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건폐율이 수평적 건축밀도라면 용적률은 수직적 건축밀도라고 생각하면 된다. 연면적은 건축물에서 각 층의 바닥면적 합계(지하는 제외)를 나타내므로 대지 내 건물이 얼마나 많이 들어가는지 알 수 있다. 용적률이 높다는 것은 높게 건물을 지을 수 있다는 의미다.
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건폐율과 용적률이 무엇인가요? > 120주요질문 > 시민소통 …
▣ 건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 예를 들면, 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 됩니다.
Source: opengov.seoul.go.kr
Date Published: 11/25/2021
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연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
건폐율이 바닥 넓이의 한계를 정한다면, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 기준이 됩니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적 …
Source: blog.hwenc.co.kr
Date Published: 10/21/2022
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계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률 – 지식살롱
용적률과 건폐율 – 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률 · 에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. · 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 5/24/2022
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용적률, 건폐율 개념과 차이
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다. 용적률은 위에서 대지면적에 대한 연면적(지상 층의 총 면적 합)에 대한 비율이다. 여기서 조금 계산이 …
Source: showmoneyflow.tistory.com
Date Published: 4/18/2022
View: 2110
건폐율과 용적률이란? – 오마이뉴스 모바일
오늘은 건폐율과 용적률에 대하여 살펴보겠습니다. 1. 건폐율 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건폐율을 규제하는 목적은 대지 …
Source: www.ohmynews.com
Date Published: 9/7/2022
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건폐율과 용적률 알아보기 – 치킨요정의 경제공부방
오늘은 부동산 투자의 필수 용어인 건폐율과 용적률에 대해 알아보겠습니다. 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적 그런데, 건폐율과 용적률을 …
Source: md2biz.tistory.com
Date Published: 3/22/2021
View: 9457
[부동산 공부] 용적률과 건폐율이란? – 대지면적과 건축면적 …
100평짜리 대지에 25평짜리 땅을 밟고 있는 건물이라 건폐율은 25%입니다. 하지만 각층마다 25평의 바닥이 있고, 4층짜리 건물이기 때문에 이 건물의 …
Source: soft.plusblog.co.kr
Date Published: 3/22/2021
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주제에 대한 기사 평가 건폐율 과 용적률
- Author: 이장림부동산TV
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- Date Published: 2019. 9. 21.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=HJkVfG1zpJ0
건폐율과 용적률이 무엇인가요? > 120주요질문 > 시민소통 > 정보소통광장
▣ 건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
예를 들면, 대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100으로 60%가 됩니다.
나머지 40%는 공지인데 현실적으로 40%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다.
그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다.
건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여 처마나 차양, 주택의 발코니 등
외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에
포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다.
▣ 용적률 : 용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율입니다.
예를 들면, 대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합,
50㎡×4=200㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 됩니다.
여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을
제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 피로티, 공중의 통행로,
공동주택의 피로티, 승강기탑/계단탑/망루,장식탑.옥탑,굴뚝.물탱크.기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 은 바닥면적에 산입 하지 않습니다.
건폐율과 용적율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 이는 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있음을 뜻하고있습니다.
좀 더 자세한 사항은 해당 자치구 건축과 또는 건축사사무소 등에 문의하시기 바랍니다.
▣ 건폐율과 용적률에 대한 조례
○ 조례 조회 경로 : 서울시청 홈페이지 → 통합검색 : “자치법규” 검색 → 법무행정서비스(http://legal.seoul.go.kr/) → 검색어 : “도시계획” 검색
→ 서울특별시 도시계획 조례 54조 건폐율, 55조 용적율 확인가능.
○ 건물 별 건폐율과 용적률 확인 경로 : 서울시 부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land/) → 부동산종합정보 → 검색방법 주소 입력 후 검색 → 건축물대장 확인
(건폐율/ 용적률 표출되지 않는 경우, 관할 자치구에서 정보를 공개하지 않는 부분임. 건축물대장 발급시 확인 가능)
연면적? 건폐율? 용적률? 부동산 기초 용어 알아보기
안녕하세요. 한화건설입니다. 🙂
부동산 기사를 읽거나 TV 뉴스를 시청하다 보면 건폐율, 용적률이란 용어를 자주 접하게 됩니다. 건폐율과 용적률은 부동산에 있어 기본적인 개념이지만 평소 관심이 없던 분들이라면 혼동하기도 쉬운데요, 이 수치를 잘 이해하면 내가 살 집의 쾌적성을 가늠하거나 투자할 땅의 향방을 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.
그래서 오늘은 부동산 기초 용어를 짚어보려 합니다. 각 단어의 정확한 의미부터 계산 방법까지, 그림과 함께 알아볼까요?
■ 건물의 대지면적 / 건축면적 / 연면적이란?
건폐율과 용적률을 이해하기 위해선 우선, 두 개념의 산정 기준이 되는 ‘면적’에 대한 이해가 필요합니다.
먼저 대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데, 부동산에선 해당 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기라 할 수 있습니다. 여기서 ‘수평투영면적’이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외됩니다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 300㎡ 이라면 연면적은 300×3=900㎡이 됩니다.
■ 건폐율 – 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있을까?
‘면적’개념에 대한 기초를 다졌으니 이제 본격적으로 건폐율에 대해 알아볼까요?
건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 지표로서, 대지면적 대비 건축면적으로 산출합니다. 쉽게 말해 대지면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 얼마나 되는지를 나타내는 비율입니다. 가령 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 60%가 됩니다.
정부는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 통해 건폐율을 용도지역별로 제한하고 있습니다. 각 건축물마다 대지에 여유 공간을 남겨 도시의 과밀화를 억제하기 위해서입니다. 또한 일조·채광·통풍 등을 원활하게 하여 쾌적한 생활환경을 조성하고 비상시에 대비하려는 목적도 있습니다.
같은 대지면적이라도 허용된 건폐율이 높으면 더 넓은 건물을 지을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 똑같은 100㎡의 땅을 구입했더라도 건폐율이 50% 이하로 제한된 곳에선 바닥면적 50㎡까지, 건폐율이 90% 이하로 제한되면 바닥면적 90㎡ 까지의 건물을 지을 수 있습니다.
■ 용적률 – 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있을까?
건폐율이 바닥 넓이의 한계를 정한다면, 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 기준이 됩니다. 용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적 비율로 산출하는데요, ‘건폐율 X 건물 층 수’로 계산하시면 보다 쉽게 계산하실 수 있습니다. 예컨데 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물의 경우, 건폐율 50%에 4를 곱한 200%가 용적률이 되는 것입니다.
건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 제한을 받습니다. 용적률 제한 기준이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 것이며, 이는 곧 건물을 더 높게 지을 수 있다는 것을 의미합니다.
한편, 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 연면적 제한을 받지 않기 때문에 용적률 산출 시 이점을 꼭 유념해야 합니다. 앞서 예로 든 대지면적이 100㎡, 1개 층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물이 알고 보니 지하 1층~지상 3층 규모에 지상 1층은 주차장이라면, 용적률은 100%가 됩니다. 지하 1층과 지상 1층 주차장이 연면적에서 빠지기 때문입니다.
지금까지 총 5가지의 부동산 기초 용어를 살펴봤는데요, 헷갈리기 쉬운 용어들이지만 개념을 확실히 익히신다면 건축물의 규모와 가치를 가늠하거나 부동산 정보를 파악하시는 데 큰 도움이 될 것입니다.
한화건설은 더욱 유용한 부동산 정보와 함께 찾아오겠습니다.
계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률
국가는 도시기반시설의 용량에 맞추어서 ‘용적률’과 ‘건폐율’로 해당 지역의 밀도를 관리 하는데요.이번 시간에는 건축물의 입체적(수직적)인 밀도를 의미하는 용적률 개념과 건축물의 평면적(수평적)인 밀도를 의미하는 건폐율의 개념 그리고건폐율 · 용적률 계산방법 및용도지역별 건폐율과 용적률에 대해 설명을 해드리겠습니다.
목차
건폐율과 용적률의 개념
건폐율 용적률 계산방법
용도지역별 건폐율과 용적률
용적률과 건폐율의 개념
1) 건폐율이란?
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율 을 말합니다.
을 말합니다. 여기서 대지면적 이란 건축할 수 있는 대지의 넓이 를 말하며, 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적입니다.
이란 를 말하며, 건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개 층의 면적입니다. 단, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로 산정합니다.
즉, 건폐율은 한마디로 “얼마나 넓게 지을 수 있나”를 말해주는 것입니다.
2) 용적률이란?
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적 비율 을 말합니다.
여기서 건축물의 지상층 연면적 이란 지상건물 각 층의 바닥면적 합계 를 말합니다.
이란 를 말합니다. 단, 1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계를 지상층 연면적으로 산정합니다.
또한, 지하층의 면적은 포함하지 않고 지상 부분 건축물의 바닥면적만을 기준으로 계산합니다.
즉, 용적률은 한마디로 “몇 층높이 까지 높게 건물을 지을 수 있나”를 말해주는 것입니다.
용적률과 건폐율 계산방법
1) 건폐율 계산방법
“건폐율 = 대지면적에 대한 건축면적의 비율”
즉 , “건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100” 입니다.
입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 건축면적을 구하는 수식으로 변경해서 활용하시면 편리합니다.
변경하면, “건축면적 = 대지면적 × 건폐율” 이 됩니다.
이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 면적이 300㎡이고 건폐율이 60%라고 가정을 한다면, A라는 토지에는 ” 300㎡ × 60% = 180㎡ “입니다. 따라서, A라는 토지에는 건축물의 바닥면적이 최대 180㎡까지 건물을 지을 수 있는 것입니다.
2) 건폐율 계산방법 예제
건폐율-설명-예시
위 그림의 예제처럼 대지면적 100평에 건축면적 50평의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.
” 건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100 = (50 ÷ 100) × 100 = 50% “가 됩니다.
“가 됩니다. 따라서, 만약 건폐율이 80%라면 건축물 바닥면적으로 80평까지 건물을 더 넓게 지을 수 있습니다.
3) 용적률 계산방법
“용적률 = 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율”
즉, “용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100” 입니다.
입니다. 활용적인 측면에서는 위 수식을 지상층 연면적을 구하는 수식으로 변경하면 편리합니다.
변경하면, “지상층 연면적 = 대지면적 × 용적률” 이 됩니다.
이 됩니다. 예를 들어 A라는 토지의 대지면적이 300㎡이고 용적률이 200%라고 한다면, ” 300㎡ × 200% = 600㎡ “가 됩니다. 따라서, A라는 토지에는 최대 600㎡ 한도 내에서 지상층 연면적을 건축할 수가 있습니다.
4) 용적률 계산방법 예제
용적률-설명-예시
위 그림의 예제처럼 ‘대지 100평’에 ‘지상 1 ~4층까지 각층 50평씩 총 200평’ 그리고 ‘지하 1층에 50평’의 건물을 짓는다고 가정을 해보겠습니다.
“용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100 = (200 ÷ 100) × 100 = 200%” 가 됩니다.
가 됩니다. 다만, 위에 용적률 계산할 때는 지하층의 면적은 포함하지 않는 것에 주의하셔야 합니다.
용도지역별 건폐율과 용적률
[국토계획법]에 의한 용도지역은 9개로 나누어져 있고, 그중에서 “도시지역”은 시행령에 의해 16가지로 세분화되어 있어 총 21개의 용도지역이 있는데요. (▶용도지역 확인방법) 정부는 토지의 효율적인 이용을 위해 용도지역별 건폐율과 용적률을 다음과 같이 법으로 규정하고 있습니다.1) 도시지역
용도지역 건폐율 용적률 주거지역 제1종 전용주거지역 50% 이하 100% 이하 제2종 전용주거지역 50% 이하 150% 이하 제1종 일반주거지역 60% 이하 200% 이하 제2종 일반주거지역 60% 이하 250% 이하 제3종 일반주거지역 50% 이하 300% 이하 준주거지역 70% 이하 500% 이하 상업지역 중심상업지역 90% 이하 1,500% 이하 일반상업지역 80% 이하 1,300% 이하 근린상업지역 70% 이하 900% 이하 유통상업지역 80% 이하 1,100% 이하 공업지역 전용공업지역 70% 이하 300% 이하 일반공업지역 350% 이하 준공업지역 400% 이하 녹지지역 보전녹지지역 20% 이하 80% 이하 생산녹지지역 100% 이하 자연녹지지역 100% 이하
2) 관리지역
용도지역 건폐율 용적률 보전관리지역 20% 이하 80% 이하 생산관리지역 20% 이하
80% 이하 계획관리지역 40% 이하 100% 이하
3) 농림지역
용도지역 건폐율 용적률 농림지역 20% 이하 80% 이하
4) 자연환경보전지역
용도지역 건폐율 용적률 자연환경보전지역 20% 이하 80% 이하
지금까지 용적률과 건폐율의 개념 및 계산방법 그리고 용도지역별 건폐율과 용적률에 대해서 소개를 해드렸는데요. 여러분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다.
경제야쉽게놀자(주식, 부동산, 경제/통계 이야기)
아파트의 매물을보면 용적률과 건폐률이라는 수치가있다. 이 수치들이 무엇을 의미하는지 부동산 매물을 처음 접하거나 사회초년생, 첫 주택구입자들은 전혀 이해하지 못할 수 있다. 이 용적률과 건폐율이 어떻게 계산이되는지 또 이 수치가 재개발이나 재건축에 얼마나 큰 영향을 끼치는지 알아보도록 하겠다.
용적률
용적률이라는 개념은 아파트가 한참 들어서기 시작하고 중요해졌다. 그 이유는 바로 토지 때문이다.
용적률의 사전적 개념은 건물의 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이라고 정의하는데, 아파트를 건설하기위해서는 아파트를 건설할 땅이 있어야한다. 연면적이라하면 층수 마다의 모든 면적을 합하여 계산한다. 바로 아래와 같은예시를 들어보도록 하자.
땅이 하나가 있고, 100평이라고 가정한다. 그리고 1층짜리 건물 하나가 있다고 가정하고, 이 1층짜리 건물의 바닥 넓이는 50평이다. 그렇다면 건물의 연면적은 50평이되는 것이며, 땅의 넓이는 100평이 되는것이다.
위 그림과 같은경우는 50/100*100%를 계산한다면 50%가 나온다. 즉 위 그림의 경우는 용적률이 50%인 건물인 것이다. 과거 단독주택의 경우 땅이 있고, 건물 면적은 당연히 땅보다 작으며, 나머지 공간은 마당이나 밭으로 쓰는 형태가 대부분이였지만, 현재 건물들은 어떠한가? 고층으로 건물을 세운다. 그렇다면 아래와 같은 경우는 어떨까?
위 그림의 같은 경우는 1층 50평, 2층 50평이다. 이런 경우는 건물 면적이 50평+50평 = 100평으로 계산된다. 그렇다면 용적률은 건물면적/땅의 넓이 *100% 이므로, 100평/100평 *100% = 100% 즉 같은 넓이만큼을 한층을 더 쌓게되면 용적률이 2배로 상승된다. 그럼 숫자를 다시 바꿔보자.
이번에는 하나의 층이 30평인 건물로 총 3층으로 이뤄져있다. 이 경우는 건물 면적이 30+30+30 = 90평이 될 것이며, 땅의 넓이는 100평임으로 90/100*100%를 하면 90%가 나온다. 즉 위와 같이 건물을 세울 경우는 용적률이 90%인 셈이다.
이정도면 충분히 용적률에 대해서 이해 할 수 있을 것이라 생각한다. 위 예시는 ‘평’으로 계산하였지만 ‘제곱 미터’로도 충분히 계산할 수 있다. 참고로 용적률은 지하층을 제외한 지상층의 면적합계만 포함한다. 용적률이 높다는것은, 한개의 건물에 좁은 집이 여러개 밀집되어있거나 큰 면적의 집이 높게 쌓아져있음을 의미한다.
아래 건물은 송파에있는 송파파크하비오푸르지오로, 오피스텔이 밀집한 건물이다. 이 거물의 용적률은 599%인데, 외관을 보면 닭장 마냥 빼곡히 밀집되어있다. 이런 건물의 단점은 세대가 많기 때문에 주차문제부터 공간에 비해 사람이 많다는건 사람들 간 문제도 커질 수 있다는 점이다.
건폐율
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율이다. 용적률은 위에서 대지면적에 대한 연면적(지상 층의 총 면적 합)에 대한 비율이다. 여기서 조금 계산이 혼동이 올 수 있으니 바로 예시로 들어가보자.
이 건물의 건폐율은 50평/100평 *100% = 50%다.
마찬가지로 용적률은 50평/100평 *100% = 50%다.
위 건물의 경우 건폐율은 50평/100평 *100% = 50%다. 아까도 말했듯이 대지면적에 대한 건축면적의 비율일 뿐, 다른 층의 면적은 합하지 않는다. 위 건물의 용적률은 (50평+50평+50평) /100평 *100% = 150%다.즉 위 건물은 건폐율 50%, 용적률 150%가 되는 것이다.
건폐율이 높다는건 면적 대비에 건축물만 있거나, 다수의 ‘동’이 존재하는 경우는 건물이 다닥다닥 붙어있다는것이다. 그렇다면 다음과 같은 예시로 한번에 이해해보자. 30평으로 이루어진 3층짜리 2개 동과 10평으로 이루어진 3층짜리 1개 동이 있다. 이런 경우 건폐율과 용적률은 다음과 같이 계산할 수 있다.
건폐율 (각 동의 1층면적만 고려) (30평 + 30평 + 10평) / 100평(땅 면적) * 100% = 70%
용적률 (모든 동의 면적 합) (30평*6개 + 10평*3개) / 100평(땅 면적) * 100% = 210%
즉 위 건물은 건폐율 70% 용적률 210%인 건물이다. 이 수치가 왜 중요할까?
주거지역 건폐율 용적률 기준(용적률과 건폐율이 중요한 이유)
대한민국에서 주거를 지을땐, 아래와 같이 구분되며 이 구분에 따라 건폐율과 용적률의 제한이 존재한다.
(아래 수치는 기준 법률이며, 지방자치단체별로 다를 수 있다.)
주거지역 분류
제 1종 전용주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 50% 이상 100% 이하
제 2종 전용주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이상 150% 이하
제 1종 일반주거지역 건폐율 60% 이하 용적률 100% 이상 200% 이하
제 2종 일반주거지역 건폐율 60% 이하 용적률 100% 이상 250% 이하
제 3종 일반주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이상 300% 이하
준주거지역 건폐율 70% 이하 용적률 200% 이상 500% 이하
주거지역 분류는 구글에 “토지이음”을 검색한 후 주소를 넣으면 알 수 있다.
주거지역 분류에따라 건폐율과 용적률 제한이 존재하는데, 건폐율과 용적률이 중요한 이유는 첫번째 거주의 환경 두번째 투자의 가치라고 생각한다. 건폐율과 용적률이 매우 높은 건물들은 그만큼 좁은 면적에 우겨넣는 형태이다. 쉽게 이야기하면 건폐율과 용적률이 높을수록 집은 닭장 같은 형태로 바뀐다. 밀집이 높다는건 그만큼 주차장문제, 층간소음문제에 그대로 노출 될 수 있으며 출퇴근 시간만해도 우르르르 나갔다 들어왔다 할 것이다. 사람이 적당히 있을때 문제는 크게 없지만, 매우 많다면 문제가 당연히 생긴다.
두번째는 투자의 가치다. 만약 자기가 산 매물이 제 3종 일반주거지역으로 분류되었는데, 구매한 아파트가 30년이 넘었고 건폐율 30%, 용적률 120%의 건물이라면? 제 3종 일반주거지역 건폐율 50% 이하 용적률 100% 이상 300% 이하 즉 건폐율은 20%만큼 여유가 있고 용적률은 180%만큼 더 지을 수 있다라고 말할 수 있다. 이렇다면, 재건축을 했을때 건설사들도 건폐율 20% 용적률 180%만큼의 ‘동’이나 ‘호’를 더 지을 수 있어 그만큼 이득을 볼 수 있어 재건축할 확률이 크다.
반대로 자기가 산 매물이 똑같이 제 3종 일반주거지역이지만 건폐율 49% 용적률 299%의 건물을 샀다고 한다면, 건설사들도 재건축했을때 얻을 수 있는 이익이 적기때문에 입주민들이 큰 비용을 들여서 재건축하지 않는한 건설사들이 적극적으로 하겠다고 제안하진 않을 것이다. 리모델링이나 재건축을 해도 추가로 지을 수 있는 ‘동’ ‘호’가 없으니, 지으나마나 수익이 나지않는 아파트기 때문이다.
건폐율과 용적률이란?
여섯 번째 입니다. 오늘은 건폐율과 용적률에 대하여 살펴보겠습니다.
1. 건폐율
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다.
건폐율을 공식으로 표시해 보면 다음과 같습니다.
건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100.
예를 들어 100평의 대지에 70평짜리 건물을 지었다고 해보겠습니다. 이 경우 건폐율은 70%가 됩니다(70 / 100 * 100 = 70).
건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것입니다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 것입니다. 그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것이지요.
그러므로 건폐율은 높은 것이 좋습니다. 건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다. 그리고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.
참고로 다음은 국토의 계획 및 이용에 관한 벌률 시행령에 정하여진 용도지역별 건폐율 입니다.(시행령 제84조)
▲ 국토의 계획 및 이용에 관한 벌률 시행령에 정하여진 용도지역별 건폐율(시행령 제84조) ⓒ 홍용석 가끔 부동산에 관계된 분들 중에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 정한 건폐율의 수치를 외우고 다니시는 분들이 계십니다. 이것은 중개실무나 실제 건축에 아무런 의미가 없습니다. 구체적인 개별 토지의 건폐율은 그 토지가 속하는 해당 지방자치단체의 ‘도시계획조례’로 정합니다.
위에서 살펴본 국토계획법 시행령의 수치는 이 범위 안에서 구체적인 건폐율을 해당 지자체의 조례로 정하라 하는 것일 뿐 더 이상의 의미가 없습니다.
예를 들어 용도지역별 국토계획법 시행령의 건폐율과 제주시 도시계획조례로 정한 건폐율을 비교해 보겠습니다.
▲ 용도지역별 국토계획법 시행령의 건폐율과 제주시 도시계획조례로 정한 건폐율 비교 ⓒ 홍용석 제주시에 있는 토지는 제주시 도시계획조례로 정한 건폐율 제한에 따라야 합니다. 예를 들면 제주시에서 용도지역이 제1종 전용주거지역인 토지에 주택을 건축할 때는 건폐율을 40% 이하로 하여야 합니다(국토계획법 시행령의 수치인 50%가 아님).
또 제주시에 있는 준주거지역에서 주택을 건축하는 경우에는 건폐율이 60%를 초과할 수 없습니다(70%가 아님에 주의). 토지를 매입하실 때 해당 토지의 건폐율이 얼마인지는 반드시 거래당사자 본인이 해당 지자체 조례를 통해서 확인하시기 바랍니다.
2. 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 용적률을 공식으로 표현하면 다음과 같습니다.
용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100
용적률의 개념을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 100평의 대지가 있습니다. 여기에 바닥면적이 70평인 건물을 3층으로 지었습니다. 그러면 이 건축물의 연면적(각 층 바닥면적 합계)은 210평이 됩니다. 따라서 용적률은 210%가 됩니다(210 / 100 * 100 = 210). 괄호안의 계산에서 앞에 있는 100은 대지면적이고, 뒤에 있는 100은 백분율로 계산하는 승수입니다.
또 다른 예를 들어 보겠습니다. 100평의 대지에 바닥면적이 70평인 건물을 6층으로 지었습니다. 이때는 건축물의 연면적이 420평이 됩니다. 따라서 용적률은 420%가 됩니다(420 / 100 * 100 = 420).
이때 주의하실 점이 있습니다. 원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 됩니다. 가령 바닥면적이 70평인 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었다면 이 건물의 연면적은 280평이 됩니다(70 * 4 = 280).
그런데 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적에는 지하층의 바닥면적은 포함되지 않습니다. 위의 예에서 용적률 산정시의 연면적은 210평이 됩니다(70 * 3 = 210). 즉, 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다.
그리고 또 하나 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 바닥면적이 70평인 건물을 지하 1층 지상 3층으로 지었습니다. 그리고 1층은 전체를 주차장으로 사용합니다. 이 경우 이 건물의 연면적은 280평입니다(7 * 4 = 280). 그런데 이 건물의 용적률 산정용 연면적은 140평이 됩니다(지하층과 주차장으로 쓰이는 1층의 바닥면적은 제외되므로).
용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연면적의 비율이 높다는 것입니다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었다 즉, 건물의 층수가 많다는 것을 의미합니다. 따라서 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있습니다. 그러므로 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 당연히 용적률이 높은 토지가 용적률이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다. 그리고 이 용적률도 용도지역에 따라서 크기가 달라집니다.
▲ 국토의 계획 및 이용에 관한 벌률 시행령에 정하여진 용도지역별 용적률(시행령 제85조. 용적률의 상한선만 표시함) ⓒ 홍용석 건폐율과 마찬가지로 국토계획법 시행령에서 정한 용적률은 중개실무나 실제 건축에 아무런 의미가 없습니다. 구체적인 개별 토지의 용적률은 그 토지가 속하는 해당 지방자치단체의 ‘도시계획조례’로 정합니다.
예를 들어 용도지역별 국토계획법 시행령의 용적률과 제주시 도시계획조례로 정한 용적률을 비교해 보겠습니다'(용적률의 상한선만 비교함).
▲ 용도지역별 국토계획법 시행령의 용적률과 제주시 도시계획조례로 정한 용적률 비교(용적률의 상한선만 비교함) ⓒ 홍용석 건폐율과 마찬가지로 제주시에 있는 토지는 제주시 도시계획조례로 정한 용적률 제한에 따라야 합니다. 예를 들면 제주시에서 용도지역이 제1종 전용주거지역인 토지에 주택을 건축할 때는 용적률을 80% 이하로 하여야 합니다(국토계획법 시행령의 수치인 100%가 아님).
또 제주시에 있는 제2종 전용주거지역에서 주택을 건축하는 경우에는 용적률이 120%를 초과할 수 없습니다(150%가 아님에 주의). 토지를 매입하시는 경우 해당 토지의 용적률이 얼마인가 하는 것을 본인이 직접 해당 지자체의 조례를 통해 확인해 보시길 바랍니다.
오늘은 건폐율과 용적률에 대하여 살펴보았습니다. 다음에 계속하겠습니다.
건폐율과 용적률 알아보기
오늘은 부동산 투자의 필수 용어인 건폐율과 용적률 에 대해 알아보겠습니다.
대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적
그런데, 건폐율과 용적률을 이야기하기 전에 먼저 알아야 할 용어가 있습니다. 바로 대지면적과 건축면적, 바닥면적, 연면적인데요, 사전적 정의를 살펴보면 각각 다음과 같습니다.
1. 대지면적 : 대 지의 수평투영면적. 즉, 건축대상 필지 또는 부지의 면적. 건축선과 도로사이 면적이나 도시계획시설 면적은 제외함.
2. 건축면적 : 건축물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적.
3. 바닥면적 : 건물의 각 층 또는 그 일부로서, 벽, 기둥 등으로 이뤄진 구획의 중심선으로부터 둘러싸인 부분의 수평투영면적.
4. 연면적 : 대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적의 합계.
정리하면, 대지면적은 말그대로 대지의 면적을 의미하며, 건축면적은 통상적으로 1층 바닥의 면적(혹은 가장 넓은 층의 바닥면적), 바닥면적은 각 층의 면적, 연면적은 건물 내 바닥면적의 합계라고 이해하시면 됩니다.
건폐율이란?
건폐율은 건축밀도를 나타내는 지표입니다. <건축법>에서는 대지면적에 대한 건축면적의 비율 이라고 정의하고 있습니다.
그림을 통해 자세하게 알아볼게요.
그림과 같이 500 제곱미터 면적의 대지가 있습니다. 이 대지 위에 건물이 있습니다. 건물이 들어선 면적은, 대지의 50%에 해당하는 250 제곱미터입니다. 여기서 건폐율을 구한다면 다음과 같이 구할 수 있습니다.
건폐율 = ( 건축면적 / 대지면적 ) × 100 = ( 250 / 500 ) × 100 = 50 %
계산해보니 그림의 건폐율은 50%가 나오네요.
용적률이란?
용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 비율 입니다. 단, 지하층, 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외됩니다.
역시, 그림을 통해 자세하게 알아보겠습니다.
왼쪽 그림의 연면적은 1층 2층 바닥면적의 합인 500 제곱미터 가 되고, 오른쪽 그림의 연면적은 1, 2, 3층 바닥면적의 합인 750 제곱미터가 되겠습니다. 그렇다면, 용적률 공식에 대입해볼까요?
용적률 = ( 건축물 연면적 / 대지면적 ) × 100 왼쪽건물 : ( 500 / 500 ) × 100 = 100% 오른쪽건물 : ( 750 / 500 ) × 100 = 150%
계산해보니 각각 용적률 100%, 150%가 나옵니다.
건폐율과 용적률이 중요한 이유?
<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따르면, 땅의 용도별로 구분된 ‘용도지역’ 에 따라 건폐율과 용적률을 일정 이하로 제한 하고 있습니다.
용적률이나 건폐율을 제한함으로써 도시의 과밀화를 억제하고, 일조권, 채광권 등을 확보하여 쾌적한 생활환경을 조성하려는 것입니다.
즉, 어떤 용도지역이냐에 따라 건폐율과 용적률의 상한치가 다르기 때문에, 부동산 재건축 등의 목적으로 토지를 매매하려는 투자자들은 해당 토지의 건폐율과 용적률을 주의깊게 살펴봐야 합니다.
5층짜리 건물을 지을 생각으로 땅을 샀는데 사고보니 용적률이 100%인 용도지역이라면, 1~2층짜리 건물밖에 못 짓는 꼴이 될 수도 있다는 얘기죠.
마치며
오늘은 건폐율과 용적률에 대해 간단히 알아보았습니다. 막상 알아보니 간단한 내용이었네요~ 이러한 건폐율과 용적률이 실제로 어떻게 적용되는지를 확인하기 위해, 다음에는 용도지역, 용도구역 등과 관련된 포스팅을 해야겠습니다. ^^
[부동산 공부] 용적률과 건폐율이란? – 대지면적과 건축면적, 연면적으로 계산하기
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부동산 공부를 하면서 아파트나 상가 건물의 면적과 관련한 규제사항인 ‘용적률’과 ‘건폐율’ 규제에 대해서 많이 듣게 됩니다. 토지를 가지고 있다고해서 땅 주인 마음대로 건물을 올릴 수는 없습니다. 토지의 용도에 따라서 건물의 건폐율과 용적률의 제한을 받게 되는데요. 건폐율과 용적률의 정확한 의미에 대해서 정확히 알고 있어야 합법적인 건축물을 지을 수 있습니다. 또 한, 재건축 아파트를 구입할 때에 사업성이 얼마나 나오는지 등에도 관련이 있으니 잘 알고 있어야합니다.
출처 : Pixabay
건폐율(建蔽率, building coverage)
‘건폐율(建蔽率, building coverage)’은 대지면적에서 건축 면적이 차지하는 비율을 의미 합니다. 토지의 면적에서 건축물이 밟고 있는 땅의 면적이 몇 퍼센트를 차지하는지를 의미합니다.
건폐율 = (건축면적 / 대지면적) * 100
간단하게 그림으로 설명해보겠습니다. 100평짜리 대지에 25평짜리 건물을 짓는다고 생각해보겠습니다.
건폐율 25% 건축물
소유하고 있는 대지의 면적 100평 중에 건축물이 밟고 있는 땅의 면적이 25평이므로 이 경우 건폐율은 25%가 됩니다. 만약 50평짜리 건물을 100평짜리 땅에 지었다면 건폐율은 50%가 됩니다. 건폐율이 높다는 것은 땅을 빡세게 사용해서 빽빽하게 건물들을 지었다는 의미입니다. (아파트 단지의 경우 건폐율이 높으면 동과 동사이의 거리가 가깝고, 아파트 건물들이 빽빽하게 들어선 느낌을 받게 됩니다.)
대지에 건축물을 지을 때에 건폐율 제한을 받게 됩니다. 토지의 용도에 따라, 토지가 위치해있는 지자체의 조례에 따라 정확한 건폐율 규제 정도는 다릅니다. 건폐율을 규제하는 이유는 대지안에 최소한의 빈 공간을 확보해서 건축물의 과밀을 방지하기 위함입니다. 건축물들이 과밀하게 들어서지 않도록해서 일조량과 채광량, 통풍 등을 보장해서 쾌적하고 위생적인 환경을 조성하고자 함입니다. 또 한, 화재 등의 재해가 발생했을 때 주변 건물로 불이 번져나가는 것을 억제하기 위해 공간을 확보하는 목적도 있습니다.
앞서 말했던것처럼 건폐율은 일정 수준 이상으로 올리지 못하게 제한되어 있습니다. 토지의 용도지역에 따른 제한은 다음과 같습니다.
건폐율 제한
용도지역들은 더 상세하게 나뉘기도 하는데요. 정확한 건폐율 제한은 지자체의 조례와 토지의 세분화된 용도지역에 따라 다릅니다. (참고글 : [부동산 공부] 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역, 전용주거지역의 차이점)
출처 : Pixabay
용적률(容積率, floor area ratio)
‘용적률(容積率, floor area ratio)’이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 의미합니다. 건축물의 연면적이란 건물의 각 층들의 바닥 면적을 모두 더한 값을 의미합니다. 다만, 통상 연면적이라하면 모든 층의 바닥 면적을 더한 값이지만 용적률의 계산에 사용되는 연면적은 지하층과 주차용으로 사용되는 1층의 면적은 제외됩니다. 이점은 주의해야합니다.
용적률 = (건축물의 지상층 연면적 / 대지면적) * 100
용적률도 간단하게 그림으로 설명하겠습니다. 아까봤던 100평짜리 대지에 25평짜리 건물을 지은 경우를 생각해보겠습니다. 이 건물은 사실 4층짜리 건물입니다.
건폐율 25%, 용적률 100% 건축물
100평짜리 대지에 25평짜리 땅을 밟고 있는 건물이라 건폐율은 25%입니다. 하지만 각층마다 25평의 바닥이 있고, 4층짜리 건물이기 때문에 이 건물의 연면적은 100평입니다. 따라서 연면적 100평을 대지면적 100평으로 나누고 100을 곱하면 100%의 용적률이 산출됩니다.
건폐율 50%, 용적률 150% 건축물
100평짜리 대지에 50평짜리 땅을 밟고 있는 지하 1층, 지상 3층짜리 건물을 짓는다고 해보겠습니다. 이 경우 건폐율은 50%입니다. 이 건물의 연면적은 4개층에 50평씩 바닥을 총합해서 200평입니다. 하지만 연면적을 계산할 때에는 지하층은 제외된다고 했으니 용적률 계산에서 사용되는 유효한 연면적은 3개층 150평이 적용됩니다. 100평짜리 대지에 150평 연면적이 적용되었으니 이 건물의 용적률은 150%입니다.
건물의 용적률이 클수록 대지면적에 비해 건축물의 연면적 비율이 높다는 의미입니다. 용적률이 크다는 것은 그만큼 건물을 높게 지었다는 의미로 볼 수 있습니다. 토지의 용적률 제한이 높은 경우 더 높은 건물을 지어 더 많은 집과 사무실을 뽑아 낼 수 있다는 의미로 토지의 투자가치가 높다고 볼 수 있습니다.
건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 일정 수준 이하를 유지하도록 규제하고 있습니다. 토지의 용도지역 구분에 따라 용적률은 다음과 같이 규제됩니다.
용적률 제한
건폐율과 용적률의 정확한 제한
국토계획법 시행령에서 정한 건폐율, 용적률은 최대치 제한을 하고 있지만 대부분의 건폐율과 용적률 제한은 지자체의 도시계획 조례로 정해집니다. 서울의 경우 아파트의층고제한 등 추가적인 제한들이 있어서 사실상 건축가능한 건폐율과 용적률을 다 뽑아쓰지는 못 합니다.
따라서 건물을 짓거나 재건축, 재개발을 진행할 때, 토지가 위치한 지자체의 조례를 파악해서 최대로 어느정도까지 건물을 올릴 수 있는지 파악하는 것이 중요합니다.
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