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[앵커]서울 아파트값이 10주 연속 하락한 가운데 유일한 상승 지역이었던 서초구에서도 20주 만에 오름세가 멈췄습니다.금리 인상과 경기 침체 우려로 주택 시장의 거래 부진이 극심한 가운데 본격적인 하락기에 진입한 것으로 보입니다.
이동우 기자가 취재했습니다.
[기자]9천5백여 가구로 국내 최대 규모의 아파트 단지인 서울 송파구 가락동 헬리오시티.
전용 면적 84㎡가 지난해 10월 23억8천만 원에 팔렸는데, 최근엔 20억2천만 원에 거래됐습니다.
급매물은 심리적 마지노선인 20억 원 이하에도 나와 있습니다.
최고가에서 4억 원 넘게 떨어진 것입니다.
[서울 가락동 공인중개사 : 거래가 거의 안 돼요. 매수심리가 꺾여서…. 아주 싸게 나오면 좀 관심을 가지고요. (금리가 더 올라가면) 그렇게 되면 전체적으로 매수심리가 살아나기 쉽지 않을 것 같고요.]서울 집값은 금리 인상과 경기 침체 우려가 증가하며 5월 말부터 10주 연속 하락했습니다.
나 홀로 강세를 이어가던 서초구의 아파트값도 20주 만에 처음으로 상승세를 멈추고 보합으로 전환됐습니다
집값이 더 내려갈 거란 인식이 확산하면서 서울 아파트 거래량이 역대 최저 행진을 이어가는 등 ‘거래 절벽’ 현상도 장기화하고 있습니다.
수원 광교와 인덕원 등 수도권에서는 최고가에서 3억에서 6억까지 떨어진 단지가 속출하고 있습니다.
[고종완 / 한국자산관리연구원 원장 : 금리 급등, 대출 규제, 집값 고점, 주택구매심리 악화 등을 아파트 가격이 떨어지고 있는데 금리 추가 인상이 예고됨에 따라 올 하반기에는 본격적인 하락 국면이 예상됩니다.]전국적으로는 세종과 대구, 인천, 대전의 집값 하락세가 두드러지게 나타나고 있습니다
전세 시장도 여름 비수기까지 겹치며 약세가 계속되고 있습니다
수도권 전체 전셋값은 0.07% 하락하며 2019년 6월 이후 3년 1개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌습니다.
[김규정 / 한국투자증권자산 승계연구소장 : 집값이 하락하면서 전세도 약세로 전환되는 모습입니다. 전세대출이 쉽지 않고 금리마저 오르면서 월세화가 빠르게 진행된 점도 전셋값 약세에 영향을 미치고 있는데요. 전세변동률은 안정된 모습을 보일 가능성이 큽니다만….]전문가들은 당분간 집값과 전셋값이 하향 안정세를 보일 것이라며 실수요자들은 서두를 필요가 없다고 조언합니다.
YTN 이동우입니다
YTN 이동우 ([email protected])
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최근 부동산 시장 현황과 향후 전망 | 국내연구자료
현대경제연구원은 본 고를 통해 주택매매가격과 거래량 등을 통해 현재 부동산 시장을 진단하고 부동산 수급분석을 통해 향후 부동산 시장의 방향성을 전망하였다.
Source: eiec.kdi.re.kr
Date Published: 11/25/2021
View: 1537
부동산시장 동향 – 토지주택연구원
Land and Housting Institue, 99, Expo-ro 539beon-gil, Yuseong-gu, Daejeon, Korea email : [email protected]. Copyright c By land & housing institute.
Source: lhi.lh.or.kr
Date Published: 8/10/2022
View: 7922
[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망 – 조세금융신문
한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25 …
Source: tfmedia.co.kr
Date Published: 1/29/2022
View: 476
대한민국 부동산 시장의 미래 – 브런치
현재의 교육시장을 보면 답이 있다 | 우리나라 부동산 시장, 특히 주택시장은 앞으로 집값이 떨어질 곳은 떨어지고 올라갈 곳은 올라가는 양극화가 …
Source: brunch.co.kr
Date Published: 5/10/2021
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2022 한국 상업용 부동산 시장 전망 – 세빌스 코리아
2021년은 코로나19 이후 전환점이 되었던 해로, 한국 경제성장률이 4%대로 회복되고 금리도 1.25%까지 상승했다. 상업용 부동산 임대시장에선 오피스와 …
Source: www.savills.co.kr
Date Published: 10/20/2021
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2022 한국 상업용 부동산 시장 전망 – Savills
상업용부동산 임대시장은 2020년과 마. 찬가지로 자산유형별로 다른 경향을 보. 였다. 오피스는 서울 주요 권역의 순흡. 수면적이 과거 10년 대비 최대치를 기록. 하였으며 …
Source: pdf.savills.asia
Date Published: 10/20/2022
View: 5937
March 2022 | 한국 상업용 부동산 시장 주요 트랜드 및 전망
매매시장 및 임대차 시장 주요 이슈 및 트랜드. Insights & Recommendations. 3대 오피스 권역을 중심으로 확장되었던 한국의 오피스 시장은 오피스 공급 …
Source: www.colliers.com
Date Published: 10/28/2022
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주제에 대한 기사 평가 한국 부동산 시장
- Author: YTN
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- Date Published: 2022. 8. 6.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=qp7N79OSyd0
[전문가칼럼] 2022년 부동산시장 현황과 전망
(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 지난해 부동산시장은 크고 작은 문제들로 다사다난한 한 해였다. 하지만 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산세는 이어지고 있는 가운데 정부의 부동산시장 규제 정책은 계속됐고, 공급 부족으로 인한 집값 폭등도 계속됐다.
한국부동산원에서 발표한 자료를 인용하면 서울의 아파트 중위권 평균가격을 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준으로 상승률을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구가 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것을 알 수 있다. 서민들 입장에서는 말문이 열리지 않는다. 새해를 맞이하며 지난해 부동산시장을 되돌아보고 주요 이슈를 정리해 보자.
2021 가격폭등
2017년 7월 문재인 대통령은 취임 후 가진 기업인들과의 간담회 자리에서 부동산 가격을 안정시킨다는 공약을 약속한 바 있다. 이후에도 집값 잡기에 자신감을 보이면서 부동산 투기꾼들에 대한 규제 강화 역시 천명했다. 2019년 11월에는 국민과의 대화에서 대통령이 직접 부동산 가격을 잡기 위해 동원할 수 있는 모든 수단을 통해 해결하겠다고 밝힌 바 있다.
그러나 대통령의 장담에도 불구하고 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 가격이 상승했다. 문 대통령이 취임했던 2017년 5월부터 지난 11월 말 기준 한국부동산원에서 발표한 서울의 중위권 아파트 평균 가격을 분석해 보면 서울의 25개 구 중 20개 구 가격이 100% 이상 상승했으며 나머지 5개 구도 95% 이상 상승한 것으로 나타났다.
특히, 2021년에는 역대급 최고의 상승세를 보였다. KB부동산 자료 기준으로 2021년 1월부터 11월까지 전국 주택매매가격은 약 13.1%, 아파트매매가격은 17.6% 상승했다. 물가상승률을 고려한 실질주택 매매가격 상승률도 10.3%를 기록하면서 1990년 13.3%, 2002년 10.6%에 이어 KB부동산 통계 작성 이후 역대 3번째로 높았다. 이렇게 상승한 가격은 그대로 공시가격에 반영되어 지난해 재산세가 폭탄이라고 아우성인데 올해에는 이보다 더 큰 폭탄으로 돌아올 것은 뻔하다.
대출 규제와 금리 인상
또한 지난해 부동산시장에서 눈에 띄는 점은 그간 사실상 제로금리 시대를 맞이했던 시장은 하반기를 기점으로 금리 인상이 단행되면서 부동산시장에 적지 않은 변수로 작용하고 있다. 지난해 8월 26일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상한 데 이어 11월 다시 0.25% 끌어올리며 지난해 2월 기준금리 1.25% 이후 기준금리는 1%로 최대 수치를 기록하고 있다.
이렇게 기준금리가 오르자 주택담보대출 변동금리 역시 덩달아 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있어 그동안 ‘빚투’에 ‘영끌’로 부동산을 매입한 갭투자자들에게는 부담이 점점 더 클 수밖에 없다. 여기에 올해에는 추가적인 기준금리 인상도 배제할 수 없어 금리 인상에 따른 부동산 이자 부담 영향은 결국 주택 매수 심리위축으로 이어지고 있다.
또한 가계 부채 증가에 따른 돈줄 조이기 즉, 대출규제는 주택시장 양극화를 만들면서 거래절벽을 만들고 있다. 실제로 부동산 정보회사인 직방에 따르면 지난해 10월 기준 전국 아파트 매매거래량은 59만 7000건으로 전년 같은 기간 대비 73만 8000건으로 19.1% 감소했다. 특히, 서울을 비롯한 수도권의 경우 25만 4000건을 기록하면서 전년동기 대비 약 11만 건 이상 거래가 줄었다.
중개수수료 인하
부동산 중개수수료 인하 역시 지난해 눈길을 끈 이슈 중 하나로 2014년 이후 7년 만에 체계 개편을 맞았다. 지난해 8월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’에 따라 작년 4/4분기부터 부동산 중개수수료는 절반 수준으로 인하됐다.
매매 계약의 경우 0.5%를 적용하던 ‘6억원 이상~9억원 미만’ 구간은 0.4%로 낮아졌으며, 기존 0.9%를 적용했던 ‘9억원 이상~12억원 미만’ 구간은 0.5% 등으로 변경되면서 집값 폭등으로 인한 과도한 중개수수료를 손보면서 소비자 입장에서는 중개보수가 합리적 수준으로 개선되고 서비스 역시 향상됐다는 평가를 받았다. 그러나 11만명에 가까운 개업공인중개사들의 반발도 만만치 않아 아직도 그 불씨는 남아 있다.
임대차 3법
2020년부터 「주택임대차보호법」 개정안, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안 시행으로 등장한 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’으로 인해 지난해는 서울을 중심으로 월세 전환 현상이 뚜렷해졌다.
이는 보유세 등 부동산 관련 세금이 대폭 오르면서 전세가격도 상승하여 상승분만큼 월세를 받는 사례가 늘어나 반전세와 월세가 가속화 되고 있다. 서울시부동산정보 광장에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 서울시 내 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 6만 682건으로, 종전 최다 거래량이었던 2020년 5만 5031건 수준을 훌쩍 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 임대차 3법 이후 전셋값이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이다.
재산세와 양도세 폭탄
공시가격 현실화와 공정시장가액비율의 상향 등 지난해는 재산세 폭탄에 종부세 폭탄 그리고 다주택자 양도세 폭탄까지 부동산 관련 세금폭탄이 세간의 화두가 된 한해였다. 재산세 중 특히, 다주택자에 대한 종부세 중과와 양도세 중과는 다주택자를 투기꾼으로 규정한 문 정부의 징벌적 과세라는 점에서 논란이 되고 있다.
이후 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 다주택자 양도세 중과 유예 등이 부동산시장의 최대 변수로 떠오르기도 했다. 대선정국에서 윤석열 국민의힘 대선 후보가 먼저 1가구 1주택자에 대한 종부세 폐지와 양도세 중과 폐지를 내놓자 집권 여당 더불어민주당의 이재명 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예 카드로 맞불을 놓으면서 주목을 받은 상황이다.
미래 권력인 대선 후보들의 정책인 만큼 한동안 뜨거운 이슈로 자리 잡을 것으로 보였으나 아직까지는 뚜렷한 결론은 내지는 않았지만 이 후보 측에서는 재산세의 급격한 상승을 막기 위해 올해 재산세는 지난해 상승 평가된 금액으로 한시적 적용을 제안했으며 종부세는 아무 얘기가 없다. 또한 양도세는 1년간 유예하는 등 여러 안을 제시했지만 당·정·청의 이견이 나오고 있어 혼란스럽더니 대선 이후로 미뤄지면서 수면 아래로 내려갔다.
사전 분양
지난해 부동산시장은 기본적으로 공급이 부족하고 초저금리와 풍부한 유동성 등으로 대부분의 주택가격이 폭등한 한 해를 보냈다. 이러한 상황에서 정부는 주택공급을 늘리기 위해 3기 신도시의 공급 예정 물량을 사전 분양이라는 이름으로 3만 200가구나 공급하였다.
물론 올해에도 사전물량은 늘려서 공급할 예정이다. 문제는 아직도 3기 신도시는 토지 보상도 사업승인도 받지못한 상태에서 아파트를 사전에 공급한 것이다. 정부가 봉이 김선달이 된 것이다. 어쨌든 사전 분양 물량 증가로 시장의 안정화는 조금이라도 기여했다는 평이다.
이슈별 대책
이슈별로 어떻게 해야 국가와 국민을 위하고 시장을 안정화 시킬 수 있을까? 필자의 생각을 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 고가 주택의 기준과 개념을 재정리해야 한다. 문 정부 5년 동안 부동산 가격폭등에 대한 부담감은 결국 재산세 등 세금으로 이어진다. 따라서 가격상승에 걸맞는 고가주택의 기준을 다시 정해야 할 것이며 코로나19로 어려운 경제 현실을 감안하여 재산세 적용율을 인하하고 납부도 전면 유예가 가능한 유예제도를 도입해야 한다.
둘째, 생애최초주택구입자와 일정기간 무주택자에게는 내 집 마련을 위한 대출 규제를 완화해야 한다. 문 정부 들어와서 가계 부채가 급격히 증가하였다. 지난 11월 말 기준으로 가계 부채는 1850조가 넘어 위험한 상태다. 하지만 부채를 관리하기 위해 대출을 금지시키면 결국 어려운 서민들에게 피해가 돌아간다. 따라서 투기적 수요가 아닌 실수요자 서민들의 내 집 마련을 위해서는 이들에게 최소한의 대출이 가능해야 꿈을 이룰 수 있다.
셋째, 임대차3법은 폐지되어야 한다. 임차인을 위한 법, 임대차 3법은 오히려 임대인과 임차인의 갈등을 만들고 임차인을 어렵게 하고 있다. 뿐만 아니라 임대차 3법 시행과 더불어 보유세 폭탄은 서울을 중심으로 전세보다는 반전세와 월세 전환 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 즉, 조세전가가 나타나고 있는 것이다. 또한 임대차 3법 시행 이후 전세가격이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이기도 하다. 임대인도 국민이다. 이들의 재산권도 보호되어야 하기 때문에 전월세 시장은 시장경제에 맡기고 예전 법으로 돌아가 임대차3법은 폐지되어야 한다.
넷째, 공시가격 현실화는 중장기적으로, 재산세는 공시가격 상승폭만큼 내려주는 탄력적 적용을 그리고 양도세 중과세는 폐지해야 한다. 이미 모든 세금은 누진과세 되어 있다. 특히, 1가구 1주택자는 실수요자로 소득 이득이 아닌 자본이득에 대한 과세는 미실현 이득이므로 과세가 무거워서는 안 된다. 따라서 공시가격 현실화도 중장기적으로 추진되어야 하며 인상 폭을 감안해 세율적용도 탄력적으로 적용되어야 합리적이다.
또한 규제지역에서 다주택자 양도세 중과세는 분명 징벌적 과세다. 다주택자가 바라는 것은 매각차익일 수도 있지만 월세를 받기 위해 다주택자가 된 경우도 있다. 그런데 주택의 크기, 가격, 위치에 관계없이 다주택이라는 것만으로 종부세를 비롯하여 재산세, 양도세가 폭탄으로 돌아온다. 이들도 국민이며 이들은 민간임대주택 공급자이기도 하다. 따라서 공시가격 현실화는 중장기적으로 현실화하고, 재산세는 공시가격 상승폭 만큼 내려주는 탄력적 적용을, 또한 종합부동산세는 폐지를 그리고 양도세 중과세 역시 폐지해야 한다.
다섯째, 매매시장의 안정화와 전월세시장의 안정화를 위한 단기·중장기 대책이 필요하다. 최근 사전분양하듯 예측 가능한 주택의 선분양제도 확대와 함께 서울의 단기주택공급을 늘리기 위한 정책으로 저밀도 지역의 용적률 등 인센티브 도입으로 단기 공급확대가 필요하며 중장기 주택공급확대를 위해 높이 완화, 재개발·재건축사업 추진시 용적률 상향, 재건축 안전진단 규제 완화 그리고 분양가상한제 선별 도입이나 폐지가 있어야 공급이 늘어난다.
부동산시장 예측
점점 강화되고 있는 대출 규제와 금리 인상 등은 부동산시장의 매수 심리위축과 수요위축으로 이어져 과열된 부동산 가격 상승세를 상당 부분 잠재울 것이다. 그러나 상반기에 있을 대선 등을 고려할 때 그 결과에 따라 언제든 시장 흐름은 바뀔 수 있다. 만약 대선에서 이재명 후보가 대권을 쥐게 되면 표를 의식한 정책들은 한시적이기 때문에 실질적 공약들을 실천하는 과정에 부동산시장은 지금보다 더 규제가 강화될 수 있어 얼어붙을 가능성이 크다.
이재명 후보는 “주택은 공공재”라고 천명했다. 또한 “땅은 국민 모두의 것이다”라고도 했다. 그러니 줄줄이 규제, 국토보유세 신설과 보유세 실효세률 인상, 2주택자 양도세 90%까지 부과, 일시적 2주택자가 종전 주택을 매도하려면 현재 1년 이내 매도에서 이를 3개월로 축소, 전세 끼고 투자하는 갭투자 금지, 명의신탁은 몰수, 분양가상한제, 분양원가공개, 후분양제 실시, 부동산감독원 설치 등 줄줄이 규제만 있다. 여기에 가계 부채를 줄이기 위한 대출 규제 역시 지속될 것이며 대출 규제의 경우 이를 피해가는 고가주택과 대출 규제 등을 당하는 서민주택과의 가격 격차 등 양극화는 심화될 것이다.
즉, 규제로 인한 가격안정화는 기대할 수 있겠지만 규제가 시장 안정화의 중장기적 대책이 될 수는 없다. 이 후보는 정책이 시장을 이길 수 없다는 것을 알아야 한다. 더 쉬운 말로 정부가 시장을 끌고 가면 안된다는 말이다.
한편 윤석열 후보가 대권을 쥐게 되면 시장은 이재명 후보와 정반대가 될 가능성이 있다. 1가구 1주택자에 대한 양도세, 재산세 경감, 종부세 재검토 및 폐지와 양도세 50% 한시적 감면, 재건축·재개발 규제 완화, 용적률 완화 통해 지하철역 인근 역세권 첫집 공급, LTV, DTI 등 대출 규제 완화, 공시가격 현실화율 속도 조정 등 대부분 규제 완화다. 따라서 윤 후보가 대선에서 당선되면 규제 완화에 대한 기대심리 확산으로 일시적 가격 상승이 예상된다.
그러므로 윤 후보는 규제 완화가 무조건 시장에 좋은 것만은 아니라는 것을 알아야 한다. 공공은 공공의 역할이 있고 민간은 민간의 역할이 있다는 것을 인식하고 공공의 역할도 강조되어야 하며 규제 완화에 따라 혜택을 받는 민간기업은 국가와 국민을 위한 역할도 담당해야 한다는 것을 강조해야 한다. 부동산 정책은 부동산과 인간과의 관계를 원만하게 만들어주는 역할을 해야하며 시장이 잘못되고 왜곡될 때 이를 바로잡아주는 역할을 할 때 시장은 안정된다.
[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장• 명지대학교 부동산학과 교수/(사)대한부동산학회 이사장
• (사)한국부동산융복합학회 회장
• (사)대한부동산학회 제17-18대회장 역임/(사)한국부동산산업학회
부회장역임
• 국토교통부 중앙지적위원회 위원/국토교통부 국가공간정보위원회 위원/국토교통부 부동산산업발전위원회 위원
• 한국토지주택공사 경영투자심사위원/주택도시보증공사 도시재생투자심사위원/한국국토정보공사 선임 비상임이사 역임
• 서울시 용산구, 서초구, 인천서구, 고양시, 경기도시공사 등 분양가심의위원회 위원장
• KBS객원 뉴스해설위원, Jtbc 자문위원
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대한민국 부동산 시장의 미래
현재의 교육시장을 보면 답이 있다
우리나라 부동산 시장, 특히 주택시장은 앞으로 집값이 떨어질 곳은 떨어지고 올라갈 곳은 올라가는 양극화가 갈수록 심화될 거로 본다.
서울과 수도권 주요 핵심지는 점점 진입이 어려워질 것이고, 그 외 지역의 집값은 계속 하락할 것이다.
결국 핵심은 금리도, 인플레이션도 아니고 1인당 GNI가 3만 5000달러에 이른 우리나라의 경제 체질과 산업 구조가 아닐까 싶다.
과거 30~40년의 주택시장 흐름과 집값 패턴은 참고는 할 수 있지만 개도국과 중진국 시절 데이터라 말 그대로 참고만 할 뿐 미래에 적용할 수 없다고 본다.
백미러를 아무리 열심히 봐도 앞에 펼쳐질 도로 상황을 예측할 수 없다.
코로나19를 2년 넘게 겪고 있지만 오미크론 이전의 모든 경험과 정보는 무의미 해졌다.
지금까지 K방역이 효과를 발휘했어도 오미크론 앞에선 속수무책이지 않은가.
앞으로의 한국은 선진국으로서 과거와는 완전히 다른 상황이 벌어질 것이다.
일자리와 인건비의 양극화는 심화될 것이고 고소득 일자리의 연봉은 다락같이 치솟을 것이다. 또 현재 우리나라에선 거의 없지만 해외 선진국에선 일반화된 회사가 주거를 책임지는 형태도 나타날 것이다.
최고의 인재를 영입하기 위해선 연봉뿐 아니라 그들이 살 수 있는 주택도 회사가 직접 구해주는 일이 많아질 것이고.
이런 법인 수요가 서울 등 핵심지의 아파트 가격의 한계치를 끌어올릴 가능성이 크다고 본다.
해외 기업에서 한국에 와서 근무하는 경우엔 지금도 한 달 임대료로 수백만 원에서 수천만 원도 내고 있다.
K콘텐츠와 한국문화의 힘이 커지면서 해외에서 한국으로 들어오는 외국인의 수도 많아질 것이고. 이들의 주거 수요도 커질 수 있다.
부동산 시장의 미래는 이미 교육시장에선 현실로 벌어지고 있다.
대입 수험생 수는 20년 전과 비교해 절반 이하가 됐고, 지방 대학들은 정원을 채우지 못해 문을 닫고 있다.
하지만 소위 명문대의 가치와 수요는 오히려 더 올라갔다. 경쟁도 더 치열해졌다.
대학을 만들면 알아서 학생이 찾아오던 시절에서 이젠 좋은 대학만 살아남는 시대가 된 것이다.
일본은 전 세계 수많은 선진국 중 하나의 사례에 불과하고, 섬나라로서 지진과 천재지변이 잦아 우리 부동산 시장과 직접 비교는 어렵다고 본다.
전성기가 1980년대로 끝난 일본과 이제 막 전성기로 접어들고 있는 한국의 미래는 다를 거란 생각이다.
전기차가 내연차를 완전히 대체하는 상황이 되면 아파트 거주에 대한 메리트가 상당히 떨어질 수도 있을 듯하다. 아파트 모든 주차자리에 전부 전기차 충전시설을 설치해야 하는데 과도한 비용이 들 것이고. 아파트 전체가 거대한 전기 먹는 하마가 될 것이다. 충전 중 화재라도 발생한다면 그건 재앙급이라 상상하고 싶지도 않다.
이런 화재를 방지할 시설을 전체 주차장에 적용하려면 건축비에 포함될 비용도 엄청날 것 같다.
결국 안정적으로 충전할 수 있고 다른 차와의 충분한 이격 간격도 유지될 수 있는 단독주택이 부유층에겐 더 선호될 가능성도 있지 않을까 싶다.
2022 한국 상업용 부동산 시장 전망
올해 금리 인상 가능성으로 부동산 투자에 부담 예상
신규공급이 많지 않은 오피스시장, 공실률 하락세 지속 예상
물류시장은 신규공급 다수 예정된 지역에 공실 문제 가능성, 투자는 증가 예상
리테일 및 호텔시장은 코로나19 여파 지속, 용도전환 및 개발 목적의 투자 지속 전망
글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 ‘2022 한국 상업용 부동산 시장 전망’을 발행하고 2021년 상업용 부동산 시장의 분석과 2022년 달라질 상업용 부동산 시장의 임대 및 투자환경 변화에 대한 전망을 공유했다.
2021년은 코로나19 이후 전환점이 되었던 해로, 한국 경제성장률이 4%대로 회복되고 금리도 1.25%까지 상승했다. 상업용 부동산 임대시장에선 오피스와 물류센터의 수요가 크게 늘었으나, 리테일과 호텔은 일부 지표의 개선에도 불구하고 여전히 더딘 회복세를 보였다. 전체 27.6조원으로 역대 최대 거래규모를 달성한 투자시장에선 모든 분야에서 거래 규모가 증가했지만, 리테일과 호텔의 경우는 원래 용도를 유지하며 운영하기보단 용도전환 및 개발을 염두에 둔 거래가 다수인 것으로 나타났다.
2022 오피스시장
대형 프라임 오피스 신규 공급이 없는 2022년에는 공실률 하락세가 지속될 것으로 보인다. 특히 판교권역은 1% 이하의 낮은 공실률을 유지하고 있으며, 글로벌 금융위기 이후 장기간 임차인 우위였던 오피스 시장은 기업들의 프라임급 오피스 선호로 인해 향후 2~3년간 임대인 우위가 될 전망이다. 오피스 투자 수요는 올해도 높을 것으로 예상되지만, 임대료와 더불어 금리 변동이 거래량 및 가격에 영향을 줄 것으로 보인다. 또한 금리 인상 상황에 따른 Cap. Rate의 소폭 상승 여지가 있다.
2022 물류시장
2021년 가장 눈에 띄는 성장세를 보인 시장은 단연 물류시장이다. 2021년 온라인 쇼핑 점유율(전체 소비지출에서 온라인 거래 비중)은 29% 수준으로, 온라인 쇼핑의 지속적인 성장에 힘입어 향후 물류수요는 계속 증가할 것으로 전망된다. 특히 최근에는 주요 이커머스 업체들이 물류망을 수도권에서 전국으로 확대하고 있으며, 신규 물류센터 공급 역시 수도권에서 충북, 충남으로 확대되고 있다. 다만 향후 2년간 다수의 공급이 예정된 물류센터 중 저온 물류의 비중이 높아 공실률이 상승할 것으로 보이며, 거점지역 상온 물류센터의 수요는 높게 유지될 것으로 예측된다.
2022 리테일시장
전년도 온라인 쇼핑 점유율이 29%를 기록했지만, 온·오프라인 병행을 포함하면 35%를 넘겨 온·오프라인 복합 매장은 이미 주요 판매형태가 된 것으로 보인다. 이로 인해 오프라인 매장은 소비자 체험 기능, 온라인 연계, 무인 매장 등으로 점차 변화하고 있다. 투자시장에선 리테일의 Cap. Rate가 오피스나 물류 대비 비교적 높은 수준을 유지하고 있으나, 코로나19 기간 중 가격 조정이 이뤄진 자산을 중심으로 용도전환 및 개발을 염두에 둔 거래가 지속될 것으로 보인다.
2022 호텔시장
호텔은 코로나19의 여파가 계속되고 있어, 용도전환이나 개발목적의 거래가 이어질 것으로 예상된다. 다만, 호캉스의 수혜를 입은 서울 5성급호텔이나 해외여행의 대체지가 된 제주지역 호텔의 경우 오히려 코로나19 이전에 비해 객단가가 높아진 것으로 나타났다. 코로나19 회복에 따라 관광이 재개되면 경쟁력 있는 호텔을 중심으로 호텔산업 전반이 개편될 것으로 예상된다.
이번 리포트를 발간한 홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 상무는 “코로나19, 금리 인상, 우크라이나 전쟁 등의 다양한 변수로 인해 시장에는 여전히 불확실성이 높다” 며, “최근 들어 기존 투자자산에서 벗어나 데이터센터 등으로 투자 수요가 확대되고 있으나 올해 상업용 부동산 시장에는 기회와 위기가 공존할 것으로 예상되기 때문에 선별적인 투자가 요구된다”고 말했다.
한국 상업용 부동산 시장 주요 트랜드 및 전망: 2022 update
Insights & Recommendations
3대 오피스 권역을 중심으로 확장되었던 한국의 오피스 시장은 오피스 공급이 줄고 Tech 중심의 임차인 확장이 지속되면서 기존 3대권역에서의 임차 가능한 면적을 찾기가 힘들어지자,임차인들의 수요는 3대 권역을 대체할 수 있는 신흥 업무지구로 확대되고 있다. 또한, 코로나로 인한 원격근무의 확산 및 기업의 분산 오피스 도입 및 확장이 가속화 되고 재택 근무 방식인 하이브리드 근무방식이 임차 시장의 주요 트랜드가 되고있다.
Tech 임차인 뿐만 아니라 바이오 산업 임차인의 사옥 확장이 계속되면서 2022년에도 임대인 위주의 시장이 지속될 것으로 전망된다. 또한, 더 넓고 합리적인 임대가를 찾아 사옥을 건립하려는 임차인의 이동으로 인해 신흥 업무지구의 지속적인 확장도 기대된다.
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