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집주인 실거주 통보 문자 예시(+내용증명 양식) – 우리집 변호사
전세계약갱신청구권 행사와 마찬가지로 계약갱신청구권 거부 역시 일정한 기간 내에 행사되어야 합니다. 따라서 집주인은 일정 기간 내에 세입자에게 실 …
Source: www.mylawstory.com
Date Published: 8/16/2022
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전세만기통보 시점과 방법은? (만료 2개월 전 필수)
전세계약을 체결한 후 전세기간이 끝나갈 때 쯤에는 집주인이나 … 전세만기통보 방법 … 통화나 문자, 카톡으로 해지통보를 할 수 있습니다.
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 2/1/2022
View: 1526
전세만기 통보 문자 – 뽐뿌:부동산포럼
전세만기가 3개월 남아서 전세계약 만기 통보를 하려고 합니다. 다행히 법인 세입자라 갱신청구권은 가지고 있지 않습니다.
Source: m.ppomppu.co.kr
Date Published: 6/10/2021
View: 5812
““세입자 퇴거 통보, 문자와 전화 무엇이 낫나요?”…법 때문에 더 …
저희 집 임차인이 6년째 거주하고 있는데 전세 시세보다 3억원이나 낮은 상황입니다. 이번에 합의해서 보증금 3000만원만 올리기로 했습니다.
Source: news.heraldcorp.com
Date Published: 7/8/2022
View: 6661
부동산: 세입자분한테 문자보낼건데 이거죰 봐주라 – Blind
전세만료 6개월전이라 문자보내놓으려고 하거든.안녕하세요. … 만기 6개월, 180일전인날 딱 맞춰서 통보해야대? 전세만기 2021.10.17까지임
Source: www.teamblind.com
Date Published: 10/7/2021
View: 5721
전세 만기통보는 언제까지 해야 하나? – 미래신문
주택임대차보호법에서 전세 만기 통보는 임차인(세입자)는 만기 2개월 … 보통 3개월 전에 문자와 통화로 근거를 남기면서 서로 전세 만기 통보를 …
Source: www.gimpo.com
Date Published: 1/7/2022
View: 912
“2년 더 살겠다” 세입자 문자통보…울화통 터지는 집주인들
서울 흑석동에 아파트를 가지고 있는 성 모(59) 씨는 지난달 초 집을 팔기 위해 부동산 중개업소에 매물로 내놨다. 오는 10월 전세계약이 만료되는 세입자 …
Source: www.joongang.co.kr
Date Published: 10/6/2022
View: 4565
전세 계약 만료 통보 시기 – 인폼
먼저 전세 계약 만료 통보 시기는 최소 한 달 전이면 됩니다. 한 달 전에 문자로 해도 되고 전화로 해도 되는데 전화로 할 때는 반드시 녹음해서 증거 …
Source: inform.ppabbp.kr
Date Published: 2/20/2022
View: 7131
전세 보증금 돌려받기 요령(원만하게 깐깐하게)
제가 이번에 전세만기 연장하지 않게 되어서 미리 전화 드렸습니다. 네, 그 동안 감사했습니다. ◇ 반드시 임대차 해지 통보를 임대인에게 문자메시지 …
Source: gogo1212.tistory.com
Date Published: 12/26/2021
View: 8408
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주제에 대한 기사 평가 전세 만기 통보 문자
- Author: 서민갑부 ,정지영 아임해피
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- Date Published: 2019. 9. 27.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=gMToATccib4
집주인 실거주 통보 문자 예시(+내용증명 양식)
그런데, 만약 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면서 1년만 계약기간을 연장하겠다고 말한 경우를 가정해보겠습니다.
이 때 만약 집주인 실거주 통보가 없어서 세입자의 갱신 요구에 따라 갱신이 되었다면, 아무리 세입자가 2년이 아니라 1년만 계약기간을 연장한다고 말했더라도 주택임대차보호법 제10조에 따라 세입자에게 불리한 약정(1년만 연장한다는 합의)은 효력이 없으므로 세입자가 중간에 마음이 바뀌어 추가로 1년 더 연장해서 총 2년 동안 계약기간을 연장하겠다고 다시 말한다면, 세입자의 뜻에 따라 총 2년 동안 연장되게 됩니다.
그런데, 만약 집주인 실거주 통보를 해서 세입자의 갱신요구를 거절하였다면, 집주인은 세입자가 처음에 연장하겠다고 말한 1년만 실거주하고, 그 이후에는 더 이상 실거주 하지 않아도 될까요?
일단 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항은 “갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간”이라고 표현하고 있으므로 세입자가 처음에 연장하겠다고 말한 기간 1년 동안만 실거주하면 될 것으로 보입니다.
하지만, 주택임대차보호법이 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 보고 있고(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항), 손해배상 계산시 환산월차임 차액 2년분을 제안(주택임대차보호법 제6조의 3 제6항 제2호)하고 있으므로 보수적으로 보면, 세입자를 보호하는 주택임대차보호법의 취지상 세입자가 요구한 기간과는 관계 없이 집주인은 2년 동안 실거주해야 할 것으로 보입니다.
따라서 세입자가 말한 1년은 당연히 실거주 해야 하고, 나머지 1년을 실거주하지 않는 경우에 손해배상 책임이 있는지 여부는 다툼의 여지가 있다고 보입니다(다만, 다툼 없이 안전한 길은 2년을 실거주하는 것입니다)
전세만기통보 시점과 방법은? (만료 2개월 전 필수)
전세계약을 체결한 후 전세기간이 끝나갈 때 쯤에는 집주인이나 세입자 모두 전세기간을 연장할 것인지에 대해 고민하게 됩니다.
집주인 입장에서는 그 사이 전세가격이 올랐으니 기존 전세가 대비 높은 가격에 새로운 새입자를 구하고 싶어할 수도 있고, 전세가 차이가 없는 경우에는 부동산 중개수수료가 부담스러우니 그냥 기존 세입자와 계약을 연장하고 싶을 수도 있습니다.
세입자 입장에서도 전세기간을 연장할 수도 있고, 다른 집으로 이사를 위해 연장을 하지 않을 수도 있습니다.
그러나 주의하실 점은 보통 2년이라는 전세기간을 계약서에 명시해놓았다 하더라도, 당연히 그 기간에 전세계약이 종료되지 않는다는 점입니다.
만약, 집주인과 세입자가 전세기간 만료가 다가옴에도 아무런 조치도 취하지 않는다면, 그 전세계약은 자동으로 연장이 되게 됩니다.
아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
전세만기 통보 문자
안녕하세요.
전세만기가 3개월 남아서 전세계약 만기 통보를 하려고 합니다.
다행히 법인 세입자라 갱신청구권은 가지고 있지 않습니다.
어떻게 보내야 세입자 기분나쁘지 않게 할지 고민인데,
혹시 문자 보내셨거나 받으신분 있으면 내용 공유 부탁드려도 될까요?
감사합니다.
“세입자 퇴거 통보, 문자와 전화 무엇이 낫나요?”…법 때문에 더 각박해진 임대차시장 [부동산360]
집주인, “모든 의사소통 추후 분쟁시 증거로 쓰게 기록해야”
세입자, “이렇게까지 안 해도 나갈건데…집없어 서러워”
공인중개사, “우리도 중간서 욕받이…임대차3법 모두 패자”
[헤럴드경제DB] [헤럴드경제=이민경 기자] “저희 집 임차인이 6년째 거주하고 있는데 전세 시세보다 3억원이나 낮은 상황입니다. 이번에 합의해서 보증금 3000만원만 올리기로 했습니다. 그런데 워낙 기존 보증금 자체가 적다 보니 이만큼만 올려도 인상폭이 5%가 넘습니다. 혹시라도 구청에서 5% 넘게 올렸다고 단속이 나올까 무서운데 계약서를 어떻게 써야 탈이 없을까요. 임대인과 임차인이 동일하니 전월세상한제 적용받을것 같아서요.”(임대인 A씨)전월세상한제를 비롯한 임대차3법 영향으로 주택계약의 모든 부분을 문서, 기록으로 철저하게 남겨야 한다는 강박이 심해지고 있다. 부동산 온라인 커뮤니티에는 ‘계약서를 어떻게 써야 할까요’ ‘세입자에게 보낼 퇴거 알림문자 문구 좀 고민해주세요’ 등의 글이 다수 올라오는 상황이다.
A씨의 사례처럼 임대인과 임차인이 보증금 인상폭에 대해 합의했는데도 전월세 인상폭을 최대 5%로 제한하는 전월세상한제에 걸릴까 마음을 졸이는 일이 빈번하게 목격된다. A씨는 “계약갱신권을 쓰지 않고 새롭게 계약서를 쓰자니 그러면 임차인에게 새로운 계약갱신권이 생겨 또다시 4년이 묶이는 문제가 생긴다”고 고민했다.
세입자를 퇴거시키고 집주인이 직접 들어가 살려고 할 때 통보 수단으로 ‘전화’와 ‘문자’ 중 무엇이 더 좋으냐는 질문도 단골이다. 문자로 남기면 대답을 안 할 수도 있고, 올 때까지 기다려야 하니 전화가 낫다는 의견이 있고, 반대로 문자는 기록으로 남겨서 추후 분쟁 발생 시 증거로 사용할 수 있다고 권하는 쪽도 있다. 문자 내용에 출퇴근거리 단축, 아이 학교 문제 등 집주인이 실거주할 수밖에 없는 이유를 포함하면 세입자가 순순히 응한다는 ‘꿀팁’도 전수되고 있다.
최근 집주인으로부터 퇴거 통보 문자를 받은 세입자 B씨는 “2년 동안 전세 시세가 많이 올라서 저렴한 가격에 들어온 저한테 분명 나가라고 할 줄 알았다”면서 “집주인이 보낸 문자를 보니 본인의 집과 직장 출퇴근거리가 멀어서 힘들다거나 개인적인 시시콜콜한 이야기를 잔뜩 쓴 걸 보고 이렇게까지 해야 하나 싶어 ‘웃픈(웃기고 슬픈)’ 생각도 잠시 들었다”고 전했다.
세입자가 이사 갈 집을 구했는데 만기날짜와 3개월가량이 벌어지는 경우 새로 계약서를 쓰는 방안에 대해서도 의견이 분분하다. 3개월 더 월세를 받으면 그만이지만 묵시적 연장이 될 수 있다는 우려에서다.
이에 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 고액 월세계약서를 작성하라는 팁이 돌아다닌다. 예컨대 해당 주택의 월세 시세가 100만원이라면 ‘월세 200만원, 초기 3개월만 100만원 면제’라는 일종의 안전장치 문구를 넣어 새 계약서를 쓰라는 것이다. 뿐만 아니라 ‘3개월 뒤부터 1일 경과 시마다 위약벌 금액을 물어야 한다’는 문구까지 포함하면 걱정 없을 것이라는 각박한 조언이 넘쳐난다.
관악구의 C공인 대표는 “워낙 세상이 삭막해지다보 니 세입자분 중에 감정이 상하는 경우도 많이 봤다”며 “한 분은 서러워서 살겠냐며 대출 끌어모아서 결국 그 동네 집을 사더라”고 밝혔다. 또 “집주인들은 내 집, 내 재산 갖고 있는데 세입자 눈치, 정부 눈치까지 봐야 해 힘들어한다”면서 “저희도 중간에서 욕 먹기도 하고, 따지고 보면 임대차3법으로 인한 위너(winner)는 아무도 없는 듯싶다”고 덧붙였다.
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전세 만기통보는 언제까지 해야 하나?
김영신 자이단지내 공인중개사 대표
현재 전국적으로 주택가격이 상승하여 내 집 마련이 어려워졌다. 그래서 많은 이들이 전세나 월세를 통해 주거를 하고 있는 경우가 현실이다. 전월세 만기 시 세입자의 경우에는 이집에서 계속 살 것 인지, 이사 갈지를 결정하여 집주인에게 알려주고 집주인도 마찬가지로 현 세입자에게 계속 임대할 것인지 아닌지를 통지하여야 전월세로 인한 다툼이 예방된다.
주택임대차보호법에서 전세 만기 통보는 임차인(세입자)는 만기 2개월 이전에는 통보해야하고 임대인(집주인)은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 그 의사를 밝혀야한다고 나와 있다. 만약 임대인과 임차인이 서로 의사를 밝히지 않는 경우에는 자동 계약 연장(묵시적 갱신)으로 보아 계약 내용의 변경 없이 기간연장을 한 것으로 본다.
묵시적 갱신의 경우 계약서를 재작성하거나 확정일자를 받을 필요가 없으나 대부분의 경우 임대인은 임대보증금 증액이나 갱신청구권행사 여부를 명확히 하기 위해 계약서 작성을 요구한다. 이 때 임차인은 보증금 증액금액 대하여는 확정일자를 받아야 한다.
주택임대차보호법에는 2개월(법상 1개월인 경우도 있음)이라고 되어 있지만 집주인과 세입자의 관계상 서로 준비할 시간을 주기 위해서 보통 3개월 전에 문자와 통화로 근거를 남기면서 서로 전세 만기 통보를 해주는 것이 좋다. 즉 임대인과 임차인 서로가 배려하는 소통이 중요하다.
김영신 (자이단지내 공인중개사 대표) [email protected]
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“2년 더 살겠다” 세입자 문자통보…울화통 터지는 집주인들
세종시에 아파트를 보유하고 있는 1주택자 한 모(46) 씨는 난감한 상황에 부닥쳤다. 한 씨는 지난달 1일 세입자에게 전세계약을 갱신하지 않겠다고 알리고 지난달 29일 매매 계약을 체결했다. 잔금은 전세 계약이 끝나는 다음 달 9일로 정했고, 실거주할 계획인 매수자는 현재 사는 집을 잔금 지급 날짜에 맞춰서 팔았다.
그런데 지난 2일 세입자가 “임대차법 시행으로 나에게 계약갱신요구권이 생겼다. 2년 더 살겠다”고 한 씨에게 연락했다. 한 씨는 “새 집주인이 실거주하는 경우는 계약갱신요구권이 받아들여지지 않는다고 설명해도 막무가내다. ‘날 내보내고 싶으면 손해배상을 하던지 명도 소송을 하라’고 한다”고 말했다.
세입자가 ‘버티기’를 하면 한 씨의 손해는 크다. 명도 소송을 해도 실제로 세입자를 내보내기까지 6개월은 걸린다. 이의 제기나 송달 문제 같은 변수가 생기면 1년이 넘게 걸리기도 한다. 매수자 입장에선 그 기간 살 곳이 없다. 계약을 파기하려면 한 씨는 계약금만큼 배상금을 물어줘야 한다. 한 씨는 “자칫 집도 못 팔고 계약금(9000만원)에 해당하는 배상금만 날릴 판”이라며 “세입자가 이런 상황을 노리고 금전을 요구하는 것 같다”고 말했다.
서울 흑석동에 아파트를 가지고 있는 성 모(59) 씨는 지난달 초 집을 팔기 위해 부동산 중개업소에 매물로 내놨다. 오는 10월 전세계약이 만료되는 세입자에게는 지난 6월에 미리 “은퇴 후 귀촌할 계획이라 집을 팔 것”이라고 얘기했다. 그런데 지난 3일 중개업소 소장에게 연락이 왔다.
세입자가 집을 보여주지 않아서 매매 중개를 진행할 수가 없다는 것이다. 성씨는 “세입자가 ‘임대차법 시행된 거 알 거다. 2년 더 살겠다’는 문자만 남기고는 전화도 받지 않는다”며 “주인이 바뀌어도 계약갱신요구권을 쓰면 되는데 연락도 안 되고 집도 보여주지 않으니 어찌해야 할지 모르겠다”고 말했다.
집주인 vs 세입자, 총성 없는 전쟁터로
전‧월세 시장이 집주인과 세입자 간 전쟁터로 변하고 있다. 지난달 31일 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권(2+2년)과 전‧월세 상한제(5%)가 도입되면서다. 국회 법제사법위원회에 관련 법안이 상정되고 본회의를 통과한 뒤 시행까지 걸린 시간은 이틀에 불과했다.
‘진격의 속전속결 입법’으로 인해 충분한 논의나 정보 공개가 이뤄지지 않은 탓에 현장의 혼란이 커지고 있다. 총성만 울리지 않을 뿐 집주인과 세입자의 분쟁과 갈등은 수위를 높여가고 있다.
강화된 세입자 권리에 맞서기 위해 집주인은 전세대출 동의 거부, 엄격한 원상복구 의무 요구, 세입자 면접 등 규제 틈새를 찾아 나섰다. 임대차법을 악용하는 세입자도 속속 등장하고 있다. 익명을 요구한 흑석동 중개업소 관계자는 “집주인이 들어온다는 데도 억지를 부리며 버티기를 하거나 팔려고 내놨다는데 집을 보여주지 않는 식”이라며 “집주인에게 이사비라도 받아보겠다는 심보”라고 말했다.
임대차법 시행 전에 재계약했지만, 법대로 전세보증금을 낮춰서 다시 계약하기도 한다. 계약만료일이 법 시행 이후라면 올린 전셋값을 조정할 수 있어서다. 예컨대 계약만료가 다음 달인데 지난달 5억원인 전셋값을 1억원(20%) 올리는 재계약을 맺었다면 세입자는 계약갱신요구권을 지난달 재계약에 적용해 전셋값 인상분을 2500만원(5%)으로 낮출 수 있다.
모든 세입자가 웃을 수 있는 건 아니다. 희비가 엇갈린다. 계약 만료가 9월 이후인 세입자는 표정 관리 중이다. 이들을 제외한 신규 세입자는 그야말로 제대로 한 방 맞은 상황이다. 전셋값이 오른 데다 전세물건이 귀해져서다. 서울시에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래는 6304건으로 지난해 같은 기간(1만196건)보다 38% 줄었다. 9년 만에 가장 적다.
이처럼 전세 품귀 현상이 빚어지는 것은 세입자와의 소모전을 피하려는 임대인의 움직임의 영향도 있다. 집주인(직계 존‧비속 포함)이 직접 거주하거나 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 낮은 지역은 아예 집을 비워두기도 한다. 세입자를 내보내고 새 세입자를 들이면 기존 세입자에게 손해배상을 해야 하지만, 집을 비워두는 경우는 해당하지 않는다.
신규 세입자, “주거 비용만 늘었다”
집주인이 세입자를 두는 대신 공실을 선택하면서 주거 환경이 상대적으로 열악하지만, 주거 비용이 낮았던 전세 매물도 시장에서 사라지고 있다.
서울 강남구 개포동 개포주공6단지 53㎡형 매매가격은 17억원 선인데 전셋값은 4억원 선이다. 주거여건이 열악한 재개발 지역은 전세가율이 더 낮다. 서울 용산구 한남동 26㎡ 빌라는 매매가격이 10억원이지만, 전셋값은 6000만원이다. 이 빌라 소유자인 곽 씨는 “법이 너무 복잡하고 성가신 데다 저금리라 돈 굴릴 곳도 없어서 그냥 집을 비워둘 생각”이라고 말했다.
마땅한 전셋집을 구하지 못한 신규 세입자는 결국 반전세(전세+월세)나 월세를 선택할 수밖에 없다. 이럴 경우 주거비용 부담이 확 늘어난다. 2년 전 5억5000만원을 주고 서울 송파구 가락동 헬리오시티 84㎡(이하 전용면적)에 전셋집을 얻은 유 모(43) 씨는 10월 전세 계약 만료 때 퇴거해야 한다. 집주인의 아들이 거주하겠다고 해서다. 유 씨는 중학교 3학년인 자녀가 있어 지역 이동이 쉽지 않다.
현재 이 아파트 전셋값은 10억원으로, 유 씨의 계약 만료일에 맞추려면 5억원에 160만원인 반전세를 얻어야 한다. 유 씨는 “차라리 그냥 전셋값 4억5000만원을 올려줬으면 전세자금대출 이자 90만원 정도를 내면 되는데 꼼짝없이 월 160만원을 내게 생겼다”고 토로했다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “다양한 상황을 예상하지 못하고 급하게 법을 만든 탓에 당분간 시장의 혼선은 이어질 수밖에 없을 것”이라고 지적했다.
최현주 기자 [email protected]
전세 계약 만료 통보 시기
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전세계약 해지 통보 기간
오늘은 전세 계약 만료 통보 시기 관련하여 알아보겠습니다. 사실 집을 구하다보면 다양한 사건이 있는데 집 계약후 파기시 통보 또는 전세 만기전 통보, 계약기간 만료전 임차인이 나갈때 등등 아주 다양한 상황이 있습니다.
계약을 다 채우고 나가면 좋겠지만 임대차 계약만료전 해지도 발생하기도 하고요. 먼저 이 포스팅 관련해서는 임차인(세들어 사는 사람) 기준으로 해보겠습니다.
먼저 전세 계약 만료 통보 시기는 최소 한 달 전이면 됩니다. 한 달 전에 문자로 해도 되고 전화로 해도 되는데 전화로 할 때는 반드시 녹음해서 증거를 남기기 바랍니다.
그런데 만일 이렇게 했을 때 집주인과 연락이 되지 않는다면 내용증명을 쓰셔도 되는데 아래처럼 하시면 됩니다.
수신인 : (집주인)
발신인: (임차인)
부동산 표시 : 계약한 부동산 주소 호수까지 기재 계약기간 기재
발신인은 수인인과 언제부터~언제까지 계약하였으나 계약연장의사가 없고, 계약만료시 이사를 가겠다. 계약만료때에 보증금이 반환될 수있도록 부탁드립니다.
해서 3통 인쇄해서 우체국가셔서 내용증명 보내러 왔다고 하면 됩니다.
혹시나 이렇게 했는데 내 보증금을 돌려받지 못한다면 법원에 임차권 등기명령 또는 보증금 반환청구소송을 제기해야 할 수도 있습니다.
만일 은행 등으로 넘어가면 최악으로 보증금을 전혀 돌려받을 수 없는 상황이 올 수도 있습니다.
아 참고로 계약만기 이전에 나가게 됐을 때는 집을 내놓으실 때는 집주인도 내놓고 임차인도 함께 내놓는 게 좋습니다. 아무래도 둘 다 빨리 집이 팔려야 보증금도 받고 하는 거기 때문입니다. 물론 계약이 만기된 후에는 집주인만 내놔도 법적으로는 상관 없습니다.
그리고 보증금 때문에 집주인들에게 너무 을처럼 구는 경우도 있는데 미리 얘기할수록 좋기 때문에 너무 질질 끌다가 시기를 놓치지 말아주시기 바랍니다.
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전세 보증금 돌려받기 요령(원만하게 깐깐하게)
대학을 서울로 오면서 월세살이를 시작했다. 월세부터 전세를 거쳐 자가를 마련하는데 20년이 걸렸다. 다양한 임대인(집주인)을 만났다. 임대인들은 대부분 평범한 사람들이었고 무난했지만 결국 한 번은 이상한 사람을 만나게 되는 것 같다. 전세 만기가 다가오고 보증금을 돌려받아야 되는데 실소를 지어낼만큼 황당한 언행을 보이던 임대인. 침착하게 대응해서 보증금을 잘 돌려 받았지만 그 사건을 통해 많이 공부했고 다음부터는 요령있게 미리 준비해서 보증금을 제때 잘 돌려받았다. 임차인(세입자) 생활 20년 보증금 잘 돌려받는 요령이다.
답단한 돈문제는 시원한 산길을 보며 풀어보자
◇ 사전준비
계약할때 만난 공인중개사에게 전화를 걸어본다. 요즘 전세는 잘 나가는지 시세는 어떤지 파악해 본다. 내가 돌려받아야 될 보증금보다 지금 시세가 내려갔다거나 요즘 전세가 잘 안나간다면 미리 대비를 잘 해야 한다.
이사 날짜를 대략 가늠해 본다. 이사 날짜는 전세 만기일 혹은 그 이후가 좋다. 전세 만기일이 지나야 집주인에게 법적으로 보증금 반환 의무가 생기기 때문이다. 물론 이사 날짜는 대부분 여러집이 얽혀 있기 때문에 중간에 적당히 협의하면서 맞춰나가게 된다.
◇ 만기 4개월 전에는 임대인(집주인)에게 임대차 해지를 통보하고 확인받자
임차인은 법적으로 만기 1개월 전까지 임대차 해지를 통보해야 한다. 현실적으로 4개월 전에는 알리는 것이 좋다. 임대인은 집을 내어 놓고 시장 반응을 확인하고 여차하면 집이 나가지 않아도 보증금을 돌려줄 준비를 해야 하기 때문이다.
◇ 임대차 해지는 공인 중개사를 통하지 말고 직접 임대인과 통화하자
임대인과 통화하는 것이 부담스러워 공인 중개사를 통해 말하는 경우가 많다. 보증금을 잘 돌려받을 수 있을지 분위기를 파악할겸 임대인과 직접 통화하는 것이 좋다. 미리 할말을 적어 놓고 보면서 말하면 된다. 예의 바르고 우호적인 분위기로 통화한다. 단, 녹취는 필수다.
<통화 예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님 이시죠? 강남아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 제가 이번에 전세만기 연장하지 않게 되어서 미리 전화 드렸습니다. 네, 그 동안 감사했습니다.
◇ 반드시 임대차 해지 통보를 임대인에게 문자메시지로 보내자
통화가 끝나면 반드시 임대인에게 문자메시지를 보내자. 소송에 들어가면 녹취보다 텍스트가 증거제출이 편하다.
<문자메시지 예시>
안녕하세요, 강남 아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 전화 드렸던 것처럼 2019.9.20 전세 만기에 연장하지 않고 나가게 되어 미리 알려 드립니다. 그 동안 감사했습니다.
<일반적인 임대인의 문자메시지 답변>
예
길게 오는 경우가 거의 없다.
미리 전화통화를 했기 때문에 대부분 임대인은 별 생각 없이 <예>라고 답변한다. 최소한의 안전은 확보했다. 법적으로 임대인이 고지 받았다는 증빙이 될수 있다. 만약 임대인의 답변이 오지 않는다면 대비 태세를 올려야 한다. 위험하다.
◇ 공인 중개사에게도 문자 메시지를 보내자
<문자메시지 예시>
안녕하세요, 일지매 사장님. 강남 아파트 1204동 2111호 임차인 홍길동입니다. 이번에 2019.9.20 전세만기 연장하지 않고 나갈 예정입니다. 집이 잘 나갈수 있도록 잘 부탁합니다.
공인 중개사에게도 3개월 전에 문자 메시지를 보내 놓으면 재판 증거로 쓸수 있다. 임차인이 집이 나가는데 협조했니 마니 하는 말이 종종 나오는데 그런 말다툼에도 문자가 있으면 근거로 사용할수 있다. 회사 일이 바쁜 경우 실제 공인 중개사와 업무도 문자로 보면 편한다. 집이 잘 나가는지 계약이 잘 될것 같은지 문자로 주고 받으면 된다.
◇ 만기 2개월 전까지 새로운 세입자를 구하지 못했다면 임대인에게 보증금 반환을 압박하자
만기가 2개월 남았는데 아직 새로운 세입자를 구하지 못했다면 위험하다. 내가 이사 나갈 날짜가 정해져 있다면 이때부터 고통스럽다. 임대인에게 전화를 걸어 보증금 반환을 본격적으로 압박하자.
<통화 예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님 이시죠? 강남아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 제가 2019.9.20 만기에 이사가야 되어서 보증금이 그때 꼭 필요합니다. 네, 그거 받아서 다시 보증금을 내야 됩니다. 꼭 좀 부탁 드립니다.
임대인의 반응을 보자. 어떻게든 돌려준다고 하는 사람도 있고 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려준다는 사람도 있다. 새로운 세입자가 들어오면 다행인데 그렇지 않을때 임대인이 어디선가 돈을 헐어서 내 보증금을 돌려주도록 압박해야 한다. 임대인에게 다시 한번 통화해서 주변 공인 중개사에 내가 직접 알아볼까 물어본다.
<통화 예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님 이시죠? 강남아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 제가 2019.9.20 만기에 이사가야 되어서 보증금이 그때 꼭 필요합니다. 지금 아파트 내어 놓은 부동산 말고 주변에 다른 부동산에도 제가 물건 좀 내어 볼까요?
임대인의 반응을 보자. 슬슬 본색이 드러날 것이다. 압박을 받으면서 어떻게든 해결하려는 사람도 있고 막무가내인 사람도 있다. 인근 부동산 서너 군데에 전화해서 물건을 내어 보자. 공인중개사에게 집주인 연락처를 주고 연락해 보라고 한다. 하루 정도 후에 공인중개사에게 집주인 반응을 물어본다. 왠만하면 이때 보증금을 확 깍는다는지 인테리어를 새로 해준다던지 대안을 공인중개사하고 협의하는 경우가 많다.
◇ 만기전 2개월이 지나면 내용증명을 보낸다
<내용증명>을 준비한다. 제때 보증금을 돌려받기 위해 임대인을 압박하는 용도이고 이후 소송 등 만일에 대비하기 위해서도 내용증명을 보내는 것이 좋다. 아직 임대인과 완전히 틀어진 것이 아니라면 역시 원만하게 진행하는 것이 좋다.
◇ 내용증명을 보내기 전에도 먼저 통화하자
<통화예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님. 1204동 2111호 임차인 홍길동입니다. 이번에 전세연장하지 않는 거에 대해서 편지로 다시 한번 안내가 갈겁니다. 세입자가 집주인한테 편지로 알려드리는게 맞다고 해서 형식적으로 보내는 거니 부담갖지 마시고 받으시면 됩니다.
내용증명은 등기우편으로 간다. 법적인 문서처럼 보이는 우편물이 갑자기 도착하면 연세가 많은 임대인은 놀랄 수가 있다. 미리 전화로 안내해서 놀라지 않도록 하는 것이 좋다. 물론 임대인 기분 나빠 한다고 내 돈 몇 억이 걸려 있는데 할거를 안할수는 없다. 내용증명을 보냈는데 임대인이 일부러 안 받아서 반송되기도 한다. 다시 한번 보낸다. 만기가 얼마 남지 않았다. 전력 투구한다.
◇ 만기 2개월이 안으로 들어오면 <임차권등기명령> 신청 준비로 다시 한번 압박하자
내용증명과 문자메시지를 보낸 이유가 만에 하나 임차보증금을 제때 돌려받지 못할때 <임차권등기명령>을 신청하기 위해서다. 만기가 2개월도 남지 않았다. <임차권등기명령>에 대해서 공부하고 관련 용어를 숙지한 다음에 아파트를 내어 놓은 공인중개사들에게 전화를 싹 돌린다. 법무사 통해서 임차권등기명령 신청을 준비하고 있다고 말해준다. 공인중개사들은 임대인에게 전화를 걸어 <임차권등기명령>의 위험성에 대해서 말해 줄 것이다. 임대인은 어떻게든 새로운 임차인을 구하려고 할 것이다.
◇ 만기 1개월 보름 전 임대인에게 보증금 반환 확약을 받자
만기가 1개월 보름 남았으면 제때 새로운 임차인이 들어올 가능성은 거의 없다. 공인중개사들을 통해서 집주인이 대출 등을 통해 임대보증금을 반환하도록 압박하자. 마지막으로 보증금 반환을 확약 받아 보자.
<통화예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님. 1204동 2111호 임차인 홍길동입니다. 제가 이사 업체 계약도 해야하고 새로 이사 가는데 보증금을 맞춰야 해서요. 여기 2111호 집이 안나가도 9월 20일날 보증금을 돌려 받을수 있을까요?
임대인의 반응을 본다. 공인 중개사들한테 들은 귀뜸도 있고 “대출을 받아서라도 돌려주겠다”고 할 것이다. 실제로 대출을 진행하는지는 공인 중개사들를 통해 확인한다.
임대인이 안하무인이라면 정말 비상이다. 자금계획을 다시 짠다. 새로 이사갈 곳의 잔금을 1개월 이상 연기한다.
◇ 만기가 지나면 다음날 임차권등기명령 신청한다
임차권등기명령을 실제로 신청하면 임대인들은 법원의 통보를 받고 대부분 1~2주 안에 어떻게든 보증금을 돌려준다. 임차권등기명령은 보통 보름, 늦어도 1개월 안에 마무리된다.
◇ 마무리
이 정도 했으면 이미 보증금을 돌려 받았을 것이다. 최악의 경우 경매를 통해서라도 보통 1년 안에는 결국 보증금을 받게 된다. 물론 분란없이 원만하게 보증금을 돌려받는 것이 가장 좋다. 당사자 각자에게 임대차 보증금은 워낙 큰 돈이다 보니 민감해지기 쉬운데 감정을 드러내지 않고 침착하고 드라이하게 보증금을 돌려 받는데만 주력하면 된다.
※ 내용증명과 임차권등기명령에 대해서는 별도 포스팅 예정
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