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주제에 대한 기사 평가 전세 계약 특약
- Author: 재테크 연구소
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- Date Published: 2022. 2. 24.
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전세 계약시 필요한 필수 특약사항 5가지
특약사항은 계약내용에 명시되어 있지 않는 내용 중 필요하다고 판단되는 사항은 임대인(집주인)과 협의하여 작성하는 조항을 말합니다. 특정 사항에 대해 구두로만 협의하고 계약서에 기록하지 않은 경우에는 집주인이 계약서에 없는 내용이라며 거부할 수 있으므로 임차인이라면 보증금 관련, 수리 관련 등 분쟁이 예상되는 내용은 반드시 계약서 특약란에 기재해야 합니다. 단 요구사항이 너무 많은 경우라면 계약시 거래가 취소 될 수 있습니다.
부동산 전세계약서
특약 1. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
입주일에 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력(우선변제권)이 생기지만 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 세입자 몰래 받는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 배당시 우선 순위가 뒤로 밀리기 때문에 보증금을 일부를 잃어버릴 수 있습니다. 이와 같은 이유 때문에 임대인이 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 받지 못하도록 하는 조항을 넣어야 임차인인 보증금을 보호할 수 있습니다.
특약 2. 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유)은 임대인이 적극 수리한다.
보일러, 수도 등이 오래되어 고장난 경우에는 임차인의 잘못이 아닙니다. 때문에 임대인이 고장난 시설을 수리를 해주어야 하지만 세입자가 사용하다 고장난 것이니 수리비를 요구하는 경우가 발생하기도 합니다. 이와 같은 분쟁을 예방하기 위해서는 수도 등 노후로 인한 고장은 임대인이 수리해줘야 한다는 특약을 넣어야 합니다.
특약 3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.
기존 임차임의 임대차계약이 만료되어 전세보증금을 돌려줄 때 다음 세입자 전세보증금으로 돌려주는 임대인은 꽤 많습니다. 이 경우 임대인 다음 세입자를 구하지 못할 때에는 계약 만료일이 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 뿐만 아니라 임차인이 다음 세입자를 구해야 하는 상황이 벌어지기도 합니다.
이를 방지하기 위해서는 ‘임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다’는 특약 문구를 넣어야 합니다.
특약 4. 임대인은 잔금지급일 전까지 「 」 하자를 보수해 주기로 한다.
집을 둘러볼 때 세면대가 파손되었거나 문고리가 고장인 상태인 경우에는 집주인에게 말해서 수리를 요청해야 합니다. 이 부분은 임대인 말로만 대답하고 수리를 해주지 않는 경우도 있기 때문에 그 내용을 구체적으로 기재해야 합니다. 또한 집주인이 입주하면 새로 설치해 주기로 한 사항이 있다면 그 내용도 특약란에 기재합니다.
특약 5. 임대인의 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배상을 배상한다.
임대인이 전세보증금을 받아서 대출을 갚는 경우나 임차인의 잔금 지급일 까지 근저당을 말소할 예정이라고 하여 계약을 체결한 경우라면 관련 특약을 반드시 넣어야 합니다.
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이런 상황을 만난다면 어떻게 해야 할까요?
사실 이런 상황에서 분쟁 없이 계약금을 돌려받기란 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 문제가 없도록 미리 계약서를 작성하기 전에 필요한 사항을 공인중개사에게 이야기하여 특약사항에 표기하고, 임대인과 임차인의 의견이 서로 조율될 수 있도록 해야 합니다.
위와 같은 상황이 생기지 않도록 계약서 조항과 그중에서도 어떤 점이 중요한지와 알쓸특(알아두면 쓸모 있는 특약사항)까지!!! 모두 다 알려드릴테니 잘 따라와주세요
임대차계약서 구성
임대차계약서의 주요 항목들은 임차주택의 표시, 계약내용, 특약사항, 임대인과 임차인 및 공인중개사의 정보로 구성되어 있습니다. 계약서의 각 항목에서 어떤 내용들을 다루는지 알려드리겠습니다.
1) 임차주택의 표시
등기부등본을 기준으로 부동산의 소재지 와 그 이외의 것들 표시 계약하려는 소재지가 등기부등본 표제부상 주소가 맞는지 확인
와 그 이외의 것들 표시 다세대∙다가구주택 이라면 몇 층인지, 몇 번째 집인지까지 자세하게 기록
2) 계약내용
보증금, 계약금, 잔금 등의 금액이 기입됨
계약금과 잔금을 입금할 때는 소유주 명의의 통장 으로 송금 or 혹시 현금이라면 공인중개사로부터 영수증 받기
으로 송금 or 혹시 현금이라면 공인중개사로부터 보증금 내용 이후로 계약의 존속기간(임대차기간)에 대해 표기
3) 특약사항
임차인과 임대인이 구두로 협의한 사항 모두 기록 가능 예를 들어, 반려동물 허용, 입주 전 수리(도배, 싱크대 등) 계약 중도 해지가 가능하다라는 등의 합의
4) 임대인과 임차인 및 공인중개사 정보
임대인의 신분증 진위 여부 확인하기 (정부24 웹사이트/앱 or 경찰청교통민원24) 임대인의 신분증과 본인 신분증 홀로그램 비교도 포함
(등기부등본 갑구의 최종 소유주 = 계약하러온 임대인) 일치 여부 확인
대리인 계약이라면? 대리인 신분증 , 위임장 , 인감증명서 (3 개월이내 발급 ) 必 소유주(위임인)와 통화하여 대리 사실을 확인하고 녹취
임대인이 공동명의라면? 공동임대인 의 신분증 , 위임장 , 인감증명서 모두 필요 (단, 어느 한 쪽이 과반수 이상 이라면 위임장이 없더라도 계약은 유효함) ( 1:1 비율의 공동명의라면 부부라도 필요 ) 공동소유자가가 다수라면 계약자와 위임한 공동소유자의 지분을 합한 것 이 과반수 이상 이어야 함
예시) 임대인 A, B, C가 각각 25%, 30%, 45%의 지분을 가지고 있다고 가정해볼게요. 만약 내가 임대인 A와 계약서를 쓰고, 임대인 B가 A에게 위임했다면 총 지분이 55%가 됩니다. 이는 과반수 이상이 되기 때문에 임대인 C의 위임장이 없더라도 이 임대차계약은 유효하게 되는 것이죠.
알쓸특(알아두면 쓸모있는 특약사항)
특약사항은 계약서에서 가장 중요한 계약서의 꽃 이라고 할 수 있겠습니다. 본 계약에서 임대인과 임차인이 추후에 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위해 보장 범위를 서로 합의해서 작성하기 때문이죠.
보통 중요하게 다루는 부분은 다음과 같습니다.
임차인이 주택을 인도받을 때까지 근저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 내용 만약 임차인이 전입신고 하기 전에 근저당권 등의 권리 설정이 이루어지면, 임차권이 그 권리보다 후순위 가 되어 문제가 발생했을 시 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서 임대인이 수리를 한다는 내용 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리 비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확하게 하기 위해 약정을 해두고, 입주 일부터 가까운 시일 내에 이러한 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두면 좋습니다.
입주 전 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용 이 부분은 현 임차인의 입주 이전에 전 임차인과 임대인 사이에 해결되어야 할 문제이기에 명확하게 특약사항에 표기해두면 좋습니다.
임대차 중도해지에 대한 내용 피치 못하게 임대차 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하거나 전근 등의 일로 이사를 할 수 밖에 없을 때를 대비하여 중도해지에 관한 합의(임대차 계약 중도해지 가능 여부, 다음 임차인은 현 임차인이 구하기 등)를 약정하면 좋습니다.
임대차 중 반려동물 여부에 관한 내용 미리 협의 없이 임대차 존속기간 중 반려동물을 키우게 되면 집의 파손 여부에 관한 분쟁 이 생길 여지가 있으므로 계획이 있다면 미리 이야기하는 것이 필요합니다.
임차인에게 유리한 특약사항을 넣는다면, 임대인이 원하는 특약사항도 받아들여 서로 조화롭게 협의하는게 필요해요! 당연한 말이지만 계약은 한쪽에게만 유리하게 하는 것이 아니므로 원만한 계약을 위해서는 서로의 상황을 배려하는 게 필요합니다.
다음으로, 실제로 계약서에 많이 쓰는 특약사항을 실제로 직접 보러 가볼까요?
CHECK POINT: 임차인에게 유리한 특약사항 임차인에게 유리한 특약사항
특약사항을 제대로 작성하지 않으면 여러분들의 소중한 자금을 잃을 수도 있습니다 집!중!
임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다.
전세자금대출 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 반환한다.
임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조하며, 대출상환 및 부대비용은 임차인이 부담한다.
임차인이 목적물에 입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산한다.
현목적물 기본시설 상태를 기준으로 임대하며, 목적물의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하고 소모성 부분과 고의과실로 파손한 부분은 임차인이 원상복구한다. (단, 자연 노후는 제외한다.)
임대인은 별도의 사전 협의가 없는 경우, 임대계약 만료시 새 임대차 여부와 관계 없이 임대차보증금을 즉시 임차인에게 반환한다.
기타 사항은 부동산 관례에 따른다.
이외의 특약사항들은 본인의 계약 상황에 따라 달라질 수 있으니 꼭 자신에게 필요한 사항들이 있다면 미리 공인중개사에게 이야기하면 임대인과의 조율을 도와줍니다!
“계약서의 모든 특약사항은 효력이 있나요?” — 주택임대차보호법 명시
Q) 만약에 집이 마음에 들어 계약을 하는데 임대인이 임차인에게 불리한 특약사항을 요구하여 계약을 하게 됐다면, 이 특약사항은 효력이 있나요?
A)그렇지 않습니다. 만약 특약사항이 주택임대차보호법의 보호 범위를 넘어선다면 전혀 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제 10조(강행규정)에 따르면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 명시되어 있습니다. 그렇기 때문에 혹시 임차인 본인에게 불리한 약정을 하게 됐다면 그 효력을 인정받을 수 없기에 걱정하지 않아도 됩니다!
물론, 특약사항 중 반려동물 금지나 집의 훼손 여부(못질, 협의되지 않은 페인트칠 등) 등은 임대차보호법 위반도 아니고, 민법상 반사회질서 행위에 해당하는 수준이 아니기에 효력이 있습니다.
하지만 다음과 같은 특약사항들은 대표적으로 효력을 인정받기 어려운 경우입니다.
세입자는 1년 뒤 퇴거한다.
세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다.
보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.
만약 임대인이 요구한 특약사항이 굉장히 부당한 수준으로 보이고 공인중개사를 통해 적절한 수준으로 협의되지 않는다면 에디터는 다른 매물을 찾으시기를 강력 추천드립니다… 계약기간동안에는 계속해서 서로 커뮤니케이션을 해야 할 사이이기 때문에 자신이 임차인이든 임대인이든 마음이 편안한 것을 최고로 칩시다!
전세 구하기/ 특약 등 주의사항
review. 전세 구하기/ 특약 등 주의사항 저 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 1. 어떤 기준으로 집을 구할 것인가. (기준은 당연히 저마다 상이함) 1. 주차 : 월주차 비용 상당함. 관리비가 있더라도 주차를 할 수 있는 거주지를 택해야겠다. 2. 옵션 : 웬만하면 풀옵션 에어컨-세탁기-냉장고-(티비-침대) 3. 방구조 : 거실1, 방2 이상. 4. 지하철 : 도보 10분 이내. (500m 이내 였으면 좋겠음. 최대 800m) 5. 전세금 : N만원 생각중 6. 관리비 : 맥시멈 20만원. 2. 특약 (그냥 미리 훑어보자) 집시세 n%의 경우 예시로 70%를 적용한것. 건물마다 경매가가 상이함. 3-1 내용 참고 2-1. 전세 특약 (근저당 없거나, 근저당+전세 < 집시세 70%) * 잔금일보다 하루 먼저 전입신고가 가능한지, 집주인과의 협의 후 계약을 진행한다. 1. 임대인은 전세보증금 잔금지급 및 임차인의 전입신고일까지 첨부한 등기부등본의 상태를 그대로 유지하여야 하고 추가적인 대출 및 근저당권설정을 하지 않아야 하며, 임대인이 이를 위반시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다 (1) 계약 시 등기사항 증명서상 채권최고액 및 하자없는 상태 확인하였으며 임대인은 잔금 익일(다음날, 일주일 등)까지 이를 유지하기로 한다. (2) 현재 근저당권이 없는 상태이며, 임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 2. 임대인은 임차인의 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다. (1) 전세보증보험이 이루어지지 않으면, 임대차 계약을 무효로하고, 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환 한다. (2) 전세보증보험 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다. 3. 이전 공과금, 관리비 남아 있을 시 : 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지 공과금은 임대인이 정산한다. 2-2. 전세 특약 (근저당+전세 >= 집시세70%) * 잔금일보다 하루 먼저 전입신고가 가능한지, 집주인과의 협의 후 계약을 진행한다. 1.임대인은 잔금일 전까지 기타 권리 관계를 말소 시키고 임차기간 내에 임차인의 동의 없이 기타 권리 관계를 발생시키지 않는다. (1) 계약일로부터 본 계약이 만기 시까지 본물권을 담보로 하는 일체의 대출을 받지 않는다. (2) 잔금 지급 시 본물권에 설정되어 있는 근저당권을 전약 상환 후, 융자가 없는 상태로 임차인에게 인도한다. 2. 임대인은 임차인의 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다. (1) 전세보증보험이 이루어지지 않으면, 임대차 계약을 무효로하고, 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환 한다. (2) 전세보증보험 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다. 3. 이전 공과금, 관리비 남아 있을 시 : 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지 공과금은 임대인이 정산한다. 3. 집구하기 3-1. 건물 시세의 70% 이하로 전세 구하기. (아파트 오피스텔의 경우 시세의 80%, 원룸 다가구의 경우 시세의 70~75%, 상가의 경우 시세의 60~65% 정도로 낙찰된다고 생각한다. 경매 낙찰가 생각하고 전세 구해야함.) – ‘근저당 채권최고액 + 전세금’ = ‘집값*80%(경매 낙찰 예상가)’랑 비교해서 안전한지 판단해야함. /. 만약 근저당이 많다면? (전세금+근저당 > 집값70-80% 시) 근저당 말소 필수! (걍.. 귀찮고 번거롭고 위험하니 저런 집은 피하는게 좋긴함.) 말소 안할 시, 경매로 잡히면? 전세금이 후순위 되어서 전세금 날림. * 융자금 : 대출금. * 근저당 : 임대인이 부동산을 담보로 융자(대출금)를 받게 되는 것. [근저당 말소 방법] 특약 : 집주인은 전세금을 받아서 – 은행가서 대출 전액 상환 – 등기부 근저당 말소 – 전세권 1순위로 올림 (확정일자+전입신고 말하는것임) 특약 후 : 잔금날 대출상환 이루어지는지 확인 – 법무사통해 근저당 말소 들어갔는지 확인 – 전세설정(확정일자+전입신고) 특약必 : ‘임대인은 잔금일 전까지 기타 권리 관계를 말소 시키고 임차기간 내에 임차인의 동의 없이 기타 권리 관계를 발생시키지 않는다.’ 3-2. 등기부등본확인, 신분증 확인 – 표제부, 갑구, 을구로 나눠짐 – 주소가 정확하게 일치하는지 봐야함. – 가압류나 세금연체 있는지 봐야함 – 위 모든건 등기부 등본 첫페이지인 표제부와 갑구에서 확인 가능. – 간혹 집주인이 신탁회사에 자신의 부동산을 맡기는 경우 등기부등본에 집주인이름이 있으나, 아래 신탁회사 이름이 적혀 있을 수 있는데 이 경우는 집주인이 아닌 신탁회사와 거래를 해야됨 – 을구로 넘어가면 해당 건물에 대한 근저당(빛) 확인 가능. 기록사항없음 이면 집앞에 빚 없는 것임. 3-3. 집주인 체납여부 확인 – 국세청 세금 체납있으면 건물을 압류 등기하겠다고 말함. 이전에 체납된 세금이 우선순위라 국세청이 먼저임. – 해결방안 : 집주인에게 국세, 지방세 납세 증명서를 요구함. – 체납했을시, 특약으로 합의가 되면 국세, 지방세 완납 증명서를 달라고 함. * 전세 사기 대처 방안 및 계약서 작성시 확인사항 이 경우 은행이 1순위, 세입자가 2순위가 됨 – 등기부등본을 잔금일 전후로 계속 확인함 : 저당권이 설정된 사실을 바로 알아내면 대처할 방법이 많아짐. – 계약서상 잔금일 다음날까지 현지 등기부등본 사항을 유지한다는 특약을 넣음. : 이를 어길 시 계약을 무효로 한다던가 손해배상을 청구할 수 있게끔 법적 창치를 마련함. 정상적인 집주인이라면 이 특약 받아들임. 잔금 주기 전 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동없는지 확인. – 계약 시 등기사항 증명서상 채권최고액 및 하자없는 상태 확인하였으며 임대인은 잔금 익일(다음날, 일주일 등)까지 이를 유지하기로 한다. – 잔금일 하루 전 전입신고를 하는것. : 전입신고를 하루 전에 미리한다고해도 그날 실제로 이사를 간것이 아니기 때문에 법적효력은 발생안함. 하지만 집주인이 주택담보대출을 받으려할때 은행에서는 전입세대 열람원을 확인함. 이때 전입 신고된 내역이 있으면 은행에서 대출 안해줌. – 잔금일보다 하루 먼저 전입신고가 가능한지, 집주인과의 협의가 가능할 시 계약을 진행한다. 3-4. 계약 체결 후 임대차계약서와 계약금 영수증 받음. – 들고 주민센터로 가서 임대차신고(전세 6천만원 넘을경우 해야함) – 임대차 신고 시 임대차 계약서와 신분증 필요. – 이를 제출하면 확정일자 받을 수 있음. (확정일자 신고 따로 필요없음). – 주택 임대차 계약 신고 필증 받음. *전세계약시 확정일자와 전입신고가 중요함. 확정일자를 받으면 세입자는 대항력과 우선변제권을 받음 * 대항력 : 집주인이 바뀌어 퇴거명령 받아도 세입자는 계약기간동안 거주 가능 * 우선 변제권 : 전세로 계약한집이 경매로 넘어 갔을 때 다른 채권자보다 전세금을 받을 수 있는 권리 – 확정일자 (계약하고 들어갈 날짜 신고하는 것, 기존 세입자 있어도 가능. 대출 받으려면 확정일자 필요해서 계약후 바로 신고하면됨.) – 전입신고 (이사하고 하는 것, 기존 세입자 있으면 못함. 그래서 이사 당일에 신고, 없으면 하루 전 신고 한다.) 3-5. 이사준비 – 전세는 보통 주인이 갭투자를 해서 사는 경우가 많으니(전세금돌려막기), 이전 세입자 있을시 2시쯤한다 생각하자. 도시가스 전출, 인터넷설정 등 미리 인터넷으로 신청하자. 3-6. 등기부등본 다시 떼어보기 – 전입 신고는 다음날 효력이 발생하고, 근저당은 당일날 발생하기에 전후 확인 필수. – 잔금일날 집주인이 바뀌어버리면. (당일 임대인 변경 등기가 접수되면) 신청 사건 처리중이 명시된다. 3-7. 이사 가는 집으로 가서 망가진 부분이나 집주인과의 약속해둔 것들 합의. – 누수 결로 곰팡이 하자 방충망 페인트 이전세입자 관리비 등 3-8. 확인후 잔금지급, 영수증 받기 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 확인 예금주 실명으로 전세금 이체 (중재인한테 이체X) 3-9. 복비정산 3-10. (전입신고) 청소, 이사짐 옮기기 3-11. 전세 보험 들기. * 전세금 3억 이하면 굳이 비싼 전세보증보험 가입할 필요없음 * 전세보증보험 가입 전, 근저당 등 선순위 채권이 설정되어 있거나 집이 경매로 넘어가게 되면 전세 보증 가입조건에서 제외될 수 있음. – 전세 반환 보증 가입 안될 시 계약을 해지한다는 특약 넣음 (애초에 부동산에 전세보증보험 가입조건이 가능한 집을 보여달라해야함 아래 내용은 전세 보증보험 가입 조건 및 종류.) 종류 보증금액 SGI 서울보증 아파트 제한없음 일반주택 10억원 이하 HUG 전세보증보험 수도권 7억 이하, 기타 지역 5억원 이하 HF 수도권 5억원 이하, 기타지역 3억원 이하 – 나의 경우엔 기타지역 3억원 이하의 전세를 구할거니 HF로 선택 * 다시알아보니 HF는 대출없이 불가임. HUG로 선택해야겠다.. 4. HF 전세보증금반환보증 -임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임차인에게 보증금을 돌려줌. ① 지역별 보증한도 : 수도권 7억(지방 5억) ② 주택유형별 보증한도 보증 한도 및 주택 가격 평가 방법 주택 유형 보증한도 선순위채권 제한 아파트(도시형생활주택 포함), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 주택가격 – 선순위채권총액 선순위채권총액은 주택가격의 70%이내 단독, 다가구 주택가격 X 120% – 선순위채권총액 선순위채권총액은 주택가격 이내, 선순위근저당권설정액은 주택가격의 70%이내 * 선순위채권총액 = 선순위근저당권설정액 + 선순위임대차보증금액을 뜻합니다. ** 선순위근저당권설정액은 고객님의 대항력 및 우선변제권 취득일보다 앞서 부동산등기사항전부증명서에 등기된 근저당설정액을 뜻합니다. *** 선순위임대차보증금액은 고객님의 보증금보다 앞서 대항력 및 우선변제권을 취득한 타전입자의 보증금을 뜻합니다. 주택가격의 평가는 다음의 ① ~ ⑤와 같이 순차적으로 진행됩니다 ① KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세 ② 최초 소유권이전 등기일로부터 1년 이내 분양가액 (300세대 이상 아파트에 한함) 또는 부동산등기사항전부증명서상 1년 이내 매매 거래가액 (주거용 오피스텔에 한함) ③ 국세청 기준시가의 150% (주거용 오피스텔에 한함) ④ 해당 세대의 토지공시지가와 시가표준액을 합산한 금액의 150% (주거용 오피스텔에 한함) ⑤ 감정평가업자의 최근 1년 이내 감정평가액 (공사 비용부담으로 감정평가 실시) * 위 가격평가방법에도 불구하고 보증신청인이 본인 부담으로 감정평가 실시 및 감정평가서를 제출하는 경우 해당 감정평가액을 우선적용 가능 임차인은 공사 전세자금보증 이용자(공사 보증서 담보 은행 전세대출 이용자)로서 다음의 ① ~ ⑤을 모두 충족해야합니다 ① 민법상 성년인 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)일 것 ② 임대차보증금 7억원 이하(지방소재 가구는 5억원 이하)이고 임대차계약기간이 1년 이상인 임대차계약을 ‘20.4.1(수) 이후 체결한자 ③ 임대차보증금의 5% 이상 지급한 세대주 ④ 보증대상목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것 ⑤ 보증가입 즉시 대항력(점유 및 전입신고)과 우선변제권(확정일자 취득)을 갖출 것 임대인은 임차인의 보증금을 반환할 의무를 진 채무자로서 다음의 ① ~ ③을 모두 충족해야합니다 ① 임대인이 개인인 경우 대한민국 국민일 것 ② 임대인이 법인인 경우 공공임대주택사업자 및 외국법인이 아닐 것 ③ 임대인이 법인인 경우 다음의 각 사항을 모두 충족할 것 – 법인등기부등본상 회생 진행 중이거나, 파산,청산 절차가 진행중(종료 포함)인 법인이 아닐 것 – 홈택스 사업자등록상태조회 결과 폐업, 휴업상태가 아닐 것(또는 사업자등록증명원 제출 가능할 것) – 4대 보험료 완납증명서상 4대 보험료 미납상태가 아닐 것 (4대 보험료 완납증명서의 제출이 불가능한 경우 보증취급 불가) 필수 작성, 제출 서류 구분 필수 서류 금융기관 방문시 제출(필수) 주민등록등본, 신분증, 확정일자부 임대차계약서, 부동산등기사항전부증명서, 전입세대열람내역 금융기관 방문시 작성(필수) 전세지킴보증 신청서, 전세지킴보증 확약서, 개인정보제공동의서 금융기관 방문시 추가 제출서류 해당하는 경우 추가제출 서류 보증료율 우대가구인 경우 (전세대출 심사시 증빙한 경우 제출불요) 위 “⑨보증료율” 참고 임대인이 법인인 경우 사업자등록증(또는 사업자등록증명원), 4대 보험료 완납증명서 임차주택 가격정보가 존재하지 않고 분양가액으로 가격평가하는 경우 (300세대 이상 아파트만 해당) 분양계약서(공급계약서) 임차주택 가격정보가 존재함에도 감정평가액으로 가격평가하는 경우 (본인 비용부담만 해당) 감정평가업자의 최근 1년이내 감정평가서 본인이 주민등록번호를 변경한 적이 있는 경우 주민등록초본 묵시적 계약갱신 되었으나 계약기간이 2년이 아님을 주장하는 경우 임대차계약 갱신의향서(공사 소정양식) *금융기관에서 작성방법 안내받으신 뒤 작성 및 제출 임차주택이 단독, 다가구주택인 경우 선순위임대차보증금확인서(공사 소정양식) *금융기관에서 작성방법 안내받으신 뒤 작성 및 제출 임차주택에 타세대가 전입해 있으나 무상거주인 경우 (단독, 다가구인 경우 또는 전세대출실행(전입 포함) 전 보증신청한 경우 해당사항없음) 무상거주 사실확인서(공사 소정양식), 무상거주인용 개인정보제공동의서(공사 소정양식) *금융기관에서 작성방법 안내받으신 뒤 작성 및 제출 금융기관 방문시 추가 작성서류 해당하는 경우 추가 작성서류 임대인이 법인인 경우 채권양도계약서, 위임장 본인이 임차주택에 전세권을 설정한 경우 전세권 유지 및 이전 확약서 장애인, 의사상자, 국가유공자가구로 보증료우대를 받고자 하는 경우 개인(민감)정보제공동의서 참고 https://blog.naver.com/misomiso160/222585667229 https://blog.naver.com/godolleeds46/222517232768 인쇄
전세 월세 임대차계약서 특약사항 쓰는 방법 6가지 (임대인 입장 vs 임차인 입장)
전세 월세 임대차계약서 특약사항 쓰는 방법 6가지 (임대인 입장 vs 임차인 입장)
Categories : 부동산 마인드맵
전세 및 월세 임대차계약서 작성하실 때, 내 보증금은 잘 보호되는지에 대한 권리설정에 관한 특약사항, 계약 후 살면서 분쟁의 소지가 있을 수 있는 하자 및 원상복구 관련 특약사항, 계약 종료 및 연장 관련 특약사항에 대해 반드시 알아두셔야하는데요. 오늘은 전월세 계약시 넣어야할 특약사항에 대해 알아보겠습니다. 😉
> 전세자금대출 받는 방법
특약사항이란?
임대차 표준계약서
표준계약서를 사용하시면, 계약내용 밑에 민법과 주택임대차보호법에 대해 일반적인 조항들이 나와있습니다. 제2조~제9조 이런식으로요. 그 밑에 특약사항이라는 것은 일반적인 내용을 넘어서는 임대인과 임차인 간의 약속을 계약서 상에 표시를 해두는 것입니다. 계약서 임대인과 임차인이 서로 협의하에 넣을 수 있는 것입니다. 다만, 그 내용은 강행규정을 위반하지 않는 범위에서 넣어야 합니다.
또한 특약에서 가장 중요한 것은 이 내용을 어길 경우에는 “~~게 한다” 등의 위약규정인데요. “이 내용을 어길 경우에는 임차인은 계약을 파기할 수 있다” 또는 “이 내용을 어길 경우에는 손해배상금 얼마를 지급한다”라는 위약규정을 넣으시면 좋습니다.
임대차 계약할 때, 전세, 월세 계약하실때 계약금 반환 특약 내용
보증금을 보통 대출로 하는 경우가 많습니다. 대출을 받을 것을 전제로 하고 계약을 하는데 만약에 계약을 한 후에 대출이 나오지 않는다면 계약을 해지해야 되겠죠. 그러면 임차인 입장에서는 “제가 넣은 계약금을 돌려받고 싶어요” 할 수 있겠죠. 이때, 임차인입장에서는 이러한 특약사항을 걸면 되겠습니다.
“전세 대출이 일어나지 않을 경우에는 계약은 파기되고 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다”라고 넣어놓으시면 임차인이 유리할 수 있습니다.
임대인입장에서는 “전세대출이 일어나는 여부는 임차인의 책임이며, 전세대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인을 계약금을 포기하여야 한다”를 넣으시면, 추후 분쟁을 예방하실 수 있겠습니다.
전월세 임대차계약, 매매계약 등 하실 때 근저당 말소 조건 특약 내용
이는 임차인의 보증금을 안전하게 보호하기 위해 필요한 권리설정에 대한 장치인데요. 집의 등기부등본을 떼서 보았을 때, 선순위 근저당이 있는 경우에는 임차인의 보증금에 대한 권리가 대출 다음 순위로 밀려나는 경우가 있게 됩니다. 만약 부동산이 경매로 넘어간다면 해당 부동산 관련 대출이 선순위로 잡히기 때문에 임차인은 보증금을 보호받지 못하는 경우가 있습니다. 따라서 해당 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하시는 경우에는 다음의 특약사항을 넣을 수 있습니다.
“임대인은 임차인이 납부한 잔금을 받음과 동시에 근저당(해당 부동산 담보 대출 전체)을 말소한다” 또는 “계약일 당시에 등기부에 나와있는 그 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다” 라는 특약을 넣으시면 좋은데, 그 이유는 전입신고+확정일자를 받으시면 확정일자 받은 다음날 0시부터 효력이 발생을 하기 때문입니다. 이 다음날 효력이 발생하는 것을 이용해 잔금일 당일에 근저당을 설정하는 일부 사기꾼들이 있습니다. 이런 경우 근저당이 선순위가 되기 때문에 추후 내 보증금을 돌려받기 못할 수도 있습니다.
> 근거당 잡힌 집 전세대출하기
월세 전세 계약시 반려동물 키우는 것 금지 특약 내용
“반려동물은 키울 수 없다. 임차인이 무단으로 반려동물을 키우다가 적발될 때에는 도배 및 장판 비용으로 100만원을 지급한다” 등의 특약을 넣어두시면 어겼을 경우에 어떻게 할지가 정해집니다. 다만, 비용이 비상식적으로 큰 금액은 아니어야 합니다.
임대차 계약시 하자 발생시 수리비용 특약 내용
범위를 정해두시면 좋습니다. “보일러, 전기시설, 상하수도 등과 같은 주요 설비의 하자(노후 불량)는 임대인이 부담을 하고, 전등 전구와 같은 소모품 교체나 임차인의 고의 및 과실에 의한 파손, 임차인이 사용하면서 발생하는 부식이라던지 간단한 수리건은 임차인의 부담으로 한다”
이를 확인하기 위해서는 임차인이 입주하기 전에 마감이나 시설상태 등을 사진이나 영상으로 찍어두면 나중에 계약 만기시 비교를 하여 분쟁이 없도록 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
계약 중도 파기시 중개수수료 누가 부담할 것인지 특약 내용
“임차인의 사정으로 계약 중간에 나갈 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담한다”
계약 연장 및 종료시에 집을 보여주는 것에 대한 특약 내용
임차인이 집을 보여주어야만 임대인도 임차인에게 보증금을 부담없이 줄 수 있습니다.
“임차인은 신규 세입자/매수인이 집을 보여주는 것을 적극 협조한다”
지금까지 전세, 월세 임대차계약서 작성시 임대인과 임차인의 입장에서 넣는 특약사항에 대해 살펴보았습니다. 이 특약사항에 따라 내 전세금을 보호할 수 있는지 없는지도 달라지기 때문에 꼭 계약하시기 전에 보고 가시기 바라겠습니다.
전세계약 주의사항 및 특약사항 정리
전세계약을 할 때 주의해야 할 사항들은 결국 돈 문제로 귀결됩니다. 전세계약이 만료되고 집을 나올 때 임대인은 전세보증금을 임차인에게 모두 반환해야 하지만, 임대인의 무리한 융자, 투자로 파산을 하는 등 상환을 할 수 없는 상황이 발생할 경우 전세보증금 사고가 발생할 수 있습니다. 임차인은 전세계약 전 집을 담보로 대출된 금액을 확인하고, 등기부등본을 수시로 확인하는 등 만일의 사고를 대비하여 여러 가지 사항을 체크하셔야 합니다. 그리고 이러한 근저당, 전세대출 등 문제가 생길 수 있는 내용들은 계약서 상 특약사항으로 추가하는 것을 추천합니다.
전세계약 시 주의사항
등기부등본 수시로 체크 및 임대인과 일치하는지 확인한다. 집의 근저당 금액을 확인한다. 집의 시설물에 하자가 있는지 체크하고 기록한다. 전세자금 대출받을 수 있는 금액 미리 확인한다. 부동산 중개인의 자격 확인한다. 확정일자, 전입신고 미루지 않는다. 주변 시세보다 너무 낮을 때는 조금 더 신중하게 살펴본다. 전세보증보험 가입한다.
1. 등기부등본 확인 및 임대인과 일치하는지 확인한다.
등기부등본은 전세계약 시 수시로 체크해야 합니다. 등기부등본에는 이 집의 소유주의 신상, 집을 담보로 설정된 대출금액, 집의 소유권 변경이력 등 세부 정보를 확인할 수 있기 때문입니다. 부동산을 방문하고, 집을 알아볼 때 부동산에서 기본적으로 등기부등본을 떼어줍니다. 전세계약일에 해당 일자의 등기부등본을 확인하고, 이 집의 소유주가 임대인과 일치하는지, 주민번호, 주소 등을 비교하여 반드시 확인해야 합니다.
2. 집의 근저당 금액을 확인한다.
근저당이란 집을 담보로 대출을 받은 금액입니다. 1번에서 언급한 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 전세계약이 만료되고, 임대인에게 보증금을 그대로 상환받는 데 있어 가장 중요한 체크사항입니다. 전세계약 만료 때까지 임대인의 상환능력에 큰 변화가 없어, 순조롭게 보증금을 돌려받는 게 베스트지만, 만일에 임대인의 파산 등 상환할 수 없는 상황에 놓인다면, 집은 경매로 넘어가게 됩니다.
이때 내가 전세계약을 맺기 전 이미 집을 담보로 대출을 받아놓은 게 있다면, 임차인의 전세보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 즉, 전세보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 전문가들은 집을 담보로 대출받은 금액이, 집의 시세 대비 70%를 넘지 않는 선에서 전세계약을 맺도록 권고하고 있습니다. 70% 금액에는 임차인이 지불하는 전세보증금도 결국에 임대인 입장에서는 해당 집을 담보로 대출받은 금액과 동일하므로, 합쳐서 계산하는 것이 좋습니다.
3. 집의 시설물에 하자가 있는지 체크하고 기록한다.
전세계약 전 집을 둘러볼 때 집을 꼼꼼히 체크하고 하자가 있으면 미리 기록해 두어야 합니다. 그리고 집주인에게 잔금일 전에 수리를 요구하고, 이를 계약서 상에 명시하는 것이 좋습니다. 전세계약 잔금을 치르고 난 후에, 해당 집의 시설물이 훼손되는 경우, 이에 대한 책임은 임차인이 지게 됩니다. 그러므로, 임차인이 훼손하지 않은 시설에 대해서 책임 소재 문제로 서로 얼굴을 붉히는 일이 없도록, 전세계약 전 집을 둘러볼 때, 잔금일에 잔금 지급 전 집을 최종 확인할 때, 집의 시설물 하자를 세심하게 체크해두고, 하자는 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
4. 전세자금 대출받을 수 있는 금액 미리 확인한다.
전세계약을 대출없이 할 수 있다면 좋겠지만, 올라간 전셋값으로 대부분 대출을 받게 됩니다. 전세자금 대출 한도를 어렴풋이 계산하고, 가계약을 맺거나, 실계약을 맺은 후 융자를 받으러 금융기관에 방문하는 경우가 많은데, 내가 생각한 한도와 실제 한도가 다를 경우도 많기 때문에 반드시 가계약 전에 미리미리 금융기관 방문하여 한도를 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 만에 하나 대비하여, 전세계약 시 전세자금 대출을 받지 못할 시 전세계약을 무효화한다는 조항을 삽입해두는 것이, 괜히 전세계약 대출을 받지 못해 계약금을 돌려받지 못하는 불상사를 막을 수 있는 방법입니다.
5.부동산 중개인의 자격 확인한다.
부동산 중개인은 자격이 있다면 전세보증금 반환 사고 발생 시 일부분 보전받을 수 있는 보험을 가지고 있습니다. 그러므로 부동산을 선택할 때 이 부동산이 정상적으로 자격을 갖춘 부동산인지, 구청 등에서 확인해야 합니다. 그리고 부동산 내 자격증을 열람하여 중개인과 동일인물인지 등을 확인하는 것이 좋습니다.
6. 확정일자, 전입신고 미루지 않는다.
확정일자는 전세계약일 , 전입신고는 잔금일에 할 수 있습니다. 이것을 해야 하는 이유는, 임대인이 전세보증금 상환을 하지 못하는 경우가 발생하면, 이 집의 경매대금의 우선순위를 확보하기 위해서입니다. 집에 근저당이 설정되어 있지 않은 상태에서 계약을 했지만, 계약 후 임차인이 확정일자, 전입신고를 하기 전에 임대인이 대출을 받는다면, 상환 우선순위에서 대출이 선순위가 됩니다. 그러므로, 확정일자, 전입신고는 미루지 않고 바로바로 잔금일까지 처리해주는 것이 좋습니다.
7. 주변 시세보다 너무 낮을 때는 조금 더 신중하게 살펴본다.
주변시세보다 터무니없이 낮은 가격대의 매물은 반드시 좀 더 신중하게 확인해야 합니다. 낮은 데는 낮은 이유가 있기 마련입니다. 이 집의 근저당이 과다하게 설정되어 있는 것은 아닌지, 임대인과 실소유주가 동일한지, 시세보다 낮은 이유가 무엇인지 검토한 후 계약을 진행해야 합니다.
8. 전세보증보험 가입한다.
전세보증보험에 가입해두면 전세보증금을 집주인에게 돌려받지 못하더라도, HUG 등 공공기관에서 이를 대신 상환해줍니다. 그러므로 안전하지요. 하지만, 보험금을 납부해야 하기 때문에 무조건 가입하는 것은 아깝고, 혹시 모를 문제가 발생한 소지가 있는 것으로 판단되는 경우에는 가입해주는 것도 좋습니다.
전세계약 특약사항
전세계약서 작성 시 도움이 될만한 특약 문구를 넣어두면 여러모로 좋습니다.
근저당 관련 잔금일까지 현 상태의 등기부등본을 유지한다. 전세계약 만료 시까지 집을 담보로 대출을 받지 않는다.
전세자금 대출 관련 전세자금 대출을 받을 수 있도록 임대인은 적극 협조한다. 전세자금 대출을 받지 못하는 경우 이 전세계약은 무효화하며, 전세보증금은 임차인에게 전액 반환한다.
하자보수 관련 (하자 부분)을 집주인은 잔금일 이전까지 수리해준다. 집의 자연마모로 발생한 시설물 손실은 임차인이 책임지지 않는다.
지금까지 전세계약 시 주의해야 할 사항과 도움이 될만한 특약사항을 알아봤습니다. 전세계약 사고 방지와 전세계약 만료 시 전세보증금 전액을 상환받을 수 있도록 임차인은 꼼꼼히 관련 사항들을 체크해서 소중한 돈을 지킬 수 있도록 준비해야 합니다.
전입신고날 근저당 건 집주인…’이 특약’ 한 줄이면 안 당한다
[금융SOS]회사원 A씨(29)는 지난해 말 서울 관악구의 한 신축 빌라에 전세보증금 2억3000만원을 주고 입주하기로 계약했다. 하지만 잔금을 치르고 입주한 뒤인 지난 2월, 은행에서 청천벽력 같은 얘기를 들었다. 빌라가 경매에 넘어갔다는 것이다. 집을 소유한 임대사업자 대표가 회사를 부도처리를 하고 잠적한 것이다.
[금융SOS]A씨가 뒤늦게 빌라의 등기를 떼보니 전세계약을 맺은 당일에 임대인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받은 것으로 드러났다. 심지어 같은 건물의 또 다른 빌라의 매매가격을 알아보니 전세금과 큰 차이가 없는 2억5000만원 선이었다. 이른바 ‘깡통 전세’였다.
문제는 A씨가 입주 다음 날에 동사무소에 들러 전입신고를 하고 확정일자를 받았다는 점이다. 공인중개사는 “확정일자가 늦어 우선변제권과 대항력이 뒷순위로 밀린 탓에 전세금을 모두 돌려받기 힘들 수 있다”고 말했다. A씨는 “그동안 모아놨던 돈을 모두 전세금에 쏟아부었는데, 전 재산을 날리게 될 것 같아서 두렵다”고 토로했다.
A씨처럼 ‘깡통 전세’에 입주한 뒤 전세보증금을 돌려받지 못하는 등 각종 전세 사기 피해자가 늘어나고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 접수된 전세반환보증 사고는 총 2799건으로, 사고 총액은 5790억원에 달했다. 1년 전보다 391건이 늘었고, 피해 금액도 1108억원이 증가했다.
“전세가, 매매가 70~80% 넘지 말아야”
전세 사기를 예방하는 첫 번째 방법은 임대차 계약 전후로 등기부 등본을 꼼꼼하게 살피는 것이다. 등기사항 증명서에 집을 소유한 사람의 이름과 전세계약을 하러 나온 사람이 동일인인지를 확인하는 것이 시작이다. 만약 전세계약을 하러 나온 사람이 부동산 소유주의 대리인일 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고 인감도장이 날인됐는지 살펴봐야 한다.
특히 전세계약 하려는 집이 ‘깡통전세’ 매물인지 주의를 기울여야 한다. ‘깡통전세’는 전셋값이 매매 가격보다 높거나 비슷한 수준의 매물을 말한다. 향후 매물의 가격이 전셋값보다 낮아지면 돈이 부족한 임대인이 집을 팔아도 전세금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 커서다. 임대인이 해당 주택을 담보로 받은 대출금과 전세금을 합친 액수가 매매가와 비슷해도 주의해야 한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전셋값과 해당 부동산을 담보로 받은 대출금이 매매가의 70~80%를 넘게 되면 ‘깡통전세’로 의심할 수 있는 만큼 임대차 계약할지를 다시 생각해봐야 한다”고 조언했다.
임대인의 세금 체납 여부 확인도 중요하다. 해당 부동산에 부과된 재산세나 상속세, 증여세, 종부세 등은 전세보증금보다 우선 환수할 수 있다. 부동산을 압류해 경매로 넘겨 환수한 돈을 조세 당국이 세입자보다 먼저 가져간다는 뜻이다. 임대차 계약 전 국세청 ‘미납국세 열람제도’를 통해 임대인의 미납국세를 미리 확인하거나 임대인에게 세급납부증명서 등을 요구해야 한다.
전입신고는 다음날부터 효력…특약 적극 활용해야
부동산의 근저당권이 전입신고와 같은 날에 진행되면 대항력을 인정받지 못한다는 것도 주의해야 한다. 대항력은 집의 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리다. 임차인의 대항력은 주택을 점유하고 동사무소에 전입 신고한 다음 날부터 생긴다. 부동산을 담보로 대출을 빌리는 근저당권설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생한다.
문제는 임대인이 전세계약을 맺은 당일에 해당 매물을 담보로 대출을 받은 뒤 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 임차인이 전세금을 모두 돌려받지 못할 수 있다. 전입신고와 근저당권 설정을 같은 날에 했더라도, 근저당권이 전입신고에 따른 대항력보다 선순위인 만큼 경매 등으로 회수한 돈을 대출 기관이 먼저 가져가기 때문이다.
이런 일을 피하려면 전세계약서의 특약을 적극적으로 활용해야 한다. 계약서의 특약에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는 특약사항을 기재하면 이러한 피해를 줄일 수 있다.
또한 이러한 특약을 포함한 계약서를 작성한 뒤 동사무소에서 확정일자를 받고, 해당 주택에 거주자가 없으면 잔금을 치르기 전 미리 전입신고를 해 우선변제권(전셋집이 경매로 넘어갈 경우 우선해 돈을 돌려받을 수 있는 권리)을 빠르게 확보하고 대항력이 생기도록 해야 한다.
전세금 돌려줄 테니 전입신고 말소? …“그건 집주인 사정”
임대인이 전세금 반환을 위한 대출을 받아야 한다며 세입자에게 전입신고 말소를 요구하는 경우도 있다. 임대인이 “주택을 담보로 은행에서 대출받아 전세금을 돌려주려는데 은행 측에서 세입자가 없어야 한다고 요구한다”며 전입신고 말소를 요구하는 것이다.
하지만 전세금을 돌려받기 전에 전입신고를 말소하는 것은 위험한 만큼 피하는 것이 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 전입신고를 말소한 뒤 임대인의 채무 관계로 인해 부동산이 경매에 넘어갈 경우 대항력과 우선변제권의 순위가 낮아져 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다.
법무법인 법도의 엄정숙 변호사는 “전세금을 돌려줄 수 없어서 은행 대출을 받아야 하는 것은 온전히 집주인의 사정”이라며 “집주인이 대출을 못 받아서 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하면 전세금반환소송 제기해 돌려받을 수 있고, 승소하면 소송 비용까지 임대인으로부터 받을 수 있다”고 말했다.
전세계약시 특약사항문의입니다~~~~
안녕하세요. 김은지 공인중개사입니다.
전세계약시 계약서를 꼼꼼하게 작성 확인 해야 하는데요 !
추후에 집주인과 세입자 사이의 분쟁의 소지가 있는 사항들을 세세히 넣어 작성 하시는것이 중요 합니다
세세한 부분까지 따져 넣는것이 당시에는 민망할 수 있으나 분쟁을 막을 수 있는 분명한 방법 이므로
전세집 못질 가능여부 에 대해 특약을 넣으시길 추천드립니다
공사나 못질의 경우 집주인의 허락이 꼭 필요하기때문에
미리 전세 계약시 못질 가능여부를 특약 사항에 명시 하시면 추후 계약 종료시에 집주인과 분쟁이 없을것이라 생각이 됩니다.
초보자를 위한 전세계약 특약사항 정리!
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전세계약시 특약사항을 꼭 추가하세요!
안녕하세요. 호랑이 아저씨 입니다. 오늘은 전세계약 특약사항에 대해서 알아보는 시간을 가져보려고 합니다. 해당 정보는 부동산 초보자 분들인 부린이 분들에게 조금이나마 도움을 드리고자 작성되었습니다. 읽어보시고 도움 되시면 공감 하나 부탁 드립니다.
※특약사항은 무엇인가?
임대차 계약서에 추가해야 하는 특약사항
전세계약 진행 시 정리하는 특별한약정사항을 의미합니다. 쉽게 이야기 해서 전세계약서 상에 추가로 적용하는 약정사항 정리라고 보시면 될 것 같습니다. 내용이 정해져 있는 것은 아닙니다. 임대인, 임차인이 계약 진행 시 서로에게 손해를 보지 않도록 추가로 작성되는 계약내용이라고 보시면 됩니다.
오늘 이곳에서는 여러분들의 소중한 전세자금과 관련된 특약사항에 대해서만 이야기를 할 예정입니다.
# 특약사항을 넣어야 하는 이유?
입대인들의 갑질 특약
특약사항을 넣어야 하는 이유는 너무 당연합니다. 손해를 보지 않기 위해서 입니다. 전세계약서를 꼼꼼히 작성하더라도 임차인 입장에서는 손해를 볼 수 있는 부분이 너무 많기 때문입니다. 요즘에는 임대인의 경우에도 특약사항을 사용해서 갑질을 하고 있어서 사회 이슈가 되는 경우도 발생되고 있습니다.
예를 들면 전세자금대출이 나오지 않아서 계약을 파기 하는 경우 특약사항에 계약금을 모두 돌려줍니다. 라고 되어 있으면 계약금을 돌려 받는 과정이 굉장히 수월해 집니다. 하지만 이런 내용이 특약사항에 없으면 어떻게 될까요? 골치 아파지게 되겠지요?
# 어떤 특약사항을 넣어야 할까?
저는 아주 기본적이면서 중요한 특약사항 3개 에 대해서만 정리를 할 예정입니다. 나중에 여러분들이 전세계약 진행 하실 때는 좀더 상세한 내용을 찾아 보시는 것을 권장 드립니다. 여기서는 아주 기본적인것들만 다룰 예정입니다.
전세자금대출!
1. 전세대출자금이 나오지 않아서 계약을 파기하는 경우 계약금을 100% 돌려준다
전세자금대출의 경우 신용등급에 따라서 나오는 비율이 다르고 경우에 따라서는 나오지 않을 수 있습니다. 위 1번의 경우 전세자금대출이 나오지 않는 경우 가계약으로 걸어놓은 계약금을 모두 돌려받는 내용입니다. 참고로 계약금의 경우 통상 10% 정도 됩니다.
근저당설정
2. 잔금 치루는 날 근저당말소를 진행한다
여러분 근저당은 은행대출을 의미합니다. 집 구매 시 대출을 통해 집을 구매한 경우가 많기 때문에 근저당 설정이 되어 있는 집이 많습니다. 근저당의 경우 집주인이 이자를 밀리게 되는 경우 경매로 넘어가게 되는데요. 이렇게 되면 우리의 소중한 전세자금이 보호를 받지 못하게 될 수 있습니다.
가장 좋은 방법은 근저당이 말소된 집으로 들어가는 거겠지요? 해당 특약사항은 집주인의 사정에 따라서 되는 경우도 있고 안되는 경우도 있으니 참고해주세요.
출처 – 정책뉴스
3. 이사 후 전입신고와 확정일자 받기전에는 해당 집을 담보로 대출을 받지 않는다.
굉장히 중요합니다. 근저당 설정 되기 전에 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이라는 것이 생깁니다. 그렇게 되면 집이 경매에 넘어가더라도 여러분들의 전세자금을 보호 받을 수 있게 됩니다.
초보 부린이 분들은 계약 시 특약사항에 대해서 꼭 이야기 하시기를 바랍니다. 이런 부분을 그냥 넘어가게 되면 손해는 온전히 여러분들의 몫이 됩니다.
이사 시 <장기수선충당금> 돌려 받으세요!
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[집피지기]”1년만 살고 나가라고?”…전세계약 ‘특약’ 유효하나
[서울=뉴시스] 손정빈 기자 = 아마 할리우드에도 이런 콤비는 없을 것이다. 젊은 시절에 영화 한 편을 함께 찍은 게 인연이 돼 친구가 됐고, 그 이후 20여년 간 같은 영화에 나온 적이 단 한 차례도 없는데도 가장 친한 친구로 긴 세월을 보냈다. 같은 동네에 살고, 같이 사업을 하고, 이런 저런 영화인들과 같이 어울린다. 그러다가 마침내 이 슈퍼스타 콤비는 23년만에 한 영화에서 만났다. 그리고 이 영화의 성공을 위해 온갖 홍보 일정을 같이 다니고 있다. 이제 이들은 우스개소리로 ‘부부’로 불린다. 영화 ‘헌트’로 관객을 만나는 배우 정우성(49)과 이정재(50)다.두 사람에게 ‘헌트’는 각별한 의미가 있다. 두 사람이 주연을 맡았고, 이정재의 연출 데뷔작이기도 하면서 동시에 두 사람이 함께 제작한 작품이다. 아무리 영화가 수많은 사람이 참여하는 공동작업이라고 해도 ‘헌트’가 이 콤비의 작품이라는 건 분명하다. 20대 청춘스타였던 두 배우가 40대 후반 50대가 돼서도 여전히 과거 못지 않은 인기를 누리며 영화를 만들 수 있다는 것 자체로도 한국영화계에 주는 의미가 남다르다. 최근 만난 정우성은 ‘헌트’에 대해 이렇게 말했다.
“우리끼리 재밌게 하자고 혹은 우리가 멋있게 나오려고 찍은 영화가 아니에요. 이 영화를 성공시키기 위해서 그리고 이 영화의 의미를 퇴색하지 않으려고 치열하게 했어요. 열심히 해도 될까 말까 한 게 이 판이잖아요. 우리가 생각했던 기준점을 넘겼다는 만족감은 분명히 있어요.” 그러면서 정우성은 “우리가 23년만에 한 영화에 나온다는 것에 절대 도취되고 싶지 않았다”고 말했다.
정우성과 이정재의 행보가 흥미로운 건 두 사람이 정말 모든 걸 함께하고 있다는 점이다. 심지어 배우 활동과 영화 제작 작업을 넘어 감독이 된 것까지 말이다. 정우성은 젊은 시절부터 연출에 대한 욕심을 수차례 드러냈다. 다만 이정재는 그런 적이 없었다. 그도 앞선 인터뷰에서 “‘헌트’ 이전에 단 한 번도 연출에 관해 생각해본 적이 없었다”고 했다. 그런데 결국 이정재 역시 연출을 하게 됐다. 이제 이들은 똑같이 배우 겸 감독이다. 두 사람이 특별한 관계라고 하지 않을 수 없는 대목이다.
“제가 영화 ‘보호자’ 연출하고 있을 때, 촬영 끝나고 집에서 정재씨를 만나면 항상 ‘그러다 죽는 거 아니냐’고 했어요. 그땐 본인이 연출을 할 거라는 생각은 전혀 안 했던 시기였죠. 그러다가 어느 날 ‘헌트’를 자기가 직접 연출하는 거 어떻게 생각하냐고 묻더라고요. 제가 하라, 하지 말라 할 순 없는 일이죠. 그냥 웃겼어요. 저한테 죽는 거 아니냐던 정재씨가 이 지옥의 문을 열고 들어오고 있었으니까요.”
이미 많이 알려진 것처럼 정우성은 이정재의 출연 제안을 네 차례 거절했다. 다른 이유가 있었던 건 아니었다. 이정재가 데뷔작으로 너무 큰 부담을 떠안지 않기를 바랐기 때문이었다. 이정재가 연출을 한다는 것만으로도 이미 매우 큰 리스크가 있는데, 거기다가 자신까지 참여하게 되면 업계나 관객의 눈높이가 지나치게 올라가게 되는 걸 걱정했다. 친구가 그 무거운 짐을 짊어지고 가는 걸 원치 않았다. 하지만 두 사람은 결국 또 같이 하게 됐다. 정우성은 “일이 그렇게 가더라”고 했다. “정재씨가 원하는 배우를 섭외하는 게 쉽지 않았고, 그렇다면 내가 해야 한다는 걸 알았다”는 것이다.
“그땐 계란 두 개를 한 바구니에 담아야 할 때라고 생각했어요. 터지더라도 가는 거였죠. 흥행은 누구도 알 수 없으니까, 최소한 욕 먹지 않을 정도의 만듦새로 해보자고 했어요. 이 얘기를 했던 날 많이 취했어요.”
정우성은 자신이 해봤기 때문에 연출도 해야 하고 연기도 함께해야 하는 이정재의 고충을 잘 알았다. 올해 개봉할 예정인 영화 ‘보호자’에서 정우성 역시 연출과 연기를 같이 했다. 정우성은 그저 이정재 옆에 있어주려고 했다고 말했다. “직접 위로하지 않더라도 우리 사이에 형성된 공기와 분위기만으로 서로 위로하고, 위로받는다는 걸 충분히 느낄 거라고 생각했다”고 했다. “두 가지 일을 동시에 하다보면 감정적으로 힘들어질 때가 있어요. 그럴 때 정재씨가 그 부담감을 온전히 다 짊어지길 잘 견뎌내길 바랐어요. 지금껏 배우 생활한 시간이 있으니까, 역시 잘해내더라고요.”
‘헌트’는 약 200억원이 투입된 대작이다. 주연 배우로서 흥행에 대한 부담이 없을 순 없다. 정우성은 “어떤 작품이든 다 있는 것 아니냐”고 했다. “흥행은 운명이죠. 부담만으로는 해결이 안 되는 영역이에요.”
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