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주택법 제40조에 의한 금지사항 부기등기는 주택건설사업자가 분양입주예정자의 동의 없 이 양도 또는 제한물권을 설정하는 등 분양입주예정자의 권리에 피해를 줄 수 있는 여지 를 차단하기 위한 목적으로 부관에 의하여 사업자가 스스로 자기 소유 토지 전체 권리에 관한 다른 등기를 하지 못하도록 …
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-금지사항등기와 가처분등기
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금지사항등기에 관하여 – 경매가 알고싶다
금지사항등기가 기재된 후에는 소유자가 건물에 대하여 사용,양도,교환,대여 및 담보의 제공을 하면서 소유권이전등기를 하거나 저당권설정등기 또는 …
Source: wishright81.tistory.com
Date Published: 5/16/2021
View: 928
부동산등기법 강의 노트 031 :: 권리소멸약정, 금지사항 부기 …
주민지원사업으로 취득한 토지 등 부동산의 소유권이전등기(소유권보존등기)에 → 관리청의 동의 없이 양도하거나, 제한물권을 설정하거나, 압류, 가압류, …
Source: scheryx.tistory.com
Date Published: 10/27/2022
View: 8684
금지사항 등기와 부동산 신탁등기 – 닥터아파트
등기부등본에는 시행사의 명의로 보존등기가 됨과 동시 금지사항 등기가 돼있었고, 그 후 신탁회사로 소유권이 이전되어 있음을 발견하고 “내 밥상이 …
Source: www.drapt.com
Date Published: 2/14/2022
View: 3362
금지사항 부기등기의 말소
주택조합이 아닌 주택조합의 조합원이 주택조. 합에 대지를 신탁한 경우 등 「주택법 시행령」 제45조. 제3항 각 호에 해당하는 때에는 금지사항 부기등기를. 할 수 없다( …
Source: ebook.kabl.kr
Date Published: 11/13/2021
View: 897
4. 특별법에 의한 특약사항 등의 등기에 관한 예규 제1617호
「주택법」 제61조제3항에 따른 금지사항의 부기등기「주택법」 규정에 의한 사업주체는 같은 법 제15조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 …
Source: anaham.tistory.com
Date Published: 10/20/2022
View: 5444
손해배상(기) | 국가법령정보센터 | 판례
즉 사업주체가 주택건설대지에 관하여 금지사항 부기등기를 마치는 대신에 구 주택법 제40조 제6항, 구 주택법 시행령 제45조 제5항 제3호에 기하여 피고 회사와 신탁 …
Source: www.law.go.kr
Date Published: 5/30/2021
View: 3131
금지사항 부기등기 신청서(민간임대주택) – 예스폼
즉시접수 당일접수 제출자 총 건 금지사항 부기등기 신청 접 수 년 월 일 처 리 인 등기관 확인 각종 통지 제 호 부동산의 표시 등기원인과 그 연월일
Source: www.yesform.com
Date Published: 4/4/2022
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- Date Published: 2022. 4. 8.
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보호된 글: 금지사항 부기등기가 있는 토지의 합병에 관한 추가질문
제목 금지사항 부기등기가 있는 토지의 합병에 관한 추가질문 조회수 385 작성자 ggcon
주택법 제40조에 의한 금지사항 부기등기는 주택건설사업자가 분양입주예정자의 동의 없 이 양도 또는 제한물권을 설정하는 등 분양입주예정자의 권리에 피해를 줄 수 있는 여지 를 차단하기 위한 목적으로 부관에 의하여 사업자가 스스로 자기 소유 토지 전체 권리에 관한 다른 등기를 하지 못하도록 부기등기를 등기관서에 신청한 것입니다. 즉 부기등기 자체는 권리에 관한 등기가 아니라 다른 권리에 관한 등기를 차단하는 등기인 것입니다. 이 부기등기는 분양입주예정자에게 분양에 의한 소유권이전등기를 완료한 때에 해제하도 록 규정되어 있습니다. 사업자가 준공승인을 받아 사업을 완료하고 분양입주예정자에게 소 유권이전등기를 해주기 위해서는 수십 필지로 되어 있던 종전 사업부지를 1필지로 합병하 고, 아울러 수십 필지 토지의 지상 건물로 등록된 건축물대장의 지번을 1필지로 간명하게 정리한 다음 소유권이전등기를 해주어야 함이 마땅하며, 그렇게 되어야만 분양입주예정자 들의 향후 재산권행사에도 지장이 없고 공부를 관리하는 각급 행정청도 행정상 편익이 있 을 것입니다. 위 답변내용은 부기등기 때문에 토지합필을 할 수 없고 따라서 수십 필지 지 상 건축물로 그냥 둔 채로 분양입주예정자들에게 이전등기를 해주어야 한다는 뜻인데, 이 는 도무지 이해되지 않는 답변인 것 같아 추가질문을 드립니다. 부기등기는 권리에 관한 등기를 못하게 하는 내용이지 사업부지의 토지표시변경등기까지 못하게 하는 것은 아니라 고 볼 것이고 또한, 토지합필은 분양입주예정자들에게 편익을 주고 행정상 실익이 있는 반 면, 토지합필을 막는 것은 분양입주예정자나 행정청 어느 쪽에도 아무런 실익이 없음은 물 론 향후 분양입주예정자들에게 엄청난 불편과 불이익을 줄 수 있는 전혀 쓸데없고 불필요 한 규제로 판단되어 재차 질문하니 심사숙고하여 답변 주시기 바랍니다.
금지사항등기에 관하여
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문제제기
아래 등기부를 보면 “이 부동산 건물은 보조금이 지원되어 있으며 2025년 12월 20일까지는 보조금을
지원한 관할행정기관의 장의 승인없이 보조금의 교부목적에 위배 되는 용도에 사용,양도,교환,대여 및 담보의 제공을 할 수 없다” 라고 기재되어 있습니다
이하에서는 금지사항등기에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1.등기할 사항
등기는 어떠한 내용을 등기부에 기재하고 싶다고 해서 아무것이나 등기할 수 있는 것은 아니고
부동산등기법과 기타 법률에 의하여 허용된 사항만 등기할 수 있습니다.
이를 등기사항이라 하는데 [물권,권리,물권변동] 으로 나누어 볼 수 있으며
물권변동은 [보존,이전,설정,변경,처분]의 제한 등으로 나뉘게 됩니다.
처분의 제한이란 소유권등 기타 권리자가 가지는 처분권능을 제한하는 것을 말하는데 가압류,
가처분, 경매개시결정, 압류, 공유물분할금지의 약정, 특별법에 의한 특약사항 또는 제한 사항 등이
있습니다. 이러한 제한사항 역시 등기할 수 있다는 기타법령상의 근거가 있어야 합니다.
2.금지사항 등기
금지사항등기는 부기등기로만 나타나게 되는데 부기등기는 아래 부동산등기법에 근거규정이 있는
경우에만 허용됩니다. 하지만 금지사항등기는 아래 부동산등기법에 의해서는 규정이 없으므로
부기등기를 할 수 없습니다.
그러나 해당 법률에 금지사항을 부기등기 할 수 있다는 규정이 있으면 가능한데 농어업을 경영하는
자가 보조금을 지원받아 그 돈으로 위 건물을 신축한 경우 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률
제7조의 2에 관하여 부기등기가 가능합니다.
3.금지사항 등기의 효력
금지사항등기가 기재된 후에는 소유자가 건물에 대하여 사용,양도,교환,대여 및 담보의 제공을 하면서 소유권이전등기를 하거나 저당권설정등기 또는 건물에 관한 임대차관련 등기를 할 경우 관할행정기관의 승인을 받아 승인을 받았다는 서류를 등기소에 첨부정보로 제공하여야 합니다.
(제3자의 허가.승낙.동의서 라고 합니다)
만약 관할행정기관의 승인서가 없다면 소유권이전등기 및 저당권설정등기등을 할 수 가 없습니다.
4.금지사항등기의 말소요건
기간의 만료나 기간이 만료되지 않더라도 보조금전부를 반환하는 경우 금지사항등기의 말소가
가능하므로 2025년 12월 20일이 지나거나 지원받은 보조금 전부를 반환할 경우 금지사항등기의 말소가
가능합니다. (*금지사항등기말소신청에 관하여는 법무사를 통해 의뢰하시면 됩니다.)
경매사건
아래 경매사건은 경매신청채권자인 양**가 왜 건물은 제외하고 토지만 경매를 넣었는데 왜 그런지를 알아보겠습니다.
자료출처 굿옥션
민원24시 사이트에 건축물대장무료열람을 통해 확인해 보면 건축물의 용도란에 체험관 용도로
기재되어 있는데 이는 농어업경영을 위한 체험관으로 사용하기 위한 건물을 신축하기 위하여 보조금을
지원받았다고 예측해 볼 수 있습니다.
보조금을 지원받아 건물을 신축한 후 소유권보존등기와 동시에 금지사항등기가 경료되었습니다.
경매신청채권자인 양**은 소유자 강**에게 돈을 빌려주고 토지에만 근저당권을 설정하고 건물에는
근저당권을 설정하지 않았는데 그 이유는 건물에 금지사항등기가 된 경우 관할행정기관의
승인서가 없으면 근저당권설정등기를 할 수 가 없기 때문에 토지에만 근저당권을 설정하였고
토지만 경매로 진행된 것입니다.
건축물 대장
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부동산등기법 강의 노트 031 :: 권리소멸약정, 금지사항 부기등기, 특약사항
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권리소멸약정의 등기
등기원인에 권리의 소멸에 관한 약정 이 있을 경우, 그 약정에 관한 등기를 신청할 수 있다. 등기원인인 법률행위에 해제조건이나 종기를 붙인 것이다.
등기원인행위와 동일한 계약에서 부가되어야 하고 → 별개의 계약에 의한 권리소멸의 약정은 등기사항이 아니다. 동시에 해야 한다.
신청인 → 권리소멸의 약정등기는 신청서를 별건으로 접수하지 않고, 등기신청서에 특약사항으로 기재 한다.
등기원인에 권리소멸의 약정이 있다고 해서 반드시 등기를 신청해야 하는 것은 아니고, 당사자가 신청하는 경우에만 이를 등기 할 수 있다.
등기의 실행
권리취득등기에 부기등기 로 한다. 전매제한을 위한 권리소멸의 약정은 신청서에 기재하고 권리취득의 등기에 부기 되어야 효력이 있다.
이와 동시에 별개의 신청서에 의해 환매특약의 등기를 신청 할 수도 있다.
등기의 말소
권리소멸약정의 부기등기 → 그 권리가 소멸하여 권리취득등기를 말소할 때에는 이를 직권으로 말소 한다.
권리소멸의 약정등기 가 기록된 경우 → 그 권리가 소멸하면, 등기권리자는 그 사실을 증명하여 단독으로 등기의 말소를 신청 할 수 있다.
특별법에 의한 특약사항 등의 등기
국유재산을 용도를 지정하여 매각 하고 소유권이전등기 → 매수자가 지정된 날짜가 지나도 그 용도에 사용하지 않거나, 지정된 용도에 제공 후 지정된 기간에 그 용도를 폐지한 경우 → 해당 매매계약을 해제한다는 특약사항은 등기 할 수 있다.
국유재산을 양여하고 소유권이전등기를 하는 경우 → 양여부동산의 반환, 원상회복 및 손해배상에 관한 특약사항은 등기 할 수 있다.
위 특약사항이 효력을 상실 하면 → 현재 소유권의 등기명의인은 소관청의 확인서 등, 특약의 효력상실의 증명서면을 첨부하여 특약등기를 말소신청 을 한다.
공유수면법에 따라 매립면허를 받은 자가 취득한 매립지 , 국가가 취득한 잔여매립지, 국가나 지자체, 정부투자기관이 매립승인(협의)을 얻어 취득한 매립지 → 소유권보존등기시 소유권행사의 제한사항을 기재 하고, 등기관은 소유권보존등기시 직권으로 소유권행사의 제한에 관한 사항을 부기한다 .
직권으로 부기되므로 금지사항등기에는 접수번호가 기재되지 않는다 .
부기등기의 말소신청 → 등기부의 준공인가일로부터 10년이 경과했는지 확인 후 실행한다.
금지사항 부기등기
주택법에 따른 사업주체는 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 주택 및 대지에 대해서 → 입주예정자의 동의 없이는 양도나 제한물권을 설정, 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기 한다.
금지사항 부기등기의 신청
사업주체의 주택건설대지에 금지사항 부기등기의 신청서 → 주택건설사업계획승인서 및 입주자모집공고승인신청을 했다는 관할 관청의 확인서를 첨부 한다.
주택의 소유권보존등기 혹은 그 이후에 신청 시 → 입주예정자가 있는 주택에 소유권보존등기를 신청하면서 금지사항 부기등기를 신청 한다.
신청서에 금지사항을 기재하고 → 관할 관청이 사업주체의 입주자모집공고안을 승인했다는 확인서 와 입주예정자가 있다는 사실을 소명하는 서면 을 첨부한다.
건물준공 후에 입주자 모집 시 → 소유권보존등기 후에 입주자모집공고승인신청 → 관할 관청의 확인서 를 첨부하여 금지사항 부기등기를 신청 한다.
주택법에 의한 사업주체가 아닌 경우(재건축조합 등) → 금지사항의 부기등기를 신청할 수 없다 . 착오로 등기되면 말소신청할 수 있다.
금지사항 부기등기를 하지 않으면 → 채권자가 가압류나 경매 등 을 할 수 있다.
직권보존등기 → 미등기주택의 처분제한의 등기촉탁 → 직권으로 소유권보존등기 → 관할 관청의 확인서가 있더라도 직권으로 금지사항 부기등기는 불가 하다.
임대주택 → 금지사항 부기등기를 신청할 수 없다. 있더라도 의미가 없다. 분양주택에만 가능 하다.
건설대지상에 멸실예정인 대지권등기가 된 구분건물 이 존재 → 그 구분건물이나 대지권이 있는 대지에 금지사항의 부기등기를 신청할 수 없다.
먼저 분리처분가능 규약(공정증서) 를 첨부정보로 제공하고 → 구분건물에 대한 대지권변경등기(말소)를 신청 해야 한다.
금지사항 부기등기 이후 → 그 대지나 주택에 입주예정자의 동의 없이 소유권이전등기신청, 제한물권등기신청, 압류, 가압류, 가처분 등의 등기촉탁 이 있는 경우 → 등기관이 그 등기신청(촉탁)을 각하 한다.
주택건설 및 구입자금융자를 위한 근저당권설정등기, 사업주체가 파산 등의 이유로 변경 된 경우, 입주예정자 앞으로 소유권이전등기 를 한 경우, 주택도시보증공사 앞으로 신탁 하는 경우(아무도 분양신청을 하지 않았을 때) → 등기신청(촉탁)을 수리한다 .
금지사항 부기등기의 말소 → 사업계획승인의 취소(신청말소), 입주예정자 앞으로 소유권이전등기신청(직권말소) , 사업주체가 입주예정자에게 입주가능일을 통보(60일 경과 후 신청) , 금기사항의 부기등기 후 해당 부동산이 매각(촉탁) , 입주예정자가 없는 경우(사업주체가 신청), 사업주체가 변경(직권말소) , 주택건설대지를 주택도시보증공사에 신탁(직권말소)한 경우가 해당된다.
주택의 전매행위 제한에 따른 금지사항의 부기등기
사업주체가 건설 및 공급하는 주택이나 주택의 입주자로 선정된 지위 로서 → 투기과열지구, 분양가상한제, 공공택지의 경우 → 10년 이내의 범위 에서 정해진 기간이 지나기 전에는 그 주택이나 지위를 전매 하거나 이의 전매를 알선할 수 없다 .
사업주체가 투기과열지구, 분양가상한제, 공공택지에 해당하는 주택을 공급할 경우 → 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없다는 소유권에 관한 등기에 부기등기 를 해야 한다.
전매제한이 경과 한 경우 → 현재 소유권의 등기명의인은 그 기간이 경과한 사실을 증명하는 서면 을 첨부하여 금지사항 부기등기의 말소를 신청 할 수 있다.
임대주택법에 따른 금지사항의 등기(삭제)
주택건설사업으로 건설된 임대주택 → 분양전환 이전까지 저당권, 가등기담보 등 담보물권 설정행위, 전세권이나 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위를 하여서는 안된다는 규정은 삭제되었다.
구 임대주택법 제18조 제2항의 금지사항 부기등기가 마쳐진 임대주택 에 대하여는 양도가 금지되는 것은 아니므로 → 신탁을 원인으로 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사 명의의 소유권이전등기 및 신탁등기 를 신청할 수 있다.
주상복합건축물
대지(토지) → 건축될 주상복합건축물에 주택이 30세대(다세대주택, 단지형 연립주택은 50세대) 이상인 경우 → 금지사항 부기등기 를 신청할 수 있다.
금지사항 부기등기 → 전유부분 중 주택 에 대해서만 신청한다. 상가나 오피스텔은 불가하다.
대지에 대한 금지사항 부기등기의 변경등기 → 주택 외의 시설의 대지권비율(일부 말소의 변경등기)만큼 말소 하는 등기와 주상복합건축물의 소유권보존등기(후행) 를 동시에 신청한다.
사업주체가 지역 및 직장주택조합인 경우
대지에 대해 사업계획승인신청을 했다는 관할 관청의 확인서 또는 사업계획승인서 를 첨부하여 → 입주자모집공고 승인신청 전에도 금지사항 부기등기를 신청 할 수 있다.
금지사항 부기등기를 할 수 없는 경우
금지사항 부기등기를 신청한 부동산이 사업주체의 소유명의가 아닌 경우 또는 아래의 경우에 해당하면 할 수 없다.
대지 → 사업주체가 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 지방공사 인 경우, 조합원이 주택조합에 대지를 신탁하여 신탁등기 를 한 경우, 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권, 등기되는 부동산임차권이 설정 된 경우이다.
주택 → 해당 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 자가 없는 경우 이다.
한국주택금융공사법에 따른 금지사항 부기등기
주택담보노후연금보증 을 받은 자 → 그 담보주택에 저당권설정과 동시에 한국주택금융공사의 동의 없이는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 및 임대차 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기 해야 한다.
신청서 → 해당 주택이 주택담보노후연금보증의 담보주택임을 증명 하는 한국주택공사의 서면을 첨부해야 한다.
부기등기의 말소 → 말소등기 신청서에 한국주택금융공사의 동의 가 있음을 증명하는 서면을 첨부한다.
저당권의 실행으로 매각된 경우 → 매각의 소유권이전등기 를 촉탁 + 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기 도 촉탁한다.
상수원보호구역에 따른 금지사항 부기등기
주민지원사업으로 취득한 토지 등 부동산의 소유권이전등기(소유권보존등기)에 → 관리청의 동의 없이 양도하거나, 제한물권을 설정하거나, 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산 이라는 뜻의 부기등기를 해야 한다.
주차장법에 따른 부기등기
그 시설물의 소유자가 시설물의 부기등기와 부설주차장의 부기등기를 동시에 신청 하는 것이며, 시설물의 소유자와 부설주차장의 소유자는 동일하여야 한다.
시설물의 부지 인근에 설치하는 부설주차장은 → 단독 또는 공동 으로 설치할 수 있다.
부설주차장을 공동으로 설치한 경우 → 그 부기등기를 공유자 전원이 반드시 동시에 신청하여야 하는 것은 아니다 .
부설주차장을 공동으로 설치한 각 시설물의 소유자 → 시설물에 대한 부기등기 와 함께 부설주차장에 대하여는 자신의 지분에만 부기등기 를 할 수 있다.
시설물의 소유자는 시설물의 부지 인근에 부설주차장을 설치 하거나, 시설물의 내부나 그 부지에 설치된 주차장을 인근 부지로 위치를 변경 한 경우 → 시설물의 소유권등기에 부기등기 와 부설주차장의 소유권등기에 부기등기 를 동시에 신청해야 한다.
시설물의 부기등기 → 등기목적은 부설주차장등기 , 등기원인은 부설주차장의 인근 설치 로 한다.
부설주차장의 부기등기 → 등기목적은 용도변경금지등기 , 등기원인은 부설주차장 설치 로 한다.
부설주차장이 설치되었다는 내용과 주차장 외의 용도로 사용할 수 없다는 내용의 부기등기 → 금지사항 부기등기(처분제한의 등기)가 아니다.
보조금 관리에 관한 법률에 따른 금지사항 등의 부기등기
보조금 또는 간접보조금의 교부 목적에 위배되는 용도에 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보로 제공하려는 경우 에는 → 중앙관서의 장의 승인 을 받아야 한다는 내용을 부기등기를 한다 .
금지되는 등기(근저당권설정등기 등) 가 이미 마쳐진 경우 → 금지사항의 등기는 주등기 로 해야 한다.
소유권보존등기, 소유권이전등기 또는 토지 및 건물표시변경등기 와 동시에 신청 해야 한다.
특별법에 의한 특약사항 등을 등기할 수 없는 경우
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제39조 및 제43조에 따른 처분제한사항 과 토지보상법 제91조에서 규정하는 환매권 이 해당된다.
토지보상법 제91조 → 법이 정한 일정한 요건을 구비해야 발생 → 환매권의 등기에 절차규정이 없으므로 등기할 수 없고, 양도 및 포기의 등기도 불가 하다.
특별법에 의한 특약사항 등의 등기가 있는 부동산
관련기관 등의 동의나 허가 또는 승인 없이 → 양도, 담보제공 등 특약사항에 위배되는 처분을 할 수 없다 .
주차장법에 따른 시설물의 부기등기 와 부설주차장의 부기등기 → 처분제한의 등기가 아니므로 , 양도, 담보제공 등 다른 등기신청을 수리할 수 있다 .
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금지사항 등기와 부동산 신탁등기
– 내 밥상이 왜 이리 복잡합니까?-
사례 1.
A는 2009년 가을 천안에 있는 D아파트를 분양받았습니다. 그런데 입주 6개월을 남겨놓고 그 아파트 건설사는 자금난에 부딪쳐 공사를 잠시 중단했었고, 결국 워크아웃을 신청해 버렸습니다.
주채권은행의 도움과 하청업체의 협조로 겨우 준공은 떨어졌지만 분양 당시의 품질과는 거리가 먼 아파트를 내 놓았고, 마무리 공사도 매끄럽지 못하여 입주예정자 절반 정도는 입주를 거부하고 있습니다.
분양권을 팔고자 해도 계약금 포기하고 또 돈을 얹어줘야 하는데 그나마도 매수인이 없기 때문에 입주예정자들은 중도금 대출은행과 피 말리는 싸움을 하고 있는 실정입니다. 시행사가 워크아웃이 돼 버렸기 때문에 대위변제도 될 수 없는 처지이고,
A는 대출을 많이 받더라도 살던 집을 전세 놓고 입주해볼까 하는 생각으로 자신이 분양받은 아파트의 등기부등본을 발부받아 봤습니다. 등기부등본에는 시행사의 명의로 보존등기가 됨과 동시 금지사항 등기가 돼있었고, 그 후 신탁회사로 소유권이 이전되어 있음을 발견하고 “내 밥상이 왜 이렇게 복잡하게 됐느냐?”고 화를 냅니다.
과연 금지사항 등기는 뭐고 시행사는 왜 입주예정자의 허락도 없이 신탁회사로 소유권을 이전해 버렸을까요?
-채권자들의 보전처분이나 강제집행을 막기 위하여-
사례 1. 에 대한 답변
건설 회사가 아파트 공사를 하다가 워크아웃이 돼 버리면 많은 채권자들이 달려들게 되고, 많은 하청업체들도 밀린 공사비나 노임을 받기 위해 건설 회사의 재산을 찾게 됩니다. 가압류, 압류, 경매 유치권행사 등 법적조치를 취하려고 말입니다.
많은 채권자들은 어찌됐건 그 아파트가 준공이 나기를 기다립니다. 준공이 나게 되면 건설 회사를 대신해서 보존등기를 함과 동시 자신의 이름으로 가압류나 압류를 하게 됩니다. 이를 일컬어 대위등기라 합니다.
건설 회사가 스스로 보존등기를 해 놓게 되면 채권자들은 워크아웃 된 회사를 믿을 수 없기 때문에 모두들 가압류나 압류를 할 것이며 심지어는 이삿짐을 싸들고 강제로 입주를 해 버리는 사람도 있습니다.
그렇게 된다면 이 아파트를 분양받은 A는 건설 회사와 채권자들 사이에 끼어 돈만 날리고 오랜 세월동안 아파트도 가져올 수 없게 됩니다. 아파트는 채권자들이 모두 경매처분을 할 것이고, 분양받은 A는 돈만 빼앗긴 채 돌아서야 하는 불상사도 있게 됩니다.
이런 불상사를 막기 위해 A의 지위를 확보해 주고 금전적으로 손해를 가지 않게 하고자 법에서는 주택법 제 40조 제 3항에 저당권설정 등의 제한 항목을 설치 해두게 된 것입니다. A의 동의를 받기 전에는 건설 회사도 이를 양도하거나 저당권을 설정할 수 없고, 다른 채권자들도 압류, 가압류, 가처분 등의 행위를 할 수 없도록 말입니다.
그래서 소유권보존등기 바로 아랫난에 금지사항등기라는 부기등기를 하는 것이고, 주택건설 대지에 대하여는 “입주자 모집 신청과 동시에” 건설된 주택에 대하여는 소유권 보존 등기와 동시에“해야 한다는 규정을 두게 된 것입니다.
만일 이 규정에 위배된 채 이전이나 가압류 등 이해관계 있는 등기를 하게 되면 그 등기는 무효가 되는 것입니다. 그런데 이 금지사항 등기는 언제까지나 효력이 있는 것이 아니고 건설 회사가 입주가능 통보를 한 날로부터 2개월 이후에는 효력이 없어집니다.
2개월 이내에 A가 등기를 하지 않게 되면 건설회사의 채권자들이 가압류 등을 할 수 있다는 뜻입니다. 그런데도 A가 계속 입주할 형편이 안 된다면 건설 회사로서는 그 아파트를 빼앗기지 않으려고 부동산신탁회사에 신탁을 하게 됩니다.
신탁회사의 선정은 주채권은행과 협의하여 선정하기도 하고 대출거래가 있었던 신탁회사를 건설 회사에서 임의로 선정하기도 합니다. 명의만 신탁해 놓은 신탁관계는 존재하지 않고 대부분 많은 부채가 있기에 아파트를 담보로 맡겨놓고 잔금을 받음과 동시 신탁등기를 풀어주면서 개인 앞으로 등기를 넘겨주는 절차를 취하고 있습니다.
구구한 사정을 알게 된 A는 그때서야 위 금지사항 등기나 신탁등기가 자신을 위하는 일이라는 사실을 알고 건설 회사가 지정해 준 신탁회사 명의로 잔금을 보낸 후 신탁등기가 풀어짐과 동시에 자신의 명의로 등기를 넘겨받게 되었습니다.
-내가 분양받은 아파트에 가압류라니?-
사례 2.
B는 김포에 있는 E아파트를 분양받았으나 살던 집이 팔리지 아니하여 입주 만료 2개월을 넘겼습니다. 중도금에 대한 이자도 착실하게 내 가면서 집 팔리기를 기다리던 중 다행히 집이 팔려 새 아파트로 이사할 마음으로 등기부등본을 떼어 봤습니다.
어? 이게 웬일일까요? 건설회사 명의로 보존 등기가 난 후 자신도 모르는 사이에 누가 가압류를 해 버린 것입니다. 사실을 규명하고자 건설 회사를 찾아가서 영문을 물어봤더니 어느 하청업자가 공사비를 받기 위해 가압류를 한 것이므로 염려 말고 잔금을 치루면 가압류를 해제해 주겠다는 것입니다.
B는 그럴 수 없다고 하면서 먼저 가압류를 풀어야 잔금을 주겠다고 맞서고 있습니다. 여러분들이라면 돈 먼저 주고 가압류 풀어준다는 말을 믿겠습니까? 가압류가 풀린 후에 잔금을 지급하겠습니까?
보존등기 후 가압류가 들어온 이유는 물론 공사비 채권자가 돈을 받기 위하여 한 일이지만 사례 1.에서 지적했던 금지사항 등기를 해 놓지 아니하였기 때문에 이런 불상사가 일어나게 된 것입니다.
잔금을 지급하려면 건설 회사 말만 믿고 돈을 지급할 수는 없습니다. 가압류 말소신청서를 법원에 접수한 후 법원에서 발부한 신청서 접수증명을 확인한 후 돈을 지급해야 하는 것입니다.
-내 아파트 등기부등본이 싸움판입니다-
사례 3.
C는 인천에 있는 어느 아파트를 분양받았습니다. 겨우 준공을 내놓고 기업회생신청이 돼버려 입주예정자들의 반발이 심한 편입니다. 그래도 그 아파트는 금지사항 등기도 해 놨고, 신탁등기도 해놨습니다. 건설 회사에서는 입부해 주기만을 기다리고 있습니다.
이 아파트를 지은 건설 회사는 부채가 많아 기업회생신청에서도 살아날 희망이 없다는 말이 공공연하게 퍼져 있고, 요즘은 채권자들이 미입주한 아파트를 대물로 받기 위해 서로 눈치싸움을 한다는 것입니다.
C는 한편으로 궁금하기도 하여 법률사무소에 들러 등기부등본을 발부받아 보았습니다. 신탁등기 바로 밑에 사해행위 취소로 인한 가압류가 돼 있었습니다. 도대체 이게 무슨 말인지를 몰라 법률사무소에 그 뜻의 해석을 부탁했습니다.
건설 회사의 기존 채권자 중 한 사람이 건설 회사가 신탁회사로 등기를 넘긴 행위는 특단의 사정이 없음에도 채권자를 해하려는 마음으로 서로 없는 채권을 있는 양 가장해 둔 등기이므로 이를 무효로 해 달라면서 가압류를 걸었다는 것입니다.
이렇게 되면 결국 채권자와 건설 회사의 싸움이 끝나야 잔금을 치룰 수 있을 것이므로 C는 건설 회사를 상대로 계약해제소송과 손해배상청구소송을 제기하겠다고 합니다. 채권자가 걸어오는 사해신탁으로 인해 돈을 낼 수 없는 처지에 이르러 재산권을 행사할 수 없다는 이유로.
내 집 마련 아카데미 (http://cafe.daum.net/2624796)
4. 특별법에 의한 특약사항 등의 등기에 관한 예규 제1617호
특별법에 의한 특약사항 등의 등기에 관한 예규
개정 2017. 3. 20. [등기예규 제1617호, 시행 2017. 3. 20.]
개정 2015.07.03 등기예규 제1578호
개정 2016.04.28 등기예규 제1597호
개정 2017.03.20 등기예규 제1617호
1.원 칙
특별법에 의한 특약사항, 금지사항 등은 그러한 사항을 등기할 수 있다는 법령상의 근거가 있어야만 이를 등기할 수 있다.
2.특별법에 의한 특약사항 등을 등기할 수 있는 경우
가. 「국유재산법」에 의한 국유재산 양여 등에 따른 특약등기
(1) 「국유재산법」 제49조의 규정에 의하여 국유재산을 용도를 지정하여 매각하고 소유권이전등기를 하는 경우, ‘ 「국유재산법」 제52조제3호사유가 발생한 때에는 당해 매매계약을 해제한다’는 내용의 특약사항은 「국유재산법 시행령」 제53조제3항의 규정에 의하여 이를 등기할 수 있다.
(2) 「국유재산법」 제55조제1항제1호의 규정에 의하여 국유재산을 양여하고 소유권이전등기를 하는 경우, ‘ 「국유재산법」 제55조제2항의 사유가 발생한 때에는 당해 양여계약을 해제한다’는 내용의 특약사항은 「국유재산법 시행령」 제59조의 규정에 의하여 이를 등기할 수 있다.
(3) 특약등기의 말소위 (1) 또는 (2) 에 따라 등기된 특약사항이 그 효력을 상실한 경우, 현재의 소유권의 등기명의인은 소관청의 확인서 등 위 특약의 효력이 상실하였음을 증명하는 서면을 첨부하여 특약등기의 말소를 신청할 수 있다. 다만, 그 양여 부동산의 반환, 원상회복 및 손해배상 등에 관한 사항은 이를 등기할 수 없다.
나. 삭제(2008. 07. 14. 제1256호)
다. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제46조제2항 및 같은법 제35조제5항의 규정에 의하여 매립지에 대한 소유권보존등기시 소유권행사의 제한의 부기등기
(1) 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제46조제1항제3호의 규정에 의하여 매립면허를 받은 자가 취득한 매립지, 같은법 제46조제1항제4호의 규정에 의하여 국가가 취득한 잔여매립지 및 같은법 제35조제4항의 규정에 의하여 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관이 매립승인(또는 협의)을 얻어 취득한 매립지(이상 다른 법률에서 공유수면매립면허를 의제한 경우를 포함한다)에 대하여 소유권보존등기를 하는 때에는 그 신청서에 같은법 시행령 제53조의 소유권행사의 제한사항을 기재하여야 하며, 등기관은 소유권보존등기시 직권으로 소유권행사의 제한에 관한 사항을 부기하여야 한다.
(2) 부기등기의 대상여부 확인부기등기의 대상여부는 공유수면매립공사준공인가필증 또는 공유수면매립면허를 의제한 다른 법률에 의한 인·허가의 준공인가서를 제출 받아 매립면허연월일 또는 매립면허의제일을 확인한다.
(3) 매립목적의 변경등기
「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제49조제1항· 제2항 및 제35조제5항의 규정에 의하여 면허관청으로부터 매립목적의 변경인가를 받은 자, 제50조제3항의 규정에 의하여 재평가매립지를 매수한 자는 매립목적변경인가서를 첨부하여 매립목적의 변경등기를 신청할 수 있다.
(4) 부기등기의 말소부기등기의 말소등기 신청시 등기관은 등기부에 기재된 준공인가일로부터 10년이 경과하였는지 여부를 확인한 후 실행하여야 한다.
(5) 소유권행사 제한의 부기등기에 관한 기록례는 별지주)와 같다.
라. 「주택법」 제61조제3항에 따른 금지사항의 부기등기「주택법」 규정에 의한 사업주체는 같은 법 제15조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여 입주예정자의 동의없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다.
마. 「주택법」 제64조제4항에 따른 금지사항의 부기등기
(1) 「주택법」 규정에 의한 사업주체가 같은 법 제64조제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 당해 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.
(2) 부기등기의 말소
(가) 「주택법」 제64조제1항 및 같은 법 시행령 제73조제1항에서 정한 전매제한기간이 경과한 경우, 현재의 소유권의 등기명의인은 그 기간이 경과한 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 위 (1) 의 금지사항 부기등기의 말소를 신청할 수 있다.
(나) 「주택법」 제64조제2항 및 같은 법 시행령 제73조제2항에 해당하여 사업주체의 동의서를 첨부하여 전매에 따른 소유권이전등기를 신청하는 경우, 위 (1) 의 금지사항 부기등기의 말소도 동시에 신청할 수 있다. 다만, 그 부기등기의 말소가 동시에 신청되지 아니한 경우, 현재의 소유권의 등기명의인은 위의 절차에 따라 소유권이전등기가 경료 되었음을 증명하는 사업주체의 확인서 등을 첨부하여 그 부기등기의 말소를 신청할 수 있다.
바. 삭제(2016. 04. 28. 제1597호)
사. 「한국주택금융공사법」 제43조의7제2항에 따른 금지사항의 부기등기
(1) 「한국주택금융공사법」 규정에 의하여 주택담보노후연금보증을 받은 자는 그 담보주택에 대하여 저당권설정과 동시에 한국주택금융공사의 동의 없이는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다.
(2) 위 금지사항의 부기등기 신청서에는 당해 주택이 주택담보노후연금보증의 담보주택임을 증명하는 한국주택금융공사의 서면을 첨부하여야 한다.
(3) 부기등기의 말소위 (1) 의 부기등기를 말소하기 위해서는 그 말소등기 신청서에 한국주택금융공사의 동의가 있음을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다. 다만 주택담보노후연금대출의 원리금을 모두 상환하여 이를 이유로 말소하는 경우에는 이러한 사실을 증명하는 금융기관의 서면을 첨부한다. ( 「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의6제3항 참조)
아. 「한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제11조의2 , 「금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률」 제21조의2 , 「낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률」 제23조의2 , 「영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률」 제21조의2 에 따른 금지사항 부기등기
(1) 위 각 법률에 따라 마을회 등 주민공동체가 부기등기를 신청하는 경우 등기관은 주민지원사업으로 취득한 토지 등 부동산의 소유권이전등기(또는 소유권보존등기)에 관리청의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산이라는 뜻을 부기하여야 한다.
(2) 등기관은 위 금지사항 부기등기의 신청이 있는 경우 그 부동산이 주민지원사업으로 취득한 부동산임을 증명하는 관리청의 서면이 첨부정보로 제공되었는지를 확인하여야 한다.
(3) 위 (1)의 부기등기 말소등기의 신청이 있는 경우 등기관은 관리청의 동의가 있음을 증명하는 서면이 첨부정보로 제공되었는지를 확인하여야 한다.
자. 「주차장법」 제19조의20 에 따른 부기등기
(1) 「주차장법 시행령」 제12조의10 제1항 에 따라 시설물의 부지 인근에 부설주차장을 설치하거나 시설물의 내부 또는 그 부지에 설치된 주차장을 인근 부지로 위치를 변경하여 시설물의 소유권보존등기(또는 부동산표시변경등기)와 동시에 「주차장법」 제19조의20 에 따라 부기등기를 하는 경우 등기관은 시설물과 부설주차장의 소유권등기에 다음과 같은 내용의 등기를 부기하여야 한다. 다만 소유권보존등기를 할 수 없는 시설물인 경우에는 부설주차장의 소유권등기에 대하여만 부기한다.
(가) 시설물의 부기등기에는 “「주차장법」에 따른 부설주차장이 시설물의 부지 인근에 별도로 설치되어 있음”이라는 내용과 그 부설주차장의 소재지를 명시하여야 한다.
(나) 부설주차장의 부기등기에는 이 토지(또는 건물)는 「주차장법」에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장으로서 「주차장법 시행령」 제12조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 용도변경이 인정되기 전에는 주차장 외의 용도로 사용할 수 없음”이라는 내용과 그 시설물의 소재지를 명시하여야 한다.
(2) 부기등기의 변경
「주차장법 시행령」제12조제1항제5호 에 따라 부설주차장을 그 부지 인근의 범위에서 위치 변경하여 설치하였음을 이유로 시설물의 부기등기에 명시된 부설주차장 소재지의 변경등기와 새로 이전된 부설주차장의 부기등기의 신청이 있는 경우 등기관은 위 각 등기신청이 동시에 이루어졌는지 여부를 확인하여야 한다. 다만 보존등기를 할 수 없는 시설물인 경우에는 그러하지 아니하다.
(3) 부기등기의 말소
(가) 「주차장법 시행령」제12조제1항제1호 , 제3호 또는 제4호 중 어느 하나에 해당하여 해당 부설주차장 전부에 대한 용도변경이 인정되어 시설물의 부기등기와 부설주차장의 부기등기의 말소신청이 있는 경우 등기관은 위 각 등기신청이 동시에 이루어졌는지 여부를 확인하여야 한다. 다만, 시설물의 소유자와 부설주차장이 설치된 토지·건물의 소유자가 다른 경우에는 각자 해당 부기등기의 말소를 신청할 수 있으므로 그러하지 아니하다.
(나) 「주차장법 시행령」 제12조제1항제5호 에 따라 종전 부설주차장의 용도변경이 인정된 경우에는 신청에 따라 종전 부설주차장의 부기등기만을 말소한다.
차. 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」제7조의2에 따른 금지사항 부기등기
(1) 위 법률에 따라 농어업경영체가 「보조금 관리에 관한 법률」에 따른 보조금으로 취득하였거나 그 효용가치가 증가한 토지 등 부동산에 관한 소유권보존등기, 소유권이전등기 또는 건물표시변경등기와 동시에 금지사항 부기등기를 신청하는 경우 등기관은 보조금을 지원받아 취득 또는 효용가치가 증가한 부동산으로서 중앙행정기관의 장이 정하는 기간이 경과하지 아니하였음에도 보조금의 교부 목적에 위배되는 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보제공을 할 경우 중앙행정기관의 장의 승인을 받아야 하는 재산이라는 뜻을 부기하여야 한다.
(2) 위 금지사항 부기등기의 신청이 있는 경우 등기관은 농업경영체 (또는 어업경영체) 등록(변경등록)확인서와 보조금이 지원된 부동산 증명서가 첨부정보로서 제공되었는지를 확인하여야 한다.
(3) 위 (1)의 부기등기 말소등기의 신청이 있는 경우 등기관은 부기등기 말소 대상 부동산 증명서가 첨부정보로서 제공되었는지를 확인하여야 한다.
카. 「공공주택 특별법」제49조의6제6항에 따른 공공분양주택의 공급계약 해제 또는 소유권 재취득 특약의 부기등기
(1) 공공주택사업자가 공공분양주택의 소유권보존등기와 동시에 「공공주택 특별법」제49조의6제6항에 따른 부기등기를 신청하는 경우 등기관은 같은 법 시행령 제51조제4항의 내용을 부기하여야 한다.
(2) 입주자가 「공공주택 특별법 시행규칙」제35조에 따라 위 부기등기의 말소등기를 신청하는 경우 등기관은 공공주택사업자의 거주의무기간이 지났음을 증명하는 정보가 첨부정보로서 제공되었는지를 확인하여야 한다.
(3) 위 (1)의 부기등기 신청과 동시에 다른 금지사항 등의 부기등기 신청이 있는 경우 등기관은 그 내용을 각각 부기하여야 한다.
(4) 위 (1)의 부기등기에 관한 기록례는 별지와 같다.
타. 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산의 양여계약 또는 매매계약 해제특약의 부기등기
(1) 특약사항에 관한 등기의 신청 등
(가) 「공유재산 및 물품 관리법」에 따라 공유재산을 양여하면서 같은 법 제19조제2항 또는 제40조제2항에 따른 특약등기를 신청하는 경우 등기관은 ‘이 재산은 10년 이내에 그 양여목적 외의 용도로 사용되면 양여계약을 해제한다’는 내용을 부기하여야 한다.
(나) 「공유재산 및 물품 관리법」에 따라 공유재산을 매각하면서 같은 법 제36조제2항, 같은 법 시행령 제37조의3제2항에 따른 특약등기를 신청하는 경우 등기관은 ‘이 재산은 「공유재산 및 물품 관리법」 제38조제1항제2호의 사유가 발생하면 매매계약을 해제한다’는 내용을 부기하여야 한다.
(2) 위 (1)의 부기등기의 말소등기신청이 있는 경우 등기관은 양여 또는 매각한 지방자치단체의 장의 특약사항의 효력이 소멸하였음을 증명하는 정보가 첨부정보로서 제공되었는지를 확인하여야 한다.
파. 「보조금 관리에 관한 법률」제35조의2제1항에 따른 금지사항 등의 부기등기
(1) 보조사업자 또는 간접보조사업자가 보조금 또는 간접보조금으로 취득하거나 그 효용이 증가된 부동산에 대하여 「보조금 관리에 관한 법률」제35조의2제1항에 따른 금지사항 등의 부기등기를 신청하는 경우 등기관은 ‘이 부동산은 보조금 또는 간접보조금을 교부받아 취득하였거나 그 효용가치가 증가한 재산으로서 보조금 또는 간접보조금의 교부 목적과 해당 부동산의 내용연수를 고려하여 중앙관서의 장이 정한 기간이 지나지 아니하였음에도 그 부동산을 보조금 또는 간접보조금의 교부 목적에 위배되는 용도에 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보로 제공하려는 경우에는 중앙관서의 장의 승인을 받아야 한다’는 내용을 부기하여야 한다.
(2) 위 부기등기는 「보조금 관리에 관한 법률」제35조의2제2항에 따라 소유권보존등기, 소유권이전등기 또는 토지ㆍ건물표시변경등기와 동시에 신청하여야 한다. 다만, 부동산의 등기내용이 변경되지 아니하는 경우에는 같은 법 제27조에 따른 보조사업실적보고서 제출 전까지 신청하여야 한다. 이 경우 등기관은 같은 법에 따라 보조금 또는 간접보조금으로 취득하거나 그 효용이 증가된 부동산임을 증명하는 정보가 첨부정보로서 제공되었는지를 확인하여야 한다.
(3) 부기등기의 말소
보조사업자 또는 간접보조사업자가 위 (1)의 부기등기의 말소등기를 신청하는 경우 등기관은 「보조금 관리에 관한 법률」제35조의2제4항에 해당함을 증명하는 중앙관서의 장의 확인서 등의 정보가 첨부정보로서 제공되었는지를 확인하여야 한다.
3.특별법에 의한 특약사항 등을 등기할 수 없는 경우
특별법에 의한 특약사항 등을 등기할 수 없는 경우를 예시하면 아래와 같다.
가. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제39조 및 제43조의 규정에 의한 처분제한 사항
나. 삭제(2016. 04. 28. 제1597호)
다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조에서 규정하는 환매권
4.특별법에 의한 특약사항 등의 등기가 있는 부동산에 대한 업무처리
가. 특별법에 의한 특약사항 등의 등기가 되어 있는 부동산에 대하여는 관련기관 등의 동의·허가 또는 승인 없이는 양도, 담보제공 등 특약사항에 위배되는 처분을 할 수 없는 것이므로, 등기관은 위 부동산에 대한 등기신청사건을 처리함에 있어서는 이 점을 유의하여야 한다.
나. 삭제(2008. 07. 14. 제1256호)
주 : 위 기록례는 부동산등기기재례집 제68항 참조
다. 주차장법에 따른 시설물의 부기등기와 부설주차장의 부기등기는 다른 특별법에 의한 특약사항 등의 등기와는 달리 처분제한의 등기가 아니므로, 그 부기등기가 마쳐진 부동산에 대하여 양도, 담보제공 등 다른 등기신청이 있는 경우에도 그 신청을 수리할 수 있다.
부 칙(2016. 04. 28. 제1597호)
제1조(시행일) 이 예규는 즉시 시행한다. 다만, 「보조금 관리에 관한 법률」제35조의2제1항에 따른 금지사항 등의 부기등기 관련 개정내용(2.파. 신설 및 3.나. 삭제)은 2016년 4월 29일부터 시행하되, 같은 법 부칙 제9조에 따라 2016년 4월 29일 이후 교부받는 보조금 또는 간접보조금으로 취득하거나 효용가치가 증가한 부동산부터 적용한다.
제2조(경과규정) 「민간임대주택에 관한 특별법」의 부칙에 따라 종전의「임대주택법」제18조제2항에 따른 임대주택에 대한 금지사항의 부기등기는 종전의 예규에 의한다.
부 칙(2017.03.20. 제1617호)
이 예규는 즉시 시행한다.
[별지]
[대법원 2014. 6. 26., 선고, 2012다2682, 판결]【판시사항】
구 주택법 제40조 제6항, 구 주택법 시행령 제45조 제5항 제3호에 따라 사업주체가 주택건설대지를 대한주택보증 주식회사에 신탁한 경우, 신탁종료를 원인으로 사업주체가 가지는 소유권이전등기청구권이 구 주택법 제40조 제1항의 처분제한 기간이 지나기 전에 압류·가압류 대상이 될 수 있는지 여부(원칙적 소극)와 이러한 권리를 대상으로 한 압류·가압류결정의 효력(무효)
【참조조문】
구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제40조, 구 주택법 시행령(2009. 9. 21. 대통령령 제21744호로 개정되기 전의 것) 제45조 제5항 제3호
【전문】
【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 춘추 담당변호사 조윤 외 4인)
【원심판결】
서울고법 2011. 12. 2. 선고 2011나55063 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제40조 제1항은 사업주체가 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청일 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 해당 주택 및 대지를 처분하거나 제한물권을 설정하는 등의 행위를 하여서는 아니 된다고 규정하고, 제2항은 제1항의 ‘소유권이전등기를 신청할 수 있는 날’이란 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일을 말한다고 규정하며, 제3항은 제1항에 따른 저당권설정 등의 제한을 할 때 사업주체는 당해 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다고 규정하고, 제4항은 제3항에 따른 부기등기는 주택건설대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청과 동시에 하여야 하고, 건설된 주택에 대하여는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다고 규정하며, 제5항은 제4항에 따른 부기등기일 이후에 당해 대지 또는 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받은 경우 또는 압류·가압류·가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다고 규정하고 있다.
이러한 각 규정의 취지는, 입주예정자가 주택건설 사업에 의하여 건설된 주택 및 대지의 소유권을 안전하게 취득할 수 있도록 일정 기간 당해 주택 또는 대지에 관한 사업주체의 처분행위와 담보물권 설정행위 등을 금지하되, 이러한 처분 제한으로 말미암아 제3자가 불측의 손실을 입는 것을 방지하기 위하여 일정한 금지사항의 취지를 부기등기하도록 하고, 부기등기 이후에는 위 금지사항에 위반되는 처분행위나 당해 주택 또는 대지에 관한 압류·가압류·가처분 등의 효력을 부정함으로써 사업주체와 그 채권자에 우선하여 입주예정자를 보호하려는 데 있다.
한편 구 주택법 제40조 제6항은 사업주체의 재무상황 및 금융거래상황이 극히 불량한 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당되어 제76조에 따라 설립된 피고 회사가 분양보증을 하면서 주택건설대지를 대한주택보증에 신탁하게 할 경우에는 제40조 제1항과 제3항에도 불구하고 사업주체는 그 주택건설대지를 신탁할 수 있다고 규정하고, 구 주택법 시행령 제45조 제5항 제3호는 위 대통령령이 정하는 사유 중 하나로 ‘사업주체가 구 주택법 제40조 제3항의 규정에 의한 부기등기를 하지 아니하고 피고 회사에 주택건설대지를 신탁하고자 하는 경우’를 규정하고 있는데, 이는 주택건설대지에 관하여 피고 회사에 신탁이 설정되면 당해 대지는 위탁자인 사업주체의 재산권으로부터 분리될 뿐만 아니라 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리되고, 수탁자 고유의 이해관계로부터 분리되는 등 독립성이 확보되어 마치 금지사항 부기등기가 마쳐진 것과 동일한 효과를 누릴 수 있기 때문이라고 할 것이다. 즉 사업주체가 주택건설대지에 관하여 금지사항 부기등기를 마치는 대신에 구 주택법 제40조 제6항, 구 주택법 시행령 제45조 제5항 제3호에 기하여 피고 회사와 신탁계약을 체결하고 신탁등기를 마친 경우, 주택건설대지의 소유권은 피고 회사에 귀속되고 사업주체의 책임재산에서 완전히 이탈하여, 더 이상 사업주체가 임의로 주택건설대지를 처분하거나 사업주체의 채권자가 주택건설대지를 압류·가압류·가처분 등의 목적물로 할 수 없게 되고, 입주예정자는 금지사항 부기등기가 마쳐진 경우와 마찬가지로 위와 같은 위험으로부터 보호받게 되므로, 신탁등기를 하는 경우에는 금지사항 부기등기를 하지 않아도 되도록 규정한 것이다.
그런데 위와 같이 주택건설대지에 관하여 신탁등기를 마치면 주택건설대지 자체의 처분이나 이에 대한 압류·가압류 등은 막을 수 있으나, 사업주체의 채권자가 신탁의 종료를 원인으로 한 사업주체의 피고 회사에 대한 소유권이전등기청구권을 압류·가압류할 가능성은 여전히 남게 되는데, 만약 이를 유효한 것으로 보아 제한 없이 허용한다면, 위 압류 등으로 인하여 피고 회사는 사업주체에게 임의로 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 금지되고 사업주체 또한 피고 회사로부터 주택건설대지의 소유권을 이전받아 이를 다시 입주예정자들에게 이전할 수 없게 되는 한편, 사업주체의 채권자나 피고 회사의 신청으로 보관인이 선임되고 위 주택건설대지에 관하여 사업주체 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 후에는 사업주체의 채권자가 그 집행권원에 기하여 강제경매 등으로 이를 현금화함으로써 결국 입주예정자가 주택건설대지의 소유권을 취득할 수 없게 되는 결과를 초래할 우려가 있으므로, 결국 사업주체의 채권자가 신탁 종료를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 압류·가압류하는 것을 허용하는 것은 주택건설대지 자체를 압류·가압류하는 것을 허용하는 것과 실질적으로 아무런 차이가 없게 된다. 이는 입주예정자를 보호하기 위하여 주택건설대지를 신탁하도록 한 것이 오히려 입주예정자로 하여금 당해 대지의 소유권을 취득할 수 없게 하는 수단으로 변질될 수 있다는 점에서 구 주택법 제40조의 취지에 반한다.
따라서 이러한 구 주택법 제40조의 입법 취지와 규정 내용, 금지사항 부기등기와 신탁등기의 관계 등에 비추어 보면, 사업주체가 주택건설대지를 피고 회사에 신탁한 경우, 구 주택법 제40조 제1항의 처분제한 기간이 경과하기 전에는 특별한 사정이 없는 한 당해 대지에 관하여 사업주체가 피고 회사에 대하여 가지는 신탁의 종료를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 압류·가압류의 대상이 될 수 없고, 이러한 권리를 대상으로 한 압류·가압류결정은 효력이 없다고 할 것이다.
또한 사업주체가 구 주택법상의 주택건설사업을 시행하면서 주택건설대지에 관하여 피고 회사 앞으로 신탁등기를 마치는 경우 당해 주택건설대지가 구 주택법의 적용을 받는 대지임이 등기 및 신탁원부에 의하여 대외적으로 공시되므로, 위와 같이 주택건설대지에 관한 소유권이전등기청구권의 압류·가압류를 제한함으로 인하여 사업주체의 채권자가 불측의 손실을 입게 된다고 할 수도 없다.
나아가 구 주택법 제40조가 금지사항 부기등기와 신탁등기를 선택적으로 규정한 점, 이와 같이 규정한 것은 신탁등기에 의하든 금지사항 부기등기에 의하든 입주예정자가 동등하게 보호됨을 전제로 한 것이고, 금지사항 부기등기를 마친 경우에만 입주예정자에게 추가적인 보호를 부여하고자 한 것은 아닌 점을 고려하면, 주택건설대지에 관하여 신탁등기 이전에 금지사항 부기등기가 마쳐졌는지 여부에 따라 신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권의 압류 등의 효력이 좌우되는 것은 아니라 할 것이다.
2. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 주식회사 위마인(이하 ‘위마인’이라 한다)은 이 사건 아파트를 지어 분양사업을 하기 위하여 2004. 3. 30. 이 사건 각 토지를 매수하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 사실, 위마인은 관할관청으로부터 2004. 6. 21. 이 사건 아파트 건축허가를 받고, 같은 해 11. 26. 이 사건 아파트 15층 4개동 214세대에 관한 입주자 모집공고 승인처분을 받고 입주자를 모집한 사실, 한편 위마인은 2004. 11. 2. 피고 회사에 이 사건 각 토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 원고는 2006. 5. 10.자 서울중앙지방법원 2006타채6384호 결정으로 위마인이 피고 회사에 대하여 가지는 신탁해지에 기한 소유권이전등기청구권에 대한 압류결정(이하 ‘이 사건 압류’라 한다)을 받았고, 그 결정이 2006. 5. 12. 피고 회사에 송달된 사실, 위마인이 시공사인 주식회사 성광건설산업(이하 ‘성광건설’이라 한다)에게 이 사건 아파트에 관한 사업권을 모두 양도함에 따라 2007. 7. 20. 이 사건 아파트 건설사업의 건축주가 성광건설로 변경된 사실, 그 무렵 이 사건 각 토지에 관한 신탁계약이 해지됨에 따라 피고 회사는 2007. 7. 20. 이 사건 각 토지에 관하여 위마인에게 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 위마인은 같은 날 이 사건 각 토지에 관하여 성광건설에 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐준 사실 등을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 압류는 주택건설대지로서 피고 회사에 신탁된 이 사건 토지에 관하여 구 주택법 제40조 제1항의 처분제한 기간이 경과하기 전에 신탁의 종료를 원인으로 하는 위마인의 피고 회사에 대한 소유권이전등기청구권을 압류한 것으로서, 그 성질상 압류의 대상이 될 수 없는 권리를 대상으로 한 것이므로 효력이 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 이와 달리 대지 또는 주택의 처분제한의 효력 유무는 사업주체가 구 주택법 제40조 제3항의 부기등기를 경료하였는지에 의해서만 결정하여야 하고, 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 위 부기등기와 동일하게 취급할 수 없음을 전제로 위마인이 이 사건 압류의 효력발생일까지 이 사건 각 토지에 관하여 위 부기등기를 마치지 아니하였으므로 이 사건 압류를 무효로 볼 수 없다고 판단하고 말았다. 이러한 원심판결에는 구 주택법 제40조에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석
금지사항 부기등기 신청서(민간임대주택)
즉시접수 당일접수 제출자 총 건 금지사항 부기등기 신청 접 수 년 월 일 처 리 인 등기관 확인 각종 통지 제 호 부동산의 표시 등기원인과 그 연월일 년 월 일 민간임대주택 등록 등 기 의 목 적 민간임대주택 등기 금 지 사항 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임 구분 성명 (상호명칭) 주민등록번호 (등기용등록번호) 주소 (소재지) 신 청 인 등 록 면 허 세 금 원 (이하 생략)
등기신청서 [registration application form, 登記申請書] 조회수 413
등기란 부동산에 관한 권리관계를 법적 절차에 따라 공적 장부에 기재하는 것을 말한다.
등기신청서란 대지권, 근저당권, 전세권 등에 관한 등기를 신청할 시 이에 필요한 일정 사항을 기재하여 제출하는 문서를 말한다.
등기신청서에는 등기의 목적을 비롯하여 등기와 관련된 채권액, 이자 등의 구체적인 사항을 기재하여야 한다.
그 밖에 채무자, 저당권자, 공동담보 등의 사항을 항목에 따라 빠짐없이 작성하도록 한다.
소유권등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청할 때에는 인감증명서를 제출하여야 한다.
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