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지난번 영상에 댓글 달아주셨던 [ggplaylist]님,
현재 내부에서 누락된 현장이 없는 지 확인중입니다.
현장이 누락된 것에 대해
전 직원 일동 죄송하게 생각하고 있으며
[email protected] 으로 현장주소와 전화번호 남겨주시면
연락드리도록 하겠습니다.
미흡한 처리에 사과의 말씀 드립니다.
경동에서는 공사가 어려운 현장은 어렵다고 솔직하게 말씀드리고 있으며,
문의가 너무 많이들어와 대응이 어려울뿐, 고객 한 분 한 분을 소중하게 생각하고 있습니다.
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52년 꼬마빌딩 리모델링…건물가치, 신축보다 14억 높네
서울 마포구 공덕동 4층 상가건물 리모델링 대지 138㎡ 대비 건물 규모 커 신축땐 연면적 줄어 리모델링 4개월간 공사 끝에 새 단장 임대료도 새로 …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 2/19/2021
View: 8195
누가 요즘 신축 올리니, 5층 건물 리모델링하는데 드는 현실비용
물론 건물 형태나 공사 범위에 따라 시공비는 천차만별로 달라진다. 엘리베이터 설치만 진행하는 경우엔 4층 건물 기준으로 공사비가 4,500만 원 선이다.
Source: post.naver.com
Date Published: 9/15/2021
View: 7052
건축물의 대수선, 개축, 리모델링 차이점 – 마이다스캐드
리모델링은 건축물을 부수고 새로 지을 때, 고쳐서 사용할 수 있는 건축물들은 가능한 한 재사용하자는 취지로 만들어진 규정으로, 우리나라 건축물의 수명이 외국보다 …
Source: www.midascad.com
Date Published: 6/30/2021
View: 915
빌사남이 좋아하는 리모델링 하기 딱 좋은 건물
주차공간이 조성되어있어 리모델링 시 개선이 필요하다. 상부층 주택들이 전세로 있어 보증금이 비율이 많아 초기 투자비용이 9억원으로 적게 발생되었다.
Source: www.building0.com
Date Published: 8/19/2021
View: 3704
노후건물 리모델링 투자, 철저한 사전 검토가 필요하다 ( 자산관리
노후 건물은 주변시세 대비 낮은 매 매금액으로 형성되어 있고 기존 건축물의 뼈대는 남긴 상황에서 리모델링 비용도 적게 들어가는 것으로 생각하는 경우 …
Source: omoney.kbstar.com
Date Published: 3/4/2021
View: 9587
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주제에 대한 기사 평가 건물 리모델링
- Author: 경동하우징
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- Date Published: 2021. 2. 26.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Mh1QiKnBk_4
52년 꼬마빌딩 리모델링…건물가치, 신축보다 14억 높네
최근 서울 등 대도시를 중심으로 재테크 목적의 건축물 리모델링이 점차 활기를 띠고 있다. 1970~1980년대 고도성장과 1980~1990년대 강남개발, 주택 200만가구 건설 등 여파로 전국적으로 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 건물 등 ‘꼬마빌딩’들이 우후죽순 지어졌다. 문제는 1980~1990년대 준공돼 25년 이상 경과된 노후 건축물들이 현존하는 꼬마빌딩 전체의 60%를 넘어 이를 싹 허물고 신축하느냐, 아니면 골조만 남기고 내·외관을 대수선해 30년을 더 사용하느냐의 기로에 서 있다.
이제는 신축의 대안으로 노후 건축물을 건물주가 경제적·사회적·환경적 요구에 맞춰 미관과 기능을 회복시킴으로써 임대료 상승으로 부를 재창출하는 패러다임 전환이 현실화되고 있다. 이 글에서는 서울시내 낡은 꼬마빌딩들을 입지와 상권에 최적화해 성공적으로 리모델링한 사례를 소개한다.
꼬마빌딩의 리모델링 전 모습.
서울 마포구 공덕동에 위치한 꼬마빌딩의 리모델링 후 모습.
사진 속 건물은 서울 마포구 공덕동에 위치한 건물로 1968년 준공되어 나이가 무려 오십 살이 넘은 노후 건물이다. 건물주는 전문가의 조력을 받아 분석한 결과 건물을 허물고 신축하기보다는 골조만 남기고 리모델링하는 것이 유리하다는 판단으로 리모델링하여 큰 이익을 봤다.금세라도 붕괴될 것처럼 보이는 낡은 건물도 리모델링이 가능한지 의문이 들 수 있지만 사전에 구조안전진단을 받고 적절한 구조보강공사를 가미하면 공사가 가능하다. 오늘날 국내 리모델링 기술이 눈부시게 발전해 일반인의 눈으로 볼 땐 리모델링을 거친 것인지 신축인지 구별하기 어려울 정도다.공덕역 이면 지역에 위치한 이 건물은 용도지역이 2종 일반주거지역으로서 대지면적 약 138㎡(42평)의 4층짜리 상가건물이다. 필자가 건물을 답사할 때 들었던 첫 느낌은 ‘대지가 42평에 불과한데 건물 규모가 왜 이리 클까’ 하는 의구심이었다. 건축물대장을 보니 건폐율이 74.3%로 층당 약 103㎡(31평)씩 올라갔고 연면적은 약 413㎡(125평)로 용적률이 297.2%나 되었다. 현행 건축법을 적용해 신축하면 건폐율 59.8% 적용 시 층당 약 82㎡(25평)에 불과할 뿐만 아니라 지상층 연면적이 용적률 최대치인 200% 적용 시 약 277㎡(84평)에 불과하다. 따라서 리모델링하면 현재의 건물 크기를 그대로 인정받아 연면적을 유지할 수 있지만, 신축하면 연면적이 줄어드는 것이다. 연면적 감소가 무려 135㎡(41평)에 달해 임대수입 손해가 막심하다.수익형 건물의 가치는 임대수입으로 평가된다. 그만큼 공간이 커야 임대수입도 비례하는 것이다. 멋지게 리모델링된 413㎡짜리 건물이 창출하는 임대수입과 신축되었지만 277㎡에 불과한 건물에서 발생하는 임대료의 차이는 엄청나다.표에 나타난 임대료는 리모델링 후 건물주가 임대한 것을 필자가 직접 확인한 수치로 가정이 아닌 실제다. 임대료 단가도 리모델링과 신축을 동일하게 적용했다. 1층은 평당 19만2000원이고 2~4층은 평당 6만4000원이다. 임대료 차이가 월간 342만원, 연간으로 따지면 4104만원이다. 반면 공사비에서는 큰 차이가 나지 않는다. 그 이유는 리모델링이냐 신축이냐의 문제이기 때문이다. 리모델링 시 승강기도 신설하고 구조보강공사도 심도 있게 처리함에 따라 리모델링비가 제법 들었고, 신축하는 경우 연면적이 작아 공사비도 적게 든다.이렇게 리모델링할 경우 건물의 가치는 얼마인지 따져보자. 이 건물의 매입비는 취득세 등을 포함해 27억5000만원이었고 여기에 리모델링비 4억2000만원을 더하면 31억7000만원이다. 리모델링 완공 후 보증금 1억6000만원에 월세가 1200만원이므로 서울 강북권 상가건물의 거래 가능한 임대수익률을 3%로 역산하면 건물가치가 49억6000만원이다. 현행법에 맞추어 신축하는 경우 예상되는 가치인 35억6000만원과 비교하면 차이는 14억원이다.이처럼 리모델링의 매력은 현행 건축법상 제약 조건에 얽매이지 않고 기존 건물이 건축될 당시의 조건을 인정받음으로써 경우에 따라서는 신축하는 것보다 커다란 부가가치를 창출할 수 있다는 것이다.난도가 비교적 높은 편에 속하는 이 건물의 리모델링 과정을 살펴보면 먼저 건물 내외부의 불필요한 부분을 철거하는 것부터 시작한다. 설계 도면에 따라 건물 내부 벽면, 계단, 엘리베이터를 설치할 지점의 바닥면 등을 철거해야 한다. 이 건물은 당시 건령이 52년으로 구석구석에 철골과 철판으로 보강공사를 했다. 외벽의 필요 부위에 H빔으로 보강하고, 철판에 인장강도를 높여주기 위해 에폭시 보강을 하기도 하며, 넓은 면적을 보강할 때는 철판이나 철제 데크로 처리했다.상하수도관과 오수관, 전기선 등 낡은 것 일체를 철거하고 새로운 도면에 맞추어 새것으로 재설치했다. 건물이 작동하는 데 결정적 기능을 담당하는 설비시설은 건물의 수명과 직결되므로 20~30년마다 교체가 필요하다. 건물 이용의 편의성 증대를 위해 기존에 없던 엘리베이터도 신설했다.공사 최종 단계에 이르러 옥상은 방수처리하고 난간도 단장했다. 건물 배면도 흰색 도장으로 마감했다. 엘리베이터와 계단실도 신축 건물처럼 설치되었다. 4개월여 긴 여정 끝에 52년 된 건물이 재탄생한 것이다.공사가 끝나기가 무섭게 1~2층엔 은행이 입주했고 잔여 공간도 사무실로 채워졌다. 이처럼 리모델링은 해당 건물 입지와 상권에 최적화해 신축과 비교하여 장단점을 따져본 후 실행할 경우 건축주에게 황금알을 낳는 거위가 되기도 한다.[임동권 DK빌딩연구소 대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
길가다 보이는 낡은 5층 건물을 리모델링하는데 드는 현실 비용
낡은 꼬마빌딩이 인기다. 꼬마빌딩은 수익형 부동산의 꽃이라 불리며, 투자자들에게 큰 관심을 받아왔다. 최근엔 그 관심이 20년 이상의 건물로 옮겨가고 있다. 2019년 강남 빌딩 거래 건수에 따르면, 준공 연도 30년 이상의 빌딩이 전체 거래량의 72%를 차지했다. 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올리려는 목적이다.
일부 부동산 투자 초보들은 수익성이 높은 건물을 보유하고 있음에도, 건물 관리가 미흡해 되려 마이너스 수익률을 기록하곤 한다. 이때 앞선 사례처럼 리모델링을 거친다면 임대수익과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수가 있다. 그렇다면 과연 리모델링에 드는 비용은 어느 정도일까? 그 금액과 효과를 한 번 살펴보도록 하자.
리모델링, 신축 비용의 60%
신축은 기존 건물을 헐고 골조부터 다시 세우는 작업으로, 총비용이 100이라면 이 중 40%가 철거 및 골조 공사 등에 사용된다. 반면 리모델링은 내외부만을 새 단장하는 것이기 때문에 비용이 훨씬 저렴하다. 신축이 아닌 리모델링을 선택할 시, 40%의 비용을 줄이는 셈이다. 일반적으로 평당 리모델링 비용은 300만 원~400만 원 선으로 가격이 형성되어 있다.
물론 건물 형태나 공사 범위에 따라 시공비는 천차만별로 달라진다. 엘리베이터 설치만 진행하는 경우엔 4층 건물 기준으로 공사비가 4,500만 원 선이다. 여기에 공간 확보를 위한 철거·토목·보강 비용 2,500만 원 정도가 더해진다.
증축은 과정이 다소 복잡하다. 건축법에 따르면 높이가 13m를 넘어가거나, 층수가 3층 이상, 혹은 처마 높이가 9m 이상인 건축물은 내진설계 대상에 속한다. 만약 이 조건에 포함되는 건축물이라면 구조 보강 여부를 확인하는 절차는 필수다. 이때 구조보강 비용이 많으면 신축 공사 비용과 비슷한 가격이 형성될 수도 있어, 리모델링에 신중한 결정이 요구된다.
건물주들의 이유 있는
리모델링 사랑
건물 전체가 대수선을 거쳐 신축과 맞먹는 비용이 발생할 때도 많다. 그러나 가격을 차치하더라도 신축보다 리모델링이 건물주에게 훨씬 더 이득이다. 리모델링은 증축, 용도변경이 아닌 이상 건축 당시의 법을 적용받기 때문이다. 이 점 덕분에 기존 건물 용적률을 유지하는 것은 물론, 주차장 면적도 확보할 수가 있다.
방송인 서장훈 역시 이 점을 활용했다. 그가 매입한 양재동 빌딩은 상업 지역에 속해 10층 이상 건물로 신축할 수가 있었다. 양재역 2번 출구 바로 앞에 위치해 신축 시 꾸준한 임대 수익도 기대 가능하다. 그러나 서장훈은 건물 내외부 리모델링만을 거쳤다. 현행법상 도시 미관을 위해 옥외 광고판 신설이 금지되어 있어, 건물 신축 시 광고판을 없애야 했기 때문이다. 그러나 해당 광고판은 장기 계약을 맺어 현재 서장훈에게 건물 임대 못지않은 수익을 안겨주고 있다. 게다가 리모델링으로 건물 가치를 끌어올림으로써, 임차인과 시세 차익을 모두 잡은 상황이다.
이처럼 리모델링의 가장 큰 장점은 수익성이 이전보다 훨씬 극대화된다는 것이다. 계단식 건물에 엘리베이터가 생겨나거나, 낡은 외관이 새것처럼 바뀌면 자연스레 임차인을 끌어모을 수밖에 없다. 상승한 건물 가치만큼 임대료를 올릴 수도 있다. 게다가 강남처럼 이미 상권이 형성된 지역은 빌딩 거래가 비교적 활발해 시세 차익에 대한 기대감도 크다.
자칫 공사비 늘어날 수도···
그러나 리모델링에 앞서 건물 상태를 꼼꼼히 파악할 필요가 있다. 공사 과정에서 변수가 발생하면 추가 비용이 발생할 가능성이 크기 때문이다. 따라서 건축물대장을 통해 먼저 리모델링 가능 여부를 살피는 것이 중요하다.
나아가 설계도면 확인도 필수다. 준공 30년을 넘어가는 건물은 도면이 따로 없거나, 설사 있더라도 실측과 어긋나는 경우가 존재한다. 게다가 도면에 배관 등의 건물 구성 요소가 적혀있지 않을 수도 있다. 이는 곧 공사의 정확도를 떨어뜨리고, 누수와 결로 문제를 가져오므로 공사 전후에 미리 확인하는 것이 좋다.
가장 먼저 고려해야 하는 요소는 단연 리모델링이 안겨다 줄 수익이다. 적지 않은 비용을 들여 건물을 변신시켰는데, 기대와 다르다면 투자는 실패한 셈이다. 그러니 아예 건물 매입 전 매입 가격과 리모델링 비용, 그리고 공사 후 예상되는 임대 수익을 미리 분석해야 한다. 이때 재매도 시 얻는 시세 차익은 리모델링 비용 이상이어야 의미 있는 투자다. 일반적으로 투자자들 사이에서는 리모델링 3년 후의 투자 수익률이 12%를 넘어야 한다는 의견이 주를 이루고 있다.
건물이 점차 낡아갈수록, 그 가치 역시 떨어질 수밖에 없다. 리모델링은 이런 노후화된 건물이 꽃단장할 기회다. 건물의 기존 기능을 끌어올리면서, 매입할 때는 몰랐던 매력을 발견할 수도 있다. 노후화된 건물을 보유하고 있거나, 부동산 투자 자금이 부족한 사람이라면 리모델링을 한 번 눈여겨보는 것을 추천한다.
건축물의 대수선, 개축, 리모델링 차이점
건축물의 수명이 다할 때까지 한 번도 고치지 않고 그대로 사용하는 사람은 아마도 없을 겁니다. 건축물의 일부가 손상, 파괴되거나 노후화돼서 기능을 수복 혹은 향상시키려는 경우도 있고, 상업용 건축물의 경우에는 사용목적이 바뀌거나 원활한 임대를 위하여 디자인 트렌드에 맞게 고치기도 합니다. 「건축법」은 건축물을 고치는 행위 중 손상, 파손된 화장실 타일을 교체하거나 벽지를 바르는 것과 같은 소소한 수선(修繕)과 큰 범위의 수선을 구분하고, 전자는 건축주(소유자 또는 관리자)가 자유롭게 할 수 있도록 하되 후자는 수선의 범위 등에 따라 관리하고 있습니다.
해리포터의 9와 3/4 승강장으로 친숙한 런던 킹스크로스 기차역: 1987년 화재 후 수선(Restoration)을 마친 상태의 중앙 홀 내부 모습
<출처: (CC BY-SA) Colin@Wikimedia Commons>
* 영국 설계회사인 Arup이 디자인한 강철 구조의 지붕은 마치 폭포를 거꾸로 뒤집은 듯한 형상으로 지면으로부터 솟아오른 물줄기(흰색 강철 그리드)가 폭포수처럼 승객들의 머리 위로 쏟아져 내리는 이미지를 형상화했다(Long, Kieran(14 March 2012). “All change at King’s Cross”. London Evening Standard. p. 34.).
손상, 파손되거나 노후화된 건축물을 고쳐 사용하는 것은 리노베이션(renovation), 리모델링(remodeling), 개축, 대수선 등 다양한 명칭이 사용되지만, 「건축법」에서 사후적으로(사용승인 후) 건축물의 허가(신고)요건을 바꾸어 수선하는 행위는 크게 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축 5가지로 규정되어 있습니다.
사용승인 후 건축물의 허가요건을 바꾸어 수선하는 행위 개념 Ⓒ이재인
건축계획 측면에서 리노베이션은 용도변경과 건축물의 물리적 변경을 동시에 수반하는 경우에 사용되는 용어입니다. 하지만, 「건축법」에서는 ‘개축’을 renovation(리노베이션)으로 번역하고 있으며, 건축계획 측면의 리노베이션 개념(용도변경+건축물의 물리적 수선)은 「건축법」에 규정되어 있지 않습니다.
「건축법」에서 ‘개축(renovation)’과 ‘대수선(substantial repair)’은 건축 안전이라는 측면에서 개념적으로 구분하고 있습니다. ‘개축’은 건축물 전체를 해체하거나 그에 준하는 정도로 해체하는 수선으로서 가장 큰 범위의 수선으로 판단하여 건축행위(※건축 중 개축 참조)의 범위에 포함하고 있습니다. 반면에 ‘대수선’은 건축물의 주요구조부를 변경하지만 건축물을 해체하는 수준에는 미치지 않는 정도의 수선으로 규정하여 ‘개축’보다는 수선의 범위가 작아서 건축행위에는 포함되지 않습니다. 리모델링은 노후한 건축물(사용승인 후 15년 이상)의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축 또는 개축하는 행위를 의미합니다.
수선의 개념범위와 「건축법」 적용대상으로서의 큰 범위의 수선 Ⓒ이재인
1. 개축 <출처: pixabay.com>
2. 대수선 <출처: Wikimedia Commons>
3. 건축물 페인팅 <출처: (CC BY) Biswarup Ganguly@Wikimedia Commons>
01. 대수선의 개념과 범위
페인트칠이나 벽지를 바르는 등의 작은 수선(修繕)에 비해 건축물의 구조를 변경하는 큰 수선(大修繕)은 건축 위험을 초래할 수 있다고 판단하여 「건축법」에서 관리대상으로 규정하고 있지만, 「건축법」 상 건축행위(신축·증축·개축·재축·이전)에는 해당하지 않습니다.
「건축법」이 큰 수선으로 규정하는 행위는 주요구조부(※건축의 5가지 건축행위 중 주요구조부 이미지 참조)를 수선하거나 변경하는 행위 등을 의미합니다.
‘대수선’이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
<「건축법」 제2조 제1항 제9호>
주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위이자 「건축법」 상 허가(신고) 대상으로서의 ‘대수선’ 범위는 총 9가지입니다(「건축법 시행령」 제3조의 2).
• 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것
• 기둥을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
• 보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
• 지붕틀(지붕틀의 범위에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것
• 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
• 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
• 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함)를 변경하는 것
• 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선또는 변경하는 것
• 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것
1. 대수선 사례: 기둥의 해체 Ⓒ이재인
2. 대수선 사례: 기둥의 증설 Ⓒ이재인
1. 대수선 사례: 기둥의 3개 이상 수선 Ⓒ이재인
2. 대수선 사례: 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장)의 변경 사례 Ⓒ이재인
주요구조부의 수선 중 바닥 슬래브의 수선은 규정되어 있지 않다 Ⓒ이재인
「건축법」에서 주요구조부의 수선이나 변경을 큰 범위의 수선으로 규정하고 관리하는 목적은 수선과정에서 건축 위험을 초래할 수 있기 때문입니다. 그런데 관리대상 주요구조부에서 바닥(슬래브)의 수선을 배제하고 있다는 점은 다소 의외인데요, 결국「건축법」에서 바닥 슬래브를 잘라내는 등의 수선은 위험한 건축행위가 아닌 것으로 판단하고 있다는 의미가 되니 어떠한 행정행위(허가[신고])도 수반하지 않고 자유롭게 할 수 있습니다.
「건축법」에서 개축과 대수선을 위한 주요구조부 규정 비교 Ⓒ이재인
02. 리모델링(remodelling)
리모델링은 건축물을 부수고 새로 지을 때, 고쳐서 사용할 수 있는 건축물들은 가능한 한 재사용하자는 취지로 만들어진 규정으로, 우리나라 건축물의 수명이 외국보다 짧다는 문제점에서 출발합니다. 따라서 관련규정들은 리모델링을 정책적으로 독려하기 위한 인센티브 규정들로 구성되며, 노후화된 건축물(사용승인 후 15년 이상)을 대상으로 한다는 것이 특징입니다.
‘리모델링’이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.
<「건축법」 제2조 제1항 제10호>
리모델링의 개념: 사용승인 후 15년 이상 된 건축물의 대수선+(수평, 수직) 증축 Ⓒ이재인
「건축법」 상 리모델링 관련 인센티브 규정
「건축법」에서 관리하고 있는 수선행위로서 개축, 대수선, 리모델링 행위 규정을 요약해 보면 다음과 같습니다.
• 개축은 「건축법」 상 건축행위이고, 대수선은 「건축법」 상 건축행위가 아닙니다.
• 개축과 대수선 규정은 개념적으로 주요구조부의 수선 범위(해체 수준의 건축행위와 주요구조부의 수선)에 따라 건축안전의 위계를 구분하여 관리하고자 했으나, 개축이라는 건축행위의 관리 범위를 넓혀(일부 해체의 범위 규정) 건축안전을 폭넓게 관리하려는 의도와 맞물려 개축(일부 해체)과 대수선의 구분을 모호하게 만들고 있습니다.
• 개축(일부 해체)과 대수선이 주요구조부를 동일하게 규정하고 있어 구분이 모호한 반면, 주요 구조부에서 바닥(슬래브)은 개축과 대수선에서 모두 규정하고 있지 않습니다.
• 리모델링은 용어 그 자체만으로는 건축물 수선의 새로운 개념으로 인식될 수 있으나, 「건축법」에서 규정 당시 리모델링 활성화를 목적으로 인센티브 규정에 치중하여 개축, 대수선과의 명확한 구분이 규정되어 있지 않아 아쉬움이 남습니다.
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.
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노후건물 리모델링 투자, 철저한 사전 검토가 필요하다
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최근 몇 년간 노후 건물에 대한 투자문의가 많았었다. 저평가된 노후 건물을 매입하여 리모델링을 하면 임대수익도 올릴 수 있고 건물 가치도 상승 할 수 있다는 기대감이 반영된 투자관심으로 판단된다. 하지만, 가장 중요한 리모델링의 건축행 위 범위를 어디까지 고려하고 있는지, 그 건축행위가 행정 절차상 신고 사항인지, 허가사항인지 등 세부적인 검토없이, 투 자 건물의 위치와 매매금액만을 고려하고 매입부터 진행하려는 경우가 대부분이었다. 노후 건물은 주변시세 대비 낮은 매 매금액으로 형성되어 있고 기존 건축물의 뼈대는 남긴 상황에서 리모델링 비용도 적게 들어가는 것으로 생각하는 경우가 많았었다. 하지만, 노후건물 투자는 일반적인 수익형건물 보다 더 많은 검토가 필요하다. 상담사례를 통해 그 내용을 파악 해 보기로 한다.
– 노후건물 리모델링 상담사례
서울시 노원구에 거주하는 A씨, 사거리 코너변에 위치한 지상2층 노후 건물을 매입하여 3개층 증축 후 근린생활시설로 리 모델링을 고려하고 있었다. 현 2층규모에서도 투자대비 수익률이 4%대가 형성되어 있어, 리모델링만 한다면 가치가 상승 할 것으로 기대하고 상담을 요청한 사례이다.
상기 건물은 1976년 8월에 준공된 건물로 건축물대장상 주구조가 연와조(벽돌구조)건물로 확인되어 리모델링 투자리스크 가 확인되었다. 첫째, 증축이 어려울 수 있다. 대상 건물은 준공 연한이 45년 경과하여 노후화가 상당히 진행되었으며, 건 물 주구조가 연와조(벽돌구조)인 경우에는 증축 하중에 따른 구조 안전성 검토 없이는 증축 허가가 제한적일 가능성이 크 다. 둘째, 리모델링 비용이 신축비용보다 더 높을 수 있다. 증축 시 건물의 주요 구조부를 보강하거나 수선과 변경을 해야 하는 대수선이 예상되는 만큼 처음에 예상했던 리모델링 예산을 초과 할 수 있다. 셋째, 증축 규모에 따른 건축물용도에 필 요한 주차장 면적 확보도 필요하다. 증축되는 상가 부문에 필요한 추가적인 법정주차대수가 필요하다. 하지만 대상 건물 은 건폐율이 높아 추가적인 주차장 면적 확보가 어려운 상황이었다.
건축 내외관 확인과 건축도면을 통한 전문가의 검토가 동반되어야 한다. 일반인이 확인하고 검토하기 어려운 건축행위 범 위에 따라 건물의 내부구조 및 인입시설(건물을 사용하기 위한 기반시설_상하수도관, 전기, 가스시설 등)변경 가능여부 등 을 고려하여야 한다.
– 노후 다가구주택 증축 상담사례
서울시 서초구에 거주하는 B씨, 주거밀집지역에서 일부 상권이 형성되는 권역이 확인되어 권역 내 위치한 다가구주택 매 입 후 리모델링을 고려하였다. 총 4개층 건물에서 1층부 4가구만 철거한 후에 카페로 변경하면 리모델링 투자비용도 적게 들고, 건물 가치는 상승 할 것으로 기대했기 때문이다. 건축물대장상 철근콘크리트 구조이고 건축 연한도 13년이 경과되 어 무리가 없을 것으로 판단하였다.
상기 건물의 경우, 리모델링을 진행하는 데 무리가 없는 것으로 판단 할 수 있으나, 전문가의 검토가 꼭 필요 했던 사례였 다. 첫째, 구조변경 및 공간 확장이 제한적일 수 있다. 1층을 카페로 변경 시 공간 확보를 위하여, 주요 구조부(기둥, 내력 벽, 보 등)를 변경 및 보강을 하여야 한다. 하지만, 대상물건의 경우 도시 가스관 및 상하수도관이 내력벽을 통해 1층부터 상층부까지 각 가구별로 연결되어 있어 해당 연결관 이관이 어려운 상황이었다. 둘째, 상가와 주거시설 출입구는 별도로 설치해야 하는 것을 검토할 필요가 있다. 대상 건물은 출입구와 계단이 중앙 한 곳에 연결되어 있어, 1층 카페로의 출입구 와 상층부 주거시설로 출입하기 위한 별도의 출입구를 설치해야 상황으로 리모델링 비용의 예산초과 및 상층부 주거 임차 인의 동의가 쉽지 않아 투자를 포기하였다.
-노후건물 리모델링 투자를 위한 사전조사
노후건물 리모델링은 대수선을 하거나 일부 증축 하는 행위이다. 법적으로 면적 증가를 허용여부와 건축허가를 받아야 하 는지, 신고만 해도 되는지도 건축행위 범위에 따라 상이하다.
우선, 투자 지역의 조사 및 투자대상 노후 건물이 정해졌다면 투자목적에 맞는 건축이 가능한지와 리모델링 비용을 정확하 게 파악하여야 실패를 최소화 할 수 있다. 사전조사 절차를 간략히 정리하면 아래와 같다.
첫째, 토지이용계획확인원 확인은 필수이다. 부동산 투자 시 가장 기본인 토지의 활용 가능 범위 및 제한사항등을 확인하 고 해당 지역·지구에 따른 건축물용도상의 허용 가능 용도를 체크해야 한다.
둘째, 건축물대장을 확인해야 한다. 건축물의 구조와 연한 등을 확인하여, 내가 매입 후 건축행위 범위에 해당하는 리모델 링이 가능한지 확인하여야 한다.
셋째, 전문가와 동반하여 현장실사 및 건축도면을 통해 리모델링 가능 여부를 체크 해야 한다.
넷째, 리모델링 비용이 내가 예산으로 생각하였던 범위에서 가능한지를 확인하여야 한다.
다섯째, 토지매입 및 리모델링 비용을 고려하여, 향후 발생 가능한 임대수익를 검토해야 한다.
노후 건물을 매입하여 리모델링을 잘하면 신축보다 적은 비용으로 효과적인 임대수익과 건물가치를 상승시킬 수 있다. 하 지만, 핑크빛 기대만으로 리모델링 비용이 무조건 적게 들어갈 것이라는 생각은 바꾸어야 한다. 투자 건축물의 노후도와 구조, 위법 현황 정도에 따라 공사비 증가 및 리모델링이 불가할 수 있다는 사실을 인지하고 철저한 사전조사를 통한 투자 를 검토해야 할 것이다.
배영준 국민은행 부동산 전문위원
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