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공동명의 아파트 담보대출 이용방법 완벽정리! – 지식살롱
그 이유는 취득세, 양도소득세, 종부세 등을 절세하기 위함입니다. 그런데 자금이 필요할 때 공동명의 아파트 담보대출 이용하는 방법을 잘 모르시는 분들 …
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Date Published: 9/15/2022
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공동명의도 대출 낀 집도…100 비대면 주담대 열렸다 – 한국경제
4일 우리은행은 자금용도 구분 없이 모바일로 주택담보대출을 받을 수 있는 ‘우리WON(원)주택대출’을 출시했다고 밝혔다. 이 상품은 우리은행의 모바일 …
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Date Published: 9/4/2021
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공동명의 아파트 주택담보대출, 동의 여부에 따라 결과 달라지는 …
내금리닷컴이 공동명의 아파트 담보대출, 지분대출의 특징을 설명했다 … 공동명의로 등록된 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택으로 담보대출을 이용할 …
Source: www.newswire.co.kr
Date Published: 3/24/2022
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부부 공동명의, 득일까 실일까? 공동명의 장점과 고민해야 할 점
주택을 구입할 때 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받는 경우가 대부분이죠. 공동명의일 때, 주택 담보대출 심사에서 부부 중 한 쪽의 신용 및 소득이 적 …
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Date Published: 1/20/2022
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어려워진 부동산 대출! 꼭 알아야 할 전략은? – 하나은행 1Q블로그
주택담보대출과 전세자금대출 금리 역시 빠른 속도로 상승하면서 여러모로 … 공동명의 주택은 대출 시 1인 명의로 담보대출을 신청해야 하는데, …
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공동명의 부동산 취득시 대출금의 증여여부 – 국세법령정보시스템
금융기관으로부터 남편명의로만 대출받아 대출금으로 부동산취득자금에 충당 … 변제상황과 담보제공사실 등에 의하여 사실상의 채무자가 부부 공동임이 확인되는 …
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공동명의주택 담보대출시 증여 발생여부 문의 드립니다. – 택슬리
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Date Published: 9/26/2021
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김소영 상담사의 금융지식 ‘공동명의 대출’ – 시사뉴스
몇 년 전부터 세금 절세를 위해 일부러 공동명의로 주택을 매매하는 … 가 더 있으면 공동명의자의 동의하에 은행이 아파트 담보대출을 할 수 있다.
Source: sisa-news.com
Date Published: 4/9/2021
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공동명의 담보대출 “동의여부가 핵심” – 파이낸셜신문
둘 이상의 사람이나 단체가 공동으로 명의를 등록하는 ‘공동명의 아파트’ 주택담보대출은 동의 여부에 따라 결과 달라진다.일반적으로는 부부가 절세 …
Source: www.efnews.co.kr
Date Published: 11/22/2021
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주제에 대한 기사 평가 공동 명의 주택 담보 대출
- Author: 금융나침반
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- Date Published: 2021. 12. 21.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=t7bYuOqxeLM
공동명의 아파트 담보대출 이용방법 완벽정리!
최근 아파트를 취득할 때 부부 등 둘 이상의 사람이 공동으로 취득하는 공동명의 아파트가 많이 늘어나고 있는데요. 그 이유는 취득세, 양도소득세, 종부세 등을 절세하기 위함입니다. 그런데 자금이 필요할 때 공동명의 아파트 담보대출 이용하는 방법을 잘 모르시는 분들이 많은 것 같은데요.
그래서 이번 시간에는 공동명의 아파트 담보대출을 이용할 수 있는 방법을 완벽하게 정리해 드리겠습니다. 이 글의 정보를 참고하여 현명하게 공동명의 아파트 담보대출을 이용해 보시기 바랍니다.
공동명의란?
공동명의 아파트 담보대출에 대해서 소개를 해드기 전에 ‘공동명의’란 정확하게 무엇인지 간단하게 소개해드릴 텐데요. 공동명의란 개인 단독명의로 혼자 아파트 전체를 소유하고 있는 것이 아닌, 부부 또는 가족 등 각자가 아파트 지분만큼 소유하고 있는 것을 말합니다.
공동명의는 현재 ‘부부공동명의’가 가장 많은데요. 대부분 한 개 아파트의 지분을 2분의 1씩 부부가 가지고 있습니다. 좀 더 이해하기 쉽게 예를 들면 10억의 아파트를 부부 각각 5억씩 지분을 가지고 있다고 생각하시면 됩니다.
그런데 ‘가족공동명의’의 경우에는 가족 구성원의 수에 따라서 다양한 형태가 존재할 수 있는데요. 3분의 1씩 지분을 갖거나, 4분의 1, 혹은 5분의 1씩 가지고 있는 경우도 있습니다.
이렇게 공동명의로 된 아파트 등의 정확한 지분의 비율을 파악하기 위해서는 ‘등기부등본’을 확인하면 되는데요. 이번 시간에 소개해 드리고자 하는 핵심은 공동명의로 아파를 소유하고 있는 경우 나의 지분률만 가지고 담보대출을 받을 수 있는지에 대한 내용을 중심으로 차근차근 소개를 해드리겠습니다.
공동명의 아파트 담보대출 이용방법
공동명의 아파트 담보대출은 크게 △공동명의자가 동의를 해주는 경우와 △공동명의자가 동의를 해주지 않는 경우로 구분할 수 있는데요. 각각의 세부내용은 다음과 같습니다.
1. 공동명의 아파트 담보대출 – 공동명의자가 동의를 해주는 경우
공동명의 아파트 담보대출을 받고자 하는데 공동명의자가 대출을 받는데 동의를 해준다면 단독명의 아파트 담보대출을 받는 것과 별반 차이가 없습니다. 즉, 모든 절차 및 방법은 동일하며 서류 작성할 때 한 명만 더 추가되는 것이라고 보면 되는데요.
실무에서는 공동명의자 중에 상대적으로 소득 및 신용이 좋은 사람을 ‘채무자’로 세우고, 그 나머지 공동명의자들은 ‘담보제공자’로 대출을 진행하게 됩니다. 따라서, 이렇게 공동명의자가 동의를 해주는 경우는 1금융권부터 3금융 대부업체까지 본인이 가장 좋은 조건으로 받을 수 있는 곳을 선택하여 담보대출을 받으시면 됩니다.
2. 공동명의 아파트 담보대출 – 공동명의자가 동의를 해주지 않는 경우
공동명의 아파트 담보대출울 알아보는 대부분의 분들은 아마도 공동명의자가 동의를 해주지 않는 경우일 텐데요. 담보로 제공할 것이 공동명의 아파트 밖에 없는데 공동명의자에게 이러한 사실을 알릴 수 없는 상황에 있는 분들이 분명히 계실 겁니다.
이러한 분들은 본인 지분만으로 ‘아파트 지분대출’을 알아보셔야 하는데요. 즉, 공동명의자가 동의를 하지 않아도 자신이 가지고 있는 아파트의 지분만으로 대출이 가능하다는 것이 ‘아파트 지분대출’의 핵심이라고 할 수 있습니다.
‘아파트 지분대출’은 공동명의로 된 아파트의 시세와 본인이 가지고 있는 지분의 비율 등에 따라 대출한도가 결정이 되는데요. ‘아파트 지분대출’은 아쉽게도 일부 저축은행 및 대부업체에서만 취급을 하고 있기 때문에 금리가 매우 높은 단점이 있습니다.
많은 분들이 ‘아파트 지분대출’을 통해 어느 정도 대출을 받을 수 있는지 궁금하실 텐데요. 금융기관마다 대출한도를 계산하는 방법이 모두 다르기 때문에 일괄적으로 설명드리기는 어렵지만 대략적으로 계산을 해보면 다음과 같습니다.
<예시 : 아파트 지분대출의 대출한도 계산방법> 계산의 편의를 위해 시세 10억짜리 아파트를 부부가 공동명의로 50%씩 소유하고 있다고 가정을 하겠습니다. 이때 남편이 와이프 동의 없이 ‘아파트 지분대출’을 받고자 한다면 대출한도는 다음과 같습니다. 남편이 가지고 있는 지분금액은 “10억 × 50% = 5억”입니다.
이 5억 중에서 최대 LTV 90%를 적용하면 “5억 × 90% = 4억 5천만원”이 됩니다.
이렇게 남편이 최종적으로 대출을 받을 수 있는 금액은 4억 5천만원인데요. 다만, 공동명의 아파트에 기대출이 있거나 세입자가 있는 경우라면 4억 5천만에서 기대출 금액 및 세입자 보증금을 뺀 금액을 만큼 대출을 받을 수 있습니다.
지금까지 소개해 드린 ‘아파트 지분대출’은 금리가 높다는 단점 이외에도 ‘등기부등본상’에 근저당권 등을 설정해야 하기 때문에 기록이 남게 되는데요. 따라서, 이러한 기록 때문에 아파트 지분대출을 이용하지 못하는 분들이 분명히 계실 겁니다.
그런데 여기서 더 큰 문제는 공동명의 아파트에 세입자가 있는 경우인데요. 대부분의 세입자는 집주인이 대출받는 것을 동의해 주지 않기 때문에 ‘아파트 지분대출’을 이용할 수 없는 상황이 됩니다.
즉, 공동명의자의 동의를 안 받기 위해서 ‘아파트 지분대출’을 받으려고 하는데, 세입자 동의를 구하지 못해 ‘아파트 지분대출’을 이용하지 못하는 어처구니없는 상황이 발생하는 것입니다.
그런데 다행스럽게도 이러한 어려움을 한 번에 해소할 수 있는 대출이 있는데요. 그것은 ‘아파트 신용대출’이라 불리는 ‘무설정 아파트론’입니다.
‘무설정 아파트론’은 상품명 그대로 아파트에 근저당권을 설정하지 않기 때문에 등기부에 기록이 남지 않는데요. 게다가, 이 상품은 공동명의자 및 세입자 등의 동이가 없더라도 이용이 가능하다는 장점이 있습니다.
또한 무직자 및 주부님들도 최대 2억 원 정도 2금융권을 통해 대출이 가능한데요. 대출신청도 최근에는 모바일 앱 등을 통해 비대면 무서류로 당일 대출이 가능이 가능할 정도로 편리하게 이용할 수 있습니다. 따라서 관심 있는 분들은 아래의 글에 이용후기를 포함하여 잘 정리했으니 참고하시기 바랍니다.
> 무설정 아파트론(아파트 신용대출) – 직접 신청해 본 후기
3. 결론
공동명의 아파트 담보대출은 공동명의자의 동의를 얻어 1금융권 및 2금융권에서 최대한 가장 좋은 조건으로 이용을 하는 것이 가장 좋은 방법인데요. 만약 공동명의자의 동의를 얻지 못하는 상황이라면 아래의 글을 통해 본인이 이용할 수 있는 저금리 정부지원 서민대출이 있는지 먼저 살펴보시기 바랍니다. 정부지원 서민대출은 저소득 · 저신용 서민층을 위한 대출이므로 본인이 이용할 만한 상품 하나쯤은 반드시 있을 것입니다.
> 나에게 꼭 맞는 정부지원 서민대출은?
위에 소개해 드린 정부지원 대출 중에 본인이 이용할 만한 상품이 도저히 없다면 ‘아파트 지분대출’ 보다는 대부분 캐피탈사에서 취급하고 있는 ‘무설정 아파트론’을 먼저 이용해 보시기 바랍니다.
지금까지 공동명의 아파트 담보대출 이용방법에 대해서 완벽하게 정리를 해드렸는데요. 공동명의 아파트로 담보대출을 받고자 하는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
공동명의도, 대출 낀 집도…’100% 비대면’ 주담대 열렸다
/사진=연합뉴스
담보 제약 없이 ‘100% 무방문·비대면 ‘ 실현
우리은행이 집을 살 때 필요한 주택담보대출도 신청부터 대출이 나오기까지 모든 과정을 영업점 방문 없이 모바일로 처리할 수 있는 상품을 내놨다. 부부 공동명의거나 기존에 대출이 있는 주택 등 권리 관계가 복잡한 경우도 예외 없이 이용할 수 있게 설계됐다. 은행이 담보물과 자금 용도에 상관없이 ‘100% 무방문 주담대’를 실현한 것은 이번이 처음이다. 이제까지 주담대는 담보물 확인, 소유권 이전, 근저당 설정 등 필수적인 대면 절차 때문에 소비자가 최소 한 번은 영업점을 찾아야 했다.4일 우리은행은 자금용도 구분 없이 모바일로 주택담보대출을 받을 수 있는 ‘우리WON(원)주택대출’을 출시했다고 밝혔다. 이 상품은 우리은행의 모바일 앱인 ‘우리WON뱅킹’에서 이용할 수 있다.금융권 최초로 주택 구입, 대환대출, 생활안정자금 등 용도 구분 없이 누구나 모바일로 신청, 대출을 받을 수 있게 했다. 주택구입자금은 최대 한도 5억원, 금리는 최저 연 2.74%(2일 기준)이다.본인 명의 휴대폰과 공동인증서(옛 공인인증서)를 준비하고 소득과 주택 시세를 입력하면 3분 안에 대출 한도와 금리를 조회할 수 있다. KB시세가 확인되는 주택이라면 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 주택 종류에 상관 없이 신청이 가능하다.담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)은 물론 이달부터 개인별로 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 모두 반영해 가능 한도를 산출한다. 우리은행 관계자는 “대출 신청을 받으면 신용정보원을 통해 차주의 보유 부채 종류를 확인해 DSR과 개인별 DSR 40% 적용 여부 등도 즉시 산출한다”며 “실제 대출 심사 결과와의 오차 범위를 줄였다”고 설명했다.기존에도 은행권에 모바일 주담대 상품이 있었지만 100% 비대면은 아니었다. 대부분은 신청 과정만 모바일로 가능했다. 10~20종에 달하는 증빙 서류를 은행이 해당 정보를 보유한 기관에서 직접 긁어오거나(스크래핑) 소비자가 휴대폰으로 찍어 제출할 수 있게 하는 방식이다.이후에는 등기 절차 처리를 위해 소비자가 최소 한 번은 영업점을 찾아야 했다. 특히 주택 구입 목적의 주담대는 기존 근저당 말소, 소유권 이전, 신규 근저당 설정 등 복잡한 등기 절차를 한꺼번에 처리해야 해 완전한 비대면 실현이 어려웠다. 대부분의 은행이 소유권 이전이 없는 대환대출, 생활안정자금 목적의 대출만 비대면으로 취급하고 있는 이유다.일부 은행은 주택구입자금 목적의 주담대도 비대면 상품을 판매 중이지만 이 역시 조건이 한정적이었다. 담보 주택이 부부 공동명의거나, 기존에 세입자가 있어 대출 실행 날짜를 퇴거일에 맞춰야 할 때는 물론, 사려는 집에 대출이 끼어 있는 경우(선순위말소조건부 대출)도 비대면 이용이 불가능했다. 기존 대출이 없는 주택은 거의 없다는 점을 고려하면 사실상 반쪽짜리였던 셈이다.우리은행은 전자등기와 법무 대리인 파견 방식을 통해 부부 공동명의와 각종 조건부 대출도 제약 없이 이용할 수 있도록 했다. 보유 주택 수 확인을 위해 필요한 세대원 동의 절차도 미성년자까지 모바일로 끝낼 수 있도록 적용 범위를 넓혔다는 설명이다.대면 확인이 꼭 필요한 절차는 은행의 법무 대리인이 직접 부동산을 찾아가 대신 처리해준다. 근저당 말소, 설정 등기를 처리하는 법무사가 부동산에 방문해 소유권 이전 등기까지 진행해주는 방식이다. 우리은행 관계자는 “전자등기로만 처리하려면 대출을 받는 매수인은 물론 매도인도 공동인증서를 구비해야 해 동의를 안 해주는 경우도 있었는데, 법무대리인이 직접 등기 절차를 진행해주면 이런 불편도 사라질 것”이라고 말했다.금리 우대 조건은 기존 8개에서 5개로 간소화했다. 급여 이체, 신용카드 실적, 적금 또는 청약 가입, 비거치식 선택, 우리은행의 부동산 플랫폼 ‘원더랜드’ 쿠폰 발급 등을 충족하면 총 0.4%포인트 우대를 받을 수 있다.빈난새 기자 [email protected]
공동명의 아파트 주택담보대출, 동의 여부에 따라 결과 달라지는 이유는
서울–(뉴스와이어) 2020년 09월 11일 — 둘 이상의 사람이나 단체가 공동으로 명의를 등록하는 ‘공동명의 아파트’가 늘어나고 있다.
일반적으로는 부부가 절세를 목적으로 등록하며 반드시 5:5 비율로 해야 하는 것은 아니다. 공동명의 아파트는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 아파트 시세를 기준으로 어느 정도 이자 절감 효과를 얻을 수 있다. 그렇다면 공동명의로 등록된 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택으로 담보대출을 이용할 경우 기존 주택담보대출과는 어떤 차이점이 있을까?
금리 비교 사이트 ‘내금리닷컴’은 공동명의 아파트 담보대출, 지분대출의 특징을 11일 설명했다.
핵심은 명의자 동의 여부다. 명의자 모두 동의할 수 있고 지역(투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역)에 따른 주택담보대출 LTV에 여유가 있다면 은행에서 일반적 절차로 자금을 마련할 수 있다. 이 경우 돈을 빌리는 사람은 채무자, 나머지 명의자는 담보제공자가 된다. 단 이미 규제지역별 LTV 한도를 초과해 담보대출을 이용하고 있다면 강화된 대출 정책으로 은행 이용은 불가능하다.
은행 LTV 한도를 넘는 자금이 필요한 경우 일부 2금융권 또는 대부업체의 지분대출을 이용할 수 있다. 하지만 명의자 동의 없이 실행된 대출은 나중에 문제가 될 수 있어 금융사들도 취급을 꺼리기 때문에 이용이 어려우며 금리도 매우 높아지는 것을 고려해야 한다.
공동명의자 동의를 구하기 어렵다면 아파트 담보대출은 이용할 수 없다. 아파트를 신용의 대상으로 보는 ‘아파트론’을 이용해야 한다. 아파트론은 등기부 등본에 설정이 들어가지 않는 금융 상품으로 명의자의 동의 없이 주택담보대출 LTV와 무관하게 이용할 수 있다.
아파트론은 2금융권에서 쉽게 찾을 수 있으며 일반적으로 △신용 6등급 이내 △최대 1억원 △금리는 7%대부터 이용자의 조건에 따라 차등 적용된다. 소득이 없는 무직자나 주부도 이용할 수 있는 대표적인 중금리 상품이다.
가급적 명의자 동의를 구해 담보대출을 이용하는 것이 유리하며 동의를 구하기 어렵거나 LTV 한도를 초과한 상황이라면 저금리 대환대출 목적인지, 추가 자금 마련 목적인지에 따라 가장 조건이 유리한 금융사를 찾아 이용해야 한다.
내금리닷컴은 1:1 무료 상담 서비스를 통해 은행별 주택담보대출 금리 비교부터 동의 여부에 따른 금융 상품 정보를 제공하고 있다.
내금리닷컴 개요
내금리닷컴은 주택담보대출, 신용대출, 사업자대출 등 다양한 금융상품을 이용할 때 고객에게 가장 적합한 조건의 금융상품을 찾아주는 금리비교 사이트다. 특히 가계부채에서 가장 큰 부분을 차지하는 담보대출 이용 시 빠르게 변하는 금융 시장과 복잡한 부동산 정책을 분석해 정확한 정보를 전달하며 기존 부채를 점검해 이자를 절감할 수 있는 전문적인 컨설팅 서비스를 제공한다. 내금리닷컴 임직원은 고객 신뢰를 최우선 가치로 삼아 최상의 서비스를 제공할 수 있도록 최선의 노력을 다하고 있다.
웹사이트: https://www.내금리.com
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부부 공동명의, 득일까 실일까? 공동명의 장점과 고민해야 할 점
종합부동산세는 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세입니다. 과세표준이 클수록 세율이 높아지죠. 주택을 단독 명의로 했을 때보다 공동명의로 했을 때 과세표준이 줄어들겠죠? 한 사람에서 부부 두 사람의 명의로 나누어지니까요. 그러므로 주택을 부부 공동명의로 한다면 개인별 누진세율이 적용되어 절세효과를 누릴 수 있습니다. 1세대 1주택자의 경우 종합부동산세 부과 기준 금액이 9억을 넘으면 과세가 되는데요. 부부 공동명의로 할 경우, 공제금액은 9억 원이 아닌 부부 각각에 대해 6억 원씩 총 12억이 넘어야 종합부동산세를 부담하게 되므로 절세가 가능해집니다. 매력적이죠? 하지만 어디까지나 1가구 1주택의 경우예요. 주택 보유 수에 따라 달라지므로 유의해야 합니다.
어려워진 부동산 대출! 꼭 알아야 할 전략은?
Hana 컬쳐 어려워진 부동산 대출! 꼭 알아야 할 전략은?
내 집 마련은 물론 전셋집을 구할 때 대출을 이용하는 경우가 많습니다. 그런데 최근 집값은 점점 오르는 반면 부동산 대출은 점점 어려워지고 있는데요. 가계대출 급증세를 우려해 정부에서 대출 관련 규제를 강화하고 나섰기 때문입니다. 부동산의 경우 대출에 의지하는 부분이 큰 만큼 실수요자들의 고민이 커지고 있는데요. 오늘은 하나은행 1Q블로그와 함께 부동산 실수요자라면 꼭 알아야 할 부동산 대출 상식과 전략에 대해 알아보겠습니다.
최근 정부는 가계부채 관리를 위해 강도 높은 대책을 잇따라 내놓고 있습니다. 이에 따라 금융사들도 대출 한도를 줄이는 등 대출 제한 조치에 나서는 분위기인데요. 개인 신용대출 한도를 연 소득 100% 이내로 제한하고, 일부 은행에서는 주택담보대출 취급을 중단하기도 했습니다. 주택담보대출과 전세자금대출 금리 역시 빠른 속도로 상승하면서 여러모로 대출 실수요자들에게 어려운 상황이 되어 가고 있습니다.
여기에 2021년 10월 중으로 예정되어 있는 가계부채 종합대책 계획이 추가로 발표되면 대출 관련 규제는 한층 더 강화될 전망인데요. DSR(총부채원리금상환비율)의 단계적 규제의 시행시기를 앞당기고 제2금융권에 대한 DSR 규제를 강화하는 방안이 나올 것으로 예상되고 있습니다.
이렇게 부동산 대출 관련 규제가 계속해서 강화되고 있는 시점에 주택 구입을 앞두고 있는 실수요자라면 혼란을 겪을 수 있는데요. 이에 대해 전문가들은 대출이 꼭 필요한 상황이라면 신청 시기를 최대한 앞당기는 편이 낫다고 조언합니다. 대출 제한 은행 때문에 수요가 다른 곳으로 이동하게 되면 풍선효과로 인해 대출 제한 은행이 더 늘어날 수 있고, 금리도 계속해서 상승할 확률이 크기 때문입니다.
부동산 대출은 계획 단계부터 복잡하고 어렵게 느껴지는 것이 사실인데요. 꼭 알아야 할 부동산 대출 상식을 4가지 키워드로 나눠 정리해 보겠습니다. 첫 번째 키워드는 ‘주택담보대출’입니다. 주택담보대출을 받을 때도 많은 규제 사항들이 적용되는데요. 투기과열지구는 KB시세의 40%까지만 대출이 가능합니다. 9억이 넘는 주택의 경우 9억까지 40%, 초과 금액에 대해서는 20%의 대출이 가능하고, 15억을 초과하는 아파트는 담보대출 자체가 불가합니다. 2주택자 역시 담보대출을 받을 수 없습니다.
다음은 ‘전세자금대출’ 관련 상식입니다. 1주택자의 전세자금대출 한도는 최대 2억원이고, 9억을 초과하는 아파트를 보유하고 있다면 전세자금대출은 불가합니다. 2020년 6월 발표된 부동산 대책에 따라 현재 투기과열지구 내 3억 초과 아파트를 구입하는 경우에는 신규 전세자금대출이 제한되고, 기존 전세자금대출이 있다면 이 또한 회수됩니다. 단 2020년 7월 15일 이전에 받은 전세대출 건에 대해서는 대출 만기까지 사용이 가능합니다.
세 번째 키워드는 ‘공동명의’입니다. 주택 구입 시 공동명의 여부를 고민하는 경우도 많은데요. 공동명의 주택은 대출 시 1인 명의로 담보대출을 신청해야 하는데, 나머지 명의자도 담보 제공자로 서명이 필요합니다. 또 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 조건 때문에 명의자 혹은 배우자의 소득 증빙이 필요할 수도 있다는 점도 알아 두어야 합니다.
마지막 키워드는 ‘신용대출’인데요. 주담대와 신용대출을 함께 이용하는 경우도 많기 때문에 DSR 조건 등 관련 사항을 미리 파악하여 대출 계획을 세워야 합니다. 2020년 11월부터 시행 중인 신용대출 회수 규제에 따라 소득과 상관없이 개인이 금융권에서 1억원 신용대출을 받고 1년 이내에 규제지역에 주택을 구입하면 대출금은 회수됩니다.
네 가지 키워드 중 내 집 마련을 위해 꼭 필요한 주택담보대출에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 주택담보대출에서 중요한 건 두 가지, 바로 만기와 금리 형태입니다. 보통은 20년, 25년, 30년 만기로 대출을 받는데요. 최근에는 40년짜리 초장기 모기지 대출도 등장했습니다. 현재와 미래의 소득, 소득 유지 기간, 총 이자 등 여러 가지 요소를 면밀하게 고려해서 만기를 결정해야 합니다.
예를 들어 금리 3%, 20년 만기로 3억원을 대출받으면 은행에 매달 내야 하는 원리금은 166만 3,793원이고, 20년 동안 내는 이자의 총액은 9,931만 270원입니다. 같은 조건으로 40년 만기의 대출을 받는다면 매달 내야 하는 원리금은 107만 3,953원이지만 총 이자는 2억 1,549만 7,568원에 달합니다. 이자를 생각하면 만기를 최대한 짧게 가져가는 것이 좋지만 무리해서 기간을 정하면 가계 경제에 무리가 갈 수 있기 때문에 만기에 따른 원리금과 이자에 대한 시뮬레이션을 충분히 해 보고 결정할 필요가 있습니다.
주택담보대출 금리 형태는 고정금리와 변동금리, 그리고 처음 5년 고정금리 후 변동금리를 적용하는 혼합형 금리가 있는데요. 일반적으로 금리가 내려갈 것으로 예상된다면 변동금리가 유리하고, 반대로 올라갈 것으로 예상된다면 고정금리가 유리합니다. 평균적으로는 변동금리가 고정금리보다 낮습니다. 전문가들은 최초에는 변동금리로 대출을 받고 고정금리를 넘어서는 순간 금리를 재설정하는 방법이 유리하다고 추천합니다.
지금까지 하나은행 1Q블로그와 함께 내 집 마련을 위해 꼭 알아야 할 부동산 대출 상식과 전략에 대해 알아봤습니다.
당장 이번 달에 대출 관련 추가 규제 발표가 예정되어 있는 만큼 앞으로도 당분간 대출 시장에는 혼란이 이어질 것으로 보이는데요. 내 집 마련이나 전세자금 준비에 차질을 빚지 않도록 변동되는 내용도 꼼꼼히 살펴서 대출 계획 세우시길 바랍니다.
공동명의주택 담보대출시 증여 발생여부 문의 드립니다.
양도소득세
재개발 1+1 분양신청시 공동명의자 교환의 양도소득세 ①
1. 기본 원리재개발 사업에서는 1+1 분양신청을 마치고, 완성된 새 아파트를 1채씩 나눠가질 계획으로 종전 부동산을 공동명의로 해두는 경우가 있습니다. 그런데 아파트가 완성되면, 각 1채를 각자의 명의로 등기하지 못하고, 2채 아파트가 각각 공동명의로 등기됩니다. 즉, [A, B 공동명의]인 부동산으로 1+1 분양신청을 한 결과, [84㎡도 A, B 공동명의], [59㎡도 A, B 공동명의]로 등기됩니다. 그러면 [84㎡를 A 단독명의], [59㎡를 B 단독명의]로 하기 위하여, A와 B가 각 50%의 지분을 교환하게 됩니다. 이때 A와 B는 금전 외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하고 있는 바, 교환계약을 하고 있는 것입니다. 이때 양도소득세가 나올 수 있다는 걸 잘 알지 못하십니다.양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”란, 매도 등으로 인하여 자산이 유상으로 이전되는 것을 말하고, 교환도 그 중 하나입니다. 교환이란 금전 대신에 현물로서 대가를 받는 것일 뿐 유상성이 인정되기 때문입니다. 교환시 쌍방이 등가의 물건을 주고받아 아무도 이익이 없다고 생각할 수 있지만, 틀린 생각입니다. 마치 아파트를 팔고 같은 가치의 현금을 받았으니 세금이 없다고 생각하는 것과 같이 잘못된 생각입니다. 누구라도 [교환 시점에 얻는 물건가액]이 [최초 취득시점에 얻은 물건가액]보다 높으면 양도차익이 있는 것입니다.이 경우 A와 B는 둘 다 2주택자이기 때문에 타인에게 양도하는 때와 같이 ① 12억까지 비과세를 적용받지 못하고, ② 장기보유특별공제를 적용받지 못하고, ③ 세율에 20%p (3주택자 30%p)가 가산됩니다.재산-60(2009.01.07) 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 또한, 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.재일46014-729(1997.03.27) 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 그러나, 직계존비속간에 부동산을 양도하는 경우에는 양도자가 그 재산의 가액을 직계존비속간에 증여한 것으로 추정하여 증여세가 과세되는 것이나, 부동산을 서로 교환하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제44조 제3항 제5호 같은법 시행령 제33조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여로 보지 아니하는 것이므로 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.2. 사례 계산(1) 기본 가정어머니는 최초 1세대 1주택자종전부동산 취득가액 : 1억어머니 보유기간 : 30년자식에게 50%를 증여하는 때 종전부동산 가치 : 6억 (자식은 3억원을 증여세 신고)자식의 보유기간 : 2년분양신청 당시 종전부동산 권리가액 : 9억원기본 1채(84㎡)의 조합원 분양가액 : 10억 (분담금 1억원 필요)추가 1채(59㎡)의 조합원 분양가액 : 9억원 (전액 추가 분담금)총 분담금 : 10억원 (84㎡ 1억원 + 59 ㎡ 9억원)추후 교환하여 어머니가 84㎡, 자식이 59㎡를 갖기로 합의교환시점의 84㎡시세 : 26억원교환시점의 59㎡시세 : 19억원(2) 원리 설명소유권이전고시일 익일부터 3년이 지나면, 59㎡의 전매가 가능해지는 바, 교환도 이 시점에 이루어지게 됩니다.어머니는 아들에게 84㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 13억(26억의 50%)입니다. 그러므로 어머니는 13억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 59㎡의 50%를 내놓습니다. 59㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 9.5억(19억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.어머니는 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 0.5억원(1억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 5.5억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [59㎡ * 50%]의 취득가액은 4.5억원입니다. 따라서 [4.5억원 ~ 13억원]이 어머니의 양도차익이 됩니다.아들은 어머니에게 59㎡의 50%를 회수합니다. 회수하는 현재 그 가치는 9.5억(19억의 50%)입니다. 그러므로 아들은 9.5억을 양도대가로 인식합니다. 돈으로 받았다고 생각하면 이해가 쉽습니다.대신 그 대가로 84㎡의 50%를 내놓습니다. 84㎡ 50%는 어떻게 취득했을까요? 분명한 것은 13억(26억)에 취득한 것은 절대 아닙니다.아들은 종전 부동산의 50%를 보유하고 있었습니다. 그 물건은 3억원(6억원의 50%)에 취득한 것입니다. 여기에 추가로, 84㎡와 59㎡를 취득하기 위하여 분담금 5억원(1억원 + 9억원의 50%)를 마련했습니다. 도합 8억원을 투여한 셈입니다. 그 중에서, [종전부동산 + 분담금 0.5억원]은 [84㎡ * 50%]로 변하고, [분담금 4.5억원]은 [59㎡ * 50%]로 변했습니다. 따라서 [84㎡ * 50%]의 취득가액은 3.5억원입니다. 따라서 [3.5억원 ~ 9.5억원]이 아들의 양도차익이 됩니다.위 계산 내역은 다수의 가정에 기반한 것이므로, 각 조합원의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.3. 추가 질문(1) 쌍방 증여로 할 수는 없는지?증여란 타인에게 무상으로 재산이나 이익을 일방적으로 이전시키는 것입니다. 그러므로 서로 대가가 오가는 교환은 증여가 아니라 양도로 보게 됩니다.대법 90누6002, 1990.9.28따라서 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 것이어서 증여한 것이 아니라는 사실이 명백히 인정되는 경우와 마찬가지로, 양수자가 양수한 재산의 가액에 상당하는 반대급부를 지급하고 당해 재산을 양수한 사실이 명백히 증명되는 경우에는, 과세권자가 법 제34조 제1항을 적용하여 증여한 것으로 볼 수는 없다는 것이 당원의 판례(1990. 3. 27 선고, 00 누 0000 판결)가 취한 견해이다.(2) 아들이 어머니에게 싸게 판 모양새, 어머니가 아들에게 비싸게 판 모양새가 되지는 않는지?아들과 어머니와 아들은 부등가교환을 하고 있습니다. 아들은 어머니에게 [84㎡ * 50%]를 교환으로 넘기는데, 실은 이 물건은 9.5억의 가치가 있는 [59㎡ * 50%]만 받아서 될 정도의 물건이 아닙니다. 타인에게 팔았다면 13억의 가치가 있는 물건입니다. 그런데 아들은 9.5억원의 가치밖에 없는 [59㎡ * 50%]을 받고 만족하였습니다. 반대로 어머니는 아들에게 [59㎡ * 50%]을 넘겼는데, 다른 사람 같으면 9.5억밖에 쳐주지 않는 물건을 넘기면서도, 13억의 가치가 있는 [84㎡ * 50%]을 받았습니다. 지나치게 많은 대가를 받은 것처럼 보입니다.1) 양도소득세 측면부등가교환으로 인해 어머니는 양도소득세를 많이 납부하여 관계없으나, 아들은 양도소득세를 적게 내는 결과가 되었습니다. 그러므로 조세부담을 부당히 감소시킨 모양새가 되어 아들의 양도소득세는 13억을 기준으로 다시 부과되어 세금이 상승할 수 있습니다. 이것은 부당행위계산의 부인이라고 합니다. 하지만 현실적으로 아파트의 50% 지분은 어머니가 아닌 다른 누구에게도 팔 수 없고 교환 이외에는 방법이 없는 물건이므로, 조세회피의 목적이 없다고 보아 참작의 여지도 있습니다. 따라서 위험을 감수하고 교환하여야 합니다.대법2010두4421(2011.01.27)부당행위계산부인 규정을 적용하기 위하여는, 특수관계자 사이의 거래가 사회통념이나 거래관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 충분하고 반드시 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결 참조).대법2005두14257(2007.12.13)법인세법 제52조에 정한 부당행위계산 부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 「법인세법 시행령」(2001. 12. 31. 대통령령 제17457호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 각호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자간의 거래가격, 거래당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 2000. 2. 11. 선고 97누13184 판결, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두13909 판결 등 참조).2) 증여세 측면부등가교환에 따라 일방이 이익을 얻는 결과가 될 때, 그것이 시가를 기준으로 30% 이상의 차이가 있는 경우에는 증여세도 과세될 수 있습니다. 이는 누군가가 소득을 얻은 것에 대해 양도소득세를 부과하는 것과는 별개로, 일방에게 이익이 흘러들어갔다는 점에 대하여 증여세를 과세하는 것입니다. 그러므로 이중과세가 아닙니다.재일46014-600(1995.03.13)배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 자산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법 시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하여 소득세법 제4조의 규정에 의하여 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이때 교환하는 자산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.상증, 재삼46014-1378 , 1998.02.12형제가 공동소유하고 있는 2필지의 토지를 각각 1필지씩 소유하기 위하여 각자의 지분을 교환하는 경우 소득세법 제88조의 규정에 의하여 양도로 보는 것이며, 이때 당초 자기지분의 토지가액보다 새로이 취득하는 토지가액이 큰 경우 그 차액에 대하여는 상속세및증여세법 제35조(저가·고가양도시의 증여의제)의 규정이 적용된다.
김소영 상담사의 금융지식 ‘공동명의 대출’
공동명의 대출, 공동명의지분대출에 대해 알아보려고 하는데 그 전에 확실하게 짚고 넘어가야 할 부분이 있다. 몇 년 전부터 세금 절세를 위해 일부러 공동명의로 주택을 매매하는 사람들이 급격히 늘었었는데 현재까지 수차례의 부동산대책과 규제가 생겨나면서 세금이라든지 탈세나 증여 등에 대한 기준이 많이 바뀌었다는 사실을 알고 있을 것이다.
참고로 종부세는 고령자 공제, 장기보유공제에 따라 합산공제율 한도 최대 70%(21년부터 80%)까지 적용되지만 부부 공동명의 경우 적용을 받을 수 없다.
요즘 미성년자나 경제 소득이 없는 사람이 부동산을 소유하고 있는 경우 개인의 소득이나 자산 대비 지출이 과다한 사람들도 피상속인 상속세 세무조사 등을 받아야 한다. 아파트 매매 시 자금이 모자라 부모가 자식에게 돈을 빌려준 경우에도 객관적 증빙자료가 없고 해당 자금을 갚지 않은 상태에서 국세청 조사를 받게 되면 세법상 증여세가 추징된다. 공동명의 아파트 경우에도 가정주부가 소득 없이 어떻게 50% 자금을 마련했는지에 대한 출처 조사도 있어 운이 없는 사람들은 수천만 원의 증여세 고지서가 날아올 수도 있다.
부모가 주택을 사고팔 목적으로 자녀에게 돈을 빌려준 경우에도 반드시 증빙서류를 발급받아야 한다. 어렵긴 하지만 세법상 직계존비속 간 소비는 원칙적으로 인정되지 않지만, 과거 대법원 판례를 보면 차용증 이자 상환 등 객관적 차용 사실이 확인되면 증여가 아니라 임대거래라고 판단하기 때문에 증빙할 수 있는 모든 자료는 반드시 보관해야 한다.
본론으로 들어가 공동명의로 되어 있는 아파트 지분대출 조건에 대해 알아보자. 우선 지역에 따라 은행이 받을 수 있는 담보대출 한도가 시세의 30~60% 수준인데, 이 한도가 더 있으면 공동명의자의 동의하에 은행이 아파트 담보대출을 할 수 있다. 누가 얼마를 소유했는지에 관계없이 정해진 한도를 사용할 수 있지만, 동의 가능해야 한다.
이자율은 일반적인 은행 담보대출을 고려할 수 있다. 자영업자라면 제2금융권에서 다양한 조건의 공동명의 아파트로 받을 수 있다. 남편 부인 공동명의자의 동의 없이 이용 가능한 상품은 유명인의 주식으로 인한 금액이 영향을 받거나 영향을 받지 않는다. 한도도 은행 한도를 넘어 저축은행이나 캐피털의 최대 85~90%까지 가능하기에 내가 원하는 금액과 금리 등의 조건에 따라 유리한 상품을 찾는 것이 중요하다.
또 배우자 동의 없이 주식을 해야 하는데 은행 담보 한도가 다 찼고 무직자 등 개인 자격으로는 1금융권과 2금융권에서 쓸 만한 상품을 찾기 어려워 다른 금융회사의 상품을 비교해야 한다. 모든 내용을 스스로 확인하고 비교할 필요는 없다. 더베스트모기지 같은 금융 서비스를 통해 은행, 저축은행 공동명의 아파트, 지분대출 조건을 빠르고 정확하게 알 수 있다. 이후 금융회사를 선정해 해당 금융회사와의 직접 상담을 통한 시행 과정을 거치면 금융사고의 위험은 제로다./ 기고=김소영 상담사
공동명의 담보대출 “동의여부가 핵심”
은행 LTV 한도 넘는 자금…2금융권 또는 대부업체 지분대출 이용
둘 이상의 사람이나 단체가 공동으로 명의를 등록하는 ‘공동명의 아파트’ 주택담보대출은 동의 여부에 따라 결과 달라진다.
일반적으로는 부부가 절세를 목적으로 등록하며 반드시 5:5 비율로 해야 하는 것은 아니다. 공동명의 아파트는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 아파트 시세를 기준으로 어느 정도 이자 절감 효과를 얻을 수 있다. 그렇다면 공동명의로 등록된 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택으로 담보대출을 이용할 경우 기존 주택담보대출과는 어떤 차이점이 있을까?
금리 비교 사이트 ‘내금리닷컴’은 공동명의 아파트 담보대출, 지분대출의 특징을 11일 설명했다.
내금리닷컴 제공
먼저 핵심은 명의자 동의 여부다. 내금리닷컴에 따르면, 명의자 모두 동의할 수 있고 지역(투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역)에 따른 주택담보대출 LTV에 여유가 있다면 은행에서 일반적 절차로 자금을 마련할 수 있다. 이 경우 돈을 빌리는 사람은 채무자, 나머지 명의자는 담보제공자가 된다.
단 이미 규제지역별 LTV 한도를 초과해 담보대출을 이용하고 있다면 강화된 대출 정책으로 은행 이용은 불가능하다.
다음으로 은행 LTV 한도를 넘는 자금이 필요한 경우 일부 2금융권 또는 대부업체의 지분대출을 이용할 수 있다. 하지만 명의자 동의 없이 실행된 대출은 나중에 문제가 될 수 있어 금융사들도 취급을 꺼리기 때문에 이용이 어려우며 금리도 매우 높아지는 것을 고려해야 한다.
공동명의자 동의를 구하기 어렵다면 아파트 담보대출은 이용할 수 없다. 아파트를 신용의 대상으로 보는 ‘아파트론’을 이용해야 한다. 아파트론은 등기부 등본에 설정이 들어가지 않는 금융 상품으로 명의자의 동의 없이 주택담보대출 LTV와 무관하게 이용할 수 있다.
아파트론은 2금융권에서 쉽게 찾을 수 있으며 일반적으로 신용 6등급 이내, 최대 1억원, 금리는 7%대부터 이용자의 조건에 따라 차등 적용된다. 소득이 없는 무직자나 주부도 이용할 수 있는 대표적인 중금리 상품이다.
가급적 명의자 동의를 구해 담보대출을 이용하는 것이 유리하며 동의를 구하기 어렵거나 LTV 한도를 초과한 상황이라면 저금리 대환대출 목적인지, 추가 자금 마련 목적인지에 따라 가장 조건이 유리한 금융사를 찾아 이용해야 한다.[파이낸셜신문=조경화 기자 ]
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