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기준시가는 공시지가와는 달리 토지는 물론 건축물까지 포함하여 가격을 산정하는데 부동산을 사고 팔 때 납부해야 하는 세금, 즉 양도소득세나 상속, 증여세 등 과세의 기준이 되는 가격을 말한다.
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공시지가란? 기준시가란? – 써니퍼니의 부동산 이야기
기준시가는 아파트, 연립주택등 부동산을 매매, 상속, 증여 재산의 실거래가를 확인할수 없거나 시가를 알수 없는 경우 과세의 기준으로 적용하기 위해 …
Source: justdim.tistory.com
Date Published: 4/9/2022
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공지시가 실거래가 기준시가 시가표준액 차이점에 대해 알고 …
국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격으로 공동주택 기준시가, 건물 기준시가, 골프회워권 기준시가 …
Source: www.infoday.kr
Date Published: 10/25/2021
View: 4916
부동산 가격 비교 (실거래가, 공시지가, 시가표준액, 기준시가 …
기준시가는 토지와 건물을 모두 합친 전체 재산에 대한 감정가를 의미하는데요, 일정시점을 기준으로 정부에서 고시하는 가격입니다. 공동주택(아파트 등) …
Source: www.goldpond.kr
Date Published: 2/30/2022
View: 4846
기준시가
기준시가란 토지는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가, … 소득세의 과세표준계산에 있어 취득가액과 양도가액으로 보는 기준금액을 말한다.
Source: txsi.hometax.go.kr
Date Published: 7/12/2021
View: 2854
기준시가란? 공시지가란? 공시가격이란? – 부동산 용어정리
기준시가는 토지, 건물 등을 모두 포함한 전체 부동산의 감정가액입니다. 약간 의아하시거나 눈치채셨을테지만, 공시가격과 기준시가의 의미는 다르지 …
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Date Published: 6/4/2021
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기준시가의 뜻과 공시지가와 차이점.. 시가표준액 알아보기
기준시가는 건물에 대한 가액 산정입니다. 건축물이 있으면 기준시가를 기준으로 그부동산의 가치를 가액으로 산정해 놓은 것입니다. 실매매가는 아닙니다 …
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국세는 기준시가, 지방세는 시가표준액에 따라 과세 – 조선일보
기준시가란 토지나 건물,주택 등에 국세를 부과하기 위하여 과세대상 물건을 평가한 가액이다. 국세(소득세, 상속세, 증여세 등)의 경우 일반적으로 …
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Date Published: 9/12/2022
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건물 기준시가란? 확인 방법 – 눙이의 더하기
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Date Published: 1/2/2022
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부동산별 기준시가를 조회하는 방법과 산정방법
부동산의 양도나 상속, 증여시에 기준시가를 이용하는 경우가 있습니다. 자산별로 기준시가를 조회하는 방법을 정리합니다. 부동산 정보 조회 부동산 …
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Date Published: 2/19/2021
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주제에 대한 기사 평가 기준 시가 란
- Author: 부동산쇼
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- Date Published: 2019. 12. 24.
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기준시가, 공시지가, 실거래가, 시가표준액의 차이점은?
공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. 공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값으로 한마디로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격이다. 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.
1. 표준공시지가
우리나라에 있는 모든 토지를 일일이 조사하여 평가한다는 것은 불가능하다. 그래서 표준공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정평가기관에서 의견을 모아 결정해 공시한다.
이렇게 추려서 매년 1월1일 기준으로 산정한 토지가격이 바로 표준지공시지가이다. 매년 2월에 공시하여 약 한달 간 열람할 수 있도록 하고 있는데 해당 토지가 위치한 시/군/구 민원실이나 국토교통부 홈페이지에서 열람이 가능하다.
표준공시가 열람하는 곳 : www.molit.go.kr
2. 개별공시지가
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격이다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택공시가격이 맞다. 개별공시지가는 국세, 지방세 부과기준이 되며 수용보상금, 개발부담금 등의 기준으로 사용되므로 지역주민의 재산과 관계가 깊다고 할 수 있다.
이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합한 가격을 말한다. 그리고 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 부른다.
공시지가란? 기준시가란?
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부동산에 관계된 용어들 가운데는 많은 비슷한 단어들이 있습니다.
부동산 자체가 큰 돈이 오가는 문제이기 때문에 단어들의 의미를 잘 이해하지 못한 상태에서 거래를 한다면 손해를 볼수 있기 때문에 정확한 의미를 알고 거래를 하는 것이 중요합니다.
오늘은 그중에서 공시지가와 기준시가라는 말의 알아보겠습니다.
많이들 들어보셨을 텐데요 정확한 의미를 한번 알아보겠습니다.
먼저 공시지가에 대하여 알아보겠습니다.
공시지가란 부동산중에서 건축물은 제외한 순수한 토지의 가격만을 이야기하는 것입니다.
국토부 장관이 전국적으로 50만필지에 해당하는 표준지를 조사 평가하고 이를 공시한 단위면적당 가격을 말하는 것입니다.
공시지가가 중요한 이유는 공시지가로 각종 세금의 기준이 되는 자료이기 때문입니다.
양도소득세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개별부담금, 택지초과소유부담금 등 각종 세금의 과세기준이 됩니다.
공시지가의 확인을 위한 열람은 표준지가 속한 시군구에서 확인이 가능하고 이의가 있을경우 공시일로부터 30일 이내에 국토부 장관에게 서면이의신청을 할수 있습니다.
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눌수 있습니다.
* 표준지공시지가란?
전국의 모든 토지에 대한 가격을 정할수 없어 표준지를 선정해 이 지역의 토지가격을 정한것입니다.
매년 1월1일에 토지에 대한 적정가격을 평가하는 것으로 이후에 개별공시지가의 산정기준으로 쓰는 것입니다.
표준지공시지가의 산정을 위해서 표준지를 정하기 위해서 토지이용상황과 주변환경, 그밖의 자연적 사회적 조건이 유사하다고 인정되는 토지를 선정하여 이를 표준지로 정합니다.
표준지공시지가에는 표준지의 지번, 단위면적당가격, 면적 및 형상, 이용상황등이 공시되고 이의가 있을경우 공시일로부터 30일이내에 서면으로 국토부 장관에게 이의 신청할수도 있습니다.(민원24에서도 신청가능합니다.)
* 개별공시지가란?
표준지공시지가외 나머지 토지에 대한 지자체에서 감정평가를 통해 정한 토지의 가격입니다.
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 매년 5월에 시장, 군수, 구청장이 산정해서 발표를 합니다.
개별공시지가는 각종 국세, 지방세의 부과기준으로 그 기준일은 1월1일입니다.
국세와 지방세의 기준이 되므로 개별적으로 토지의 소유자가 관심을 가져야 하는 부분입니다.
개별공시지가 산정시 토지의 특성을 조사해서 발표하는데, 토지특성조사항목중 토지의 용도, 즉 주거용, 상업용의 항목과 도로, 교통조건, 토지이용규제사항등이 토지가격 결정에 중요한 요소가 되는 것입니다.
개별공시지가는 가격배율 * 표준지 공시지가로 정해집니다.
개병공시지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계인은 개별공시지가 결정일로부터 30일이내에 시장, 군수, 구청장에게 재조사 청구를 할수 있습니다.
이번에는 기준시가에 대하여 알아보겠습니다.
기준시가란 무엇일까요?
토지와 건물까지 포함한 전체 부동산재산에 대한 감정가액입니다.
기준시가는 아파트, 연립주택등 부동산을 매매, 상속, 증여 재산의 실거래가를 확인할수 없거나 시가를 알수 없는 경우 과세의 기준으로 적용하기 위해 국세청장이 매년 실거래가의 70~80%수준으로 산정하여 고시하는 가격입니다.
기준시가는 공동주택 기준시가, 건물기준시가(오피스텔, 상가3000제곱미터이상 또는 100호 이상의 건물, 일반건물)골프회원권등 기준시가로 분류됩니다.
* 건물기준시가란?
건물시준시가는 일반용건물기준시가와 상업용건물기준시로 구분됩니다.
국세청장은 토지와 건물 가액을 일괄 평가하여 고시하는 주택, 오피스텔, 상업용건물(일정규모이상)을 제외한 개별공시하지 않은 일반 건물에 대하여 양도, 상속, 증여시 과세부과의 기준으로 활용되는 기준시가 산정방법에 관한 사항을 매년 1월1일 기준으로 고시하며 기준시가의 가격조사일은 9월1일이며 12월말에 발표합니다.
* 주택공시가격이란?
주택공시가격이란 표준단독주택 공시지가, 개별단독주택 공시지가, 공동 주택 공시가격으로 나눌수 있습니다.
주택은 통상 실거래가격의 50~80% 수준이며 재산세와 종부세의 산정기준으로 활용됩니다.
1. 표준단독주택 공시가격.
매년 1월1일 기준 국토교통부에서 산출 2월에 공시합니다.
시장에서 통상적인 거래가 이루어지는 주택을 선정하여 표준단독주택 가격을 결정하며 이기준으로 개별주택의 가격을 지자체장이 발표합니다.
2. 개별 단독주택 공시가격.
국세와 지방세의 부과기준이며 실거래가 신고가격의 기준으로 봅니다.
3. 공동주택 공시가격.
아파트, 연립, 다세대, 주택등을 그 토지와 건물을 일괄적으로 적정한 가격으로 공시를 하는 것을 말합니다.
한국감정원이 실제조사를 하여 국토교통부가 4월말에 공동주택공시가격을 발표합니다.
이의가 있으면 공시일로부터 30일이내에 이의신청설르 시, 군, 구나 한국감정원에 제출하여야 하며 만약 1월과 5월 상이에 신축, 증축, 대수선등의 사유가 발생한 경우 6월1일 가격을 기준으로 9월말에 한번더 공시하기도 합니다.
이상으로 공시지가와 기준시가에 대하여 알아보았습니다.
공시지가나 기준시가 높다는 것은 그만큼 부동산 가치를 인정받는다고 생각하시면 됩니다.
간혹 주변과 너무 차이가 난다면 정정을 신청하셔서 소중한 부동산의 가치를 인정받기 바랍니다.
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공지시가 실거래가 기준시가 시가표준액 차이점에 대해 알고계신가요?
공지시가, 실거래가, 기준시가, 시가표준액 차이점에 대해 얼마나 알고 계신가요?
우리가 부동산을 사고 팔때 아파트나 매물의 가격을 보면 공시지가와 실거래가, 기준시가, 시가표준액 등 여러가지 부동산 용어에 대해 듣게 됩니다.
각 용어마다 개념도 다르고, 세금마다 기준되는 금액이 다르기 때문에 부동산을 보유하신 분이라면 확실히 알아두면 도움이 됩니다.
오늘은 비슷하지만 다른 용어인 공시지가와 실거래가, 기준시가, 시가표준액과 함께 공시지가와 실거래가 차이는 어느정도인지 알아보겠습니다.
공시지가란 ?
공시지가는 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의
단위면적당 가격을 말합니다.
공시지가는 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산 가격 및 감정평가에 관한 법률에 따라 선정하여 공시한 땅값으로 한마디로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격입니다.
공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 나뉩니다.
1. 표준공지시가란?
우리나라에 있는 모든 토지를 일일이 조사하여 평가한다는 것은 불가능합니다. 그래서 표준공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 중 대표성이 있는 50만 필지를 표준으로 정해 감정평가기관에서 의견을 모아 결정해 공시합니다.
이렇게 추려서 매년 1월1일 기준으로 산정한 토지가격이 바로 표준지공시지가입니다.
매년 2월에 공시하여 약 한달 간 열람할 수 있도록 하고 있는데 해당 토지가 위치한 시/군/구 민원실이나 국토교통부 홈페이지에서 열람이 가능합니다.
표준공시가 열람하기 www.molit.go.kr
2. 개별공지시가
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 각 지방자치단체에서 각각의 개별토지를 산정한 단위면적당 가격입니다. 주택이나 아파트 등에도 공시지가라고 하지만 정확히 말하면 주택공시가격이 맞습니다.
이러한 주택공시가격은 토지와 건물을 통합한 가격을 말합니다. 그리고 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 등 3가지로 나뉘는데 이를 통틀어 공시지가라고 부릅니다.
실거래가란?
실거래가는 실제 사고자 하는 사람이 매수한 실제 매매가를 말합니다.
우리 아파트 가격이 5억에 거래되었다고 하면 실거래가는 5억으로 실제 아파트를 사고 파는 사람들 간에 형성되는 아파트의 매매가격입니다.
부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 하는데 그 신고되는 가격이 실거래가입니다.
실거래가 기준은 아파트를 사는 사람의 매매기준일이 실거래가 기준은 아니고 매수자가 100% 매수금을 다낸 잔금일, 소유권 이전 기준일입니다. 매매기준일과 소유권 100% 이전 기준일은 기간이 긴 경우 2개월 이상인 경우도 있어 실거래가를 소유권 100% 이전 기준일은 보는 것입니다.
실거래가는 양도소득세의 기준
2006년 1월부터 단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 거래나 토지 등의 매매계약시 반드시 관할 구청에 신고를 해야 합니다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우 과태료가 부과됩니다.
실거래가는 해당 지역의 특성이나 상황, 호재 등이 반영되어 변화하기때문에 흐름을 파악하는 데 많이 사용되고 있습니다. 실거래가격 조회방법은 국토교통부 사이트 실거래가 시스템을 이용하면 됩니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기 http://rt.molit.go.kr/
기준시가란?
기준시가는 부동산 등을 매매, 상속 또는 증여할 때 세금부과 기준이 되는 가격을 말합니다.
국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격으로 공동주택 기준시가, 건물 기준시가, 골프회워권 기준시가가 있습니다.
기준시가는 평가상 건물의 면적에 제곱미터당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준입니다. 기준시가는 부동산 양도시 양도소득세를 신고하지 않거나 다르게 신고한 경우와 상속세, 증여세 과세시 상속, 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용됩니다.
따라서 양도, 상속 증여세를 실거래가액으로 신고하고 이것이 정당하다고 인정되는 경우에는 기준시가가 적용되지 않습니다.
기준시가 조회 바로가기 https://www.hometax.go.kr
시가표준액이란?
시가표준액이란 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 의미합니다.
지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 대한 법률에 따라 공시된 가액입니다.
취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 지방세 과세표준이 되는 것이 시가표준액이라고 생각하시면 쉽습니다.
개별공시지가 또는 개별단독주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장, 군수 도는 구청장이 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액합니다.
공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별, 단지별, 면적별, 층별 특성 및 거래가격등을 고려하여 시장, 군수가 산정합니다.
부동산 가격 비교 (실거래가, 공시지가, 시가표준액, 기준시가, 시가)
우리가 일반적으로 알고 있는 부동산 가격은 시가 인데요. 실거래가, 기준시가, 공시지가, 시가표준액 등 같은 부동산에 대해서는 다른 이름의 다른 가격이 있어 우리를 헷갈리게 합니다.
오늘 상가건물매매 충무로 태양부동산에서 헷갈리는 부동산 가격들에 대해 정리해보고, 각각의 가격을 알 수 있는 사이트를 소개해 보도록 하겠습니다.
아래의 순서로 소개할게요. 클릭하시면 해당 주제로 바로 가실수 있습니다.
1. 시가(시세)
시가란 시장에서 거래되는 가격입니다.
현재의 부동산 시세를 반영하는 가격입니다. 어느 건물이 얼마다, 아파트가 얼마다 할때 가격을 말하지요.
부동산의 수요와 공급 등에 의해 결정됩니다.
2. 실거래가
2006년1월부터 부동산을 거래했을 때는 부동산 매매계약이 체결된 날로부터 일정기간내에 실거래가를 신고하도록 하는 제도가 시행되어졌는데요.
*실거래가신고제도 : 부동산이 거래될때는 거래당사자 또는 중개업자는 계약체결일로부터 60일 이내에 실제 거래된 가격을 시장,군수,구청장 에게 공동으로 신고해야 합니다. 실거래가 신고 위반시는 과태료 또는 중개업등록취소 혹은 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 됩니다.
실거래가 신고시, 신고된 가격이 실거래가인데요, 양도소득세 산정기준이 되게 됩니다.
실거래가의 경우 국토교통부 실거래가 시스템에서 실제 거래된 부동산의 가격을 바로 확인하실 수 있어요.
☞ 국토교통부 실거래가 공개시스템 (클릭시 이동)
3. 기준시가
기준시가는 국세청에서 세금부과시(국세) 사용하는 지표입니다.
종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세의 기준이 되는 것이 기준시가입니다.
기준시가는 토지와 건물을 모두 합친 전체 재산에 대한 감정가를 의미하는데요, 일정시점을 기준으로 정부에서 고시하는 가격입니다.
공동주택(아파트 등) 은 4월, 일반주택( 연립,다세대 등)은 1년에 한 차례, 오피스텔 및 상업용 부동산은 매년 12월말 에 국세청에서 고시합니다.
기준시가는 국세청에서 확인하실 수 있는데요.
국세청홈텍스에 가셔서 비회원전용, 기준시가 조회에서 확인 하실수 있습니다.
☞ 국세청 기준시가 확인 (클릭시 이동)
국세청기준시가조회
4. 공시지가
공시지가는 자치단체나 국세청이 부과하는 각종 세금 및 부담금 부과의 기초자료롤 활용되는 가격입니다.
공시지가는 건축물을 제외한 순수한 땅값만을 의미하며, 표준지공시지가와 개별공지시가 2가지로 나뉘게 됩니다.
표준지공시지가는 대표성이 있는 토지를 골라 단위면적당 가격을 조사하여 국토부장관이 1월1일 공시하게 됩니다.
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준 각 지방자치단체에서 감정평가사의 도움을 받아 책정한 개별토지의 단위면적당 가격입니다.
실제 거래되는 가격과는 차이가 있는데요. 시가의 약 60∼70% 수준인데요. 정부의 의지로 해마다 높아지고 있습니다. 올해도 많이들 놀라셨지 싶습니다.
☞ 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 (클릭시 이동)
5. 시가표준액
시가표준액은 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세 과표계산 기준이 되는 가격입니다.
또한 국민주택채권의 부과기준이 되며, 위반건축물 강제이행금 계산에서도 시가표준액이 기준이 됩니다.
행정자치부에서 지방세를 부과하기 위해 부동산가격을 고시하게 되는데요.
시가표준액은 위택스에서 조회가 가능합니다. 위택스사이트에서 메뉴> 지방세조회 에서 확인하실수 있어요.
☞ 위택스 (클릭시 이동)
위택스시가표준액조회
궁금한게 있으시면 언제든 문의주세요.
해설 내용
기준시가란 토지는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가, 건물ㆍ오피스텔 및 상업용 건물은 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액, 주택의 경우에는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격, 기타 토지ㆍ건물 외의 자산은 대통령령이 지정한 방법에 의해 고시된 가액 등을 말하고 이는 양도소득세의 과세표준계산에 있어 취득가액과 양도가액으로 보는 기준금액을 말한다. 지정지역 내의 토지나 건물 같은 부동산이나 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 국세청이 정해놓은 기준가격으로 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 지정지역이란 국세청이 땅값이 급등하여 부동산투기가 우려되는 지역을 특정지역으로 정해놓은 곳이다. (부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 소득세법 제96조ㆍ제99조)
기준시가란? 공시지가란? 공시가격이란? – 부동산 용어정리
부동산 가격에는 실제 부동산을 거래하는 가격인 ‘실거래가’를 비롯해서 공시지가, 기준시가, 공시가격 등 다양한 용어들이 사용됩니다.
이번 포스팅에서는 실거래가, 공시지가, 공시가격, 기준시가 등, 그냥 나열만해놔도 헷갈리는 부동산 용어에 대해서 하나하나 정리하여 그 의미와 활용되는 분야 등에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
뿐만 아니라 이 가격들을 직접 관리하며 공시하고 있는 ‘국토교통부 공시가격 알리미 홈페이지’ 이용방법에 대해서도 간략히 알아보도록 하겠습니다.
2006년 8월 2일에 찍은 서울 중심부 사진
1. 실거래가란? – “직관적인 의미 그대로”
실거래가는 말그대로 부동산이 실제로 거래된 금액을 의미합니다. 다른 용어들에 비해서 가장 직관적이고 주변에서 가장 많이 사용되는 용어이죠. 말그대로 부동산이 실제 거래된 가격을 의미하며, ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 통해서 실시간 조회가 가능합니다. (※ 관련 글 : [부동산] 아파트 실거래가 조회 방법)
참고로, 실거래가는 부동산 취득세나 양도소득세, 증여 및 상속 등의 세금 계산에서 과세표준으로 쓰이기 때문에, 다운계약서 작성(거래 가격을 낮춰서 신고하는 불법적 행위)를 통해서 과거에는 부동산 판매자, 구매자, 중개업자가 모두 조금씩 이득을 취하는 불법적 행위가 흔하게 있었습니다.
하지만, 2006년 1월 1일부터 모든 부동산 거래를 의무적으로 공개시스템에 신고하도록 되어있으며, 이를 어길 시 취득금액의 5% 또는 500만원 이하의 과태료에 처해지게 하여, 데이터의 신뢰성을 확보하고 있습니다.
아파트, 오피스텔은 거의 유사한 매물이 굉장히 많지만, 빌라와 같은 정형화되지 않은 부동산은 불법 다운계약서 작성이 아직 남아있다고 한다.
다만, 빌라, 다세대 가구, 연립 주택, 다가구 주택 등, 정형화(위치, 방의 조향방향, 생김새 등)되어있지 않고 비슷한 예시, 경우를 찾기 어려운 부동산의 경우에는 관계자의 말에 따르면, 아직도 다운계약이 남아있는 경우가 있고 합니다.
따라서, 직접 발품을 팔아보아야 확실한 시세를 알 수 있는 등 이런 유형의 부동산은 실거래가 데이터의 신뢰성이 조금 떨어지지만, 아파트나 오피스텔의 경우에는 거의 확실히 지켜지고 있으며, 국토교통부에서 관리, 운영하는 실거래가 공개시스템을 통해서 거래 내역을 전부 조회해볼 수 있습니다.
2. 공시지가란? – ‘순수 토지의 가치’
그 다음으로 접하기 쉬운 단어는 ‘공시지가’가 아닌가 합니다. 공시지가는 토지가 주택이나, 상가 등 지상 건축물이 없는 나대지일 때를 가정하고 그 ‘토지’의 가치를 측정하여 공시하는 가격을 의미합니다.
다른 요소를 모두 제거하고 ‘순수 토지의 가치’가 얼마만큼을 가지고 있는 지를 의미하는 것인데요. 이는 국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들을 통한 감정평가, 실거래가, 매매동향, 매물정보 등을 종합하여, 매년 1월 1일을 기준으로 연초에 발표합니다.
보통 공시지가는 실거래 가격의 60~80% 정도로 책정이 되며, 이 가격을 기준으로 재산세, 종합부동산세(종부세) 등을 매겨 과세하게 됩니다.
※ 관련 글 : 공시지가 조회 사이트 조회방법 (표준지 공시지가 / 개별공시지가)
3. 공시가격과 기준시가
3.1 공시가격
공시가격은 가장 큰 범주로써, 토지의 공시지가, 공동주택 및 단독주택의 공시가격을 포함하는 용어이다.
공시가격은 보다 더 큰 범주로써 크게 3가지로 나뉩니다. 앞서 언급되었던 토지의 ‘공시지가’를 포함하여, 공동주택 공시가격, 개별주택 공시가격으로 나뉘는데요.
토지가 순수 토지의 값이라면, 공시가격은 건물버전의 공시지가라고 볼 수 있습니다. 이를 정리하면 아래와 같습니다.
공동주택 공시가격 : 아파트에 대한 공시가격
표준단독주택 공시가격 : 빌라, 다세대 주택 등에 대한 공시가격
개별단독주택 공시가격 : 일반단독주택에 대한 공시가격
공시가격은 토지의 공시지가와 마찬가지로 감정평가, 실거래가, 매물동향, 매물정보 등 다양한 정보를 토대로 매년 1월 1일을 기준으로, 연초에 1회씩 발표하며, 이를 기준으로해서 재산세, 종합부동산세(종부세)등을 과세하게 됩니다.
※ 관련 글 : 부동산 공시가격 알리미 홈페이지 (부동산 기준시가 조회 방법)
3.2 기준시가
기준시가는 토지, 건물 등을 모두 포함한 전체 부동산의 감정가액입니다. 약간 의아하시거나 눈치채셨을테지만, 공시가격과 기준시가의 의미는 다르지 않습니다.
이렇게 두 용어를 함께 사용하는 이유는 행정과 세무상 용어가 통일되지 않아서 기관별로 사용하는 용어가 다르기 때문이라고 합니다.
따라서, 기준시가나 공시가격이나 모두 부동산 전체의 감정가액이라고 보시면 되겠습니다.
기준시가의 뜻과 공시지가와 차이점.. 시가표준액 알아보기
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부동산 매매시 세금산정을 위한 기준이 되는 기준시가와 공시지가에 대하여 알아보겠습니다.
◆ 기준시가란
국세청에서 매년 4월에 아파트 공동주택에 대한 부분을 발표합니다. 또한 오피스텔 및 상업용건물등에 대하여서도 건물의 종류,규모,거래상황,위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액입니다.
기준시가는 국세인 양도·상속·증여세의 과세기준으로 적용되며, 지방세인 취득세·재산세 등에는 적용되지 않습니다.
건물의 기준시가 산정방법 : 건물신축가격기준액x구조지수x용도지수x위치지수x경과연수별 잔가율
기준시가는 평가상 건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱하여 결정합니다.
지정지역 내의 토지나 건물같은 부동산이나 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 국세청이 정해놓은 기준가격으로 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 지정지역이란 국세청이 땅값이 급등하여 부동산투기가 우려되는 지역을 특정지역으로 정해놓은 것입니다.
기준시가는 건물에 대한 가액 산정입니다. 건축물이 있으면 기준시가를 기준으로 그부동산의 가치를 가액으로 산정해 놓은 것입니다. 실매매가는 아닙니다.
알고 싶은 건물의 기준시가는 국세청 기준시가에서 알아보실수 있습니다.
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◆ 공시지가란
공시지가는 교통부장관이 조사 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있습니다. 표준지공시지가는 일정한지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한것이도, 개별공시지가는 이 표준공시자를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별필지별로 발표하는 가격입니다.
이러한 공시지가는 주로 국세 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종공사등(예: 도로편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 합니다.
이러한 공시지가는 결국 땅에 대한 과세기준, 또는 보상의 기준이 되는 금액입니다.
◆ 시가표준액이란
시가표준액은 국세가 아닌 지방세과세 기준이 되는 것입니다.
지방세는 취득세, 등록세등 부동산을 매매했을 경우 발생되는 세금이며, 이런 것들은 그 과세기준으로서 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓습니다.
그러므로 당해연도마다 금액이 변경될수 있습니다.
부동산(아파트 등)을 취득한다면 취득세, 등록세, 등등 각종 지방세를 낼때 ‘시가표준액’이 기준이 됩니다.
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부동산별 기준시가를 조회하는 방법과 산정방법
부동산의 양도나 상속, 증여시에 기준시가를 이용하는 경우가 있습니다. 자산별로 기준시가를 조회하는 방법을 정리합니다.
부동산 정보 조회
부동산의 양도나 상속, 증여시 자료 열람을 위해 주로 사용하는 사이트는 아래와 같습니다.
부동산 등기부등본 조회: 대법원 인터넷 등기소
건축물관리대장/토지대장 조회: 민원24
토지이용계획 조회: 한국토지정보시스템
부동산 통합정보 조회: 온나라 부동산 정보
토지 기준시가
1기준시가 산정방법
일반 토지의 기준시가 양도(취득) 당시 토지의 기준시가 = 양도(취득)일 현재 고시된 개별공시지가(㎡당 가액) × 양도(취득)면적(㎡)
1990.8.30. 전에 취득한 토지의 기준시가 1990.1.1. 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 / { (1990.8.30. 현재의 시가표준액＋그 직전에 결정된 시가표준액) ÷2 }
2개별공시지가 / 1990.8.30 시․군․구청장 최초고시
개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장.군수.구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 , 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시.군.구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장.군수.구청장이 결정.공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)를 말함니다.
3개별공시지가 조회방법
국토교통부 토지열람 안내 페이지에서 해당 시·군·구청 홈페이지를 링크하고 있습니다.
국토교통부 토지열람 사이트 안내 바로가기
단독주택 기준시가
1기준시가 산정방법
최초 고시전에 취득한 경우 취득당시 기준시가(환산가액) = 국토교통부장관이 당해 주택에 관하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 토지기준시가와 일반건물기준시가의 합계액 / (당해 주택에 관하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시 당시의 토지기준시가와 일반건물기준시가 합계액)
최초 고시한 이후에 취득한 경우 개별주택가격(토지가격 포함)으로 산정
2개별단독주택가격 / 2005. 4. 30 시․군․구청장 최초고시
개별단독주택가격은 매년 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호·비교하여 산정한 가격에 대하여, 한국감정원의 검증을 받은 후 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 가격을 말합니다.
3개별단독주택가격 조회방법
국토교통부 토지열람 안내 페이지에서 해당 시·군·구청 홈페이지를 링크하고 있습니다.
국토교통부 개별주택열람 사이트 안내 바로가기
공동주택 기준시가
1기준시가 산정방법
최초 고시전에 취득한 경우 취득당시 기준시가(환산가액) = 국토교통부장관이 당해 주택에 관하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 토지기준시가와 일반건물기준시가의 합계액 / (당해 주택에 관하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시 당시의 토지기준시가와 일반건물기준시가 합계액)
최초 고시한 이후에 취득한 경우 공동주택가격(토지가격 포함)으로 산정
2공동주택가격 / 2006.4.28 국토부 최초고시
공동주택가격은 『부동산 가격공시에 관한 법률』의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정하여 공시한 공동주택의 가격을 말합니다.
2005.7.12. 이전에는 일반주택은 토지와 건물을 따로 평가하고 공동주택은 국세청장이 산정․고시하는 가액으로 하였으나, 「지가공시 및 감정평가에 관한 법률」이 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(법률 제7335호, 2005.1.14. 공포․시행)로 개정되면서 개별주택도 토지와 건물을 통합평가하여 공시하는 제도가 도입되고, 이에 따라 2005.4.30. 개별주택 가격이 공시되어 양도소득세 과세기준으로 사용되고 있다. 또한 공동주택도 2006.1.1. 이후부터는 국토교통부장관이 산정·공시하고 있습니다.
3공동주택가격 조회방법
2006년 이후는 국토교통부 공동주택가격에서 조회합니다.
국토교통부 공동주택가격 열람 사이트 안내 바로가기
2006년 이전은 국세청 기준시가 조회에서 조회합니다.
국세청 기준시가 조회 바로가기
참고로 매매사례가액은 국토교통부 실거래가에서 조회할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 조회 바로가기
일반건물 기준시가
1기준시가 산정방법
건물 기준시가 건물 기준시가 ＝㎡당 건물기준시가(건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율) × 평가대상 건물의 면적(㎡)
2000.12.31. 이전에 취득한 건물의 기준시가 건물기준시가 = 2001.1.1. 시행 건물기준시가 × 취득당시의 건물기준시가 산정기준율
2건물기준시가 / 2001.1.1 국세청 최초고시
건물 기준시가는 건축법시행령〔별표1〕의 용도별 건축물의 종류에서 공공업무시설 (제1종 근린생활시설 중 공공업무시설 등을 포함), 교정 및 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용합니다. 다만, 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․공시(또는 고시)한 개별주택·공동주택·상업용건물·오피스텔 등의 건물에 대해서는 건물 기준시가를 적용하지 않습니다.
또한 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 않습니다.
3일반건물 기준시가 조회방법
홈택스▶조회/발급▶기준시가조회▶기준시가안내에서 확인할 수 있습니다.
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오피스텔·상업용건물 기준시가
1기준시가 산정방법
기준시가 = 단위면적(㎡)당 고시가액 × 건물면적(㎡) 토지의 면적은 포함하지 않음
2오피스텔·상업용건물 / 2005.1.1 국세청 최초고시
상업용 건물·오피스텔 기준시가가 고시되지 않은 비거주용 건물은 토지는 개별공시지가, 건물은 건물기준시가(양도 또는 상속·증여)가 적용되는 것입니다.
3오피스텔·상업용건물 기준시가 조회방법
홈택스▶조회/발급▶기준시가조회▶상업용건물/오피스텔에서 확인할 수 있습니다.
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