한 적은 없다”고 해명했다.
동의대 건축학과 신병윤 교수는 “최근 소규모 재개발 붐으로 입주민들 사이에 불안을 조성해 조합 가입을 종용하는 행위가 빈번해지고 있지만 법적 보호장치는 사실상 없다”며 “일부 정비업체와 조합 측이 주도해 입주민을 압박하는 행위를 막을 수 있는 제도적 장치가 필요하다”고 말했다.
변은샘 기자 [email protected]
ⓒ 부산일보(www.busan.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지
가로주택정비사업의 추정분담금 산정
가로주택정비사업의 추정분담금 산정
가로주택정비사업을 하는 경우 주민들이 가장 궁금해하는 것은
내가 몇 평형을 갈 수 있고 분담금은 얼마일까?인데요.
서울시 가로주택정비사업은 매우 친절하게도
미리 개략적인 사업비와 추정분담금을 알 수 있다!라는 점인데요.
그런데 여기서 우리가 좀 알고 가야하는 부분들이 있어서
가로주택정비사업의 추정분담금 산정에 대한 포스팅 해봅니다.
첫째. 가로주택정비사업의 개략적인 추정분담금 산정서비스는
어디까지나 말 그대로 추정이라는 것입니다.
그럼 언제 알 수가 있느냐?
가로주택정비사업을 하기위하여
구청으로부터 가로주택정비사업 조합설립인가를 받고난 뒤
다시 요건을 갖추어 사업시행인가를 받으면
사업시행인가가 있은날을 기준으로
조합원의 종전자산에 대한 감정평가를 하고
관리처분계획인가를 받기 전에
조합원 분양신청을 하게 되는데
그때 분담금이 결정되어집니다.
따라서 추정분담금은 말 그대로 단순한 추정에 불과합니다.
그런데 이 추정분담금을 100% 믿어버리는 분들도 계시는데
그러시면 아니되옵니다.
둘째. 감정평가에 대한 이해가 필요합니다. 가로주택정비사업의 추정분담금을 산정하기 위해서 반드시 필요한 부분이 종전자산과 종후자산에 대한 감정평가와 사업비 산정인데요.
종전자산이란 현재 내가 가지고 있는 자산에 대한 감정평가이고
종후자산이란 가로주택정비사업 이후 신축자산가치
즉 조합원 분양가와 일반 분양가에 대한 평가입니다.
사업비는 공사비를 포함한 가로주택정비사업에 필요한 모든 사업비입니다.
여기서 가로주택정비사업의 종전자산에 대한
감정평가에 대하여 짚어봅니다.
가로주택정비사업의 종전자산에 대한 감정평가 결과가 나오게되면
일부 조합원들은
“이게 말이나 되냐? 내가 평당 얼마에도 안팔았는데
우리집이 이만큼 가치밖에 안되냐?” 하면서
매우 격분하는 분들도 계시는데요.
보통 종전자산에 대한 감정평가를 할 때에는
재개발은 개발이익을 배제하고 감평을 하고
재건축은 개발이익을 포함하여 감평을 합니다.
가로주택정비사업의 종전자산 평가는
개발이익을 배제하고 감정평가를 하게됩니다.
또한 조합의 관리처분계획인가시
다른 사례들에서도 알 수 있듯이
대분분 실거래가보다는 종전자산에 대한
감정평가결과는 낮게 나옵니다.
얼마전 가락시영아파트 재건축 정비사업의 경우에서도
실거래가에 대한 자세한 포스팅을 제가 몇차례에 걸쳐서 했는데
종전자산평가는 실거래가보다 낮게 나왔음을 알 수 있습니다.
가로주택정비사업의 추정분담금 산정관련
종전자산에 대한 감정평가에 대한 이해를 돕기 위하여
예를 들어보도록 할게요.
예를 들어 100명의 조합원이 1000평의 땅에서
가로주택정비사업을 한다고 가정하고
추정분담금을 계산해보도록 하겠습니다.
가로주택정비사업의 조합원 종전자산평가를
평당 평균 1200만원이라고 가정한다면
조합원의 종전자산평가는
1천평 x 1200만원 = 120억
가로주택정비사업의 종후자산평가가를
평당 평균 1500만원을 가정해서
2천평 x 1500만원 = 300억이라 하고
총사업비를 150억이라 가정해볼게요.
그럼 이 가로주택정비사업조합의 비례율은
(300억 – 150억) / 120억 = 125%입니다.
내가 10평을 갖고 있다고 가정하고
내자산에 대한 감정평가가 1억2천이 나왔을 때
내자산에 대한 권리가액은 1억2천 x 125% = 1억5천입니다.
20평을 분양받는다고 가정할 경우
분양가는 3억이고 내가 내야될 분담금은
3억 – 1억5천 = 1억5천이 됩니다.
자.. 그런데
(※ 나머진 그대로이고 조합원 종전자산평가만 달라지는 경우)
가로주택정비사업의 조합원 종전자산평가를 평당 평균 1600만원이라고 한다면 1천평 x 1600만원 = 160억이고
가로주택정비사업의 종후자산평가는 그대로 300억이고 총사업비도 그대로 150억이라 가정해볼게요.
그럼 이 가로주택정비사업조합의 비례율은 (300억 – 150억) / 160억 = 93.75%입니다.
내자산에 대한 감정평가는 1억6천이 나오고 내자산에 대한 권리가액은 1억6천 x 93.75% = 1억5천입니다. 20평을 분양받는다고 가정할 경우 분양가는 3억이고 내가 내야될 분담금은 3억 – 1억5천 = 1억5천이 됩니다.
결국 내가 내야될 가로주택정비사업의 추가분담금은 평당 1200만원이든 1600만원으로 감평받든 추가분담금 발생은 1억5천만원으로 달라지지 않습니다. 계산이 조금 헷갈리신다구요? 비례율 관련 나중에 한 번 더 자세하게 포스팅 또 할게요^^
그럼 어떻게 해야만 추가분담금을 적게 낼 수 있을까요?
답은
일반분양수입이 많아져야 하고
사업비를 줄이는 길밖에 없습니다.
일반분양수입이 많아져야 하고
사업비를 줄여야만이
가로주택정비사업의 조합원들이
추가분담금을 적게 낼 수 있는 방법인데요.
바로 이 부분때문에
가로주택정비사업에 있어서
전문컨설팅이 필요한 이유입니다.
이는 모든 정비사업에 있어서 다 마찬가지입니다.
가로주택정비사업의 추정분담금 산정에 대하여
다시 정리해보자면
종전자산에 대한 감정평가는
사업시행인가의 고시가 있은 날 기준으로
하게 되어있습니다.
구체적인 평가방식은
단독이냐 구분건물이냐에 따라 각각 다릅니다.
단독이나 다가구주택의 경우
토지와 건물을 별도평가해서 합산하는데
토지는
표준지 공시지가 x 지가변동률 x 지역요인비교 x 개별요인비교 x 기타요인비교
건물은
구조나 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 기타 가격형성요인을 고려하여
원가법에 의한 복성가격으로 평가하되 감가수정시
관찰감가법을 병용할 수 있고
구분건물은 토지와 건물을 일체로 하여
거래사례비교법을 쓰는데
대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여
대상물건의 사정보정, 시점수정, 가치형성요인, 개별적 특성을 비교평가합니다.
하지만 더 중요한 것은
가로주택정비사업의 시행자는 조합이므로
가로주택정비사업이 성공적으로 진행되려면
종전자산에 대한 감정평가는 결국 관리처분을 고려해서
조합원간의 균형과 합리성에 포인트를 두어야겠습니다.
즉. 가로주택정비사업의 추정분담금이 나왔다고 해서
그 감정평가금액에 일희일비 하지 말라는 차원입니다.
통상 가로주택정비사업에 있어서
종전자산에 대한 감정평가는 실거래가보다 낮게 나옵니다.
실무상 조합의 절세부분과도 연관성을 갖고 있고
종전자산평가가 시세에 근접하게 평가되면
현금청산자 증가 우려등 사업비 증가요인이 됩니다.
오늘은 가로주택정비사업의 추정분담금 산정과 관련하여
감정평가에 대한 부분들을 알아보았습니다.
다른 정비사업의 경우에도 별반 다르지 않습니다.
소규모 주택정비사업 조합원 분담금과 투자수익률은?
재개발, 재건축 정비사업과 같이 소규모 주택정비사업을 통해 조합원들이 바라는 것은 낙후된 주택에서 새로운 아파트로 입주하고 그 시세차익까지 얻는 것입니다. 새로운 아파트에 입주하기 위해서는 조합원은 추가로 지불해야 하는 비용이 필요하게 되는데 이런 비용을 조합원 분담금이라고 합니다.
조합원 분담금이란?
= 조합원 분양가격 – 종전자산 평가액
조합원 입장에서는 분담금이 작을수록 유리하지만 무작정 조합원 분담금을 줄이기는 어렵습니다. 조합원 분담금이 작아지기 위해서는 일반 분양물량의 분양 가격이 높아져야 하는데 일반분양가격이 너무 높아지게 되면 미분양이 발생할 위험이 생기기 때문입니다.
그러므로 최대한 저렴한 가격에 일반분양가격을 높게 책정할 수 있는 지역의 매물을 적절한 타이밍에 매입하는 것이 매우 중요합니다.
소규모 정비사업에 투자하기 위해서는 소규모 정비사업의 종류와 특징, 장단점에 대해서 철저한 분석을 하고 다음과 같은 항목들을 고민해봐야 합니다.
– 목표 투자기간
– 목표 투자수익률
– 실거주+투자목적 or 단순 투자목적
– 투자지역의 사업성은 충분한가?
– 투자자금 조달 계획 및 처분 계획은 세워져 있는가?
건축주의 소중한 꿈을 응원합니다.
건축주가 만든 투명한 집짓기 서비스 “하우스 플래너”란?
▶ https://hausplanner.com
오픈하우스 및 다양한 건축 세미나 정보 확인하기
▶ https://www.hausplanner.com/seminar
부동산투자 토지와 건축을 공부해야 하는 이유는?
▶ http://gogoa.co.kr/link/short/jGfN0MY6ni
1:1 전문가 무료 상담서비스
▶ http://gogoa.co.kr/link/short/fQ1XNShKeu
가로주택정비사업 하는 방법
반응형
내가 살고 있는 동네는 길가에 있는데, 너무 오래된 주택들이라 지저분해서 너무 보기가 안 좋아요. 그렇다고 재개발이나 재건축 계획도 없고… 뭐, 좋은 방법이 없나요? 예, 가로주택정비사업이란 것이 있습니다. 어떻게 진행하냐고요? 자, 지금부터 알아보겠습니다.
= 목 차 =
1. 도로변 재개발 안되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?
2. 해답은 가로주택정비사업에 있다
– 건축용적률 심의기준 완화
– 조합설립요건
– 사업허가요건
– 진행절차
– 장단점
– 분담금 계산방법
3. 맺음말
■ 도로변 재개발 안 되는 낡은 집들 해결방법은 없을까?
동네의 도로 옆에 낡은 주택들이 늘어져 있으면 보기가 매우 안 좋죠? 그래서 정부에서 도시재생사업의 일환으로 가로주택정비사업이란 것을 만들었죠. 동네 집들이 너무 허름해서 도시환경에도 미관상 너무 보기 싫은데 재개발, 재건축도 계획이 없다면 너무 답답하겠죠? 바로 이런 경우 정부가 일정요건을 충족하면 소규모 건축사업을 할 수 있도록 허가 및 지원하는 사업이 있는데, 그것이 바로 가로주택정비사업인 것입니다.
이 가로주택정비사업은 생긴지는 오래되었습니다. 이 사업은 2012년 도시 및 주거환경정비법 개정으로 만들어진 소규모 주택정비사업 중의 하나입니다. 만들어진 것은 오래되었지만 가로주택정비사업이 실제로 활용되기 시작한 것은 2017년부터였습니다. 왜냐하면 2012년도부터 2017년 이전까지는 한창 부동산 가격이 하락하면서 아파트를 지어놔도 미분양이 많이 있던 시절이었으므로 가로주택정비사업도 실효성이 별로 없었기 때문이었죠. 한편, 새 정부가 들어서면서 2017년과 2018년도 기준으로 볼 때, 전국적으로 주택공급물량이 충분하다고 봐서 부동산 가격, 특히 집값을 잡기 위해 재개발, 재건축 등을 억제해 왔습니다.
그러다가 최근 주택공급이 수요보다 적어지므로 인해 정부가 대출규제 등 다양한 억제정책도 부동산 가격 상승을 잡을 수 없게 되자 공급 부족이 그 근원임을 인식하기 시작합니다. 따라서 정부는 대대적인 주택공급을 바로 시행하기보다는 소규모 공공사업이나 주택정비사업부터 단계적으로 진행하며 주택공급을 늘리려는 움직임을 보이고 있습니다.
가로주택정비사업은 기존의 기반시설은 그대로 둔 채 가로변의 낡은 빌라 및 주택이 사업요건을 충족하여 사업신청을 하게 되면 허가를 내주어 새 아파트를 짓도록 하는 것입니다. 이 가로주택정비사업은 2018년 천호동의 다이즈빌과 2020년 준공된 방배동의 서리풀 프라젠이 있는데, 이때 조합들은 사업성이 좋아 분담금이 거의 없거나 오히려 환급을 받은 경우도 있는 것으로 알려지고 있습니다.
가로주택정비사업은 최근에 정부가 장려하고 지원까지 하면서 서울의 다른 지역에서도 꾸준히 사업신청이 들어오는 등 사업이 활성화되는 것 같습니다. 그런데, 사업성을 보려면 용적률이 관건이겠죠? 용적률은 층수를 높여야 하는 것이고요. 서울시는 2021년에 새롭게 완화된 가로주택정비사업 용적률을 발표했습니다. 그럼, 2021년 현재 가로주택정비사업은 과연 몇 층까지 올릴 수 있는지 용적률 부여에 대한 심의기준을 먼저 알아보겠습니다.
■ 해답은 가로주택정비사업에 있다
가로주택정비사업의 용적률 심의 기준 완화
< 기 존 >
2종 일반주거지역의 경우 : 임대주택 분도 함께 건설할 시 최고 15층, 용적률 250%까지 완화받을 수 있었습니다.
2종 일반주거지역 7층 이하인 경우 : 최고층수를 7층 이하로 제한해 왔으므로 용적률을 250%까지 주택을 지을 수 없었습니다.
※ 2종 일반주거지역의 구분: 층수제한이 없는 경우와 층수제한이 7층으로 묶인 지역이 있음. 층수제한이 있는 곳은 구릉지로서 산과 밀접해 있으며, 비행 항로에 근접해 있어 층수를 원칙적으로 제한하고 있는 지역임.
< 변 경 >
가로주택정비사업 시 층수를 최고 10층 이내의 범위로 완화했습니다. 또, 부지면적이 3000㎡ 블록단위개발 사업자인 경우에는 추가 공공기여(기부채납)를 한다면 주변여건 등을 감안해 최고 15층 이내까지로 완화했습니다. 층수제한이 없는 2종 일반주거지역은 임대주택을 포함한다면 기부채납 없이도 15층까지 지을 수 있도록 완화했습니다.
▶ 관련 법규: 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법
가로주택정비사업 조합설립요건
가로주택정비사업의 토지 등소유자가 조합을 설립하기 하기 위한 요건은 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항의 규정에 나와 있습니다. 규정에 따르면 토지 등 소유자의 80% 및 전체 토지면적의 2/3 이상의 동의를 얻으면 설립할 수 있습니다. 이때 구역 내 공동주택은 각 동(복리시설의 경우 복리시설 전체를 하나의 동으로 간주함) 별 구분소유자의 동의가 과반수여야 하고, 개인주택인 경우에는 개인주택 전체 면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.
가로주택정비사업의 허가요건
1. 일단, 길 가, 즉, 가로에 있는 주택들이어야 합니다. 도시계획도로나 도로의 폭이 6m 이상되는 건축법상 도로로 둘러싸인 주택들이어야 합니다. 또, 4m 이상되는 도시계획도로가 해당 주택 지역을 통과하지 않아야 합니다. 해당 지역의 일부가 공원, 녹지, 광장, 하천, 공용주차장, 공공용지, 또는 예정 도로 등에 접해 있다면 이러한 시설들도 도로로 간주합니다.
2. 해당 정비사업을 할 구역의 면적이 1만㎡ 미만이어야 하고, 총 주택들 중에서 노후. 불량 주택 수가 2/3 이상이어야 합니다.
3. 주택구성이 모두 단독주택일 경우는 10호, 공동주택일 경우는 20세대, 단독주택과 공동주택이 함께 있을 경우는 20채(단독주택호수와 공동주택 세대수를 합산) 이상이어야 합니다.
진행 절차
가로주택정비사업은 재개발이나 재건축사업에 비해 규모(1만㎡이하)가 적어 진행 절차가 간소합니다. 즉, 일반 재개발이나 재건축사업에 있는 정비구역지정과 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되므로 사업기간이 그만큼 단축됩니다.
가로주택정비사업 진행단계
진행과정을 살펴보면, 조합설립인가 > 사업시행인가(관리처분계획 포함) > 이주 및 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산으로 약 3~4년 정도 소요됩니다. 조금 더 디테일한 진행과정을 보실려면 제가 이후에 작성한 블로그 ‘부동산, 정책을 알면 수익이 보인다’를 참고하시면 되겠습니다.
장점과 단점
가로주택정비사업을 좀 더 쉽게 말한다면 도로변에 있는 낡은 빌라 몇 개를 허물고 한두 동의 더 큰 아파트를 만든다라고 생각하시면 됩니다. 아마 도로변으로 제한한 것은 길을 가다 보면 길옆의 낡은 주택가들이 미관상 좋지 않아 주거환경 개선법의 취지에 맞게 우선적으로 가로변의 정비를 계획한 듯합니다. 이 사업은 소규모 건축사업이기에 갖는 장단점이 여러 가지 있을 수 있는데 크게 보면 다음과 같습니다.
< 장점 >
1. 사업 추진기간이 짧다.
단계가 생략되므로 진행기간이 단축됩니다. 가로주택정비사업은 기본계획 수립, 정비구역지정의 단계를 생략하고 바로 조합설립인가> 사업시행인가 > 이주 및 공사 착공 > 준공 및 입주 > 정산 및 조합 해산 등으로 간략화되므로 평균 3~4년이면 끝이 납니다. 기존 정비사업이 8년 이상 걸리는 것에 비하면 사업기간이 아주 짧은 것이 가장 큰 장점입니다.
2. 소규모이므로 조합원 간의 의견 조율이 쉽고 정부의 장려로 허가가 쉽게 난다.
일반 재개발이나 재건축사업에서 조합원들 간의 의견 조율이 쉽지 않은 관계로 정비사업이 장기화되는 경우가 많은데, 가로주택정비사업의 경우는 조합원수가 많지 않아 사업이 일사천리로 진행되기 쉬운 점이 장점입니다.
3. 각종 규제에서 자유롭다.
일반 재건축에서 규제를 받는 재건축 분양상한제, 초과이익환수제, 조합원 거래 금지 등의 규제에서 자유로울 수 있습니다.
< 단점 >
1. 사업성이 크지 않다.
역시 소규모 건축사업이므로 일반분양이 많지 않아서 큰 사업성을 기대할 수 없는 것이 단점입니다.
2. 추후 재개발이 되지 않을 가능성이 많다.
정비사업이 끝나게 되면 향후 재개발이 될 가능성은 당연히 적어지게 됩니다.
3. 준공 후 자산가치가 크지 않다.
일반 재개발이나 재건축과는 달리 규모가 적고 주택 수가 제한적이므로 지어놓은 후에도 일반 재건축처럼 부동산 가치가 크게 증가하기는 어렵습니다.
분담금 계산방법
분담금 계산은 크게 두 가지로 할 수 있습니다. 건물 자체의 가치 변화로 계산하는 방법과 사업비용을 가지고 계산하는 방법이 그것입니다.
1) 건물 가치 변화로 따지는 방법
분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액(감정평가액 x 비례율)
2) 사업비용으로 따지는 방법
분담금 = 조합원 세대당 총 사업비 – 조합원 일반분양 기여 금액
위 계산의 좀 더 구체적인 방법에 대해서는 필자가 쓴 블로그 ‘조합원 건축원가로 분담금 계산하기’ 편을 참고하여 주시기 바랍니다.
■ 맺는말
가로주택정비사업은 그야말로 도시재생사업의 관점에서 바라봐야 한다고 생각합니다. 주변의 부대시설이나 환경이 새로이 조성되는 사업이 아니므로 건물이 완공된 후에도 실질적인 부동산 가치는 새 아파트라는 메리트 외에는 일반정비사업에 비해 크지 않습니다. 따라서 일반 정비사업(재개발. 재건축)처럼 큰 투자수익을 기대하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 뒤에 산이 있다거나 주거환경으로는 위치가 좋은 곳에 가로주택정비사업이 진행된다면 새 집에 자연환경까지 더해져 주거가치는 확실히 높아질 수 있을 것으로 생각됩니다.
이 글을 쓰면서 독자들이 궁금할 것 같은 내용을 최대한 포함시키기 위해 규정, 기사, 여타 블로그 등 다양한 자료들을 참고했음을 밝혀 둡니다. 그럼 독자 여러분들의 성공투자와 건강을 기원합니다. 감사합니다.
Mansur
* 본 블로그는 광고수익으로 운영되고 있습니다.
* 정보가 도움이 되셨다면, 센스(?)를 발휘해 주신다면 블로그 운영에 큰 힘이 됩니다.
* 가치있는 정보를 제공할 수 있도록 항상 노력하겠습니다.
반응형
서울 면목동에 첫 가로주택정비사업… 개략적 분담금 최고 7천만원 예상
주거환경개선 위해 ‘울며 겨자먹기식’ 사업 진행
서울시 지원책도 유명무실… 주민들도 ‘시큰둥’
서울 중랑구 면목동에서 공공주도하에 첫 가로주택정비사업이 본격 시작됐지만 예상을 훨씬 뛰어넘는 높은 분담금으로 인해 파란이 예고되고 있다.
신축 32평형의 경우 최고 7천만원까지 분담금이 예상되고 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 주민들은 심하게 노후된 기존 주택의 주거환경 개선을 위해 ‘울며 겨자먹기식’으로 사업을 진행할 수밖에 없는 입장이다.
서울시 주도로 가로주택정비사업이 시작되고 있지만 현장 주민반응은 물론, 전문가들의 혹평이 여기저기서 터져나오고 있다.
기존 전면철거 형식의 재건축·재개발 등 정비사업보다 사업성이 떨어지고, 난개발이 우려된다는 이유에서다.
이에 따라 최근 시가 가로주택정비사업에 대한 성과가 가시화되지 않자 4대 공공지원책을 발표하며 밀어붙이고 있지만, 업계에서는 이 역시 실용적이지 못하다는 평가가 우세하다.
▲최초 가로주택정비사업 시행 면목동 주민들, ‘울며 겨자먹기식’ 사업 진행
서울시에서 가로주택 정비사업이 첫 시행됐지만, 실제로 현장에서의 주민 반응은 시큰둥한 상황이다. 개략적으로 나온 분담금 산정 결과가 생각보다 훨씬 높게 책정됐기 때문이다.
시는 지난달 30일 전국 최초로 면목동 173-2번지 우성주택 외 3필지에서 가로주택정비사업을 시행한다고 밝혔다.
이미 조합설립인가를 마치고, 정관에 따라 경쟁입찰이나 지명경쟁·수의계약 등 조합원이 자유롭게 시공자를 선정할 수 있도록 한 시의 방침으로 중견 건설사와 수의계약 여부를 논의 중인 것으로 알려졌다.
본지가 입수한 D건설사의 사업제안서에 따르면 기존 3층 연립주택(단일 18.21평·18가구)과 3필지의 단독주택 3가구를 허물고 건폐율 42.16%, 용적률 199.54%를 적용해 최고 7층 높이의 아파트 1개동 총 40가구를 건립한다.
이 가운데 조합원 분양분은 21가구, 일반분양분은 19가구다. 총 사업기간은 15개월로 정했다. 향후 일반분양가는 3.3㎡당 1천100~1천200만원을 책정했다.
이에 따라 개략적으로 산정된 분담금은 32평형 신축 아 파트를 분양받을 경우 최고 7천만원, 26평형 아파트를 분양받을 경우 800만~2천만원으로 나타났다.
여기에 같은 26평형으로 분양신청을 하는 경우에는 서향과 1층 등 조건에 따라 분담금을 내지 않는 경우도 있다.
하지만 새로 건립될 아파트의 전용면적이 일반 아파트에 비해 턱없이 낮은 것으로 나타났다. 통상 일반아파트의 전용면적은 분양면적의 80%를 차지한다.
일례로 분양면적 32평형 아파트의 전용면적은 25.7평형, 분양면적이 24평형이라면 약 18평형으로 전용면적률이 80% 정도 된다.
이에 반해 D건설사의 사업제안서에 따르면 분양면적 32평형의 전용면적이 약 20평, 분양면적 26평형의 전용면적이 약 16평으로 나타났다.
이는 분양면적 대비 전용면적이 약 60%를 차지하는 것으로 통상 오피스텔이나 주상복합에서 찾아볼 수 있는 수치다.
이에 따라 실제 아파트가 건립된 후 입주민이 실사용할 수 있는 공간은 상당히 비좁을 것으로 나타났다.
D건설사는 현재 조합과 수의계약을 협상중이고, 개략적인 산출 결과라는 이유로 정확한 분담금에 대한 구체적인 답변은 내놓지 않고 있다. 다만, 향후 사업계획은 언제든지 변경될 수 있다고 덧붙였다.
이를 두고 주민들은 생각보다 분담금이 많이 나온다며 불만을 토로하고 있다. 그럼에도 노후된 주거환경 개선을 위해서 ‘울며 겨자먹기식’으로 사업을 진행할 수밖에 없다는 입장이다.
면목동 가로주택정비사업의 한 조합원은 “층수 제한으로 전체 건립 가구수 40가구 중 일반분양분 가구수가 19가구 밖에 되지 않아 분담금이 생각보다 많다”며 “집이 너무 노후돼 배관교체 등 수리비용이 가구당 2천만원 가까이 나오는 것을 감안해서 어쩔 수 없이 진행하게 되는 사업”이라고 말했다.
▲시의 지원책 유명무실… 주민들, 가로주택정비사업 반응 미온적
이처럼 현재 서울시내 곳곳 정비사업 현장에서는 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업에 대한 주민들의 평가가 좋지 않다.
시의 지원책에도 불구, 사업성이 현저하게 떨어지고 난개발이 우려된다는 이유에서다.
시는 지난 7월 ‘서울시, 소규모 정비사업 활성화 4대 공공지원책’을 발표했다. 공공지원책에는 △조합설립·융자지원 등 공공관리제도 적용 △미분양주택 공공 임대주택 매입 △사업관리 및 공동시행자로 SH공사 참여 추진 △25개 자치구 업무 전담부서 지정 및 업무처리 매뉴얼 배포 등이 포함됐다.
지금까지 소규모 정비사업이 추진되지 않자 활성화 방안을 마련하고 나선 것이다. 우선 시는 사업성을 사전에 검토할 수 있도록 10% 이상의 주민들이 요청할 경우 정비사업비용과 분담금을 산정해 알려주기로 했다.
또 공공관리제가 적용되지만 사업 속도를 더 낼 수 있도록 조합설립인가 이후에 시공사를 선정할 수 있도록 했다.
하지만 현장 주민반응은 미지근하다. 주민들이 가장 우선시하는 사업성이 확보되지 않기 때문이다.
가로주택정비사업의 경우 기존 평균 4층 높이의 노후·불량 다세대주택이 밀집된 지역에 대한 개발을 최고 7층 높이로 제한을 둬서 사업성이 확보되지 않는다.
재개발·재건축사업의 경우 층수가 높아지면서 일반분양분 가구수가 늘어나 그에 따른 수익금으로 사업비용을 충당할 수 있다.
이에 반해 가로주택정비사업의 경우 최고 높이를 7층으로 제한했기 때문에 기존 노후주택 4~6층인 상황에서는 사업성이 나오지 않는 것이다.
진희섭 주거환경연구원 부장은 “가로주택정비사업은 정비사업에서 가장 우선시 되는 사업성이 재개발·재건축보다 현저히 떨어진다”며 “가로주택정비사업은 개발할 수 있는 층수를 최고 7층으로 정해뒀기 때문에 일반분양분이 상대적으로 적게 나와 사업성 확보가 어렵다”고 말했다.
—————————————————-
“최고 7층 제한… 난개발 우려
일반분양 확보안돼 사업성 없다”
안중호
안씨티 엔지니어링 대표
일선 재개발·재건축 등 정비사업 전문가들은 가로주택정비사업에 대해 냉혹한 평가를 내리고 있다.
가로주택정비사업을 진행할 수 있는 조건이 까다롭고, 사업성이 떨어지기 때문이다.
안중호 안씨티엔지니어링 대표는 정비구역 지정, 지구단위계획 등의 업무를 수행하면서 이론은 물론 실무적인 측면에서도 정비사업 업계에서 인정받고 있다.
아울러 정비사업 활성화를 위해 지난 3월 출범한 주거환경연구원 도시정비 활성화 지원센터의 전문위원으로도 활동하고 있다.
최근 정비사업 업계에서 혹평을 받고 있는 가로주택정비사업 문제점에 대해 안 대표의 이야기를 들어봤다.
▲가로주택정비사업으로 인해 난개발이 우려되는 이유는
가로주택정비사업은 까다로운 지정 조건으로 인해 시행할 수 있는 곳들이 별로 없다.
이 사업은 도시계획도로로 둘러싸인 면적 1만㎡이하 가로구역 중 노후·불량건축물이 전체 건축물의 2/3이상이어야 하고, 해당 구역에 있는 주택은 20가구 이상이면 시행이 가능하다.
하지만 실질적으로 노후·불량주택이 밀집한 곳에서 도시계획도로로 둘러싸여 2대의 자동차가 지나갈 만한 곳은 찾기가 어렵다.
여기에 가로구역 면적이 1만㎡ 이상 되는 정비(예정)구역에서는 난개발을 피할 수가 없다.
일례로 3만㎡ 이상의 정비(예정)구역에서 해제된 곳이 가로주택정비사업을 추진하려면 3개 구역으로 나눠서 추진해야 한다.
하지만 왕복 2차선 이상의 도로가 구역을 둘러싸고 있어야 하는 조건을 충족하기가 어렵다.
이에 따라 일부 구역만 부분 개발로 진행할 수밖에 없게 되면서 난개발이 우려된다.
▲가로주택정비사업의 사업성에 대한 평가는
7층 이하 높이로 제한을 뒀기 때문에 사업성 확보에 어려움이 있어 주민들의 분담금만 높아질 우려가 있다.
재개발·재건축 등 정비사업에서 무엇보다도 우선시 하는 부분은 사업성이다. 재개발·재건축사업의 경우 층수가 높아지면서 일반분양 가구수가 늘어나 분양에 따른 수익금으로 사업비용을 충당할 수 있다.
하지만 가로주택정비사업의 경우 기존 4층 높이의 노후·불량 다세대주택이 밀집한 곳에서 7층 이하 높이로 건축하도록 제한을 둬서 개발한다면, 일반분양분 가구수 확보가 어려워 사업성이 떨어질 수밖에 없다.
▲서울시 소규모 정비사업 활성화 4대 공공지원책에 대한 문제점은
우선 사업관리 및 공동시행자로 SH공사가 참여한다는 점은 결국 공공관리제도를 강화하겠다는 것이다.
시는 건립된 주택 가운데 미분양된 전용면적 85㎡ 이하 주택은 직접 매입해 공공 임대주택으로 활용, 미분양 우려를 해소한다는 방침을 세웠다.
즉, SH공사를 선정해서 사업을 진행하라는 것으로, 사업 불확실성에 대한 해소가 아닌 미분양된 주택을 일반분양가보다 낮게 공공임대주택으로 매입하겠다는 것이다. 이는 결국 조합원들의 부담을 가중시킬 수 있다.
▲서울시에 당부하고 싶은 점은
시는 전시성 행정에서 벗어나 민생에 치중해야 한다. 정치적으로 정권이 교체되거나 지자체장이 바뀔 때마다 기존의 정책에서 새로운 정책을 내놓기 마련이다.
가로주택정비사업도 마찬가지다. 시는 기존 전면철거 방식에서 벗어나 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업에 포커스를 맞추고 있다는 것이 문제다.
하지만 시는 사업성이 떨어지고 난개발이 우려되는 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업에 대한 지원이 아닌 기존 재개발·재건축 등 정비사업에 대한 지원에 나서야 한다.
저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지
키워드에 대한 정보 가로 주택 정비 사업 분담금
다음은 Bing에서 가로 주택 정비 사업 분담금 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 재개발, 가로주택 분담금 무서워 존버하지말고 분담금 계산 해보자!
- 분담금계산
- 분담금
- 분담금대출
- 가로주택정비사업
- 재개발
- 재개발부담금
- 부동산
- 대구부동산
- 가로주택분담금
- 가로주택
- 부동산꿀팁
- 부동산정보
- 분담금 계산 엑셀
재개발, #가로주택 #분담금 #무서워 #존버하지말고 #분담금 #계산 #해보자!
YouTube에서 가로 주택 정비 사업 분담금 주제의 다른 동영상 보기
주제에 대한 기사를 시청해 주셔서 감사합니다 재개발, 가로주택 분담금 무서워 존버하지말고 분담금 계산 해보자! | 가로 주택 정비 사업 분담금, 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오, 매우 감사합니다.