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조합원이 알아야 할 이주비 상식 ① – 지원대상과 지급조건
이주비의 지원 기준 및 과정은 재건축∙ 재개발 사업 구분과 조합에 따라 달라 … 주거이전비 지급조건과 산정방법 등을 조합에 문의하여 상세사항을 …
Source: www.magazineh.com
Date Published: 1/6/2022
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재건축 재개발 세입자 이주비, 이사비, 주거이전비 총정리
재건축이나 재개발 별로 세입자는 이주비, 이사비, 주거이전비 지급 가능 여부가 … 토지보상법 시행규칙 제55조 제2항에 근거하여 산정이 됩니다.
Source: rudigreen.tistory.com
Date Published: 11/23/2022
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재건축 조합원 이주비·총회비용 분양가에 포함된다 – 조선일보
정부가 주택 공급을 촉진하기 위해 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가 산정 과정에서 지금껏 비용으로 인정받지 못하던 이주비 대출 이자와 상가 …
Source: www.chosun.com
Date Published: 6/30/2022
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Top 25 재건축 이주비 산정 The 55 Detailed Answer
조합원이 알아야 할 이주비 상식 ① – 지원대상과 지급조건 – 현대건설 매거진H · 재건축 재개발 세입자 이주비, 이사비, 주거이전비 총정리 · 재건축 …
Source: aodaithanhmai.com.vn
Date Published: 11/22/2022
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재건축 재개발 이주비 어떻게 산정되나? – 네이버 블로그
어떻게 산정되나? / 법무법인 명경 서울 / ; 재개발 지역에서 사실 실제 세입자분들의 가장 큰 관심사는 ; 조합원에게 무이자로 지원 추가이주비 ; 재개발과 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 1/5/2021
View: 6881
[재건축 이주비 이사비용]이주비와 이사비용은 그냥 주는건가요?
– 재건축 시 건설사에서 제공하는 이주비용은 해당 부동산에 소유자에게 아파트를 곧 철거하여 재건축할 예정이므로 다른 곳으로 이사를 나갈 수 있도록 …
Source: hanasister.tistory.com
Date Published: 12/29/2021
View: 2136
이주비 (재건축.재개발 조합원) – 실행하면 이루어진다
재개발 사업별 이주비 대출 2.1.3 이주비 대출 절차 및 주의사항 2.2 이사비 … 의 일종인 이주비대출을 받기 위해서 주택의 가치를 산정하는 과정을 거치게 됩니다.
Source: every-things.tistory.com
Date Published: 6/25/2021
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12월부터 재개발·재건축 이주비 지원 불가···”시장 정상화” vs …
부동산 한 전문가는 “주택 공급 활성화를 위해 이주비 지원을 합법화하고 금리 산정 내역·자금 조달처·공사비 책정 방식 등을 투명하게 공개하거나, …
Source: www.newsway.co.kr
Date Published: 10/10/2022
View: 9132
재개발 이사비용에 대한 정리 # 재건축 # 이주비 # 주거이전비 …
소유자는 2019년도 산정을 기준으로 가구원수 2명일 경우, 645만원 정도가 나오게 되는군요. 3. 이사비. 토지보상법에 따라서 토지의 취득 및 사용에 …
Source: investnote8.tistory.com
Date Published: 12/3/2022
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- Date Published: 2021. 5. 7.
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조합원이 알아야 할 이주비 상식 ① – 지원대상과 지급조건
재건축∙재개발 사업 관리처분계획인가 승인 이후 조합원들의 고민은 ‘이주’에 집중됩니다. 임시거처와 이사를 위한 비용을 마련해야 하는데, 지원 자격과 대출 기준이 까다롭습니다. 재개발, 재건축 사업별은 물론 조합원과 현금청산자, 세입자 등에게 다르게 적용되는 이주비 대출 조건과 이주비와 비슷한 듯 다른 개념의 이사비, 주거이전비까지 살펴보겠습니다.
‘이주비’ 지원 대상과 자격 조건
‘이주비’는 조합이 시중 은행 등과 협의해 일정금액을 융통해 조합원들이 구역 정비 기간 동안 임시거처를 마련하는데 필요한 비용을 대여 지원하는 이주지원금을 뜻합니다. 이주비는 조합이 조합원에게 빌려주는 형태로 아파트 준공 및 입주 후에 반드시 상환해야 합니다. 이주비의 지원 기준 및 과정은 재건축∙재개발 사업 구분과 조합에 따라 달라집니다.
재건축∙재개발 사업의 경우, 조합은 정비구역 내 부동산을 소유한 조합원 대상으로 이주비를 대출받을 수 있도록 지원해줍니다. 조합원이 아닌 실제 거주하고 있는 임차인(전/월세 세입자)에게는 이주비 지원이 불가합니다. 이주비 대출은 일반적으로 재건축∙재개발 구역 내 주택을 소유하고 정비사업에 동의한 조합원만 신청할 수 있으며, 이에 대한 기준과 과정은 조합원이 알아야 할 이주비 상식 2탄 ‘재건축∙재개발 사업별 이주비 대출’ 에서 상세하게 소개할 예정입니다.
‘이사비’ 보장 대상과 금액
다음은 ‘이사비’입니다. 재개발∙재건축 사업을 원활하게 진행하고자 조합에서 지급하는 이주촉진비입니다. 조기 이주를 장려하는 차원에서 노임, 차량운임, 포장비 등 실제 이사할 때 발생하는 실비를 지원하는 것입니다. 정비구역 내 주거용 건물에서 거주하다 사업시행인가고시일 이후 정비구역 밖으로 이사하면 보상받을 수 있습니다.
민간사업성격을 지닌 재건축 사업은 분양을 신청한 조합원이 이사비를 받을 수 있고, 공익사업성격의 재개발 사업은 현재 주택을 점유하고 있는 현금청산자나 세입자가 이사비를 지원 받을 수 있습니다. 다만 조합이 주택 소유자(조합원 또는 현금청산자)에게 이사비를 지급하고, 주택 소유자가 세입자 이주를 확인한 후 세입자에게 이사비를 지급하도록 하고 있기 때문에, 세입자와 주택 소유자 간에 이사비 지급 문제로 갈등이 발생하기도 합니다. 이사비를 보장 받는 자가 해당 정비구역 안의 지역으로 이사하는 경우에는 조합으로부터 이사비를 보상받을 수 없습니다.
이사비용으로는 보통 수십 만원부터 수백 만원이 지원되지만 정비사업구역마다 규모가 상이합니다. 이주 시 이사비를 보장받고자 한다면, 조합에 문의해 동산의 운반에 필요한 실비 기준으로 지급금액과 지급기준일을 확인해야 합니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행 규칙 제 55조 (동의이전비보상 등)」
[시행 2019. 7. 1.] [국토교통부령 제633호, 2019. 7. 1., 일부개정]‘주거이전비’ 지급 대상과 금액
‘주거이전비’는 국가가 공익사업을 진행할 때 해당 지역 거주민에게 손실 보상을 위해 법령으로 지급을 보장하는 이주정착금을 의미합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 명시되어 있는 규정입니다.
재개발 등 국가의 공익사업으로 주거용 건물의 거주자가 다른 곳으로 주거 공간을 이전해야 할 시, 사업시행자는 주거용 건축물의 소유자에게 각 가구원 수 기준으로 2개월 분의 보상금을 지급해야 합니다. 주거용 건축물 소유자가 실제로 그 공간에 거주하지 않거나 살고 있더라도 무허가건축물에 속한다면, 주거이전비를 보상 받을 수 없습니다.
또한 주거용 건축물의 소유자가 아니더라도 재개발이 예정된 사업지구에서 거주 중인 세입자에게도 주거이전비는 지원됩니다. 해당 정비사업 인정고시일 (정비구역 공람공고일) 이전부터 3개월 이상 공익사업시행지구 안의 주거용 건축물에서 거주한 세입자는 가구원 수에 따라 4개월 분의 주거이전비를 사업시행자로부터 보상 받을 수 있습니다.
민간사업의 일환인 재건축 아파트 분양을 신청한 조합원의 경우, 조합 또는 시공사로부터 이주비나 이사비는 지원받을 수 있지만,국가가 보장하는 주거이전비는 지급되지 않습니다.
현재 재개발 지역에서 거주 중이고 곧 철거를 앞둔 조합원 또는 세입자라면, 주거이전비 지급조건과 산정방법 등을 조합에 문의하여 상세사항을 확인할 수 있습니다.
재건축 재개발 세입자 이주비, 이사비, 주거이전비 총정리
내가 거주하고 있는 주택이 재건축이나 재개발 사업 관리처분계획인가 승인이 나면 당장 어디로 이사를 해야 할지 막막합니다. 공사가 다 끝날 때까지 임시로 거주할 임시거처나 이사를 위한 비용을 필요하지만 지원 자격에 해당하기 쉽지 않고 대출을 하고 싶어도 기준이 까다롭습니다. 재건축이나 재개발 별로 세입자는 이주비, 이사비, 주거이전비 지급 가능 여부가 다르다고 합니다. 조합원, 세입자 등 모두 다르게 적용되는 비용에 대해 알아보도록 하겠습니다.
이주비
먼저, 이주비란 조합원들이 구역 정비 기간 동안 임시거처를 마련하는데 도움을 주기 위해 비용을 빌려주는 지원금을 의미합니다. 조합이 조합원에게 무이자로 빌려주는 형태이며 아파트가 준공되고 입주 후에는 상환해야 합니다. 재건축 및 재개발에 따라 이주비의 지원 기준 및 과정이 상이하므로 확인이 필요합니다. 이주비의 의미에서 알 수 있듯이 임차인 등의 세입자는 이주비 지원 대상에 해당하지 않으며 분양권을 신청한 조합원과 현금청산자만이 지원을 받을 수 있습니다. 실제로 거주하고 있는 세입자는 이주비 대신 주거이전비를 지원받을 수 있습니다. 주거이전비에 대한 자세한 내용은 아래에서 확인하실 수 있습니다.
대출 기준
말이 지원이지 조합에서 빌려주는 형태이므로 대출이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다면 얼마나 대출이 가능할까요? LTV 기준으로 보통 40%까지 대출이 가능하다고 합니다. 이주비를 먼저 대출받고 보증금을 변제하는 것은 불가능하며 보증금을 먼저 주고 나서 이주비를 받을 수 있습니다. 대출 규제로 이주비 대출한도가 과거보다 낮아졌습니다. 재개발의 경우엔 감정평가액도 낮은데 LTV 40%는 턱없이 부족하다고 느껴지시므로 간혹 가다 LTV 90%나 100%가 되도록 시공사에서 지원하는 방법이 입찰 시에 제안되기도 합니다. 그러나 이 같은 경우엔 시공사마다 다릅니다. 불법이므로 입찰 시 갑자기 어렵다고 하는 곳도 있고 그냥 진행한 곳도 있습니다.
지급 시기
관리처분이 끝나고 철거되기 전에 이주비가 지급됩니다. 집주인이 거주하고 있다면 조합원의 담당 직원이 현장을 확인한 후에 확인증을 발급해주는데요. 이 확인증으로 이주비 대출을 실행할 수 있으므로 옥상이나 지하 모두 완전히 비워지고 정리가 됐는지 집주인이 먼저 확인해야 합니다.
이사비
주택정비사업을 원활하게 진행하기 위해 조합에서 지급해주는 비용을 의미합니다. 재개발(공익사업)은 조합원, 세입자 모두에게 이사비를 지급받을 수 있지만 재건축(민간사업)은 조합원만 지급받을 수 있습니다. 재개발 세입자는 이주하기 전에 이사비와 주거이전비를 한 번에 신청할 수 있으며, 이사비는 주택 연면적 넓이에 따라 비용이 달라지게 됩니다. 단, 재개발구역 내로 이사하는 경우엔 당연하지만 지급되지 않으며, 조합원이 다른 조합원 주택에 세입자로 이사할 때도 지급 조건에 제외됩니다. 일단 주택 소유자에게 이사비가 지급되기 때문에 주택 소유자가 세입자의 명도 등을 확인하는 절차 후에 지급하도록 하고 있습니다. 간혹 가다 주택 소유자가 세입자에게 이사비를 지급하지 않는 문제가 발생하기도 하는데요. 이럴 경우엔 조합에서 세입자에게 대신 지급해주고 주택 소유자에게 구상권을 청구합니다.
지급 시기
사업시행인가가 고시되기 전부터 해당 정비구역에서 거주하다가 사업시행인가 고시 후 이사하게 되면 이사비를 지급받을 수 있는 대상에 해당됩니다. 조합 측에 단전, 단수 등 집이 비었다는 확인을 받은 후 열쇠를 넘겨주면 이사비가 지급됩니다.
이사비 산정 기준 (계산하기)
이사비 산정액 계산
토지보상법 시행규칙 제55조 제2항에 근거하여 산정이 됩니다. 위 링크에 따라 이사비 산정액을 계산해볼 수 있는 사이트를 이용해 보면, 33㎡ 이상~ 49.5㎡ 미만의 경우엔 1,077,000원이 책정되는 것으로 확인할 수 있습니다.
주거이전비
정비구역 내 일정 요건을 충족하는 자에게 지급되며 ‘세입자 이주비’라고도 불립니다. 재건축 사업구역의 경우엔 주거이전비를 지급하지 않지만 재개발 사업구역의 경우엔 아래의 요건에 따라 지급합니다.
세입자의 경우 주민공람공고일 3개월 전부터 사업시행인가일(또는 이주 및 철거 시)까지 거주해야 함 가구원 수에 따라 4개월 분의 주거이전비 보상
소유자의 경우 거주기간 필요 없이 실거주만 하면 됨 무허가 건물일 경우 보상받을 수 없음 공익사업시행지구 내 본인 건축물을 소유하고, 타인 건축물에 세입자로 거주하는 경우 가구원 수에 따라 2개월 분의 주거이전비 보상
주거이전비 산정 기준 (계산하기)
주거이전비는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조(주거 이전비의 보상)에 따라 월평균 가계지출비를 기준으로 산정합니다. 가구원수가 5인인 경우엔 5인 이상 기준 월평균 가계지출비를 적용하며 가구원수가 6인 이상인 경우엔 5인 이상 기준 월평균 가계지출비에 5인을 초과하는 가구원수에 다음 산식에 의하여 산정한 1인당 평균 비용을 곱한 금액을 더하여 금액을 산정합니다.
1인당 평균 비용=(5인 이상 기준의 도시근로자 가구 월평균 가계지출비 – 2인 기준의 도시근로자 가구 월평균 가계지출비) ÷ 3
도시근로자 가구 월평균 가계지출비는 2021년 통계청 자료에 따라 아래와 같습니다.
가구원수 1인 가계지출비 : 2,215,365만 원
가구원수 2인 가계지출비 : 3,321,582만 원
가구원수 3인 가계지출비 : 4,673,621만 원
가구원수 4인 가계지출비 : 5,545,654만 원
가구원수 5인 가계지출비 : 5,856,108만 원
이상 재건축, 재개발 별 세입자나 소유자가 지급받을 수 있는 이주비, 이사비, 주거이전비의 산정 기준과 지급 시기 등에 대해 살펴보았습니다.
재건축 재개발 이주비 어떻게 산정되나?
하지만 이 이주비는
조합이나 시공사에
청구하는 것이 아니고
임대인과 협의해서
받아야 합니다.
만약 계약 당시
“재건축으로 이주 시
조건없이 이주한다.”는
사항을 넣었다면,
민법은 당사자 간의
계약을 우선시 하기 때문에
이 경우 이주비를 요구할 수
없습니다.
[재건축 이주비 이사비용]이주비와 이사비용은 그냥 주는건가요?
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이번 포스팅은 재건축 시 해당 소유주에게 주는 이주비와 이사비용에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.
보통 재건축 아파트에 살고 있다면 소유주와 임차인에게 이주비용과 이사비용을 지급하는 줄 아는데 큰 착각입니다. 현재 살고 있는 사람에게 누구에게나 주는 것은 아니고 현재 법령에서는 해당 부동산에 등기된 소유주에게만 지급하게 되어 있습니다.
그럼 아파트 이주비와 이사비용에 대한 허와 실을 알아보겠습니다.
1. 재건축 시 이주비용과 이사비용은 무엇인가요?
1) 이주비용
– 재건축 시 건설사에서 제공하는 이주비용은 해당 부동산에 소유자에게 아파트를 곧 철거하여 재건축할 예정이므로 다른 곳으로 이사를 나갈 수 있도록 배려하는 비용으로 은행과 협의를 맺어 일정 정도의 금리를 적용하여 대출하여 주고 추후 재건축이 완료되는 시점에 이주비용을 갚아야 합니다. 고로 그냥 주는 비용이 아닌겁니다. 또한 이주비용에 대한 대출금리는 무이자인 경우에는 건설사가 대출이자를 부담하게 되고, 유이자인 경우에는 약관에 따릅니다.
2) 이사비용
– 실제 이사할 때 쓰는 비용을 말합니다. 보통 실비 정도의 이사비용이 지원되는데, 이 금액은 소유주에게 실제 건설사에서 무상으로 지급하는 돈입니다. 최근이 조합에서 자신들의 이익 위주로 이사비용을 많이 늘리는 경향(흑석3구역에서는 이사비용 무상 지원 3000만원이 등장했고 봉천1-1구역에서는 무상지원 5000만원이 등장)이 있는데 이렇게 되면 문제점이 분양가를 올릴 수 밖에 없고 고분양이 되면 미분양이 양산되므로 결국 그 피해는 조합원들에게 고스란히 돌아오기도 합니다. 고로 이사비용은 적정선에서 협의하는 것이 서로를 위해서 좋습니다.
2. 이주비용과 이사비용은 무상으로 지급되나요?
– 위에 설명했다시피 이주비용에 있어서는 해당 기간 동안 사용했다가 재건축이 완료되는 시점에 반납하는 형식이라 무상이 아니며, 이사비용의 경우에는 무상으로 지급되는 돈입니다.
3. 이주비용과 이사비용은 전월세를 사는 세입자도 주나요?
– 결론적으로 얘기해서 재건축의 경우에는 세입자에게는 이주비용과 이사비용은 지급되지 않습니다. 이런것 때문에 재건축 아파트의 전월세를 내놓을 때에는 싸게 내놓는 대신에 이주시에 협조할 수 있게끔 특약사항에 넣기도 합니다. 하지만 그 특약사항이라고 법적으로 보장하는 것은 아니며, 단지 계약상 그렇다는 것입니다. 그러므로 세입자가 전액 보상은 안되겠지만 약간이라도 지원해 줄 수 있도록 임대인과 상의하는 것이 제일 좋습니다.
– 이 문제에 있어서 재개발과 재건축이 다릅니다. 재건축의 경우에는 세입자에게 이사비용 등을 지원하지 않게 되어 있으나, 재개발의 경우에는 세입자가 일정 요건을 충족시킨 경우에는 이사비용을 ‘이주대책비’라는 명목으로 지급합니다.
– 재개발의 경우 세입자가 충족시켜야 할 조건이라면 보통 재개발 정비구역으로 지정되어 공람일 3개월 전부터 철거로 인한 이주시기까지 실제 거주한 세입자, 전세권설정, 확정일자, 입주신고 등의 절차를 마친 세입자, 실제 거주한 사실 등의 증빙 이라는 조건을 갖추게 되면 지급하게 되며, 도시근로자 평균지출 4개월 분을 지급합니다.
– 이렇게 재개발과 재건축을 혼동하여 가끔 임차인들이 무리하게 이주비용이나 이사비용을 청구하는 경우가 발생하고, 최초에 계약시에 싸게 들어오는 조건으로 특약사항에 이주시기에 나가야 한다는 문구를 보고 계약했음에도 불구하고 화장실 들어갈 때와 나올 때 마음이 다르듯이 이사 나가라는 얘기에는 임대차 계약 2년을 주장하며 끝까지 버티기를 하는 임차인들도 종종 있습니다. 아무리 사람사는 세상이라지만 이렇게 되면 진짜 서로 신뢰하지 못할 사이가 되는 것이겠지요.
이상으로 재건축에 따른 이주비용, 이사비용에 대한 오해들을 풀어보는 시간을 가졌습니다.
즐거운 하루 되시고, 좋은 내용이라 생각하신다면 아낌없이 공감버튼 꾹 감사합니다.
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이주비 (재건축.재개발 조합원)
1. 개요
이주비는 재개발.재건축 사업 단지의 주택을 소유하고 있는 조합원 또는 현금청산자뿐만 아니라 전세/월세 세입자들에게 중요한 자금입니다. 이들 모두에게 똑같은 이주비가 적용되는 것이 아니며, 이주비를 받을 수 있는 조건도 다릅니다. 이제 이주비와 관련된 중요한 내용들 에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.
2. 상세
보통 이주비라하면 재건축.재개발 주택에 주거하고 있는 사람들에게 공통으로 적용되는 개념으로 알고 있는 분들이 많을 것입니다. 하지만 이주를 하기 위해 지원받는 각종 비용들이 이름 뿐만아니라 조건, 대상자도 다릅니다. 아래 표를 참고해주세요.
2.1 이주비 지원대상과 자격조건
이주비는 조합이 시중은행과 협의해서 일정금액을 빌려(대출) 조합원들에게 이주 후 주택이 완공될 때 까지 임시로 지낼 수 있는 장소를 마련할 수 있도록 금액을 지원해주는 것입니다. 이주비는 조합이 조합원에게 빌려주는 것이므로 주택 준공 또는 입주 후 반드시 상환해야 합니다.
재건축.재개발 사업의 경우,
조합은 정비구역 내 부동산을 소유한 조합원 대상으로 이주비를 대출받을 수 있도록 지원해줍니다. 조합원이 아닌 실제 거주하고 있는 임차인(전/월세 세입자)에게는 이주비 지원이 불가능합니다. 이주비 대출은 일반적으로 재건축.재개발 구역 내 주택을 소유하고 있는 정비사업에 동의한 조합원만 신청할 수 있습니다.
이주비는 조합원에게 중요한 이유는 임시거처 마련을 위한 비용과 분양권 취득으로 납부해야할 분담금까지 금액적인 부담을 덜기 위해 필요하기 때문입니다. 이주비를 받기위해서 대출을 별로 실행해야하는데, 이주비 대출을 받기 위한 조건과 절차, 주의사항까지 살펴보겠습니다.
2.1.1 이주비 대출의 개념 및 지급 조건
정비사업으로 기존의 주택을 철거하고 신축아파트를 짓는 동안 조합원들은 이주를 해야 합니다. 이때 이주비 대출이 필요합니다. 이주비 대출은 조합원의 이주를 돕기 위해 시공사 등의 주선으로 금융권에서 대출을 하는 것입니다. 일반적으로 이주비 대출을 받아서 기존주택에 거주하고 있는 세입자의 임대차보증금(전세금, 보증금 등)을 내어주거나 본인의 임시거처를 만련하는데 사용합나다.
최근 규제지역에서 주택담보대출이 크게 제한되면서, 주택담보대출의 일종인 이주비 대출 역시 최대한도가 축소되엇습니다. 현재 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출은 LTV 40%수준입니다. 만약 2주택 이상 소유하고 있다면 대출이 되지 않습니다.
`20.12.16 주택시장 안정화대책으로 투기지역 및 투기과열지구 내에 있는 시가 9억원 초과의 고가주택에 대해서는 9억원 이하 부분은 LTV 40%, 초과 부분은 LTV 20%를 적용하여 대출 한도가 더 축소되었고, 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트의 경우에는 대출이 전혀 실행되지 않습니다. (최근 금융규제 참고)
만약 이주비대출이 실행되는 경우, 주택담보대출의 일종인 이주비대출을 받기 위해서 주택의 가치를 산정하는 과정을 거치게 됩니다. 재개발.재건축 같은 경우 종전에 가지고 있던 주택에 대한 감정평가금액으로 가늠합니다. 예를들어 투기과열지구에 속한 재개발 구역의 주택의 감정평가액이 3억원인데 프리미엄 4억원을 포함하여 시가 7억에 거래되고 있다고 하면, 이주비 대출은 7억이 아니라 3억원의 40%인 1억2천만원이 되는 것입니다.
2.1.2 재건축, 재개발 사업별 이주비 대출
이주비 대출은 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주에 대한 금액을 대출해 주는 것입니다. 재건축.재개발 사업에서 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 취급하고 있어서 재건축/재개발 사업간 큰 차이는 없습니다.
두 사업모두 시공사가 이주비 등을 무상으로 지원하는 것을 금지하고 있고, 이주비 대출에 대한 이자를 시공사가 조합에 대하는 것은 가능하도록 했습니다.
차이점은 재개발과 달리 재건축 사업에서 시공사가 적정금리 수준에서 추가 이주비를 대여해 줄 수 없도록되어 있습니다. 재건축의 경우 이주비 대출 후 시공사로부터 추가 이주비 대여가 불가능 하므로 이 부분은 꼭 알고 계셔야 합니다.
2.1.3 이주비 대출 절차 및 주의사항
이주비 대출은 관리처분인가가 나고 난 후 조합에서 이주기간을 정해 관련 내용을 공고합니다. 이 때 이주비 대출을 신청해야 합니다. 보통은 조합원에게 언제/어디서/어떤서류를 준비해야 이주비 대출을 받을 수 있는지 안내문을 우편으로 발송합니다.
세입자가 있는 경우라면 세입자가 이주해야만 이주비 대출을 받을 수 있다는 것을 알고 있어야 합니다. 세입자가 이사비 등을 요구하며 이주하지 않는 상황이 생길 수 있는데, 이러한 문제는 사전에 예방해야 합니다. 방법은 정비사업 구역 내 물건의 전/월세 계약 시 세입자의 이주의무와 이주 거부에 따른 손해배상 의무를 특약으로 명시하면 추후 세입자의 이주관련 문제를 쉽게 해결할 수 있습니다.
만약 선순위 근저당권이 설정된 경우 해당 금액을 상환하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 그리고 신용등급이 너무 낮은 경우에도 이주비 대출이 제한될 수 있습니다.
이주비 대출 절차
1) 은행 대출 서류 작성 : 조합 또는 이주관리센터에 상주하는 은행 직원을 통해 이주비 대출 서류 작성
2) 이주비 통장수령 : 이주비 대출 신청이 완료되면, 이주비 전용 통장을 수령 (이때 이주비 총액의 일부 10~30%를 대출받고, 소유하고 있는 토지에 근저당이 설정됨)
3) 이주일정 확정 신고 : 이사갈 곳이 정해지면, 이사갈 곳의 매매계약서 또는 임대차 계약서와 함께 ‘이주일자 확정신고서’를 제출함
4) 이주 완료 및 최종 공가 확인 : 세입자를 포함하여 이사를 완료합니다. 추후 이주협력업체 직원이 공가 처리 여부를 확인한 후 이주비 잔액이 지급됩니다.
2.2 이사비 보장대상과 금액
이사비 는 재건축.재개발 사업을 원활하게 진행하고자 조합에서 지급하는 이주촉진비 입니다. 조기 이주를 장려하는 차원에서 인건비, 차량운행비, 포장비 등 실제 잇사할 때 발생하는 실비를 지원하는 것이지요. 정비구역 내 주거용 건물에서 거주하다 사업시행인가고시일 이후 정비구역 밖으로 이사하면 보상받을 수 있습니다.
재건축 사업은 분양을 신청한 조합원이 이사비를 받을 수 있고, 재개발 사업은 현재 주택을 점유하고 있는 현금청산자나 세입자가 이사비를 지원받을 수 있습니다. 다만 조합이 주택 소유자(조합원 또는 현금청산자)에게 이사비를 지급하고 주택 소유자가 세입자 이주를 확인한 후 세입자에게 이사비를 지급하도록 하고 있기 때문에 세입자와 주택소유자 간에 이사비 지급문제로 갈등이 발생될 수 있습니다. 그리고 이사비를 보장받은 자가 해당 정비구역 안의 지역으로 이사하는 경우에는 조합으로부터 이사비를 보상받을 수 없습니다.
이사비용으로는 보통 수십만원에서 수백만원까지 지원되지만 정비사업구역마다 규모가 다릅니다. 이주 시 이사비를 보장받고자 한다면, 조합에게 문의해서 집안의 각종 짐들을 운반하기 위해 필요한 실비 기준으로 지급금액과 지급기준일을 확인해야 합니다.
2.3 주거이전비 지금대상과 금액
주거이전비 는 국가가 공익사업을 진행할 때 해당 지역 거주민에게 손실 보상을 위해 법령으로 지급을 보장하는 이주정착금 입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 명시되어 있는 규정이므로 알아두셔야 겠죠.
재개발 등 국가의 공익사업으로 주거용 건물의 거주자가 다른 곳으로 주거 공간을 이전해야 할 때, 사업시행자는 주거용 건축물의 소유자에게 각 가구원수 기준으로 2개월 분의 보상금을 지급해야 합니다. 주거용 건축물 소유자가 실제로 그 공간에 거주하지 않거나, 살고 있더라도 무허가건축물에 속한다면 주거이전비를 받을 수 없습니다.
또한 주거용 건축물의 소유자가 아니더라도 재개발이 예정된 사업지구에서 거주중인 세입자에게도 주거이전비는 지원됩니다. 해당 정비사업 인정고시일(정비구역 공람공고일) 이전부터 3개월 이상 재개발사업지구 안의 주거용 건축물에 거주한 세입자는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 사업시행자로부터 받을 수 있습니다.
재건축 아파트 분양을 신청한 조합원의 경우, 조합 또는 시공사로부터 이주비나 이사비는 지원받을 수 있지만, 국가가 보장하는 주거이전비는 지원되지 않습니다.
가구원수에 따른 주거이전비 산정 방법
– 1~4인 : 해당 가구원수별 월평균 가계지출비 통계자료 적용
– 5인 : 5인 이상 기준 월평균 가계지출비 통계자료 적용
– 6인 이상 : 5인 이상 기준 월평균 가계지출비 + (5인을 초과하는 가구원수 x 1인당 평균비용)
* 1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 – 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3
3. 끝맺음
지금까지 이주비, 이사비, 주거이전비에 대해 알아보았는데요. 재건축.재개발의 원활한 사업진행을 위해 꼭 필요한 절차입니다. 특히 이주비대출은 생각보다 적은 금액이 대출될 수도 있어서 사전에 미리 금액을 예상해보고, 부족한 금액에 대한 준비를 미리 하는 것을 추천드립니다.
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12월부터 재개발·재건축 이주비 지원 불가···”시장 정상화” vs “주택공급 차질”
사진=연합뉴스 제공
오는 12월부터 건설사가 재건축·재개발 조합에 이주비 등 금전적 이득을 제공하는 행위가 법령으로 금지된다. 건설사간 무리한 조건 제안 등 출혈경쟁이 줄어들 것이란 긍정적 반응도 있는 반면 사업 지연에 따른 주택공급 차질 우려와 함께 당장 이주비나 대출 등이 어려운 조합원·실수요자들에게는 지원·배려가 필요한 게 아니냐는 의견이 공존한다.19일 국토교통부와 국가법령정보센터 등에 따르면 지난 10일 도시 및 주거환경정비법 일부 내용이 개정됐다.개정안을 살피면 제132조2항으로 ‘건설업자와 등록사업자는 시공과 관련 없는 사항으로 △이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 것 △재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금의 대납 등 이 법 또는 다른 법률을 위반하는 방법으로 정비사업을 수행하는 것 등을 제안해선 안된다’는 내용이 신설됐다.이를 위반해 시공과 관련 없는 사항을 제안한 자에게는 1000만원 이하 과태료를 부과한다는 내용도 추가됐다. 개정안 시행일은 오는 12월 11일부터다.그간 재건축·재개발사업 추진 과정에서 조합원들에게 관행처럼 제공되던 이주비 명목의 금전적 혜택이 법적으로 금지되는 것이다. 이 같은 이득 제공은 기존에도 국토부 고시상 금지돼있었지만 법령이 아닌 관계로 실제 처벌까지 이어지지는 못했다.국토부 측은 개정 이유에 대해 “정비사업의 과열 경쟁을 억제하고 투명성을 제고하기 위해 건설업자 또는 등록사업자가 계약 체결과 관련해 시공과 관련 없는 사항을 제안할 수 없도록 했다”고 명시했다.이에 전문가들의 의견은 엇갈린다. 무리한 수주 제안 등 건설사간 경쟁이 줄어들 수 있다는 견해도 있지만, 은행대출 부담 등 사정이 어려운 조합원들에 대한 지원은 일부 유지해 사업 지연을 막아야한다는 시각이 그것이다.건설사의 이주비 지원이 공사비와 분양가를 높이는 길이었던 만큼 부동산 시장이 정상화될 수 있다는 긍정적인 시선도 있다. 다만 처벌 수준이 낮아 실효성이 낮을 것인란 전망도 있다.부동산 한 전문가는 “주택 공급 활성화를 위해 이주비 지원을 합법화하고 금리 산정 내역·자금 조달처·공사비 책정 방식 등을 투명하게 공개하거나, 이주비와 관련된 대출 규제를 완화하는 방법으로 사업 정상화에 주력해야 한다”고 제언했다.김성배 기자 ksb@
재개발 이사비용에 대한 정리 # 재건축 # 이주비 # 주거이전비 # 보상
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재개발이나 재건축과 관련하여서 정비사업구역에서 살다가 이주하는 분들을 위해서 보상비용을 책정하고 있는데요.
이주비, 주거이전비 그리고 이사비가 그러한 보상비용입니다.
오늘은 이것들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.
먼저, 이주비에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 이주비
1-1. 이주비
관리처분인가가 나게되면, 실질적으로 재개발 관련인허가를 모두 득했다고 보면되는데요.
이후에 명도 후 철거가 진행되게 됩니다.
철거전에 살 곳이 필요하므로, 임시 거처 마련이 필요한데, 이를 위해서 지급되는 것이 바로 이주비입니다.
정리하면, 아파트를 분양받을 조합원에게 이주할 때 빌려주는 돈을 가르키는데요.
지급하는 비용인 주거이전비나 이사비와는 달리,
이주비는 빌려주었다가 다시 갚아야 합니다.
이름이 이주비라서 지급되는 것처럼 보이지만, 일정기간동안의 무이자대출이라고 생각할 수 있습니다.
실제로는 이자가 있어도 조합에서 사업비로 지출되며, 개별 조합원은 무이자로 사용후 잔금때 돌려줘야 하는 것 이지요.
재개발 사업비에서 지출되므로 무이자처럼 보이는 유이자가 정답일 것 같네요.
1-2. 이주비 LTV
LTV기준으로 얼마까지 대출이 가능한 것일까요?
기본적으로는 40%가 대출이 되는 것으로 되어 있습니다.
그런데 어떤 금액을 기준으로 하는 것 일까요?
아래표와 같이 담보대출에서 우선 내야하는 금액들을 제하고 대출이 됩니다.
다시 말하면, 이주비를 받아서 보증금을 변제하는 것은 않된다는 것 이지요.
보증금을 먼저 빼주고나서 이주비를 받을 수 있습니다.
(주택담보대출가능금액 – 선순위채권 – 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 – 기타압류)/담보가치(감정가)
1-3. 시공사들의 추가 LTV
이 부분에서는 합법이다 아니다에 대해서 말이 많습니다.
재개발 물건의 경우 감정평가액도 낮은데, 거기에서 LTV40%가지고는 부족한 경우가 많을텐데요.
그래서 LTV90혹은 100이 되도록 시공사에서 지원하는 방법이 입찰시 제안되기도 하는데요.
이부분에 대한 합법여부는 진행형인 것 같습니다.
실제로 진행한 곳도 있구요. 불법이니 진행못하겠다고 입찰때와는 다르게 말을 바꾸는 건설사도 생겨났습니다.
1-4. 이주비 지급 시기
관리처분이 끝나고 철거전에 지급하게 됩니다.
이때 집주인이라면 주의해야 할 것은,
세입자가 이사시에 완전히 집을 비우고, 지하실과 옥상등에도 가구나 쓰레기등이 없다는 것을 확인해야 한다는 것 입니다.
조합원의 이주담당 직원이 현장을 꼼꼼히 확인한 이후에 확인증을 주는데 이것을 받아서 이주비를 실행합니다.
1-5. 이주비 상환일
이주비는 재개발된 아파트의 입주일까지 갚아야 하는데요.
갚지 않으면 고금리의 이자가 발생하게 됩니다.
KB시세에 따른 잔금대출도 받게 되니 정상적으로 재개발 사업이 잘 진행되었다면 특별히 갚지 못할 일은 없을 것 같네요.
2. 주거이전비
공익사업을 위한 이주정착에 대한 보상금에 해당하는 것이 바로 주거이전비입니다.
재건축 사업내의 세입자는 주거이전비를 보상받을 수 없는데요.
반면에 재개발 사업은 공익사업을 위해 손실보장 명목으로 금전적 보상을 받을 수 있습니다.
그리고, 소유자냐 세입자냐에 따라서 주거이전비의 금액이 달라지는데요.
소유자는 2개월분, 세입자는 4개월분을 받을 수 있기 때문입니다.
2-1. 주거이전비 기준
토지보상법 시행규칙 제54조 의하면,
건축물의 소유자가 해당 건축물에 거주하고 있지 않거나, 무허가 건물일 경우는 보상받을 수 없다고 되어 있습니다.
즉, 소유자는 거주만 하고 있어도 되어서, 거주기간에 대해서는 신경쓰지 않아도 되는데요.
세입자의 경우, 재개발사업고시일 이전부터 사입시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받을 수 있습니다. 무허가 건축물등에 입주한 경우는 해당 공익사업지구안에서 1년 이상 거주요건을 충족해야만 합니다.
여기서 말하는, 재개발 사업 고시일은 보통 주민공람공고일이기도 한데요.
조합설립추진위원회가 승인된후, 정비계획 수립과 정비구역입안 신청후에 주민공람공고가 이루어지는데,
이 때가 바로 그 날입니다. 재개발에서도 매우 초기단계인 것 이지요.
예를 들어, 2007년 10월 25일부터 재개발 지역으로 지정된 어는 단지의 경우,
2020년 2월경 세입자현황 조사 및 신청이 이루어 졌는데요.
무려 13년동안 거주여건이 열악했던 재개발지구에 세입자로 계속 거주하고 있어야 받을 수 있다는 것 이지요.
사실상, 재개발 사업이 길어져서 이주기간이 밀릴수록, 이 기간까지 살고 있을 사람은 많지 않겠지요.
주거이전비를 받기 위해서, 세입자 현황파악을 하게 되는데요.
지역에 대자보를 붙이고, 용역업체가 현황파악을 위해서 조사를 직접하며,
대자보에 붙어있는 지정된 이주관리센터에 서류를 제출하도록 하고 있습니다.
아래는 세입자현황파악 대자보의 예문인데요.
아래필요서류에서 보듯이, 임차시에 작성했던 임대차계약서사본이 반드시 필요합니다.
OO동 조합원 및 세입자 현황파악 안내문
주택재개발정비사업과 관련하여 도시 및 주거환경정비법 제52조에 의거 구역내 세입자 조사를 아래와 같이 실시합니다.
2020년 O월 O일부터 실시할 예정이오니 조합원 및 세입자 여러분의 적극적인 협조 부탁드립니다.
조사기간내에 아래에 해당되는 세입자는 이주관리센터로 신청서 및 증빙서류를 제출하여 주시기 바라며, 재출 기간내에 관련서류를 제출하지 않아 세입자대책에서 누락되어 불이익을 받는 일이 없도록 각별히 유의하여 주시기 바랍니다.
1. 대상: OO동 재개발 구역 내 조합원/청산자/세입자
임대주택신청 – 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전
주거이전비 신청 – 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 현재
당 사업장의 경우, 임대주택 – 2007년 O월 O일, 주거이전비 – 2007년 10월 18일 부터 계속하여 거주하고 있는세대
단, 주택재개발임대주택 공급신청자는 무주택 세대주에 한하며, 주거이전지 지급대상은 건출물 이용현황 등에 따라 기준일이 변경될 수 있음.
2. 기간: 2020년 O월 O일 ~ 완료시까지
3. 방법: (1)조사업체: (주)용역업체
(2)조사방법: 조사원 직접 세대 방문, 사무실 내방 / 작성(구비서류 안내)
4. 주거대책별 제출 서류
4-1. 주거이전비 지급 신청서 작성시 준비물
– 주거이전비 지급신청서 1부
– 주민등록표등본1부
– 주민등록원초본1부(주민등록번호 뒷자리 포함)
– 가족관계증명서1부
– 임대차계약서사본1부
전입세대열람원(동거인 포함)(신주소: 도로명주소, 구주소 포함)
4-2. 임대주택 공급 신청서 작성 시 준비물
– 주택재개발임대주택공급 신청서1부
– 주민등록표등본 1부(세대벼 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주 배우자의 세대별 주민등록표 등본을 포함하여 신청일 기준 3개월 이내에 발급된 것에 한함)
5. 제출방법: ‘제출서류’를 지참 후 세대주 본인 및 직계가족이 이주관리센터를 방문하여서 직접제출할 것
6. 제출장소: 이주관리센터 – OO로 OOO / 전화번호: XXX-XXXX
2-2. 주거이전비 계산
주거이전비는 아래와 같은 기준에 따라서 계산됩니다.
당연하게도 매년 상승하게 되겠지요.
1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 – 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3
한국감정원에서는 주거이전비를 계산하는 사이트를 제공해주고 있는데요.
2019년도 기준으로 볼수 있기는 하지만, 어느정도 도움이 됩니다.
세입자인 경우, 2인가구 기준으로는 4개월치 이전비용인 1,300여 만원이 나오는 군요.
계산은 아래링크를 참고해주세요.
>> http://www.kab.co.kr/kab/home/appraisalService/moving_expense01.jsp
참고로. 사업지에 따라서는 공공임대주택 입주권도 받을 수 있는 경우가 많이 있는데요.
어떤 경우가 유리한 지 잘 알아보아야 하겠습니다.
소유자의 경우도 한번 보고 가도록 하겠습니다.
소유자는 2019년도 산정을 기준으로 가구원수 2명일 경우, 645만원 정도가 나오게 되는군요.
3. 이사비
토지보상법에 따라서 토지의 취득 및 사용에 따라서 이전하는 동산의 소요비용등을 보상하는 비용으로 지급되게 규정되어 있는 것 인데요.
특이한 것은 재건축의 경우는 조합원만 이사비를 받을 수 있는데요.
조합측에 단전, 단수와 빈집확인후에 열쇠를 넘겨주면서 이사비를 받을 수 있습니다.
재개발 세입자의 경우에는 이주 개시 전에, 이사비와 주거이전비를 함께 신청할 수 있습니다.
주거이전비가 세대원수에 따라서 금액이 달라지지만,
이사비는 주택연면적 넓이에 따라서 그 비용이 달라집니다.
3-1. 이사비 지급대상
사업시행인가 고시 이전부터 정비구역에서 거주하다가, 고시 이후 이사하면 이사비 지급 대상자가 되는데요.
보통 주거이전비와 이사비를 동시에 신청하는 경우가 많지요.
3-2. 이사비의 기준
동산의 이전에 소요되는 비용에 대해서 이사비를 아래의 기준에 따라서 이사비를 책정해서 주게 되는데요.
감정원에서 제공하는 사이트를 이용해 계산해 보면, 33m2이상 49.5m2미만의 경우, 107만 7천원이 책정됩니다.
위 55조에서 언급한 이사비는 아래 별표4에따라서 책정됩니다.
4. 기타 이주촉진비용들
4-1. 이주촉진비
조합원들이 빠르게 이사를 진행하도록 촉진하는 이사비 입니다.
이 부분은 시공사나 조합측에서 소액으로 지급하는 부분인데요.
세금을 제하고 지급하게 됩니다.
4-2. 영업보상비
상업지역에서 재개발로 인해서 못 버는 비용을 감안해서 보상을 받게되는 것인데요.
5. 정리
이상으로 재개발로 인해서 받을 수 있는 보상비용에 대해서 알아보았는데요.
확실하게 하기 위해서, 재개발 조합 사무실에 연락하거나,
이주관리센터로 지정된 곳에 연락해서 문의하는 것이 좋습니다.
해당 재개발 지역에 거주하고 계시는 분들의 경우, 대자보나 안내문이 오면 꼭 챙겨서 보셔야 하구요.
잘 알아보고 시기나 조건을 못 맞추어서 보상받지 못하는 일이 없도록 해야겠습니다.
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