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상품안내 > 관리형토지신탁
관리형토지신탁은 위탁자가 금융기관 및 시공사로부터 사업비를 직접 조달하고 부담하는 형태의 신탁상품으로 일반적인 토지(개발)신탁과 유사하지만 사업비 조달방식 …
Source: mghat.com
Date Published: 1/10/2021
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관리형토지신탁 – 분양관리신탁 – 우리자산신탁
관리형 토지신탁의 장점 · 사업 안정성 제고 – 개발사업에 대한 시행자의 권한을 신탁회사가 이양 받아 사업관리를 하므로 준공 정산 시까지 안정적인 개발사업을 수행할 수 …
Source: www.wooriat.com
Date Published: 5/27/2021
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관리형 토지신탁
약정위반, 부당행위의 원천적인 방지를 포함해 시공사와 시행사간 예기치 않은 분쟁으로 인한 준공 및 입주 지연 등을 사전에 예방(신탁사 명의 보존등기)하고, 이해관계인 …
Source: www.kitrust.com
Date Published: 10/21/2021
View: 629
부동산 개발에서 관리형 토지신탁이란? – 네이버 블로그
부동산 개발에서 관리형 토지신탁이란? · 1. 일반형 토지(개발)신탁과 비슷한 개념으로서 신탁회사가 당해 사업의 시행자(사업주체)가 되지만. 공사비를 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 12/9/2022
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4 부동산신탁만 제대로 알아도 절반은 성공(3)_신탁의 종류
부동산신탁의 종류는 신탁의 목적 및 관리방법에 따라 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 관리형토지신탁, 차입형토지신탁(개발신탁)으로 구분되어 있고 …
Source: www.eroomfunding.com
Date Published: 12/21/2021
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관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁의 비교 – 브런치
관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 5/30/2022
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토지신탁 Land Trust – KB부동산신탁
차입형 · ① 신탁회사가 사업비 자금조달 ② 건축주로서 사업수행 의무 부담 ③ 신탁회사의 Risk가 큼 ④ 신탁보수율이 높음. 매출액의 5% 이내에서 협의 ; 관리형 · ① …
Source: kbret.co.kr
Date Published: 8/13/2021
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차입형? 관리형?···신탁방식 알아야 신탁사가 보인다 – 뉴스웨이
여기서 부동산 개발과 직접적인 관련이 있는 것은 토지신탁으로 전업 부동산신탁회사만 수행할 수 있다. 토지신탁은 ‘위탁자(시행자)-수탁자(신탁사)- …
Source: www.newsway.co.kr
Date Published: 2/28/2022
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토지신탁
[사례]. ※ 남양주 OO아파트 관리형토지신탁사업 위탁자(고객) □□은 시공사의 지급보증을 통해 금융기관으로부터 남양주 …Source: www.kait.com
Date Published: 3/21/2022
View: 2878
코리아신탁 > 부동산신탁 > 관리형토지신탁
관리형 토지신탁은 부동산개발사업의 안정적 진행을 위하여 토지소유자(위탁자)가 신탁사(수탁자)에 토지를 신탁하고, 신탁사가 시행사(사업주체, 건축주)의 지위를 …
Source: ktrust.co.kr
Date Published: 12/11/2022
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주제에 대한 기사 평가 관리 형 토지 신탁
- Author: 로엘법무법인_법률라이프
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- Date Published: 2021. 10. 20.
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상품안내 > 관리형토지신탁
관리형토지신탁은 위탁자가 금융기관 및 시공사로부터 사업비를 직접 조달하고 부담하는 형태의 신탁상품으로 일반적인 토지(개발)신탁과 유사하지만 사업비 조달방식에 차이가 있습니다. 또한 부도 또는 파산의 위험성을 헤징(Hedging)하여 안정적인 개발사업 추진 및 분양사고 위험을 방지할 수 있습니다.
장점 01 위탁자의 부도 또는 파산 발생시 신탁회사가 사업시행자이므로 신탁재산은 독립재산으로 별도 관리되어 안정적 사업 추진 가능
02 신탁회사의 명의로 분양(임대)계약을 체결하여 중복계약, 분양대금 유용 등 분양사고 예방
03 약정위반, 부당행위의 원칙적인 방지를 포함해 시공사와 시행사간 예기치 않은 분쟁으로 인한 준공 및 입주 지연 등을 사전에 예방하고 이해관계인은 실질적인 권한 추구
관리형 토지신탁 이란?
건축자금이나 개발 Know-how가 없는 토지소유자를 위하여 신탁회사가 토지소유자로부터 토지를 신탁 받아 신탁회사의 전문지식을
바탕으로 건축 또는 택지조성하고 이를 분양 또는 임대하여 발생한 수익을 토지소유자에게 돌려드리는 제도인 일반형 토지(개발)신탁과
유사한 개념으로 신탁회사가 당해 사업의시행자(사업주체)가 되지만, 사업비 조달을 위탁자 또는 시공사가 하여 사업을 진행하는
신탁 제도입니다.
관리형토지신탁의 구조도
관리형 토지신탁의 종류
분양형 토지신탁
– 신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양하여 발생하는 분양수익을 수익자에게 교부하는 신탁
– 신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 이를 분양하여 발생하는 분양수익을 수익자에게 교부하는 신탁 임대형 토지신탁
– 신탁토지에 건축, 택지조성 등의 사업을 시행한 후 일정기간 동안 임대하여 발생하는 임대수익을 수익자에게 교부 하는 신탁
관리형 토지신탁의 장점
사업 안정성 제고
– 개발사업에 대한 시행자의 권한을 신탁회사가 이양 받아 사업관리를 하므로 준공 정산 시까지 안정적인 개발사업을 수행할 수 있습니다.
– 신탁법에 의해 신탁재산(부동산, 자금)이 온전히 보전되어 개발사업 추진 시 신탁재산에 대한 제한물권 설정을 방지하고 신탁재산의 강제 집행이 금지되어
안정적인 사업추진이 가능합니다.
– 개발사업에 대한 시행자의 권한을 신탁회사가 이양 받아 사업관리를 하므로 준공 정산 시까지 안정적인 개발사업을 수행할 수 있습니다. – 신탁법에 의해 신탁재산(부동산, 자금)이 온전히 보전되어 개발사업 추진 시 신탁재산에 대한 제한물권 설정을 방지하고 신탁재산의 강제 집행이 금지되어 안정적인 사업추진이 가능합니다. 분양성 제고 및 투명한 자금관리
– 신탁회사가 분양계약 당사자가 되므로 대외적으로 수분양자들에게 안정적인 사업구도를 표명할 수 있어 분양률을 효과적으로 제고할 수 있으며 신탁법에
의한 개별 계정관리를 통한 투명한 자금관리로 수분양자의 신뢰를 확보할 수 있습니다.
– 신탁회사가 분양계약 당사자가 되므로 대외적으로 수분양자들에게 안정적인 사업구도를 표명할 수 있어 분양률을 효과적으로 제고할 수 있으며 신탁법에 의한 개별 계정관리를 통한 투명한 자금관리로 수분양자의 신뢰를 확보할 수 있습니다. 사업지연 예방
– 계약지연, 약정위반, 부당행위를 원천적으로 방지하고 시공사와 시행사간 예기치 않은 분쟁으로 준공, 입주지연 등을 사전에 예방 (신탁회사 명의 보존등기)
하고, 이해관계인의 실질적인 권한을 향유할 수 있습니다.
– 공사비 채권의 안전한 확보가 보장되어 분양 및 미분양분에 대한 신속한 처리가 가능합니다.
– 계약지연, 약정위반, 부당행위를 원천적으로 방지하고 시공사와 시행사간 예기치 않은 분쟁으로 준공, 입주지연 등을 사전에 예방 (신탁회사 명의 보존등기) 하고, 이해관계인의 실질적인 권한을 향유할 수 있습니다. – 공사비 채권의 안전한 확보가 보장되어 분양 및 미분양분에 대한 신속한 처리가 가능합니다. 상업시설의 선분양 및 안정적인 현금흐름 유지
– “건축물분양에 관한 법률”의 시행에 따라 상업시설의 선분양은
① 신탁사와 신탁계약 및 대리사무 계약체결 ② 보증보험 상품 이용 ③ 골조공사 2/3완료 후 2개 시공사 연대보증 시에만 가능합니다. 따라서 관리형 토지신탁사업으로 상업시설 선분양 및 안정적 현금흐름 유지가 가능합니다.
통상, 시공사간 타사 연대보증을 회피하는 경향이 많고 보증보험 상품 대비 신탁회사는 저렴한 신탁수수료로 경쟁력이 높은 것은 물론, 지속적인 사후관리
서비스가 가능합니다.
– “건축물분양에 관한 법률”의 시행에 따라 상업시설의 선분양은 따라서 관리형 토지신탁사업으로 상업시설 선분양 및 안정적 현금흐름 유지가 가능합니다. 통상, 시공사간 타사 연대보증을 회피하는 경향이 많고 보증보험 상품 대비 신탁회사는 저렴한 신탁수수료로 경쟁력이 높은 것은 물론, 지속적인 사후관리 서비스가 가능합니다.
관리형 토지신탁과 일반형 토지신탁 의 비교
관리형 토지신탁
사업 진행 및 분양의 안정성 극대화
일반적인 차입형 토지신탁과 유사하지만, 사업비 조달 방식에서 차이가 있습니다. 위탁자가 금융기관 및 시공사로부터 사업비를 직접 조달하고 부담하는 형태의 신탁 상품으로 안정적인 개발 사업 추진이 가능하고 분양 사고의 위험을 방지할 수 있습니다.
부동산 개발에서 관리형 토지신탁이란?
관리형 토지신탁이란
관리형 토지신탁은 토지신탁의 한 종류로서 사업시행자인 위탁자가 사업부지의 소유권뿐만 아니라
건축주 명의를 포함한 모든 인허가 명의, 공사도급, 설계 및 감리계약 등 사업과 관련한 계약 명의를
수탁자(신탁회사)에게 이전하여 수탁자가 직접 사업주체의 지위에서 부동산 개발사업을 진행하는
신탁행위이다. 단, 사업비 조달은 위탁자(토지주)가 부담하게 된다.
관리형 토지신탁의 수탁자의 지위
수탁자는 직접 사업주체의 지위 즉, 해당사업의 인허가 명의 사업에 따른 건축된 건물의 소유권을 보유
하게 된다. 또한 수탁자는 수분양자와 직접 분양계약을 체결하고 수분양자로부터 분양대금을 수령하며,
수분양자로부터 수령한 분양대금을 재원으로 사업시행자인 위탁자가 차입한 대출금을 상환하고 시공자
에게 공사대금을 지급하는 등 자금을 관리한다.
또한 수탁자는 신축 건물에 대하여 사용승인을 받은 후 수탁자 명의로 건물에 대한 소유권보존등기를
완료하고 수분양자에게 소유권을 이전 완료하게 된다.
한편, 관리형 토지신탁의 경우 수탁자는 신탁계약에 여러 면책조항을 규정함에도 불구하고 위탁자
및 시공사의 부도시 사실상 사업에 대한 최종 책임을 부담하게 될 가능성이 있음으로 신탁업자 입장
에서는 관리형 토지신탁을 부담스러워 하는 경향이 있고, 따라서 관리형 토지신탁계약상 수탁자는
신탁재산에서 지급할 수 없는 신탁사무처리비용 등을 위탁자 및 시공자에게 부담시키거나 공사비
흐름을 충분히 확보하는 등의 조치를 취하고 있다.
관리형 토지신탁의 내용
1. 일반형 토지(개발)신탁과 비슷한 개념으로서 신탁회사가 당해 사업의 시행자(사업주체)가 되지만
공사비를 신탁회사가 아닌 분양물 또는 공사비PF 재원으로 지급하는 신탁방식이다.
2. 위탁자는 수익자, 차주의 지위만 유지하고 사업과는 완전히 분리된다.
3. 신탁법에 의하여 신탁재산(부동산 및 자금)은 온전히 보전 및 신탁사가 독립적으로 관리한다.
4. 위탁자, 신탁회사, 금융기관, 시공회사 4자간 약정체결을 한다.
5. 시공사의 책임준공보증 및 위탁자 의무이행보증이 필수 조건이다.
단계별 상세설명
단계별 상세 설명 ① 토지비 PF, 신탁계약 체결 및 수익권증서 교부 – 금융기관의 토지비 PF 실행 : 관리형 토지신탁의 수익권증서 및 시공자의 신용공여를 담보로 함 – 토지소유권 확보와 동시에 관리형토지신탁계약에 의한 신탁등기 및 수익권증서의 발급을 실행 – 4자간(시행사, 시공자, 금융기관, 신탁회사)에 개발사업과 관련된 역할분담 및 권리의무 사항을 정하는 사업약정을 체결함 ② 공사도급계약 체결 – 신탁회사와 시공자간에 책임준공 및 공사비 지급조건 등을 포함한 공사도급계약을 체결함 – 사업시행과 관련된 일반적인 용역계약은 시행사가 계약주체가 되며, 공사도급계약, 설계, 감리계약등 사업인허가와 관려된 주요계약은 신탁회사가 계약주체가 된다. ③ 분양계약 체결 – 신탁회사가 수분양자를 공개 모집한다. ④ 분양금 입금 – 분양금은 분양계약의 공급자인 신탁회사의 계좌로 입금한다. ⑤ 대출금상환 및 공사비 지급 – 신탁회사는 수분양자로부터 수령한 분양대금을 사업약정에 의거하여 대출금상환 및 공사비 지급 등 사업비를 집행한다 ⑥ 수익금 정산 – 신탁회사는 본인 명의로 개발사업의 준공 및 소유권 보존등기 후 수분양자에게 소유권을 이전 한다. – 신탁계약 및 사업약정에 의거한 수익금의 정산 신탹해지
관리형 토지신탁의 특징
A. 위탁자(시행자)의 사고(부동 및 파산)로 발생될 수 있는 위험요소에서 안전
– 위탁자의 사고 발생시 신탁회사가 사업 시행자이고, 신탁재산은 위탁자와
분리되어 보호되므로 정상적인 사업추진이 가능 함.
B. 분양사고 방지
– 위탁자의 참여를 원천적으로 배제하고 신탁회사이 명의로 분양 및 임대계약을
체결하므로 중복계약(이중계약), 분양대금 유용 등 분양사고를 방지할 수 있다.
C. 비용저렴
– 저렴한 수수료(매출 외형의 0.3% ~ 1%)로 사업에 대한 리스크관리 가능
– 일반형 토지신탁 수수료의 약 20% 비용, 담보신탁+대리사무보수의 수준
장점과 단점
구분 장점 단점 공통 – 사업시행권의 안정적 유지 및 관리 – 준공 미 보존등기 까지는 시행관련 리스크 보호 (시행사의 사업중단 및 제3자의 권리침해로 부터 절연) – 투명한 자금관리 (자금의 ESCROW 기능) – 수분양자의 소유권 이전 등기권 보존 – 다양한 사업구도 이행 가능 – 신탁보수 발생 (매출액의 0.3% ~ 1%) 시행사 – 타사업장 관계자의 권리침해 방지 – 주주간 투명한 수익분배 – 시공사의 단독 자금관리에 대한 투명성 – 주택사업 실적에서 배제 – 시행권에 대한 권리 독점 불가 시공사 – 시행사의 업무 비협조와 무관하게 사업진행 가능 – 시행사의 이중계약 및 자금유용 과장광고 등의 사고예방 – 시행사의 의무이해에 대한 시공사의 연대보증 불가피 금융기관 – 대주보신탁 불필요로 사업중 담보권유지 가능 – 준공시 미분양물건 등에 대한 안정적 후취 담보 취득 가능 –
#4 부동산신탁만 제대로 알아도 절반은 성공(3)_신탁의 종류
부동산신탁의 종류는 신탁의 목적 및 관리방법에 따라 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 관리형토지신탁, 차입형토지신탁(개발신탁)으로 구분되어 있고 신탁 종류별로 사업주체, 관리방법, 처분방법 등이 다릅니다. 그러므로 부동산 P2P 투자 상품 중 담보설정방법이 ‘신탁’이라면 반드시 신탁의 종류가 무엇이고, 어떤 특징을 가지고 있는지 파악할 필요가 있는데요. 따라서 이번 시간에는 신탁의 종류에 따른 특징과 차이점에 대해 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다.
❚ 신탁의 종류
먼저 신탁의 종류별 간단한 특징은 다음과 같습니다.
| 부동산 신탁의 종류별 특징
위 신탁의 종류 중 분양관리신탁과 토지신탁은 ‘부동산개발’을 전제로 하고 있고 담보신탁은 단순 담보대출로 이용되거나 부동산개발과 관련해서 소규모 사업장 또는 본 PF 전 토지담보 대출 시 주로 이용되고 있으므로 이 세가지 신탁은 부동산 P2P 상품과 관련이 깊습니다. 하지만 관리신탁과 처분신탁은 담보 목적과는 관련성이 적기 때문에 부동산 P2P 상품과는 다소 거리가 먼 것이 특징입니다. 따라서 관리신탁과 처분신탁은 제외하고 부동산 P2P 상품과 관련성이 깊은 담보신탁, 분양관리신탁, 토지신탁을 집중적으로 살펴보겠습니다.
❚ 담보신탁
(1) 주요특징
부동산개발사업과 관련하여 담보신탁을 하는 경우는 대부분 빌라 등의 소규모 사업장인 경우가 많고 안전한 자금관리를 위해 신탁회사와 ‘자금관리대리사무계약’을 체결하기도 합니다.
| 자금관리대리사무계약 절차
(2) 신탁 구조
| 담보신탁의 구조
(3) 사업주체(건축주)
담보신탁의 사업주체, 건축주의 지위는 위탁자인 ‘시행사’에게 있으며 건물에 대한 사용승인 및 보존등기도 위탁자인 시행사의 명의로 진행해야 합니다. 다만 준공 후 건물에 대한 담보를 확보하기 위해 위탁자가 건물에 대해 보존등기를 하는 경우라면 건물에 대한 보존등기와 동시에 기존 내용과 동일하게 담보신탁을 진행하도록 되어 있습니다.
예를들어 담보신탁계약서에는 “위탁자는 지상건축물에 대해 관할관청으로부터 준공인가를 받은 후 60일 이내에 소유권보존등기 및 금융기관을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁등기를 완료(경료)해야 한다” 라고 규정하고 있으며, 분양관리신탁계약에서도 이와 동일하게 규정하고 있습니다.
(4) 도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 당사자
담보신탁은 위탁자인 시행사가 개발사업 관련 모든 계약의 주체가 되므로 도급, 설계 계약의 도급인, 분양계약의 매도인, 감리계약의 의뢰인의 지위를 가지게 됩니다. 분양과 관련하여 모든 업무도 위탁자인 시행사가 관리하지만 자금운용의 투명성 제고를 위해 신탁사와 자금관리대리사무계약을 체결하여 분양대금을 신탁회사의 신탁계좌로 관리하기도 합니다.
(5) 자금관리
담보신탁은 사업자금 및 분양대금에 대한 자금관리 규정이 별도로 없으며, 앞서 말씀드렸듯이 신탁계좌를 통한 자금관리를 위해서는 신탁회사와 자금관리대리사무계약을 체결해야 합니다. 계약서에는 자금의 용도(목적)와 신탁계좌, 자금집행순서, 자금집행 조건 및 방법 등이 규정되어 있으므로 자금은 계약서에 정해진 용도와 방법에 따라서만 집행하게 됩니다.
| 자금관리대리사무계약의 업무 구조
(6) 담보물 및 상환방법
담보신탁의 담보물은 토지 및 건물(준공 후 건물 포함)뿐만 아니라 분양(매각)대금 등 신탁부동산과 관련한 모든 신탁재산을 포함합니다. 상환을 위한 환가방법은 원칙적으로는 공매이나 우선수익자의 요청 등이 있을 경우에는 예외적으로 직접 처분도 가능합니다. 여기서 한 가지 포인트는 준공 전에 공매를 하는 경우에는 신탁부동산뿐만 아니라 미완성 건물과 위탁자의 사업시행권까지 포함하여 처분한다는 점인데요. 이 특징은 다른 신탁 상품과도 동일합니다.
❚ 분양관리신탁
(1) 주요 특징
분양관리신탁은 과거 ‘굿모닝시티 사기분양 사건’ 등을 원인으로 상가 등에 대한 사기분양을 막기 위해 제정된 『건축물분양에관한법률(이하 건분법)』에 따라서 사전분양을 하기 위한 하나의 요건으로 개발된 상품입니다. 즉, 사기분양을 막기 위해 신탁사에 ‘분양관리신탁’을 해야지만 사전분양이 가능하도록 제정을 했는데요. 『건분법』으로 제정된 사전분양을 위한 자세한 조건은 다음과 같습니다.
| 건축물분양에관한법률
| ‘굿모닝시티’ 분양 사건
(2) 사업주체(건축주)
분양관리신탁에서의 사업주체(건축주)의 지위는 담보신탁과 마찬가지로 위탁자인 시행사에게 있으며, 담보신탁과 마찬가지로 위탁자는 준공건물에 대해 사용승인 및 보존등기를 한 후 신탁회사에 신탁해야 합니다.
(3) 자금관리
분양관리신탁은 자금관리를 위해 별도로 신탁회사와 ‘사업약정 및 자금관리대리사무계약’을 체결하며 『건분법』에서는 대리사무계약서에는 수분양자 보호를 위한 필수 조항을 규정하도록 하고 있습니다.
| 『건분법』 상 명시된 수분양자 보호를 위한 필수 조항
(4) 도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 당사자
도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 주체는 위탁자인 시행사로 담보신탁과 같으나, 담보신탁과의 차이점은 분양계약서에 ‘신탁계약 및 대리사무계약의 종류와 신탁업자의 명칭, 분양대금 계좌번호 및 예금주 그리고 분양대금의 관리자 등’에 대한 사항을 반드시 기재해야 하고, 신탁회사에서 분양계약서를 관리한다는 점입니다.
(5) 담보물 및 환가방법
분양관리신탁의 담보물은 토지 및 준공 후 건물이며, 준공 후 건물(대지권 포함)을 수분양자에게 이전하는 경우에는 분양대금이 담보물이 됩니다. 담보신탁과 마찬가지로 담보물에는 분양(매각)대금 등 신탁부동산과 관련한 모든 신탁재산을 포함하고, 공매에 의한 환가를 원칙으로하지만 예외적으로 할인분양 및 준공건물에 대한 대환대출을 통해서도 상환이 가능합니다.
❚ 토지신탁(관리형 / 책임준공형 / 차입형)
(1) 종류 및 차이점
① 관리형 토지신탁
신탁회사가 사업주체가 되어 자금을 관리하고, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하는 신탁방법
② 책임준공관리형토지신탁
관리형토지신탁과 기본구조는 동일하지만 신탁회사가 우선수익자에 대하여 ‘책임준공의무’를 부담함으로써 준공에 대한 안정성을 보강한 신탁방법
③ 차입형(개발형)토지신탁
신탁회사가 사업주체가 되어 분양, 자금관리 등의 업무를 수행하고, 준공을 위한 사업비 조달책임이 신탁회사에 있는 신탁을 말하며, 신탁 중 가장 안전한 사업구도라고 평가할 수 있습니다.
(2) 신탁 구조(관리형토지신탁)
| 관리형토지신탁의 구조
(3) 사업주체(건축주)
다른 신탁과 달리 신탁회사가 사업주체(건축주)가 됨으로써 사용승인 및 보존등기도 신탁사 명의로 진행하므로 시행사 리스크를 최소화한 것이 토지신탁의 가장 큰 특징입니다.
(4) 도급, 설계, 감리계약 및 분양계약의 당사자
도급, 설계, 감리계약 등 사업 관련 주요계약의 주체의 역할은 신탁회사가 하고, 분양계약의 분양자(매도인) 또한 신탁회사가 됨으로써 사업에 대한 전반적인 사항을 총체적으로 관리합니다. 따라서 토지신탁계약서에는 분양, 건축 등 사업관리 전반에 대한 신탁회사의 역할에 대해 자세히 규정되어 있습니다.
(5) 자금관리
토지신탁은 신탁계약 내용에 자금관리계좌의 종류, 자금집행순서, 자금집행방법에 관한 내용까지 상세히 규정되어 있습니다.
지금까지 신탁 종류별 주요 특징에 대해 살펴보았습니다. 부동산신탁은 부동산개발사업의 안정적인 진행을 위한 안전장치를 확보(사업주체 또는 부동산의 시행사로부터의 단절 등)하기 위한 수단으로서 발전했고, 현재 금융권에서도 PF 진행 시 최소 관리형토지신탁을 이용하는 것이 일반화되었습니다.
| 신탁의 종류별 책임자 구분
상기 표에서 보면 알 수 있듯이 담보신탁에서 차입형토지신탁 순으로 갈수록 신탁사에서 수행하는 업무가 증가하고 있으므로 사업에 대한 안정성이 비교적 높다고 할 수 있습니다. 따라서 투자자분들도 부동산개발과 관련한 P2P 대출 상품 검토 시에는 신탁의 종류가 무엇이고 신탁 종류별로 어떤 구조를 가지고 있는지 이해하신다면 투자상품 검토에 도움이 될 것이라 판단됩니다.
3편에 걸쳐 신탁부동산의 기본개념, 관리 및 처분, 신탁의 종류에 대해 핵심 내용 위주로 살펴보았습니다. 더욱 깊숙히 살펴보면 신탁과 관련한 어려운 법리들이 많지만 지금가지 설명해드린 기본내용만 숙지하고 계셔도 부동산 P2P 상품을 검토함에 있어서 조금 더 정확히 상품의 내용과 구조를 이해할 수 있을 것으로 사료됩니다.
신탁에 관한 사항은 우선 마무리하고, 다음 시간에는 당사가 주력 상품으로 취급하고 있는 ‘ABL’ 상품에 대해 알아보기에 앞서서, ABL 상품 검토 시 중요한 사업성(수지) 분석에 대해 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다.
관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁의 비교
1. 토지신탁의 유형과 특징
토지신탁이란 부동산 개발사업에서 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것을 의미하는 신탁상품이라고 지난 포스팅에서 살펴보았습니다.
토지신탁의 유형에는 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁이 있습니다. 두 경우 모두 수탁자인 신탁회사가 사업주체 및 분양자가 되는 것은 동일하지만 사업비의 조달의무가 있는지 여부가 다릅니다.
2. 차입형 토지신탁의 내용
차입형 토지신탁은 신탁회사가 부동산 개발사업의 사업비 조달의무를 부담하므로 신탁회사가 부동산 개발사업의 전 과정에 적극적으로 참여하게 됩니다. 사업자금의 집행에 있어서도 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그치지 않고 적극적으로 집행을 담당하게 됩니다.
3. 관리형 토지신탁의 내용
그러나 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로는 사업주체가 되지만 형식상 사업주체의 지위를 가질 뿐, 실질적인 사업주체는 위탁자인 시행자가 부담합니다. 따라서 자금집행에 있어서도 신탁회사는 (우선)수익자 및 위탁자의 요청 또는(및) 승인에 따라 단순히 자금을 집행하는 소극적인 역할에 그칩니다.
관리형 토지신탁이 등장하게 된 이유를 살펴보면 위 차이점을 이해할 수 있습니다. 즉, 부동산 개발사업 중에 실질적 사업주체인 시행자의 파산에 의하여 부동산 개발사업이 중단되는 것을 방지하기 위하여 신탁회사가 형식상으로 사업주체가 되어 시행자의 사업주체 지위를 승계하게 되는데, 이것이 관리형 토지신탁입니다.
4. 사업약정서 체결 시 주의할 점
차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁은 사업주체의 실질 여부에 따라 사업약정 체결 여부도 다릅니다.
관리형 토지신탁의 경우, 시행자의 부도 위험을 실질적으로 부담하는 대주단과 시공사가 신탁계약의 당사자가 아니기 때문에(대개 수익자의 지위를 가지고, 신탁계약의 상대방 당사자인 위탁자는 시행자입니다) 대주단과 시공사도 당사자가 되는 사업약정을 체결하게 됩니다. 일반적으로 부동산 개발사업의 모든 당사자가 참여하는 사업약정이 신탁계약의 효력보다 우선한다고 규정하고 있습니다.
그러나 차입형 토지신탁의 경우, 신탁회사가 실직적으로 사업주체가 되므로 사업약정의 체결이 반드시 필요한 것은 아니고 사업약정을 체결하게 되더라도 신탁계약의 효력이 사업약정보다 더 우선한다고 규정하는 것이 일반적입니다.
5. 토지신탁 종류 결정 시 주의할 점
부동산 개발사업을 하면서 신탁회사와 토지신탁계약을 체결하는 경우, 시행자의 실질적인 역할을 누가 맡게 되는지 그에 따라 신탁보수 역시 매출액의 1% 또는 3% 내외로 차이가 나고 개발사업의 전체적인 구도 역시 달라지므로, 어떠한 신탁계약을 체결할 것인지 부동산 개발이익을 고려하여 사전에 적극적으로 검토하고 준비할 필요가 있습니다.
차입형? 관리형?···신탁방식 알아야 신탁사가 보인다
부동산가격 상승과 거래가 증가하면서 부동산신탁 시장이 급성장하고 있다. 이에 부동산 신탁에 대한 투자자들의 관심도가 높아지고 있다.부동산신탁의 종류는 신탁의 목적과 신탁회사의 역할에 따라 구분된다. 우선 부동산신탁은 크게 토지신탁과 비토지신탁으로 나뉜다. 여기서 부동산 개발과 직접적인 관련이 있는 것은 토지신탁으로 전업 부동산신탁회사만 수행할 수 있다.토지신탁은 ‘위탁자(시행자)-수탁자(신탁사)-시공사’ 등 3자 간 계약 구조로 이뤄진다. 위탁자는 일정한 목적을 위해 본인이 소유한 부동산을 수탁자에 신탁(소유권 이전)하는 자를 말한다. 수탁자는 위탁자로부터 부동산을 신탁받아 수익자의 이익을 위해 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 진행하는데 주로 국내 14개 부동산신탁회사가 수탁자 역할을 한다.즉 시행자가 개발 대상 토지 등을 신탁사에 맡기면 신탁사는 이를 신탁재산으로 등록하고 사업시행 주체가 돼 개발하고 관리하는 방식이다. 토지신탁은 부동산개발사업에 대한 전문성을 바탕으로 신속한 사업과 원활한 자금조달 등이 가능하다는 장점을 가지고 있다. 또 자금조달이 어려운 시공사나 용역업체 등도 안정적인 사업이 가능하다.여기서 자금조달 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분된다. 차입형의 경우 신탁사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형의 경우 위탁자(토지소유자)가 자금조달을 담당한다.차입형 토지신탁은 보통 자본력이 있는 대형신탁사가 주로 하는 편이다. 부동산신탁업계 ‘2강’에 위치한 한국토지신탁과 한국자산신탁이 대표적이다. 차입형 토지신탁은 다른 부동산신탁과 비교하면 수수료율이 높지만 분양실적이 저조하거나 공사지연 등으로 신탁사의 유동성문제가 단기간에 악화될 수 있다는 단점이 있다.실제로 2017년까지 차입형 토지신탁에서 발생하는 신탁보수가 영업수익 확대를 주도했으나 이후 지방분양 경기 침체에 대한 우려가 높아지면서 신탁사들은 리스크 관리를 위해 차입형 토지신탁 신규수주를 줄이는 모습이다. 차입형 토지신탁은 주택인허가 물량, 지방 미분양주택 수, 부동산 정책 등에 영향을 크게 받기 때문이다.이러한 이유로 부동산 신탁 시장에서 관리형 토지신탁의 비율이 높아지고 있다. 특히 관리형 토지신탁은 금융지주계열사와 소형사의 점유율은 증가하는 추세다. 최근 상대적으로 자금부담이 적고 수익성이 높은 책임준공확약형 관리형토지신탁(책준형 관리형 토지신탁)이 중소형 개발사업을 중심으로 확대되고 있다.책준형 토지신탁은 신탁사가 건축물 준공 과정에서 생기는 위험을 부담하고 관리하는 상품이다. 부동산신탁사는 시공사가 건축물의 책임준공 의무를 준공 기간 내에 이행하지 못하면 금융비용 등을 책임져야 한다. 또 시공사가 부도가 나면 채무를 대신 갚거나 새 시공사를 찾아야 한다.책준형 토지신탁은 신탁사가 사업주체가 되므로 사업 안정성을 높이는 차입형 토지신탁과 위험 부담이 낮은 관리형 토지신탁의 장점을 두루가지고 있는 중위험 중수익 사업이다. 다만 이러한 장점으로 인해 책준형 토지신탁 시장에서 수주 경쟁은 과열되는 양상을 보이고 있다.이밖에 비토지신탁으로는 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양신탁, 대리사무 등이 있다. 담보신탁은 대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 형태다. 관리신탁은 신탁회사가 부동산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고 그 수익을 소유자에게 돌려주는 방식이다.처분신탁은 신탁회사가 부동산소유자를 대신해 실수요자를 찾아 매각해주는 신탁으로 주로 매수자가 제한돼 있는 대형·고가 부동산의 경우 처분신탁을 통해 해결이 가능하다. 분양관리신탁은 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양할 경우 피분양자를 보호하기 위해 사업부지를 신탁회사에 신탁하고 분양관리업무도 신탁회사가 담당한다.하지만 비토지신탁은 토지신탁에 비해 수수료율이 낮고 담보신탁을 제외하고는 신탁보수 및 수탁고에서 차지하는 비중도 매우 낮은 수준이다.신탁업계 관계자는 “최근 흐름을 보면 차입형 토지신탁의 경우 한때 미분양 등의 이유로 회수가 지연이 되면서 불신이 생기고 파이낸싱이 잘 안되다보니 부정적인 인식이 생긴 편”이라며 “그러다 보니 상대적으로 안정적인 책준형 토지신탁의 규모가 커지고 경쟁이 심화되고 있는 양상”이라고 말했다.주현철 기자 jhchul37@
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장점
신탁재산의 보호
신탁재산은 위탁자와 분리, 보호되므로 위탁자가 부도 또는 파산시 발생하는 위험의 최소화 추구가 가능합니다.
신탁사의 사고 발생시에도 신탁법에 의하여 신탁재산은 보호됩니다.
분양사고 방지
신탁사 명의로 분양(임대)계약을 체결하므로 중복(이중)계약, 분양대금 유용 등 분양사고를 방지합니다.
제3자에 의한 권리침해 방지
사업부지 및 분양대금에 대한 제3자의 권리침해를 방지합니다.
채권자대위권 행사를 사전 방지하여 수분양자 앞으로 안전한 소유권이전이 가능합니다.
활용
사업주체가 토지소유자일 때 발생하는 예상치 못한 분쟁으로 사업진행이 어려워지는 경우가 발생할 수 있는
대리사무의 단점을 보완할 수 있습니다. 신탁사가 사업시행자의 지위를 보유함으로 리스크들이 상당부분 해소되어
수분양자 보호 및 금융기관 대출의 부실화를 감소시켜 최근에는 많은 개발사업에 관리형토지신탁이 이용되고 있습니다.
Tip. 사업약정상 주요 내용
사업자금조달 : 별도의 약정이 없는 한 사업에 소요되는 일체의 자금은 위탁자 및 시공사가 조달하며, 시공사는 책임준공 의무를 부담합니다.
제세공과금의 처리 : 사업의 추진에 따라 부과되는 제세공과금은 실질과세율에 따라 위탁자가 부담합니다. (부가세신고 주체 또한 위탁자임)
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