당신은 주제를 찾고 있습니까 “주거용 오피스텔 대출 – 오피스텔 대출, 이렇게 잘 나왔어?“? 다음 카테고리의 웹사이트 https://you.maxfit.vn 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: https://you.maxfit.vn/blog/. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 사다리TV : 오피스텔로 떼돈 벌기 이(가) 작성한 기사에는 조회수 10,982회 및 좋아요 403개 개의 좋아요가 있습니다.
주거용 오피스텔 대출 주제에 대한 동영상 보기
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
d여기에서 오피스텔 대출, 이렇게 잘 나왔어? – 주거용 오피스텔 대출 주제에 대한 세부정보를 참조하세요
#오피스텔 #대출 #사업자 #신탁 #DSR #RTI #MCI #MCG
주거용 오피스텔 대출 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
주거용 오피스텔 총정리(세금, 대출규제, 대출상품)
LTV? 담보 인정 비율(영어: Loan-To-Value ratio 또는 LTV)은 은행 등 대출기관에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 …
Source: kbkb456.tistory.com
Date Published: 11/26/2022
View: 4103
오피스텔구입자금대출>상세 – 우리은행
주거용 오피스텔을 매입하는 경우에 대출해드립니다. 대출종류: 주택도시기금대출. 대출대상: 상품내용 참조. 대출기간: 2년 만기일시 …
Source: svc.wooribank.com
Date Published: 3/18/2021
View: 9326
[집잇슈]’대출이 너무해’…2030 오피스텔도 못 사요 – 비즈니스워치
그러나 아파트 대체재로 부상하면서 시장이 달아오르자 지난 2020년 7·10대책에서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하고, 올해부터는 오피스텔 등 비주택 …
Source: news.bizwatch.co.kr
Date Published: 4/8/2022
View: 5645
“작년 오피스텔에 13조 몰렸다”…대출 한도 높은 오피스텔 강세
대출 규제 강화로 아파트 거래가 급감한 사이 최대 70%까지 주택담보대출 … 이런 가운데 LTV 최대 70% 적용받는 주거용 오피스텔 ‘더 그로우 서초’ …
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 3/1/2022
View: 356
오피스텔로 내집마련 노린 신혼부부들, 대출규제에 ‘피눈물’
아파트가 비싸고 은행 대출이 적어서 주거용 오피스텔로 신혼살림을 시작하려고 했지만, DSR 규제로 이마저도 쉽지 않아서다. 1·2금융권에서 대출 문 …
Source: www.newspim.com
Date Published: 5/5/2022
View: 9230
오피스텔 대출(1) (Feat. 오피스텔 대출은 비주택담보대출입니다.)
지금까지 아파트, 빌라, 다세대 주택 등에 주택담보대출에 대하여 … 잘 수 있는 주거용 공간으로 모두 활용될 수 있는 공간이 바로 오피스텔입니다.
Source: betherich.tistory.com
Date Published: 4/2/2021
View: 9752
“평생 월세 살란 말이냐”…오피스텔 실수요자 ‘직격탄’ – 이데일리
올해부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계 시행 등 대출규제가 … 이를테면 규제 이전에는 6억짜리 주거용 오피스텔에 대한 대출이 LTV …
Source: www.edaily.co.kr
Date Published: 8/2/2021
View: 4111
주제와 관련된 이미지 주거용 오피스텔 대출
주제와 관련된 더 많은 사진을 참조하십시오 오피스텔 대출, 이렇게 잘 나왔어?. 댓글에서 더 많은 관련 이미지를 보거나 필요한 경우 더 많은 관련 기사를 볼 수 있습니다.
주제에 대한 기사 평가 주거용 오피스텔 대출
- Author: 사다리TV : 오피스텔로 떼돈 벌기
- Views: 조회수 10,982회
- Likes: 좋아요 403개
- Date Published: 2022. 5. 24.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=NNxcW83JLe8
주거용 오피스텔 총정리(세금, 대출규제, 대출상품)
반응형
요새 주거용 오피스텔 청약에 대한 관심이 뜨겁다. 이유는 크게 3가지 정도인 것 같다.
1. 비교적 청약 당첨될 확률이 높다.
– 주택과 다르게 추첨제 100%로 청약이 이루어진다.
2. 올해가 가기전 dsr 규제를 피할 수 있다.
– 2022년 1월이전까지 입주자 모집공고를 발표한 오피스텔에 한하여 잔금 대출 시 dsr 규제를 피할 수 있다.
3. 예전 오피스텔과 다르게 3룸 2화 같은 아파트 형태를 띠고 있다.
– 요새는 주거용 오피스텔을 대형 건설사들이 아파트 대단지처럼 짓고 있다.
그래서 주거용 오피스텔을 청약할 때 보통 궁금한 내용에 대해서 정리해보고자 한다.
1. 세금
취득세: 해당 부동산을 취득할 때(등기 칠 때) 내는 돈
오피스텔의 취득세는 주거용과 업무용에 상관없이 4%에 지방세 0.4%, 농특세 0.2%가 합쳐진 4.6%이다. 다주택자도 이 취득세율을 동일하게 적용받는다. 7/10 대책으로 다주택 아파트 취득세 중과가 생겼는데 1 아파트 이상 가지고 있는 사람은 8.8%, 2 아파트 이상 가지고 있는 사람이 12%이다. 중과된 아파트 취득세에 비해서 오피스텔 취득세 4.6%는 오히려 싼 편인 것이다.
양도세: 부동산을 다른 사람한테 매도할 때 내는 돈
주거용 오피스텔은 양도세도 ‘주택’과 같은 세율을 적용하며 매도 시에 1 주택 1 주거용 오피스텔인 경우에도 양도세 중과가 들어간다. (상업용 오피스텔은 들어가지 않는다.)
양도세 기본세율
과세표준 세율 누진공제 1,200만원 이하 6% 1,200만원 ~ 4,600만원이하 15% 108만원 4,600만원 ~ 8,800만원이하 24% 522만원 8,800만원 ~ 1억5천이하 35% 1490만원 1.5억 ~ 3억이하 38% 1940만원 3억 ~ 5억이하 40% 2540만원 5억초과 42% 3540만원
다주택 양도세 중과기준
주택 및 조합원 입주권 분양권 1주택 1년 미만 70% 70% 1~2년 미만 60% 60% 2년 이상 기본세율 조정 대상지역 2주택 기본세율 + 20% 조정 대상지역 3주택 기본세율 + 30%
그럼 주거용으로 쓰다가 상업용 용도 변경 후 매도하면 되지 않는가?
– 한번 주거용으로 활용된 걸 매도할 때는 무조건 주택으로 친다. 그래서 주거용으로 용도 변경할 때는 신중해야 한다.
오피스텔 분양권은 주택수에 포함되는가?
– 안된다. 따라서 오피스텔 분양권만 있는 경우 청약 시 무주택이다.
– 2020년 8/11일 이후 오피스텔을 취득해서 주거용으로 활용해 을 시에만 포함된다. -> 이전 취득자는 용도에 상관없이 포함되지 않는다.
2. 대출규제
– 현재 청약하는 단지 혹은 주거용 오피스텔을 매매할 때는 LTV 70% 규제를 받는다.
LTV? 담보 인정 비율(영어: Loan-To-Value ratio 또는 LTV)은 은행 등 대출기관에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 대비하여 인정해 주는 대출(loan)의 비율 -> LTV가 70%라면 전체 부동산 가격의 70%를 빌려준다는 것이다.
단순 계산한다면 해당 오피스텔의 가치가 KB 시세로 10억이라면 7억을 빌려준다는 것이다.
– 2022년 1월 이후에 주거용 오피스텔을 매매하거나 청약을 받으면 DSR 규제를 받는다.
DSR? DSR(Debt Service Ratio)는 ‘총부채 원리금 상환비율’로 대출받으려는 사람의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환 비율 -> 버는 만큼만 빌려주겠다. DSR을 40%로 규제를 한다고 하면 나의 월소득에 40% 이상을 이자 + 원금 갚는 곳에 활용하지 못하게 만들어 버리겠다는 것이다. -> ex) 400만 원을 번다면 이자+원금이 160만 원을 못 넘게 만들겠다.
오피스텔 DSR 규제
하지만 그전에 입주자 모집공고를 낸 단지에 대해서는 DSR 규제가 없다. 그래서 파주 힐스테이트 운정도 9억 가까이 분양가를 낸 게 아닐까 싶다.
3. 대출상품
사실 주거용 오피스텔 청약을 걱정하게 만드는 게 바로 dsr 대출규제이다. 버는 만큼만 빌릴 수 있으니.. 혹여나 못받을까봐 걱정인 것이다. 그리고 또 비주거용 담보대출이기 때문에 일반적으로주택담보대출처럼 30 ~ 40년 만기 모기지가 없을 것이라고 생각한다.
과연 그럴까?
이건 SC은행의 퍼스트홈론이다.(현재는 잠정 중단되었다.)
해당 대출 상품은 30~35년 만기 대출상품이다.
30~35년 만기 담보 대출이다.
그럼 당연히 주택만 되지 않을까? 그건 아닌 것 같다. 오피스텔도 가능한 것으로 보인다.
오피스텔 대출상품
만약 30년 주거용 오피스텔 모기지가 가능하다면 어느 정도 소득이 된다는 가정하에 주거용 오피스텔을 선택하는 게 과연 나쁜 선택일까?
블라인드에서도 오피스텔 30년 대출 상품이 있는지 물어보는 사람이 있었다.
오피스텔 30년 대출상품이 나오냐고 물어보는 말이다.
취급을 안 해서 그렇지 있다는 이야기가 있다. 은행 가서 알아볼 수 있다면 알아보는 게 좋을 것 같다.
30년 만기상품이 있다니.. 그것도 1금융권에!
실제로 상환기간이 8년보다 길어진다면 실제 이자액을 반영해서 dsr을 내릴 수도 있어 보인다.
실제 이자액 반영! dsr을 좀 줄일 수 있다.
점점 아파트 공급은 줄고 있고 건설사에서는 꼼수로 주거용 오피스텔을 분양하고 있다.
– 월세지수는 최고치
– 전세와 매매는 조금 주춤..
이런 상황에서 내가 누울 곳을 가지는 것에 대해서 고민해보는 것도 나쁘지는 않을 것이다.
반응형
[집잇슈]’대출이 너무해’…2030 오피스텔도 못 사요
‘대출가능금액 3억3000만원→8300만원’
그동안 ‘규제 무풍지대’로 꼽히며 아파트 대체상품으로 주목받았던 오피스텔도 대출 보릿고개를 맞았다. 한때는 최고 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 대출을 받을 수 있었던 오피스텔도 올해부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제에 포함되면서 대출가능금액이 대폭 줄어든다.
주거용 오피스텔은 젊은층이나 현금여력이 부족한 무주택자들이 아파트 대신 선택했던 실거주용 상품이었던 만큼 내 집 마련을 준비하던 무주택자들의 타격이 클 것으로 전망된다.
/사진=이명근 기자 qwe123@
대출가능금액? 상반기엔 ‘반토막’ 하반기엔 ‘더 줄어’
오피스텔은 청약통장이 필요없고 대출 규제에서도 비교적 자유로워 그동안 ‘규제 무풍지대’로 꼽혔다.
그러나 아파트 대체재로 부상하면서 시장이 달아오르자 지난 2020년 7·10대책에서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하고, 올해부터는 오피스텔 등 비주택담보대출도 DSR 40% 규제를 적용하기로 하면서 상황이 바뀌었다.
올해 1월부터 대출액 2억원을 초과한 차주는 DSR 40% 규제를 받고, 오는 7월부터는 대출액 기준이 1억원으로 줄어든다.
대출 산정 만기도 비주택담보대출의 경우 10년에서 8년으로 단축된다. 만기가 줄어들면 DSR 계산 시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다. 이렇게 되면 오피스텔은 ‘최고 LTV 70%’까지 대출이 가능했던 장점이 사라지게 된다.
비즈니스워치가 한 시중은행에 시뮬레이션을 의뢰한 결과, 올해 오피스텔 대출가능금액은 전년에 비해 70% 이상(차주 상황에 따라 상이) 줄어들 전망이다.
기존에 신용대출 5000만원(5년 만기·일시상환·대출금리 3.92%)을 받은 A씨(연봉 6000만원)가 서울 은평구에 위치한 59㎡, 5억5000만원짜리 모 오피스텔을 담보대출 받아 산다고 가정했다.
지난해만 해도 오피스텔은 DSR 규제를 적용받지 않았기 때문에 A씨의 경우 30년 만기, LTV 60%를 받아 3억3000만원(대출금리 3.71%)까지 대출을 받을 수 있었다. 대출금리는 전국은행연합회 12월 통계 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협)의 서민금융을 제외한 평균대출금리로 설정했다.
그러나 올해부터는 DSR 40% 규제를 적용받는데다 만기가 최대 8년으로 줄고 대출금리까지 올라 대출가능 한도가 ‘반토막’ 날 전망이다.
A씨의 경우 차주단위 기대출금이 2억원을 넘지 않아 올 상반기에 대출을 받는다면 DSR 40% 규제는 받지 않지만 대출금리, 만기연한 축소 등을 적용하면 대출가능금액이 1억5000만원으로 축소된다.
올해 7월부터는 차주단위 대출금이 1억원만 초과돼도 DSR 40% 규제가 적용돼 대출가능 금액이 더 쪼그라든다. A씨가 DSR 40% 미만에서 받을 수 있는 오피스텔 담보대출은 최고 8300만원(DSR 39.9%)에 불과하다. 지난해 한도와 비교하면 2억4700만원 축소, 74.8%나 줄어드는 셈이다.
‘집 사기 어렵네’…2030 이제 어디로?
실수요자들은 주거용 오피스텔까지 대출을 조이는 것에 대해 불만을 토로하고 있다.
아파트값이 천정부지로 치솟고 아파트 청약에선 당첨이 어려워 오피스텔로 눈을 돌릴 수밖에 없는 2030세대의 내 집 마련 기회가 더 멀어졌다는 지적이다.
국토교통부에 따르면 서울 기준 올해 1~11월 오피스텔 매매거래량은 총 3만6777건으로 지난해 1~12월까지의 총 거래량(3만3860건)을 이미 넘어섰다. 사상 처음으로 4만건이 넘는 오피스텔 매매거래가 이뤄질 것으로 전망되고 있다.
수요가 몰리면서 가격도 오르고 있다. 부동산R114에 따르면 전국 오피스텔 3.3㎡(1평·계약면적 기준)당 평균가격은 지난해 941만원으로 1000만원 돌파를 눈앞에 두고 있다.
청약 경쟁도 갈수록 치열해지고 있다. 부동산 정보업체 리얼투데이가 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 지난해 전용면적 59㎡가 넘는 주거용 오피스텔의 평균 청약경쟁률은 50.1대 1을 기록했다. 통상 오피스텔은 원룸 등 소형 평수는 투자용, 중대형 평수는 실거주용으로 활용된다.
전문가들은 올해도 오피스텔 구매 열기가 쉽사리 사그라들지 않을 것으로 봤다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 오피스텔 대출이 어려워지긴 했지만 대선을 앞두고 규제 완화 쪽으로 가닥이 잡혀가고 있기 때문에 아파트 반등 여지가 남아 있어 오피스텔 수요도 지속될 것”이라며 “특히 중형 오피스텔은 가격적으로 메리트만 있다면 아파트 대체재로서 수요가 높을 것”이라고 말했다.
대출 규제 강화에 따라 2030세대들의 설움은 더 깊어질 전망이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “올해 대출 규제 강화 여파로 일부 지역의 오피스텔 호가가 조금씩 떨어지고 있고 올해 7월 DSR 차주단위 대출액 기준이 1억원으로 강화되면 가격이 더 조정될 수 있다”면서도 “다만 오피스텔은 아파트에 비해 가격이 저렴하고 대선 등 변수가 남아 있어 가격이 두드러지게 변화하지 않을 것”이라고 예상했다.
그러면서 “이미 가격이 많이 오른 상태인데 주거용 오피스텔은 젊은 세대들이 많이 선호하기도 하고 실거주 목적으로 구매하는 사람들이 많기 때문에 대출 규제에 타격을 입을수밖에 없다”며 “특히 소득이 낮을수록 구매여력이 떨어져 집 구하기가 점점 더 힘들어질 것”이라고 덧붙였다.
“작년 오피스텔에 13조 몰렸다”…대출 한도 높은 오피스텔 강세
더 그로우 서초 조감도 [사진 = 리얼투데이] ▶ 여기를 누르시면 크게 보실 수 있습니다
지난해 오피스텔 매매 실거래가 총액이 13조원을 돌파한 것으로 나타났다. 대출 규제 강화로 아파트 거래가 급감한 사이 최대 70%까지 주택담보대출비율(LTV)이 적용되는 오피스텔에 수요자들이 몰렸기 때문으로 풀이된다.10일 국토교통부의 전국 오피스텔 매매거래 자료에 따르면, 작년 오피스텔 매매 실거래가 총액은 13조6476억원이다. 이는 2020년도 10조6028억원보다 28.7% 증가한 수치인 동시에 관련 조사를 시작한 2006년 이후 최대 금액이다.거래량도 크게 늘었다. 같은 기간 전국 오피스텔 거래량은 6만2369건으로 전년(4만8840건) 대비 17.7% 증가했다. 특히 수도권의 오피스텔 거래량 증가가 두드러졌다. 지난해 수도권 오피스텔 매매거래 총액은 11조1526억원으로 전년 대비 34.6% 급증했다. 거래량 역시 전년도 대비 36.6% 증가한 4만6212건으로 집계됐다.리얼투데이 관계자는 “서울과 수도권 대부분 지역은 규제지역으로 묶여 LTV 최대 40~50%까지만 적용된다”면서 “집값이 크게 뛴 서울의 경우 9억원 초과시 LTV 20%, 15억 이상 0%로 대출이 엄격하게 제한되고 있어 최대 70%까지 대출을 받을 수 있는 오피스텔이 투자수요 입장에서는 매력적일 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.하지만, 올해는 수요자들의 향방 예측이 어렵게 됐다. 지난 1월부터 오피스텔도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상이 됐기 때문. 오는 6월까지는 총 대출액 2억원, 7월부터는 1억원을 넘으면 대출 원리금이 연소득의 40%로 제한된다.다만, 지난해 모집공고를 받은 오피스텔은 DSR 규제를 받지 않는다. 여전히 LTV 최대 70%까지 적용받아 반사이익이 예상된다. 올해 신규 공급하는 오피스텔과 달리 중도금은 물론 잔금대출까지 가능해 비교적 적은 금액으로 오피스텔 매매가 가능하기 때문이다.이런 가운데 LTV 최대 70% 적용받는 주거용 오피스텔 ‘더 그로우 서초’가 서울 서초구 서초동 일원에서 공급 중이다. 지하 7층~지상 19층, 전용 49~100㎡ 221실 규모의 이 사업장은 전체 호실의 절반 이상이 정남향으로 배치돼 채광에 유리하고 우면산 조망도 누릴 수 있다.실내는 선호도 높은 2룸 중심으로 구성됐다. 일부 실은 3베이 설계가 적용돼 통풍이 잘되고 거실과 주방, 안방, 세컨룸으로 구조를 갖췄다. 최상층에는 파노라마 조망을 갖춘 스카이 커뮤니티가 들어서 향후 입주민들은 우면산을 보면서 조식과 피트니스를 즐길 수 있을 예정이다. 루프탑에는 길이 25m의 인피니티풀과 다이닝 테이블을 갖춘 프라이빗풀이 조성된다.단지 인근에 우면산과 서리풀 공원이 있어 정주여건이 쾌적하고 지하철 3호선 남부터미널역(예술의전당)을 걸어서 이용할 수 있다. 여기에 서초 법조타운, 외교센터, 서초구청 등 행정기관과 서울교육대학교, 한국예술종합학교 등의 교육시설도 인접해 배후수요가 탄탄한 편이다. 교육시설로는 서울고와 상문고, 메가스터디 팀플전문관 등이 있다.한편, 해당 사업장은 DSR 2단계 규제를 받지 않아 잔금 대출을 받을 수 있고 견본주택은 사전 예약제로 운영 중이다.[김태진 매경비즈 연구원][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
오피스텔로 내집마련 노린 신혼부부들, 대출규제에 ‘피눈물’
[편집자] 뉴스핌은 [비상장주 ‘피싱’] 기획을 통해 최근 피해를 호소하는 비상장주 사기 사건을 계획적인 피싱 범죄로 바라봐야 한다는 시각을 전달했다. 영업자들이 모인 불법 TM(텔레마케팅)조직은 ‘비상장주 피싱’을 가능케 하는 필수 조건이다. 불법 TM조직은 비상장 주식뿐만 아니라 주식, 리딩방, 재테크, 코인 등 돈이 되는 곳이라면 어디라도 뻗어갈 수 있었고, 실제로 분야를 가리지 않고 투자자(피해자)를 물색하고 있었다. 이에 뉴스핌은 불법 TM조직에 접근해 이들의 실체를 파악했다. [서울=뉴스핌] 지혜진 기자=”월 1000이라니 포부가 너무 작아서 놀랐어요. 2000~3000은 가져가야죠. 못 하는 사람도 그 정도는 가져갑니다. 저희가 그렇게 만들어 드립니다.” 서울에서 TM조직을 관리하는 C지사 대표는 마시던 초콜릿 음료를 내려놓았다. 한 달에 1000만원씩 벌고 싶다는 기자의 바람이 너무 소박하다고 느낀 듯했다. 그는 한 주간 매출이라며 사진 한 장을 보여줬다. 한 뼘 정도 되는 두께의 5만원짜리 묶음이 쇼핑백 가득 들어있었다. 못해도 2~3억원은 될 것이라고 했다. 그는 마지막으로 한마디를 덧붙였다. “우리랑 일하면 돈은 무조건 법니다.” 기자는 지난달 15일, 28일에 이어 지난 5일 등 총 세 차례에 걸쳐 서울 지역에서 활동하는 TM조직 세 곳에서 면접을 봤다. 주로 카카오톡 오픈채팅에 ‘비상장 TM’, ‘비상장 영업’ 등의 키워드를 입력해 면접을 볼 지사를 찾았으며, 이들과 오픈채팅방의 일대일 대화 기능을 통해 면접 날짜를 잡았다. A지사는 서울 강서구, B지사와 C지사는 영등포구에 각각 사무실이 있었다. A지사와 C지사 대표와는 사무실이 있는 건물 1층 커피숍에서, B지사는 사무실에서 면접을 봤다. B지사 대표는 면접 당일 1층에 도착했다는 연락을 받고 나서야 호수를 알려줬다. 면접을 본 사무실은 직접적으로 영업이 이뤄지는 곳이 아니라 관리 직책을 맡는 4~5명의 사람과 대표가 쓰는 공간이었다. 면접 시간은 A·C지사에서 30분가량, B지사에서 2시간가량 걸렸다. ◆ “중요한 건 자신감과 뻔뻔함…모를수록 오히려 좋아” 8일 뉴스핌 취재 결과 세 지사는 기본급 없이 100% 인센티브제로 진행된다는 보수 조건 외에도 많은 부분이 유사했다. 우선 면접을 보는 사람의 제대로 된 신분을 요구하지 않았다. 이름과 전화번호를 물어보긴 했으나 연락을 주고받기 위한 용도일 뿐 마음만 먹는다면 얼마든지 가명을 쓰고 접근할 수 있었다. 그들은 모두 자신의 이름을 알려주지 않았다. 그저 대표라고만, 본부장이라고만, 간부급이라고만 했다. B지사의 본부장을 제외하면 면접 때 만난 모든 사람은 대포폰으로 추정되는 전화번호를 알려줬다. [사진=비상장 주식 투자자 이모 씨 제공.] 과거 무슨 일을 했는지도 중요하지 않았다. 의례적으로 전에 하던 일을 묻기는 했으나, 콜센터에서 일한 경험이 아니면 큰 관심을 보이지 않았다. B지사는 “오히려 주식이나 영업에 대해 전혀 모르는 사람일수록 좋다”고 했다. 몰라야 용감할 수 있기 때문이다. B지사 본부장은 자신은 태어나서 단 한 번도 주식을 해본 적이 없다고 했다. “매수·매도가 무슨 말인지 몰라도, 주식을 판매하는 비상장사가 무슨 일을 하는지 몰라도, 얼마든지 돈을 벌 수 있다.” “중요한 건 당당하게 통화하는 것”이라고 했다. 이 때문인지 세 지사는 공통으로 ‘자신감’을 강조했다. 자신감을 넘어 “뻔뻔해져야 한다”고 조언했다. 차이가 있다면 지사별로 수익에서 영업자가 가지고 가는 인센티브 비율이었다. 지사의 규모가 클수록, 체계가 갖춰져 있을수록, 영업자가 가지고 가는 퍼센티지(%)가 낮아진다는 느낌을 받았다. A지사는 면접자로 나온 대표가 ‘총판’ 역할을 한다고 했다. 자신이 직접 주식을 ‘떼어 오기’ 때문에 다른 지사보다 높은 수수료를 챙겨줄 수 있다고 귀띔했다. A지사는 인센티브 35%를 제안했다. 영업자가 고객에게 비상장 주식 1000만원을 팔면 그중 350만원이 자기 몫인 셈이다. A지사에는 8명가량이 일하고 있다고 했다. B지사는 25%를 떼어 주겠다고 말했다. B지사 대표는 서울 가산, 인천, 경기 의정부, 부산 등에서도 같은 TM조직을 운영 중이며 ‘총판’ 역할을 했다. 지사별로 차이는 있지만 대체로 사무실당 10명 내외의 사람들이 일한다고 했다. B지사 대표는 종종 사내 프로모션을 진행하는데, 영업자 개인이 하루 매출을 일정 금액 이상 달성하면 인센티브 외에 추가로 보상하는 제도다. 예를 들어 영업자가 하루 3000만원 이상 매출을 달성하면 그에 상응하는 골드바를 제공한다. 주식리딩방과 비상장주식, 코인 등 다양한 영업을 병행하고 있는 C지사 역시 문래동 일대를 비롯해 여의도, 강남, 가산, 인천, 부산 등에서 영업하고 있다고 했다. 문래동 일대에는 각각 20여명, 4명 정도가 있는 사무실 두 곳이 있다고 했다. 원래는 하나였으나 영업이 잘되면서 관리자들 사무실로 쓰던 곳을 영업 지사로 만들었다고 설명했다. C지사 영업자들은 코인이나 비상장주 중에 선택해서 판매할 수 있었다. C지사 대표가 자기 위에 누가 있다고 한 점을 미루어 볼 때 ‘총판’ 역할은 아닌 듯했다. C지사의 비상장주 인센티브는 20~25%이며 코인은 18%라고 했다. 사내 포상제도도 있었다. 일례로 한 달에 3억원 이상의 매출을 올리면 법인차량을 리스로 뽑아준다. 3억원 이상의 매출을 내는 직원은 전체의 2명 정도고 간부급이었다. 매출이 적은 사람도 일주일에 240만원정도씩은 가져간다고 했다. C지사는 이례적으로 기본급 제도도 선택할 수 있다고 했다. 매달 140만원을 기본적으로 받는 대신 인센티브 비율을 18%로 낮추는 제도다. ◆ “DB·스크립트·PC 제공…공기계는 필수” 돈을 벌겠다는 의사만 있으면 면접은 통과였다. 세 곳 모두 원한다면 다음날부터 곧장 출근해도 됐다. 하루라도 더 빨리, 더 많은 사람에게 영업하는 것을 지사도 바라기 때문이다. 영업에 필수적인 것으로는 연락처DB(데이터베이스), 스크립트, 공기계 등이 있다. 특히 DB는 총판이 되려면 반드시 확보해야 했다. DB는 주로 주식리딩방이나 증권가, 인가받은 유사투자자문업체 등에서 나온 연락처로 개인정보보호법 위반의 소지가 있는 것으로 추정된다. 주식, 코인 등 파는 종목별로 DB가 있으며, DB만 판매하고 취급하는 판매자도 있다. 대표들은 어떤 DB를 확보하느냐에 따라 실적이 달라진다고 입을 모았다. B지사는 자신들이 보유한 DB의 특징은 “기본적으로 주식을 하는 사람들”이라고 했다. 사실 여부를 확인할 수 없으나 C지사는 번호 하나당 3만원짜리 DB를 쓴다고 자부했다. 인센티브가 다른 지사보다 낮은 이유도 ‘좋은 DB’ 쓰기 때문이라고 했다. 지사에서 주는 DB를 사용하면 “10명 중 1명은 ‘문다'”며, 영업전화가 곧장 수익으로 이어진다는 점을 강조했다. 스크립트는 일반적으로 콜센터에서 사용하는 것으로 고객과 대화하기 위한 일종의 대본이다. 비상장주식을 파는 경우 종목에 따라 스크립트 내용이 조금씩 달라진다. A지사 대표는 “4~5개월 주기로 판매하는 비상장사가 달라지는데 그때마다 스크립트나 명함 양식들이 조금씩 달라진다”고 말했다. C지사의 경우 매일매일 스크립트가 조금씩 달라진다고 했다. 정확히는 인사말에 해당하는 ‘오프닝 멘트’가 달라진다. C지사 대표는 자신들은 애널리스트와 함께 일하기 때문에 아침마다 시황을 반영한 스크립트를 제공한다고 했다. 면접이 끝날 때쯤 대표들은 출근할 때 스마트폰 공기계를 가져와야 한다고 당부했다. 공기계에 쓸 선불 유심은 처음에는 각 지사에서 제공한다. B지사 설명에 따르면 영업자는 유심을 3개월 단위로 교체한다. 교체할 때마다 새로운 전화번호를 사용하게 되며 원한다면 새로운 이름을 쓸 수도 있다. 영업자들은 기본적으로 일할 실제 신분을 사용하지 않기 때문이다. 3개월 후부터는 유심값 30만원도 영업자가 지불해야 한다. 중간에 카카오톡 계정이 정지되거나 해당 번호가 스팸 신고를 당했을 때도 유심을 교체해야 한다. 이 경우에도 유심 비용은 영업자가 부담한다. 일을 처음 시작할 때는 우회 IP를 사용하기 위해 VPN(가상사설망) 가입도 해야 한다고 했다. VPN은 PC와 인터넷 사이에 가상화 기술을 사용해 암호화하는 기술로, 국내 이용자라도 국외에 있는 것처럼 서버를 우회할 수 있다. B지사 대표는”우리는 IT(정보통신기술) 전문가와 법무팀이 함께 일한다”며 영업자가 안정할 수 있는 환경을 갖추는 게 최우선 목표임을 강조했다. 이처럼 불법 TM조직은 일을 시작하기 전부터 영업자의 신분은 감추는 것을 중요시했다. 외부 사람들은 사무실 위치조차 파악하기 힘든 구조다. 이들은 익명성을 빌어 부정확한 투자정보나 거짓말로 투자금을 끌어 모은다. 기자는 세 업체 중 B지사에 출근하기로 했다. [email protected]
오피스텔 대출(1) (Feat. 오피스텔 대출은 비주택담보대출입니다.)
반응형
지금까지 아파트, 빌라, 다세대 주택 등에 주택담보대출에 대하여 다양한 사례들을 공부해 보았습니다. 규제지역과 비규제지역을 대상으로 LTV는 어떻게 되고, DTI나 DSR은 어떻게 계산하는지에 대하여 실제 사례를 통해 알아보았고, 만약 경매를 통해 물건을 매수할 경우 어떻게 되는지에 대하여도 살펴봤습니다.
KB시세가 있는 아파트의 경우 KB시세로, KB시세가 없는 빌라나 다세대, 일부 아파트(보통 50세대 미만의 나홀로 아파트의 경우 KB시세가 나오지 않습니다.)의 경우 은행에서 직접 감정한 감정가를 기준으로 지역(규제지역 Vs. 비규제지역), 주택 수(무주택 Vs. 다주택) 등 기준에 의거하여 대출금액을 산정한다는 것을 공부했습니다.
그 중에 하나 빠뜨린 게 있습니다. 바로 ‘오피스텔’입니다. 아파트만큼이나 흔히 볼 수 있는 오피스텔, 그만큼 많은 사람들이 거주하고 있는 오피스텔의 경우 어떤 기준으로 어떻게 대출받을 수 있을지 궁금해집니다. 물론 단순하게 생각할 수도 있습니다. ‘오피스텔도 집이니까, 어느 누군가에게는 소중한 보금자리이니까’ 아파트나 빌라, 다세대 주택처럼 동일한 방식과 기준으로 대출금액을 산정하면 될 것 같습니다.
그런데 한번 ‘오피스텔’이라는 단어부터 한 번 살펴보겠습니다. 오피스(Office)라는 말을 대충 번역하면 ‘사무실’입니다. 그리고 Tel이라고 하면 아무래도 전화기가 떠오를 수도 있지만 호텔(Hotel)이라는 말이 연상되네요. 쉽게 이야기하면 Office(사무실) + Hotel(호텔) = 오피스텔(Officetel), 업무를 보는 사무용 공간이기도 하고, 잠을 잘 수 있는 주거용 공간으로 모두 활용될 수 있는 공간이 바로 오피스텔입니다.
오피스텔이 뭐 하는 곳인지 모르지는 않지만 어원을 통해 의미를 간단하게 살펴본 후, 금융위원회와 금융감독원이 내놓은 ‘가계부채 관리방안’ 관련 내용(링크 참고)의 정책해설자료들을 다운받아서 살펴보았습니다.
‘2021년 4월 29일 발행한 가계부채 관리방안(2021~2023년 중기관리계획)’ 7페이지를 읽어보면 ‘토지·오피스텔·상가 등 非주담대’ 라는 말이 나옵니다. 쉽게 말해 오피스텔은 주택담보대출이 아니라 토지, 상가 등과 같은 ‘비주택담보대출’입니다. 업무를 보는 사무용 공간의 특성이 들어가 있어서 그런지 아닌지는 모르겠지만 아무튼 오피스텔은 지금까지 공부했던 ‘주택담보대출’이 아니라 ‘비주택담보대출’이라고 합니다.
주택담보대출에 대해서는 나름대로 다양하게 공부해 봤는데 ‘비주택담보대출’이라는 말이 튀어나오니 조금 당황스럽습니다. 그렇다면 도대체 비주택담보대출이 어떤 특성을 가지고 어떻게 적용되는지를 알아야 오피스텔에 대하여 얼마나 대출을 받을 수 있을지를 알아볼 수 있을 것 같습니다.
해당 내용을 알아보기 위해 ‘금융규제민원포털’이라는 사이트를 통해 금융위원회 금융정책과에서 ‘가계대출에 대한 리스크 관리기준 행정지도 공고’라는 내용을 찾았습니다.(링크 참고)
그 중 ‘가계대출에 대한 리스크관리기준’이라는 문서 3p와 7p를 보면 비주택 부동산 담보대출 관련 행정지도라는 내용에서 어떻게 비주택담보대출을 적용하라고 하는지 알 수 있습니다.
복잡한 내용들이 많지만 2021년 5월부터 적용되는 핵심을 요약하자면 바로 이 내용입니다.
1. KB시세 또는 감정가의 70%까지 적용할 수 있다.
2. 원칙적으로 방공제가 이루어진다.
3. 토지거래허가구역에 있는 오피스텔은 KB시세 또는 감정가의 40% 이내로 적용한다.
일단 LTV가 무엇인지에 대하여는 이미 공부했기 때문에(아래 링크 참고) 1번 내용은 별로 어렵지 않습니다.
그리고 방공제가 이루어진다는 내용 또한 이전에 공부했기 때문에(아래 링크 참고) 그러려니 하겠습니다.
하지만 갑자기 튀어나온 개념이 있습니다. ‘토지거래허가구역’ 입니다. 여기 있는 오피스텔은 LTV의 40%까지만 적용한다고 합니다. 그러면 도대체 토지거래허가구역이 무엇이고, 위치가 어디인지 살펴보겠습니다. 일단 토지거래허가구역에 대한 관련 법률과 용어 정의입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조
「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 5년 이내의 기간을 정하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 지정·공고한 지역을 말한다.
토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정한다.
토지거래허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
다만, 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가없이 할 수 있다(기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다.)
– 주거지역 180㎡ 이하, 상업지역 200㎡ 이하, 공업지역 660㎡ 이하, 녹지지역 100㎡ 이하, 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 90㎡ 이하, 도시지역 외의 지역 250㎡ 이하(다만, 농지는 500㎡ 이하, 임야는 1천㎡ 이하)
크게 요약하면 국토교통부장관 및 시, 도지사가 지정하는 지역이고, 각 지자체 홈페이지에 게시가 되어 있음을 확인할 수 있습니다.
해당 지역을 통해 내가 매수하려는 오피스텔의 위치가 토지거래허가구역에 있는지를 확인할 수 있습니다.
오피스텔의 경우 업무용 특성과 주거용 특성을 동시에 가지고 있다는 특성 때문에 ‘주택이냐 아니냐’의 논란이 계속 이루어지고 있다고 합니다.(아래 링크 참고)
하지만 적어도 ①대출 영역에서 오피스텔은 ‘비주택’에 속하는 만큼 ‘비주택담보대출’의 기준으로 대출금액이 산정된다는 점, 비주택담보대출은 ②KB시세 또는 감정가의 70%에서 방공제가 이루어진다는 점, 그리고 ③토지거래허가구역에 있는 오피스텔은 KB시세 또는 감정가의 40%만 대출받을 수 있다는 점 정도는 알아야 할 것 같습니다.
728×90
반응형
“평생 월세 살란 말이냐”…오피스텔 실수요자 ‘직격탄’
[이데일리 강신우 기자] “거주용 오피스텔도 대출이 안 되면 평생 월세 살아야 하나요.”올해부터 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계 시행 등 대출규제가 한층 강화하면서 내 집 마련을 하려는 실수요자 중심으로 볼멘소리가 나온다. 당장 비(非)주택도 규제 대상에 포함하면서 아파트 대체재로 오피스텔을 찾던 신혼부부 등 젊은층의 타격이 클 것으로 예상된다.3일 금융권에 따르면 이달부터 차주단위 DSR 2단계가 조기 시행하면서 기존 총 대출액 2억원을 초과하면 주택담보대출과 신용대출 모두 DSR이 40%로 제한된다. 오는 7월부터는 기대출액 기준이 1억원으로 줄어든다. 이전에는 주택담보대출(LTV), 담보가치로 대출을 해줬다면 올해부터는 개인의 소득을 기준으로 갚을 능력만큼만 대출해주겠다는 것이다.대출 산정만기도 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 현실화한다. 만기가 줄어들면 DSR 계산시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다. 이렇게 되면 비주택으로 분류되는 오피스텔은 LTV 70%까지 대출 가능한 장점이 사라진다.이를테면 규제 이전에는 6억짜리 주거용 오피스텔에 대한 대출이 LTV 70%를 적용해 4억2000만원까지 나왔지만 DSR(연봉 5000만원·연이율 3%·8년 만기 가정)을 기준으로 계산하면 기대출이 없어도 1억4000만원만 빌리면 DSR 39.41%로 추가 대출이 제한된다. 기대출이 2억원 가량 있다면 만기에 따라 다르지만 소득수준 대비 추가 대출이 사실상 불가능하다.다만 예외도 있다. 분양 주택(오피스텔 포함)에 대한 중도금대출이나 전세자금자출, 정비사업에 따른 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출, 서민금융상품(사잇돌대출, 햇살론 등)은 차주단위 DSR 계산시 제외된다.시중은행권 관계자는 “연봉이 5000만원이라면 DSR 40%면 연 원리금상환액이 2000만원까지만 대출 가능하다는 것”이라며 “특히 기대출이 만기가 짧은 신용대출 위주로 있다면 만기가 긴 담보대출보다 추가 대출을 받을 여력이 덜할 수 있다”고 말했다.시장에서는 주거용 오피스텔을 비주택으로 분류해 대출을 규제하면 실수요자까지 피해를 본다는 비판의 목소리가 나온다.청와대 국민청원 게시판에는 한 청원인이 ‘비주택 담보대출 규제 문제점에 대해 말하려고 합니다’라는 글을 올렸다.청원인은 “저는 오피스텔을 2020년에 매입했고 현재 임차인이 거주하고 있으며 올해 해당 오피스텔에 실거주하기 위해 입주하려는 계획을 하고 있었다”며 “그런데 갑자기 1월부터 DSR 40% 제한정책을 하면서 입주 계획을 실행하지 못하게 된다. 실수요자인데도 피해를 보는 상황”이라고 지적했다.이어 “DSR 만기를 8년으로 하면 연봉 8000만원 이상 받는 사람도 대출 2억원 받기도 힘들어진다”며 “주담대 상환기간 30년과 비교해 주거형 오피스텔인 경우 주택처럼 산정 만기가 계산돼야 주거를 목적으로 오피스텔을 산 사람들이 피해를 입지 않는다”고 말했다.부동산 시장 전문가들은 이번 대출 규제로 아파트에 이어 오피스텔도 거래절벽 현상이 나타날 가능성이 큰 것으로 전망한다.함영진 직방 빅데이터 랩장은 “작년에는 아파트값 급등과 주택시장 규제 강화로 비교적 규제가 덜하고 대출이 많이 나오는 오피스텔로 수요가 몰려 거래가 역대 최대치를 기록했지만 올해는 대출한도가 감소할 전망이어서 차익목적의 투자뿐만 아니라 실수요자의 접근도 쉽지 않을 것으로 보인다”고 분석했다.여경희 부동산114 수석연구원은 “오피스텔은 취득세 중과가 안되고 통장없이 청약 가능한 점, 대출이 주택보다 많이 나와 꾸준한 수요가 있었지만 올해는 대출규제를 강화한데다 금리인상이 이뤄지면서 작년만큼의 호황을 기대하기는 어려울 것”이라고 전망했다.
키워드에 대한 정보 주거용 오피스텔 대출
다음은 Bing에서 주거용 오피스텔 대출 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 오피스텔 대출, 이렇게 잘 나왔어?
- 사다리TV
- 사다리
- 부의사다리
- 부의 사다리
- 부의 사다리TV
- 아파트
- 서울 아파트
- 대전 아파트
- 오피스텔
- 오피
- 서울 오피
- 서올 오피스텔
- 오피스텔 투자
- 업무용
- 업무용오피스텔
- 주거용오피스텔
- 빌라
- 빌라 투자
- 갭투자
- 아파트 갭투자
- 상가
- 상가 투자
- 대전광역시 투자
- 대전시 투자
- 세종시 투자
- 건물주
- 건물 투자
- 갓물주
- 상가건물
- 다가구
- 다중주택
- 통건물
- 올근생
- 빌딩
- 빌딩 투자
- 대출
- 대출한도
- 아파트 대출
- 대출 금리
- 대출 이자
- 빌라 대출
- 오피스텔 대출
- 재테크
- 부린이
- 청약
- 분양권
- 30대 투자
- 30대
- 20대
- 40대
- 50대 재테크
- 신탁대출
- mci
- 오피 대출
오피스텔 #대출, #이렇게 #잘 #나왔어?
YouTube에서 주거용 오피스텔 대출 주제의 다른 동영상 보기
주제에 대한 기사를 시청해 주셔서 감사합니다 오피스텔 대출, 이렇게 잘 나왔어? | 주거용 오피스텔 대출, 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오, 매우 감사합니다.