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불법건축물 양성화 방법에는 2가지가 있습니다. 하나는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 의한 특정건축물의 양성화이며, 또 다른 하나는 추인제도입니다.
통상적으로 불법건축물(위반건축물)의 양성화 방법에는 이 두가지 범위에서 진행되며 이번 강의를 통해서 불법건축물(위반건축물)과 증축, 개축, 무허가, 신축 등의 건축법 법령위반 위반건축물에 대해서 알아보고 그 불법건축물 양성화 방법에 대해서 이해하게 됩니다.
[강의목차]1. 불법건축물(위반건축물)이란?
2. 이행강제금
3. 위반건축물 적발과정
4. 특정건축물 양성화
5. 불법건축물 양성화 방법 추인제도
https://youtu.be/9xw5aR-JV-E
[건축법]https://www.law.go.kr/lsSc.do?section=\u0026menuId=1\u0026subMenuId=15\u0026tabMenuId=81\u0026eventGubun=060101\u0026query=%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B2%95#undefined
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불법건축물 양성화 방법 알아 보기 – 지식살롱
이번 시간에는 불법건축물 이행강제금 등으로 인해 고통받고 있는 사람들을 위한 <불법건축물 양성화 방법> 또는 <위반 건축물 양성화 방법>에 대해서 …
Source: geteng.tistory.com
Date Published: 10/21/2021
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위반 불법건축물 양성화 방법 및 순서
그리고 양성화 대상에 해당하는 불법건축물을 가지고 있거나 매매하셨다면 양성화 기간에 건축사 사무소를 통해 실측부터 정식 건축물 등록을 하시는 것이 …
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Date Published: 4/25/2021
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건축법 위반 건축물 양성화 안내
건축법 위반으로 사용승인 받지 못한 건축물 및 기존 건축물에 무단증축 및 무단 대수선한 주거용 건축물에 대하여 사용승인이 가능하도록 『특정건축물 정리에 관한 …
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Date Published: 1/4/2022
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위반건축물 이행강제금 주의사항 (양성화,대출,벌금계산) – 브런치
위반건축물 이행강제금 벌금 계산, 불법건축물 양성화 | 위반건축물 투자 시 주의사항 1. 상가 임대 문제 원칙적으로 위반건축물로 등재된 상가는 …
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Date Published: 1/15/2021
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불법건축물 이행강제금과 양성화 방법 – 네이버 블로그
한마디로 허가를 받은 대로 건축하지 않은 건축물은 물론이고 당연히 건축허가 절차를 거치지 않고 무단으로 건축한 건물도 불법건축물에 해당됩니다. .
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1. 바닥면적의 합계가 85㎡이내의 증축, 개축 또는 재축, 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축, 개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 …
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- Author: 경매꾼
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- Date Published: 2021. 4. 13.
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불법건축물 양성화 방법 알아 보기
이번 시간에는 불법건축물 이행강제금 등으로 인해 고통받고 있는 사람들을 위한 <불법건축물 양성화 방법> 또는 <위반 건축물 양성화 방법>에 대해서 알아보겠습니다.
불법건축물 현재 상황은?
2019년 4월 23일 불법건축물 이행강제금의 규정이 강화되면서 이행강제금 부과를 5회로 제한이 되었던 것이 폐지가 되었습니다. 따라서, 현재는 불법건축물이 원상복구 될 때까지 이행강제금을 납부해야 하는 등 강력한 규제를 적용받고 있는데요. 이에 따라, 불법건축물을 보유하고 있는 사람들은 본인의 부동산을 사용 · 수익 및 권리를 행사하는데 많은 제약을 받고 있습니다.
그러나, 최근에는 다행스럽게도 불법건축물을 양성화시킬 수 있는 방법 중 하나인 <불법건축물 양성화 특별법> 양성화 법안이 국회에 발의되고 있는데요. 현재 이에 따른 찬반 의견은 분분한 편입니다. 주민의 재산권을 보호해주기 위해 양성화해주자는 의견과 불법에 대한 면죄부를 발급해주는 것이라며 반대하는 의견이 충돌하고 있는 상황입니다. 참고로, 새롭게 변경된 불법건축물 이행강제금 부과 규정에 대해서 정확하게 모르고 계시는 분이라면 하단의 글을 먼저 읽어보시길 바랍니다.
▼ 불법건축물 이행강제금 ▼
불법건축물 양성화 방법은?
불법건축물 양성화 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 불법건축물 양성화 기간 중 양성화를 하는 방법입니다. 그리고, 두 번째 방법은 무허가 건축물 추인허가 제도를 활용하는 것인데요. 이에 대해서 자세하게 살펴보겠습니다.
(1) 불법건축물 양성화 기간 중 양성화하는 방법
양성화 기간 중에 관할 행정복지센터에 양성화 신청을 해서 양성화를 시키는 방법입니다. 이는 1980년대부터 2014년까지 총 5차례만 특별법이 한시적으로 시행된 바 있습니다. 즉, 자주 있는 기회는 아니며, 5~8년 정도 사이에 한 번씩 시행하는 제도입니다.
가장 최근에는 2014년 1월 17일부터 1년간 시행된 특별법으로 경기도 내에 3,141채의 불법건축물이 합법적인 승인을 받아 이행강제금 및 원상회복 의무 등으로부터 해방이 되었습니다.
그러나, 이러한 양성화는 모든 건축물에는 해당되는 것이 아닙니다. 이 제도는 주거 안정을 목적으로 행하는 제도이기 때문에 일정 규모 이하의 소규모 주택만 혜택이 주어지게 됩니다. 그래서, 이 부분에 대한 불만도 많이 발생하여 현재는 연면적 기준을 더욱 완화한 특별법을 발의해야 한다는 목소리도 나오고 있는 상황입니다.
그리고, 양성화 대상이 된다고 해서 모두 가능한 것은 아닙니다. 불법건축물 부분을 포함했을 때 조례에서 허용하는 ‘건폐율’과 ‘용적률’을 모두 소진한 경우에는 양성화 자체가 불가능할 수 있습니다. 따라서, 이러한 경우에는 철거를 해야 할 수 있습니다. 참고로, 아직 ‘건폐율’과 ‘용적률’ 개념 및 계산방법에 대해서 잘 모르고 계시다면 아래 글을 참고하시길 바랍니다.
▼ 건폐율과 용적률 개념 및 계산방법 ▼
즉, 불법건축물 양성화 특별법 발의 등을 통해 양성화 기간 중에 불법 건축물을 양성화하는 것은 현실적으로 쉽지는 않습니다. 그러나, 개인적으로는 정부가 마지막으로 양성화를 해준 시기도 한참 오래전 일이고, 최근에 국회에서 양성화 특별법들의 발의가 잇따르고 있으므로, 이에 대한 준비를 미리 하고 있는 것도 괜찮아 보입니다.
(2) 무허가 건축물 추인허가 제도
“추인”이라는 것은, 어떤 행위에 대해서 미리 해 버리고 그것에 대한 승인은 추가로 나중에 얻는다는 개념입니다. 즉, 적법한 건축물을 건축하게 될 때는, “신고 → 허가 → 착공 →사용승인” 등의 절차가 있을 것입니다. 그런데 무허가 건축물들은 기존에 이러한 적법한 절차를 거치지 않았을 것입니다.
그래서 이러한 위반건축물에게도 건축 승인에 필요한 서류상의 절차들을, 추후에 다시 진행하여 합법적인 건축물로 양성화시켜준다는 것입니다. 이를 좀 더 쉽게 설명하면, “추인”이라는 제도를 통해, 이미 지어진 불법건축물도 다시 서류를 받아 서류심사를 해주겠다는 것입니다.
다만, 이러한 제도는 건축 관련 제반 법령 규정에 저촉이 없는 범위 내에서 합법 건축물로 “추인”을 해주게 됩니다. 즉, 법령의 테두리 안에서 조건에 맞아야 가능하다는 것을 의미합니다. 참고로, 이러한 추인허가 제도가 있다고 하더라도 다음과 같은 사유로 쉽지는 않습니다.
최종적으로 건축물을 합법적으로 사용승인을 받기 위해서는 여러 가지 필요한 서류들이 있습니다. 대표적으로, ‘구조안전 확인서’, ‘건축에 사용한 건축자재 납품 내역서’, ‘단열 관련 서류’ 등을 제출해야 합니다. 그러나, 현실적으로 소규모 업체들의 경우에는 현재까지 영업을 하지 않는 경우도 많이 있어서, 이러한 서류를 다시 요구하는 것이 쉽지만은 않습니다.
건폐율 · 용적률 등이 여유분이 있을 때에만 대부분 가능합니다.
[주차장법]에서 필요로 하는 주차장 대수가 확보가 되어 있을 때만 대부분 가능합니다.맺음말
계속된 건축법의 강화로 기존에 불법건축물에 거주하거나 소유하고 계신 분들은 힘든 점이 많이 있을 것입니다. 불법 개조된 사실을 알지 못한 채 다세대 주택 등을 매입한 실거주자 들은 원상복구를 할 수도 없고, 이를 매도하려고 해도 불법건축물로 등재가 되면 매수인이 대출 등을 전혀 받을 수 없어 매도하기도 힘들 수밖에 없습니다. 따라서, 저는 불법 건축물 중 일정 규모 이하의 서민 주택들과 오랜 기간 이행강제금을 납부한 분들은 합법적으로 양성화가 될 수 있는 기회를 제공해주어야 한다고 생각합니다.
지금까지 살펴본 대로 건축법은 계속 강화되어 불법건축물로 한번 등재가 되면, 재산상 많은 불이익을 받게 됩니다. 따라서, 부동산 매매 또는 임대차 계약 시에는 최대한 불법건축물을 피하시길 바랍니다. 만약 이미 불법건축물을 소유하고 있는 분들은 [양성화 특별법]에 미리 대비를 하시거나, 건축사 사무실의 도움을 받아 무허가 건축물 추인허가 제도를 활용해 보시길 바랍니다.
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위반 불법건축물 양성화 방법 및 순서
건축물을 매매할때는 몰랐지만 나중에 불법건축물임을 알게되는 경우가 많습니다. 그래서 부동산 매매시 건축물대장을 확인하여서 불법건축물이 있는지 꼭 확인을 해봐야 합니다. 그리고 양성화 대상에 해당하는 불법건축물을 가지고 있거나 매매하셨다면 양성화 기간에 건축사 사무소를 통해 실측부터 정식 건축물 등록을 하시는 것이 좋습니다.
보통 우리나라에서 건축물을 지을 때는 건축허가를 받아야 합니다.
국토계획법, 건축법 등 다양한 건축 관계법 규정이 있는데 건축물을 짓는 지역이나 건축물 용도, 규모 등 건축시 개입하는 법률들의 규정과 그 절차를 지켜 건축하여야 합니다. 이에 반할 경우에는 불법건축물로 분류되어 건축물대장 조회시 위반건축물 표시가 나타납니다. 건축허가를 받았더라도 불법건축물이 되는 경우가 있습니다.허가받은 사항과 다르게 짓거나, 건축 행위 제한 규정에 따른 허가 요건을 모두 갖췄더라도 허가 절차 없이 건물을 짓는다면 불법건축물로 분류됩니다. 이처럼 불법 건축은 허가 요건 자체를 갖추지 못한 실질적 불법 건축과 요건은 갖추었으나 절차를 지키지 않은 형식적 불법 건축, 두가지로 나뉠 수 있습니다.형식적 불법 건축은 실질적 불법 건축이 될 가능성을 포함하고 있다고 보며, 건축법에 따라 실질적 불법건축물로 분류되면 사후에 철거 명령을 통해 제거될 수 있으니 건축은 절차돠 규정을 지키는 것이 중요합니다.상황에 따라 건축물은 시장이나 군수, 구청장 등에게 미리 신고할 경우 그것을 건축허가 받은 것으로 보기도 합니다. 이는 국토교통부령이 정한 바에 따르는 경우로 한정합니다.바닥면적이 총 85㎡ 이내인 증축이나 개축, 또는 재축의 경우가 이에 해당합니다.3층이상 되는 건축물이라면 증축, 개축, 재축 시 바닥 면적 총합이 건축물 전체면적의 1/10 이내인 것으로 한정합니다. 또한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 관리지역이나 농림지역, 자연환경보전지역에서 전체면적이 200㎡ 미만이며 3층 미만인 건축물을 건축할 때도 해당한다는 점 알아두셔야 합니다.이외에도 전체면적이 200㎡ 미만인 3층 미만 건축물을 대수선할 때, 주요구조부 해체 없이 대통령으로 정하는 대수선을 할 때 등 건축법에 자세한 내용이 나와 있으니 참고하시기 바랍니다.
01. 위반건축행위란
적법한허가(신고) 절차없이무단으로축조하여사용하거나 근린생활시설 등을 주거용도로 변경하여 사용 또는 내력벽을철거하거나경계벽을증설또는해체하여 사용하는행위입니다.
02. 위반건축물 양성화 방법
1. 추인허가제도 이용하기
불법건축물 신고가 접수되었을때 무조건 철거시키거나 행정대집행을 한다면 개인에게는 경제적 손실이 막대할 것이며, 국가에도 낭비일수 있습니다. 따라서 이러한 손실을 최대한 막고자 사후에 행정적으로 적법한 건축물임을 허가하는 제도가 있는데 이를 ‘추인제도’라고 부릅니다.물론 무허가 건축물이 모두 추인대상이 되는 것은 아닙니다. 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉하지 않는 건축물일 때 추인이 가능하며, 형사소송법 및 건축법 규정에 따라 불법 건축물 벌금 등 불법행위에 대해 먼저 처벌받은 후 추인이 가능하도록 규정하고 있습니다.
2. 양성화 가능 여부 확인하기만약 특정건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 주거용 불법건축물 양성화를 진행하고 싶다면, 먼저 양성화 가능 여부를 확인해야 합니다.보통 주거용 불법 건축물 사례에는 옥탑방을 만들었거나 무단 증축으로 가구 수를 늘린 경우가 해당됩니다.가구당 전용 면적이 85㎡ 이하인 다세대 주택, 전체면적이 165㎡ 이하인 단독주택, 전체면적이 330㎡ 이하인 다가구주택이라면 불법건축물 양성화기간에 양성화신청을 할수 있으니 참고하시기 바랍니다.
3. 건축사사무소를 통해 양성화 진행하기불법건축물 양성화기간이 공고되어 양성활르 진행하고 싶다면 건축사 사무소 등을 방문하여 도움을 받는 것이 좋습니다. 건축사 사무서에서 양성화를 원하는 불법건축물을 실측하고 기타 제반 사항을 확인하여 문제가 없다면 불법건축물 양성화 작업을 진행하게 됩니다. 양성화 작업이 완료된 후에는 정식 건축물로 등록할수 있으며, 건축물대장 조회를 통해 제대로 등재되었는지 확인해 볼수 있습니다.
위반건축물 이행강제금 주의사항 (양성화,대출,벌금계산)
위반건축물 투자 시 주의사항
1. 상가 임대 문제
원칙적으로 위반건축물로 등재된 상가는 지자체에 별도 신고 허가를 받지 않고 사업자등록만 내면 영업이 가능한 자유업종만 임대가 가능 하다. 중개사무소, 음식점, 미용실 같이 허가를 받아야 하는 업종은 영업허가를 받을 수 없어 향후 실사가 나와 적발되면 임대계약이 취소될 수 있으므로 주의해야 한다. 기존 허가업종이 상가에 임대되어 있는 상황이라도 이후 위반건축물로 등재되면 임차인과 계약 시 주의하고 임차인이 불법건물을 알고도 계약을 했다는 내용으로 특약을 하는 것이 좋다.
2. 용도변경 불가능
건물 일부분에 불법건축물이 적발되는 경우 해당 건물의 다른 부분도 용도변경이 불가능하다. 예를 들어 1층 식당에 불법 증축이 있으면 2층, 3층도 1층이 원상복구 되기 전에는 용도변경이 불가능하다.
3. 대출 문제
위반건축물의 대출을 취급하지 않는 은행들이 있다. 특히 세입자의 전세자금 대출이 제한받는 경우가 많기 때문에 매입 시 신중히 판단하고 결정해야 한다. 예를 들어, 기존 월세 세입자들을 전세로 돌려 초기 투자금을 최소화하려 했는데 불법건축물로 전세자금 대출이 제한되면 가망 임차인의 폭이 줄어들고 향후 공실 문제도 생길 수 있다.
4. 이행강제금 부과기간
과거에는 1~2회 정도 벌금이 나오고 말겠지하고 수익률이 좋은 건물을 쉽게 매입하는 사람들이 많았다. 하지만 단독주택의 경우 원칙적으로 위반사항이 시정될 때까지 벌금이 매년 1~2회 부과될 수 있으며 지자체마다 차이는 있지만 다가구주택의 경우 실제로 매년 1회씩 벌금이 부과되고 있는 곳이 많다.
– 다가구주택 : 단독주택의 한 종류로 위반사항이 시정될 때까지 매년 1회씩 계속 부과 된다.
– 다세대주택 : 최초 벌금이 부과된 시점부터 5년간 한시적으로 부과 된다. → 누적 기준 최대 5회 폐지 (개정)
위반건축물을 투자하는 방법
투자조건 : 이행강제금 벌금 < 수익성 + (토지 입지 등 내재가치) 위반건축물이라고 무조건 투자를 피할 필요는 없다. 양성화가 되는지 확인해보고 이행강제금을 내더라도 내재가치와 수익성이 좋은 건물이라면 향후 내야 하는 벌금에 대한 분석 데이터를 만들어 매수자와 가격을 협상해볼 수 있다. 위법건축과 벌금이라는 조건은 매수자를 협상 우위를 만들 수 있기 때문이다. 양성화가 가능한 물건인가? 원상복구가 쉽게 가능하고 양성화해도 수익률에도 큰 차이가 없게 리모델링할 수 있다면 투자를 고려해볼 필요가 있다. 이 경우 원상복구에 대한 철거비용을 매도가에서 할인하는 방식으로 협상을 진행하면 된다. 예상 이행강제금보다 예상수익이 큰 경우 양성화가 어렵지만 위반으로 내야 하는 벌금보다 예상 수익이 많은 경우라면 향후 부과될 이행강제금 한도를 계산해서 매도 가격을 협상 하면 된다. 벌금이 한시적인지 영구적인지에 파악하고 구체적인 벌금 예상 데이터를 가지고 매도자와 협상을 하는 것을 추천한다. 협상방법 다가구주택이라면? 남은 건물 수명만큼 이행강제금을 곱한 후 이를 기반으로 매도 가격을 협상한다. 법적으로 1년에 2회 이내에서 위반사항이 시정될 때까지 반복적으로 부과되지만 일반적으로 매년 1회씩 부과되고 있다. (지자체마다 다름) 다세대주택이라면? 이행강제금의 한도를 예측할 수 있으므로 협상하기 편리하다. 일반적으로 한번 벌금이 부과되면 영구적이 아닌 5년간 한시적으로 부과된다. (지자체마다 다름) 매도 가격에서 5년간 납부해야 하는 이행강제금을 할인하는 방식으로 협상한다. → 누적 기준 최대 5회 내용이 폐지되었으므로 최신 개정된 내용을 확인 필요 (건축법 80조) 위반건축물 관련 주의사항 세입자에 의한 위반건축물 신고 위반건축물의 경우 행정당국에 의해 적발되는 경우도 있지만 그보다는 임대인이 세입자와 분쟁이 생겨 다툼이 발생하여 세입자가 홧김에 불법 건축물로 신고하는 경우가 많다. 세입자와 사이가 나쁘지 않더라도 근생시설을 주거로 쓰고 있는 세입자가 전입신고를 하고 연말정산 소득공제까지 받으면 원래 사업자등록을 한 세입자를 받아야 하는 건물에서 불법으로 주택 임대수익을 받은 내용이 기록되고 적발될 수 있다. 자신의 의지와 상관없이 불법건축물로 등재되는 경우 경매로 낙찰받은 건물인데 세입자가 전 주인으로 보증금을 못 돌려받게 되어 위반건축물로 신고해버리는 경우, 주변에 위반건축물로 등재된 건축주가 자신만 벌금을 내는 것이 억울해서 주변 다른 건물들을 계속 신고하는 경우들이 발생할 수 있으니 주의해야 한다. 근린생활시설을 주거공간으로 변경해 쓰고 있는 경우 양도세 문제 일시적 1가구 2주택 상태에서 근생을 주택용도로 쓰고 있는 경우 양도세 비과세를 받을 수 있다. 하지만 불법 건축물로 적발되어 근생시설이 주택으로 인정되면 1가구 3주택이 되어 양도세 절세전략에 문제가 생길 수 있다. 이행강제금 계산하는 법 [건축법 시행령 별표 15] + [지자체 조례 참고]하여 면적 대비 이행강제금 계산 이행강제금은 건물 시가표준액을 기준으로 부과된다. 건축 시가표준액 = 신축 가격기준액에 구조/용도/위치별 지수와 건물 수명 별 감가을 통해 1㎡당 금액을 산정 건축법 시행령 제115조의 2 (이행강제금의 부과 및 징수) ① 법 제80조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우 2. 법 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우 3. 법 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우 4. 법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우 5. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우(별표 15 위반 건축물란의 제1호의 2, 제4호부터 제9호까지 및 제13호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 건축조례로 정하는 경우 ② 법 제80조 제1항 제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다. ③ 이행강제금의 부과 및 징수 절차는 국토교통부령으로 정한다. # 별표 15 2019년 4월 건축법 80조 개정 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니 한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신 고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 ② 허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분 의 100의 범위에서 가중할 수 있다. ③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징 수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. ④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. ⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조 례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다. ⑥ 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. ⑦ 허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방 세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제80조 제1항ㆍ제2항 및 제5항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제79조 제1항ㆍ제5항 및 제6항의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(소방관 진입 창에 관한 적용례) 제49조 제3항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 건축허가를 신청하거나 건축 신고를 하는 경우부터 적용한다. 제3조(이행강제금 부과에 관한 경과조치) 이 법 시행 전 종전의 규정에 따라 부과되고 있는 이행강제금에 대하여는 제80조 제1항ㆍ제2항 및 제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 제4조(품질 관리서에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 제11조에 따른 건축허가ㆍ대수선 허가를 신청(제4조의 2 제1항에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)하거나, 제14조에 따른 건축신고ㆍ대수선 신고, 제19조에 따른 용도변경 허가를 신청(같은 조에 따른 용도변경 신고 및 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 포함한다) 한 경우에는 제52조의 4 제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 참고) 위반건축물 강제이행금 관련 건축법 - 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) - 건축법 제80조 (이행강제금) [연관글] 불법건축물 종류 및 확인방법 https://brunch.co.kr/@hausplanner-cm/218 수익형 부동산 디벨로퍼 과정 보러가기 ▶ http://gogoa.co.kr/link/short/ZUyItGCXlK * 오픈하우스 및 다양한 건축 세미나 정보를 한눈에 확인하세요 ! ▶ https://www.hausplanner.com/seminar 건축주가 만든 투명한 집짓기 서비스 "하우스 플래너"란? ▶ https://hausplanner.com 전문가 추천 세미나 리스트 (투자, 건축, 시공, 대출, 세무, 임대) ▶ http://gogoa.co.kr/link/short/nhTY494l6l 부동산투자 토지와 건축을 공부해야 하는 이유는? ▶ http://gogoa.co.kr/link/short/jGfN0MY6ni 1:1 전문가 무료 상담서비스 ▶ http://gogoa.co.kr/link/short/fQ1XNShKeu
불법건축물 이행강제금과 양성화 방법
불법건축물로 적발되는 케이스는 크게 세 가지 경우가 있습니다. 먼저 공무원이 직접 불시에 나와서 점검하는 경우가 있고, 두 번째로는 불법건축물이라는 민원 신고가 들어와서 공무원이 신고를 받고 현장에 나와서 점검하는 경우가 있으며, 세 번째로는 공무원이 항공사진 등을 대조해서 불법건축물 의심이 가서 현장에 나오는 경우가 있습니다.
첫 번째와 세 번째는 공무원이 적극적으로 개입해서 조사권을 발동하는 경우이고 두 번째는 신고를 받고 수동적으로 조사하는 경우라고 구분하시면 되겠습니다. 요즘은 항공사진을 수시로 대조해서 불법건축물을 가려내기 때문에 건폐율을 위반해서 증축하는 경우는 적발 가능성이 매우 높습니다.
불법건축물로 적발되면 보통 2회까지는 시정명령이 나오고 그 이후 이행강제금이 부과되는데요, 벌금 규모는 지역이나 건물 시가표준액 등에 따라 차이가 많습니다.
[취재파일] “우리 집이 불법이라고요?”…위반 건축물이 늘어나는 이유
위반 건축물이 늘어나는 이유
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‘소유자 처벌 강화’? ‘양성화’?…건축주 처벌 강화해야
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‘우리 집은 불법’이라는 제보가 왔다. 난데없이 위반 건축물 통보를 받은 사람들이다. 주택처럼 보이지만 실은 상가였다. 베란다와 방을 불법 확장해 이웃의 일조권을 침해했다. 이들은 이런 법 위반 사항을 고백하며 자신들은 억울하다고 했다. 불법을 저지른 건 건축주인데 이를 모르고 산 자신들이 처벌을 전부 떠안게 됐다는 하소연이다.억울한 호소는 계속 늘고 있다. 위반 건축물이 많아지고 있기 때문이다. 2014년에는 8만 4천여 동이었다가 4년 뒤에 10만 9천여 동으로 늘었다. 지난해에는 12만 8천여 동이 불법 통보를 받았다. 위반 종류도 다양하다. 근린생활시설 즉, 상가로 허가받아놓고 주택으로 분양한 경우, 허가받지 않고 주택 일부를 불법 증축한 사례, 방 하나를 여럿이 나눠 쓰는 ‘방 쪼개기’ 등 이 모든 게 위반 건축물이다.위반 건축물이 계속 늘어나는 가장 큰 이유는 건축주 입장에선 ‘남는 장사’이기 때문이다. 위반 사항에 대한 원상복구 명령과 시정되지 않았을 때 나오는 이행강제금은 건축주가 아닌 현 소유주가 부담한다. 일단 위반한 뒤 남에게 팔면 그만이란 뜻이다. 설사 건축주 본인이 소유주라 해도 마찬가지다. 국토부 관계자는 “건축법에 형사 처벌 규정이 있지만 대개는 수백만 원의 벌금만 내는 게 현실”이라고 말했다. 억 단위의 수입을 올리는 건축주 입장에서는 위반 건축물 지정이 두려울 게 없다.위반인 줄 모르고 샀다는 사람들은 지자체도 탓한다. 건축 허가, 준공 허가, 사용 승인까지 건축물의 전 과정을 지자체가 관리 감독하는데 위반 건축물을 못 걸러낸다는 비판이다. 지자체는 인력 부족을 이유로 현장 조사 업무 대부분을 민간 건축사에 대행하고 있다. 서류만 보고 판단할 수밖에 없다는 뜻인데 사용 승인 이후 건축주가 불법을 저지르는 것에 대해서는 막을 방법이 없다고만 말한다.사실 지자체 입장에서 위반 건축물이 늘어나는 게 나쁜 일만은 아니다. 지자체가 걷는 이행강제금은 별도로 용도를 지정하지 않고 마음껏 쓸 수 있기 때문이다. 실제 17개 시·도가 신규 부과한 이행강제금은 2015년 1천200억 원 정도였다가 4년 뒤에는 1천700억 원까지 늘었다. 현재 국토부는 각 지자체가 이행강제금의 최소 절반 이상을 부담해 위반 건축물을 관리, 감독하는 데 경비로 쓰자는 법안을 국회에 제안해 발의한 상태이다.박홍근 더불어민주당 의원은 2018년 위반 건축물에 대한 이행강제금 부과 횟수 제한 규정을 삭제하는 내용의 법안을 발의했다. 85㎡ 이하 주거용 건축물은 이행강제금을 5번만 내면 됐는데 평생 부과하게 한 것이다. 처벌을 강화해 위반 건축물을 근절하자는 취지였는데 민원이 급증했다. 2019년 4월 시행 이후 “위반인 줄 모르고 샀는데 평생 이행강제금을 내야 한다”는 호소가 빗발친 것이다.박 의원은 이번엔 ‘양성화’ 카드를 꺼내 들었다. 6~7년마다 위반 건축물을 눈감아 주는 양성화가 주기적으로 진행되다 2014년을 마지막으로 끝났는데 다시 한번 해주겠다는 뜻이다. 성난 소유주들을 달래주려는 것이다. 이런 양성화 법안은 억울하다는 민원이 많은 지역구 의원들을 중심으로 7개나 발의됐다. 하지만 건축법을 잘 지킨 사람들과의 형평성, 언젠가는 양성화될 것이라며 불법 증축이 다시 또 급증할 가능성 때문에 법안 통과는 어려움을 겪고 있다.그간 양성화는 모두 5차례 있었다. 일조권 침해, 안전 문제 등이 해소되지 않은 채 그저 눈 감아 주는 일이 반복돼왔지만 위반 건축물 자체를 줄이려는 노력은 크지 않았다. 국토부는 현재 장경태 의원을 통해 위반 건축물 실태 조사를 매년 의무화하는 내용의 법안을 발의했다. 조사가 잦아지면 사용 승인 이후 위반을 저지른 건축주를 적발할 가능성이 커지긴 하겠지만 현재의 처벌 수준으로는 상황은 크게 달라지지 않을 것이다. 건축주는 놔두고 소유자에 대한 처벌만 강화했다가 민원이 늘면 다시 양성화해주는 방식으로는 위반 건축물 증가를 막을 수 없고 ‘억울한 호소’도 계속될 수밖에 없다. 이제라도 위반을 저지른 건축주에 대한 처벌을 강화해야 한다.
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안녕하세요 이번 시간에는 불법건축물 양성화 신고방법 대해 알아보겠습니다. 귀촌, 귀농 50만 시대, 통계청에 따르면 귀촌, 귀농을 택하는 사람들이 지속해서 늘고 있는 것으로 나타났습니다. 은퇴 시대들 가운데는 서울 생활을 접고 귀촌, 귀농하여 전원생활을 즐기는 경우도 적지 않으며, 도시에 살더라도 노후 대비로 미리 시골 땅을 사들이는 경우 또한 의외로 많다고 합니다. 문제는 이러한 과정에서 사들인 시골 건물 중 불법건축물이 있다는 것인데요. 오늘은 불법건축물이란 무엇이고, 불법건축물 양성화는 어떻게 진행이 되는 것인지 알아보겠습니다.
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1. 불법건축물이란?
1) 건축 관계법 규정과 절차에 반하면 불법건축물로 분류
보통 우리나라에서는 건축물을 지울 때 건축 허가를 받아야 합니다. 공공복리와 삶의 질 향상에 반하지 않도록 국토계획법, 건축법 등 다양한 건축 관계법 규정이 있는데, 건축물을 짓는 지역이나 건축물 용도, 규모 등 건축 시 개입하는 법률들의 규정과 그 절차를 지켜 건축해야 합니다. 이에 반할 경우에는 불법건축물로 분류되어 건축물대장 조회 시 위반건축물 표시가 뜰 수 있습니다. 만약 불법건축물 신고가 되면 상황에 따라 철거 명령이나 이행강제금, 행정 벌칙, 불법건축물 벌금 등이 부과될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
2) 형식적 불법 건축과 실질적 불법 건축으로 나뉘는 불법 건축
건축 허가를 받았더라도 불법건축물이 되는 경우가 있습니다. 허가받은 사항과 다르게 짓거나 건축 행위 제한 관계 규정에 따른 허가 요건을 모두 갖췄더라도 허가 절차 없이 건물을 짓는다면 불법건축물로 분류됩니다. 이처럼 불법 건축은 허가 요건 자체를 갖추지 못한 실질적 불법 건축과 요건은 갖추었으나 절차를 지키지 않은 형식적 불법 건축, 두 가지로 나뉠 수 있습니다. 형식적 불법 건축은 실질적 불법 건축이 될 가능성을 포함하고 있다고 보며, 건축법에 따라 실질적 불법건축물로 분류되면 사후에 철거 명령을 통해 제거될 수 있으니 건축은 절차와 규정을 지키는 것이 가장 중요합니다.
3) 상황에 따라 건축 신고 시 건축 허가받은 것으로 간주
건축법 제14조(건축신고)
①제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치 시장, 특별자치 도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.
1. 바닥면적의 합계가 85㎡이내의 증축, 개축 또는 재축, 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축, 개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 전체면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다.
2. [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경 보전지역에서 전체면적 200㎡미만인 건축물의 건축
3. 전체면적이 200㎡미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4. 주요 구조부 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
상황에 따라 건축물은 시장이나 군수, 구청장 등에게 미리 신고할 경우 그것을 건축허가받은 것으로 보기도 합니다. 이는 국토교통부령이 정한 바에 따르는 경우로 한정합니다.
바닥면적이 총 85㎡이내인 증축이나 개축, 또는 재축의 경우가 이에 해당합니다. 3층 이상 되는 건축물이라면 증축, 개축, 재축 시 바닥 면적 총합이 건축물 전체면적의 1/10 이내인 것으로 한정합니다. 또한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 관리 지역이나 농림지역, 자연환경 보전 지역에서 전체면적 200㎡미만이며 3층 미만인 건축물을 건축할 때도 해당한다는 점 기억해두세요.
이외에도, 전체면적이 200㎡ 미만인 3층 미만 건축물을 대수선 할 때, 주요 구조부 해체 없이 대통령령으로 정하는 대수선을 할 때 건축법에 자세한 내용이 나와있으니 참고하시기 바랍니다.
2. 불법건축물 양성화하는 법
1) 추인 허가제도 이용하기
불법건축물 신고가 접수되었을 때 무조건 철거시키거나 행정대집행을 한다면 개인에게는 경제적 손실이 막대할 것이며, 국가에도 낭비일 수 있습니다. 따라서 이러한 손실을 최대한 막고자 사후에 행정적으로 적법한 건축물임을 허가하는 제도가 있습니다. 바로 추인허가제도입니다.
*무허가 건축물의 추인허가
도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉이 없는 범위 안에서 무허가 건축물을 행정적으로 적법한 건축물로 사후에 허가하는 제도
물론, 무허가 건축물이 모두 추인 대상이 되는 것은 아닙니다. 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉되지 않는 건축물일 때 추인이 가능하고, 형사소송법 및 건축법 규정에 따라 불법건축물 벌금 등 불법행위에 대해 먼저 처벌받은 후 추인이 가능하도록 규정하고 있습니다.
2) 양성화 가능 여부 확인하기
만약, 특정 건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 주거용 불법건축물 양성화를 진행하고 싶다면, 먼저 양성화 가능 여부를 확인해야 합니다. 보통 주거용 불법건축물 사례에는 옥탑방을 만들었거나 무단 증축으로 가구 수를 늘린 경우가 이에 해당할 수 있습니다. 가구당 전용면적 85㎡이하인 다세대 주택, 전체면적이 165㎡이하인 단독주택, 전체면적이 330㎡이하인 다가구주택이라면 불법건축물 양성화 기간에 양성화 신청을 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
3) 건축사 사무소 통해 양성화 진행하기
불법건축물 양성화 기간이 공고되어 양성화를 진행하고 싶다면 건축사 사무소 등을 방문하여 도움을 받는 게 좋습니다. 건축사 사무소에서 양성화를 원하는 불법건축물을 실측하고 기타 제반 사항을 확인하여 문제가 없다면 불법건축물 양성화 작업을 진행하게 됩니다. 건축위원회 심의를 통과하여 무사히 양성화 작업이 완료된 후에는 정식 건축물로 등록할 수 있으며, 건축물대장 조회를 통해 제대로 등재되었는지 확인해 볼 수 있습니다.
3. 불법건축물 이행강제금
위반 내용에 따른 일정 비율
건폐율 초과:80/100
용적률 초과:90/100
무허가:100/100
무신고:70/100
이행강제금은 의무자에게 강제금을 반복적으로 부과하여 심리적, 금전적 부담을 느낀 의무자 스스로 의무를 이행하도록 하는 제도입니다. 건폐율, 용적률 초과 건축 또는 허가나 신고 없이 건축한 경우 지방세법상 1제곱미터당 시가표준액의 50/100에 상당한 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수하게 됩니다.
이때, 건축조례로 위반 내용에 따른 일정 비율을 낮추어 정할 수 있지만 낮추는 경우에도 그 비율은 60/100 이상이어야 합니다. 기타 위반인 경우는 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 10/100의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정한 금액을 부과합니다.
불법건축물 이행강제금의 경우에는 연간 2회 이내로 일정액의 이행강제금이 나오는데 면적에 따라 계속 나오는 경우도 있고 일정기간에 한해 나오는 경우도 있습니다. 85제곱미터 이하의 다세대 주택의 경우에는 최대 5회 미만으로 5년 이내가 일반적이고, 85제곱미터 초과의 경우에는 계속 부과되는데 이번 개정안으로 인해 이행강제금을 감경할 수 있는 면적이 기존의 85제곱미터에서 60제곱미터로 감소되어 소형주택도 적용됩니다.
이행강제금의 가중 부과 범위는 상습적인 위반에 대해서 가중 범위를 늘리기 위해서 기존의 50%에서 100%로 상향 조정되었습니다. 그리고 이행강제금 누적 기준이 최대 5회였는데, 이번에 이를 폐지시키고 시정이 될 때까지 계속 부과되도록 개정되었으니 반드시 구매 전 확인해야 합니다.
4. 불법행위는 건축주가 했는데, 매년 이행강제금 폭탄 맞는 서민들
경기 의정부시 호원동에 거주하는 A 씨는 최근 시청으로부터 황당한 고지서를 받았다. 자신이 거주하는 오피스텔이 베란다 확장에 따른 불법건축물로, 원상복구가 이뤄질 때까지 매년 이행강제금 50만 원을 부과하겠다는 내용이었다.
일반인이 보기에 베란다와 발코니의 구분이 어렵다. 발코니가 아닌 베란다를 확장할 경우 건축법 위반으로 불법건축물이 된다. A 씨는 지난 2013년 해당 오피스텔을 매입했을 당시 건축주와 중개사 무사에게 이 같은 내용을 안내받지 못했다. 심지어 건축물대장에도 위반건축물로 표시가 돼 있지 않았다.
A 씨는 시청을 찾아 “불법행위를 한 사람은 건축주인데 왜 현 소유주가 이행강제금을 납입해야 하느냐”라고 항변했다. 하지만 돌아오는 답변은 “현행법에 따른 행정처분으로 어쩔 수 없다”는 내용뿐이었다. 법원 판례에도 불법건축물 시정책임이 있는 현 소유자에게 이행강제금 부과처분이 정당하다고 봤다.
건축법이 2019년 4월 개정되면서 최대 5회까지만 부과할 수 있었던 이행강제금 부과 횟수 제한이 없어졌다. 원상복구가 되지 않으면 매년 50만 원씩 이행강제금이 청구된다는 것이다. 하지만 원상복구도 쉽지 않다. 바닥과 도시가스 배관 등을 모두 들어내야 하는 데다 위·아랫집에도 영향이 미치기 때문이다.
A 씨는 A 씨는 불법행위자인 건축주에게 따져 물었지만, 건축주는 연락을 회피하고 있다. 해당 건축물은 건축물대장에 위반 건축물로 등록되면서, 은행의 대출을 받지 못하게 됐고 사실상 처분도 하지 못하게 됐다. 결국 A 씨는 건축주를 상대로 민·형사 소송 제기를 검토 중이다.
전국적으로 이 같은 피해자들의 숫자는 정확히 추산되고 있지 않지만, 최대 수십만 명에 이를 것으로 보인다. 경기도는 지난해 1만 5천478건의 위반사항을 적발, 1천617억 8천만 원 규모의 이행강제금을 부과하기도 했다. 임차인들 역시도 위반건축물인지 모르고 입주했다가, 사실상 갇혀버리는 경우도 다반사다.
그동안 정부와 국회는 선의의 피해자들을 구제하기 위해 불법건축물 양성화 제도를 도입했다. 가구당 전용면적 85㎡ 이하인 다세대주택, 전체면적 165㎡이하인 다가구 주택이면 양성화 기간에 양성화를 신청하면 정식 건축물로 등록해주는 제도다.
앞서 국회는 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’을 통해 2014년1월17일부터 2015년 1월 16일까지 일정한 기준을 만족하는 위법건축물을 대상으로 합법적인 사용승인 기회를 한시적으로 부여했다. 하지만 여전히 홍보와 안내 부족 등으로 건축주들이 이를 인지하지 못했고 추가 구제조치가 필요한 실정이다.
더불어민주당 소속 국회 행정안전위원회 서영교 위원장은 지난해 6월 이들을 구제하기 위해 특별법을 발의했다. 현재 상임위원회에서 심사가 진행 중이다. 2019년 12월 31일 당시 완공된 소규모 주거용 건축물을 특정 건축물로 정의하고 건축주 또는 소유자가 각 지자체에 신고해 양성화하는 내용이다.
이 법이 통과된다면 A씨와 같은 선의의 피해자는 구제를 받을 수 있다. 의정부시 관계자는 “이행강제금은 소유주에게 시정조치를 통해 불법요소를 없애달라고 요청으로 선의 피해자에게는 민사상 건축주와 해결해야 한다고 안내하고 있다”며 “양성화법이 통과된다면 피해가 줄어들 것으로 보인다”라고 설명했다.
다만, 일각에서는 우려의 목소리도 나온다. 국회가 선의의 피해자들을 구제할 경우 불법건축물이 양산될 것이라는 주장이다. 김상문 국토교통부 건축정책관은 지난 2월 국회에서 진행된 토론회에서 “불법건축물 양성화를 추가 시행할 경우 주기적 양성화 기대심리 확산으로 법적 안정성이 우려된다”라고 밝혔다.
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