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국내 대표 리모델링 아파트로는 서울 마포구 현석동 118번지 ‘밤섬 쌍용 예가 클래식(옛 호수아파트)’이 꼽힌다. 1989년 지어진 이 아파트는 2010년 5월 리모델링사업 허가를 받고, 2011년 3월 공사를 시작해 이듬해 12월 재입주했다.
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리모델링 성공사례 – 네이버 블로그
오늘 포스팅은 리모델링에 성공한 대표적인 아파트의 전후 시세 사례를 살펴보겠습니다. 여기서 소개드리는 시세 변화는 ‘리모델링으로 인한 시세 상승’ …
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Date Published: 11/24/2021
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공동주택 리모델링 시공사례 및 추진현황
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[이주의 이슈] 리모델링 아파트 사례는 어디? – 금강일보
수직증축부터 수평증축까지 모든 방향으로 사업들이 전개 중이다. 전국에서 아파트 리모델링 사업이 가장 활발히 나타나고 있는 지역은 서울 송파구다.
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아파트 재건축과 리모델링, 리모델링 유형과 진행사례
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Source: woodgarden.tistory.com
Date Published: 6/20/2022
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아파트 리모델링 사업 총정리 – 혁빠기의 책파기
아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교) 2. 수직, 수평 증축 3. 리모델링 사업 장단점 4. 아파트 리모델링 사업 사례. ※함께 보면 좋은 글.
Source: twojobschool.co.kr
Date Published: 3/28/2021
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주제에 대한 기사 평가 리모델링 아파트 사례
- Author: 더샵TV
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- Date Published: 2021. 12. 10.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=2FZgbXu5kNE
재건축 막히자 ‘리모델링’ 선회…성공사례 찾아보니
▲ 옛 호수아파트를 2개층 수직증축한 밤섬 쌍용 예가 클래식. ⓒ 쌍용건설
한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 여겨지던 재건축사업이 초과이익환수제, 분양가상한제 등 각종 규제로 ‘낙동강 오리알’ 신세가 됐다. 그 틈을 타 한동안 뜸했던 리모델링사업이 다시 수면위로 떠올랐다. 리모델링을 성공적으로 마친 단지들의 시세를 따져봤다.
아파트 리모델링이란 건물 뼈대만 남겨놓은 상태서 앞뒤로 증축해 크기나 외관 등을 새롭게 고치는 것을 말한다. 사실 리모델링사업은 2003년 처음 도입됐지만 실제 완공된 단지는 14곳에 불과하다. 당시만 해도 ‘어차피 뜯을 거 아예 새로 짓자’는 마인드가 강한 탓이 컸다.
국내 대표 리모델링 아파트로는 서울 마포구 현석동 118번지 ‘밤섬 쌍용 예가 클래식(옛 호수아파트)’이 꼽힌다. 1989년 지어진 이 아파트는 2010년 5월 리모델링사업 허가를 받고, 2011년 3월 공사를 시작해 이듬해 12월 재입주했다.
현재까지 2개층을 수직증축한 사례는 이 단지가 유일하다. 쌍용건설측은 “전후좌우 증축과 내진성능 보강, 친환경설계까지 당시 현존하는 리모델링 기술이 집약된 큰 프로젝트였다”며 “현장에 적용된 공법은 모두 건축학회 검증까지 마쳤었다”고 회고했다.
만족도는 기대치 보다 높았다. 리모델링전에는 단지앞 강변북로 방음벽 탓에 1~2층 주민들의 경우 한강조망이 안됐지만 2개층을 수직증축하면서 전 가구 조망이 가능해졌다.
실내면적도 전후좌우로 키워 부쩍 넓어졌다. 전용별로 △63.36→82.36㎡ △66.24→85.54㎡ △69.12→89.48㎡로 탈바꿈했다. 가구당 면적이 22~30% 가량 늘어난 셈이다.
가구가 다닥다닥 붙은 복도식 구조에서 계단식으로 바뀌면서 소음 및 사생활침해 불편이 해소됐고 주차 허용대수도 종전 30대에서 100대로 확대됐다.
가격상승은 가파랐다. 2011년 3월 5억2000만원이던 전용 82㎡(옛 63㎡)는 재입주후 첫 실거래에서 1억8500만원 오른 7억500만원에 팔렸다. 가장 최근 거래된 것은 2018년 3월20일로 8억7020만원에 매매됐다. 현재 호가는 12억원으로 초고가아파트 대열에 합류했다.
삼성물산은 1992년 1월 준공된 서울시 강남구 청담동 134 두산아파트를 2011년 6월 리모델링해 2014년 1월 ‘청담래미안로이뷰’로 재탄생시켰다. 당초 지상 12~15층이던 해당단지는 리모델링 후 지상 13~16층으로 1개층 증축됐다.
면적은 전용 84㎡에서 110㎡로 약 30%가량 늘었으며, 주차대수는 기존 116대에서 216대로 100대 증가했다. 특히 냉·난방비를 획기적으로 줄인 ‘제로에너지’ 기술을 국내 최초로 도입해 당시 업계 이목을 집중시켰다.
청담래미안로이뷰 또한 리모델링 후 값이 크게 뛰었다. 리모델링 전인 2011년 2월 8억9000만원이던 전용 110㎡(옛 84㎡) 로열층 경우 입주 후 13억9500만원으로 무려 5억원이나 올랐다. 급기야 지난해 11월에는 25억5000만원에 실거래돼 신고가를 갱신했다.
1993년 1월 준공된 서울 강남구 청담동 130번지 ‘청구아파트’는 2012년 2월 HDC현대산업개발을 만나 2년 뒤 청담아이파크로 거듭났다.
당시 청구아파트는 대대적 수술에 들어갔다. 지하 한 개층을 더 뚫고 한 개층을 또 수직증축했다. 이와 함께 수평증축도 이뤄졌다. 가구당 면적은 전용 85㎡에서 110㎡로 넓어졌고, 2베이였던 구조도 3베이로 바뀌었다. 주차대수도 기존 82대에서 129대로 늘었다.
HDC현대산업개발 측은 “청담아이파크 현장은 원래 타건설사가 시공사로 선정됐었지만 협소한 부지 탓에 기존공법으론 법적요건인 소방차량 진입도로를 설치할 수 없어 어쩔 수 없이 사업을 포기한 사례”라고 설명했다.
이어 “공사기간도 25개월로 짧은 편이었다”면서 “기술연구소 개발로 우리가 특허를 가진 SAP공법을 활용해 공기단축은 물론 소음과 진동을 획기적으로 줄여 현장 민원이 거의 없었던 것으로 기억한다”고 덧붙였다.
리모델링 전 7억원 안팎이었던 전용 110㎡(옛 84㎡) 매매가격은 2014년 2월 재입주 후 그해 9월 12억원에 새주인을 만났다. 이후에도 청담아이파크는 매년 신고가를 찍었고, 지난해 11월에는 21억원에 실거래됐다. 현재 호가는 24억원이다.
송승현 도시와경제 대표는 “재건축시장 규제와 재개발 일몰제 적용으로 신규공급에 대기수요자들이 누적돼가고 있다”며 “서울과 1·2기 신도시에 형성된 구축아파트 물량을 고려한다면 리모델링 사업은 규제 속 공급대안이 될 수 있다”고 말했다.
리모델링 성공사례
단지명 : 도곡쌍용예가클래식 (구. 도곡 동신아파트)
단지정보 : 384세대, 계단식, 지하3층/지상13층 (구. 384세대, 복도식, 지하1층/지상12층)
리모델링 준공년월 : 2011년 5월
평형 변화 : 29평 ☞ 40평 (11평 증가)
브랜드 : 쌍용예가클래식 (쌍용건설)
리모델링 전 시세 : 29평 6억원 (2006년)
조합원 분담금 : 29평 2억
리모델링 후 시세 : 40평 10억 (2011년 6월)
현재 시세 : 40평 19억~20억 (2020년 9월)
도곡쌍용예가클래식은 주차대수가 181대에서 414대로 2배 이상 늘었습니다.
지상에 있던 주차장을 지하 1~2층으로 모두 이전했고,
지상에는 조각상과 연못, 정원으로 장식된 조경공간이 조성되었습니다.
참고로 쌍용건설은 도곡 쌍용예가클래식, 당산 쌍용예가클래식, 마포 밤섬예가 등 리모델링 사업을 다수 진행하였습니다.
노후 아파트의 재탄생 ‘리모델링의 과학’ – Sciencetimes
아파트가 오래되면 불편한 일이 한둘이 아니다. 아파트가 노후화됐을 때 가장 많이 나타나는 문제는 누수와 결로. 집안 곳곳이 축축해지고 곰팡이가 펴 입주민의 건강을 위협한다. 단열 성능이 저하되면서 난방 효율이 떨어져 에너지 낭비도 심해진다.
또한 세대 내부는 물론 아파트 외벽까지 크고 작은 균열이 발생해 외관상 보기 좋지 않고 건축물 안전까지 위협한다. 이 외에도 오래된 아파트이다 보니 주차장이 부족하고, 요즘 새 아파트가 가진 피트니스센터나 녹지 등 쾌적한 환경이 부럽기도 하다.
‘벤자민 버튼의 시간은 거꾸로 간다’와 같은 영화 속 환상의 이야기처럼, 아파트에도 시간을 거꾸로 되돌리는 마법과 같은 방법이 있다. 오래된 낡은 아파트가 이제 막 준공한 새 아파트로 환골탈태하는 방법은 바로 ‘리모델링’이다.
노후화 억제와 기능 향상이 목적
아파트의 리모델링이 뜨고 있다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시들이 올해 서른을 맞이하면서 노후화된 아파트의 리모델링에 대해 뜨거운 관심이 쏟아지는 것이다. (사)한국리모델링협회는 3월 말 현재 리모델링을 추진하는 아파트 단지는 60여 곳, 4만5천여 세대를 상회하는 것으로 추산하고 있다.
과거에는 중견 건설사들의 활동무대였던 리모델링 시장에 대형 건설사들이 잇달아 뛰어들어 리모델링 수주전이 치열해지고 있다. 아파트의 노후화로 인한 주거환경의 질적 저하를 막고 입주민의 삶의 질을 향상시키기 위해 아파트의 리모델링은 앞으로 더욱 크게 부각될 전망이다.
리모델링이란 기존 낡은 건축물을 구조적, 기능적 성능을 개선하여 쾌적성과 경제적 가치를 높이는 행위로 정의할 수 있다. 『건축법』에서는 리모델링을 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 ‘대수선’하거나 ‘일부 증축’하는 행위로 규정하고 있다. 여기서 대수선(大修繕)이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 형태의 수선, 변경 또는 증설하는 대규모 수선을 말한다. 증축(增築)이란 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 행위를 가리킨다.
건축법은 리모델링 목적으로 노후화 억제와 함께 기능 향상을 명시하고 있다. 최근 리모델링의 가치가 주목받는 이유는 시간의 경과에 따른 물리적 노후화에 대응하여 건축물을 처음 상태로 되돌리는 단순한 유지 보수의 개념을 넘어 사회환경의 변화에 부응하여 건축물의 성능이나 기능을 적극적으로 향상하는 개념까지 포함하고 있기 때문이다.
오래된 아파트를 새 아파트로 바꾸는 방법에는 리모델링 외에 재건축이 있어 서로 자주 비교된다. 리모델링은 노후 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용하여 고쳐 짓는 방식이지만 재건축은 낡은 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새로 짓는 방식이다.
리모델링은 준공연한이나 안전진단, 추진 절차 등이 재건축보다 덜 까다롭다. 리모델링은 15년 이상 된 아파트로 안전진단이 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 하지만 재건축은 30년 이상 된 아파트로, 안전진단이 D 또는 E등급이어야 가능하다.
리모델링은 재건축보다 비용이 더 저렴하고, 공사 기간도 더 짧으며, 국가 경제적 낭비나 환경에 대한 부담이 더 적다는 장점이 있다. 특히 용적률 규제가 없던 시절 지어진 아파트는 재건축하면 용적률 제한이 적용돼 바닥면적을 줄여야 하는데, 리모델링은 건축 심의만 통과하면 법정 용적률 초과도 가능하다.
하지만 재건축은 모두 허물고 완전히 새롭게 아파트를 꾸밀 수 있는데 비해 리모델링은 기존 건물을 활용하기 때문에 내력벽이나 기둥을 건드리기 어려워 집안 구조를 바꾸는데 제한이 있다는 단점이 있다. 또 건설사 입장에서는 공사 난도가 높으며, 재건축보다는 사업성이 떨어지는 것으로 평가한다.
수직과 수평 증축을 통한 공간 창출
리모델링은 건축물의 과거, 현재 그리고 미래를 유기적으로 연결하여 조직적으로 재구성하는 과정이다. 과거 만들어진 건축물에 대해 현재 상태를 면밀히 파악한 후, 미래 수요를 고려하여 리모델링을 진행하기 때문이다.
리모델링을 통해 건축물은 해체와 재배치, 추가의 과정을 거쳐 공간을 전면 재창출하게 된다. 건축물의 해체와 재배치, 추가는 기존 건축물의 구조적인 안전성을 바탕으로 진행하는데, 여기서 특히 중요한 것은 기존보다 공간을 넓히는 추가다. 공간의 추가 확장 없이 해체와 재배치만 진행하면 아무리 공간의 짜임새가 좋아지더라도 한계가 크기 때문이다.
리모델링을 통한 공간의 추가와 관련하여 『주택법』에서는 주거전용면적의 10분의 3이내(85㎡ 미만일 경우 10분의 4)에서 증축이 가능하고, 기존 세대수의 100분의 15 이내로 세대수 증가가 가능하며, 수직증축은 14층 이하는 최대 2개층, 15층 이상은 최대 3개층 증축이 가능하다고 정하고 있다.
수평증축은 아파트를 전후좌우로 늘려 가구당 주거면적을 넓히는 방법으로, 안전진단 C등급 이상만 충족하면 추진할 수 있다. 보수보강비가 수직 증측에 비해 상대적으로 저렴하고 인허가도 수월한 편이라 공간의 확장을 위해 가장 많이 활용된다.
수직증축은 골조 등 구조의 안전성이 보장돼야 추진할 수 있는 방법으로, 안전진단 B등급 이상이어야 가능하다. 증가하는 세대를 분양해 사업비 조달이 가능하다는 장점이 있는데 안전성 때문에 수평증축보다 훨씬 추진하기 까다롭다.
아파트 단지의 용적률과 건폐율에 여유가 있다면 아예 건물로 별개로 짓는 별동증축이 더 나을 수 있다. 별동증축 역시 증가 세대 분양으로 사업비 조달이 가능하나 새로 생기는 건물로 인해 기존 건물에 조망권 간섭 등이 발생하는 단점이 존재한다.
공간의 확장을 위한 리모델링 증축에서는 건축물의 기존 구조체에 신설 구조체를 튼튼하게 연결하는 방법이 매우 중요하다. 골조 접합 공법을 통해 철근을 서로 연결하고 콘크리트 신구 면을 탄탄히 접합해 물리적 부착 성능을 확보하고 화학적으로도 결합하도록 한다. 기존에 건물이 완공됐던 시점보다 리모델링을 통한 공간 추가로 하중이 증가하기 때문에 슬래브와 기둥, 기초에 대한 보강도 진행해 내진 성능이 기존보다 더 향상되도록 한다.
리모델링 증축이 구조적으로 안전하기 위해서는 건축물에 새로운 코어(중심)를 부가하거나 확장해야 한다. 새로운 코어는 후면에 부착하는 것이 가장 일반적이고 경제적이다. 코어를 전면에 추가 배치하면 채광 폭이 감소한다는 단점이 있다.
새로운 코어를 아파트의 두 세대 사이 중앙에 배치할 수도 있는데, 전·후면 채광 폭을 최대화할 수 있지만 평면계획상 세대 중앙에 긴 복도가 필연적으로 생기게 된다. 또 1층 주동 출입구 배치가 매우 제한적이라는 문제가 있다.
거주자를 위한 증축공간 활용법
아파트 리모델링에서 수평증축을 통해 세대 내 공간을 추가 확장할 때 전·후면 확장이 가장 일반적이다. 기존 발코니나 복도를 실내화한 다음에 전면 또는 후면에 새로운 발코니 공간 등을 붙여 증축하는 방식으로 평면을 확장한다. 전·후면 확장은 단위 세대에서 가로폭은 똑같은데 지나치게 깊어지는 단점이 발생한다. 세장비(깊이/앞 너비)의 증가로 인해 채광과 통풍에 불리하게 되는데, 이는 리모델링 평면의 가장 큰 한계로 지적되고 있다.
물론 단위 세대를 옆으로 크기를 키우는 측면 확장도 가능하다. 세대 평면의 증가에 비례해 외기에 접하는 가로폭이 함께 증가하기 때문에 세장비가 증가하는 문제점이 발생하지 않는 장점이 있다. 하지만 아파트의 경우 옆으로 서로 붙어있어 전 세대의 측면 확장이 불가능하고 일부 세대에만 적용할 경우 세대 간 형평성 문제가 발생하게 된다.
아파트 전면 폭이 좁은 경우 리모델링을 할 때 아예 2세대를 1세대로, 3세대를 2세대로 통합하는 방법도 가능하다. 채광과 통풍 등 고려시 세대 통합으로 합리적인 단위 세대 평면을 도출할 수 있다. 하지만 세대 수가 기존보다 감소하기 때문에 현실적으로 적용이 가능한 경우가 많지 않다.
리모델링으로 공간을 확장한 후 세대 평면을 어떻게 구성할지가 중요한 과제가 된다. 전면에 배치되는 공간은 채광과 통풍 등에 유리한데, 일반적인 3베이(전면 발코니를 기준으로 벽과 벽 사이의 한 구획) 아파트의 평면처럼 안방-거실-방을 배치하지만 리모델링 특성으로 인해 안방-거실-주방이 위치하는 사례도 많이 등장한다. 주방에는 김치냉장고 등 수납을 위해 보조주방 및 다용도실로 쓸 수 있는 발코니가 붙어있다.
리모델링을 통해 30% 가까이 증가한 면적을 어떻게 활용하지는 바로 입주민의 삶의 질과 직결된다. 보통 침실이 3개보다 적은 소형 평형에서 침실 개수를 늘리며, 침실 개수가 원래 3개 이상인 대형 평형에서는 침실 면적을 증가시킨다. 옛날 아파트에서는 없었던 드레스룸을 안방에 보조적으로 설치하는 사례가 많다.
화장실이 1개인 세대는 부부욕실을 추가해 화장실을 2개로 하는 것이 일반적이다. 일반 침실보다 조금 작지만, 입주민 기호에 맞게 다용도로 쓸 수 있는 알파룸을 만드는 경우도 늘고 있다.
아파트 주동 차원에서는 리모델링을 진행하면 1층을 필로티로 처리하고 최상층을 증축하는 사례가 많다. 급·배수관 교체는 필수적으로 중요하며, 고장이 많은 낡은 엘리베이터도 대부분 교체한다. 최신 아파트처럼 바깥에서 보기 좋도록 외피 개선도 많이 진행한다.
아파트 단지 차원에서 리모델링은 보행자 중심의 동선체계 구축, 휴식시설과 운동시설 설치 등 외부공간 개선을 진행한다. 무엇보다 가장 중요한 것은 지하주차장 또는 데크 주차장의 신·증축이다.
옛날 아파트들은 주차대수가 매우 부족해 리모델링 할 때는 세대당 1.3대 내외의 주차공간을 확보하기 위해서는 지하주차장을 지하 3층까지 깊이 파내려가야 하는 경우가 많다.
기존 아파트 건물이 존재하는 상황에서 지하주차장 설치는 매우 까다로운 일로, 확장방식과 기존구조 존치 여부, 굴토(땅파기) 공법, 흙막이 공법, 주동 진입방식 등 해결해야 할 문제가 많다. 구조안전성은 물론 시공성, 경제성, 편의성까지 고려해야 한다.
지하공간 확장은 먼저 흙막이벽을 설치해 공간이 무너지지 않도록 한 후 기존 기둥 아래로 마이크로 파일(말뚝)을 시공해 굴토 작업 동안 기존 기초 대신 지반에 하중을 전달하는 역할을 하도록 한다. 기둥이 옆으로 휘는 좌굴 가능성을 방지하기 위해 보강재를 설치하여 트러스를 구축하고 벨트프레임을 이용해 기존 기둥과 연결한다.
기초면까지 굴토가 완료되면 기둥과 외벽을 시공하고. 차례로 신설 기둥과 보를 기존 기둥까지 연결한다. 마지막으로 가로로 지탱하던 트러스를 제거하면 지하주차장 공간이 완성된다.
새로 건설하는 아파트와 달리 리모델링은 거주자가 이미 명확하게 결정되어 있어서 거주자의 의견을 충분히, 정확하게 반영하여 진행할 수 것이 가장 큰 장점이다. 단순한 노후화 억제를 넘어 삶의 질을 향상하는 공간을 창조하기 위해 아파트의 리모델링은 더욱 광범위하게, 더욱 혁신적으로 추진되고 있다.
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재건축 대신 리모델링… 이제는 아파트 넘어 상가까지, 절차 간편하지만 돈 되는 ‘수직증축’ 성공 사례 드물어
분당 한솔마을5단지
서울 중구 더플라자호텔이 건물 리모델링과 지역 활성화를 위한 도시재생모델의 첫 시범사업이 된다고 밝혔다.
올해 서울 등 수도권에서만 4만551가구의 구축 아파트가 리모델링에 나서면서 건설사들의 쟁탈전도 치열해지고 있다. 정부의 재개발·재건축 규제로 인해 재건축에서 리모델링으로 방향을 선회한 단지들이 속출하기 때문이다. 특히 리모델링은 아파트 연한 15년 이상이면 가능해 인기를 끌고 있다. 신축도 아니면서 건축 연한 30년을 채운 것도 아닌 20년 차 정도의 아파트 단지들에게 ‘솔루션’으로 각광받는 것이다.리모델링은 기존 아파트를 완전히 허물고 새로 짓는 재건축과 달리, 골조를 유지하면서 평면을 앞뒤로 늘려 면적을 키우거나 층수를 올려 주택 수를 늘리는 방식이다. 지하 주차장을 새로 만들거나 더 넓힐 수도 있다. 재건축보다 사업 진도가 빠르다는 장점 때문에 강남권, 비강남권을 가리지 않고 리모델링을 추진하는 단지가 늘었다.그러나 리모델링에 대해 장밋빛 환상만 갖는 건 금물이다. 사업성이 높은 ‘수직증축’은 성공 사례가 많지 않아서다. 내력벽 철거 허용 여부도 국토교통부에서 어떻게 결론을 낼지 불확실하다. 때문에 전문가들은 리모델링 투자 시야를 좀 더 넓혀야 한다고 조언한다. 아파트 리모델링뿐만 아니라 상가·오피스텔 투자도 충분히 매력적인 대안이라는 것이다. 규제 일변도 정책을 펴는 현 정부가 상가 리모델링에 대해서만은 규제를 완화할 방침을 피력한 걸 잘 이용하라는 뜻이다.리모델링은 재건축에 비해 규제 측면에서 확실한 메리트를 갖고 있다. 앞서 정부는 2018년, 2019년 재건축 안전진단 규정을 강화했다. 또 재건축초과이익환수제를 부활시켰고, 지난해 6·17대책을 통해 실거주 요건을 강화하기도 했다. 여기에 분양가상한제로 인해 원하는 만큼의 분양가 산정이 어렵게 됐다. 재건축 인허가권을 가지고 있는 서울시 등 지자체도 정부의 규제 기조에 따라 재건축에 부정적 입장인 상황이다.반면 리모델링은 규제로부터 상대적으로 자유롭다. 건물 뼈대를 남기고 짓는 만큼 추진 과정이 훨씬 수월하다. 리모델링 사업 절차는 조합 설립→안전진단→건축심의→행위허가→이주·착공→입주 순이다. 재건축은 아파트를 지은 지 30년이 넘어야 추진할 수 있지만 리모델링은 15년 이상이면 된다. 또한 재건축은 주민 75% 이상 동의를 받아야 하지만 리모델링은 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있다.안전진단 등급도 재건축은 최소 D등급(조건부 허용) 이하여야 가능하나 리모델링은 B등급(유지·보수)을 받아도 추진할 수 있다. 또한 초과이익환수제도 따로 없고, 조합 설립 이후에도 아파트를 사고팔 수 있다. 인허가도 까다롭지 않아 사업 추진부터 입주까지 빠르면 6~7년 안에 가능하다. 때문에 리모델링 단지에 투자한다면 타이밍이 무엇보다 중요하다. 리모델링 아파트도 재건축과 마찬가지로 분담금 총회, 행위허가 등 각 사업단계 전후로 가격이 뛰는 경우가 많다. 시공사를 선정하고 안전진단을 마친 뒤, 행위허가가 나기 전 매수하는 것이 좋다.물론 최근 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)’ 아파트 일반 분양가가 3.3㎡(1평)당 역대 최고 분양가(5668만6000원)를 기록하면서 강남권 재건축이 들썩이고 있는 건 사실이다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 작년 7월 정했던 분양가(평당 4891만원)보다 오히려 평당 778만원 높은 것으로 정부가 무리하게 도입했던 분양가상한제라는 규제가 사실상 무력화된 것이다.원베일리 조합 관계자는 “분양을 줄줄이 앞두고 있는 신반포15차, 바로 옆 3주구, 신반포 4차 등의 단지도 분상제를 걱정하고 있었는데, 원베일리 분양가를 보고 자신감을 얻었을 것”이라며 “(땅값이 비싼 곳에서는) 이제 분상제가 큰 벽이 아니라는 점에서 의미를 둘 수 있다”고 말했다. 이는 정부가 무리하게 끌어올린 공시지가로 인해 분양가 중 큰 비중을 차지하는 택비가 올라간 결과다. 원베일리의 분양가가 알려지면서 강남권 재건축 단지들도 크게 고무된 분위기다. 그러나 정부의 기조가 여전히 재건축에 부정적인 만큼 쉽지는 않을 전망이다. 변창흠 국토교통부 장관이 취임한 이후 꼬인 부동산 문제 해결을 위해 공급을 확대하겠다는 기조를 밝히고 있지만 정작 확실한 공급 카드로 꼽히는 재건축 규제 완화에는 선을 긋고 있기 때문이다. 변 장관이 구상한 주택공급 방안은 ‘역세권, 준공업지역, 저층주거지 등을 활용한 도심 내 주택 공급’이다.리모델링이 재건축에 비해 규제를 피하기가 쉬운 만큼 수도권의 리모델링 열기는 뜨겁다. 한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준 서울, 분당, 용인 등 수도권 54개 단지(4만551가구)에서 리모델링 조합이 설립돼 사업을 추진 중이다. 이는 2019년과 비교했을 때 단지 수 19개, 가구 수 약 1만8000가구 늘어난 수치다.강남권에서는 최근 리모델링 조합 설립이 임박한 단지가 속속 등장하고 있다. 총 1758가구인 강남구 개포동 대치2단지가 지난 5월 서울시 건축심의를 통과한 게 대표적이다. 최근 동의율이 70%를 넘으면서 조합 설립이 임박했다. 리모델링이 완료되면 가구 수가 1988가구로 탈바꿈한다. 리모델링 호재에 집값도 뛰는 중이다. 전용면적 40㎡는 지난해 12월 12억5000만원 신고가를 찍었는데, 지난 1월(평균 11억1000만원)에 비해 1억원 이상 몸값을 높였다.비강남권에서는 용산구 동부이촌동 건영한가람(2036가구), 이촌현대맨숀(653가구) 등이 리모델링에 속도를 내고 있다. 동작구 사당동에서는 우성2·3차와 극동, 신동아4차 등이 리모델링 조합설립인가를 위한 추진위원회를 구성했다. 리모델링 호재에 우성3차 전용 59㎡ 매매가는 10억원에 육박할 정도로 뛰었다. 노후 아파트가 몰려 있는 1기 신도시 역시 리모델링 바람이 불고 있다. 성남 분당구 구미동 무지개마을4단지, 정자동 한솔마을5단지아파트가 최근 리모델링을 추진 중이다. 안양 평촌신도시에서는 목련2단지가 수평증축 방식의 리모델링에 나섰다.리모델링 추진 바람이 부는 건 최근 들어 수도권에서 조합 설립에 성공한 단지들이 잇따라 등장해서다. 서울에서는 작년 11월 송파구 가락동 가락(1차)쌍용아파트(2064가구)가 리모델링 조합 설립 인가를 받은 데 이어, 지난달엔 성동구 금호동 금호벽산아파트(1707가구)와 강동구 고덕동 고덕아남아파트(807가구)가 잇달아 리모델링 조합을 설립했다. 경기 군포시는 지난달 31일 1기 신도시인 산본신도시 금정동 율곡주공3단지(2042가구)의 리모델링 조합 설립 인가를 공고했다.이렇게 리모델링 바람이 불면서 연초부터 사업을 수주하려는 건설사들의 움직임도 활발하다. 지난해 말 리모델링 전담조직을 신설한 현대건설은 지난 9일 경기 용인 수지에서 ‘신정마을 9단지(812가구) 리모델링 사업(공사비 2280억원)’을 수주했다. GS건설은 2차례 진행된 서울 마포 밤섬현대아파트 리모델링 입찰에 단독으로 참여하면서 시공권 확보가 유력해 보인다.지난해 리모델링 사업 부문(5733억원)에서 1위를 차지한 포스코건설은 오는 3월 4일 예정된 서울 문정건영아파트 리모델링 사업 입찰을 검토하면서 올해 정비사업 마수걸이 수주에 나설 전망이다. 문정건영아파트는 1993년 준공된 단지로 서울시의 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐다. 송파구 중남부에 리모델링을 추진하려는 아파트 단지가 특히 많은 만큼 문정건영아파트에 대한 관심은 뜨거운 상황이다.그러나 리모델링도 난관이 존재한다. 수직증축(2~3개 층을 더 높여 가구 수를 늘리는 것)과 건물 내부 내력벽(건물 무게를 견디거나 분산하는 벽) 철거 허용 문제가 해결되지 않은 것이다. 지난 2014년부터 수직증축 리모델링을 추진해 1차 안전진단까지 통과했던 성남 느티마을3·4단지는 공공기관(건설기술연구원·한국시설안전공단) 2차 안전성 검토에서 ‘부적합’ 판정을 받은 것으로 확인됐다. 대다수 리모델링 조합은 이번 결과로 수직증축 길이 막힐까 잔뜩 긴장하고 있다.이미 변 장관은 2013년 4월 민주정책연구원(현 민주연구원)이 주최한 포럼에서 리모델링 수직증축에 대해 “위험한 주택정책”이라며 부정적 견해를 보인 바 있다. 변 장관은 당시 “(1기 신도시는) 2기 신도시에 비해 밀도가 높아 수직증축 리모델링 시 영구 음영으로 주거의 질이 악화할 수 있고 계획도시로서의 취지가 근본적으로 훼손된다”고 밝혔다수직증축은 기존 아파트 꼭대기 위로 2~3개층을 더 올려 가구 수를 15%가량 늘리는 리모델링 방식으로 옆으로 면적을 늘리는 수평증축에 비해 사업성이 좋은 방식으로 평가받는다. 서울 강남권에서는 1753가구로 가장 큰 규모인 강남구 개포동 대치2단지가 수직증축 리모델링을 추진하고 있다. 수직증축으로 확보하는 235가구를 일반 분양할 예정인 대치2단지는 지난 5월 서울시 건축심의를 통과한 후 사업계획승인 신청을 위해 조합원 동의서를 받고 있다.수직증축을 추진하던 리모델링 단지 일부는 수평·별동증축으로 선회하는 모양새다. 가령 서울 강남구 청담건영(240가구)의 경우 3일 조합원 총회를 열고 수평증축으로 건축심의안을 접수하는 방안을 결의한 상태다. 느티마을3·4단지와 비슷한 시기에 수직증축을 추진하던 분당 구미동 무지개마을4단지, 분당 정자동 한솔마을5단지, 평촌 목련2단지는 수평증축 설계안으로 건축심의를 끝마쳤다.그러나 수평증축을 진행하려면 증축분이 들어설 수 있는 공간과 도로 여분을 확보해야 하기 때문에 리모델링 사업 자체가 불가능한 단지도 나올 수 있다. 단지 내 여유 공간에 새롭게 건물을 짓는 별동증축 역시 용지 확보 문제가 크다.내력벽 철거 허용 여부도 뜨거운 감자다. 현재 철거가 금지돼 있는 내력벽은 아파트 하중을 지탱해 구조물 기초가 되는 벽이다. 문제는 리모델링을 앞둔 오래된 아파트의 경우 내력벽을 일부 철거하거나 변경하지 않으면 수요층이 떨어지는 2베이(bay) 평면 구조밖에 나오지 않는다는 점이다. 베이는 발코니를 기준으로 건물 기둥과 기둥 사이 공간 중 햇빛이 들어오는 공간을 말한다. 쉽게 말해 햇빛을 보는 방이 두 개뿐인 구조로밖에 리모델링이 안 되는 것이다. 애초 작년 말 결과가 나올 것으로 예상됐던 리모델링 내력벽 철거 허용 여부는 국토부가 결론을 내지 못해 또다시 미뤄졌다. 정부 관계자는 “기술적으로는 크게 어렵지 않지만 문제는 아파트가 실제로 도면대로 시공됐는지 여부다”라며 “오래전에 지어진 아파트는 도면이 없는 경우가 빈번하고, 도면이 있다 하더라도 도면 그대로 지었는지 신뢰할 수가 없어 국토부도 쉽사리 결정을 내리지 못한다”고 전했다.다만 리모델링 예정인 아파트에만 관심을 가질 필요는 없다. 상가나 오피스텔도 리모델링이 가능한데 작년 제도 개선안이 공개돼 한층 탄력이 붙었기 때문이다. 지난해 10월 국토교통부는 ‘국민 불편 해소 및 건축산업 활성화를 위한 규제개선 방안’을 발표했다. 동의요건을 80%로 낮춰 노후 건축물 재건축 활성화를 도모한다는 내용이다. 현재 30세대 이상 주택은 재건축시 허가 동의요건이 75~80%지만 오피스텔·상가 등은 동의요건이 100%여서 재건축이 어려웠다.이창동 밸류맵리서치 팀장은 “집합건물 리모델링 요건 조정은 잘한 방향으로 보인다”며 “노후 건축물의 활용에 있어서 좋은 가능성을 남겼다”고 말했다. 한국건설산업연구원에 따르면 2018년 말 기준 준공 후 30년 이상 경과한 건축물은 전체 건축물 재고의 37.1%에 이른다. 이런 높은 노후도는 리모델링 시장의 충분한 가능성을 의미한다. ‘건축물 유지·보수’와 ‘건축물 리모델링 시장’을 통합한 전체 시장 규모는 2020년 기준 30조원에 달하는 것으로 추정되는데, 2025년에는 37조원, 2030년에는 44조원 규모로 성장할 것으로 예상된다.서울시도 건물 리모델링에 대해서는 우호적이다. 서울시는 지난해 6월 지역 자산과 낡은 빌딩을 리모델링하는 ‘건물 리모델링 +지역 활성화’ 도시재생사업지로 더플라자호텔을 선정하고 추진 중이다. 준공된 지 30년이 지난 민간건물에 적용되는 철거 후 신축이 아니라 리모델링을 통해 해당 건물뿐 아니라 침체한 도심과 주변 상권 활성화를 이루는 방식이다.최근 종합 부동산 개발사 SK디앤디는 글로벌 투자사 그린오크와 함께 삼일빌딩을 리모델링 준공했다. 삼일빌딩은 1970년 완공 당시 국내 최고층 빌딩으로 주목받았던 김중업 건축가의 역작으로, 대한민국 근대화를 상징하는 최초의 마천루로 평가받고 있다. 또 SK디앤디는 최근 매입한 SK네트웍스 빌딩 또한 리모델링 예정이다.[김태준 매일경제 부동산부 기자][본 기사는 매경LUXMEN 제125호 (2021년 2월) 기사입니다][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
[이주의 이슈] 리모델링 아파트 사례는 어디?
송파성지 리모델링 아파트 조감도
[금강일보 서지원 기자] 대전 둔산지역에 리모델링 바람이 불고 있는 가운데 수도권 지역에선 리모델링 사업이 다채롭게 추진되고 있다. 수직증축부터 수평증축까지 모든 방향으로 사업들이 전개 중이다.전국에서 아파트 리모델링 사업이 가장 활발히 나타나고 있는 지역은 서울 송파구다. 송파구는 현재 모두 6개 단지가 리모델링조합을 설립했다. 또 서울 송파구 오금동에 위치한 아남아파트의 경우 전국 최초로 세대수 증가형 리모델링 사업이 시작된다. 아남아파트는 기존 299가구에서 328가구 단지로 탈바꿈한다. 분양가 상한제 적용을 피하기 위한 마지노선 29가구만 확대하는 거다.
송파구는 지난달 오금 아남 리모델링 사업의 착공신고서를 수리하고 착공신고필증을 교부했다. 2012년 주택법 개정 이후 세대수 증가형 리모델링사업으로는 전국 최초 착공사례다.
아남아파트는 1992년 준공한 2개동 299세대 규모의 소규모 단지다. 수평증축 리모델링을 통해 기존 지하1층~지상15층, 299가구에서 지하3층~지상16층, 328가구로 변경하고 증가된 29가구는 올 상반기 중으로 일반분양할 예정이다. 2023년 12월 입주예정이며 시공사는 쌍용건설이다.
특히 서울 송파구엔 국내 첫 수직증축 리모델링 사업 단지도 있다. 총 298가구 규모로 1992년 준공된 성지아파트다. 2008년부터 리모델링 사업을 추진했지만 수평으로 면적만 늘릴 경우 사업성이 떨어질 것으로 예상돼 사업이 지지부진했다. 그러나 2013년 주택법 개정으로 수직증축이 허용되면서 본격적으로 사업이 시작됐다. 현재 국내에서 수직증축 리모델링 사업계획승인을 받은 곳은 성지아파트가 유일하다.
성지아파트는 올 상반기 분양시장에서 29가구를 일반분양으로 내놓을 전망이다. 당초 계획된 42가구보다 13가구 적다. 42가구를 분양할 경우 분양가 상한제가 적용돼 조합에서 계획한 분양가 책정이 어려워지자 지난해 11월 설계 변경을 통해 물량을 축소했다. 리모델링 사업도 일반분양 가구 수가 30가구 이상이면 민간택지 분양가 상한제를 적용받는다.
성남시에서는 대규모 단지의 리모델링 사업이 추진되고 있다.
성남시는 지난달 무지개마을 4단지에 대한 수평 및 별동 증축 방식 리모델링 사업을 승인했다. 이에 이 단지는 현재 5개 동에서 7개 동으로 2개 동 늘어나고, 가구 수는 563가구에서 747가구로 증가한다.
연면적은 4만 6506㎡에서 9만 6408㎡로 4만 9902㎡가, 용적률은 172.23%에서 268.89%로 96.66%가 각각 늘어난다. 주차장도 기존 지상과 지하 1개 층 311대 주차면에서 지하 2개 층 759면으로 확대하고 지상은 녹지공간으로 꾸민다. 해당 리모델링 사업기간은 2022년 1월부터 2024년 12월까지로 계획됐다.
앞서 성남시는 분당구 정자동 한솔마을 5단지 리모델링 사업계획도 승인한 바 있다.
한솔마을 5단지 리모델링 사업은 수평 및 별동 증축 방식으로 이뤄져 기존 12개동에서 16개동으로 4개동이 늘어나고, 가구 수는 1156가구에서 1271가구로 115가구 증가한다. 연면적은 8만 5908㎡에서 20만 236㎡로 두배 이상 늘어난다. 지하 1개층 주차장을 지하 3개층으로 확대해 주차대수도 529대에서 1834대로 확충된다. 작은도서관과 주민운동시설, 주민카페 및 어린이체육시설 등 공동이용 시설도 확대 설치해 주거환경이 크게 개선될 전망이다.
성남시 관계자는 “현재 무지개마을 4단지(구미동)와 느티마을 3·4단지(정자동), 매화마을 1·2단지(야탑3동) 등 다른 리모델링 추진 단지도 행정·재정적 지원을 통해 지속 가능한 아파트 재생을 도모할 계획”이라고 말했다.
이밖에도 서울에선 동작구 ‘우성·극동·신동아 통합 리모델링’(4396가구), 강동구 ‘선사현대’(2938가구) 등 대단지 아파트에서 리모델링 사업을 추진하고 있다. 강남권에서는 강남구 ‘대치2단지’(1758가구), 서초구 ‘잠원동아’(991가구) 등이 조합설립을 진행 중이다.
서지원 기자 [email protected]
아파트 재건축과 리모델링, 리모델링 유형과 진행사례
정부의 재건축 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화 등 재건축 사업규제로, 규제가 적고 빠르게 진행할 수 있는 리모델링 사업에 뛰어드는 아파트들이 늘고 있다.
Ⅰ 리모델링의 개념
1. “리모델링”이란? 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 ① 대수선 또는 ② 증축을 하는 행위를 말한다.
① 대수선 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부형태를 수선·변경하거나 증설하는 것이다.
30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체, 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체, 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체, 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체, 외벽 마감재료 증설 또는 해체 등으로 단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다.
② 증축행위 : 증축대상은 준공 후 15년이 경과된 공동주택으로 전용면적 85㎡미만 40% 이내, 85㎡이상 30% 이내, 기존 세대수의 15% 이내, 14층 이하 2개층, 15층 이상 3개층 이내 수직증축을 하는 것이다.
2.리모델링 제도는 준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화(조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이제한, 일조권 등 건축위원회 심의를 통해 완화 범위를 결정)하여 적용할 수 있는 제도로, 2001년 처음 「건축법」에 도입된 후, 2003년 「주택법」에 도입되었고, 2005년 증축형 리모델링을 인정한 이래 점차 구체화 되고 있다.
Ⅱ 리모델링과 재건축 비교
재건축 가능 연한인 30년보다 리모델링 가능 연한은 15년 이상으로 짧아 빠른 사업 추진이 가능하며, 재건축과 비교해 사업 절차가 덜 까다롭고 초과이익환수제, 조합원 지위양도 금지 등 규제를 적용받지 않는다.
재건축은 수명을 다한 공동주택을 다시 공급하기 위한 수단이고,
리모델링은 공동주택의 긴 수명을 위한 적극적인 관리 수단이다.
Ⅲ 리모델링의 유형
1.맞춤형 리모델링
1).대수선은 주요구조물을 3개이상 수선·변경하는 것으로,
세대수 증가 없이 발코니 확장 노후배관교체, 화장실·방 및 단열재, 흡음재 추가신설 등 선택하여 주택의 성능을 개선하는 사업으로 소유자 부담가능한 범위에서 사업을 진행하며, 거주형 또는 단기 이주형사업으로 단시간에 주택 성능을 개선한다.
2).세대구분형
공동주택 일부를 구분하여 세대별로 독립적인 생활이 가능하나, 구분된 공간에 대하여 별도로 소유할 수는 없는 주택(하나의 세대로 산정)으로 기존 세대수 및 총 전용면적의 1/3이하로 한다.(전 세대 불가)
2. 세대수 증가형 리모델링
1).수평증축
증축분의 하중이 수평으로 증가하여 수직증축에 비하여 보수보강비가 상대적으로 낮은 방식
2).수직증축
기존 단지배치를 유지하여 조망확보 및 간섭이 발생하지않는 장점이 있으며, 증가하는 물량을 통하여 사업비 조달이 가능한 방식
3).별동증축
단지 내 여유공간에 별동을 증축하는 방식으로 세대를 일반분양하여 사업비 조달이 가능한 방식이며, 조망권 간섭등이 발생
4).혼합형
별동, 수평, 수직증축 방법은 단지의 개별적인 조건에 따라 혼합하여 적용되는 것이 일반적이다. 전체 면적 증가분에서 수평증축으로 기존 조합원의 전용면적을 증가시키고, 남은 증축면적을 수직증축을 통하여 일반분양하는 리모델링 계획도 가능하다.
수평과 수직증축이 동시에 적용되어 평면구성이 다양해지고, 일반분양을 통하여 사업비 조달이 장점이나 보수보강에 따른 공사비가 높아지는 것이 약점이다.
Ⅳ 리모델링 사업 진행 사례
서울에서는 강남구 대치동 ‘래미안대치하이스턴’, 청담동 ‘래미안청담로이뷰’, ‘청담아이파크’, 도곡동 ‘쌍용예가’, 서초구 방배동 ‘쌍용예가’ 등이 리모델링으로 거듭난 사례가 있다.
현재 서울에서 리모델링을 추진하는 단지는 20곳을 넘는다. 서초구 서초동 ‘유원서초’, 잠원동 ‘신반포청구’, 송파구 문정동 ‘문정시영’, 강동구 명일동 ‘명일중앙하이츠’, 고덕동 ‘아남’ 등이 리모델링사업을 추진하고 있다.
서울형리모델링 시범단지 1호인 문정시영아파트 리모델링 사업은 기존 1,316가구를 최고 25층 10개동 1,488가구 규모로 증축하는 사업이다. 총 사업비는 2600억 원 규모이며, 수평·별동 증축을 통한 일반 분양분은 172가구이다. 서울 송파구 문정시영아파트 리모델링조합은 최근 시공사 선정총회를 열고 포스코건설을 시공사로 선정했다.
동대문구 신답 극동아파트는 1개 동을 신축해 기존 건물에 붙이는 수평증축 리모델링을 통해 기존 225가구에서 254가구로 늘릴 계획이다. 서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시1차 리모델링 단지도 시공사 선정에 박차를 가하고 있다.
지난해 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐던 서울 강동구 길동 우성2차 아파트 리모델링 사업도 주민설명회를 열고 리모델링 사업 절차를 본격적으로 추진하고 있다.
송파구 삼전현대아파트는 지하 1층∼지상 10층, 1개동, 120가구 규모로 이뤄진 소규모 단지로, 1989년 11월 준공돼, 재건축 가능 연한을 채웠지만, 기존 용적률이 240%로 사실상 재건축이 어려운 단지다. 이에 수직증축 리모델링으로 사업추진 방향이 정해졌다.
리모델링 사업을 거치면, 삼전현대아파트는 지하 3층∼지상 12층, 총 138가구 규모로 수직증축될 전망이다. 리모델링을 통해 늘어나는 가구수가 18가구인 만큼, 민간택지 분양가상한제 적용 대상에 포함되지 않는다.
리모델링 사업도 일반분양 물량이 30가구가 넘어서면 재건축 사업과 마찬가지로 분양가 상한제 적용을 받지만, 사업 추진 과정이 재건축보다 까다롭지 않아 빠르게 진행할 수 있는 아파트 리모델링 시장은 앞으로 더욱 커질 것이다.
아파트 리모델링 사업 총정리
최근 서울 경기권 대단지 아파트를 중심으로 재건축 대신 리모델링 사업을 추진하는 곳이 많아지고 있습니다. 재건축/재개발은 많이 들어보셨겠지만, 리모델링에 대해서는 생소하신 분들이 많으실 것입니다. 리모델링 역시, 재건축/재개발처럼 새 아파트를 지을 수 있는 사업 중 하나인데요. 오늘은 이런 아파트 리모델링 사업에 대해 자세히 다뤄보겠습니다.
<목차>
1. 아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교)
2. 수직, 수평 증축
3. 리모델링 사업 장단점
4. 아파트 리모델링 사업 사례
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1. 아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교)
아파트 리모델링 사업이란 기존 골조와 내력벽을 활용하여 아파트를 신축급으로 바꾸는 것입니다. 15년 이상의 공동주택과 아파트부터 검토 가능합니다. 재건축의 경우 30년 이상 노후화된 아파트를 완전히 부시고, 새롭게 아파트를 건축하는 사업인데요. 이에 비해 리모델링은 기존 골조와 내력벽을 활용하기 때문에, 기존 아파트의 단지 배치는 유지가 됩니다.
재건축, 리모델링 비교
리모델링이 최근 주목받는 이유는, 재건축에 대한 규제가 강화되었기 때문인데요. 용적률이 높은 노후 아파트의 경우, 재건축의 사업성이 낮고, 만약 재건축의 사업성이 나오더라도 초과이익환수제 때문에 진행이 쉽지 않은 상황입니다. 따라서, 재건축을 포기하고 리모델링으로 빠르게 선회하는 단지들이 늘어나고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제가 무엇인지 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
리모델링 사업의 경우, 조합설립인가 후 허가 1회만 받으면 되기 때문에 사업 속도가 재건축보다 빠른 편입니다. 주민 동의만 빠르게 이루어지면 5~6년 정도면 신축 아파트로 변할 수 있는데요. 그에 비해 재건축은 통상 10~15년 정도의 시간이 걸립니다.
리모델링 사업 절차
2. 수직, 수평 증축
아파트 리모델링을 이야기하면 빼놓을 수 없는 단어가 수직증축과 수평증축입니다.
수직, 수평증축
수평과 수직증축은 말 그대로 그림과 같이 위로 층을 늘리냐, 옆으로 건물을 붙이냐의 차이인데요. 이렇게 증축이 되어 새로운 세대가 생기면 분양을 진행합니다. 분양을 통해 수익금이 발생하면 입주민 개개인의 분담금이 줄게 됩니다.
수직증축을 하려면, 안전등급 B 이상을 받아야 합니다. 수평 증축 역시 C등급 이상을 받아야 하는데요. 최근 분위기에서 C등급은 큰 문제없이 받을 수 있지만, B등급을 받는 것은 쉽지 않습니다. 따라서, 몇몇 대단지 리모델링 조합에서는 처음부터 수평증축과 별동 증축만을 계획하여 사업을 추진하기도 하는데요. 이렇게 수평증축 만으로도 사업성이 좋은 단지는 상관없겠지만, 그렇지 못한 단지는 수직증축이 되지 않으면 개인 분담금이 엄청나게 늘어날 수 있습니다. 리모델링 추진 단지의 매수를 고민하신다면, 이러한 옥석 가리기를 잘하셔야 할 듯합니다.
3. 리모델링 사업 장단점
리모델링은 결국 각종 규제로 재건축이 불가하거나, 사업성이 안 나오기 때문에 추진하는 사업입니다. 재건축 아파트처럼 완벽한 신축 아파트가 되는 것은 불가능한데요. 내력벽과 골조를 남겨야 하기 때문에, 단점이 존재할 수밖에 없는 사업입니다. 지금부터 소개드리는 장단점을 파악하시고, 리모델링 아파트 투자에 접근하시기 바랍니다.
※장점
재건축, 재개발에 비해 진행이 쉬운 사업 15년이 지나면 사업 시행 가능
간소한 절차 재건축은 조합 설립 후 사업시행 인가, 관리처분 인가 후 이주가 가능하나, 리모델링은 행위 허가 1회만 받으면 됨(주민 동의만 있다면 4~6년 안에 가능)
아파트 평수가 늘어남(통상 20~30%) 20평대는 30평형, 30평대는 40평형 아파트가 됩니다.
※단점
재개발 재건축에 비해 수익성이 떨어짐(완벽한 신축이 아니기 때문에)
구조가 좋지 않음 기존 골조를 유지하기 때문에 동굴형으로 긴 구조가 나오는 경우가 많음(2 베이 아파트)
층고가 낮아질 수 있음 소방·건축법상 스프링클러를 설치해야 해서, 기존 층고가 높지 않았다면 층고가 낮아질 수 있음
추가 분담금이 높을 수 있음 일반 분양이 전체 세대의 15%만 늘릴 수 있기 때문에 분양 수입이 적음. 지하주차장이 기존에 없었다면 분담금이 더 늘어날 수 있음.
4. 아파트 리모델링 사업 사례
지금까지 완공된 리모델링 아파트는 총 16개입니다. 재건축, 재개발 단지에 비해 정말 적은 숫자인데요. 그만큼 지금까지는 리모델링 사업에 대한 인식이 안 좋았다고 할 수 있습니다.
리모델링 아파트 준공 사례
위의 표를 바탕으로 분석해보면, 지금까지 완공된 리모델링 아파트들은 대부분 대지지분이나 세대수가 적었습니다. 최근 1기 신도시(분당, 평촌 등)를 중심으로 추진되는 리모델링 아파트 대부분 1000세대가 넘는 대단지입니다. 조합이 설립된 산본의 우륵 주공은 1,312세대, 율곡 주공은 2,042세대인데요.
이러한, 대규모 단지의 리모델링은 지금까지와는 다른 파급력을 보일 것으로 보입니다. 이 단지들의 성공 여부가 리모델링 사업 대세화의 성패를 가를 것으로 보입니다.
개포 우성 9차 아파트 리모델링 현장
개포 우성 9차는 2021년 11월 준공을 목표로 리모델링 사업이 추진 중입니다. 세대수는 232세대로 대단지는 아닌데요. 층고가 2.3미터에서 0.2미터 낮아져, 2.1미터 수준으로 조합원의 반발이 있었습니다. 포스코는 기존 아파트가 2.6m 층고로 2.3m의 천장 고를 확보할 수 있었지만, 소방. 건축법상, 소방배관 설치가 의무화되면서 최소 3m의 층고를 확보해야 하기 때문에, 불가피하게 천장 고를 낮출 수밖에 없다고 입장을 밝혔습니다.
현재는 우물천장으로 거실 층고는 2.3미터까지 만들었다고 합니다. 요즘 신축 아파트의 층고가 2.4미터 수준으로 조금은 아쉬운 부분입니다. 개포 우성 9차의 공사기간은 32개월이었으며, 공사비는 799억 정도로 세대별 약 4억 원의 분담비가 예상되고 있습니다.
이렇듯 리모델링 아파트 투자를 생각하신다면, 단지별 특색을 잘 보시고 판단하셔야 할 듯합니다. 현재 아파트의 세대수, 층고, 예상 분담금, 지하주차장 여부 등을 잘 고려하셔서, 성공적인 투자 하시길 바라겠습니다.
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키워드에 대한 정보 리모델링 아파트 사례
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