한국 부동산 시장 | [재택플러스] ‘빅스텝’‥부동산 시장 영향은? (2022.07.25/뉴스투데이/Mbc) 모든 답변

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◀ 앵커 ▶
부동산 시장이 기준금리가 크게 오르는 ‘빅스텝’ 이후 빠르게 냉각되고 있습니다.
이른바 ‘강남 불패론’ 마저 흔들리고 있다는데, 오늘 +NOW에서는 최근 변동성이 커진 부동산 시장 자세히 점검해 보겠습니다.
+NOW 지금 시작합니다.
오늘은 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께합니다.
안녕하십니까.
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
안녕하십니까.
◀ 앵커 ▶
최근 금리가 크게 오르면서 집을 산 사람도, 집을 사려는 사람도 모두 걱정이 많아졌어요.
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
현재 연 2.25%인 기준금리가 연말에는 3%까지도 오를 수 있다는 전망이 많이 나오고 있는데요.
이렇게 되면 주택담보대출 금리는 최고 연 7%대까지 오를 걸로 예상됩니다.
금감원에서 지난 3월 현재 평균 연 4% 수준인 가계 대출 금리가 연 7%로 오르면 어떻게 될까 분석을 한 게 있는데요.
원리금 상환에만 소득의 70% 이상을 써야 하는 대출자가 190만 명에 달할 것으로 분석했습니다.
이 가운데 120만 명은 소득의 90%가 넘는 돈을 원리금 상환에 써야 할 것으로 전망됐습니다.
◀ 앵커 ▶
지난 부동산 시장 폭등 상황에서 빚을 내서 집을 산 이른바 ‘영끌족’의 상황이 걱정인데요, 대처할 방법은 있는 건가요?
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
최근에 정부에서 변동 금리 대출을 4%대의 고정 금리로 전환해주는 ‘안심전환대출’이라는 정책을 내놨습니다.
그런데 집값 4억 원 이하 주택만이 대상이어서 서울과 수도권의 주택 소유자들에게는 큰 도움이 되긴 어렵고요.
대신 4억 원 이상 주택소유자라면 금리변동형 대출 대신 ‘금리 상한형 특약제도’를 활용해 볼만합니다.
0.15에서 0.2%포인트 수준의 추가 금리를 내고 5년 동안 금리를 최대 2%포인트까지로 묶어 둘 수 있는 제도인데요,
지금처럼 금리가 빠르게 오르고 있는 추세라면 고려해 볼만한 제도입니다.
◀ 앵커 ▶
이렇게 금리가 계속 오르면 부동산 시장에는 ‘악재’일 텐데요, 시장 반응은 어떻습니까?
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
금융 위기 때 등장했던 ‘하우스푸어’라는 용어가 최근에 다시 언급되고 있는데요.
7월 셋째 주(18일 기준) 전국 아파트 매매가격은 이전 주보다 0.04% 떨어지며 11주 연속하락했습니다.
서울 아파트 값도 8주째 하락하고 있는데요.
노원·도봉·강동 이른바 ‘노도강’ 등 서울 외곽의 하락 폭이 특히 커졌고, 강남권도 서초구를 제외한 서울 전역으로 하락세가 확산하고 있습니다.
집값이 예상보다 빠르게 조정 국면에 진입한 것으로 분석되는데요.
최근 치솟는 물가에 금리마저 폭등하면서 부동산의 구매력이 떨어졌고요.
경기 침체 우려가 장기화 할 꺼라는 우려에, 코로나까지 재확산하면서 시장의 투자 심리도 상당히 꺾이고 있습니다.
◀ 앵커 ▶
이런 상황에서 정부가 다주택자의 부동산 세금을 줄여주는 세제 개편안을 내놓은 건 호재로 작용하지 않을까요?
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
이번 세제 개편안의 핵심은 과세 기준을 주택의 수가 아닌 전체 평가액으로 맞추고 또 세율도 낮추는 건데요.
특히 종합부동산세에서 다주택자에 대한 중과제도를 폐지하고 세율 역시 기존의 절반 이하로 낮췄습니다.
정부 설명대로라면 서울에서 공시가격을 합친 주택 총액이 20억 원인 2주택자는 올해 3,114만 원의 종부세를 내야 했는데요.
개편안을 적용하면 내년에는 553만 원만 내면 되니까, 세금이 1/6 수준으로 줄게 됩니다.
공시가격 20억 원의 1주택자와 비슷한 수준인데요.
다만 1주택자의 기본 공제 금액이 12억 원인데 반해 다주택자의 기본 공제 금액은 주택당 9억 원이어서 약간의 차이도 남겨뒀습니다.
◀ 앵카 ▶
총액 기준의 과세 기준은 다주택자에겐 혜택이 주어진다고 볼 수 있을 텐데, 집값을 자극할 우려는 없나요?
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
다주택자의 보유세 부담이 많이 줄어들면서 서둘러 매도할 이유가 사라지긴 했습니다.
하지만 부동산 시장이 지금 금랭한 이유는 금리 인상 원인이 크거든요, 특히 연말까지 추가 금리 인상이 불가피한 상황이기 때문에 시장 흐름이 반전하기는 쉽지 않습니다.
오히려 매수자·매도자가 모두 일단 관망하면서 이른바 ‘거래 절벽’ 현상이 나타날 수도 있는 걸 시장에선 오히려 더 우려하고 있는 상황입니다.
◀ 앵커 ▶
주택 가격이 다시 오르기가 쉽지 않은 상황인 건데, 내 집 마련 한 사람, 해야 할 사람, 어떻게 대처해야 할까요?
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
거래가 워낙 급감하면서 지표상의 변동폭에 비해 실수요자가 느끼는 가격 변화는 아주 크게 느껴질 것으로 보이는데요.
특히 상대적으로 비인기 지역이나 주요 상권 외곽지역에는 가격 하락 폭이 아주 클 수 있습니다.
따라서 이른바 하급지에도 주택이 있는 다주택자는 세금 혜택 등을 고려해 처분하는 것을 고려해 봐야 하고요.
또 무주택자라면 적절한 급매물 등을 유심히 살펴볼 필요가 있겠습니다.
특히 생애 첫 주택 구입자에 대한 세금과 대출 지원은 이런 상황에서 특히 유리하니까 적극 활용해볼 만하고요.
정부가 주택 공급을 늘려가겠다고 한 만큼 청약시장도 계속 관심을 가져야겠습니다.
◀ 앵커 ▶
오늘은 여기까지 듣겠습니다.
오늘 말씀 감사합니다.
◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
수고하셨습니다.
◀ 앵커 ▶
지금까지 재택플러스였습니다.
https://imnews.imbc.com/replay/2022/nwtoday/article/6391690_35752.html
#재택플러스, #금리인상, #빅스텝

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블룸버그도 걱정한 한국 부동산 시장…”버블 붕괴 위험성 커졌다”

코로나19 기간 초저금리 영향으로 가격이 치솟았던 글로벌 부동산 시장이 각국 중앙은행의 강도 높은 긴축 정책으로 ‘거품 붕괴’ 위험에 직면했다고 …

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Source: m.hankookilbo.com

Date Published: 10/29/2021

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부동산시장 동향 – 토지주택연구원

Land and Housting Institue, 99, Expo-ro 539beon-gil, Yuseong-gu, Daejeon, Korea email : [email protected]. Copyright c By land & housing institute.

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Source: lhi.lh.or.kr

Date Published: 2/3/2022

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[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망 – 조세금융신문

한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25 …

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Source: tfmedia.co.kr

Date Published: 4/2/2022

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분석 • 2020년 대한민국 부동산 시장, 빅데이터로 읽다

를 활용하여 부동산유형별 매매시장의 거래량과 거. 래금액을 분석하였다. 부동산 유형은 상업·업무용. 부동산, 단독·다가구 연립·다세대, 아파트, 오피. 스텔, 토지이다 …

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Source: www.kahps.org

Date Published: 10/9/2022

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대한민국 부동산 시장의 미래 – 브런치

현재의 교육시장을 보면 답이 있다 | 우리나라 부동산 시장, 특히 주택시장은 앞으로 집값이 떨어질 곳은 떨어지고 올라갈 곳은 올라가는 양극화가 …

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Source: brunch.co.kr

Date Published: 6/15/2022

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[재택플러스] '빅스텝'‥부동산 시장 영향은? (2022.07.25/뉴스투데이/MBC)
[재택플러스] ‘빅스텝’‥부동산 시장 영향은? (2022.07.25/뉴스투데이/MBC)

주제에 대한 기사 평가 한국 부동산 시장

  • Author: MBCNEWS
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  • Date Published: 2022. 7. 24.
  • Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=qRtE8OEGHME

블룸버그도 걱정한 한국 부동산 시장…”버블 붕괴 위험성 커졌다”

각국 긴축 정책으로 글로벌 부동산 시장에 ‘경고등’

몸살 앓고 있는 글로벌 경제에 ‘부동산 붕괴’ 새 뇌관

한국 부동산 시장도 취약…리스크 순위 17위

코로나19 기간 초저금리 영향으로 가격이 치솟았던 글로벌 부동산 시장이 각국 중앙은행의 강도 높은 긴축 정책으로 ‘거품 붕괴’ 위험에 직면했다고 블룸버그통신이 경고했다. 통신은 시중에 풀린 막대한 유동성을 발판으로 가격이 급등한 한국 부동산 시장 역시 취약하다며 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 위험 순위 17위로 지목했다.

블룸버그통신은 22일(현지시간) “인플레이션 공포와 우크라이나 전쟁 장기화 등으로 지구촌 경제가 몸살을 앓고 있는 가운데, 부동산 버블이 붕괴할 경우 더 큰 경제 위기가 찾아올 수 있다”며 이같이 보도했다.

특히 통신은 스탠더드앤드푸어스(S&P) 보고서에 근거해 한국의 부동산 시장이 취약하다고 분석했다. 아울러 OECD 회원 30개 국가의 가구소득 대비 주택가격 비율(PIR)과 임대수익 대비 주택가격 비율(PRR), 실질·명목 집값 상승률, 대출 증가율 등 5개 지표를 비교·분석해 한국 부동산 시장이 17번째로 높은 위험성을 안고 있다고 전했다.

뉴질랜드와 체코, 헝가리가 위험 순위 1~3위를 차지한 가운데 주요국인 △미국(7위) △러시아(9위) △독일(12위) △영국(15위) 등도 상위권에 랭크됐다. 블룸버그는 OECD 회원국 중 19개국이 2008년 금융위기 때보다 더 높은 PRR와 PIR 수준까지 올라섰고, 이는 주택가격의 펀더멘털을 넘어선 위험 시그널이라고 강조했다.

S&P는 보고서에서 자산가격 침체가 경기침체를 불러올 수 있다는 것을 우려했다. 주요국 금리 인상이 가속화되면 자산 가격의 급격한 조정이 나타나고, 이는 소비 심리를 위축시켜 경기침체로 이어질 수 있다는 것이다.

이러한 조짐이 현재 캐나다, 미국, 뉴질랜드 등에서 나타나고 있다는 게 통신의 분석이다. 해당 국가들에서는 △코로나19로 풀린 유동성 △정부 부양 정책 △재택근무로 인한 주택 수요 증가 등에 따라 집값이 급격히 치솟았지만, 최근 곤두박질치고 있다. 블룸버그는 “각국 중앙은행이 금리를 빠르게 인상함에 따라 차입 비용이 급증하면서 부동산을 사려는 사람이 한계에 직면했다”며 집값 하락의 배경을 설명했다.

다만 통신은 엄격한 대출 기준, 견고한 가계 저축 등을 근거로 2008년 글로벌 금융위기 때와 같은 부동산 붕괴 가능성은 낮다고 전망했다. 하지만 각국 중앙은행이 긴축 정책을 지속한다면 부동산 가격 급락에 따른 경제 위험이 클 것이라는 경고도 빼놓지 않았다. 미국 연방준비제도(Fed)는 지난 16일 기준금리를 1994년 이래 가장 큰 폭인 0.75%포인트 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 밟았다. 전 세계 50개 이상의 중앙은행도 올해 기준금리를 한 번에 0.5% 포인트 인상한 것으로 알려졌다.

김호빈 인턴기자

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[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 지난해 부동산시장은 크고 작은 문제들로 다사다난한 한 해였다. 하지만 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산세는 이어지고 있는 가운데 정부의 부동산시장 규제 정책은 계속됐고, 공급 부족으로 인한 집값 폭등도 계속됐다.

한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구가 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것을 알 수 있다. 서민들 입장에서는 말문이 열리지 않는다. 새해를 맞이하며 지난해 부동산시장을 되돌아보고 주요 이슈를 정리해 보자.

2021 가격폭등

2017년 7월 문재인 대통령은 취임 후 가진 기업인들과의 간담회 자리에서 부동산 가격을 안정시킨다는 공약을 약속한 바 있다. 이후에도 집값 잡기에 자신감을 보이면서 부동산 투기꾼들에 대한 규제 강화 역시 천명했다. 2019년 11월에는 국민과의 대화에서 대통령이 직접 부동산 가격을 잡기 위해 동원할 수 있는 모든 수단을 통해 해결하겠다고 밝힌 바 있다.

그러나 대통령의 장담에도 불구하고 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 가격이 상승했다. 문 대통령이 취임했던 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준 한국부동산원에서 발표한 서울의 중위권 아파트 평균 가격을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구 가격이 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것으로 나타났다.

특히, 2021년에는 역대급 최고의 상승세를 보였다. KB부동산 자료 기준으로 2021년 1월부터 11월까지 전국 주택매매가격은 약 13.1%, 아파트매매가격은 17.6% 상승했다. 물가상승률을 고려한 실질주택 매매가격 상승률도 10.3%를 기록하면서 1990년 13.3%, 2002년 10.6%에 이어 KB부동산 통계 작성 이후 역대 3번째로 높았다. 이렇게 상승한 가격은 그대로 공시가격에 반영되어 지난해 재산세가 폭탄이라고 아우성인데 올해에는 이보다 더 큰 폭탄으로 돌아올 것은 뻔하다.

대출 규제와 금리 인상

또한 지난해 부동산시장에서 눈에 띄는 점은 그간 사실상 제로금리 시대를 맞이했던 시장은 하반기를 기점으로 금리 인상이 단행되면서 부동산시장에 적지 않은 변수로 작용하고 있다. 지난해 8월 26일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상한 데 이어 11월 다시 0.25% 끌어올리며 지난해 2월 기준금리 1.25% 이후 기준금리는 1%로 최대 수치를 기록하고 있다.

이렇게 기준금리가 오르자 주택담보대출 변동금리 역시 덩달아 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있어 그동안 ‘빚투’에 ‘영끌’로 부동산을 매입한 갭투자자들에게는 부담이 점점 더 클 수밖에 없다. 여기에 올해에는 추가적인 기준금리 인상도 배제할 수 없어 금리 인상에 따른 부동산 이자 부담 영향은 결국 주택 매수 심리위축으로 이어지고 있다.

또한 가계 부채 증가에 따른 돈줄 조이기 즉, 대출규제는 주택시장 양극화를 만들면서 거래절벽을 만들고 있다. 실제로 부동산 정보회사인 직방에 따르면 지난해 10월 기준 전국 아파트 매매거래량은 59만 7000건으로 전년 같은 기간 대비 73만 8000건으로 19.1% 감소했다. 특히, 서울을 비롯한 수도권의 경우 25만 4000건을 기록하면서 전년동기 대비 약 11만 건 이상 거래가 줄었다.

중개수수료 인하

부동산 중개수수료 인하 역시 지난해 눈길을 끈 이슈 중 하나로 2014년 이후 7년 만에 체계 개편을 맞았다. 지난해 8월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’에 따라 작년 4/4분기부터 부동산 중개수수료는 절반 수준으로 인하됐다.

매매 계약의 경우 0.5%를 적용하던 ‘6억원 이상~9억원 미만’ 구간은 0.4%로 낮아졌으며, 기존 0.9%를 적용했던 ‘9억원 이상~12억원 미만’ 구간은 0.5% 등으로 변경되면서 집값 폭등으로 인한 과도한 중개수수료를 손보면서 소비자 입장에서는 중개보수가 합리적 수준으로 개선되고 서비스 역시 향상됐다는 평가를 받았다. 그러나 11만명에 가까운 개업공인중개사들의 반발도 만만치 않아 아직도 그 불씨는 남아 있다.

임대차 3법

2020년부터 「주택임대차보호법」 개정안, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안 시행으로 등장한 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’으로 인해 지난해는 서울을 중심으로 월세 전환 현상이 뚜렷해졌다.

이는 보유세 등 부동산 관련 세금이 대폭 오르면서 전세가격도 상승하여 상승분만큼 월세를 받는 사례가 늘어나 반전세와 월세가 가속화 되고 있다. 서울시부동산정보 광장에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울시 내 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 6만 682건으로, 종전 최다 거래량이었던 2020년 5만 5031건 수준을 훌쩍 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 임대차 3법 이후 전셋값이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이다.

재산세와 양도세 폭탄

공시가격 현실화와 공정시장가액비율의 상향 등 지난해는 재산세 폭탄에 종부세 폭탄 그리고 다주택자 양도세 폭탄까지 부동산 관련 세금폭탄이 세간의 화두가 된 한해였다. 재산세 중 특히, 다주택자에 대한 종부세 중과와 양도세 중과는 다주택자를 투기꾼으로 규정한 문 정부의 징벌적 과세라는 점에서 논란이 되고 있다.

이후 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 다주택자 양도세 중과 유예 등이 부동산시장의 최대 변수로 떠오르기도 했다. 대선정국에서 윤석열 국민의힘 대선 후보가 먼저 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 양도세 중과 폐지를 내놓자 집권 여당 더불어민주당의 이재명 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예 카드로 맞불을 놓으면서 주목을 받은 상황이다.

미래 권력인 대선 후보들의 정책인 만큼 한동안 뜨거운 이슈로 자리 잡을 것으로 보였으나 아직까지는 뚜렷한 결론은 내지는 않았지만 이 후보 측에서는 재산세의 급격한 상승을 막기 위해 올해 재산세는 지난해 상승 평가된 금액으로 한시적 적용을 제안했으며 종부세는 아무 얘기가 없다. 또한 양도세는 1년간 유예하는 등 여러 안을 제시했지만 당·정·청의 이견이 나오고 있어 혼란스럽더니 대선 이후로 미뤄지면서 수면 아래로 내려갔다.

사전 분양

지난해 부동산시장은 기본적으로 공급이 부족하고 초저금리와 풍부한 유동성 등으로 대부분의 주택가격이 폭등한 한 해를 보냈다. 이러한 상황에서 정부는 주택공급을 늘리기 위해 3기 신도시의 공급 예정 물량을 사전 분양이라는 이름으로 3만 200가구나 공급하였다.

물론 올해에도 사전물량은 늘려서 공급할 예정이다. 문제는 아직도 3기 신도시는 토지 보상도 사업승인도 받지못한 상태에서 아파트를 사전에 공급한 것이다. 정부가 봉이 김선달이 된 것이다. 어쨌든 사전 분양 물량 증가로 시장의 안정화는 조금이라도 기여했다는 평이다.

이슈별 대책

이슈별로 어떻게 해야 국가와 국민을 위하고 시장을 안정화 시킬 수 있을까? 필자의 생각을 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 고가 주택의 기준과 개념을 재정리해야 한다. 문 정부 5년 동안 부동산 가격폭등에 대한 부담감은 결국 재산세 등 세금으로 이어진다. 따라서 가격상승에 걸맞는 고가주택의 기준을 다시 정해야 할 것이며 코로나19로 어려운 경제 현실을 감안하여 재산세 적용율을 인하하고 납부도 전면 유예가 가능한 유예제도를 도입해야 한다.

둘째, 생애최초주택구입자와 일정기간 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 대출 규제를 완화해야 한다. 문 정부 들어와서 가계 부채가 급격히 증가하였다. 지난 11월 말 기준으로 가계 부채는 1850조가 넘어 위험한 상태다. 하지만 부채를 관리하기 위해 대출을 금지시키면 결국 어려운 서민들에게 피해가 돌아간다. 따라서 투기적 수요가 아닌 실수요자 서민들의 내 집 마련을 위해서는 이들에게 최소한의 대출이 가능해야 꿈을 이룰 수 있다.

셋째, 임대차3법은 폐지되어야 한다. 임차인을 위한 법, 임대차 3법은 오히려 임대인과 임차인의 갈등을 만들고 임차인을 어렵게 하고 있다. 뿐만 아니라 임대차 3법 시행과 더불어 보유세 폭탄은 서울을 중심으로 전세보다는 반전세와 월세 전환 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉, 조세전가가 나타나고 있는 것이다. 또한 임대차 3법 시행 이후 전세가격이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이기도 하다. 임대인도 국민이다. 이들의 재산권도 보호되어야 하기 때문에 전월세 시장은 시장경제에 맡기고 예전 법으로 돌아가 임대차3법은 폐지되어야 한다.

넷째, 공시가격 현실화는 중장기적으로, 재산세는 공시가격 상승폭만큼 내려주는 탄력적 적용을 그리고 양도세 중과세는 폐지해야 한다. 이미 모든 세금은 누진과세 되어 있다. 특히, 1가구 1주택자는 실수요자로 소득 이득이 아닌 자본이득에 대한 과세는 미실현 이득이므로 과세가 무거워서는 안 된다. 따라서 공시가격 현실화도 중장기적으로 추진되어야 하며 인상 폭을 감안해 세율적용도 탄력적으로 적용되어야 합리적이다.

또한 규제지역에서 다주택자 양도세 중과세는 분명 징벌적 과세다. 다주택자가 바라는 것은 매각차익일 수도 있지만 월세를 받기 위해 다주택자가 된 경우도 있다. 그런데 주택의 크기, 가격, 위치에 관계없이 다주택이라는 것만으로 종부세를 비롯하여 재산세, 양도세가 폭탄으로 돌아온다. 이들도 국민이며 이들은 민간임대주택 공급자이기도 하다. 따라서 공시가격 현실화는 중장기적으로 현실화하고, 재산세는 공시가격 상승폭 만큼 내려주는 탄력적 적용을, 또한 종합부동산세는 폐지를 그리고 양도세 중과세 역시 폐지해야 한다.

다섯째, 매매시장의 안정화와 전월세시장의 안정화를 위한 단기·중장기 대책이 필요하다. 최근 사전분양하듯 예측 가능한 주택의 선분양제도 확대와 함께 서울의 단기주택공급을 늘리기 위한 정책으로 저밀도 지역의 용적률 등 인센티브 도입으로 단기 공급확대가 필요하며 중장기 주택공급확대를 위해 높이 완화, 재개발·재건축사업 추진시 용적률 상향, 재건축 안전진단 규제 완화 그리고 분양가상한제 선별 도입이나 폐지가 있어야 공급이 늘어난다.

부동산시장 예측

점점 강화되고 있는 대출 규제와 금리 인상 등은 부동산시장의 매수 심리위축과 수요위축으로 이어져 과열된 부동산 가격 상승세를 상당 부분 잠재울 것이다. 그러나 상반기에 있을 대선 등을 고려할 때 그 결과에 따라 언제든 시장 흐름은 바뀔 수 있다. 만약 대선에서 이재명 후보가 대권을 쥐게 되면 표를 의식한 정책들은 한시적이기 때문에 실질적 공약들을 실천하는 과정에 부동산시장은 지금보다 더 규제가 강화될 수 있어 얼어붙을 가능성이 크다.

이재명 후보는 “주택은 공공재”라고 천명했다. 또한 “땅은 국민 모두의 것이다”라고도 했다. 그러니 줄줄이 규제, 국토보유세 신설과 보유세 실효세률 인상, 2주택자 양도세 90%까지 부과, 일시적 2주택자가 종전 주택을 매도하려면 현재 1년 이내 매도에서 이를 3개월로 축소, 전세 끼고 투자하는 갭투자 금지, 명의신탁은 몰수, 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제 실시, 부동산감독원 설치 등 줄줄이 규제만 있다. 여기에 가계 부채를 줄이기 위한 대출 규제 역시 지속될 것이며 대출 규제의 경우 이를 피해가는 고가주택과 대출 규제 등을 당하는 서민주택과의 가격 격차 등 양극화는 심화될 것이다.

즉, 규제로 인한 가격안정화는 기대할 수 있겠지만 규제가 시장 안정화의 중장기적 대책이 될 수는 없다. 이 후보는 정책이 시장을 이길 수 없다는 것을 알아야 한다. 더 쉬운 말로 정부가 시장을 끌고 가면 안된다는 말이다.

한편 윤석열 후보가 대권을 쥐게 되면 시장은 이재명 후보와 정반대가 될 가능성이 있다. 1가구 1주택자에 대한 양도세, 재산세 경감, 종부세 재검토 및 폐지와 양도세 50% 한시적 감면, 재건축·재개발 규제 완화, 용적률 완화 통해 지하철역 인근 역세권 첫집 공급, LTV, DTI 등 대출 규제 완화, 공시가격 현실화율 속도 조정 등 대부분 규제 완화다. 따라서 윤 후보가 대선에서 당선되면 규제 완화에 대한 기대심리 확산으로 일시적 가격 상승이 예상된다.

그러므로 윤 후보는 규제 완화가 무조건 시장에 좋은 것만은 아니라는 것을 알아야 한다. 공공은 공공의 역할이 있고 민간은 민간의 역할이 있다는 것을 인식하고 공공의 역할도 강조되어야 하며 규제 완화에 따라 혜택을 받는 민간기업은 국가와 국민을 위한 역할도 담당해야 한다는 것을 강조해야 한다. 부동산 정책은 부동산과 인간과의 관계를 원만하게 만들어주는 역할을 해야하며 시장이 잘못되고 왜곡될 때 이를 바로잡아주는 역할을 할 때 시장은 안정된다.

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장

• (사)한국부동산융복합학회 회장

• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회

부회장역임

• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원

• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임

• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장

• KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원

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대한민국 부동산 시장의 미래

현재의 교육시장을 보면 답이 있다

우리나라 부동산 시장, 특히 주택시장은 앞으로 집값이 떨어질 곳은 떨어지고 올라갈 곳은 올라가는 양극화가 갈수록 심화될 거로 본다.

서울과 수도권 주요 핵심지는 점점 진입이 어려워질 것이고, 그 외 지역의 집값은 계속 하락할 것이다.

결국 핵심은 금리도, 인플레이션도 아니고 1인당 GNI가 3만 5000달러에 이른 우리나라의 경제 체질과 산업 구조가 아닐까 싶다.

과거 30~40년의 주택시장 흐름과 집값 패턴은 참고는 할 수 있지만 개도국과 중진국 시절 데이터라 말 그대로 참고만 할 뿐 미래에 적용할 수 없다고 본다.

백미러를 아무리 열심히 봐도 앞에 펼쳐질 도로 상황을 예측할 수 없다.

코로나19를 2년 넘게 겪고 있지만 오미크론 이전의 모든 경험과 정보는 무의미 해졌다.

지금까지 K방역이 효과를 발휘했어도 오미크론 앞에선 속수무책이지 않은가.

앞으로의 한국은 선진국으로서 과거와는 완전히 다른 상황이 벌어질 것이다.

일자리와 인건비의 양극화는 심화될 것이고 고소득 일자리의 연봉은 다락같이 치솟을 것이다. 또 현재 우리나라에선 거의 없지만 해외 선진국에선 일반화된 회사가 주거를 책임지는 형태도 나타날 것이다.

최고의 인재를 영입하기 위해선 연봉뿐 아니라 그들이 살 수 있는 주택도 회사가 직접 구해주는 일이 많아질 것이고.

이런 법인 수요가 서울 등 핵심지의 아파트 가격의 한계치를 끌어올릴 가능성이 크다고 본다.

해외 기업에서 한국에 와서 근무하는 경우엔 지금도 한 달 임대료로 수백만 원에서 수천만 원도 내고 있다.

K콘텐츠와 한국문화의 힘이 커지면서 해외에서 한국으로 들어오는 외국인의 수도 많아질 것이고. 이들의 주거 수요도 커질 수 있다.

부동산 시장의 미래는 이미 교육시장에선 현실로 벌어지고 있다.

대입 수험생 수는 20년 전과 비교해 절반 이하가 됐고, 지방 대학들은 정원을 채우지 못해 문을 닫고 있다.

하지만 소위 명문대의 가치와 수요는 오히려 더 올라갔다. 경쟁도 더 치열해졌다.

대학을 만들면 알아서 학생이 찾아오던 시절에서 이젠 좋은 대학만 살아남는 시대가 된 것이다.

일본은 전 세계 수많은 선진국 중 하나의 사례에 불과하고, 섬나라로서 지진과 천재지변이 잦아 우리 부동산 시장과 직접 비교는 어렵다고 본다.

전성기가 1980년대로 끝난 일본과 이제 막 전성기로 접어들고 있는 한국의 미래는 다를 거란 생각이다.

전기차가 내연차를 완전히 대체하는 상황이 되면 아파트 거주에 대한 메리트가 상당히 떨어질 수도 있을 듯하다. 아파트 모든 주차자리에 전부 전기차 충전시설을 설치해야 하는데 과도한 비용이 들 것이고. 아파트 전체가 거대한 전기 먹는 하마가 될 것이다. 충전 중 화재라도 발생한다면 그건 재앙급이라 상상하고 싶지도 않다.

이런 화재를 방지할 시설을 전체 주차장에 적용하려면 건축비에 포함될 비용도 엄청날 것 같다.

결국 안정적으로 충전할 수 있고 다른 차와의 충분한 이격 간격도 유지될 수 있는 단독주택이 부유층에겐 더 선호될 가능성도 있지 않을까 싶다.

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