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고시원매매와창업
[17594]중구,신소방43개 올외창, 합2억7천 월순익700-800. 중구 필동. 2억7천. 4,000/650. [17593]◇ 지하철역 3분 !!! 원룸비율 높고, 월수익 400만 가능 매물 !! ◇.Source: gosiwonme.com
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고시원 창업! 1억 투자로 월500벌기? 더 벌 수 있드아
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이제는 고시원이 아니라 “부티크 스테이”로 불러주세요. | 20대 마지막을 장식한 고시원 창업 한 번 꽂힌 일은 무조건 실행에 옮기지 않으면 입안에 …
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고시원 창업 방법(신축, 인수) – 행복한 부자되기-Why not me?
고시원 창업 방법(신축, 인수) … 고시원 운영을 준비하던 중 갑자기 궁금해졌습니다. 고시원을 운영하려면 과연 내 수중에 얼마나 돈이 있어야 하는가? 이 …
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고시원매매 고시원창업의 정석 프라임팀입니다.
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프리미엄 고시텔 창업반 – 행크에듀ㅣNo.1 부동산&창업 강의
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고시원 창업 준비해보기(feat.고시원으로 월세받자)
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주제에 대한 기사 평가 고시원 창업
- Author: 고시원TV(고시원창업비법 저자)
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- Date Published: 2021. 7. 2.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=hwqzJqA5BKg
고시원 창업! 1억 투자로 월500벌기? 더 벌 수 있드아~
자~이제 #고시원창업 시 반대로 1억 투자했을 경우 500만원을 벌수 없을수도 있는 경우가 어떤 경우인지 이야기 해보도록 하겠습니다.
1.돈1억 가지고는 선호도가 가장 떨어지는 미니룸 밖에는 못 합니다!
1억 가지고는 방에 화장실이 없는 미니룸 밖에 인수 못합니다
1억5천~2억 정도면 미니와 원룸이 섞여있는 혼합룸 정도를 인수할 수 있습니다.
2억~3억5천 정도는 원룸을 인수할 수 있습니다.
여러분~ 될수 있는대로 화장실이 있는 올원룸 고시원을 인수하셔야 합니다
문의전화 10통 중 9통은 방에 화장실이 있는 고시원을 찾습니다.또한 매도시 수월하게 팔수 있습니다
2.난 자본금이 1억 밖에 없다!
그러면 미니룸밖에 인수를 못 하는데??
방법이 있긴 합니다.
미니도 다같은 미니가 아닙니다.
*방크기가 가로,세로 2미터 정도 되는 고시원을 찾아야 합니다.
발바닥 땀나게 매물을 보러다녀야 가능합니다.
중요한 부분이라 *표 쳤습니다^^
3.하자없는 고시원을 인수해야 합니다.
이게 가장 어려운 부분인데요..고시원 매물 보실때 일반인들은 고시원 겉만 보게 되실 겁니다.
하자 있는 고시원이 어떤 고시원인지 어떤걸 보아야지만 하자 있는 고시원을 찾을 수 있는지 알 수가 없을 겁니다.
어느 고시원 컨설팅 하시는 분이 말씀하시는걸 보니 고시원은 1층에 있는 고시원이 없기 때문에 1층에 있는 가게 사장님 한테 누수가 있는지 물어보라고 하더군요 ^^
참 웃픕니다 ㅋㅋㅋㅋ
한번 웃고요~~^^
자 하자 있는 고시원은 어떻게 아느냐?
저 겸이 원장에게 물어보면 알 수가 있습니다
세가지 경우를 보았는데요.
#고시원창업 시 고시원으로 성공하기 중 가장 중요한건 하자없는 고시원 인수가 50프로는 차지한다는 걸 명심하시기 바랍니다
아래 링크 클릭시 현업에서 운영중인 원장님,창업 준비중이신 예비원장님들과 같이 소통할 수 있는 카카오톡 오픈채팅으로 연결됩니다
비번5236
[1] 고시원 창업은 처음이라. 20대 고시원 창업기록
이제는 고시원이 아니라 “부티크 스테이”로 불러주세요.
20대 마지막을 장식한 고시원 창업
한 번 꽂힌 일은 무조건 실행에 옮기지 않으면 입안에 가시가 돋힌 것처럼 스트레스 받는 ENTP 입니다.
29년 인생을 살아오면서 한 번 꽂혔던 일들은 100% 실행에 옮겼던 것 같아요.
고시원 창업에 꽂힌 것은 2020년도 6월쯤이었습니다.
2020년도 02월 COVID-19가 서울을 점렴하기 시작하던 그 시절.
이대에 쉐어하우스 1호점을 오픈하고 그 해 6월 홍대에 쉐어하우스 2호점을 오픈했습니다.
살만한 공간이 아니라, 살고 싶은 주거 공간을 만들고 싶다는 생각.
청년들의 주거환경에 대해 오랫동안 고민해왔어요.
제가 생각하는 안전하고 양호한 주거 환경을 제공하기 위해 고민해왔고요.
약 2년 간의 고민 끝에…
이십대 마지막을 고시원 인수로 마무리하게 되었습니다.
2021년 12월 15일. 인생에서 가장 큰 투자금을 들여 가장 큰 사업을 하게 되었어요.
안주하는 삶이 아니라 도전하는 삶을 위하여
인생은 도전의 연속이라고 생각합니다.
직장을 다니고 있어요. 동시에 이제는 정말 사장님이 되었습니다.
고시원 리모델링을 하기 위해 견적을 내고 공사 감리를 보는 그 모든 과정을
혼자 기획하고 있어요.
매 순간이 도전이고 고민의 연속이네요.
행복하고 안전한 공간을 만들어야 한다는 책임감
그리고 그 곳에서 거주하는 사람들이
‘여행’과 같은 경험을 하기를 바란다는 마음.
그런 마음으로 스테이 베를린을 오픈하게 되었습니다.
좋은 공간을 만들기 위한 3가지 고민
저는 좋은 공간을 위하여 크게 3가지를 고민해야한다고 생각했어요.
1. 고객에 대한 정의
2. 주거 공간에 대한 정의
3. 스테이베를린만의 차별점에 대한 고민
가장 먼저 고객에게 어떤 경험을 제공할까 고민해보았습니다.
스테이베를린은 ‘부티크 호텔 스타일의 원룸텔’ 공간입니다.
부티크 호텔은 규모가 크지 않지만 호텔만의 독특한 개성과 감각적인 디자인, 서비스를 제공하는 장소를 의미하죠. 에이스 호텔이 대표적인 사례라고 할 수 있어요. 에이스 호텔하면 떠오르는 디지털 노마드가 일할 수 있을만한 넓은 라운지가 있죠. 감각적이고 세련된 디자인도 뛰어나고요.
한 편, 스테이베를린은 단기 숙박 호텔이 아니에요. 최소 3개월 이상 입실객이 거주하는 ‘주거 공간’ 이죠. 또 원룸텔은 침대, 책상, 의자, 화장실 등 주거생활에 꼭 필요한 공간을 독립적으로 사용할 수 있는 공간이에요. 고시원 종류 중에서 미니룸이라고 해서 화장실과 샤워 시설을 입실객들과 공유하는 시설이 있어요. 미니룸과 원룸텔은 화장실과 샤워시설의 독립성 측면에서 차이가 있죠. 원룸텔은 쉐어하우스와도 아주 큰 차이가 있어요. 쉐어하우스는 화장실, 주방 등 공용공간을 타 입실객들과 공유하는 것뿐만 아니라 하우스 자체를 공유하죠. 원하지 않아도 타 입실객들과 왕래를 해야하는 일이 생길 수 있고요.
공간브랜딩에 대한 고민
스테이 베를린의 공간을 찾는 고객들은 부티크 호텔만의 독특하고 개성적인 디자인/ 공간 경험과 함께 주거공간의 독립성과 안전성을 함께 추구하는 분들이라고 정의하였습니다.
독립을 시작하기 전 3-6개월 정도 자신만의 취향, 라이프 스타일을 찾아가기 위해서 독립 공간을 찾고 싶어하는 분들. 타겟층을 선정하고 페르소나를 만들어갔습니다.
자연스레 스테이베를린만의 차별성을 ‘일상을 여행처럼 살아가고 싶은 밀레니얼 세대’를 위한 공간이라고 정의하게 되었습니다.
Why Stay Berlin
많은 분들께서 스테이 베를린의 의미를 질문하십니다.
스테이 파리가 될 수도 있고, 런던이나 덴마크가 될 수도 있었습니다.
하지만 베를린을 선택한 이유는..
베를린 여행을 두 번이나 떠났을 정도로 베를린만의 바이브를 좋아하기 때문입니다.
여행다운 여행을 할 수 있었던 장소에요.
가난하지만 섹시한 도시. 베를린하면 떠오르는 가장 대표적인 문구죠.
가난한 예술가의 성지에서 지금은 스타트업의 성지로 변한 베를린.
전 세계 모든 이들이 한 번쯤 살아가는 것을 꿈꾸는 공간이죠.
그 공간에 대한 이미지를 담기 위해 어떻게..
고시원을 선정하고, 디자인을 기획하고, 리모델링을 진행하였는지
또한 어떻게 홍보 플랜을 기획했는지는
차차 풀어보려고 합니다.
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고시원 창업 방법(신축, 인수)
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고시원 운영을 준비하던 중 갑자기 궁금해졌습니다. 고시원을 운영하려면 과연 내 수중에 얼마나 돈이 있어야 하는가? 이 부분에 대하여 한 번 정리해 보겠습니다.
크게 네 가지 방법이 있을 수 있을 것 같습니다.
1. 내가 직접 건물주가 되어 내 건물에 고시원을 신축하는 경우
‘갓(GOD)물주’가 되어 내 건물에 내가 고시원을 만들 수 있는 방법이 있습니다. 2009년 7월 8일 개정 시행된 다중이용업소법, 2009년 7월 16일 개정된 건축법 시행령 등을 근거로 고시원의 용도는 ‘제2종근린생활시설’의 유형에 포함됩니다.(관련 링크 참고) 때문에 건물 용도가 제2근린시설에 해당된다면 내가 직접 내 건물에 고시원을 만들면 됩니다. 이럴 경우 고시원 운영비(수도세, 전기세 등 제반 운영비용 등) 정도만 제외하면 내 수익이 되기 때문에 고시원이 잘만 되면 꽤나 높은 월세 수익을 기대할 수 있습니다.
그렇다면 고시원으로 건축하는 데 평당 건축비는 대략 얼마 정도 들까요? 고급진 느낌의 소위 ‘제대로 된’
대략적으로 제대로 된 고시원을 신축하려면 평당 230~250만원 정도 들어간다고 합니다. 전체적인 인건비 상승, 강화된 소방안전 기준에 따라 인허가를 받기 위한 비용 증가, 프리미엄화(고급화)되고 있는 최근 추세 등을 반영한 인테리어 등을 반영하면 이 정도는 생각하셔야 하고, 고시원 바닥면적 기준 최대 500㎡(약 150평)을 기준으로 할 경우 약 3.45억~3.75억 원 정도가 들거 같습니다.(이것저것 넉넉하게 잡으면 4억 원 정도 생각하면 될 것 같네요.)
물론 규모가 확장될수록 평단가가 살짝 낮아질 수도 있고, 저렴한 재료를 사용할 경우 평당 200만원 언저리까지도 가능할 수 있다고 합니다. 하지만 이럴 경우 건물의 안정성이나 사람들의 선호도 등으로 인해 향후 고시원을 다른 사람에게 매도할 경우 과연 만족할 만한 금액을 받을 수 있을까 모르겠습니다.
2. 기존의 고시원, 여관, 모텔, 독서실 등을 구조 개선하여 신축하는 경우
기존 시설을 철거해야 하기에 건축비용은 오히려 내 건물에 신축하는 것보다 건축비는 더 많이 나올 수 있습니다. 하지만 연매출 또한 신축보다 훨씬 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 2020년부터 개정된 건축법 시행령에 따라 신축 고시원의 경우 ‘방당 최소 크기 규정’을 준수해야 합니다.(서울지역은 복도폭 외에 실면적, 창문 설치유무 등의 기준이 없는 고시원 방의 실면적을 7㎡, 화장실 포함 시 10㎡ 이상이어야 하며, 지자체별 고시원 최소 거주기준은 자체적으로 결정함) 하지만 구조변경의 경우에는 2020년 이전에 지어진 건물들의 경우 해당 규정을 적용할 필요가 없기 때문에, 인가받을 때보다 방 개수를 20~30% 정도 더 많이 편성할 수 있습니다.
예를 들어 서울지역에 고시원을 신축한다고 가정할 경우 최소 실면적을 준수한다면 최대 30개를 지을 수 있다고 하겠습니다. 하지만 동일한 바닥면적을 가진 기존 건물을 구조개선하여 고시원을 신축한다고 하면 약 36~39개 정도까지 지을 수 있다는 의미입니다. 이럴 경우 한 실당 월 30만원이라고 할 경우
신축의 경우 : 최대 30개 x 30만원 = 900만원(월)
구조개선의 경우 : 최대 39개 x 30만원 = 1,170만원(월)
이론적으로 월 최대 270만원의 매출이 늘어난다는 의미이고 연 3,240만원을 더 벌 수가 있다는 의미입니다. 때문에 구조 개선하여 신축할 경우 내 건물에 신축하는 것보다 훨씬 더 효율적일 수 있겠지요? 때문에 전문적으로 독서실, 여관, 노후 고시원, 모텔 등을 매입하여 구조 개선 신축을 통해 운영하거나 매도하시는 분들도 있다고 합니다.
3. 건물주가 신축해서 만들어 놓았거나 운영하고 있는 고시원을 인수하는 방법이 있습니다. 아파트도 새 아파트가 좋듯이 고시원도 마찬가지겠죠? 당연히 내구성, 안정성이 좋을 것이고 각종 인테리어비나 수선비 등이 적게 들 겁니다. 단, 건물주의 경우도 당연히 ‘권리금에 프리미엄(P)을 받고 매도를 할 것이니만큼 1번에서 언급한 건축비(230~250만원x평수)보다는 훨씬 더 비싸겠지요.
4. 현재 운영중인 고시원을 보증금과 권리금을 주고 인수하는 방법이 있습니다. 일반적으로 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 네 가지 방법 중 가장 저렴하게(?) 고시원을 창업할 수 있는 방법입니다.
보증금 + 권리금(시설관리금+영업관리금)+제반 인테리어(수리)비+중개수수료 정도의 예산이 투입되며 보통 저가형은 1억원 미만, 중가형은 1~3억, 고가형은 3억 이상 정도를 예상하면 될 것 같습니다.
사실 1~3번 방법의 경우는 기본적으로 어느 정도 자본이 있다면 모르겠지만 그 자본으로 다양하게 할 수 있는 일이 많을 것 같습니다. 때문에 대부분의 사람들은 4번 방법(현재 운영중인 고시원을 인수하는 방법)을 시도할 것 같으며, 저 또한 고시원을 인수한다면 4번 방법을 선택할 것 같습니다. 때문에 앞으로는 ‘현재 운영중인 고시원을 인수하여 운영하는 방법’에 대한 내용을 지속적으로 말씀드리겠습니다.
참고로 관련 내용은 고시원 전문가 황재달 선생님의 저서와 유튜브 강의를 정리한 것이며 링크는 아래와 같습니다.
1. 억대 연봉 만드는 고시원 창업 비법(황재달 지음)
2. 유튜브 고시원TV
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고시원 창업 준비해보기(feat.고시원으로 월세받자)
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왜 갑자기 고시원?
고시원 창업을 준비해보고자 합니다. 사실은 부동산 투자로 큰 자산을 이루어냈지만 현금흐름이 없다보니까 생활이 달라지지가 않습니다. 똑같이 월급쟁이에 카드값나가고 대출갚구요. 자산은 많지만 현금흐름의 중요성을 깨닫는 요즘입니다. 그래서 현금흐름을 만들 아이템을 찾다가 고시원 창업을 생각하게 됩니다.
고시원 장점
제가 생각하는 고시원 창업의 장점은 무엇보다도 무노동 시스템화가 가능하다는 것입니다. 제가 자본은 투입하되 노동이 들어가지 않으면서 현금이 나오는 구조요. 이게 저는 제일 중요하다고 생각합니다. 부동산 투자같은 경우도 마찬가지이긴 한데(무노동수익) 이게 현금흐름이 나오지 않습니다. 팔아야 수익이 나오는데 요즘 같은 때에는 양도소득세 때문에 팔기도 쉽지가 않죠
두번째 장점으로는 아무래도 운영을 배우기가 쉽다는 것입니다. 사실 입주자가 오면 입실료 받고, 청소하고, 민원처리하고 이정도가 다가 아닐까 합니다(유튜브와 책으로만 경험중^^). 제가 할 수도 있지만 오히려 가족이나 지인과 동업의 형태로 한다면 저의 노동투입은 제로입니다. 물론 총무를 뽑는 형태도 생각할 수가 있겠죠
세번째로는 이게 아무래도 주거사업이다보니 코로나와 같은 외적 변수에 흔들림이 상당히 적다고 생각합니다. 코로나 때문에 자영업자분들 정말 힘드시죠. 외출을 금지하면 외식, 상품구매, 서비스 받으러 안나갈 수 있습니다. 그러나 사는 곳은 있어야죠. 코로나때문에 사는 곳을 포기할까요? 오히려 더 강화되면 되었죠. 1인가구 비율이 전체 가구의 30%라고 합니다. 고시원 앞으로도 수요는 탄탄하리라고 봅니다
고시원 창업 단점
저는 무엇보다도 거주의 임차에 따른 연체 등이 걱정입니다. 소위 말하는 진상이죠. 고시원비를 내지않고 버티는 사람들. 이것도 노하우를 배워야 겠지만 부동산으로 월세받는 사람들의 제일 큰 업무(?) 중의 하나가 아닐까 합니다.
그밖에도 범죄가 조금 빈번하게 일어나느 곳이 고시원이 아닐까 하는데요, 이 부분도 걱정이긴 합니다. 제가 생각할때는 고시원 시설 투자시 이 부분을 좀 하면 괜찮지 않을까 합니다. CCTV 설치와 비상벨 버튼 등으로 말이죠. 무엇보다도 고시원 자체를 깔끔하게 운영하면 이런 불상사도 없지 않을까 합니다.
화재는 당연히 소화전, 비상소화기, 스프링클러로 대처해야 된다고 생각합니다.
고시원 창업 비용
건물주가 아니기 때문에 임대보증금과 기존 시설인수권리금이 창업비용입니다. 새로 고시원을 차리는 것은 법령도 강화가 되었고 비용때문이라도 비추천을 한다고 합니다. 대략 최소 1억원은 있어야 한다고 생각하며, 조금은 시설 좋은 신축 고시원은 3억원 정도라고 합니다.
이상으로 고시원 창업에 대한 생각을 포스팅 해봤는데요, 앞으로 진행사항을 계속해서 포스팅해보겠습니다!
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