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투자종목정보(PDF)열기. ETF에 투자하시기 전, 꼭 확인하세요! 집합투자증권을 취득하시기 전에 투자대상 …
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미국 상업용 부동산으로 임대료를 받는 리츠 ETF – VNQ ETF
REITs(리츠)란 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 ‘부동산투자신탁’이라고 한다. 주로 부동산 개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자해 임대료나 …
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Date Published: 7/19/2022
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올해 32% 올랐는데 3% 배당까지…미국 부동산 쓸어담은 이 상품
뱅가드 리얼 에스테이트(VNQ) 자산 56조원, 리츠ETF 최대 美부동산株 171개 종목 편입 올들어 가격 30% 넘게 올라 인플레 압박속 안정적 수익.
Source: www.mk.co.kr
Date Published: 4/9/2021
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미국 리츠(REITs) 재무제표 보는 법 – 네이버 프리미엄콘텐츠
미국 리츠(REITs) 재무제표 보는 법: 부동산도 모르는데 리츠를 똑똑하게 … 에 맞추어 리츠(REITs) 그리고 리츠 ETF에 대한 접근 방법을 소개해 …
Source: contents.premium.naver.com
Date Published: 1/2/2021
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美 부동산 가격 따라 ‘리츠 ETF’도 올랐다… 1년 새 40% 증가
미국 부동산 가격 상승에 리츠 ETF의 수익률도 자연스레 좋아졌다. 미국 부동산에 간접 투자하면서, 배당금도 받는 일석이조를 노리는 투자자들도 많아 …
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Date Published: 3/18/2022
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TIGER 미국MSCI리츠(합성 H) | 미래에셋 TIGER ETF
미국 상업용 부동산에 투자하여 안정적인 인컴수익을 추구합니다. … ETF명칭. 미래에셋 TIGERMSCI US 리츠부동산 상장지수투자신탁(파생형)(합성 H).
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Date Published: 9/20/2022
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[ETF줌인] VNQ, 美 최대 리츠ETF…금리 상승기 투자 대안으로
뱅가드리얼이스테이트(VNQ)는 미국 최대의 리츠 상장지수펀드(ETF)다. 부동산에 투자한 뒤 임대료를 정기적으로 배분하는 리츠는 대표적인 인플레이션 …
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미국 리츠 투자, 2가지만 보자 – 브런치
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Date Published: 5/10/2022
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‘빅스텝 직격탄’ 美 리츠ETF 수익률, 亞보다 더 떨어졌다
미국 리츠(REITs·부동산자산신탁)에 투자하는 상장지수펀드(ETF) 성과가 싱가포르, 한국, 일본 등 아시아 상품 대비 미진한 것으로 나타났다.
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Date Published: 7/10/2022
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- Date Published: 2021. 2. 6.
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KODEX
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이 투자신탁은 미국 증권거래소에 상장된 리츠(REITs)와 부동산개발·관리·보유·중개 등 부동산 관련 기업의 주가를 대상으로 S&P Dow Jones Indices LLC가 산출·발표하는 Dow Jones U.S. Real Estate Index를 기초지수로 하여 1좌당 순자산가치의 변동률을 기초지수의 변동률과 유사하도록 투자신탁재산을 운용함을 그 운용목적으로 합니다.
기초지수정보
DowJones US Real Estate Index
미국 거래소에 상장된 REITs(Real Estate Investment Trusts)와 부동산개발·관리·보유·중개 등 부동산 관련 기업으로 구성된 지수입니다.
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* 기준일 : 2022.08.08 기본정보 – 순자산 총액, 상장일, 보수, 분배금 지급, 사무수탁사, 수탁은행, 설정단위,최소거래단위를 조회할 수 있습니다. 순자산 총액 164억원 사무수탁사 한국예탁결제원 상장일 2020.05.13 수탁은행 하나은행 총보수 연 0.090%
(지정참가회사 : 0.005%, 집합투자 : 0.065%, 신탁 : 0.010%, 일반사무 : 0.010%) 설정단위 50,000 좌 분배금 지급 미지급
최근 3년 분배금 지급현황 최근 3년 분배금 지급현황 분배금 지급 현황표 : 지급기준일, 실지급일, 분배금액(원), 주당과세표준액(원)으로 조회됩니다. 지급기준일 실지급일 분배금액(원) 주당과세표준액(원) 조회 결과가 없습니다. 최근 3년 분배금 지급현황 레이어팝업 닫힘 최소거래단위 1주
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미국 상업용 부동산으로 임대료를 받는 리츠 ETF
2021년 말부터 Fed(연방준비이사회)의 테이퍼링이 시작된 이후로 2022년 올해부터 본격적인 기축통화 달러의 기준금리 인상 사이클이 시작될 예정이다. 과거 기준금리 인하기(2019년~2021년)에는 성장주의 수익률이 가치주 보다 월등히 좋았다. 그렇지만 기준금리 인상기에는 실적이 뒷받침되는 가치주도 성장주에 못지않은 좋은 성적을 기대할 수 있다. 금리인상기에는 지속적으로 배당을 늘리는 배당주나 리츠에 투자하는 방법도 배당수익을 바탕으로 한 안정적인 투자를 하는데 도움을 준다.
특히 은퇴시기에 있는 투자자일수록 안정적인 현금흐름이 중요하다. 은퇴 후에는 자산에서 발생하는 현금흐름이 중요하기 때문이다. 자산배분 투자를 하면 주식, 리츠, 채권. 현금, 대체자산(금, 비트코인) 등을 비중에 맞춰 편성해 전체 포트폴리오의 변동성을 줄여서 편안하고 안정적으로 투자할 수 있게 도움을 준다.
REITs(리츠)란 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 ‘부동산투자신탁’이라고 한다. 주로 부동산 개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자해 임대료나 개발이익을 투자자에게 배당한다. 증권시장에 상장돼 있어 주식처럼 매매할 수 있다. 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야하고, 그 수익 또한 부동산의 임대료에서 발생해야 한다. ‘REITs ETF’는 리츠 상품이나 리츠 회사에 투자하는 ETF를 통칭한다.
VNQ ETF(Vanguard Real Estate ETF) 소개
VNQ(Vanguard Real Estate ETF)는 미국 부동산 시장에 투자하는 리츠 ETF 중에서 운용 규모가 가장 큰 ETF다. 순자산 규모가 2022년 2월 9일 기준 $46.67B(약 55조원)에 이른다. 자산운용사는 Vanguard 그룹으로 인덱스 펀드를 창안한 존 보글(John Bogle)이 설립했다. 자산운용사 업계에서 1위 Blackrock에 이어 2위 기업이다.
VNQ의 상장일은 2004년 9월 23일로 오랫동안 안정적으로 운용돼온 ETF다. 저렴한 수수료를 자랑하는 Vanguard의 ETF 답게 수수료가 0.12%로 저렴한 편이다. 연간 배당수익률은 평균 3% 이상이며 분기배당을 한다(2022년 2월 9일 기준 배당수익률은 2.8%다). VNQ의 가격에 따라 배당수익률이 차이 나는데 대략 2% 후반에서 4% 중반 사이의 분배금을 기대할 수 있다.
국내에도 미국 상장 ETF VNQ와 유사한 ETF인 ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)’가 상장돼 있다. 투자자들은 두 가지 ETF를 이용해 미국 부동산 리츠에 투자할 수 있다. 두 ETF 모두 처음에는 ‘MSCI US REIT Index’를 추종했다. 그러나 VNQ는 2018년부터 ETF 기초지수를 변경해 ‘MSCI US IMI Real Estate 25/50 index’를 추종하고 있다. VNQ의 기초지수는 기존에 비해 특수 리츠(Specialized REITs – 통신 타워, 데이터 센터, 개인용 창고 등 일반적이지 않은 부동산에 투자하는 리츠) 비중이 강화돼 있다. 기초지수를 변경한 2018년 이후부터 퍼포먼스가 일부 개선됐다.
VNQ ETF의 섹터 구성
2021년 1월 31일 기준으로 VNQ의 섹터 구성은 다음과 같다.
Specialized REITs 특수 리츠 38.9 % Residential REITs 주거용 리츠 13.6% Industrial REITs 산업용 리츠 11.0% Retail REITs 리테일 리츠 9.3% Health Care REITs 헬스케어 리츠 8.8% Office REITs 오피스 리츠 7.5% Diversified REITs 다각화 리츠 3.6% Real Estate Services 부동산 서비스 3.5% Hotel & Resort REITs 호텔&리조트 리츠 3.1% Real Estate Development 부동산 개발 0.3% Diversified Real Estate Activities 다양한 부동산 관련 활동 0.2% Real Estate Operating Companies 부동산 운영회사 0.2%
VNQ의 기초지수인 ‘MSCI US IMI Real Estate 25/50 index’는 기존의 ‘MSCI US REIT Index’ 보다 Specialized REITs의 비중이 대폭 강화됐다. 반면에 주거용, 산업용, 리테일, 헬스케어 리츠 등은 비중이 줄어서 들어있다. Specialized REITs(특수 리츠)는 통신타워, 데이터 센터, 개인용 창고 등으로 다른 리츠에 포함되지 않는 분류의 리츠를 말한다. 4차 산업혁명 시대와 포스트 코로나 시대를 맞아서 전통적인 주거용, 리테일 리츠보다 성장성이나 수익성이 좋은 리츠로 미국에서는 리츠 투자의 패러다임이 전환되고 있고 VNQ도 그런 흐름에 대응했다.
더불어 전통적인 분류에 속하는 Residential REITs(주거용 리츠), Industrial REITs(산업용 리츠 – 산업시설과 건물을 소유하고 관리하는 리츠), Retail REITs(리테일 리츠 – 소매 부동산을 소유하고 관리 임대하는 리츠), Office REITs(오피스 리츠) 등의 비중도 빠짐없이 고르게 편입돼 있다.
VNQ는 기존의 전통적인 리츠에 특수 리츠 비중을 보강한 리츠 ETF라서 미국 부동산을 리츠로 포트폴리오에 편입할 때 커버리지가 넓은 VNQ 한 종목만 투자해도 모자람이 없다.
VNQ ETF의 구성 종목
VNQ ETF의 Top 10 구성 종목을 보면 다음과 같다.
Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares 11.36% American Tower Corporation 6.88% Prologis, Inc. 6.43% Crown Castle International Corp 4.60% Equinix, Inc. 3.90% Public Storage 3.05% Simon Property Group, Inc. 2.64% Digital Realty Trust, Inc. 2.53% SBA Communications Corp. Class A 2.20% Realty Income Corporation 2.04%
VNQ를 구성하는 TOP 10의 비중은 45%다. 편입 비중 1위는 같은 Vanguard에서 운용하는 리츠 펀드가 11.36%를 차지한다. 이 펀드에도 VNQ에 편입된 다양한 리츠들이 그대로 구성돼 있다.
종목 중에서 편입 비중이 가장 높은 American Tower(AMT)는 시가총액 기준 미국 1위 리츠 기업이다. 통신 기지국에 투자하는 회사로, 전 세계에 19만개가 넘는 통신탑을 보유하고 있다. American Tower는 특히 남미 지역과 유럽을 중심으로 매출이 급증하며 높은 성장세를 기록하고 있다. 5G 통신시대가 본격적으로 열리게 되면서 네트워크 구축 수요가 증가하고 있기 때문이다. Crown Castle International Corp도 통신 인프라를 제공하는 비슷한 성격의 리츠다.
또 다른 상위 편입 종목인 Prologis(PLD)는 세계 최대 규모의 물류창고를 보유하고 있는 기업이다. 아마존의 물류유통(Logistics)의 성장과 더불어서 물류창고 REITs들이 최근에 좋은 주가 상승을 보여주고 있다.
Equinix(EQIX)는 마이크로소프트, 구글 같은 테크기업이 주도하는 클라우드 사업의 데이터센터를 구축하고 임대해 주는 기업이다. Simon Property Group(SPG)는 복합 쇼핑몰 운영, 관리, 임대를 해주는 기업에 투자하는 상업용 Retail REITs 다. 미국 최대 쇼핑몰을 소유하고 있다. VNQ는 이렇게 5G, 데이터 센터, 물류센터 등의 특수 리츠의 비중이 보강되어 전체 비중의 30% 이상 편입돼 있다.
VNQ ETF의 성적
VNQ는 S&P 500지수를 추종하는 SPY 대비 CAGR이 높은 ETF는 아니다. 최근 10년간 성적을 비교해보면 SPY의 CAGR은 15%, VNQ의 CAGR은 9.5%로 5% 이상 차이가 난다. 하지만 금리인상기에는 VNQ의 성적이 개선되어 SPY 대비 비슷하거나 높은 수익을 보이기도 한다. 2021년은 금리인상 전 테이퍼링이 시작된 해로서 VNQ는 SPY 대비 조금 더 우수한 수익률을 보였다. 기준금리가 고점이 되는 시점까지는 비슷한 추세를 유지할 가능성이 있다.
VNQ와 유사한 리츠 ETF면서 국내에 상장된 ETF인 ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성, H)’ 또한 지난 1년간 선전한 것이 눈에 띈다. VNQ보다는 배당수익률이 조금 떨어지지만 TIGER 미국MSCI리츠(합성, H)도 분기별로 안정적으로 배당을 주는 몇 안되는 국내상장 ETF다. 국내상장 기타ETF에 속하므로 일반계좌 보다는 비과세 계좌(개인연금, IRP)에서 하는 것이 좋다. VNQ는 해외상장 ETF로 일반 계좌에서 투자하면 된다.
VNQ ETF에 투자하기
VNQ는 미국 증시에 상장된 리츠 ETF 가운데 규모가 가장 크다. 물가 상승에 따른 위험을 방어할 뿐만 아니라 꾸준한 배당 수익까지 기대할 수 있어 매력적인 ETF다.
리츠는 안정적인 현금흐름(배당)을 위해 투자하지만, 성장성이 낮은 것이 단점이다. 그래서 VNQ는 성장성이 높은 특수 리츠를 대거 편입해 기존 리츠의 단점을 보완했다. 4차 산업혁명과 언택팅 시대에 관한 필요한 인프라 투자도 VNQ를 통해 일부 가능하기 때문에 성장산업의 수혜를 볼 수 있기 때문이다.
는 2008년 금융위기 이후 가격이 3~4배 상승하였고 코로나 위기 이후에도 2008년 저점 대비 5배 정도 자산가치가 상승했다. 배당과 동시에 자산가치 상승까지 노릴 수 있어 서 장기투자용 리츠 ETF로 손색이 없다고 생각한다. 2022년 이후로는 물가 상승 우려가 더 커지는 가운데 기준금리 인상기에 들어선다. 금리인상기에는 꾸준히 현금흐름을 받을 수 있는 부동산을 기초로 하는 리츠 투자도 불확실성에 대비하는 효율적인 선택이 될 수 있다.
올해 32% 올랐는데 3% 배당까지…미국 부동산 쓸어담은 이 상품
◆ 미국 ETF 투자 따라잡기 ⑭ ◆미국 부동산 시장에 투자하는 리츠 상장지수펀드(ETF) 중 운용 규모가 가장 큰 뱅가드 리얼 에스테이트(Vanguard Real Estate·VNQ)는 올 들어 가격이 30% 넘게 상승했다. 리츠는 물가 상승에 따른 위험을 방어할 뿐만 아니라 꾸준한 배당 수익까지 기대할 수 있어 매력적인 투자처로 부상하고 있다.17일 야후파이낸스에 따르면 VNQ는 최근 1년 새 32.4% 올랐다. 순자산 규모는 지난 15일 기준 473억7000만달러(약 56조1900억원)에 이른다. 미국 증시에 상장된 리츠 ETF 가운데 규모가 가장 크다. 경쟁사 SPDR의 리츠 ETF인 XLRE는 약 56억달러, 찰스슈와브 ETF인 SCHH는 약 68억달러다.뱅가드 리얼 에스테이트 ETF는 ‘MSCI 인베스터블 마켓 리얼 에스테이트 25/50’ 지수를 추종한다. 미국의 리츠 관련 종목을 집중 편입하도록 설계했다. 리츠는 부동산이나 부동산 관련 지분 등에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 투자신탁을 뜻한다. VNQ에 투자하면 주거용은 물론 상업용, 오피스용, 산업용 부동산에 골고루 투자하는 효과를 거둘 수 있다.운용사인 뱅가드에 따르면 이 ETF는 지난달 말 기준 171개 기업을 편입하고 있다. 아메리칸 타워 비중이 7.05%로 가장 높고, 프로로지스(5.90%), 크라운캐슬(4.23%), 에퀴닉스(4.10%), 퍼블릭 스토리지(2.88%) 등이 뒤를 잇는다.편입 비중이 가장 높은 아메리칸 타워는 시가총액 기준 미국 1위 리츠 기업이다. 통신 인프라스트럭처에 투자하는 회사로, 전 세계에 19만개가 넘는 통신탑을 보유하고 있다. 아메리칸 타워의 올해 3분기 매출액은 약 24억5000만달러(약 2조9000억원)를 기록해 전년 동기 대비 22%가량 늘었다. 주가는 올해 초부터 이달 16일까지 27% 이상 상승했다. 이경자 삼성증권 연구원은 “특히 남미 지역과 유럽을 중심으로 매출이 32%가량 증가하며 높은 성장세를 기록했다”면서 “특히 5세대(5G) 통신 시대가 본격적으로 열리게 되면서 네트워크 구축이 더욱 필요한 상황”이라고 설명했다. 또 다른 상위 편입 종목인 프로로지스는 세계 최대 규모의 물류창고를 보유하고 있는 기업으로 꼽힌다.연간 배당수익률 역시 3% 이상으로, 꾸준한 수익을 기대할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 배당은 분기마다 이뤄지며 ETF 가격 상승과 별개로 배당 수익까지 기대할 수 있다. KB증권에 따르면 지난달 5일 기준 미국 리츠의 평균 배당수익률은 2.8%다. 10년물 국채 금리(1.46%)보다 1%포인트 이상 높은 수준이다. 올해 110개 이상 리츠가 전년 대비 배당금을 인상한 것으로 집계됐다.김다현 KB증권 연구원은 “특히 내년에 물가 상승 우려가 더 커지는 가운데 꾸준히 수익을 받을 수 있는 부동산을 기초로 하는 리츠 투자를 통해 불확실성을 방어할 수 있다”면서 “부동산 임대 수익 증가로 이어질 수 있는 만큼 리츠는 물가 상승에 따른 위험을 회피할 수 있는 자산”이라고 설명했다.VNQ는 2004년 9월 상장한 대표적인 장수 ETF로도 꼽힌다. 운용 보수는 연 0.12% 수준이다. 배상영 대신증권 연구원은 “인프라 섹터처럼 코로나19 확산과 무관한 구조적 성장세에 있는 기술 관련 리츠가 올해 상대적으로 높은 성과를 기록했다”고 말했다.[김정범 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
미국 리츠(REITs) 재무제표 보는 법: 부동산도 모르는데 리츠를 똑똑하게 선택하라구? 아주 쉬워요!
일단 선 요약부터 해 봤습니다.
・부동산 투자 신탁, 리츠(REITs)는 임대를 주는 부동산을 소유, 운영하면서 자금을 조달하고 거기서 돈을 버는 회사
・주의해야 할 것은, 리츠는 임대료를 통해 투자자들에게 안정적인 수입원을 제공하지만 시세차익에 대해서는 거의 수익을 제공하지 않음
・대부분의 리츠는 주식처럼 미국 증시에서 공개적으로 거래되므로 (물리적 부동산 투자와 달리) 유동성이 높음
・리츠는 아파트 건물, 기지국, 데이터 센터, 호텔, 의료 시설, 사무실, 소매 센터 및 창고를 포함한 대부분의 부동산 유형에 투자하고 있음
일반적으로 개별 리츠 회사들은 특정 부동산 부문을 전문으로 합니다. 그러나 다양하고 전문적인 리츠 회사들은 사무실 및 소매 부동산으로 복합적으로 구성된 리츠와 같이 포트폴리오에 다양한 유형의 부동산을 보유할 수 있어요.
TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)
추적오차
ETF의 수익률이 기초지수의 수익률과 얼마나 정확히 일치하고 있는지 확인시켜 주는 지표로서, 추적오차가 낮을수록 ETF의 본연의 목적에 충실한 좋은 ETF라고 할 수 있습니다.
간단한 측정방법으로는 특정기간의 수익률을 비교해 보는 방법이 있으나, 과거 일정기간 동안 두 수익률간의 일간 표준편차를 구해보는 방법이 보다 정확한 방법이라고 할 수 있습니다.
추적오차는 ETF 운용회사의 운용능력과 직결되는데, 복제방법과 복제수준, 운용보수, 기초자산에서 발생하는 배당금 및 이자 등 다양한 원인에 따라 추적오차의 정도가 결정됩니다.
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[ETF줌인] VNQ, 美 최대 리츠ETF…금리 상승기 투자 대안으로
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뱅가드리얼이스테이트(VNQ)는 미국 최대의 리츠 상장지수펀드(ETF)다. 부동산에 투자한 뒤 임대료를 정기적으로 배분하는 리츠는 대표적인 인플레이션 헤지 상품이지만 직접 자산 성격과 배당 규모를 비교해 투자하기에는 까다로워 개인투자자는 ETF를 이용한 리츠 투자를 고려해볼 만하다. 지난 2004년 상장한 VNQ의 순자산 규모는 약 460억 달러(약 55조 원)이며 최근 수익률은 △6개월 -4.2% △1년 18.3% △5년 22.8%다.VNQ는 특화 리츠의 비중이 37.2%로 가장 높고 거주 리츠(15.0%), 산업 리츠(12.6%), 소매 리츠(10.5%) 등을 주로 편입하고 있다. 개별 자산 중 가장 비중이 큰 종목은 세계 최대 통신 인프라 리츠인 아메리칸타워(포트폴리오 비중 6.9%)다. 아메리칸타워는 미국 무선 통신 인프라의 75%를 소유하고 있으며 핵심 임차 고객이 미국 대형 통신사인 AT&T·버라이즌·T모바일이라 현금 안정성이 높다. 이 외 △글로벌 1위 물류 인프라 리츠 ‘프롤로지스(6.4%)’ △미국 2위 통신 인프라 리츠 ‘크라운캐슬(4.6%)’ △26개국에 230개의 데이터센터를 보유한 ‘에퀴닉스(3.9%)’ 등 다양한 형태의 자산을 고루 보유하고 있다.전문가들은 통화 긴축 공포에 전 세계 금융시장이 움츠러들면서 포트폴리오 일부에 VNQ를 편입해둘 만하다는 조언을 내놓고 있다. 지난해 4분기 초까지만 해도 올해 미국의 기준금리 인상이 하반기 이후가 될 것이라는 전망이 많았지만 이달 26일(현지 시간) 1월 연방공개시장위원회(FOMC) 성명서가 공개된 후 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 매 FOMC마다 금리 인상에 나설 가능성도 배제할 수 없다는 전망이 나오고 있기 때문이다.통화정책 정상화로 금리가 뛰고 인플레이션으로 기업들의 비용 부담은 커지면서 증시가 내리막을 타고 있지만 리츠는 이 같은 불안에서 비켜나 있다. 리츠는 매년 임대료 계약을 맺어 물가 상승 위협을 전가할 수 있고 안정적인 정기 배당이 창출되기 때문에 주가 하방도 견고하다. VNQ는 분기 배당을 시행하며 연간 분배금 수익률은 2.7% 수준이다. 미국 리츠의 평균 배당 수익률(2.8%)과 유사한 수준이며 지난해 네 번에 걸쳐 총 2.97달러의 분배금을 지급했다. 윤재홍 미래에셋증권 연구원은 “올해 주요국은 지속적인 출구 전략을 시도하면서 시세 차익보다 ‘정기적인 수익’에 중점을 둔 인컴형 자산이 투자자들에게 대안이 될 것”이라며 “코로나19 충격으로 줄었던 주요 리츠들의 배당이 다시 확대하고 있어 VNQ의 분배금 전망도 긍정적”이라고 평가했다.
미국 리츠 투자, 2가지만 보자
최근 ‘더리치’ 어플에서 미국 리츠 투자에 관심이 많은 듯하다. 특히, 부동산 개별주로 유명한 리얼티 인컴(O)은 귀족 배당주로 유명하다. 하지만, 현재 리얼티 인컴으로 비롯한 VNQ, REM 등의 미국 리츠 ETF 상황은 어떠한가? 누가 봐도 수익률이 좋지 않다는 사실을 알 수 있다.
21년 최고의 수익률을 자랑하는 미국 리츠 ETF가 왜 이렇게 힘을 못쓰고 있는 걸까? 핵심 지표 2가지가 악화되었기 때문이다. 첫째는 모기지 금리 추이이고, 둘째는 주택착공실적이다.
모기지 금리 추이
위 그래프는 미국 모기지 금리와 주택 가격 상승률의 상관관계를 나타낸다.
1994년 9월, 2003년 6월, 2015월 1월을 보면, 모기지 금리가 1 ~ 2년간 하락하고 있다가 반등하면서 주택 가격이 올라가는 사실을 확인할 수 있다. 모기지 금리가 반등한다는 것은 모기지 금리가 상승한다는 것인데, 왜 주택 가격이 올라가는 걸까?
그 이유는 ‘미국 주택 모기지 금리는 30년 고정금리’이기 때문이다. 모기지 금리를 한번 받으면 30년 동안 대출 상환을 해야 하기 때문에, 금리 인하하다가 상승하는 변곡점이 오면 모기지 금리 대출을 신청하는 것이다.
그렇다면 지금 모기지 금리는 어떠한가? 2020년 12월을 변곡점으로, 모기지 금리가 인상되고 있는 사실을 알 수 있다. 현재 2022년 2월 기준으로, 약 1년 3개월이 지난 상황에서 미국 리츠 ETF가 부진하다는 사실을 어느 정도 예측 가능할 수 있는 것이 아닐까?
주택착공실적
위 그래프는 미국 주택착공 실적 상승률과 주택 가격 상승률의 상관관계를 나타낸다.
2005년 10월, 2010년 4월, 2013년 12월을 보면, 주택 가격 상승률이 내려갈 때 주택착공 증가율 또한 내려간다는 사실을 알 수 있다. 이유는 주택경기가 호황으로 전환되었을 때 건설사들이 주택착공을 시작하기 때문이다.
위 그래프는 미국 주택착공 실적 건수와 주택 가격 상승률의 상관관계를 나타낸다.
2020년 3월 코로나 팬데믹 이후, 주택 가격이 상승하면서 주택착공 실적 또한 상승하다 최근 착공 실적이 부족한 것으로 나타난다. 또 2008년 대비, 입주물량을 비교해보면 한참 부족한 착공 물량이라는 점을 알 수 있다. 현재 이 상황은 왜 나타나는 걸까?
https://www.hankyung.com/thepen/moneyist/article/202202179267Q
바로 공급망 병목현상 때문이다. 2020년 코로나 팬데믹의 충격으로 인해 불황의 그림자가 짙었다. 많은 근로자는 실업자가 되었고, 실업과 임금 하락은 소비 부진으로 이어져 수많은 기업이 설비투자를 축소하였다. 주택시장에도 코로나의 여파를 피할 수 없었다. 건설사 또한 설비투자를 축소하였고, 건설 근로자의 대규모 구조조정을 시행하였다. 연준은 디플레이션 리스크를 막기 위해 대규모 양적완화를 시행하였다. 그리고 이 덕분에 빠른 경기 회복세를 이끌어내었고, 금융시장과 주택시장의 호황을 이끌었다.
하지만 코로나 팬데믹의 여파로 인한 공급망 병목현상은 아직 지속되고 있는 중이다. 특히 주택시장에서는 자재, 인력문제로 인해 주택 착공이 늦어지고 있는 실정인 반면, 입주물량 부족으로 인해 주택 가격은 끝없이 상승하고 있다. 결론적으로, 현재 주택 가격이 상승하고 있음에도 미국 리츠가 부진한 이유는 공급망 병목현상으로 인한 건설사의 주택착공 실적 부진에 있다고 할 수 있다.
미국 모기지 금리와 주택 가격 상승률 상관관계
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=MrOb
미국 주택착공 실적건수와 주택 가격 상승률 상관관계
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=MrQY
‘빅스텝 직격탄’ 美 리츠ETF 수익률, 亞보다 더 떨어졌다
美 투자 상품 4종 나란히 하위권
유동성 관리한 싱가포르 포함
亞 시장 금리상승 영향 덜받아
국가·섹터별 옥석 가리기 필요
미국 리츠(REITs·부동산자산신탁)에 투자하는 상장지수펀드(ETF) 성과가 싱가포르, 한국, 일본 등 아시아 상품 대비 미진한 것으로 나타났다. 금리 인상의 직접적 타격을 받으면서 부동산 시장이 위축된 탓으로 풀이된다.21일 한국거래소에 따르면 지난 20일 기준 국내 11개 리츠 ETF 중 미국 부동산 투자 상품 4종은 최근 3개월 수익률 하위 1~4위를 기록했다.TIGER 미국MSCI리츠(합성H), KINDEX 미국다우존스리츠(합성H), KODEX 다우존스미국리츠(H), KBSTAR 글로벌데이터센터리츠나스닥(합성)의 평균 손실률은 14.64%다.연방준비제도(연준) 기준금리 인상에 따른 미국 부동산 시장 위축이 주요인이다. 실제 지난 16일(현지시간) 미국 상무부는 5월 주택 착공 건수가 전월 대비 14.4% 급감한 155만건, 신규주택 허가 건수는 같은 기간 7% 감소한 170만건으로 집계됐다고 밝혔다.미국 리츠 ETF의 경우 아시아 대비 데이터센터, 시니어타운, 태양광 시설 등 신규 자산을 편입한 터라 인플레이션 헤지 능력에서 뒤쳐진 영향도 있다.반면 ‘KINDEX 싱가포르리츠(-0.89%)’는 선두를 차지했다. 이 상품은 ‘Morningstar Singapore REIT Yield Focus Index’를 기초지수로 삼으며 산업 리츠를 주로 편입하고 있다.같은 기간 5.83% 손실률을 가리킨 ‘KINDEX 싱가포르리츠채권혼합모닝스타’ 역시 상가(38.97%), 산업(31.32%) 리츠에 대부분을 투자하고 있다. 수익률 -1.54%를 기록한 ‘KODEX TSE일본리츠(H)’도 일본 대표 오피스 리츠인 ‘니폰빌딩펀드(NIPPON BUILDING FUND)’를 7.18% 비율로 담고 있다.ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠 등 국내 상장 리츠에 투자하는 미래에셋자산운용 2개 상품도 각각 -4.75%, -5.78% 수익 하락률을 가리키며 이 기간 약 11% 떨어진 코스피지수를 크게 아웃퍼폼 했다.김찬영 한국투자신탁운용 디지털ETF마케팅본부장은 “자이언트스텝(금리 0.75% 인상)에 따른 조달 비용 확대가 미국 부동산 시장의 급격한 위축을 유발했다”며 “시중 유동성을 환율을 통해 관리한 싱가포르, 금리 상승 영향을 덜 받았던 한국·일본 등 아시아 시장은 견뎌낼 여력이 컸다”고 설명했다.홍지환 NH투자증권 연구원도 “과거 경기 침체기에도 싱가포르 리츠는 정부 지원, 배당 회복력을 토대로 견조한 성과를 거뒀고, 일본 리츠도 낮은 중앙은행 긴축 가능성과 엔저 환경하 외국인 자금 유입으로 축소된 변동성을 보인 것”이라며 “올해 초 이후 리츠 성과 차별화가 심화돼 임대수익 성장 여력이 높은 국가와 섹터에 집중하는 전략이 필요하다”고 짚었다.
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