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오피스텔 건축기준 – 스튜디오 음 건축사사무소
오피스텔 건축기준 요약 1. 건축 기준 a) 각 사무구획별 노대(발코니) 설치 안됨 b) 다른 용도와 복합 건축하는 경우에는 전용출입구를 별도로 설치 …
Source: studio-oim.tistory.com
Date Published: 4/30/2022
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오피스텔 건축기준 – 네이버 블로그
국토교통부(건축정책과) 044-201-3763. 제1조(목적) 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표1 제14호나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함을 …
Source: m.blog.naver.com
Date Published: 3/14/2022
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오피스텔 건축기준 일부개정고시안 – 행정규칙 건설기술정보 …
국토교통부 고시 제2021-1141호「오피스텔 건축기준」을 다음과 같이 개정고시 합니다.
Source: www.codil.or.kr
Date Published: 3/9/2021
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바닥면적 합계 500제곱미터 미만인 오피스텔이 「건축법 …
… 오피스텔이 「건축법 시행령」 제3조의4 별표 1 중 어느 건축물 용도에 … 이와 관련하여 「오피스텔 건축기준」( 국토해양부고시 제2010351호) …
Source: www.moleg.go.kr
Date Published: 2/30/2022
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오피스텔 건축 기준 및 관련 법률 – 보이지 않는 도시연구소
준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 … 「오피스텔 건축기준」(건설교통부고시 제1998-161호 1998.
Source: invisiblecity.tistory.com
Date Published: 10/13/2022
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「오피스텔 건축기준」 일부개정 고시 – 보도자료 | 브리핑룸 | 뉴스
2023년 10월 14일까지 생활숙박시설* 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 「오피스텔 건축기준」 일부를 완화하여 적용한다.
Source: www.korea.kr
Date Published: 2/1/2021
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주제에 대한 기사 평가 오피스텔 건축 기준
- Author: 건축가 이관용건축학교
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- Date Published: 2019. 8. 26.
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오피스텔 건축기준
오피스텔 건축기준
요약
1. 건축 기준
a) 각 사무구획별 노대(발코니) 설치 안됨
b) 다른 용도와 복합 건축하는 경우에는 전용출입구를 별도로 설치
– 예외 규정(별도 설치 안해도 되는 경우)
1) 단독주택 및 공동주택과 복합 건축하는 경우
2) 지상층 연면적 3,000㎡ 이하인 건축물
c) 전용면적 85㎡ 초과하는 경우 바닥난방 설치 불가
2. 전용면적 산정 기준
– 외벽의 내부선 기준 (벽면적은 공용면적)
3. 피난 및 설비 기준
a) 보행거리
– 주요구조부가 내화구조 or 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔
= 피난층 or 지상으로 통하는 직통계단과 거실의 각 부분의 보행거리는 40m 이하
b) 경계벽
1) 내화 구조
2) 피난, 방화구조등에 관한 규칙에 따른 벽두께 이상
2) 45dB 이상의 차음성능 확보
국민주택규모(85㎡) 이하 주택의 기준면적 산정방법 바로가기
건축물 마감재료(불연재료, 준불연재료, 난연재료) 기준 바로가기
소음방지 경계벽 구조 기준 바로가기
건축법 시행령
[시행 2021. 3. 16.] [대통령령 제31270호, 2020. 12. 15., 일부개정]제3조의4(실내건축의 재료 등)
법 제2조제1항제20호에서 “벽지, 천장재, 바닥재, 유리 등 대통령령으로 정하는 재료 또는 장식물”이란 다음 각 호의 재료를 말한다.
1. 벽, 천장, 바닥 및 반자틀의 재료
2. 실내에 설치하는 난간, 창호 및 출입문의 재료
3. 실내에 설치하는 전기ㆍ가스ㆍ급수(給水), 배수(排水)ㆍ환기시설의 재료
4. 실내에 설치하는 충돌ㆍ끼임 등 사용자의 안전사고 방지를 위한 시설의 재료
[본조신설 2014.11.28] [종전 제3조의4는 제3조의5로 이동 <2014.11.28>]제3조의5(용도별 건축물의 종류)
법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
[전문개정 2008. 10. 29.] [제3조의4에서 이동 <2014. 11. 28.>]■ 건축법 시행령 [별표 1] <개정 2020. 10. 8.> 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
14. 업무시설
가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록
오피스텔 건축기준
[시행 2017. 5. 23.] [국토교통부고시 제2017-279호, 2017. 5. 23., 일부개정]제1조(목적)
「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표1 제14호나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.
제2조(오피스텔의 건축기준)
오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것
2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.
3. 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것
4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도·계단·현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적
제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준)
오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.
1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것
2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것
제4조(재검토기한)
국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2017년 7월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
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오피스텔 건축기준
오피스텔 건축기준
[시행 2017. 5. 23.] [국토교통부고시 제2017-279호, 2017. 5. 23., 일부개정.]국토교통부(건축정책과) 044-201-3763
제1조(목적) 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표1 제14호나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.
제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.
1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것
2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.
3. 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것
4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도·계단·현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적
제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준) 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.
1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것
2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것
제4조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2017년 7월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
부칙 <제2017-279호, 2017. 5. 23.>
이 고시는 발령한 날부터 시행한다.
주택법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012.1.26>
1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지 로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
<시행령>
제2조의2(준주택의 범위와 종류)
법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. <개정 2012.3.13>
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔 [본조신설 2010.7.6]
제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
→ 오피스텔은 준주택
건축법 시행령 별표1 14. 업무시설 가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
→ 오피스텔은 건축법에 따라 업무시설로 구분되며, 주택법에서는 이를 준주택에 포함시킨다.
임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012.1.26> 3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [「주택법」 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다.
→ 오피스텔은 임대주택으로 인정된다.
국토해양부 지침 ⊙국토해양부고시제2010-351호 「오피스텔 건축기준」(건설교통부고시 제1998-161호 1998. 6. 8.)을 전부 개정하여 다음과 같이 고시합니다. 2010년 6월 9일 국토해양부장관
제1조(목적) 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.
제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다. 1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것 2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에 는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것 3. 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌•온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것
제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준) 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준 에 적합하여야 한다. 1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서 는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리 가 40미터 이하가 되도록 설치할 것 2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난•방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것 제4조(재검토기한) 「훈령•예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2012년 9월 1일까지로 한다.
부칙 제1조(시행일) 이 고시는 고시한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 경과조치) 이 기준 시행 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 규칙 의 개정 규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 다만, 건축주가 이 규칙의 개정규정에 따르고자 하는 경우에는 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항의 변경 절차를 거쳐 개정 규정을 적용할 수 있다. 1. 건축허가를 신청한 경우와 건축허가를 받았거나 건축신고를 한 경우 2. 건축허가를 신청하기 위하여 「건축법」 제5조에 따른 건축위원회의 심의를 신청한 경우
https://1boon.kakao.com/ktestate/0313
1인 가구 증가, 저금리 기조와 맞물리면서 소형 오피스텔의 위상이 높습니다. 아파트, 상가 등에 비해 소액으로 보유가 가능한 오피스텔. 먹고 자고, 업무도 보는 오피스텔은 어떤 용도냐에 따라 이름이 달라집니다. 바로 ‘주거용’과 ‘업무용’ 이죠. 오피스와 호텔을 더한 오피스텔…전입신고 유무가 중요하다고요? 오피스텔의 어원은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어 입니다. 주 용도가 업무시설로 정해져 있기 때문에 건축법을 적용 받습니다.
‘주거용’ 이름의 오피스텔은 주방, 목욕시설, 화장실 등이 사용면적의 50% 이상을 차지해 일상 생활이 가능하고 주민등록 전입신고가 된 경우에 해당합니다.
‘업무용’은 주거용으로 사용하지 않는 것으로 사업자 등록이 돼 있는 경우에 해당됩니다. 한 건물 안에서도 어떤 호수는 주거용이 되고, 어떤 호수는 업무용이 될 수 있는 셈입니다. ‘주거용 오피스텔’ 분류 기준 좀더 깊이 들여다 볼까? 오피스텔이 주거용인지 판단하는 기준은 여러 가지가 있습니다. 관련해서 국세청의 몇 가지 지침이 있는데요.
먼저 주민등록이 옮겨져 전입신고가 된 경우 주거용으로 봅니다. 두번째로 취학아동 등 미성년 자녀가 함께 거주해도 주거용으로 보죠. 공과금도 가정용으로 부과되면 역시 주거용, 구독 잡지나 신문 등이 사업자등록증에 표시된 업종과 관련이 없는 경우도 주거용으로 간주합니다.
이외에 오피스텔 소유주의 계좌, 의료보험 기록을 통해 거주 여부를 파악하고 주거용 여부를 판단하기도 합니다. 세법상 확연히 달라지는 오피스텔 – (1)주거용 우선 오피스텔은 아파트와 달리 취득세율이 높습니다. 오피스텔이 주로 소형임을 고려할 때 소형 아파트는 취득세가 1.1% 수준이나 오피스텔은 4.6%로 높습니다.
주거용이라 해도 실거주 하느냐 주택임대사업을 하느냐에 따라 또 달라지는데요. 주택임대사업을 할 경우 전용 60㎡이하는 2018년 말까지 최대 85%까지 면제(취득세액이 200만원 초과시)됩니다.
취득세 감면의 장점에도 불구하고 주거용으로 분류되면 보유 주택수에 포함된다는 점은 주의해야 합니다. 오피스텔 1실만 소유한 경우 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하면 양도세가 비과세 되지만 다른 주택 1채가 더 있는 경우 2주택 이상의 다주택자가 돼 양도세 절세 방법은 복잡해 질 수 있습니다. 조정대상 지역에 있는 물건을 양도할 경우 2주택자인 경우 양도세율 10%가 중과되죠. 세법상 확연히 달라지는 오피스텔 – (2) 업무용 업무용으로 오피스텔을 사용하면 건물분 분양가격의 10%에 해당하는 부가세를 환급 받습니다. 반면 주거용인 경우 부가세 환급이 불가합니다. 또한 재산세의 경우 업무용 오피스텔은 시가표준액의 70%에 0.25%가 부과되며 주거용 오피스텔은 공시가격의 60%를 기준으로 4단계 누진세율(0.1%~0.4%)을 적용, 부과 됩니다. 지역에 따라 차이는 있을 수 있지만 업무용 오피스텔이 부담이 더 큽니다.
특히 업무용인 경우 주택수에 포함되지 않는 다는 점이 주거용과 다르고 주택으로 보지 않기 때문에 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 적용되지 않습니다. 대신 종합부동산세 합산에선 배제됩니다. 업무용 vs 주거용 오피스텔 비교 표 취득세, 양도세, 보유세 등 세법상에서 차이가 큰 만큼 취득시 업무용으로 할 것인지 주거용으로 할 것인지 판단을 잘 해야 합니다. 만약 업무용으로 신고해 부가세 환급을 받은 뒤 주거용으로 변경 할 경우엔 환급 받았던 부가세를 다시 반환해야 한다는 점도 주의해야 합니다.
일반 주택과 달리 세법상 복잡한 오피스텔은 취득 전에 전문세무사 등을 통해 미리 상담을 받아 보시는 것도 좋겠고요. 나에게 맞는 오피스텔을 어떻게 분류할까? 오피스텔은 공실 없이 꾸준하게 수익이 나는 것이 중요합니다. 때문에 주택임대사업자로 등록해서 전입신고를 가능하게 한다면 보증금을 안전하게 지키려는 세입자들이 더 찾을 수 있어 공실 부담을 줄일 수 있습니다.
끝으로 임대사업자 등록을 할 경우 의무임대기간 이내에는 매도가 불가능하기 때문에 얼마나 보유할 것인지 등도 잘 따져보고 오피스텔 취득 여부를 결정하시기 바랍니다.
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바닥면적 합계 500제곱미터 미만인 오피스텔이 「건축법 시행령」 제3조의4 별표 1 중 어느 건축물 용도에 해당하는지 여부(「건축법 시행령」 제3조의4 등) < 법령해석 < 법제업무정보 : 법제처
「건축법」 제2조제1항제3호에서 “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다고 정의하고, 같은 조 제2항, 같은 법 시행령 제3조의4 및 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에서 각 용도별 건축물의 종류로서 제1호 단독주택부터 제28호 장례식장까지를 들고 있는바, 이 중 제4호바목에서 제2종 근린생활시설 중 하나로서 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것을 규정하고 있고, 제14호나목에서 일반업무시설로서 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 규정하고 있습니다. 오피스텔은 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제14호나목에 따른 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것으로서, 이와 관련하여 「오피스텔 건축기준」( 국토해양부고시 제2010351호)에서 오피스텔의 건축기준과 오피스텔의 피난 및 설비기준을 정하고 있으나, 면적에 대하여는 규정하고 있는바 없으므로, 바닥면적 500제곱미터 미만의 오피스텔이 「건축법 시행령」 제3조의4 별표 1에 따른 용도별 건축물의 종류 중 어디에 해당하는지에 대하여는 그 법령의 전반적인 체계와 취지·목적, 당해 조항의 규정 형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여야 합니다. 오피스텔은 업무와 주거의 성격이 혼합되어 있으나 업무를 주로 하는 건축물을 의미한다는 점에서 ‘업무’를 행하는 곳, 즉 사무소와 가장 유사하다고 볼 수 있는바, 사무소와 관련하여서는 같은 별표 1 제4호바목과 제14호나목에 각각 규정하고 있습니다. 그런데, 입법론적 관점에서 오피스텔은 다른 건축물에 비하여 비교적 최근에 도입된 개념으로서 그 관리 및 법적 성격에 대하여 명확하게 정리되어 있다고 보기 어려우므로 오피스텔을 제2종 근린생활시설에 포함하고자 한 것이라면 이를 명시하는 것이 바람직하고, 실제로 같은 별표 1 제14호나목 일반업무시설에 대한 규정에서 사무소와 별도로 오피스텔을 명시하고 있음에 반하여, 같은 별표 1 제4호바목 제2종 근린생활시설에서는 사무소는 규정하고 있으나 오피스텔에 대하여는 별도로 규정한 바 없습니다. 또한, 제2종 근린생활시설이란 통상 주택가 인근에 소재하면서 주택의 편의를 위하여 제공되는 시설을 의미하나, 오피스텔은 당초 도입취지가 도심가에서 낮에는 사무 등의 업무에 활용되도록 하면서, 저녁에는 숙식까지 가능하도록 한 건물을 허용하려는 것이었다는 점에서, 오피스텔은 비록 바닥면적이 500제곱미터 미만이라 하더라도 이를 제2종 근린생활시설로 보기는 어렵습니다. 반면에, 오피스텔의 위와 같은 도입 취지 및 사용 목적 등을 고려하고, 같은 별표 1 제14호나목 일반업무시설에 관한 규정에서 오피스텔의 경우 바닥면적에 특별한 제한을 규정하고 있지 않은 점 등을 고려하면, 오피스텔을 같은 별표 1 제14호나목 일반업무시설로 분류하는 것에 법령상 별 문제가 없는 것으로 보입니다. 한편, 「건축법」 제49조제1항 및 같은 법 시행령 제34조제2항제3호에서 피난층 외의 층이 “업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상”인 경우에는 피난층 등으로 통하는 직통계단을 2개소 이상 설치하도록 한 점, 같은 법 제50조제1항 및 같은 법 시행령 제56조제1항제4호에서 “제2종 근린생활시설 중 고시원, 의료시설, 노유자시설 중 아동 관련 시설 및 노인복지시설, 수련시설 중 유스호스텔, 업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 건축물”의 주요구조부는 내화구조로 하여야 한다고 한 점, 같은 법 제52조제1항 및 같은 법 시행령 제61조제1항제2호에서 건축물의 마감재료와 관련하여 “제2종 근린생활시설 중 학원·독서실·고시원, 숙박시설(생략), 의료시설, 교육연구시설 중 학원, 노유자시설 중 아동 관련 시설·노인복지시설, 수련시설 중 유스호스텔, 업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 건축물로서 3층 이상인 층의 그 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터(생략) 이상인 건축물”에 관하여 별도로 규정한 점 등을 볼 때, 「건축법」은 오피스텔은 업무시설에 해당하는 것으로 전제하고 있거나 또는 오피스텔의 용도로 쓰는 층이 500제곱미터 미만인 경우에도 업무시설로 인정하고 있는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 바닥면적 합계 500제곱미터 미만인 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것)은 「건축법 시행령」 제3조의4 별표 1에 따른 용도별 건축물의 종류 중 제14호나목에 따른 일반업무시설에 해당합니다. ※ 법령정비권고 국토해양부는 오피스텔의 당초 도입취지가 도심가에서 업무 및 숙식이 가능한 일정 규모 이상의 건물을 허용하려는 것으로서, 바닥면적 500제곱미터 미만인 오피스텔의 건축을 허용하는 경우 위와 같은 오피스텔의 도입취지에 반하므로, 오피스텔 도입 이후 계속적으로 500제곱미터 미만의 경우 건축을 허용하지 않았다는 의견이나, 현행 「건축법」 및 같은 법 시행령에 의하면 이러한 정책은 법규에 따른 것으로 보기 어려우므로, 계속 위와 같은 정책적 입장을 유지하기 위하여는 이에 맞게 관련 법령을 정비할 필요가 있다고 할 것입니다.
오피스텔 건축 기준 및 관련 법률
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주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012.1.26> 1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지 로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. <시행령> 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. <개정 2012.3.13> 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔 [본조신설 2010.7.6]
→ 오피스텔은 준주택
건축법 시행령 별표1 14. 업무시설 가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)
→ 오피스텔은 건축법에 따라 업무시설로 구분되며, 주택법에서는 이를 준주택에 포함시킨다.
임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012.1.26> 3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [「주택법」 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다.
→ 오피스텔은 임대주택으로 인정된다.
국토해양부 지침 ⊙국토해양부고시제2010-351호 「오피스텔 건축기준」(건설교통부고시 제1998-161호 1998. 6. 8.)을 전부 개정하여 다음과 같이 고시합니다. 2010년 6월 9일 국토해양부장관
제1조(목적) 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.
제2조(오피스텔의 건축기준) 오피스텔은 다음 각호의 기준에 적합한 구조이어야 한다. 1. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것 2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에 는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것 3. 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우 온돌•온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것
제3조(오피스텔의 피난 및 설비기준) 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준 에 적합하여야 한다. 1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 피난층외의 층에서 는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리 가 40미터 이하가 되도록 설치할 것 2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난•방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것 제4조(재검토기한) 「훈령•예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2012년 9월 1일까지로 한다.
부칙 제1조(시행일) 이 고시는 고시한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 경과조치) 이 기준 시행 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이 규칙 의 개정 규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 다만, 건축주가 이 규칙의 개정규정에 따르고자 하는 경우에는 「건축법」 제16조에 따라 허가와 신고사항의 변경 절차를 거쳐 개정 규정을 적용할 수 있다. 1. 건축허가를 신청한 경우와 건축허가를 받았거나 건축신고를 한 경우 2. 건축허가를 신청하기 위하여 「건축법」 제5조에 따른 건축위원회의 심의를 신청한 경우
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「오피스텔 건축기준」 일부개정 고시
2023년 10월 14일까지 생활숙박시설* 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 「오피스텔 건축기준」 일부를 완화하여 적용한다.
* 「건축법 시행령」 [별표 1] 15. 숙박시설 중 생활숙박시설
국토교통부(장관:노형욱)는 지난 4월 2일 지자체에 시달한 「생활형숙박시설 불법전용 방지방안」의 후속조치로서 「오피스텔 건축기준」을 10월 14일 개정 고시하였다고 밝혔다.
생활숙박시설은 장기투숙 수요에 대응하여 서비스(취사 포함)를 제공하는 숙박시설로서 「공중위생관리법 시행령」(복지부) 개정을 통해 2012년부터 도입되었다.
그러나, 생활숙박시설을 적법한 용도변경 없이 주거용 건축물로 사용하는 경우가 다수 발생하고 있다는 ‘20년 국정감사 지적에 따라 국토교통부는 관계기관 의견 수렴을 통해 불법전용 방지방안을 마련한 바 있으며 주요 내용은 다음과 같다.
신규 시설은 생활숙박시설 용도에 적합하게 건축될 수 있도록 별도 건축기준을 제정하고, 건축심의와 허가단계에서 숙박시설의 적합여부 및 주거·교육환경 등 주변 환경을 고려하여 허가를 제한하여 주택 불법사용을 사전 차단한다.
* 「건축법 시행령」 개정안 재입법예고 중(’21.10.6∼10.18)
기존 시설은 코로나-19로 인한 숙박수요 감소, 임차인 등 선의의 피해자 발생 우려 등을 고려하여 오피스텔 등 주거가 가능한 시설로 용도변경을 안내하고 2년의 계도기간 동안 이행강제금 부과를 한시적으로 유예한다.
2023년 10월 14일까지는 기 사용승인된 생활숙박시설의 용도를 오피스텔로 변경하는 경우「오피스텔 건축기준」 중 발코니 설치 금지, 전용출입구 설치, 바닥난방 설치 제한 등의 규정을 적용하지 않을 수 있다.
또한, 2021년 10월 14일 이전에 분양공고를 한 생활숙박시설에 대해서도 건축법 제16조에 따라 오피스텔로 허가사항의 변경을 하는 경우 위 규정을 적용하지 않을 수 있다.
한편, 「생활숙박시설 건축기준」 마련 등의 내용을 담은 「건축법 시행령」과 분양계약 시 주택사용불가 및 숙박업 신고 의무에 대한 확인서류를 제출토록 하는 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 등도 10월 중으로 마무리될 예정이다.
국토교통부는 생활숙박시설 주택 불법전용 방지를 위하여 지자체 등 관계기관과 협의를 지속해 나갈 것이며, 계도기간 이후에도 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 건축물로 용도변경을 하지 않은 경우에는 단속·적발을 추진할 계획이다.
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